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El reemplazo prolijo y consensuado de un Administrador se da cuando en Asamblea deciden su remoción, justificando o no los motivos, lo cual puede cambiar el panorama solo si es antes del vencimiento del plazo que tenía fijado, por una Asamblea en tiempo menor o por la Ley en el genérico [art. 13 Ley n° 941]; en cambio no incide cuando está vencido o a punto de estarlo. También se da una transición prolija cuando el Administrador, advertido del pulso interno, da un paso al costado presentando la renuncia y poniendo a disposición del nuevo que se elija toda la colaboración que se esperaría de un mandatario, asumiendo incluso la conducción luego de la renuncia, en actos inmediatos, hasta tanto el nuevo tome cierto acomodamiento y tracción [art. 1324 inc. i) CCCN];

Sea como fuere la desvinculación, ya concertada y amistosa o desconsiderada y violenta, el Administrador nunca queda libre de la Responsabilidad que le corresponde por lo hecho. Solo un acontecimiento lo deja libre de culpa y cargos, y es la aprobación de cuentas, sea en forma expresa, asentado en Actas; o sea en forma tácita por el mero transcurso del tiempo sin tomar una determinación concreta;

Es decir, la desvinculación debe ser un acontecimiento más, sin incidencias espectaculares o alarmantes para la vida consorcial; se trata solamente del cambio de conducción, lo cual puede favorecer en cualquier momento al Consorcio en su totalidad o a un grupo de Consorcistas, para los cuales el roce propio de la actividad es un factor desencadenante de diferencias personales;

Alejado bien o mal, el ex administrador tiene la obligación legal de restituir todos los antecedentes documentales del consorcio en su poder, sea generados en su gestión como los recibidos de otras anteriores; a lo cual debe sumar la rendición final de sus cuentas no aprobadas aún, o no presentadas en Asamblea, además de los Libros obligatorios y los saldos positivos si existieren [art. 2067 inc. j) CCCN] Tarea que está prevista la concerté con los miembros del Consejo, pero a veces no está constituido este órgano y otras veces no toman la encomienda legal por temor o desconocimiento ante supuestas responsabilidades; que vale decir no existen, sino como fundamento de un mito popular sobre el que algunos Administrador edifican la ausencia de supervisión;

Esta situación prevista por la Ley pareciera extrañamente dejar en manos del Consejo un acto propio de la representación legal, cual es finiquitar con el anterior mandatario (ex Administrador) parte de las consecuencias de la relación jurídica extinguida; no obstante se entiende que ha sido una previsión basada en que posiblemente los Consorcios se toman un tiempo extenso para el elegir al reemplazante y mientras tanto suple el Consejo, facilitando que su actuación pueda avanzar en el recupero de la documentación; otra explicación un poco más profunda, se debería a que históricamente los nuevos Administradores, haciendo esa tarea de recupero, recibían del anterior bajo nota "no teniendo más nada que reclamar en derecho" con lo cual daban por cerrado el eventual reclamo por rendición de cuentas no aprobadas, ya que en carácter de representante legal, implicaba dejar comprometido al Consorcio sobre la aceptación tácitamente incluida en esa constancia; no obstante corresponde decir que muchos otros Administradores le agregaban a ese texto ya preparado por el entregador, la consigna "ad referéndum de Asamblea" dejando abierta la instancia a la aprobación de la Asamblea o la desaprobación y al reclamo vía judicial;

Cuando es el Consejo quien recibe, bajo cualquier leyenda, no representan al Consorcio, de manera que no lo compromete, excepto que lo hagan en el espacio de tiempo durante el cual cubran la vacante; motivo por el cual siempre es conveniente nombrar al nuevo en el mismo acto que se remueve al anterior;

Desde que el ex Administrador es notificado fehaciente y formalmente a devolver, restituir y presentar cuentas finales (lo cual se hace por carta documentada en la mayoría de los casos y con firma unánime o mayoritaria de los integrantes del Consejo) tiene un límite legal para hacerlo de quince (15) días hábiles, sea en el lugar que le fijaron o si contesta en forma fehaciente, lo puede hacer en su oficina [art. 1334 CCCN];

El riesgo ante la negativa, dilación o silencio, será que se inicien acciones judiciales para su recupero; que pueden tramitar en el Fuero Civil por secuestro de documentación, o en el Fuero Penal por retención indebida de documentos privados ajenos; claro que en unos es el propio interesado quien lo activa, mientras en el otro es el Fiscal representando el orden público de toda la sociedad, con la deducción sobre premuras que uno y otro tendrán;

Efectivamente, en caso de negarse a restituir puede ser compelido por la fuerza pública a hacerlo, y esto es ajeno a cualquier derecho de crédito sobre el consorcio que tenga, ya que al ser documentación esencial del otro, que sirve y necesita para el desarrollo de su vida cotidiana, carece de autorización para ejercer el derecho a retención, ni siquiera sobre montos de crédito propio, pues no estarían aprobados y consolidados aún, excepto que sean derivados de rendiciones aprobadas; por lo demás sus créditos o saldos deudores respecto a su Administración surgirá de las cuentas y la gestión que haya puesto a conocimiento como definitiva, con el derecho a exigir una resolución asamblearia en tiempo prudencial (puede ser entre tres y seis meses) ya que también le incumbe y tiene legitimación procesal para iniciar la vía judicial, en lugar de hacerlo por rendición de cuentas (acción a instancia del Consorcio) [art. 652 CPCCN] por se hace por "aprobación de cuentas" a instancias del ex Administrador [art. 657 CPCCN];

En cuanto a la rendición de cuentas y de gestión estará por verse su aprobación expresa o tácita (por falta de desaprobación expresa) con las consecuencias de saldos a favor del Mandante (Consorcio) o del Mandatario (Administrador) [arts. 862, 864 CCCN] y con la presunción legal que rige sobre la aprobación del último período que implica el de anteriores, si no se hace la salvedad clara y concreta [art. 863 CCCN];

Debiendo tenerse en cuenta, que la aprobación tácita de treinta (30) días posteriores a su entrega (ante el Consejo o ante el nuevo Administrador) [art. 862 CCCN] correrá solo cuando se haya confeccionado con los requisitos ineludibles que debe contener y que se encuentran contemplados legalmente [arts. 858, 859 CCCN] pues en caso contrario el plazo nunca comenzará a correr, salvo el que corresponde a las prescripciones genéricas de cinco (5) años [art. 2560 CCCN] que opera desde la presunción legal de comienzo [art. 2555 CCCN];

Una situación desconcertante y perjudicial para toda la comunidad consorcial se da en el caso de Doble Administración. Esto pasa cuando uno ha fenecido en el cargo por caducidad del plazo y no convoca, o cuando es removido por un grupo de copropietarios en una Asamblea que no convocó. En tal esquema, algunos o muchos vecinos nombran a otra Administración, con mejor o peor prolijidad, es decir, en las convocatorias, puntos del orden del día, justificación del accionar transcripto, redacción en actas móviles o ante Escribano, y otras variantes que incumben a esta circunstancia;

Esto sucede porque el consorcista tiene implantado el temor infundido por los Administradores sobre alguna responsabilidad personal por ser parte del Consejo, lo cual es un mito sin fundamento; conllevando a la dificultad de constituirse correctamente en Asamblea, que es una de las mejores atribuciones (no obligaciones ni responsabilidad) de los Consejos [art. 2064 inc. a) CCCN] Entonces fallan en la formalidad de alcanzar un acto válido con el temario de "remoción" "renovación" "continuidad", ya que si el Administrador no la convoca [art. 2058 inc. b) CCCN] y no existe Consejo de Propietarios que lo haga en su lugar [art. 2064 inc. a) CCCN] por mas que los interesados hayan juntado el 5% de voluntades para solicitarla [art. 2058 inc. b) CCCN] no alcanza para que una Autoridad lo obligue a hacerlo, debiendo aumentar al 10% y pedírselo a un Juez Civil [art. 2063 CCCN] quienes históricamente se han resistido a tenerlos en un Tribunal argumentando falta de urgencia o de gravedad en el motivo, ya que aplica la sana crítica de la Autoridad Judicial; y si esto fracasa, deben juntar hasta el 66,66% del total de unidades para "autoconvocarse" realmente bien para poder tratar ese tema, fijando día, horario y lugar;

Normalmente al no contar con el Libro de Actas, retenido por el Administrador en riesgo de ser destituido, los obliga a redactar en Acta móvil o volante,  luego protocolizar ante Escribano público, o bien convocarlo para que transcriba el acto en Acta extraprotocolar; todo lo cual conlleva un accionar que los pone en crisis dubitativa si no se encuentran correctamente asesorados, y sobre todo en cuanto a las amenazas de impugnaciones y nulidades que nunca falta desde los bandos opuestos;

En consecuencia, ante estas imposibilidades y la impotencia de los propietarios por cambiar la historia de su conducción, los lleva a convocarse en cualquier forma y designar a otro Administrador en el cargo;

Comienzan los desconciertos cuando ambos pretenden recaudar y hacer pagos en nombre del Consorcio, pues suelen pagar dos veces el mismo servicio o hacer los mismos trabajos por proveedores diferentes;

El mayor inconveniente sucede cuando castigan a los opositores, iniciando juicios de ejecución de expensas, ya que para los Jueces ambos administradores serán legitimados, con solo acompañar sus Actas de designación certificadas por Escribanos, puesto que el propio proceso no les permite indagar sobre lo profundo del asunto;

Esto lleva a múltiples ejecuciones que se utilizan como medio de extorsión para volcar el apoyo a uno u otro Administrador; sumado que a los pagos de uno u otro se agregan quienes no pagan a ninguno, por temor a no quedar luego como definitivo, quien les recaudó;

No faltarán quienes también, ante la duda, optarán por hacer juicios de consignación judicial o depositarán en forma extrajudicial, consignando los pagos en Escribanías;

Al mismo tiempo, se suelen iniciar causas judiciales de un administrador contra el otro, por nulidad de asamblea, o por intervención judicial, o de propietarios contra el administrador opositor por rendición de cuentas, por daños y perjuicios o por cualquier otra ocurrencia similar;

Las Entidades bancarias también reconocen al que les lleva el Acta de fecha más reciente, con lo cual se van superponiendo asambleas ratificatorias de uno u otro en la medida que se vayan reemplazando ante el Banco, hasta que se cierra la cuenta vigente, como también pueden ir abriendo alternativas en otras Entidades;

En definitiva, se trata de una anormalidad perjudicial para todos, excepto posiblemente para ambos Administradores, ya que de lo recaudado lo primero que descuentan son sus honorarios; no obstante para su rendición final de cuentas el plazo de prescripción a su futura exigencia se encuentra suspendido [art. 2543 inc. d) CCCN];

Finalmente acabará prevaleciendo quien más recaude, resultando determinante el pagarle al encargado ya que se suele convertir en el mejor vocero proselitista de una u otra opción;

No existe autoridad judicial ni administrativa que se encargue de esta situación, siendo una cuestión meramente interna de cada Consorcio el poder resolverlo;

Se recomienda concertar entre ambos grupos, convertidos a veces en bandos irreductibles, la opción por un tercero, ajeno a los intereses de los laderos más aferrados a los Administradores, y desconocido de éstos;

El método puede ser la Mediación Prejudicial, con requerimiento de cualquier propietario y requerido el Consorcio, llevando como objeto definitivo la acción de Asamblea Judicial (aunque no requiere mediación previa [art. 5° inc. j) Ley 26.589] sino siendo utilizado el bueno oficio de un buen mediador para acercar a las partes, como un enlace eficiente para la reflexión conjunta, pudiendo consensuar con el Mediador/a que se haga la audiencia en el hall del Edificio [arts. 7 inc. f) y 21Ley 26.589] sin invitación a los administradores involucrados, volviendo a retomar los hilos de la confraternidad que se espera tenga la comunidad, y pudiendo resolver con un desistimiento de la Mediación por la simple redacción en el acta de un nuevo tercer y único Administrador, solventando luego los gastos de Mediación entre todos por expensas [art 2048 CCCN];

La relación entre el Consorcio y el anterior Adminsitrador se da en los siguientes términos legales

= contrato de Consumo de mandato, que se extingue por fallecimiento, incapacidad, inhabilitación, exclusión de la matrícula, remoción, o renuncia [arts. 1324, 1334, 859, 862, 2067 inc. j) CCCN; art. 16 inc. c) Ley 941] que se renueva anualmente [art. 13 Ley 941] excepto que el Reglamento disponga otro plazo [art. 2056 inc. s) CCCN] y desobliga al administrador por cada ejercicio financiero que le aprueban cuentas en actas de asamblea, o luego de transcurridos treinta (30) días desde que las presentó correctamente, o un (1) año sin recibir observaciones de cálculos o registraciones mal efectuadas, o luego de la prescripción de cinco (5) años si nunca las expuso ni se las reclamaron en forma fehaciente [art. 2543 inc. d), 2555, 2560 CCCN]-

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