ver más
ver más

En el ejido de esta Ciudad, al Administrador de Consorcio en Propiedad Horizontal lo alcanzan ciertas relaciones jurídicas, ante al Ente (consorcio), ante Administrados (consorcistas) ante Terceros (acreedores u organismos normalizadores) y ante Expuestos (personal, contratistas, colaboradores, transeúntes); y una situación jurídica frente al Poder Estatal (autoridad de aplicación de su actividad); a saber

i) Mandatario del conjunto de propietarios (Consorcio) con límite de facultades inherentes dentro del marco Legal (Código Civil y Comercial de la Nación) Regulatorio (Ordenanza, Ley, Decreto, Resolución o Disposición del GCBA) y Convencional (Reglamento y Asambleas);

ii) Gestor de negocios ajenos, en todo lo que excede los límites del Mandato;

iii) Órgano directivo y ejecutivo del Consorcio; guiando, conduciendo, e interrelacionando a los otros órganos; el de gobierno (Asamblea) y el de supervisión (Consejo);

iv) Representante legal del Consorcio, ante miembros y ante ajenos, en facetas contractuales, administrativas y/o judiciales;

v) Depositario legal de la documentación consorcial durante el ejercicio de su cargo;

vi) Prestador de servicio de atención al cuidado de salud, sanidad, higiene e integridad física de dueños, convivientes, consorcistas, contratistas ocasionales o abonados, visitantes, mascotas y terceros expuestos a la seguridad edilicia e instalaciones <móviles o fijas> y al cuidado de la funcionalidad de medios de control, respuesta y evasión de siniestros, con grado de experticia, habitualidad, preparación y capacitación, por encima del término medio exigible;

vii) Profesional habilitado por Autoridad Aplicativa que regula la actividad y ejerce el control

En ese abanico de relaciones y situación jurídica, se postula lo siguiente,

a) el Administrador de Consorcio brinda actividad alcanzada por normativa de Consumo;

b) del complejo de su actividad, puede escindirse perfectamente su función orgánica;

c) su prestación se prolonga del interés individual al general;

d) el consorcista (quien sigue igual destino que sus consortes) puede constituirse en una clase determinable del proceso colectivo;

e) la Ley especial, de Orden Público, le reserva representación de esa clase a la Asociación de Consumidores, con suficiencia autónoma, otorgando legitimación y puerta de entrada al proceso colectivo;

f) la Ley especial, de Orden Administrativo, le reserva a la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor la legitimación autónoma para hacer requerimientos, veedurías, investigaciones, indagaciones, inspecciones e instruir sumarios de oficio, resguardando el debido cumplimiento de la actividad que la Legislatura Porteña puso a su cuidado y aplicación;

Consensuado que el Administrador no es mandatario de cada copropietario, sino del Consorcio (entidad diferente conformada por todos aquéllos [art. 2044 CCCN]) se presenta un vínculo contractual [arts. 2065, 1319 CCCN] denominado Mandato con Representación Legal [arts. 1320, 358 CCCN] que lo liga a la figura Ideal; pero que al mismo tiempo genera un puente jurídico (relación de consumo [art. 1092 CCCN, art. 1 parte final LDC]) que lo liga a cada destinatario final, o expuesto, al resultado de su actividad; tanto copropietario como consorcista (usufructuario, comodatario, poseedor, inquilino, tenedor por otro título); con alcance a ese individuo, a convivientes y al grupo social (interés general);

Su posición de prestador de consumo se plasma en la Ley nº 24.240, que lo incluye como quien desempeña <y ofrece públicamente> una actividad comercializada de servicios profesionales (no liberal) destinada a una persona jurídica (consorcio) pero con alcance a los destinatarios finales de esas tareas, en forma individual (consorcista) a su grupo familiar (convivientes) y al grupo social en su conjunto (miembros del consorcio) [arts. 1, 2, 4 LDC];

La omisión del Código Civil y Comercial de la Nación, al incorporar preceptos de consumo [arts. 1092 a 1122 CCCN] sin ligar al Administrador de Consorcio [arts. 2037 a 2069] como lo hace expreso con el de Tiempo Compartido [art. 2100] y Cementerio Privado [art. 2111] no implica exclusión, sino diferenciar los casos de Propiedad Horizontal especial [art. 2075 CCCN] en los que aparece directa la asimetría de aptitud y suficiencia en el escenario contractual, frente al caso del Consorcio, en el cual aparece indirecta, una vez comprobada la falta de equiparación que pudieran dar los órganos compensadores (asamblea y consejo); es decir, en aquellos evidente y primigenia, y en éstos postergada a su desarrollo;

No obstante la omisión, todas las variantes de Propiedad Horizontal siguen el mismo patrón rector de estructuras, elementos y contenidos [art. 1884] que los hermana en los principios de apreciación e integración, con la salvedad del espacio de gobierno obligatorio (asamblea) que caracteriza al Consorcio, ausente en las otras mencionadas;

No obstante aquella omisión específica, se convalida su inclusión por Normativa Superior de Orden Público interno [art. 65 LDC] en tanto el Administrador de consorcio se ofrece públicamente ante las Asambleas que los eligen (carpeta con currícula y antecedentes) mediante una promoción de sus servicios organizados (métodos de recaudación y de evaluar contrataciones, gestión de cobro, atención personalizada) con contenido económico (honorarios y rendición de saldos) sin colegiatura obligatoria, ni título terciario o universitario habilitante [art. 2 LDC];

No obstante aquella omisión específica, queda ratificada en la Ciudad por los Considerandos de la Ley n° 3254/09 expuestos en el Recinto de la Legislatura Porteña mediante los Expedientes n° 2352-D-2008 del Diputado Sergio Abrevaya y el n° 2499-D-2008 del Diputado Roberto Destéfano sentenciando que "[...] la relación entre administradores y administrados es una relación de consumo, encuadrada en lo estipulado por el Artículo 1º de la Ley Nacional 24.240 de Defensa del Consumidor [...]" (versión taquigráfica nº 28, página 137, 22º sesión ordinaria del 5/11/2009);

Reafirmando tal condición, la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor de la Ciudad es signada como autoridad de contralor y aplicación normativa de la actividad [art. 4° del Decreto Reglamentario n° 551/10 y artículo 1° del Anexo I];


b) De su carácter de mandatario, se debe escindir el rol que desempeña como órgano del Ente consorcial, ya que si esta función fuera la definitoria, esencial y preponderante de su encuadramiento, quedaría excluido del campo de consumo; en tanto al componer una parte inescindible (órgano) del propio consumidor (consorcio), no cabe pueda ser su prestador de servicios al mismo tiempo [arts. 1 y 2 LDC]; es decir, la baja vínculo contractual (mandato) en clave de consumo, acarrea indefectiblemente a la relación de hecho (destinatarios finales);

Pero la realidad se impone, y a poco adentrar en las redes vinculares del Consorcio ya se ve que este rol orgánico no tiene la naturaleza, esencia, trascendencia ni perpetuidad prevista para el símil de otras asociaciones de personas (sociedad, cooperativa, mutual, fundación, congregación) por contrario, tan débil es en el Consorcio, que transforma lo que en otras es sustancial, en una simple formalidad, en el sentido que exponemos;

Es el Consorcio una comunidad de bienes con una forma especial de administración, que excede la habitual de un condominio, tanto en cantidad y diversidad de integrantes, como por pacto necesario y continuo en convivencia sobre uso de bienes y espacios múltiples;

En ese ámbito, late la diferencia entre el Consorcio y la Sociedad comercial, a la cual copia el esquema de estructura de poderes equilibrados en órganos independientes e interrelacionados (asamblea de gobierno, administración en la dirección y ejecución, y consejo en la fiscalización) porque en aquél no se verifica esa compensación de fuerzas, debido a la dispersión y dilatación de expresiones conjuntas (asambleas) a la opcionalidad del supervisor, falta de especialización y de preparación en la tarea (consejo) volatilidad, escaso compromiso con la evolución del complejo residencial, esquiva integración con sus componentes, débil insertación en su historicidad de grupo social, y menor empatía, de quien ejerce el liderazgo (administrador);

Nadie desconoce que la figura personal del Administrador es trascendental para otro tipo de asociaciones civiles, desde ser el imán de confluencia participativa, el eje de la carga organizativa y funcional, quien concita la corporización de una línea ideológica, o de una trayectoria mediática en el fuero propio, a lo que suma la idea de perpetuidad en el rol, la animosidad de progreso grupal, y la dedicación exclusiva, o casi exclusiva, a esa sola Entidad; todas características de las cuales carece el Administrador de Consorcio, resultando intrascendente para quienes se relacionan con el Ente, la figura personal de su representante, ni su habilidad, fama, nombre, trayectoria o ideales;

Porque esta forma de compartir un condominio, se trata de un poder sobre la cosa material (uso exclusivo o comunitario de bienes y espacios) conjugado con derechos personales (conductas prohibidas, disponibilidades restringidas, límites al dominio, atención al cuidado de la salud, salubridad, sanidad, higiene e integridad física, poder de acción ante infracciones a la convivencia, poder de voto, de membresía en el consejo, entre otros);

Conjunción de poder sobre cosas y de derechos personales que se manifiestan en dos facetas i) derechos y obligaciones hacia adentro de la comunidad; ii) derechos y obligaciones hacia afuera; donde aparece claramente la escisión del rol orgánico del administrador solo atinente a ciertos actos, a saber

            i) Hacia adentro de la comunidad, el copropietario delega al Consorcio (asamblea mediante) su potestad sobre el condominio de partes comunes (incluyendo las que contienen a sus partes privativas) su conservación (recaudación, ejecución o reembolsos) la realización de mejoras [arts. 2052, 2053 CCCN] (salvo negatoria Judicial [art. 2051 CCCN]) y la demolición (salvo reconstrucción con valuación Judicial [art. 2055]); otorgando con esa voluntad general, el marco de actuación del Administrador como Mandatario del conjunto;

No delega la desafectación del régimen [arts. 2044, 2055 CCCN], la afectación de partes privativas (hipoteca, usufructo, uso, alquiler, garantía, embargo), la conservación de parte privativa (salvo oposición infundada <art. 623ter CPCCN>), ni la supresión, limitación o exclusión de servicios de confort [art. 2061 CCCN];

Hacia adentro de la comunidad, pero en derechos personales sobre la convivencia, delega al Consorcio (administrador mediante) la convocatoria y temario de asambleas, el cotejo de firmas, las notificaciones [arts. 2058, 2059, 2062 CCCN], el interés en franquear acceso ante revisión o trabajo [art. 2046 inc. e)] el de instar o ser instado a acciones por destinar la unidad a fines inmorales o antirreglamentarios [art. 2047 inc. a)] por perturbación a la normal tolerancia [art. 2047 inc. b)], por actividades que comprometan la seguridad [art. 2047 inc. c)], por depósito de mercancía peligrosa [art. 2047 inc. d)]; tareas que dan el marco específico donde el Administrador actúa como Órgano interno del grupo;

            ii) Hacia afuera actúa como mandatario en calidad de representante legal, con límites inherentes [arts. 1324, 362 CCCN] y como gestor en lo excedido [arts. 1781, 1789 CCCN];

En definitiva, la calidad orgánica de su función solo aparece hacia adentro, en los temas plenipotenciarios de su actividad rectora como eje de aplicación del cumplimiento al Reglamento de Propiedad (contrato multilateral), y básicamente en cuanto a las infracciones de su alteración [art. 2069 CCCN]; mientras escapa a las actividades de prestador de servicio con destino final en cada consorcista, que trasunta a la figura Consorcio, por su impacto directo sobre aquél, y/o su grupo familiar, tal como vemos a continuación;


            c) La Constitución Argentina garantiza a todo consumidor la protección de su salud, seguridad e intereses económicos, ordenando a las Autoridades de Aplicación, la protección de esos derechos, y a la Legislación la sanción de procedimientos [art. 42 CN];

            La Ley Nacional nº 24.240 garantiza al consumidor la protección de su salud e integridad física [arts. 5 y 6 LDC] y de su patrimonio [art. 19 LDC] por parte de quien le brinda un servicio profesional (no liberal) teniendo por consumidor a quien resulta destinatario final de esa actividad, por sí, su grupo familiar o social [arts. 1, 2, 4 LDC];

            La Constitución de la Ciudad garantiza al consumidor la protección de su salud, seguridad y patrimonio, de parte de su prestador de servicio, reservándose el poder de policía [art. 46 CCABA] y encomendando a la Ley la regulación de las profesiones [art. 80, inc. 2) cuarto párrafo CCABA];

            En esa encomienda, la Ley nº 941/02 (modificada por la nº 3254/09, nº 3291/10, nº 5932/17 y n° 5983/18) establece esa regulación Administrativa que fija "Deberes" del habilitado al ejercicio de un rubro comercial (administrador de consorcio) frente al Estado; pero que también es Fuente Legal de "Obligaciones" ante el destinatario final de su actividad profesional, sea individuamente o en grupo; en dos bloques Normativos bien diferenciados

i) "Deberes" frente al Estado [arts. 2; 3; 4; 5; 9 inc. n); 12; 15 incs. g) y h); 23; 28]; y

ii) "Obligaciones" frente al consorcista individualmente [arts. 9 incs. e), f), j), l), o), p), s) in fine, y t); art. 10] y "Obligaciones" frente al grupo social de consorcistas como destinatarios finales de su actividad [arts. 6, 8, 9, 11, 13 y 14];

            La Ley Nacional nº 26.994 que deroga la nº 13.512 de Propiedad Horizontal y se convierte desde el 01/08/2015 en ley Especial en la materia [art. 150 inc. a) CCCN] reproduce similares "Obligaciones" en incidencia individual y colectiva [arts. 159, 321, 360, 860 inc. c), 1324, 1334, 1710, 1725, 1763, 1786, 2067 CCCN];

            De toda esa Normativa conjunta, dos alcances surgen de "Obligaciones" del Administrador i) las de interés individual y ii) las de interés general;

            i) de interés individual las que bastan y satisfacen sus atribuciones, en torno a legitimación particular de la Ley o el Reglamento, tales como notificarle fehacientemente la citación a Asamblea [art. 2059 CCCN; art. 31 Ley n° 941]; fijar orden del día a su pedido, si alcanza el 5% [arts. 2058 inc. b) y 2067 inc. a) CCCN]; facilitarle libre acceso a documentación consorcial [art. 9 inc. f) Ley nº 941]; emitirle planilla personalizada de gastos comunes y particulares [art. 2067 inc. d) CCCN, art. 10 Ley nº 941]; extenderle recibo de pago detallado, con firma ológrafa [art. 9 inc. l) Ley nº 941]; brindarle trato digno y equitativo [art. 8bis Ley nº 24.240; art. 9 inc. t) Ley n° 941]; expedirle certificado de créditos y deudas consorciales [art. 2067 inc. l) CCCN]; notificarle causa administrativa o judicial [art. 2067 inc. k) CCCN; art. 9 inc. p) Ley 941]; incorporarlo en Libro de Propietarios [art. 2067 inc. i) CCCN; art. 9 inc. d) Dto. 551/10]; certificarle firma en Registro especial [art. 2067 inc. i) CCCN; art. 9 inc. e) Ley nº 941]; asentarle cambio de domicilio constituido [art. 2046 inc. f) CCCN]; controlarle la salubridad de los tanques de agua potable [art. 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley nº 941];) garantizarle la higiene en recolección de residuos, desinsectación, control de plagas y monitoreo de roedores [art. 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley nº 941]; protegerle la sanidad en los ductos de escape de gases, en polución, humedad o moho ambiental, en inocuidad de compuestos químicos en artículos de limpieza [art. 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley nº 941]; cuidarle la integridad física en conservación de estructura edilicia y funcionamiento adecuado de instalaciones, y en la emisión de radiaciones no ionizantes [art. 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley n° 941]; prevenirlo e instruirlo ante siniestros, evacuación confronte y escape, y aseguramiento de bienes ante el evento [art. 5 LDC; art. 2067 inc. h) CCCN; art. 9 inc. b) Ley 941]; asegurarle accesos y espacios de movilidad ante discapacidades [Ley nº 962; arts. 2048, 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley nº 941]; verificarle la correcta instalación y funcionamiento de calefón, termotanque, cocina, calefactor [art. 2046 inc. e) CCCN]; advertirle sobre la colocación de maceteros y acondicionadores irregulares [Código Edificación Urbana];

            ii) de interés general, las que derivan de un factor único que trascienden al consorcista porque irradia en sus efectos al conjunto, cobrando incidencia colectiva indefectible; tales como convocar asambleas obligatorias anuales y fijar temario, citando a todos para evitar nulidad [arts. 2058 incs. c) y d), 2067 incs. a) y e) CCCN; art. 9 inc. j) Ley nº 941]; ejecutar decisiones de asamblea [art. 2067 inc. b) CCCN; art. 9 inc. a) Ley nº 941]; atender conservación y funcionalidad cumpliendo normativa local sobre estructuras fijas y móviles, fachadas, balcones, elementos de seguridad e higiene laboral, evitando riesgos a terceros, visitantes, contratistas, transeúntes [art. 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley nº 941]; mantener asegurado en todo instante al inmueble común, y asegurar la tarea de contratistas, dependientes, y terceros civiles [art. 2067 inc. h) CCCN; art. 9 inc. c) y art. 11 inc. g) Ley nº 941]; depositar contribuciones y aportes al sistema de seguridad social [art. 2067 inc. g) CCCN]; calcular gastos comunes conforme ejercicio financiero,  recaudarlos o ejecutarlos [arts. 2048 y 2067 inc. d) CCCN]; llevar asientos legales de orden laboral, previsional y tributario; contables y de gestión administrativa; de elevadores, calderas, de titularidad sobre unidades; de registro de firmas; y de asambleas en libros obligatorios [arts. 321, 1324 inc. a), 2067 inc. d), f), i) CCCN; art. 9 incs. d), e) Ley nº 941]; conservar todo antecedente documental y libros obligatorios [art. 2067 inc. i) CCCN; art. 9 inc. f) Ley nº 941]; denunciar modificaciones ilegales ante Asamblea, y obras irregulares ante el organismo de contralor local (AGC) [art. 9 inc. g) Ley nº 941]; depositar fondos en cuenta bancaria consorcial [art. 9 inc. h) Ley nº 941]; depositar en cuenta consorcial el producido de juicio cobrado [art. 9 inc. m) Ley nº 941]; controlar el destino dado a las unidad y hacer cumplir los fines del Reglamento de Propiedad [arts. 2046 inc. a) CCCN]; informar detalladamente la composición de sus honorarios, fijarlos y reajustarlos solo ante asamblea convocada al efecto [art. 4 LDC; art. 1100 CCCN; arts. 9 inc. r) y 14 Ley n° 941]; hacer cesar conducta inmoral, molesta, peligrosa, e impedir depósito de sustancias o productos inseguros en unidades [art. 2047 incs. a), b), c) y art. 2069 CCCN]; rendir la gestión de todo lo anterior en forma periódica [arts. 1324 inc. f), 1334, 859 y 2067 inc. e) CCCN; art. 9 inc. j) Ley nº 941]; convocar Asamblea para su renovación al término del período fijado [art. 13 Ley n° 941]; devolver los antecedentes documentales y libros obligatorios en quince (15) días hábiles luego de haber dejado el cargo [art. 2067 inc. j); art. 9 inc. k) Ley nº 941];

            Como se aprecia, el bien tutelado se prolonga mucho más de un valor venal inmobiliario, alcanzando la salud, la sanidad, la higiene, le integridad física y la prevención sobre todo tipo de daño por eventos riesgosos, para copropietarios, convivientes, mascotas y ajenos a la comunidad;


            d) El principio de la realidad aflora de nuevo al descorrer el velo de la figura legal ficticia, para descubrir detrás a humanos, residentes o no, afectados directamente en forma individual o indirectamente en forma colectiva por la tarea del Administrador. Perdiendo la visión integral si lo consideramos vinculado estrictamente al Ente como Mandatario u Órgano, y si rehusamos construir ese puente jurídico que prolonga su relación al destinatario final [art. 1 LDC, art. 1092 CCCN];

Si el Administrador deja de pagar cargas sociales, además de generar deuda al Ente con el Fisco, genera un riesgo de impacto laboral en el dependiente y su familia (habitualmente integrados a la comunidad consorcial al convivir en Portería) que quedarán si cobertura de obra social ni ART frente a cualquier evento lesivo de su integridad física, enfermedad o afección (además de provocar el desajuste de la futura previsión social jubilatoria o pensionatoria) Si el Administrador recauda pero no paga la factura global de agua, además de generar la deuda del Ente con su prestador, genera un riesgo de corte (aun con amparo de por medio por tratarse de servicio esencial de salud, las cuadrillas cortan la provisión) con la consecuencia solo sobre los humanos que viven, palpitan, laten, se mueven y se desarrollan en el conglomerado edilicio. Igual que son afectados en cadena, irremediablemente todos, ante un solo factor común si omite el control de ascensores, de bombas, de calderas, de radiación por antenas, químico y bromatológico del agua potable. Es decir, no hace falta ni descorrer un telón escenográfico de Ente ficticio, para ver seres humanos que vivencian este padecer, porque conforman una persona jurídica atípica, que en lugar de perseguir un fin estatutario específico (beneficencia, lucro, ciencia, comercio, desarrollo social, propagación idealógica) tan solo se dedican a convivir en el mismo reducto conglomerado por formas y elementos, donde buscan el cobijo que les brinda, el sosiego del descanso, la protección y el reparo de millones de individuos que encuentran ahí el anhelo del acceso a una vivienda digna, propugnada por nuestra Constitución Nacional [art. 14bis CN] y en manos de la diligencia de un guardián (Administrador) [arts. 1725, 1758 CCCN];

Basta detener la mirada en la mole de cemento y evaluar los riesgos estáticos y dinámicos oscilando "fuera" y "dentro" de esos conglomerados, para ver que trasunta a estructuras y se extiende a maquinarias utilizadas para darle funcionalidad, irremplazable alguna para otorgar utilidad, más allá de comodidad o confort (como ascensores en torres o subsuelos de cocheras); y que alcanzan más allá del titular (copropietario) o usuario (consorcistas), a familiares, convivientes, mascotas y ajenos a la comunidad; tornando al grupo social de consorcistas una clase determinable capaz de asumir un interés que comulgue con el individual de cada componente, aún mínimamente diferenciado en el porcentual y divisible por la directa o eventual afectación personal, pero revestido de la misma entidad en los bienes tutelados y pasibles de ser vulnerados por el mismo hecho o factor lesivo;


            e) Advertida la actividad del Administrador destinada a un consumidor final que trasunta la afectación primigenia del Consorcio, traspasando su personalidad para llegar hasta el consorcista individual, sus convivientes, e irradiarse incluso al grupo social completo, cuando su incidencia es colectiva, tenemos por garantida la protección del conjunto a través de la necesaria participación de las Asociaciones de Consumidores en lugar que les reserva la Constitución Nacional; operativa mediante Ley de Orden Público [arts. 45, 52, 54, 55 LDC] sin requisito de auspicio particular [art. 52 Decreto n° 1798/94] cuando se trata de factores emergentes o de riesgo previsible [art. 1710 CCCN] que alteran o vulneran cualquiera de los bienes tutelados, en forma total o parcial, pero pudiendo afectar a todos o cualquiera de los implicados (derecho subjetivo en grado de incidencia colectiva por interés general amparado); bastando la vigencia en los Registros locales o nacional, y si se quiere más, aunando en aquella que por objetivo social apunte a la materia específica en cuestión; ya que su participación en los organismos de control (administrativo y/o judicial) no es contingente, sino necesaria;

            Cuando la Asociación de consumidores denuncia la afectación cierta, actual o inminente, subsistente o secuencial, directa o indirecta, en los bienes tutelados a los consorcistas, por acción u omisión del Administrador, fundada en su responsabilidad objetiva [arts. 159, 361, 375 inc. f), 1710, 1723, 1725, 1763 CCCN] su actuación merece la receptibilidad de los organismos de control, administrativo y/o judicial (vale recalcar, no por el Consorcio, sino por los consorcistas amparados);

            Acción que debe admitirse, acompañada por el impulso del sujeto particular cuando se limita a las categorizadas de interés individual, y con legitimación autónoma cuando aparece visible, indiciaria o condicional, la afectación de interés general; constituyendo así una representatividad por acción de clase en proceso colectivo, aun cuando todos los afectados pudieran allegarse al órgano de control Estatal, o aun cuando el grado de afectación sea disonante en el porcentual de dominio, debe considerarse que todos congregan una misma entidad de bienes tutelados (salud, sanidad, higiene, integridad física y patrimonio) en ciernes o en jaque ante la misma desatención del Administrador, alcanzados en rango homogéneo por la esencia y naturaleza de la lesión, superando así cualquier freno en la divisibilidad derechos subjetivos, fundado en la variación cuantitativa de su incidencia sobre la materialidad del inmueble común (porcentual de condominio) [art. 43 CN] cuando se trata, justamente, de derechos extrapatrimoniales y del acceso a ser informado al respecto;

            Basta que la Asociación de consumidores abarque en las posibilidades de su Estatuto tanto representación de la Entidad jurídica (consorcio) como de sus miembros (consorcistas); ejerciendo sus intereses generales en acción colectiva (acción de clase);

            De ninguna manera obsta la autonomía ante intereses generales, su omisión en la Normativa local, cuando propende acciones en hombro de estas Asociaciones [art. 9 inc. i) Ley n° 941; art. 6 Ley n° 757; art. 7 Decreto n° 714/10] ya que la ausencia de una contemplación expresa y amplia, no evita, restringe ni impide la operatividad promovida por Normativa de rango superior [art. 42 CN] tanto para la instancia administrativa [art. 45 LDC]; como judicial [arts. 52, 54, 55 LDC];

            Postura avalada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación, al sustentar la legitimación autónoma de las Asociaciones en pos del conjunto de posibles o reales afectados (Causa P.361.XLIII "PADEC c/ Swiss  Medical S.A. s/nulidad de cláusulas contractuales")

            f) Por lo expuesto, corresponde a la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, en orden a su prerrogativas y deberes de los funcionarios actuantes, atender al consorcista (propietario, usufructuario, comodatario, ocupante, tenedor, inquilino) como un consumidor de la actividad del Administrador. Es un consumidor final de la actividad  expuesto a su ejecución peligrosa que reviste indicios deficitarios en prevención acorde al grado exigible al Administrador [art. 1725 CCCN] Interés individual que lo traspone y alcanza a su grupo conviviente, a sus inquilinos, y a cualquier otro residente que por título o situación de hecho posea o detente una unidad. La afectación actual, concreta, evidente o la inminente, futura, en ciernes, pero previsible, trasciende la materialidad patrimonial, trasuntando a la salud, la sanidad, higiene e integridades físicas de todos, en un interés general que evidencia el fundamento en el derecho individual. La seguridad edilicia, el ajuste a la normativa vigente, a la prevención de siniestros, a su confronte, escape y evacuación, alcanza, a más de los indicados, a todo expuesto al ámbito del Consorcio, sean empleados, contratistas, transúntes, peatones, visitantes, mascotas. Debe ser siempre materia de enfoque primario de la Dirección de Defensa al Consumidor atender la manifestación personal e individual del consorcista o la reunión de grupos determinados (pertenecientes al mismo Consorcio o bajo la misma dirección Administrativa en diferentes Consorcios) con interés común en el mantenimiento, conservación y seguridad del Edificio, para transmitirles sobre su estado de situación y ponerlos en conocimiento de la "información". Esta tarea se avala en el poder también autónomo concedido legalmente [art. 17 Ley n° 941];

Toda tarea de indagación sobre la Administración se frustra y se ve imposibilitada, desde el inicio, sin tener acceso a la información asentada en registros diarios, en libros obligatorios, en antecedentes documentales. Por esto se constituye en la mayor infracción, ya que oculta todas las otras que pudieren surgir de esa observación, siendo la tarea más atenta en hombros del Organismo Estatal, aunando esfuerzos y actuando en conjunto con las Asociaciones de consumidores, porque así lo dispone textualmente la Carta Magna. Desconocerlo es ir en contra de toda legalidad, en perjuicio de las funciones asignadas y en derroche de oportunidades en ejercer la tarea que nos es encomendada.

            Siguiendo ese patrón, pretender que sean varios Consorcios administrados por el mismo sujeto infractor, los consumidores afectados (por vínculo contractual y no por relación de destinatario final) para encontrar ahí al sujeto colectivo, importa desconocer la mitad final del artículo primero de la Ley de Orden Público que decide la Autoridad aplicar;

            Pretender que sea cada consorcista del Consorcio de referencia quien se presente en forma individual como único camino posible para activar el sistema operativo de contralor, significa denegación del organismo de la DGDYPC al deber inherente y a la facultad de las Asociaciones para instarlo por sí mismas [art. 45 LDC] pugnando por un interés general innegable, como es el acceso a la información, predispuesto por la misma Normativa que se compromete aplicar [art. 9 inc. f) Ley n° 941; vulnerando así, explícitamente, a la Superior de Orden Público [art. 65 LDC];

            Pretender que la relación entre cada consorcista y el Administrador es divisible y por esto pierde homogeneidad de interés común, significa, por un lado, reconocer que existen sujetos finales destinatarios de la actividad (clase o grupo determinado); y por otro, desconocer que la homogeneidad (similitud) encuentra un paralelo más allá del interés patrimonial (porcentual de dominio) para fundirse en otro interés extrapatrimonial, como el perseguido, de acceso a la información para indagar sobre la salud, sanidad, higiene e integridad física puesta en manos del guardián de su conservación y previsión (Administrador). Pero  en lo fundamental, revela un desconocimiento profundo del esquema indelegable del régimen Horizontal [art. 1884 CCCN] pues el condominio se representa en un porcentual indiviso sobre cada elemento del conjunto; entre éstos por supuesto, el acceso a la documentación [art. 9 inc. f) Ley n° 941] por lo que inspirar la negativa en la divisibilidad sería cometer un error inusitado;

            El procedimiento gratuito, garantiza al consumidor el acceso a la atención administrativa, coadyuvando a las Asociaciones de consumidores cuando lo hacen asumiendo el interés particular, con o sin incidencia colectiva, porque es acuciante y primordial para la gran mayoría de los denunciantes mantener el anonimato. Porque luego de hacer la Denuncia, su vida interna continua y es objeto, y objetivo directo, de represalias por el denunciado, que se evidencian inmediatamente, al exponerlo como factor revolucionario y desorganizante del conjunto, perjudicial y conflictivo para el resto, bastando circulares, comentarios expresos, cadenas de correos y manifestación en asambleas para concretarlo; mientras que pretender tapar esta realidad social con el pretexto que algunos, aun con miedo y temores las hacen igual, significa tropezar con los mismos fundamentos reconocidos al sancionar ese abuso de poder e intención palpable [art. 9 inc. t) Ley n° 941];

            Evidenciado que los antecedentes de la Denuncia revisten todo el color y el tenor de cuidar intereses generales sobre el derecho individual de cada consorcista, homogéneo al de cada vecino, afectados en lo actual o inmediato por el mismo factor, y que sus faltas inciden en forma colectiva al grupo social destinatario final de la prestación, y por ende, estando garantizada la protección del conjunto a través de la necesaria participación de las Asociaciones de Consumidores amparadas por la Constitución Argentina y asentada su legitimación autónoma directa en la Ley Especial [arts. 52,54, 55 LDC] sin necesidad de acompañamiento particular [arts. 45 y 52 Decreto n° 1798/94] le corresponde al Organismo Estatal encargado de llevar a cabo la tarea de Control el validar esta legitimación y ayudarla en la medida de sus posibilidades con las acciones autónomas que la Ley Superior le reserva a su fuero interno [art. 43 inc. d) LDC] incida o no la gestión administrativa sobre lo patrimonial, para alcanzar al riesgo, actual e inminente, de atentar contra el derecho individual a exigir toda la información sobre el cuidado de la salud, sanidad, higiene, integridad física y patrimonio de los consorcistas sometidos a su gestión, que en forma homogénea abarca al grupo social de Consorcistas y convivientes, con una incidencia colectiva indivisible (más allá de ser mínimamente disímil en lo cuantitativo por porcentual de dominio) inaplicable para el régimen horizontal, desde que los derechos que brinda el condominio se ejercen sobre la totalidad no divisible [art. 43 CN, arts. 2037, 2039  CCCN];

En este contexto también le cabe, a la hora de Resolver la cuestiones, aplicar el procedimiento de consumo con todas sus garantías constitucionales y de Orden Público [art. 53 LDC] sin necesidad que la prueba conseguida o aportada "acredite" las infracciones sino que "induzca", "infiera", "introduzca", "auspicie" o "suponga" las alegadas, aplicando así los  Principios del Derecho de Consumo al cual pretende homenajear, reconociendo en el texto de la misma Audiencia conciliatoria que se basa en la Ley n° 24.240. Esto significa, lisa y llanamente, aplicar los Principios Tuitivos y Protectorios que fundan la relación de consumo, a saber, de beneficio de la duda a favor del consumidor e inversión de la carga probatoria cuando el prestador dispone de los elementos que en forma dinámica debe proveer a la causa, para acercar a la Autoridad a la verdad material y formal del caso;

La relación entre la Dirección General de Defensa y Protección al consumidor y el Administrador, se da en términos legales con la siguiente modalidad

= Autoridad del poder estatal administrativo que habilita y regula la actividad del Administrador, pudiendo inspeccionarlo, peritarlo, advertirlo, multarlo, suspenderlo o excluirlo de la matrícula, por ser Contralor de Aplicación de la Ley Nacional nº 24.240 y Decreto nº 1798/94; y de las Leyes Locales nº 941/02, 3254/09, 3291/10, 5932/17, 5983/18 y Decreto nº 551/10 GCBA; Leyes nº 757/02, 2762/08, 2876/08, 3959/12, 5591/16, 5642/16 y Decreto nº 714/10/GCBA; y Decreto nº 1510/97]-

Envíanos tu Consulta

Por favor completa con tus consultas o comentarios y te responderemos a la brevedad.