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El adquirente de una unidad en Propiedad Horizontal pasa a formar parte de una Sociedad; en este sentido es bastante parecido a un Club; porque se convierte en un socio que paga una cuota social (expensa) para usar instalaciones que son de todos, algunas ineludibles para llegar a su espacio exclusivo (hall de entrada, palier del propio piso, escalera o ascensor, rampas de acceso) otras de disfrute ocasional (terraza, patios, jardines, sector de usos múltiples) otras indispensables para obtener comodidades (salas de medidores y cañerías de servicios públicos de gas, agua y electricidad, cochera, baulera) con restricciones sobre algunas otras (sala de máquinas, calderas, terrazas intransitables, antenas comunitarias, tanques de agua);

A diferencia de un Club, del cual el socio se aleja sin transferir su carnet societario, acá cuando el propietario deja la Sociedad, solo lo puede hacer transfiriendo ese uso, disfrute, comodidades a otro, en forma exclusiva dentro de la unidad y en forma compartida para el resto de las instalaciones;

Ese uso, disfrute, comodidad o acceso, al igual que los trámites administrativos para mantenerlos y los gastos necesarios para conservarlos, o a veces, aumentarlos, mejorarlos, sustituirlos o modificarlos, sumado a las normalizaciones Estatales que les caben, por ser estructuras de envergadura y plurales, como por ejemplo controles sanitarios de potabilidad del agua de tanques, su limpieza, la desinsectación general, la desratización y control de plagas, la deshollinización de ductos de aire y escapes de combustión, la corrección y pruebas de emergencia de elevadores, la estabilidad, solidez y consistencia de fachadas y balcones, y el cumplimiento del Código de Edificación Urbana en general, constituyen aquel gasto particular denominado expensa;

Gasto obligatorio, aunque el dueño de planta baja nunca use el ascensor ni las escaleras, los dueños de locales comerciales a la calle no ingresen al Edificio, los que carecen de cocheras deban contribuir al portón del garaje; obligación únicamente eximida por Reglamento de Propiedad; es decir, si alguna de sus cláusulas contempla eximiciones de algunos gastos para algunas unidades en particular, queda por todos aceptados desde el momento que compraron la unidad, ya que el Reglamento forma parte de la Escritura [art. 2038 CCCN], pero ninguna unidad puede excluirse absolutamente de todos los gastos [art. 2049 in fine CCCN];

En consecuencia, todos deben aportar algo, normalmente coincide con el porcentual (%) de dominio; aunque puede ser otra la forma de computarlo la establecida por el Reglamento [art. 2056 inc. g) CCCN]; porcentual que por cierto no es equivalente a los metros cuadrados, sino al valor económico que representa cada unidad en la totalidad del Edificio, valor que se compone de los metros cuadrados, luminosidad, aireación, orientación, facilidad de accesos a las salidas de emergencia, distribución de espacios internos, y todo otro rubro que el Agrimensor considere ser valorado, antes de confeccionarse el Reglamento; con lo cual puede haber unidades con iguales metros cuadrados que difieren de porcentual, lo cual también queda aceptado desde la Escrituración, para todos los propietarios;

De acuerdo a ese porcentual [art. 2046 inc. c) CCCN] o a cualquier otra forma que haya dispuesto el Reglamento [art. 2056 inc. g) CCCN] queda establecido el aporte de expensa, cuya forma y periodicidad de recaudación también dependerá del Reglamento (normalmente mensual) siendo el Administrador el indicado para recaudarlo [art. 2067 inc. d) CCCN]; para gastarlo y luego para rendir las cuentas del producido económico y de la utilidad de su gestión [art. 2067 inc. e) CCCN];

En caso de negativa o imposibilidad al pago de cada cuota social, el dueño (registrado en el Registro de la Propiedad Inmueble) o el poseedor (quien se comporta como dueño sin serlo, por ejemplo quien prescribe, o quien solo tiene boleto de compraventa) pueden ser llevados a Juicio por el Consorcio para cobrarse la deuda de los meses impagos y los intereses compensatorios (pérdida de valor de la moneda por el transcurso del tiempo);

Como todo conflicto generado por dinero, se debe a descompensación económica del obligado, por lo que es prudente conocer el motivo atendible, o bien confirmar si se origina en especulación o desidia; lo que nos lleva a la primera etapa del Diálogo, telefónico, por mensaje, correo, personal, por notas o cualquier otro, directamente por el representante de todos (Administrador) por intermedio del canal de confluencia (Consejo) o con todos los vecinos interesados (Asamblea); esta tarea por parte del Administrador no le genera honorarios extras porque son inherentes a su función de gestión;

En caso de frustración, corresponde continuar mediante la intimación por carta documentada, dirigida a la unidad funcional o a cualquier otro domicilio si el propietario lo cambió y constituyó en el Libro de Propietarios [art. 2067 inc. i) y 2046 inc. f) CCCN] estableciendo un plazo para la cancelación (se sugiere 15 días [art. 1088 inc. c) CCCN] y un apercibimiento (de continuar el reclamo vía judicial); siempre que hayan transcurrido los períodos fijados por el Reglamento para considerarlo moroso, si lo contemplara; el envío de la carta documento va suscripta por el Administrador como representante legal, y tampoco le genera honorarios extras a su favor, por eso no debe derivarlo a abogados, ni cobrar por esa gestión;

Si se accediera a un Convenio de Pago será firmado por el deudor y el Administrador, y tampoco llevará gastos de ninguna naturaleza, ni para el Consorcio ni para el deudor, debiendo el Administrador realizarlos por sí, sin patrocinio letrado ni derivación a Estudios Jurídicos; debiendo únicamente obtener conformidad de Asamblea en caso de dividir la deuda en demasiadas cuotas o mucha extensión diferida en el Tiempo, a menos que ya existiere una decisión Asamblearia en algún Acta estableciendo la cantidad de cuotas fijas aceptables para un Convenio, incluyendo en la obligación el pago de las expensas mensuales al margen de aquel monto; en caso de establecer intereses para las cuotas de la deuda, deberán ser acordes a los que mencionamos en esta nota;

Si la intimación finiquita sin pago, recién entonces el Consorcio debe hacerse de un abogado, que debería ser elegido por Asamblea, ya suelen contratarlos los Administradores inconsultamente, pactando además convenios de honorarios a su antojo o conveniencia;

De la mano del profesional elegido y convenido sus honorarios, comenzar la etapa de Mediación prejudicial, que para este tipo de reclamos es optativa y casi siempre se saltea, dado que los montos de expensas se consideran indispensables para la convivencia vecinal y la subsistencia del Sistema adquiriendo un carácter de orden elemental y necesario; de manera que se puede pasar directamente a la etapa del Juicio Ejecutivo;

Habiendo pasado por la etapa de Mediación sin resultado positivo o habiéndola obviado, se inicia el Juicio, donde cada período de expensa impago sufre la aplicación de un interés por todo concepto (moratorio y punitorio) del orden al 2,5% o 3% mensual retroactivo, quiere decir que para el primer mes contando hacia atrás será de 3%, para el segundo 6% para el tercero 9% y así sucesivamente; intereses que se aplica solo a la expensa pura de cada mes, sin incluir los intereses arrastrados, sino constituiría anatocismo (interés de intereses) prohibido legalmente [art. 770 CCCN];

Estos intereses son los fijados como equitativos por las Salas de la Cámara de Apelaciones en lo Civil que son los Tribunales Superiores en esta competencia de grado, imponiéndose a cualquier otro que determine el Reglamento, sea por anacrónico o por abusivo, o usurario;

Si el juicio prosigue sin cancelación del Deudor, acaba con la venta judicial de la unidad, precio del cual el Consorcio deduce su reclamo y el saldo le queda al dueño, ya sin unidad, pasada en cero (0) al nuevo adquirente;

Venta judicial siempre inconveniente porque la base de subasta puede ser reducida al 75% al 50% e incluso salir sin base a la oferta de los asistentes al remate, además de haber sufrido ya un detrimento en la fijación del valor de la propiedad, en lugar de parámetros comerciales, con fundamento en valuación fiscal;

Por esto la oportunidad mejor para el deudor es el Convenio de pago, o bien la venta privada de la unidad, en caso de no llegar a solventar expensas por un tiempo que se sabe permanente; o finalmente, disponer la renta de esa unidad por alquileres con inclusión de expensas en el precio y suplantar su uso mediante otra con un alquiler inferior, en otro lugar, a fines de no perder la propiedad;

Debe evitar el propietario que le reclama reparaciones al Consorcio, tomar como represalia a la falta de atención, la opción de no abonar expensas, porque ambas obligaciones corren por caminos paralelos pero no se cruzan; es decir, se puede ejecutar expensas judicialmente sin hacer las reparaciones, como se pueden reclamar judicialmente las reparaciones sin pagar expensas;

En consecuencia, funcionan para la Obligación esencial de soportar expensas, estas pautas generales

a) el consorcista debe expensas ordinarias y las extraordinarias deben constar en el Libro de Actas resueltas por Asamblea [art. 2048 CCCN]; mientras que para las expensas por carga particular, corresponderá al Consorcio que alega su imposición como sanción, basado en una infracción, la prueba suficiente, certera, fehaciente, puntual y adecuada para demostrarlo [arts. 1722, 1740 CCCN];

b) el consorcista tiene constitución de domicilio legal en la unidad funcional, si no fijó otro, donde será intimado fehaciente y suficientemente [art. 2046 inc. f) CCCN];

c) no alcanza con presentar Acta Designación sino Acta actualizada anualmente ante los Tribunales para demostrar el Administrador el ejercicio de su cargo y la Personería que lo avala [arts. 2, 6, 12 Ley n° 941];

d) la defensa solo podrán ser excepciones, compensación o eximición expresa del Reglamento; el depósito en cuenta bancaria sin recibo del administrador no es pago parcial, mas allá del descuento posterior, lo cierto es que no cumple con los requisitos legales de conceptualización, puntualidad, identificación, precisión, localización e integridad detallada que lo adjudique sin vacilación alguna y con fuerza jurídica de cancelación al período de expensas debatido [art. 2049 CCCN];

e) los períodos que se omiten incluir en la ejecución o que se encuentran vencidos con una antigüedad superior a los dos (2) a partir del 01/08/2015 comienzan a prescribir en forma liberatoria, es decir, se convierten en obligaciones facultativas de cumplir o no por parte del deudor [arts. 2537, 2562 inc. c) CCCN];

f) se van ampliando todos los períodos antes de pedir sentencia, antes de la Sentencia por mandamiento, después de la Sentencia de remate, por cédula; la subasta incluye las pautas del Plenario ?Servicios Eficientes c/ Yabra s/ ejecución hipotecaria? obligando al comprador a hacerse cargo de la deuda de expensas informada por la Administración en el expediente, aunque no haya iniciado ejecutivo a su favor [artS. 540, 541 CPCCN];

g) los poseedores por cualquier título, por ejemplo quien tiene Usufructo vitalicio, como también el comprador con boleto sin escrituración serán igualmente responsables por la deuda [art. 2050 CCCN];

h) se exige buena fe del Administrador al carecer de intereses contrapuestos o en competencia con los del Consorcio, por ejemplo si se alegara y demostrara, por parte del ejecutado, que se trata de una maniobra fundada en abuso de derecho [art. 10 CCCN] con la finalidad de adquirir para sí o para terceros afines la unidad ejecutada a montos irrisorios de subasta, o forzar a un acuerdo de venta privada, utilizando la herramienta procesal como artilugio para conseguir un beneficio económico [arts. 159, 160 CCCN]-