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Desde Agosto 2015, el Código Civil y Comercial de la Nación [Ley n° 26.994] reemplaza por completo a la Ley nº 13.512 de Propiedad Horizontal y su Decreto nº 18.734/49; otorgando al Consorcio una categoría similar a las Sociedad Comerciales (PERSONA JURÍDICA) [art. 148 inc. h) CCCN] encuadrado en una escala jerárquica de leyes que aplican [art. 150 CCCN] siendo primeras las que dan estructura, contenidos y elementos al Sistema, que no pueden ser desvirtuados por los Reglamentos;

Por esto, lo cuadra en la relación de las personas con las cosas (edificio y unidad) [arts. 1887 inc. c) y 1884 CCCN] y supletoriamente relación entre personas (reglamento de obligaciones y derechos) [arts. 724 y 962 CCCN];

No obstante, en cuanto a las sesiones asamblearias, al tratarse de una propiedad compartida, si bien lo tocan las particularidades de asambleas del condominio [art. 1994 CCCN] se ha copiado de las sociedades comerciales en cuanto a convocatoria, elección de autoridades, redacción, libro de actas, presencia, poderes, conformidades y mayorías, que se basan en relaciones personales vinculadas por un contrato [Estatuto Social - Reglamento de Propiedad]; resultando determinante saber si rigen las mayorías del Código o las del Reglamento de Propiedad;

El propio Código remite a las mayorías fijadas por el Reglamento [art. 2056 inc. ñ)] para tomar toda decisión, con lo cual alcanzaría someterse a esas mayorías; pero esta premisa queda dudosa, apenas analizar, a renglón seguido, que induce a fijar en el mismo Reglamento la mayoría para su modificación [art. 2056 inc. o)] pero artículo siguiente se encarga de fijarla el Código [art. 2057];

Al parecer la idea sería que el Código fija el piso del cual no puede bajar la mayoría [arts. 2057, 2060] y avala a los Regamentos si fijan mayorías superiores [arts. 2056 incs. ñ) y o)];

Pero esto vuelve a ser dudoso cuando remite a que el Reglamento fije las partes comunes [art. 2056 inc. d)] pero se encarga el Código de decir cuáles son "necesariamente" comunes [art. 2041] y las "necesariamente" particulares [art. 2043]; lo mismo pasa cuando remite a la forma de convocar asambleas [art. 2056 inc. m)] pero se encarga de decir que se reunirán a pedido de interesados que representen el 5% del valor del edificio, o cuando las llame el consejo [art. 2058 inc. b)] a pesar que el Reglamento dijera algo diverso, o que será nula si trata temas "varios" [art. 2059] cuando hay Reglamentos que lo preveen; o que se pueden autoconvocar fuera de las previsiones del Reglamento [art. 2059] o que pueden resolver sin asamblea con unanimidad [art. 2059] a pesar de lo que establezca el Reglamento; o que deberán convocarse para despedir o tomar a empleados [art. 2058 inc. c)] a pesar de los Reglamentos que lo facultan al Administrador con autonomía (como reminiscencia del art. 9º inc. a) Ley nº 13.512); o al fijar la cantidad de propietarios que pueden representar a otros [art. 2056 inc. n)] cuando hay Reglamentos que dicen pueden ser representados por ajenos al Edificio; o cuando lo faculta sobre forma de computar [art. 2056 inc. p)] pero luego exige el cómputo doble por unidad y porcentual [art. 2060]; o la determinación de la proporción al pago de expensas [art. 2056 inc. g)] pero luego establece que serán por porcentual de dominio [art. 2046 inc. c)]; cuando le remite a fijar obligaciones del administrador [art. 2056 inc. r)] pero le fija sesenta (60) días para rendir cuentas [art. 2067 inc. e)] desde el cierre del ejercicio, cuando hay Reglamentos que establecen noventa (90) o rendiciones trimestrales con ejercicio anual; nuevamente cuando lo faculta a poner mayorías para cada tema [art. 2056 inc. ñ)] pero fija las necesarias para modificaciones, por ejemplo sumando un informe técnico, que raramente aparecerá en algún Reglamento preredactado al Código [art. 2051]; o cuando exige unanimidades para modificaciones estructurales o personales [art. 2052] e incluso forma que se contribuirá a estas [art. 2053] cuando existen Regalmentos que lo discriminan con otra medodología; lo mismo pasa respecto a mayorías para declarar la vetuztez del Edificio inhabitable o su reconstrucción, incluso la forma de computarlo, cuando los Reglamentos pudieren contener formas distintas; de la misma manera regula la metodología para operar el cotejo de firmas en un libro especial, y por intermedio del administrador, determinando quiénes deben firmar al cierre del acta [art. 2062]; esto además de la trascendental posibilidad de tomar "toda" decisión por Mayoría Simple de presentes, ante la constatación de no llegar a la Absoluta [art. 2060 primer y segundo párrafo] determinando en consecuencia, que ya no importará ninguna otra Mayoría, ni piso, ni techo; pues bastará precaver que las notificaciones sean bien hechas a los ausentes para tener resoluciones válidas para cualquier decisión;

Es decir, se deduce la intención de establecer un sistema afín a todos los Consorcios, con cláusulas sólidas y perennes, mientras deja las superficiales que sean particulares de cada contrato (Reglamento);

Ahora bien, si le damos cabida a la intención de suponer algunas de estas cláusulas inmodificables, unas de las más fuertes aparecen respecto a la caducidad del primer administrador [art. 2066] y las especiales del administrador [art. 2067]; como también las que hacen a "modificaciones" materiales de las estructuras del edificio, trascendentales [art. 2052 CCCN] o superficiales [art. 2051 CCCN]; o a las "modificaciones" jurídicas del Reglamento, trascendentales [arts. 2061, 2055 CCCN] o superficiales [art. 2057 CCCN];

Es decir, parece que el Código dispone, con envergadura Nacional, una serie de parámetros sobre los cuales han de basarse todos los Consorcios, de los cuales no pueden variar ni escapar, no obstante estén a disgusto sus Reglamentos, ya que impera el poder del Estado para estrucutuar el derecho sobre los bienes inmuebles en su territorio [art. 1884 CCCN];

Significa esto que el Reglamento de Propiedad, el Interno de Convivencia y las decisiones por Actas de Asambleas, tienen valor solo cuando no alteran o modifican la estructura, el contenido y los elementos de ese sistema fijados por la Ley [arts. 2037 a 2069 CCCN];

Para que haya Asamblea, deben concurrir al menos dos unidades, pues se basa en la pluralidad del acto; donde se tratan solo puntos del Orden del Día [art. 2059 CCCN]; en cuanto a la convocatoria conforme a Reglamento raramente se puede congeniar, ya que exige un gasto importante el hacer las notificaciones fehacientes; en cuanto al QUÓRUM ha desaparecido, a pesar de su mención en el encabezado del art. 2059 CCCN, porque precisamente lo hermana con la MAYORÍA en su redacción, por lo tanto, solo nos referiremos en adelante a MAYORÍA ABSOLUTA del total del Edifico [art. 2060 primer párrafo CCCN] y MAYORÍA SIMPLE de presentes [art. 2060 segundo párrafo CCCN];

La diferencia es que en ABSOLUTA la decisión es directa, mientras en la SIMPLE es diferida, quedando firme después del procedimiento de notificación a los ausentes;

Para que quede firme en la misma Asamblea, se requiere la ABSOLUTA de la mitad mas una unidad del total, que a la vez lleguen al 50,01% del porcentual de dominio fijado en el Reglamento (si la mitad mas una no llegan se deberán sumar tantas como sea necesario, y si menos de la mitad llegan a ese porcentual igual deben sobrepasar por una a la mitad del edificio;

Si no se llega a la ABSOLUTA, se pasa inmediatamente a buscar la SIMPLE de mas de la mitad de los presentes contados por unidad, bajo la fórmula "se propone..." y a continuación la misma decisión que hubiese quedado firme en ABSOLUTA, que pasará a compulsa de oposiciones de ausentes; debiendo establecerse en el Acta quién será el encargado de notificarlos, y por qué medios válidos;

Luego de notificarlos por la forma elegida en la Asamblea (personal, con copia del acta suscripta, por planilla en la recepción de liquidación, o contra entrega de recibo de expensas, por correo electrónico, por carta documento, etcétera) contados quince (15) días, si el notificado nada dice pasa a contar a favor de los que apoyaron la "propuesta de ..."; en cambio, si se negare, y se tomara la tarea y a veces el gasto (si es por carta documentada que le llegó) de notificar de su negativa en forma fehaciente y dentro de ese plazo, pasa a contar a favor de los que perdieron en la Asamblea; luego de la última notificación, debe anotarse en el libro de Actas, todas las hechas y sus recepciones, colocando el resultado, es decir, si quedó firme la "propuesta" y se convirtió en decisión definitiva, o si quedó descartada por mayor cantidad de oposiciones que las positivas más los silencios; no vale otra decisión sino solo la propuesta; esta anotación la debe hacer el Administrador, pero lógicamente no la hará cuando la decisión sea su remoción, por lo cual es válido ante la  "propuesta de remover a ... y nombrar a ... como nuevo administrador" asentar en Actas que las notificaciones y los asientos los hará un propietario, permaneciendo el Libro de Actas en el Edificio y no en oficina de la Administración, pues solo se usa en Asambleas, es decir, se trata el instrumento ideal para asentar decisiones del órgano Asamblea, pudiendo muy bien ser resguardado por los miembros del Consejo, si se quiere, o de cualquier otro propietario, pero descargando tal compromiso al administrador liberado del depósito necesario [art. 1358 CCCN];

Cabe destacar que las Asambleas son de los propietarios, sin necesidad que el órgano de administración se encuentre en la sesión, es decir, pueden recibir el Libro de Actas de manos del administrador, hacerle una nota de recepción y devolverlo al día siguiente con las Mandas (órdenes y decisiones) adoptadas; o pueden quedarse los Consejos con el Libro, o pueden redactar en Actas volantes o móviles ante la carencia de ese instrumento (libro) para luego adosarlas a los folios correlativos pertinentes; destacando que la presencia de los Administradores hasta hoy día ha sido una mera buena costumbre, transformada en una ventaja de mala costumbre en la mayoría de los casos, en favor de éstos y en detrimento del deconocimiento general de los consorcistas; pero la Ley es clara en cuanto a que la Asamblea es el órgano compuesto por copropietario (presentes o representado por otros) sin necesidad de los Administradores en el acto [art. 2062 CCCN] la única salvedad parecería encontrarse en el cotejo de firmas a su cargo, acción que puede ser reemplazada por el presidente de Asamblea o el secretario de actas, ya que es en definitiva el voto de las mayorías quienes definen si una firma compadece o no con la registrada, puesto que no se postergará al estudio de peritos calígrafos...;

En definitiva, las resoluciones se toman con la mayoría del Código por doble cómputo en forma instantánea [art. 2060 primer párrafo] o en forma diferida a compulsa de oposiciones [art. 2060 segundo párrafo], todas, incluso la remoción del administrador; mientras las que específicamente el Código pide una mayoría agravada [arts. 2044, 2051, 2052, 2055, 2057, 2059, 2061] solo con esas mayorías;

La responsabilidad de la Asamblea se extiende al tenor de todas las decisiones que tome, sea en su vínculo contractual de mandato con el Administrador [art. 2065 CCCN] o sea para todas sus otras relaciones de vida legal que involucren al Consorcio [se pueden apreciar en la Etiqueta "CONSORCIO" "visión integral"]; porque se debe tener en cuenta a la hora de votar que lo decidido significa una pequeña Ley, de cumplimiento efectivo, y de ejecución obligatoria  para el Administrador; por eso debe llamarse a seriedad cada votación del consorcista, habiendo recabado los detalles precisos del origen, la motivación, las causas, hechos y las consecuencias de lo que se está votando; ya que compromete salubridad, sanidad, higiene, integridad física y patrimonial del conjunto, incluídos sus propios intereses individuales; siendo una responsabilidad que no se agota con el monto de expensas, sino que se responde con cada una y todas las unidades frente a terceros ajenos a la comunidad consorcial [arts. 242, 1757, 2039 CCCN] y con la unidad frente al Consorcio [art 2049 CCCN]-