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Indefectiblemente necesarios para la conservación, mantenimiento, reparación y refacción de partes comunes, los contratistas son elemento indispensable ante emergencias (ascensores sin funcionar, desbordes de tanques, calderas con pérdidas, tablero eléctrico sin energía general, desagotes urgentes, entre otras) y ante prevenciones o reparaciones de cotidiano menester (plomería, albañilería, carpintería metálica, herrería, yesería, conexiones sanitarias entre otras); debiendo destacar los que actúan para interés consorcial (sobre partes comunes) y quienes lo hacen sobre partes privativas (de interés individual del consorcista) siendo muchas veces la Administración quien dirime esta cuestión, cuando en realidad le corresponde al órgano de gobierno (asamblea) a menos que se le haya otorgado esa facultad delegada para ciertos casos preestablecidos o cuando actúe al mismo tiempo el consejo de propietarios como fiscalizador de esta potestad; no obstante siempre el copropietario conserva su acción para discutir si entiende que la tarea de reparación o reposición de las cosas al estado anterior le corresponden al Consorcio y no al consorcista individualmente;

Respecto a la elección del contratista, en lo habitual queda en hombros del Administrador, ya que se le confía a su experiencia, dinámica y estructura, motivo por el cual se nutre de un grupo de conocidos para cada rubro que le aseguran trabajos eficientes y garantidos, siendo este deber de diligencia (oportunidad y elección) de lealtad (presupuestos alternativos y cotización) y de eficiencia (mérito y garantías) fundamentales a la hora de renovarle el cargo o reemplazarlo por inconveniente; no obstante siempre tiene mayor poder la Asamblea para ordenarle a quiénes contratar y modalidades;

Respecto a los contratistas de obra son aquéllos que realizan tareas de reparación o conservación con un resultado final previsto y determinado, previo presupuesto sometido a Asamblea y contrato firmado por su responsable [art. 11 Ley n° 941, art. 1272 CCCN];

Respecto a los contratistas de servicios son aquellos que realizan tareas de mantenimiento mensual tales como desinsectador, control de ascensores, de calderas, de tanques, de máquinas de bombeo, de extintores y mangueras, con quienes habitualmente no se suscriben contratado escritos pero existen de cualquier manera en forma verbal, dando principio de ejecución a cada obligación desde que realizan la encomienda [art. 1252 CCCN], sin generar riesgo de dependencia laboral en la medida que presten iguales tareas para otros empleadores, que arbitren la técnica bajo su propio conocimiento y que las variaciones de condiciones, modalidades y ejecuciones sean consensuadas entre partes, sin poder disciplinario;

En el caso de inconformidad de cualquiera de los involucrados sobre el producido de la vinculación, ya sea el Consorcio (ineficiente o falta de tarea) o del Contratista (falta o insuficiencia de la retribución) generan un conflicto de orden Civil que implica la responsabilidad del Consorcio y subsidiariamente la de cada consorcista detrás de la figura Jurídica genérica, por lo que se debe tener especial cuidado en su satisfacción y supervisión y atención sobre su cumplimiento;

Las relaciones entre Consorcio y Contratistas se dan en los siguientes términos

Consorcio con Locadores de Obra = contrato de Consumo donde el Consorcio es consumidor y los consorcistas NO son destinatarios finales porque se ejecutan en partes comunes abonadas por el Consorcio;

= reparaciones de partes o cosas comunes, como medianeras, techos, azoteas, balcones, sótanos, cañerías, dinteles, escaleras? [arts. 1271, 1273, 1274, 2040, 2041, 2042 CCCN];

= responsabilidad por hechos de terceros, excusan al Consorcio [arts. 1278, 1279, 1758 CCCN];

= archivo por dos (2) años mínimo, a cargo del administrador, de presupuesto y contrato, con nombre del contratista, razón social, domicilio, matrícula habilitante, constancia de inscripción AFIP y ANSeS, descripción detallada de precios con material y mano de obra separados, plazo de ejecución, alcance de garantía, plazo de oferta, seguros de riesgos de trabajo del contratista y de sus colaboradores [art. 11 Ley 941 GCBA, Dto. 551/10];

= Precisan matrícula habilitante para contratar con el Consorcio: gasista [Ley 24076, Dto. 1186/93, 885/92, 2731/93]; electricista [Ley 15336 y 24065, Dto. 634/91]; foguista (Dto. 977/974 DGFOT), ascensorista [Dto. 578/01, 1734/03 DGFOC]; calderista [Ord. 33677, Dto. 887/79 DGFOT); técnicos en seguridad e higiene [Ley 19.587, Dto. 351/79]; vigiladores privados [Dto. 1002/99, Ley 118 y Dto. 1183/98 GCBA]; inspectores de tanques de agua [Ord. 45.593/92] antenistas  [Disp. 902/98 DGFOC]; instalador sanitario de primera, segunda o tercera categoría [art. 14 Ley 160/99 GCBA]; administradores [Ley 941/02 GCABA];

Consorcio con Abonos de Servicios = contratos de Consumo donde el Consorcio es consumidor y los consorcistas NO lo son, puesto que se brinda a las cosas comunes para su debido funcionamiento y prevención de riesgos o siniestros; en el caso de los mensuales podemos encontrar la desinsectación, control de plagas y monitoreo de roedores (obligatorio siempre); ascensores, caldera, portero eléctrico (si los hubiera), vigilancia privada, empresa de limpieza, artículos de limpieza (opcionales); en el caso de los trimestrales el control de extintores (obligatorio siempre) en el caso de los semestrales la desinfección y limpieza de tanques de agua y las pruebas de frenos, alarmas y emergencias en cabinas y sistema de ascensores (obligatorio si los hubiera) y anual el control de mangueras, detectores y bocas de incendio (si hubiera unidades apto profesional) y el análisis bactereológico de potabilidad en el agua (obligatorio si hubiera tanques);

= excluido el contrato de consumo entre copropietario y servicio de comunicación audiovisual [cablevisión, videocable, telecentro, etcétera] dado que se trata de relaciones particulares ajenas al fuero consorcial [Ley 26.522, Dto. 1225/10; Resol. AFIP 3260/12 y Ley 4.597 GCBA;

= excluidos contratos con empresa de telecomunicaciones que alquila Azotea para colocar antena; con empresa que alquila la Medianera para publicidad gráfica, o el frente para colocar cartelería; o con un particular que alquila la portería desocupada para vivienda; todas situaciones en que el Consorcio debería facturar el ingreso de alquileres y darse de alta en AFIP como agente impuesto al tributo de ganancias, además de extender recibo de recepción de pago o cancelación de factura.-