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El esquema nos muestra los pasos de la denuncia que cada consorcista (propietario o inquilino) puede hacer ante Defensa del Consumidor para ayudar al Gobierno a controlar la actividad de los Administradores que incumplen la Ley n° 941/GCBA;

La Constitución Argentina garantiza a todo consumidor la protección de su salud, seguridad e intereses económicos, ordenando a las Autoridades la protección de esos derechos, y a la Legislación la sanción de procedimientos para hacerlos efectivos [art. 42 CN];

La Ley Nacional nº 24.240 de Orden Público [art. 65 LDC] garantiza al consumidor la protección de su salud e integridad física [arts. 5 y 6 LDC] y de su patrimonio [art. 19 LDC] de parte de quien le brinda un servicio profesional [no liberal] teniendo por consumidor a quien resulta destinatario final de esa actividad [arts. 1, 2, 4 LDC];

La Constitución de la Ciudad de Buenos Aires garantiza al consumidor la protección de su salud, seguridad y patrimonio, de parte de su prestador de servicio, reservándose el poder de policía [art. 46 CCABA] encomendando a la Legislatura la regulación de las profesiones [art. 80, inc. 2) cuarto párrafo CCABA];

La Ley Local nº 941 regula la profesión de Administrador de Consorcio entendiendo que "[...] la relación entre administradores y administrados es una relación de consumo, encuadrada en lo estipulado por el Artículo 1º de la Ley Nacional 24.240 de Defensa del Consumidor [...] siendo merecedora, por ende, de la protección establecida en la Constitución Nacional [...]" (versión taquigráfica nº 28, página 137, 22º sesión ordinaria 5/11/2009, Expediente nº 2352-D-2008 autoría del Diputado Sergio Abrevaya y Expediente nº 2499-D-2008 autoría del Diputado Roberto Destefano, Considerandos de Ley nº 3254/09 modificatoria de Ley nº 941/02];

La Ley nº 941/02 modificada por Ley nº 3254/09, Ley nº 3291/10 y Ley nº 5932/17 constituye una Reglamentación Administrativa que fija "Deberes" del habilitado a ejercer un rubro comercial (Administrador de Consorcio) frente al Estado; como también Fuente Legal de "Obligaciones" del prestador de servicios con los destinatarios finales de su actividad profesional, sea individuamente o en grupo; en dos bloques Normativos bien diferenciados

a) de "Deberes" frente al Estado [arts. 2, 3, 4, 5, 6, 12]; y

b) de "Obligaciones" frente al Consorcista individual [art. 9 incs. e), f) y l) y art. 10] y frente al grupo social de Consorcistas [arts. 8, 9, 11, 13 y 14];

El Decreto nº 551/10 [art. 4] que reglamenta la Ley nº 941 asigna a la órbita de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor la aplicación de esta actividad;

La Ley Nacional nº 26.994 que deroga la Ley nº 13.512 de Propiedad Horizontal y se convierte desde el 1º/08/2015 en ley Especial de la materia [art. 150 inc. a) CCCN] reproduce similares "Obligaciones del Administrador" en incidencia individual y colectiva [arts. 159, 321, 360, 860 inc. c), 1324, 1334, 1710, 1725, 1763, 1786, 2067 CCCN];

En consecuencia, la Constitución Argentina garantiza al Consorcista activar cualquier medio judicial idóneo que elimine el perjuicio o el riesgo, que se manifieste evidente, actual o inminente, por acto u omisión del Administrador atentando contra ese derecho individual a la salud, sanidad, higiene, integridad física o patrimonio y en forma homogénea abarca al grupo social de Consorcistas y convivientes, con una incidencia colectiva indivisible, aún siendo cuantitativamente disímil [art. 43 CN];

De la Normativa mencionada, en su conjunto pleno, surge el alcance de las "Obligaciones del Administrador", que repercuten en un interés individual de cada consorcista

a) notificarle personalmente la convocatoria de Asamblea [art. 2059 CCCN];

b) fijar orden del día a su pedido, si alcanza el 5% [arts. 2058 inc. b) y 2067 inc. a) CCCN];

c) facilitarle libre acceso a documentación consorcial [art. 9 inc. f) Ley nº 941];

d) emitirle planilla personalizada de gastos comunes y particulares [art. 10 Ley nº 941];

e) extenderle recibo de pago detallado y con firma ológrafa [art. 9 inc. l) Ley nº 941];

f) brindarle trato digno y equitativo, sea o no dueño [art. 8bis Ley nº 24.240];

g) expedirle certificado de créditos y deudas consorciales [art. 2067 inc. l) CCCN];

h) notificarle individualmente reclamo administrativo o judicial [art. 2067 inc. k) CCCN];

i) registrarle la firma en un Libro especial [art. 2067 inc. i) CCCN; art. 9 in. e) Ley nº 941];

j) asentarle cambio de domicilio constituido [art. 2046 inc. f) CCCN];

k) cuidarle la salubridad del agua depositada en tanques para consumo potable e higiene personal [art. 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley nº 941];

l) cuidarle la sanidad efectivizando la desinsectación, el control de plagas y monitoreo de roedores [art. 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley nº 941];

m) controlarle la inocuidad de la composición de los artículos de limpieza de sectores de uso común [art. 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley nº 941];

n) asegurarle la concresión de accesos y espacios de movilidad para discapacidades [Ley nº 962; arts. 2048, 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley nº 941];

o) dirigirle en simulacros de control de siniestros, evacuación y escape [art. 5 LDC];

p) verificarle instalación de calefón, termotanque, cocina, calefactor [art. 2046 inc. e) CCCN];

q) advertirle de maceteros y acondicionadores en irregularidad [Código Edificación Urbana];

Advertida su infracción o evidentemente presumida ante la negativa fundamental de acceso a la documentación que detenta en sus oficinas [art. 4 LDC; art. 9 inc. f) Ley nº 941; art. 9 inc. f) Decreto nº 551/10] se puede comenzar el trámite de la Denuncia, obteniendo primeramente un Formulario por Internet (se muestra debajo) marcando los casilleros que entiende están siendo infringidos por el Administrador, ya que cada espacio contiene la descripciòn de la infracción que pudiere estar cometiendo; siendo importante acompañarlo con la prueba documental que tenga en su poder, tal como liquidaciones mensuales, recibos de pago de expensas, convocatorias y actas de asambleas, fotos del estado de conservación de partes comunes, de las escaleras, palieres, matafuegos, rampas, sótano, terraza y cualquier otro sector que haga a la prevención y seguridad general;

Claro que la falta principal del Administrador es la oposición a facilitarle el acceso a la documentación [art. 9 inc. f)] ya que con esa sola falta impide al consorcista hacerse del resto del material que impactará demostrativo de las otras falencias; no obstante ese freno que le ponen a la exhibición de la documentación puede progresar por vía `prejudicial o judicial, a efectos de hacerse de mayores constancias de prueba;

De haber conseguido el ingreso a la oficina de Administración y recabados los datos, copias de documentos que sustentan infracciones o simples instrumentos que generan dudas concretas y serias, o en caso contrario con aquellos elementos que por sus propios medios pudo recabar, se presenta el Formulario y todos los Adjuntos en la Comuna barrial o en cualquiera de las quince (15) de la ciudad, quienes fijarán una fecha de audiencia de conciliación para que Denunciante y Denunciado se encuentren junto a un Funcionario del área de Defensa al Consumidor, quien podrá e intentará plasmar proposiciones de soluciones entre los involucrados, quienes pueden pensarlas durante un plazo de cinco (5) días [art. 7 inc. e) Ley nº 757/GCBA] para volver a encontrarse y resolver un Acuerdo o la prosecución al Departamento Jurídico para la continuidad del exámen de las infracciones y la fijación de sanciones en contra del Administrador en caso de corresponder;

También pueden ambos participantes coincidir en establecer en la Audiencia pautas de remedios, correcciones, ajuste de recomendaciones comprometidos por el Denunciado y la apertura de un cuarto intermedio (de dos o tres meses por ejemplo) para volver a encontrarse en una Segunda Audiencia a fines de anoticiar el cumplimiento y desistimiento, o bien plasmar que han arribado a un Acuerdo en vìas de cumplimiento; ambos casos en los que la Denuncia acabará allí mismo;

Pero puede suceder que el Denunciado no aceptase las propuestas conciliatorias del Funcionario, no ofreciese las suyas, o se mostrare reacio a las pretensiones del Denunciante, casos en que se tendrá por cerrada la etapa sin Acuerdo, prosiguiendo la vía de la Denuncia hacia el Departamento Jurídico que encauzará los puntos sobresalientes, configurará la tipicidad de las infracciones y dará el traslado formal al domicilio constituido por el Denunciado, otorgando la posibilidad de un descargo durante diez (10) días, para luego resolver en un plazo previsto Legalmente de veinte (20) días hábiles [art. 20 Ley nº 941/GCBA] el cual en la práctica suele dilatarse por años;

El Denunciante deja de tener participación en el trámite administrativo iniciado por sí mismo, desde el cierre de la etapa de Conciliación, momento a partir del cual todo queda a instancias del organismo Estatal, pudiendo hacer o no las imputaciones, disponer o no una sanción, fijarle una multa significativa o no (hasta la fecha nunca ha dispuesto suspensión ni exclusión del Registro);

En caso de disponerse una sanción, el piso de monto es equivalente al salario del encargado no permanente de Edificio de cuarta categoría; no obstante la medida es apelable por el Denunciado y a pesar que la Ley fija el carácter devolutivo, es decir, primero tiene que pagar y luego apelar, la fijación de carácter suspensivo fijado por la Normativa Superior de Defensa del Consumidor, hace que puedan ser apelados y vayan a tramitar ante la Cámara en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad sin haber sido pagada; instancia a partir de la cual la Dirección de Defensa del Consumidor pierde el rastro, ya que la etapa de su ejecución queda en manos de otros estamentos del Gobierno, siendo inestimable el tiempo durante el cual permanecen en esta Instancia Judicial, hasta quedar firme o ser revocada inclusive, situación en la cual, en definitiva, el Administrador Denunciado quedará libre de todo cargo imputado y de pagar multa alguna;

En caso de así quererlo cada Denunciante, puede suscribir una Carta Poder ante el funcionario de la Comuna en el mismo momento del inicio del trámite, dándonos la Legitimación para continuarlo en su interés individual [art. 52 Decreto 1798/94; art. 6 Ley nº 757 y art. 7 Decreto 714/10/GCBA]-