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El esquema nos muestra la actuación autónoma en cabeza de la Asociación para efectuar denuncia a los Administradores que estén infringiendo alguno de los preceptos de la Ley nº 941/GCBA que rige y regula la actividad en la Ciudad;

La Constitución Argentina garantiza a todo consumidor la protección de su salud, seguridad e intereses económicos, ordenando a las Autoridades la protección de esos derechos, y a la Legislación la sanción de procedimientos para hacerlos efectivos [art. 42 CN];

La Ley Nacional nº 24.240 de Orden Público [art. 65 LDC] garantiza al consumidor la protección de su salud e integridad física [arts. 5 y 6 LDC] y de su patrimonio [art. 19 LDC] de parte de quien le brinda un servicio profesional [no liberal] teniendo por consumidor a quien resulta destinatario final de esa actividad [arts. 1, 2, 4 LDC];

La Constitución de la Ciudad de Buenos Aires garantiza al consumidor la protección de su salud, seguridad y patrimonio, de parte de su prestador de servicio, reservándose el poder de policía [art. 46 CCABA] encomendando a la Legislatura la regulación de las profesiones [art. 80, inc. 2) cuarto párrafo CCABA];

La Ley Local nº 941 regula la profesión de Administrador de Consorcio entendiendo que "[...] la relación entre administradores y administrados es una relación de consumo, encuadrada en lo estipulado por el Artículo 1º de la Ley Nacional 24.240 de Defensa del Consumidor [...] siendo merecedora, por ende, de la protección establecida en la Constitución Nacional [...]" (versión taquigráfica nº 28, página 137, 22º sesión ordinaria 5/11/2009, Expediente nº 2352-D-2008 autoría del Diputado Sergio Abrevaya y Expediente nº 2499-D-2008 autoría del Diputado Roberto Destefano, Considerandos de Ley nº 3254/09 modificatoria de Ley nº 941/02];

La Ley nº 941/02 modificada por Ley nº 3254/09, Ley nº 3291/10 y Ley nº 5932/17 constituye una Reglamentación Administrativa que fija "Deberes" del habilitado a ejercer un rubro comercial (Administrador de Consorcio) frente al Estado; como también Fuente Legal de "Obligaciones" del prestador de servicios con los destinatarios finales de su actividad profesional, sea individuamente o en grupo; en dos bloques Normativos bien diferenciados

a) de "Deberes" frente al Estado [arts. 2, 3, 4, 5, 6, 12]; y

b) de "Obligaciones" frente al Consorcista individual [art. 9 incs. e), f) y l) y art. 10] y frente al grupo social de Consorcistas [arts. 8, 9, 11, 13 y 14];

El Decreto nº 551/10 [art. 4] que reglamenta la Ley nº 941 asigna a la órbita de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor la aplicación de esta actividad;

La Ley Nacional nº 26.994 que deroga la Ley nº 13.512 de Propiedad Horizontal y se convierte desde el 1º/08/2015 en ley Especial de la materia [art. 150 inc. a) CCCN] reproduce similares "Obligaciones del Administrador" en incidencia individual y colectiva [arts. 159, 321, 360, 860 inc. c), 1324, 1334, 1710, 1725, 1763, 1786, 2067 CCCN];

En consecuencia, la Constitución Argentina garantiza al Consorcista activar cualquier medio judicial idóneo que elimine el perjuicio o el riesgo, que se manifieste evidente, actual o inminente, por acto u omisión del Administrador atentando contra ese derecho individual a la salud, sanidad, higiene, integridad física o patrimonio y en forma homogénea abarca al grupo social de Consorcistas y convivientes, con una incidencia colectiva indivisible, aún siendo cuantitativamente disímil [art. 43 CN];

Ante la noticia que nos acercan consumidores, y una evidente presunción, o efectiva comprobación de infracciones a éstas de incidencia colectiva, que surgen de liquidaciones, recibos, convocatorias, actas, fotos de partes comunes, mensajes, correos, requerimos por pedido formal a los indagados acceso a la documentación que detentan, a fines de relevarla y tomar nota de la misma, sin carácter de inspección ni de pericia, ya que son atribuciones que no nos corresponden, sino exclusivas de la autoridad de contralor;

Cuando nos permiten la vista y advertimos infracciones que alcanzan a todos o a un grupo de consorcistas por incidencia colectiva, tales como estas

a) convocar Asambleas y fijar Orden del Día [arts. 2058 inc. b) y 2067 inc. a) CCCN; art. 9 inc. j) Ley nº 941];

b) ejecutar las decisiones de Asambleas [art. 2067 inc. b) CCCN; art. 9 inc. a) Ley nº 941];

c) atender la conservación y funcionalidad de partes comunes, conforme su destino, cumpliendo las normativas locales sobre estructuras fijas y móviles, fachadas, balcones, elementos de seguridad e higiene laboral, de prevención de riesgos, y de confronte, evacuación y escape ante siniestros [art. 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley nº 941];

d) contratar seguros obligatorios para el inmueble y las personas [art. 2067 inc. h) CCCN; art. 9 inc. c) y art. 11 inc. g) Ley nº 941];

e) depositar contribuciones y aportes al sistema de seguridad social [art. 2067 inc. g) CCCN];

f) calcular gastos comunes de conservación y funcionamiento, recaudarlos o ejecutarlos [arts. 2048 y 2067 inc. d) CCCN];

g) llevar asientos laborales, previsionales y tributarios; contables y de gestión administrativa; control de ascensores; titularidad de unidades; registro de firmas; y asambleas en libros obligatorios [arts. 321, 1324 inc. a), 2067 inc. d), f), i) CCCN; art. 9 incs. d), e) Ley nº 941];

h) conservar todo antecedente documental y libro obligatorio [art. 2067 inc. i) CCCN; art. 9 inc. f) Ley nº 941];

i) denunciar modificaciones ilegales ante Asamblea, y obras irregulares ante el organismo local de contralor [art. 9 inc. g) Ley nº 941];

 j) abrir cuenta bancaria consorcial, salvo oposición de Asamblea [art. 9 inc. h) Ley nº 941];

k) depositar en la cuenta consorcial los juicios cobrados [art. 9 inc. m) Ley nº 941];

l) hacer cumplir los fines del Reglamento de Propiedad [arts. 2046 inc. a) CCCN];

m) hacer cesar conductas inmorales, molestas, peligrosas; e impedir el depósito de sustancias o productos inseguros en las unidades [art. 2047 incs. a), b), c) y art. 2069 CCCN];

n) rendir la gestión de todo lo anterior en forma periódica [arts. 1324 inc. f), 1334, 859 y 2067 inc. e) CCCN; art. 9 inc. j) Ley nº 941];

o) devolver los antecedentes documentales y libros obligatorios en quince (15) días hábiles luego de haber dejado el cargo [art. 2067 inc. j); art. 9 inc. k) Ley nº 941];

O cuando nos niega el acceso, dando lugar a una evidente presunción de irregularidades, y a la práctica habitual de negarla también al consorcista, en un rumbo contrario al deber de garantizar el libre acceso, nos inducen a iniciar el procedimiento administrativo, por autonomía propia, pues está en ciernes el interés general de consorcistas manifiesto o presunto por falta de esa información imprescindible que la contiene, lo cual hacemos en grado de representación colectiva previsto por la Ley de Defensa del Consumidor [art. 55 LDC] de la cual depende directamente la Ley de la Ciudad que se aplica [Ley nº 941];

La intención primaria y firme de la Asociación es prestar un brazo de ayuda al Administrador para que advierta a tiempo algunos deslices, imprevisiones o inadecuados enfoques, a través del texto de nuestra Denuncia, de manera que los pueda readecuar por sí mismo, y en aquéllos otros que requiera la confluencia de voluntad de los consorcistas, presente un plan de trabajo conjunto, tendiendo a mejorarlos, cambiarlos o reverlos, para adecuarse a la legalidad;

Por esto, en la primera audiencia de conciliación, proponemos la apertura de un cuarto intermedio no menor a tres (3) meses, para tener la oportunidad de reevaluar sus correcciones, demostradas por elementos que nos remita, o por las mismas declaraciones de quienes vinieron a quejarse en un inicio y nos comenten los cambios positivos;

De esta forma, propendemos a la conservación, pero encarrilamiento de la misma Administración y no a la sanción de multas que no ayudan sino a castigarlos sin evolución; prestando el auxilio a los organismos estatales que no cuentan con funcionarios para el control en las oficinas de los Administradores, ni en los Edificios; buscando siempre la concertación, evitando continuar con el procedimiento, ante la sola demostración de una actitud positiva del Denunciado;

Nuestra Legitimación se activa en forma autónoma, sin necesidad de impulsores particulares [art. 45, 52, 54, 55 LDC] cuando se trata de intereses generales de un grupo de Consorcistas afectados en conjunto por un mismo factor homogéneo;

?La Resolución n°15/1999 de la Inspección General de Justicia de la Nación nos concede Personería Jurídica como Asociación Civil sin fines de lucro, para actuar con marco legal, en forma autónoma, en el alcance de nuestro Objeto Social, específico de Propiedad Horizontal;

La Resolución n°18/2004 de Secretaría de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires nos concede el Registro n° 16 de las Asociaciones de Consumidores, y nos habilita a representar intereses de consumidores de Propiedad Horizontal, tanto Consorcios como Consorcistas, en vínculos de consumo, ante Autoridades judiciales o administrativas, conforme a fines de nuestro Estatuto [artículo 2º];

Esta Asociación representa intereses generales del conjunto de Consorcistas (acción de clase) siendo éstos tanto dueño como usufructuario, comodatario, poseedor, inquilino, o tenedor por otro título, de la unidad que utiliza, en su relación de consumo que los une al Administrador; cuando un acto u omisión de éste los pueda afectar en conjunto;

Es decir, la Constitución Nacional y Normas inferiores garantizan a la Asociación, la necesaria participación en los organismos de control, para garantizar la protección y tutela Estatal de aquellos derechos subjetivos que por un factor homogéneo a todos e indivisible en sus consecuencias trasunta en interés general de incidencia colectiva [art. 42 CN] pudiendo ejercerlos con autonomía propia en el ámbito administrativo [arts. 45 LDC; art. 6 Ley nº 757; art. 7 Decreto 714/10] y en el ámbito judicial [arts. 52, 54, 55 LDC];

Debiendo esclarecer que el impacto del Derecho de Consumo sobre el Administrador de Consorcio recae en una triple esfera legal;

a) el vínculo jurídico de carácter contractual mediante el cual pueden verse incumplimientos al Mandato, frente a su pretensor (Persona Jurídica Consorcio); pero que también puede instar a la acción de remoción con justa causa vía judicial por quien demuestre un interés colectivo de grupo afectado por sus hechos u omisiones  [arts. 1093 y 1092 CCCN];

b) la situación jurídica nacida de su actividad profesional regulada por un Estatuto especial [Ley nº 941] teniendo por destinatario final a cada Consorcista, con un interés individual en ejercicio de su derecho subjetivo a salud, salubridad, higiene, trato digno, integridad física y cuidado patrimonial, para sí mismo y para su grupo conviviente; mediante el cual puede activar la vía Administrativa por infracciones al régimen;

c) la relación jurídica nacida del ejercicio de su profesión (no liberal) teniendo por destinatario final al grupo social (clase) de Consorcistas con un interés individual idéntico en la entidad (condominio) y similar en la cantidad (% de dominio) que puede ser alcanzado por acto u omisión homogénea, como un interés general; mediante el cual pueden activar la vía judicial por daños originados en mala praxis [art. 40 LDC]

Por esta particularidad conviene diferenciar con exactitud las acciones u omisiones que los alcanzan individualmente, de aquellas que lo hacen en forma colectiva, como detallamos arriba; ya que al tratarse de lesión sobre las personas, su salud, integridad física, sanidad e higiene, se advierte fácilmente la escisión con la Persona Jurídica que integran; mientras al tratarse de patrimonio, la separación se hace difusa, respecto al momento que sale del dominio propio (la expensa) e ingresa al Consorcial; no obstante, siendo perseguida la acción de denuncia por Incumplimiento de la Ley que rige su profesión y que puede repercutir por sus infracciones en contra de los intereses generales del grupo administrado, el objeto de la pretensión reviste carácter NO patrimonial-