DEFENSORÍA del CONSUMIDOR en PROPIEDAD HORIZONTAL

doble administración

H

Pregunta: En nuestro Consorcio removimos a un administrador pero no quiere irse y sigue recaudando expensas, además nos inició juicio por morosos a todos los que pagamos al nuevo, ¿cómo se puede hacer para no correr riesgos y que quede fijo el nuevo? Mario I. (Parque Patricios ? Comuna n° 4)

Respuesta: En primer lugar, como siempre debemos localizar la relación correcta (ver ?Vuelo Jurídico? en Etiquetas) correspondiendo la Relación n° 11 ?Consorcio ? Administrador? por cuanto se refiere al contrato de mandato entre uno y otro y la Relación n° 8 ?Consorcio ? Consorcista? por cuanto afecta al vínculo del cobro de expensas y la posibilidad de remover dando lugar a la situación conocida comúnmente como ?doble administración?;

1) Se suele dar en los Consorcios que un administrador removido con justa causa en una asamblea convocada por él mismo o por los consorcistas no acepta los fundamentos y decide permanecer por propia voluntad, amparado en el apoyo de algunos otros consorcistas que no votaron su remoción; Suele darse ahora esta situación también ante la Caducidad automática en la que caen algunos administradores por no convocar asamblea para su renovación dentro del máximo de un (1) año por el cual pueden ser designados, mientras los consorcistas autoconvocados por autorización de la Ley 941 del GCBA nombran a otro, siendo que aquél tampoco decide aceptar esta falta y permanece en el cargo;

2) Permanecer en el cargo o no aceptar la remoción para un administración significa en lo importante que sigue recaudando expensas, entonces con ese dinero hace gastos en pos del edificio, pudiendo ser el pago a los encargados, las cargas sociales, los abonos, los servicios generales o algunas reparaciones, mientras que el nuevo designado también intentará hacer gestión útil para el edificio pagando otros o los mismos gastos;

3) La doble administración es una transición que enturbia la situación económica del consorcio fundamentalmente, porque muchos terceros se pueden beneficiar del desconcierto general en el que hay dos recaudadores y dos grupos de consorcistas aportando a uno u otro, mientras otro gran grupo no aporta a ninguno por las dudas, a veces, en estos casos los prestadores de servicios o contratistas cobran dos veces a cada uno de los administradores;

4) Lo primero a saber es que no existe Autoridad Administrativa Estatal u Organismo No Estatal que pueda dirimir la cuestión, y que se encuentre facultado para resolver la cuestión rápida, y eficientemente, determinando cuál de los dos tiene mejor derecho para seguir actuando; por lo tanto la cuestión se va recomponiendo a fuerza del que mas recaude tendrá mejores condiciones de permanecer en el cargo; Claro está que esa es una cuestión de ?hecho? y no de ?derecho?, por lo tanto no propiciada por nosotros como entidad de defensa de los consumidores que tiende a fijar bases generales para toda la comunidad, porque si bien no existe Autoridad Administrativa habilitada para esto, sí existe la Autoridad Judicial;

5) Mientras tanto, un ?arma? de quien estaba, es usar a la Justicia contándole solo parte de la verdad para sacar ventaja propia, ejecutando expensas a quienes cataloga de deudores, porque en los Juicios ?Ejecutivos? los Jueces no van a conocer el trasfondo de la cuestión, sino que ante la demanda de quien se presenta con un Acta protocolizada que lo titula como Administrador, lo tienen por tal, confiando que es así, y le dan el visto bueno para ejecutar a los propietarios morosos para ese, aunque le estén pagando al otro; esto también lo puede hacer el nuevo, porque protocoliza el Acta de designación y puede ejecutar a los del otro ?bando? con iguales buenos resultados; No obstante, para ambos, la situación es diferente si se presentan para defender a quien es ejecutado por el rival, ya que el Juez no se mete a investigar nada y por lo tanto tiene como administrador al que primero se le presentó como tal;

6) La cuestión en definitiva se decide por cansancio de uno de los dos ante las acciones, las amenazas, provocaciones o intimaciones del otro pretendiente al cargo, o por medio de la única acción Judicial que termina con el asunto, que es la promoción por parte del nuevo designado de un ?Juicio de Rendición de Cuentas? contra el anterior, el cual se inicia caratulándose como ?Consorcio de la calle ? contra Fulano de tal? sobre rendición de cuentas?, presentándose el nuevo administrador como representante de la comunidad consorcial, aunque no tenga todo su apoyo, pero es conveniente que lo tenga por Asamblea de quienes lo designaron, para contar con el mandato de dirimir la cuestión judicialmente; claro que deberá previamente intimar por carta documento como corresponde al anterior, pasar por la etapa de medicación prejudicial obligatoria y luego iniciar la demanda con letrado abogado; lo que implica gastos y elección del abogado, por lo cual se recomienda hacerlo por asamblea;

7) Aunque no cuente el nuevo administrador con el Libro de Actas para llevar adelante las asambleas, se pueden hacer y es válido mediante ?actas volantes? en hojas móviles de tamaño A4 redactas solo por el anverso para ser adjuntadas y pegadas al libro original una vez que pueda ser recuperado por la acción judicial mencionada-

 

  ADEPROH R.A.

adeproh@adeproh.org.ar

consultasadeproh@gmail.com

(011) 4371- 1450 / 2226

                 Bartolomé Mitre 1711, piso 2° oficina "5" -CABA-