Pregunta: En nuestro Consorcio removimos a un administrador pero no quiere irse y sigue recaudando expensas, además nos inició juicio por morosos a todos los que pagamos al nuevo, ¿cómo se puede hacer para no correr riesgos y que quede fijo el nuevo?

Desde Agosto 2015, el Código Civil y Comercial de la Nación [Ley n° 26.994] es la Ley Especial del Consorcio; dando categoría de PERSONA JURÍDICA (como una Sociedad Comercial) con una escala de jerarquía de leyes que rigen [art. 150 CCCN];

Además lo trata como una relación de las personas con las cosas [Derechos Reales] [arts. 1887 inc. c) y 1884 CCCN] antes que una relación entre personas [Derechos Personales] [arts. 724 y 962 CCCN];

Quiere decir que el Reglamento de Propiedad, el Interno de Convivencia y las decisiones por Actas de Asambleas, tienen valor solo cuando no alteran o modifican la estructura, el contenido y los elementos del sistema fijados por la Ley [arts. 2037 a 2069 CCCN];

El mayor inconveniente, hoy día, es constituirse en Asamblea con el temario de "remoción", "renovación" o "continuidad", ya que si el Administrador no la convoca [art. 2058 inc. b) CCCN] y no existe Consejo de Propietarios que lo haga en su lugar [art. 2064 inc. a) CCCN] por mas que los interesados hayan juntado el 5% de voluntades para solicitarla [art. 2058 inc. b) CCCN] no alcanza para que una Autoridad lo obligue a hacerlo, debiendo aumentar al 10% y pedírselo a un Juez Civil [art. 2063 CCCN] quienes históricamente se han resistido a tenerlos en un Tribunal argumentando falta de urgencia o de gravedad en el rechazo de la petición judicial; y si esto fracasa, deben juntar hasta el 66,66% del total de unidades para "autoconvocarse" realmente bien para poder tratar ese tema, fijando día, horario y lugar;

Normalmente al no contar con el Libro de Actas, retenido por el Administrador en riesgo de ser destituido, los obliga a redactar en Acta móvil o volante,  luego protocolizar ante Escribano público, o bien convocarlo para que transcriba el acto en Acta extraprotocolar;

En consecuencia, ante estas imposibilidades y la impotencia de los propietarios por cambiar la historia de su conducción, los lleva a convocarse en cualquier forma y designar a otro Administrador en el cargo;

Comienzan los desconciertos cuando ambos pretenden recaudar y hacer pagos en nombre del Consorcio, pues suelen pagar dos veces el mismo servicio o hacer los mismos trabajos con proveedores diferentes;

El mayor inconveniente sucede cuando castigan a los opositores, iniciando juicios de ejecución de expensas, ya que para los Jueces ambos administradores serán legitimados, tramitando en Juzgados distintintos, con solo acompañar sus Actas de designación certificadas por Escribanos, puesto que el propio proceso no les permite indagar sobre lo profundo del asunto;

Esto lleva a múltiples ejecuciones que se utilizan como medio de extorsión para volcar el apoyo a uno u otro administrador; sumado a quienes no pagan a ninguno, por temor a no ser luego quien resulte definitivo en el cargo;

No faltará quien también, ante la duda, optará por hacer juicio de consignación judicial de expensas, o consignación extrajudicial, depositando los pagos en Escribanía;

Al mismo tiempo, se suelen iniciar causas judiciales de un administrador contra el otro, por nulidad de asamblea, o por intervención judicial, o de propietarios contra el administrador opositor por rendición de cuentas, por daños y perjuicios o por cualquier otra ocurrencia similar;

Las Entidades bancarias también reconocen al que les lleva el Acta de fecha más reciente, con lo cual se van superponiendo asambleas ratificatorias de uno u otro, en la medida que se vayan reemplazando ante el Banco, hasta que se cierra la cuenta vigente, como también pueden ir abriendo alternativas en otras Entidades;

En definitiva, se trata de una anormalidad perjudicial para todos, excepto posiblemente para ambos administradores, ya que de lo recaudado, lo primero que descuentan son sus honorarios;

Finalmente acabará prevaleciendo quien más recaude, resultando determinante el pagarle al encargado ya que se suele convertir en el mejor vocero proselitista de una u otra opción;

No existe autoridad judicial ni administrativa que se encargue de esta situación, siendo una cuestión interna de cada Consorcio resolverlo;

Se recomienda concertar entre ambos grupos, convertidos a veces en bandos irreductibles, la opción por un tercero, ajeno a los intereses de los laderos más aferrados a los administradores, y desconocido de éstos;

El método puede ser la Mediación Prejudicial, con requerimiento de cualquier propietario y requerido el Consorcio, consignando como Objeto la Asamblea Judicial (mejor si ya es apoyado por un 10%) aunque la acción no requiere la instancia previa de Mediación [art. 5° inc. j) Ley 26.589] utilizándolo como un enlace para la reflexión conjunta, pudiendo consensuar con el Mediador/a que se haga en el hall del Edificio [arts. 7 inc. f) y 21Ley 26.589] sin invitación a los administradores involucrados, volviendo a retomar los hilos de la confraternidad que se espera tenga la comunidad, y pudiendo resolver con un desistimiento de la Mediación por la simple redacción en el acta de un nuevo tercer y único administrador, solventando luego los gastos de Mediación entre todos por expensas [art 2048 CCCN]