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Quien adquiere una unidad en Edificio, urbanización cerrada, conjunto de monobloques, multiviviendas de una sola planta, dúplex, triplex o cualquier otro diseño arquitectónico similar, compartiendo un mismo terreno, se puede encontrar en situación de Prehorizontalidad (ver solapa) o ya ?afectado? a Propiedad Horizontal;

La diferencia es crucial, porque una lo vincula a la Constructora, por boleto de compraventa, mientras la otra lo relaciona con un Ente Legal (Consorcio) cuyo objeto y finalidad es compartir instalaciones comunes, soportando los gastos de conservación, mejoras, administración, servicios y comodidades;

Estar en Propiedad Horizontal significa que el Constructor, emprendedor, financista, inmobiliaria, fondo fiduciario, desarrollista, organizador o como se denomine al inversor que se encarga de levantar la obra, ya inscribió el Reglamento de Propiedad y los Planos en el Registro de la Propiedad Inmueble, dando noticia formal del nacimiento del Consorcio, como si fuera su partida de nacimiento;

Para que esto sea posible, debió primero presentar un Proyecto de inicio de obra ante la Dirección de Catastro y Registro de Obras de la Ciudad, junto a los Planos de subdivisión, de cálculos estructurales, distribución de cañerías, recibiendo el visto bueno para dar comienzo; y luego debió presentar un Plano de mensura horizontal con designación específica de las medidas, linderos y dimensiones técnicas necesarias, y un Plano de final de obra, que debiera coincidir mínimamente con el de Inicio primigenio;

El Plano de mensura horizontal requiere la participación de un Agrimensor que mide y valúa cada unidad, pudiendo pasar que dos unidades de iguales metros cuadrados difieran del porcentual, porque una aventaja a otra en orientación, luminosidad, aireación, distribución interna para mobiliarios, acceso a elevadores, a salidas de emergencia, y cualquier otra variante que haya tenido en cuenta para ponerle un porcentual que significa su valor en el total del valor del Edificio;

En cuanto al Reglamento se trata de un Contrato societario multipartes que se va adhiriendo por agregación de suscriptores (copropietarios) con cláusulas predispuestas por el redactor (constructor/inversor) que son innegociables e inmodificables, a menos que posteriormente una Asamblea decida cambiar alguna de relevancia Administrativa mientras las de relevancia Fundacional solo por unanimidad, en asamblea completa, o con sumatoria de voluntades, fuera de ese acto [art. 2059 CCCN];

Una vez ?afectado? el Edificio a Propiedad Horizontal, recién se podrá Escriturar; es decir, hasta ese instante solo se tuvo la tenencia por entrega de llaves de la unidad, la posesión por la voluntad de dominio, y la titularidad justificada por el boleto de compraventa, pero la transmisión de inmuebles se perfecciona sí o sí con la Escritura y luego se termina de complementar con la publicidad hacia terceros mediante la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad Inmueble;

Suele pasar que las Constructoras, por diversos motivos, pero casi siempre por falencias de los Planos de Final de Obra frente a los de Inicio, que no coinciden, dilata la ?afectación? al Sistema Horizontal, pudiendo cualquier adquirente con su boleto en mano forzar la escrituración a través del Juicio de cumplimiento de contrato, que de prosperar, será suscripta la Escritura por el Juez interviniente y cargará con los gastos la constructora demandada; pero lo que el Juez no puede hacer es adecuar los Planos cuando Catastro no los aprueba; y en consecuencia queda fracasado el emprendimiento, hasta tanto esto suceda, debiendo en rigor de derecho el adquirente devolver la unidad y el constructor lo percibido con intereses, e implementando el suplemento del Seguro Obligatorio de Prehorizontalidad constituido a ese fin, por la frustración a las expectativas legítimas puestas por el adquirente en ese negocio; en caso de no haberlo contratado deberá los perjuicios evaluados judicialmente;

Si la imposibilidad de aprobar Planos o Reglamento se trata de cuestiones técnicas que imponen modificar espacios, desmoronar y volver a construir, corregir espacios, tomar nuevas mediciones o similares, nada impide a la Constructora hacerlo, excepto la pérdida económica que le implica; pero si la edificación fue levantada en un terreno donde no se podía (propiedad Fiscal) o en el que las excavaciones dieron a luz registros arqueológicos que se declaran de interés general, o en un terreno ajeno de quien luego fallece sin herederos y pasa al erario público (herencia vacante) o de quien luego objeta la transmisión del mismo, por turbación de hecho o mejor dominio, o ejecuta hipoteca impaga y luego no lo desea afectar, aquél impedimento físico se constituirá en un impedimento jurídico, que también frustrará el negocio;

Puede pasar que durante mucho tiempo la Constructora no afecta y ningún adquirente promueve acción y entonces se está en una situación de tránsito a lo ideal, durante el cual intenta licuar sus gastos de unidades no vendidas y los de mantenimiento de la edificación (luz de obra, agua, provisión de gas, empleados, instalaciones) descansando en el pago de quienes están en unidades habitadas, utilizando la connivencia del agente recaudador (ya que todavía no es Administrador) para que los divida en porciones convenientes, o igualitarias (entre los otros) porque sin tener el Reglamento inscripto, no son tampoco exigibles los porcentuales fijados en ese instrumento que es, por ahora, solo un proyecto de contrato multipartes;

Esta situación se vive mucho en el ámbito de la Ciudad, ya que motivado por percances masivos de notoria publicidad, el registro de Catastro ha elevado el nivel de observaciones y contralor sobre las obras, auxiliado por la Dirección de Control y Fiscalización, en observancia del Código de Edificación Urbana, que a la vez se somete al Código de Planeamiento Urbano, y a las previsiones sobre impacto atmosférico y ecológico bajo control de la Agencia de Protección Ambiental;

Conducir forzadamente a la Constructora a realizar la afectación conlleva los pasos siempre recomendados de diálogo, intimación, mediación y recién finalmente el Juicio; instancia en la cual si dilata la aprobación de Planos le podrá ser impuesta una multa procesal en dinero (astreintes) hasta su efectivo cumplimiento;

Una vez inscripto el Reglamento y los Planos toma partida de nacimiento el Consorcio, pero puede suceder que aún la Constructora tenga unidades sin vender, con lo cual pasa a formar parte de esa Sociedad Civil creada por sí misma, como un copropietario más, pudiendo participar en Asambleas, con la fuerza de los votos de sus unidades y de sus porcentuales; a veces con tanta incidencia que su sola voluntad es mayoritaria; situación que puede enturbiar la pacífica convivencia, desde el momento que comienzan a aflorar defectos de obra, ya por filtración de lluvia en muros medianeros o internos, o en azoteas y terrazas; ya por inundación de patios con incorrectos declives de desagote; ya en inundación de sótanos por napas con nivel freático; ya por rajaduras o grietas debidas a movimiento de suelo, a vaivenes estructurales; ya por descomposición de materiales debido a calidad o incorrecta ejecución del arte de edificar;

Cualquiera de estas posibilidades da derecho al Consorcio, como una Sociedad ya escindida de la Constructora, al reclamo de su recomposición y puesta en valor de las partes comunes; instancia en la que carecen de legitimación personal los adquirentes individualmente, puesto que su unidad está constituida, prácticamente, de partes comunes (muros, losas, techos, tabiques portantes) quedando la acción a manos del Consorcio, que las administra y conserva; excepto que el deterioro solo afectara sus partes privativas (puertas, ventanas, tabiques divisorios, revestimientos, artefactos, sanitarios) quedando siempre dudas entre casos límite (carpintería metálica de ventanas, marcos de puertas, tabiques divisorios de ambientes con vigas, revestimientos común de toda la obra, como un parquet, límites de conexiones entre artefactos y sanitarios a cañerías comunes); o excepto que el Consorcio decida no reclamar por partes comunes a la Constructora; decisión que se toma en Asamblea, y esto sucede cuando la propia imputada conserva mayorías o al Administrador como aliado, por haberlo puesto en ese cargo al redactar el Reglamento;

En caso de avanzar el Consorcio en el reclamo, lo representa legalmente su Administrador, encontrando otro valladar, aún cuando la Constructora ya no conserva unidades ni votos, pero procuró darle por Reglamento al primero en el cargo, una vigencia de tiempo extenso (5 a 10 años) presupuestado como seguramente sobrado para deshacerse de todas las unidades y así quedar sin patrimonio para responder por reparaciones; porque también, suelen constituirse como Sociedades comerciales al solo y único efecto de hacer esa obra, desapareciendo su capital al vender todas las unidades;

No obstante, los Legisladores han percatado esta circunstancia y limitaron en el Código unificado [Ley nº 26.994] un máximo de dos (2) años para el primer Administrador, debiendo tener en cuenta que rige desde que el Consorcio es ?afectado? en el Registro y no desde que comienza a recaudar como agente de cobro;

Este vínculo del Consorcio con la Constructora se rige por las relaciones de Consumo, porque se presenta el carácter profesional, experto y habituado del inversionista, frente al desconocimiento, la ligereza, la inocencia y la disociación inicial, y a veces perpetua, de este tipo de comunidad que conforma al ente jurídico Consorcio;

En cualquier momento, durante el plazo de diez (10) años, desde la entrega de la última unidad, el Consorcio le puede reclamar a la Constructora por la ruina de estructuras o materiales que hagan imposible o ineficiente el destino de vivienda, locales, cocheras, bauleras, o cualquier otro de las unidades; yendo contra el patrimonio de aquella que al menos estará compuesto por las unidades no vendidas;

En el caso de las Constructoras constituidas como Sociedades comerciales solo para este Emprendimiento, cuyo capital en garantía de la idoneidad constructiva son esas unidades ya vendidas, y a la hora del reclamo, carece de respaldo patrimonial, aún es posible el resarcimiento, ya que la Ley extiende la responsabilidad al proyectista, al calculista, al director de obra, al ingeniero o arquitecto actuante, en forma indistinta, total y solidaria, es decir, se puede ir contra cualquiera de éstos por el todo y luego se reembolsan de acuerdo a sus responsabilidades entre los mismos;

Para encarar la acción se requiere la decisión de Asamblea que le otorgue esa Manda al Administrador quien la hará efectiva representando al Consorcio;

La relación entre el Consorcio y el Constructor reviste los siguientes términos

= contrato de Locación de Obra, de Adhesión y de Consumo; se da en la primera compra de la unidad a la Constructora, siendo condómino en una situación precaria de Prehorizontalidad [arts. 2070 a 2072 CCCN] hasta que sea ?afectado? a Propiedad Horizontal mediante la inscripción del Reglamento y los Planos en el Registro de la Propiedad Inmueble [arts. 2037 a 2069 CCCN]; pasando a ser copropietario de unidad, y el Consorcio (conjunto de dueños) un consumidor de esa Constructora  que le dió vida, pudiendo reclamarle ruina parcial o total de obra, o vicios ocultos de edificación, en un plazo de prescripción [arts. 1263, 1277 CCCN] mediante su Administrador [arts. 2065 y 2067 inc. m) CCCN] o por una Asociación de consumidores [art. 52, 54 LDC];

= no alcanza la relación de consumo a cada copropietario, porque su vínculo de compraventa con la Constructora muere al mismo tiempo que nace el Consorcio (conjunto de dueños) siendo esta figura la legitimada para reclamar por partes comunes, o sea, todo lo externo e interno de las unidades, salvo revestimientos (parquet, cerámicos, enchufes, manijas, empapelado, alfombras, pintura) o artefactos (sanitarios, bañera, lavamanos, bacha) que sí los puede reclamar cada uno a la Constructora por contrato de compraventa [arts. 40 LDC; Dto. 1798/94; art. 2043 CCCN].-

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