Respetamos los colores del Portal con su significado
Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y
condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una
Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las
conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo
social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;
Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen
Normativas obligatorias;
Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros
Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección
Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario,
usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la
prestación profesional del Administrador;
Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación
de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;
= el Consorcio se forma sobre una estructura edilicia, de una o varias plantas, con la idea de compartir la
convivencia de dos o más unidades independientes en lo funcional pero interdependientes en lo legal;
= en este aspecto legal asume calidad de Persona Jurídica, es decir, una ficción que representa la voluntad
de todos sus componentes, y asume primariamente su responsabilidad;
= esta fisonomía práctica, dinámica y económica surte efectos a fin de relacionarse con ajenos (empleados,
proveedores, suministros, bancos, contratistas, terceros, expuestos, ex-administrador) incluso con la
Constructora que le dio vida (durante un término delimitado de tiempo) y para exigirse la regulación
interna (con copropietarios y otros consorcistas) con Autoridad Interna superior a cada miembro;
= en tal marco legal de Persona Jurídica, es innecesaria la autorización Estatal previa para darle comienzo a
su existencia, ya que depende de un acto plural de celebración de un contrato multipartes, llamado
Reglamento de Propiedad;
= no obstante parecería ser una Autorización implícita o tácita, la aprobación de sus Planos por la Dirección
de Catastro Local y del texto del Reglamento por el Registro de la Propiedad Inmueble;
= es decir, puede entenderse que es una Autorización Estatal el visado previo de Catastro sobre los Planos
de cálculos constructivos, cañerías, subdivisión y mensura horizontal, siempre que respeten el Código de
Edificación y el Código de Planeamiento Urbano; ya que de rebotar constantemente frente a esa revisión
administrativa nunca se alcanzaría el grado de Consorcio;
= también es una Autorización Estatal para darle su ?partida de nacimiento? denominado ?afectación al
Régimen de Propiedad Horizontal? la compulsa y asentamiento que hace el Registro de la Propiedad
Inmueble sobre el Reglamento de Propiedad y el Plano de Mensura Horizontal; ya que de ser rechazada por
deficiencias sustanciales, o de formato, tampoco se constituiría nunca el Consorcio;
= con carácter preliminar a esa Registración, debe el texto del Reglamento y el confronte del mismo con el
Plano correspondiente ser pasados, desde el grado de documentos privados, a instrumentos públicos, y
esto se consigue mediante su incorporación al Protocolo Notarial de un Escribano con jurisdicción en la
localidad; siendo la actuación de este Notario en calidad de Funcionario, revestido de la garantía de Fe
Pública de esos instrumentos;
= se podría preguntar si los funcionarios del Registro Inmobiliario o el Escribano, como funcionarios
delegados por el poder ejecutivo, pueden impedir asentar cláusulas notoriamente abusivas o
discriminatorias, o vejatorias, o altamente contraproducentes para los adherentes;
= entendiendo que lo pueden hacer, actuando dentro de sus facultades inherentes a la organización social,
siguiendo los lineamientos de una temática habitacional, sobre la cual predomina el interés público por
sobre el privado de confortabilidad;
= no obstante, no les incumbe ni lo hacen, por lo que queda en la acción de cada Consorcista interesado,
una vez afectado esencial y actualmente (no hipotéticamente) por esas cláusulas, quien deba ponerlas en
conocimiento de un Juez Civil bregando por su anulación;
= a ese efecto de asociativismo humano con un objetivo predispuesto, no siempre económico, como es el
de sociedades comerciales, fundaciones, asociaciones civiles, congregaciones religiosas, apunta la tarea de
la Inspección General de Justicia (I.G.J.);
= además de la registración de las Personas Jurídicas, siendo el organismo estatal en el cual se inscriben los
Estatutos, sus Modificaciones, la designación de autoridades, sus balances, memorias y cuentas aprobadas,
es la Entidad que asume el compromiso y la potestad por Delegación Legislativa [Ley n° 22.315] de
supervisarlas, investigarlas, indagarlas, intimarlas, inspeccionarlas, fiscalizarlas externamente, y hasta
intervenirlas; lo mismo que hace el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES) sobre las
Cooperativas y Mutuales;
= en consecuencia, adentrados los Consorcios en igual categoría jurídica de Persona Jurídica, corresponde
ser ingresado y fiscalizado externamente por la Inspección General de Justicia;
= claro que si lo omite o dilata por ahora, se debe a la sencilla razón de incorporar, de un golpe, a más de
cincuenta mil (50.000) nuevas Entidades que vigilar e incorporar a sus tareas, siendo esa la cantidad
aproximada de Consorcios en la Ciudad de Buenos Aires; quintuplicando como mínimo, su cúmulo
organizativo y logístico;
= debemos tener presente a fines de otorgarle importancia al asunto, que muchos Consorcios, de entre
esos miles, superan las cien (100) unidades y otros muchos superan ampliamente los movimientos
económicos de Pequeñas y Medianas Empresas Societarias (PyMES);
= lo anterior, descontando las implicancias registrales, impositivas y contables de todo el grupo de terceros
afectados a tareas fijas u ocasionales, programadas o urgentes en los Edificios (Contratistas, Proveedores,
Prestadores de Servicios);
= debemos aclarar que hoy día el Organismo rector dependiente del organigrama Nacional (I.G.J.) se
encuentra en vía de descentralización exclusiva para la Ciudad en el denominado Organismo de Registro
de Personas Jurídicas de la C.A.B.A., cuya implementación se encuentra trabada, conjuntamente con el
Registro de la Propiedad Inmueble Local y los Juzgados de Consumo Locales por el mismo Amparo
interpuesto en el año 2015, que por cuestiones de materia legislativa impiden la creación de autoridades
locales;
= no obstante, en vías de resolución mediante convenio del poder ejecutivo nacional y el local, ya con visado
de la Legislatura Porteña y a la espera de la confirmación por el Congreso Nacional, se impone su
adecuación oportunamente en cuanto cobre vigencia de actuación dicho organismo;
= será la Entidad destinada a registrar a las personas jurídicas en el ámbito local y gobernar su
empadronamiento, actualización periódica de información esencial y control de fiscalización externa
permanente;
= asumiría de tal manera un Estamento intermedio entre los Consorcistas y el Poder Judicial, para la
resolución de muchos de sus conflictos, esencialmente la intervención del órgano de Administración, que
tantos problemas ha causado históricamente a los Consorcios;
= posición que basta comprobar mediante el prejuicio generalizado, quizá injusto pero merecido, que se ha
ganado la figura del Administrador, pues las defraudaciones han sido múltiples y la imagen de los malos
resalta por sobre los buenos;
= recordando que se trata de un órgano ?inevitable? para los Consorcios, mientras su miembros adolecen de
la preparación y capacitación técnica y psicológica para lidiar y guiar a sus vecinos, mediante una
autogestión;
= decimos que se trataría del Estamento intermedio entre el Consorcista y el Poder Judicial ya que la tarea
que cumple la Dirección de Defensa al Consumidor, sumariando las Denuncias contra los Administradores
se limita a multarlos, sin intervenirlos, ni realizar veeduría en las Asambleas, ni inspección en sus oficinas, ni
indagación de sus beneficios, ni los excluye del cargo;
= muy útil sería la intervención Administrativa por medio de este Organismo, indagando sobre los
procederes que llevan a las relaciones truncas y múltiples conflictos que se presentan en los Consorcios;
= no debe incidir, claro está, en cuestiones económicas voluntarias, como valores de expensas, ejecución de
deudas, parcialización temporario de servicios centrales, renovación de infraestructura, acceso a las
unidades, y todo lo que derive del ejercicio pleno del dominio privativo o comunitario sobre bienes;
= en cambio, sería realmente beneficioso y satisfactorio, que atendiera al funcionamiento correcto del
órgano Asambleario, dado la manifiesta inexperiencia y confusión de atributos que adolecen los
copropietarios en estos actos, y que se comprueban con la simple presencia en pocas muestras;
= fundamental en cuanto a sus formalidades, es decir la constitución, notificación, desarrollo, y ajuste a
mayorías de las Asambleas para considerar válida y consumada una Decisión;
= en el respeto a los límites de facultades inherentes al Administrador y su ajuste a pautas legales y
reglamentarias, sobre todo en cuanto al correcto y oportuno informe de rendición de cuentas y gestión;
= finalmente, auxiliando las tareas de supervisión y/o fiscalización interna del Consejo, mediante el ajuste
externo a las pautas Legales de incidencia colectiva;
= se trata de la Autoridad Estatal prevista pero aún pendiente mediante la actuación del Organismo de
Registro de Personas Jurídicas en para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
= organismo éste que viene a cumplir las funciones delegadas por la Inspección de Justicia de la Nación,
para el ámbito de esta Ciudad; que si bien no ha llegado a empadronar ni supervisar a los Consorcios, esta
situación se puede justificar por el reciente vigor de la Ley Especial [art. 148 inc. h) CCCN];
= se pretende sustanciar en la autoridad administrativa la fiscalización externa de estas Personas Jurídicas
Consorcios al igual que lo hace con las otras que funcionan en el giro económico, financiero, previsional,
laboral y social bajo contralor;
= en este caso especial, sometidos al objetivo de consecución permanente y eficiente de conservación y
cuidado colectivo sobre seguridad de estructuras e instalaciones, la salubridad del agua potable, la sanidad
personal frente a insectos, plagas y enfermedades contagiosas, la higienización frente a la limpieza y
eliminación de desechos sólidos (basura) y líquidos (desagotes cloacales);
= objetivo estatutario que se extiende a las conductas de los miembros, tanto las activas plasmadas en la
normal tolerancia de inmisiones (ruidos, luces, aromas, vibraciones) como en las reuniones asamblearias; y
así también en las pasivas plasmadas en el depósito de mercadería inestable, explosiva, inflamable o
riesgosa;
= se pretende del organismo fiscalizador que pueda imponer obligaciones registrales, estatutarias, de
contralor, inspección, veeduría e intervención del Consorcio [Ley n° 22.315, 26.047]
= en cuanto a la registración, mediante el debido Empadronamiento, capturando la información hoy escasa
e ineficiente, sobre composición de cantidad de miembros de cada Consorcio; la actualización del domicilio
especial constituido; el archivo de Reglamentos de Propiedad, Planos y Modificaciones; la identificación y
ubicación de la figura externa que ejerce el órgano ejecutivo (Administrador); y la identificación y ubicación
de los miembros del Consejo de Propietarios;
= en cuanto a las obligaciones estatutarias deben ceñirse a la recepción de la Rendición de cuenta anual, el
asentamiento de los balances, inventarios de bienes propios y la toma de constancia sobre la situación
financiera, créditos y deudas exigibles, cesación de pagos, riesgo crítico de déficit;
= en cuanto al contralor, se debe acentuar la comprobación del carácter de propietarios de los miembros
del Consejo; la efectiva matriculación y vigencia del Administrador en el espectro de actuación, así como la
comprobación del real conocimiento de los asambleístas en caso de sanciones impuestas por la DGDYPC
sobre esta figura externa, en oportunidad de nombramiento o revalidación;
= en cuanto a la mecánica de inspección se propicia que cumpla el rol de verificación sobre elementos de
riesgo permanente para propios y terceros (fachadas, balcones, enrejados en perímetros libres) de los
medios de elevación de personas y cosas (ascensores, montacargas, rampas, portones y platos
distribuidores en garajes) el cumplimiento de prevenciones, para anticipación (seguros vigentes) confronte
(extintores, nichos hidrantes, mangueras, rociadores) y escape de siniestros (planos y simulacros de
evacuación);
= en cuanto a las facultades de veeduría devienen imprescindibles en el ámbito de reuniones asamblearias,
tanto para verificar el correcto llamado y comunicación integral, como para el desarrollo del acto mismo,
evitando actitudes vejatorias, patoteriles, agresividades múltiples, y fijando la pauta de dirección organizada
y eficiente de cada acto, sobre todo en la supervisión de la refrendación del texto del Acta;
= en cuanto a la atribución de intervención sobre la gestión Administrativa se origina en el resguardo del
interés público superior, puliendo el circuito informático de comunicación con los otros Organismos
Estatales interesados en los cumplimientos consorciales, tales como la AFIP y las ART, de manera que
pudieran evitar mayores perjuicios por falta de pagos oportunos y la concurrente injuria laboral con sus
empleados y/o afectación familiar por desatenciones de las garantías de Seguridad Social; de manera que la
intervención pueda sanear y regularizar a tiempo, o al menos, sin dejar progresar el ilícito;
= en definitiva, ejercer las facultades de contralor gubernamental mediante empadronamiento, inspección
de las calidades y necesidades edilicias y sociales, veeduría en las sesiones Asamblearias, de oficio o a
pedido de interesados con debida justificación; intervención temporal de la Administración hasta la
regulación y/o desafectación del órgano mediante Asamblea general interna y/o intervención Judicial [Ley
22.315, 26.047; art. 148 inc. h) CCCN];
= no obstante, son todas esas funciones que reclamamos a una futura implementación de la Organización
de Personas Jurídicas, facultades muchas con las que ya cuenta la Dirección Local de Defensa al
Consumidor pero no se decide a utilizar [art. 43 LDC; art. 17 Ley n° 941 GCBA; art. 6 Ley n° 757 GCBA].