ver más
ver más
ver más
ver más


El cuadro nos muestra la posición del Consorcista dentro del Sistema Horizontal, con sus posibilidades de participación, decisión, indagación; y esto más allá de ser condómino o no, es decir, extendido a todas las relaciones por las cuales una persona o un grupo de convivientes reside o usa una unidad funcional, ya dueño, usufructuario, usuario, comodatario, poseedor, inquilino, simple tenedor u ocupante, ya que estos derechos y obligaciones nacen del uso y disfrute, del cobijo y el amparo de la vivienda, local, cochera, depósito, baulera, habitación o cualquier otra forma de unidad funcional o complementaria;

Esto sucede así porque el Consorcio es una idea abstracta, una ficción que solo sirve a los efectos Jurídicos, para poder aglomerar a todos los copropietarios en una sola Persona. Persona que se corporiza a través de dos (2) órganos, uno de Gobierno (Asamblea) y otro de Ejecución (Administración). Órganos a los cuales les cedemos dos potestades muy importantes sobre nuestro patrimonio;

a) a la Asamblea el decidir en forma colectiva sobre las mejoras, obras nuevas o modificaciones; y sobre los montos de expensas;

b) a la Administración el encargarse a conservar las unidades e instalaciones que sirven para hacerlas funcionales, y recaudar para esos fines;

Cedemos esas potestades, pero nos reservamos, ante la Asamblea, el derecho a voz y voto; y frente a la Administración el exigir el confortable, digno y específico uso de nuestra unidad, de los medios para hacerla funcional, y de las adecuadas conductas particulares de los demás;

Entonces, podemos encontrarnos en dos posturas diversas ante el Consorcio, a saber

a) como consorcista, participando con voz y voto en un Órgano (Asamblea) decidiendo en lo material (arreglos generales o particulares) o en lo jurídico (aumento / disminución de expensas, rendición de cuentas); y cumpliendo la obligación de pagar expensas al otro Órgano (Administración) al tiempo de exigirle conductas acordes a la Ley y al Reglamento, con la posibilidad de denunciarlo por sus infracciones ante la autoridad administrativa;

b) como condómino, pidiendo consentimiento previo en un Órgano (Asamblea) en lo material (arreglos o modificaciones para la unidad) bajo salvedad de hacer los arreglos urgentes y las modificaciones inofensivas; o en lo jurídico (compensación, adecuación, prescripción, quita, espera o condonación de expensas) bajo salvedad de consignar las ejecutables no vencidas; y de instar la remoción del otro Órgano (Administración) por perjuicios actuales o inminentes ante la autoridad judicial;

De esta manera, delegamos la forma y condiciones de contratar con terceros, tomar personal dependiente, pagar impuestos y tributos, hacia afuera; y conservar la estructura e instalaciones comunes, y las propias hacia adentro. Y también hacia adentro, delegamos la forma y condiciones de exigir a cada integrante el pago de expensas, y la posibilidad de participar públicamente con voz y voto en el órgano de gobierno (Asamblea), o para exigir el cumplimiento de la Ley y del Reglamento de propiedad ante el otro órgano (Administración);

A pesar de ser los dueños de la estructura e instalaciones del edificio en un porcentual (%) delegamos a un guardián (Consorcio) su conservación y reparación, por orden de un órgano (Asamblea) y ejecutado por el otro (Administrador);

En este apartado, nos centramos en las posibilidades como consorcista en la medida de cumplir la obligación de aportar expensas conformes a la fijación que el Reglamento le asigne a su unidad, bajo la posibilidad de eximiciones expresamente contempladas (por ejemplo a los Locales de los gastos por electricidad o gas de partes comunes que no usa); y por otro lado ejercer el máximo derecho político dentro de la estructura consorcial, con voz y voto en Asamblea, para decidir sobre la incorporación de mayor valor inmobiliario (mejoras, modernizaciones, incorporación de sectores) o para ajustar la balanza financiera (cuotas extraordinarias, fondos de reserva, aumentos, disminución de expensas), sumado el poder de exigir las conductas ajustadas a la Ley y al Reglamento, tanto de otros consorcistas, como del órgano de Administración, tanto en la vía interna para reemplazarlo o en la vía externa administrativa para denuncias sus infracciones, potestad a favor de condóminos, usufructuarios, usuarios, inquilinos, tenedores, u ocupantes;

En razón de esta última posición, el consorcista sea o no propietario, es consumidor de algunas actividades del Administrador, que le incumben directamente por ser destinatario final como integrantes del grupo social afectado e involucrado en la prestación de ese servicio profesional, en especial

-notificarle personalmente la convocatoria a Asamblea [art. 2059 CCCN];

-fijarle el Orden del día que haya pedido, si alcanza el 5% de dominio [arts. 2058 inc. b) y 2067 inc. a) CCCN];

-facilitarle acceso a Libros consorciales y antecedentes documentales [art. 9 inc. f) Ley 941 y Dto. 551/10/GCBA];

-emitirle planilla personalizada y fidedigna de gastos comunes y particulares [art. 10 Ley 941, Dto. 551/10/GCBA];

-extenderle un recibo de pago de expensas detallado y con firma ológrafa [art. 9º inc. l) Ley 941];

-brindarle trato digno y equitativo, sea o no dueño [art. 8bis Ley 24.240];

-expedirle certificado de créditos y deudas consorciales a su pedido [art. 2067 inc. l) CCCN];

-notificarle individualmente los reclamos administrativos o judiciales consorciales [art. 2067 inc. k) CCCN];

-registrarle la firma en un Libro especial [art. 2067 inc. i) CCCN; art. 9 inc. e) Ley nº 941];

-asentarle cambio de domicilio constituido [art. 2046 inc. f) CCCN]

-cuidarle la salubridad del agua depositada en tanques, para consumo potable e higiene personal [art. 9 inc. b) Ley 941]; 

-cuidarle la sanidad verificando limpieza de ductos de ventilación [art. 2067 inc. c) CCCN];

-cuidarle la sanidad efectivizando desinsectación, control de plagas, y monitoreo de roedores [art. 2067 inc. c) CCCN];

-controlarle la inocuidad de la composición de los artículos de limpieza en sectores de uso común [art. 9 inc. b) Ley 941];

-asegurarle la concresión de accesos y espacios de movilidad para discapacidades [Ley 962 y art. 9 inc. b) Ley 941; art. 2048 CCCN];

-dirigirle en simulacros de control de siniestros, evacuación y escape [art. 5 Ley 24.240];

-verificarle el buen funcionamiento de calefones, termotanques, cocinas, calefactores [art. 2046 inc. e) CCCN]; 

-alertarle sobre maceteros colgantes y acondicionadores expuestos irregularmente [art. 2067 inc. c) CCCN];

La relación entre el Consorcio y el Consorcista, se da en los siguientes términos legales

= obligaciones del titular o poseedor de unidades al pago de expensas comunes ordinarias necesarias para conservar, reparar, sustituir o mejorar cosas comunes, para la administración y las medidas de seguridad, salubridad, higiene, sanidad, cuidado a la integridad física de propios y bien para equilibrar la balanza financiera agotada, porque todos guardan el concepto de necesarios; y de pagar extraordinarias no necesarias para mejorar, modernizar, renovar u otorgar mayor valor inmobiliario al edificio [art. 524 CPCC, art. 2048 CCCN]-


Envíanos tu Consulta

Por favor completa con tus consultas o comentarios y te responderemos a la brevedad.

Completa