ver más

El esquema muestra la secuencia de elección, tareas, atribuciones y responsabilidad de los miembros del Consejo;

Comienza con la posibilidad de cualquier consorcista de convertirse en miembro de ese órgano;

Órgano optativo (no obligatorio) para la vida Consorcial; que normalmente se entiende como plural, pero que la Ley no invalida sea desarrollado por un solo miembro; no obstante la idea que sus resoluciones sean consensuadas y tengan la oportunidad de ser debatidas, se propicia que sea conformado por multiplicidad de miembros;

Sí exige la Ley que sean copropietarios, aunque no dice que deban habitar el Edificio; es decir, podrían ser miembros personas que tienen allí una unidad para producir renta (alquiler) o quien tiene un local, o una cochera; también deberíamos entender que se extiende a condóminos de una misma unidad, como ser los cónyuges o los hermanos de una heredad;

La decisión en Asamblea para su nombramiento rige bajo los patrones normales de este Acto jurídico, es decir, por mayoría absoluta por doble cómputo [art. 2060 CCCN primer párrafo] o bien por mayoría simple de presentes, con notificación a los ausentes y compulsa de oposiciones [art. 2060 CCCN segundo párrafo] plasmando nombres e identificación de unidades en el acta de designación;

Pueden coincidir o no con la designación del Administrador, pero no quiere decir que vayan atados a los mismos plazos o evaluación, ya que no son parte de la Administración, sino el canal por el cual convergen las múltiples peticiones, reclamos o inquietudes de los consorcistas;

Normalmente se reúnen en sesiones de Consejo que es prudente dejar asentadas en un libro o instrumento de seguimiento de sus tratamientos y resoluciones (pueden ser correos electrónicos); si bien no tienen el poder de decisión sobre los pedidos de los vecinos, son el nexo de comunicación con el Administrador, con quien entablen un diálogo de intereses, entre quienes peticionan y quien debe cuidar la economía y finanza consorcial; sin olvidar que algunas peticiones solo serán para el tratamiento de determinados temas en Asambleas o tomar medidas de recaudos o interpretación de normativas; es decir, no siempre deriva en una cuestión económica que suponga erogar gastos;

Cuando el diálogo entre Consejo y Administrador no llega a resolución concreta, se convierte en deber de ambos órganos (el ejecutivo y el fiscalizador) de convocar al órgano de gobierno (la asamblea) para que tome decisión; en primer lugar el deber será del Administrador [art. 2058 inc. b) CCCN] y en caso de omisión o dilatación, lo puede hacer el Consejo por sí mismo [art. 2064 inc. a) CCCN]; siendo sin dudas ésta la principal función con que la nueva Ley en la materia [Código Civil y Comercial de la Nación] nutrió a este órgano, dando la posibilidad a los copropietarios de convocarse en acto válido y suficiente no solo ante el llamado del Administrador, sino por el Consejo también; porque la tercera posibilidad de hacerlo por sí mismos es remota y difícil [autoconvocatoria con dos tercios del total de unidades] y la cuarta tan infrecuente como rechazada ha sido hasta ahora [asamblea judicial];

Sabiendo que los actos válidos de un Consorcio solo pueden partir de la Asamblea, el primer gran paso para tener decisiones válidas es estar bien constituidos en ese Acto, y esto lo hace posible el Consejo; si bien cabe mencionar que ahora también por sumatoria de voluntades individuales, pero solo si se consigue el 100% [art. 2059 CCCN];

En cuanto al poder de fiscalización del Consejo, entendemos debe reflejar su empeño y dedicación para defender el interés general de los vecinos y encuentra primer objetivo en las tareas del Administrador; es decir, pondrán lo que crean entender como mejor sapiencia, voluntad y atención, en la medida de sus conocimientos previos, sin obligación de tener que prepararse ni facultarse para ejercer esa tarea en favor propio, y de los demás vecinos {art. 1725 CCCN]; siendo hasta ese punto que se extiende su responsabilidad, es decir, hasta donde converge lesiva y exagerada su desatención, al punto de convertirse en desdén o connivencia con los intereses del Administrador, si son opuestos a los de consorcistas; en caso contrario, nunca podrán ser implicados por pérdidas o incumplimientos consorciales, porque el obligado al resguardo del bien general es el Administrador y no este órgano;

También puede, claro está, nutrirse del Asesoramiento profesional suficiente para mejor llevar adelante sus funciones de control y de fiscalización, es decir, requiriendo permanente u ocasionalmente las sugerencias, las advertencias o los visto buenos de contadores, abogados, ingenieros, licenciados o de cualquier otro auxiliar que les respalde el nivel de control que están ejerciendo; si para esto requieren contar con recursos propios, lo cual es más que probable, pueden pedir a la Asamblea, les asigne una partida especial, destinada con ese fin, que redundará en mantener a raya los controles sobre la administración, privilegiando el interés comunal, puesto ya en manos de copropietarios [consejo] a la par del conocimiento experto del administrador;

Sabemos que el administrador, dedicado en forma habitual y permanente a su profesión, saca ventajas de conocimientos y habilidades muy por encima del común de los consorcistas, y por esto, si la confianza ya no es tan manifiesta como debiera ser, se vuelve prudente y hasta necesario que el Consejo bien se coloque en una paridad que le permita no ser burlado en sus controles, siendo esta tarea bien aprehendida cuando es organizada y relevada por quien sabe y orienta en ese sentido;

En cuanto a la responsabilidad, deben los consorcistas perder el temor que se ha fomentado, creemos a partir de quienes no quieren ser controlados, ya que la Ley no les pone responsabilidad alguna; si bien leen el encabezamiento del articulado que contiene a este órgano y regla sus funciones, allí dice "Atribuciones" y no dice Responsabilidades;

Atribuciones que por supuesto no pueden ser ejercidas de forma que compongan un abuso de derechos [art. 10 CCCN] es decir que su nivel de contralor y exigencias sobre el Administrador le genere una imposiblidad práctica de poder brindar debidamente sus servicios; tal como se da cuando los co-firmantes de la cuenta bancaria consorcial se oponen constantemente a librar cheques y el Consorcio entra en incumplimientos sin que pueda el Administrador hacer los pagos por sí mismo, ya que la cuenta funciona en forma conjunta no alternada ni indistinta; 

También aparecerían estas atribuciones como excesivas cuando impidieran utilizar los fondos de reserva a pesar de orden directa de la asamblea de emplearlos para determinada finalidad prevista, y cualquier consorcista iniciara luego una denuncia contra el administrador por incumplimiento a la manda consorcial [art. 9 inc. a) Ley nº 941; art. 2067 inc. b) CCCN] generando multa administrativa o remoción judicial con causa del administrador, que se vio injustamente privado de disponer con los fondos que debió contar para poder cumplir; o que tales fondos se destinaran a cumplir con la remodelación del frente en cumplimieno de la Ley local nº 257 y su detenimiento o inejecución permanente generara infracciones y multas; situación en la cual serán responsables por los montos que pudieron evitar ser condenados; responsabilidad que por supuesto es personal y no colegiada, quiere decir, solo atribuible a quien impidió el acto con su negativa o pasividad injustificada, y no quien lo intentó pero era minoría en esa decisión conjunta;

También se daría ante el caso de recibir el pedido de verificación de los deterioros en la unidad de un propietario y no lo exigieran al administrador ni concurrieran por sí mismos, generando que el propietario deba hacer reparaciones urgentes, y luego al serle reconocida la premura y los montos por el resto de los vecinos en Asamblea [art. 2054 CCCN] esos montos fueran desmedidos frente a los que pudiera haber conseguido el Consorcio, verificándose la culpa de los consejeros por denostada actividad, cuando pudieron o debieron intentar salvarla con los medios y alcance normal; siendo pasibles, entendemos, de compensar esos sobreprecios;

Se puede dar una responsabilidad  cuando el Administrador, a pedido de uno o varios consorcistas que llegan al 5% que pide la Ley para impulsar un llamado a Asamblea [art. 2058 inc. b) CCCN] no la convocara, y los Consejeros en conocimiento de esta actitud irregular, en lugar de suplirla y llamar a la Asamblea, siguieran sin convocarla, gestando la acción judicial de aquél 5% sumado ahora hasta alcanzar el 10% [art. 2063 CCCN] y el acceso a los tribunales generara gastos consorciales, tales como tasas judiciales, bonos del colegio de abogados, honorarios de letrados, representaciones, poderes y cualquier otro gasto que se pudo haber evitado, entendemos deberían reparar los costos que puedieron evitar;

Se puede dar responsabilidad de los Consejeros cuando son convocados por el Administrdor para aprobar un certificado de deuda de expensas próximo a ser ejecutado vía judicial [art. 2048 CCCN] y se negaren a apoyar la acción, sea por cualquier motiv injustificado, tal como ser la unidad de un amigo, de un pariente o la propia, o porque les parece que debieran hacer quitas o esperas no autorizadas por Asamblea, o sin dar explicación alguna, o por desconfianza a la acción del Administrador, y esta pasividad en dar la aprobación para la presentación judicial generara la prescripción de los períodos que empiezan a superar los dos (2) años de antiguedad [art. 2562 inc. c) CCCN]; entendemos debieran responder por los períodos perdidos por su culpa grave;

Cabe decir que en todo momento y lugar, sea por nota, por acta, hasta por correo electrónico, cualquier miembro del Consejo puede ejercer su libre derecho de renuncia al cargo, ya que se trata de un acto unilateral que no requiere aceptación y que no puede generarle ningún perjuicio, ya que, como dijimos, no hay un vínculo de exigibilidad legal para con el Consorcio,;

Ahora bien, si los miembros del Consejo se convierten en Administradores, por vacancia en el cargo, sea por el motivo que fuere (remoción, renuncia, desplazamiento por vías de hecho, muerte, incapacidad, inhabilitación, suspensión o exclusión del registro público) comenzando a recaudar y a gastar en nombre y por cuenta del Consorcio, en exceso de los treinta (30) días que le prevé la Ley para suplir esa urgencia [art. 2064 inc. d) CCCN] en este caso la responsabilidad pasa a ser la del mandatario sin representación [art. 1321 CCCN] y así continuar hasta la regularización con el nombramiento en Actas por una Asamblea de un nuevo Administrador, debiendo rendir cuentas [arts. 1334, 858, 859 CCCN] bajo la responsabilidad propia del mandatario y no ya del simple gestor útil que tenía interín [art. 1786 CCCN];

Es decir, su responsabilidad solamente se genera cuando obra mal, a conciencia de estarlo haciendo, o con una culpa grave, es decir, con un alto grado de negligencia o imprudencia, ya que tampoco se trata de conocedores o capacitados en la temática, medidos en la escala de un saber genérico, que no los pone en riesgo cuando se le escapen o filtren cuestiones específicas fuera de su conocimiento previo;

En definitiva, la responsabilidad de cada miembro del Consejo, individualmente debemos juzgarla según intención o culpa alevosa, abusando de su posición en el desempeñodel cargo, cuando genera un perjuicio para otros, o para el Consorcio (?circunstancia de las personas?) [art. 1724 CCCN] que no es ni mayor ni menor a la misma Responsabilidad de cualquier otro consorcista [art. 144 CCCN] que ocasiona daño a otros o al Consorcio, con la única diferencia del uso incorrecto o malintencionado de las facultades que la Ley les da a los miembros del Consejo;

De tal forma, solo generan perjuicios evitables en los cinco casos indicados específicamente en el esquema, cuando pudiendo obrar no lo hacen, sin causas que motiven su conducta pasiva, provocando una pérdida concreta para el patrimonio consorcial.-