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Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y

condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una

Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las

conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo

social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen

Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros

Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección

Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario,

usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la

prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación

de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;


9) Consorcio con Consorcista

= si bien ante el Administrador se presenta la figura del consorcista enraizado en una relación de consumo

siendo el un género con varias alternativas de especies, tales como copropietario, concubino, convivientes,

inquilino, usufructuario, usuario, comodatario, poseedor, tenedor, ocupante, incluso extendido  al derecho

de afecto a las mascotas, en tanto todos pueden ser alcanzados por la incidencia colectiva de las omisiones

o las comisiones perjudiciales ocasionadas por el mismo factor de producción (conducta, peripecia,

cuidados a cargo del Administrador) en este punto lo analizamos frente a la relación que presentan frente a

la Persona Jurídica Consorcio, es decir, con cada uno de los órganos que componen esa Entidad;

= obligación de cumplir e instar a los demás a cumplir las cláusulas del Reglamento de Propiedad que se

aceptan desde el mismo momento de ingreso a la comunidad consorcial bajo cualquiera de las categorías

indicadas anteriormente, sea en forma permanente o provisoria temporal [art. 2046 inc. a)]; lo cual conlleva

a ser encarrilado en la conducta mediante intervención del Administrador en nombre del Consorcio, ante

una denuncia de cualquier consorcista afectado, directa o indirectamente, por acciones u omisiones de

otros, llevado incluso hasta la instancia Judicial para garantizar la pacífica convivencia y hacer cesar la

infracción que aparece contraria al Reglamento de Propiedad aun cuando no genere un perjuicio particular

específico, bastando la comprobación de la inobservancia a las reglas de convivencia del Reglamento

originario y/o de Reglamento interno [arts. 1760, 1983, 2046 inc. a), 2047, 2069 CCCN; art. 623ter CPCC];

= obligación a mantener la conservación interna de la Unidad en condición de estanqueidad, estabilidad,

integridad material y funcional suficiente para garantizar la intangibilidad de las restantes sin provocarles

perjuicios [art. 2046 inc. b)];

= obligación del consorcista (titular o poseedor de la unidad) al pago de las expensas comunes ordinarias

necesarias para conservar, reparar, sustituir o mejorar cosas comunes, para la administración y las medidas

de seguridad, salubridad, higiene, sanidad, cuidado a la integridad física de propios y bien para equilibrar la

balanza financiera agotada, porque todos guardan el concepto de necesarios; como también de las

expensas extraordinarias no necesarias destinadas a mejorar, modernizar, renovar u otorgar mayor valor

inmobiliario al edificio; y aportar para la constitución de fondos de reserva, sean con la finalidad de

equilibrar la balanza financiera, o para acopiar materiales y adelantar mano de obra de futuras obras

comunes, o bien para afrontar gastos inesperados que se pueden dividir en cuotas [art. 2046 incs. c) y d)]

bajo el riesgo de ser compelido por la fuerza, mediante la acción de cobro ejecutivo prevista como una

deuda de carácter alimentario [art. 524 CPCC, art. 2048 CCCN];

?  = obligación a permitir el acceso a su Unidad para efectuar las revisiones y/o reparaciones pertinentes en

beneficio propio y/o del resto de los consorcistas, franqueando el acceso en horarios y días hábiles

laborables para los rubros dedicados a las tareas habituales (plomería, desagotes, herrería, carpintería,

pintores, sanitaristas, etcétera) sujeto al contratista elegido por el Administrador, en su función de ejecutor a

cargo de la ?guarda? de los bienes comunes; pudiendo exigir previamente la correspondiente identificación

de contratista y colaboradores al igual que reservarse el derecho a prestar conformidad con la funcionalidad

de las tareas y resultados conseguidos [art. 2046 inc. e)];

= obligación de recibir la correspondencia y notificaciones consorciales enviadas a su Unidad tenida por

constituida con carácter legal y real a los efectos de esta relación, con la salvedad que haga uso de la opción

por su cambio documentado y fehaciente para ser girado a otro domicilio [art. 2046 inc. f)];

= derecho de acceso a la información en forma permanente e irrestricta, tanto a los antecedentes

documentales como a los Libros obligatorios y a la verificación de los elementos físicos que señalizan

estructuras, e instalaciones fijas o móviles en el mismo Edificio (cartelería, planos, luces, tarjetas, obleas,

constancias, certificados, planillas, códigos, etcétera) [art. 9 inc. f) Ley n° 941; art. 9 inc. f) Dto. n° 551/10];

= derecho a la participación con voz y voto en el Órgano Asambleario (excepto restricciones del Reglamento

de Propiedad para deudores en caso de revestir esa situación transitoria) pudiendo ceder su derecho

transitoriamente y en forma especial para cada evento (asamblea) o en forma genérica y amplia (todas las

asambleas ordinarias y/o extraordinarias) a otro copropietario [art. 2056 inc. n) CCCN];

= derecho a impugnar y pedir la nulidad judicial del acto asambleario del cual participó o el cual se perdió

por no haber sido correctamente citado [art. 2059]; así como la nulidad sobre decisiones transitorias diferida

a la notificación de ausentes y compulsa de oposiciones, cuando no hubieren alcanzado la mayoría

absoluta en el propio acto asambleario [art. 2060]; y/o la nulidad por falencias en el desarrollo, conteo de

votos o toma de decisiones ilegales, irregulares o perjudiciales para su interés individual como para la

comunidad toda en incidencia colectiva (acción de clase) [art. 2060];

= derecho a impugnar y pedir nulidad judicial por el rechazo a modificaciones insustanciales propuestas a

la Asamblea, aun cuando se desarrollara el Acto en un marco correcto y válido pero tomó la decisión

contraria a su interés particular a modificar partes comunes de su unidad, habiendo garantizado con

informe técnico y con presupuestos formales que no ponía en peligro estructuras ni instalaciones

comunitarias, que asumía los costos, que no revestían evidencias de inmoralidad, inseguridad,

disfuncionalidad, ni alteraban el aspecto arquitectónico interno ni externo [art. 2051];


= el Consorcio es una idea abstracta, una ficción que solo sirve a los efectos Jurídicos, para poder aglomerar

a todos los copropietarios en una sola Persona;

= una Persona que se corporiza a través de dos (2) órganos necesarios, uno de Gobierno (Asamblea) y otro

de Ejecución (Administración); a los cuales les cedemos dos potestades muy importantes sobre nuestro

patrimonio;

= a la Asamblea le conferimos el poder de decidir sobre la conservación de estructura e instalaciones y el

cuidado colectivo de los bienes personales que recaen en salubridad, sanidad, higiene e integridad física de

cada integrante, y su correlato a expuestos permanentes u ocasionales (sostenimiento de los suministros de

servicios esenciales, contratación de abonos por servicios de funcionalidad segura y de prevenciones,

contratación de obras de reparación, innovación, reconstrucción);

= además le conferimos el poder de tomar decisiones vinculantes sobre las reglas de convivencia;

= a la Administración le confiamos la ejecución oportuna, eficiente, controlada, dirigida, exigente y garantizada

de aquellas mandas asamblearias;

= para esto le confiamos la recaudación de los recursos económicos necesarios, su registración, contabilización

y archivo de la instrumentación documental que los respalda;

= cedemos estas potestades, pero nos reservamos, ante la Asamblea, el derecho a voz y voto; y frente a la

Administración la vista, el examen y la indagación permanente y sin restricción de los papeles;

= ante la Asamblea nos reservamos el derecho a reclamar por reparaciones necesarias que afectan la

habitabilidad, y a ser autorizados para modificaciones en partes comunes que mejoren nuestra habitabilidad;

= ante el Administrador nos reservamos el derecho de asentar un domicilio especial diverso a la unidad;  de

exigirle la información precisa, detallada y veraz del fraccionamiento de gastos que hace sobre la unidad de

propiedad exclusiva; y de acceder a la documentación que justifica y acredita los gastos que hace del conjunto

en copropiedad compartida;

= conviene separar las facultades posibles entre los copropietarios y los demás consorcistas, incluyendo en este

concepto a todo tipo de residente sin título de propiedad (cónyuge, concubino, convivientes, huéspedes,

herederos, poseedores, usufructuarios, usuarios, comodatario, inquilinos, ocupantes);

= de esta forma, los Copropietarios quedan facultados ante Asamblea y ante Administrador por lo antedicho,

mientras los Consorcistas solo con el Administrador;

= así, pueden encontrarse dos tipos de posturas de interesados frente al Consorcio;

= como copropietario, procurando reclamo por reparaciones que afectan a su unidad o a partes comunes de

uso comunitario, auspiciando consentimiento a modificaciones materiales propias o de otros (modificaciones

estructurales o superficiales); reivindicando espacios exclusivos despojados;

= conservando las acciones de pedir autorización Judicial para modificar [art. 2051] hacer las reparaciones

urgentes a su buen criterio pidiendo el reembolso [art. 2054]; pedir Nulidad Judicial de Asambleas [art. 2060

CCCN];

= promoviendo y/o votando la modificación del Reglamento de Propiedad; la sanción de un Reglamento

Interno con reglas de convivencia; la incorporación o despido de personal dependiente; el nivel de recaudación

económica constante o extraordinario; la quita, compensación, prescripción, espera, adecuación, eximición o

condonación de expensas; la gestión del Administrador, su desplazamiento con expresión de causa, o sin éstas;

instando la acción judicial por remoción causada debida a una afectación grave y subsistente, actual o

inminente de su interés particular o del colectivo;

 = como consorcista, pagando las expensas; cumpliendo las reglas de convivencia; exigiendo el cumplimiento

de la Ley Especial [arts. 2037 a 2069 CCCN] de Ley Nacional obligatoria [Leyes n° 11.683, 12.981, 17.418, 19.587,

20.744, 24.241, 24.587, etcétera] de Ley Local obligatoria [Leyes n° 257, 941, 6100, 6110, 6116, etcétera] y de

Convenciones Especiales (Reglamento de Propiedad, Modificaciones registradas y Actas de Asambleas

anteriores); compensando expensas [art. 921 CCCN]; haciendo Denuncia Administrativa de infracciones del

Administrador [art. 17 Ley n° 941];

= en este apartado nos centramos exclusivamente en las posibilidades como consorcista;

= es decir, atendemos a la medida de cumplir la obligación de aportar expensas conformes a la fijación que el

Reglamento le asigne a la unidad que utiliza, bajo la posibilidad de eximiciones expresamente contempladas

(por ejemplo a los Locales de los gastos por electricidad o gas de partes comunes que no usa);

= por otro lado, ejercer el derecho igualitario de acceso a la información que detenta el Administrador como

agente depositario de la documentación colectiva, sea por medio voluntario, administrativo o judicial;

= la cualidad de consorcista, cuando hablamos de consumidor de algunas actividades del Administrador

incluye al copropietario, por ser todos, titulares o residentes sin titularidad, los destinatarios finales e

integrantes del grupo social afectados al servicio profesional que presta, a saber

-notificarle personalmente la convocatoria a Asamblea [art. 2059 CCCN];

-fijarle el Orden del día que haya pedido, si alcanza el 5% [arts. 2058 inc. b) y 2067 inc. a) CCCN];

-facilitarle acceso a Libros consorciales y antecedentes documentales [art. 9 inc. f) Ley 941 y Dto. 551/10/GCBA];

-emitirle planilla personalizada y fidedigna de gastos comunes y particulares [art. 10 Ley 941, Dto. 551/10/GCBA];

-extenderle un recibo de pago de expensas detallado y con firma ológrafa [art. 9º inc. l) Ley 941];

-brindarle trato digno y equitativo, sin vejación ni discriminación [art. 8bis Ley 24.240; art. 9 inc. t) Ley n° 941 GCBA];

-expedirle certificado de créditos y deudas consorciales a su pedido [art. 2067 inc. l) CCCN];

-notificarle individualmente los reclamos administrativos o judiciales consorciales [art. 2067 inc. k) CCCN];

-registrarle la firma en un Libro especial [art. 2067 inc. i) CCCN; art. 9 inc. e) Ley nº 941];

-asentarle cambio de domicilio constituido [art. 2046 inc. f) CCCN]

-cuidarle la salubridad del agua depositada en tanques, para consumo potable e higiene personal [art. 9 inc.

b) Ley 941];

-cuidarle la sanidad verificando limpieza de ductos de ventilación [art. 2067 inc. c) CCCN];

-cuidarle la sanidad efectivizando desinsectación, control de plagas, y monitoreo de roedores [art. 2067 inc.

c) CCCN];

-controlarle la inocuidad de la composición de los artículos de limpieza en sectores de uso común [art. 9 inc.

b) Ley 941];

-asegurarle la concreción de accesos y espacios de movilidad para discapacidades [Ley 962 y art. 9 inc. b)

Ley 941; art. 2048 CCCN];

-dirigirle en simulacros de control de siniestros, evacuación y escape [art. 5 Ley 24.240];

-verificarle el buen funcionamiento de calefones, termotanques, cocinas, calefactores [art. 2046 inc. e)

CCCN];

-alertarle sobre riesgo y peligro inmi

nente por maceteros colgantes y acondicionadores expuestos irregularmente [art. 2067 inc. c) CCCN];

= este es el puente creado por el derecho de consumo que extiende el contrato de mandato entre

Consorcio y Administrador hasta el consorcista en situación de destinatario final, por su interés individual, el

de su grupo conviviente, el del grupo consorcial y el de los expuestos al mismo factor homogéneo de

producción;

= producción de una actividad onerosa, profesional, experimentada, habituada, preparada, capacitada y

habilitada especialmente por el Gobierno para su ejercicio y bajo su regulación.

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