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El cuadro nos muestra la posición que adquiere el Condómino dentro del Sistema Horizontal, referido solo al propietario (solo o con otros de una unidad) diferenciado del Consorcista, que puede ser quien carece de dominio pero comparte la convivencia y el uso de los espacios comunes; en este caso repercuten los derechos del dueño de exigir la conservación de su unidad en condiciones dignas de comodidad, confortabilidad y decoro, sea para vivienda, local comercial, cochera, consultorio, estudio, oficina o el destino asignado por Reglamento; y por otro lado la facultad de hacer modificaciones beneficiosas, para el conjunto o para sí solo, pero siempre con la debida publicidad consorcial y anuencia mínima exigida;

Esto es así por cuanto el Consorcio es una idea abstracta, una ficción que solo sirve a los efectos Jurídicos, para poder aglomerar a todos los copropietarios en una sola Persona. Persona que se corporiza a través de dos (2) órganos, uno de Gobierno (Asamblea) y otro de Ejecución (Administración). Órganos a los cuales les cedemos dos potestades muy importantes sobre nuestro patrimonio;

a) a la Asamblea el decidir en forma colectiva sobre las mejoras, obras nuevas o modificaciones; y sobre los montos de expensas;

b) a la Administración el encargarse a conservar las unidades e instalaciones que sirven para hacerlas funcionales, y recaudar para esos fines;

Cedemos esas potestades, pero nos reservamos, ante la Asamblea, el derecho a voz y voto; y frente a la Administración el exigir el confortable, digno y específico uso de nuestra unidad, de los medios para hacerla funcional, y de las adecuadas conductas particulares de los demás;

Entonces, podemos encontrarnos en dos posturas diversas ante el Consorcio, a saber

a) como consorcista, participando con voz y voto en un Órgano (Asamblea) decidiendo en lo material (arreglos generales o particulares) o en lo jurídico (aumento / disminución de expensas, rendición de cuentas); y cumpliendo la obligación de pagar expensas al otro Órgano (Administración) al tiempo de exigirle conductas acordes a la Ley y al Reglamento, con la posibilidad de denunciarlo por sus infracciones ante la autoridad administrativa;

b) como condómino, pidiendo consentimiento previo en un Órgano (Asamblea) en lo material (arreglos o modificaciones para la unidad) bajo salvedad de hacer los arreglos urgentes y las modificaciones inofensivas; o en lo jurídico (compensación, adecuación, prescripción, quita, espera o condonación de expensas) bajo salvedad de consignar las ejecutables no vencidas; y de instar la remoción del otro Órgano (Administración) por perjuicios actuales o inminentes ante la autoridad judicial;

De esta manera, delegamos la forma y condiciones de contratar con terceros, tomar personal dependiente, pagar impuestos y tributos, hacia afuera; y conservar la estructura e instalaciones comunes, y las propias hacia adentro. Y también hacia adentro, delegamos la forma y condiciones de exigir a cada integrante el pago de expensas, y la posibilidad de participar públicamente con voz y voto en el órgano de gobierno (Asamblea), o para exigir el cumplimiento de la Ley y del Reglamento de propiedad ante el otro órgano (Administración);

A pesar de ser los dueños de la estructura e instalaciones del edificio en un porcentual (%) delegamos a un guardián (Consorcio) su conservación y reparación, por orden de un órgano (Asamblea) y ejecutado por el otro (Administrador);

En este apartado, nos centramos en las posibilidades como condóminos para ejercer el máximo poder de derechos de dominio exclusivo sobre el espacio de uso privativo (dentro de la unidad) sea para realizar modificaciones o para exigir su conservación digna; y por otro lado, la funcionalidad de los accesos (vestíbulo, ascensores, terrazas, cocheras) y de las comodidades (portero eléctrico, cámara visor, limpieza, seguridad, recepción del correo postal, disfrute de salones de recreación);

En cuanto al máximo poder de cuestionamiento sobre la incorrecta gestión del órgano de Administración, a través del pedido de remoción judicial lo veremos en el apartado especial de esa figura, así como el cuestionamiento administrativo por denuncia de sus infracciones, siendo un derecho que se comparte con los consorcistas que no son condóminos (usufructuarios, usuarios, inquilinos, tenedores, ocupantes);

La relación entre Consorcio y Condóminos se da en los siguientes términos legales

= contrato de Adhesión a participar de una Asociación Civil (Consorcio) bajo un Reglamento de Propiedad que impone conservación, mantenimiento y reposición de partes comunes, más gastos de administración, de seguridad edilicia, higiene, salubridad y sanidad del conjunto [arts. 2037, 2039, 2048, 2049, 2056 CCCN];

= derechos de condominio para reclamar la reparación, conservación o sustitución de partes comunes cuando su afectación dificulten o disminuyan la funcionalidad de la propia unidad, pudiendo además generarle personalmente o a sus convivientes daños físicos, y morales por angustia, congoja, tristeza, tribulación, ansiedad, zozobra, agobio, pesadumbre o desazón ante el injustificado menoscabo de ese uso o disfrute, previsto originariamente para todos por igual [arts. 1716, 1738, 1740, 2037, 2039, 2048, 1991 CCCN]-

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