Asociacion Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal |
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Informe técnico
INFORMES TECNICOS
Lineamientos Generales
OBJETIVO:
Orientar / asesorar a quien corresponda, a los efectos de que disponga de los elementos de juicio necesarios para:
Ø Determinar / Neutralizar la CAUSA(Origen del problema).
Ø Solucionar el EFECTO (Daños, deterioros, perjuicios).
Ø Señalar sobre quien podría recaer la RESPONSABILIDADde la situación.
CONTEMPLA:
v INSPECCION ocular “in situ”.
v VERIFICACION de la novedad detectada, su magnitud y alcance.
v VISTA de la documentación o datos aportados para la parte Solicitante.
v TOMAS FOTOGRAFICAS DIGITALES con aclaraciones computarizadas.
v CONFECCION DE INFORME considerando entre otros, los siguientes puntos:
§ Análisis
§ Opinión
§ Conclusión
§ Responsabilidades
GUIA DE PROSEDIMIENTOS
Para la presentación de la documentación correspondiente al cumplimiento de la Ley N° 257
EL PROPIETARIO selecciona un profesional habilitado y encomienda la tarea profesional. EL PROFESIONAL gestiona ante el consejo Profesional correspodiente, la ENCOMIENDA DE TAREA PROFESIONAL. Se presentan 4 posibles casos de resolucion: CASO N° 1
INFORME TÉCNICO y CERTIFICADO de
CONSERVACION en forma simultanea
cuando el mantenimiento esta realizado o no se detectan observaciones que revistan riesgo.
CASO N° 2
INFORME TECNICO exclusivamente
cuando se requieran tareas de mantenimiento y no se realicen antes de 90 días desde la confección del Informe Técnico.
CASO N° 3
CERTIFICADO DE CONSERVACION exclusivamente
Cuando se haya presentado el informe Técnico con anterioridad.
CASO N° 4
DECLARACION JURADA
Cuando se esté realizando el mantenimiento con permiso de obra.
CASO N° 1
INFORME TÉCNICO y CERTIFICADO de CONSERVACIÓN en forma simultanea.
Cuando el mantenimiento esta realizado o no se detectan observaciones que revistan riesgos.
a) EL PROFESIONAL diagnostica sobre el estado de las fachadas.
b) EL PROFESIONAL realiza el INFORME TÉCNICO y el CERTIFICADO DE CONSERVACION de acuerdo a los anexos I y II del Decr. GCBA n° 1.233/00 y la NOTA de PRESENTACIÓN de acuerdo al modelo de ap. 5 del anexo A, de la Disposición N° 949-DGFOC – 2001.
c) EL PROPIETARIO gestiona ante Escribano Público, el certificado en el que se acredita su PERSONERIA Y REPRESENTATIVIDAD.
d) EL PROFESIONAL timbra la NOTA de PRESENTACIÓN en la caja GCBA-
e) EL PROFESIONAL presenta en la oficina de la DGFOC.
La siguiente documentación:
· Nota de presentación (original y copia).
· Certificado de conservación con firma certificada por Consejo Profesional respectivo (original y copia).
· Informe Técnico.
· Documentación de Escribano (C)
NOTA: Los originales quedan en la DGFOC, las copias formalmente RECIBIDAS se entregan al profesional.
NOTA: Cuando un profesional realice el diagnostico y confeccione el Informe Técnico y otro profesional realice las obras de mantenimiento y confeccione el Certificado de Conservación, debera presentar cada uno de ellos, el Correspondiente Certificado de Encomiendas de tarea Profesional, y suscribir respectivamente el Informe Técnico y el Certificado de Conservación.
CASO N° 2
INFORME TÉCNICO exclusivamente
Cuando se requieran tareas de mantenimiento y no se realicen antes de los 90 días desde la confección del Informe Técnico.
a) EL PROFESIONAL diagnostica sobre el estado de las fachadas.
b) EL PROFESIONAL realiza el INFORME TÉCNICO de acuerdo al anexo II del Decreto GCBA n° 1.233/00 y completa la NOTA de REPRESENTACION de acuerdo al modelo del apartado 5 del anexo A, de la disposición N° 949-DGFOC-2001.
c) EL PROPIATARIO gestina ante Escribano Público, el certificado en el que se acredita su PERSONERIA y REPRESENTATIVIDAD.
d) EL PROFESIONAL timbra la NOTA de PRESENTACIÓN en la caja GCBA-
e) EL PROFESIONAL presenta en la oficina de la DGFOC, la siguiente documentación:
· Nota de presentación (original y copia).
· Informe Técnico con firma certificada por el consejo profesional respectivo.
· Encomienda Profesional.
· Documentación de Escribano (C)
NOTA: Los originales quedan en la DGFOC, las copias formalmente RECIBIDAS se entregan al profesional.
NOTA: Para el caso en que el Propietario no realice las obras de mantenimiento indicadas por el Profesional, o no reciba el Informe Técnico, este último deberá presentar en la DGFOC, antes de los 90 días de su suscripción, la siguiente documentación:
· Nota de Presentación (original y copia).
· Encomienda Profesional (original y copia).
· Informe Técnico.
IMPORTANTE: Para cumplir con la Ley 257 y el Decreto N° 1.233-DGFOC-2000 hay que completar este trámite con el descripto para el caso N° 3.
CASO N° 3
CERTIFICADO DE CONSERVACIÓN exclusivamente
Cuando se haya presentado el Informe Técnico con anterioridad.
a) EL PROFESIONAL, luego de realizadas las tareas de conservación, completa el CERTIFICADO DE CONSERVACIÓN de acuerdo al anexo I del Decreto GCBA n° 1.233/00 y completa la NOTA de PRESENTACIÖN de acuerdo al modelo del apartado 5 del anexo A, de la Disposición N° 949-DGFOC-2001.
b) EL PROPIETARIO gestiona ante Escribano Público, el certificado en el que se acredita su PERSONERÍA y REPRESENTATIVIDAD.
c) EL PROFECIONAL timbra la NOTA de PRESENTACIÓN en la caja del GCBA.
d) EL PROFESIONAL presenta en la oficina de la DGFOC, la siguiente documentación:
· Nota de Presentación (original y copia)
· Certificado de conservación con firma certificada por el consejo profesional respectivo (original y copia)
· Encomienda Profesional.
· Documentación de Escribano (b).
NOTA: Los originales quedan en la DGFOC, las copias formalmente RECIBIDAS se entregan al profesional.
NOTA: Esta presentación se debe realizar, en todos los casos, antes del vencimiento de los plazos fijados por la Ley N° 257; el decreto N° 1.233-GCBA-2001 y la disposición N° 949-DGFOC-2001.
CASO N° 4
DECLARACIÓN JURADA
Cuando se este realizando el mantenimiento con Permiso de Obra.
a) EL PROFESIONAL completa la DECLARACION JURADA y la NOTA DE PRESENTACIÓN de acuerdo al apartado 3.3 y 5 del anexos A, de la Disposición N° 949-DGFOC-2001
b) EL PROFESIONAL fotocopia su documento de identidad; su credencial profesional y la Carátula del Plano Registrado con los sellos correspondientes de la mesa de Registro de la DGFOC.
c) EL PROFESIONAL timbra la NOTA de PRESENTACIÓN en la caja del GCBA.
d) EL PROFESIONAL presenta en la oficina de la DGFOC, la siguiente documentación:
· Nota de Presentación (original y copia).
· Declaración jurada con firmas del Propietario y del Profesional certificadas ante Escribano (original y copia).
· Fotocopias de Encomienda Profesional.
· Fotocopias de Documento de identidad.
· Fotocopias de Credencial profesional.
· Fotocopias de la Carátula del Plano Registrado.
NOTA: Los originales quedan en la DGFOC, las copias formalmente RECIBIDAS se entregan al profesional.
NOTA: Esta presentación se debe realizar, en todos los casos, antes del vencimiento de los plazos fijados por la Ley N° 257; el Decreto N° 1.233-GCBA-2001 y la Disposición N° 949-DGFOC-2001.
MANTENIMIENTO EDILICIO
LA GESTION DEL ADMINISTRADOR
El éxito para lograr el BUEN MANTENIMIENTO de un edificio, y por ende el saber aprovechar la vida útil de sus instalaciones internas, depende fundamentalmente del grado de importancia y dedicación que empleen quien o quienes tienen a su cargo tal significativa RESPONSABILIDAD.
Habiendo analizado los factores simples y sencillos pero al mismo tiempo de suma importancia que se necesitan para alcanzar la etapa de “MEJORAMIENTO” de la propiedad, es decir, luego de haberse ERRADICADO la correspondiente a constantes “REPARACIONES”, tratando de volcar a partir de experiencias vividas y observadas a lo largo de años, el siguiente concepto:
RESULTA IMPRESIDIBLE “CONOCER A FONDO” TODO LO CONCERNIENTE AL EDIFICIO QUE TENGAMOS QUE ADMINISTRAR.
Este “CONOCER”, empieza por disponer de toda DOCUMENTACIÓN TÉCNICA que oportunamente haya sido confeccionada y aprobada al inicio, durante y al finalizar la construcción del edificio.
Para poder analizar y resolver correctamente toda situación diaria y permanentemente se le presentan al Administrador, principalmente al INICIO de su GESTION, resulta de NECESIDAD INDISPENSABLE que obtenga, revise y estudie el REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN del edificio, como así mismo, de todos y cada uno de los PLANOS CONFORME A OBRA que se corresponden al mismo.
Es decir, si no dispone de estas “HERRAMIENTAS DE TRABAJO”, difícilmente se podrá tener un profundo conocimiento de lo que se está administrando y por consiguiente, sobre las variadas cuestiones que se presenten y requieran solución mediante análisis serios y definitivas y acertadas soluciones.
Los medios para hacerse de la documentación a que hacemos referencia, son variados y dependen del antecedente que se este requiriendo.
En general su obtención puede ser a través de:
v Empresa que tuvo a cargo la construcción del edificio.
v Gobierno de la Ciudad / Municipios / Empresas proveedoras de servicios de agua y energía eléctrica.
v Relevamiento realizado por un profesional de la construcción, quien con los datos obtenidos podrá confeccionar lo buscado.
ALGUNAS CONSIDERACIONES RELACIONADAS A INSTALACIONES Y DISTINTAS PARTES Y ELEMENTOS QUE CONFORMAN EL EDIFICIO
Indicamos ahora algunos conocimientos a tener en cuenta al momento de tener que realizar reparaciones o reemplazos de instalaciones y elementos que nos permitan lograr obtener mejores condiciones en el futuro MANTENIMIENTO de las mismas.
INSTALACIONES SANITARIAS, INCENDIOS Y GAS:
Con el correr del tiempo se han ido modificando los materiales empleados en las instalaciones y hoy están en desuso, salvo para reparaciones puntuales, las cañerías de agua de plomo o hierro fundido, las condiciones de desagüe de gres o cemento, por citar algunos.
Paralelamente ha ido avanzando notablemente el uso de materiales plásticos en sus diversas calidades (PVC, PPP, ETC.) que combinan ventajas económicas, de manipuleo y unión, de resistencia a la corrosión, etc.
No obstante tienen ciertas limitaciones en cuanto a resistencia mecánica si están expuestos a golpes, a seguridad si trabajan a altas presiones o si se trata de fluidos peligrosos o de instalaciones de incendio. Además en la actualidad ha aumentado la variedad de accesorios de cañerías fabricados con el mismo material que aquellas, lo cual facilita los tendidos y hace mucho más confiable las uniones.
Los nuevos tipos de unión entre caños y accesorios (por ejemplo fusión entre los plásticos y prensando en algunas cañerías metálicas), luego de un período de aprendizaje por parte de los instaladores, han mejorado el resultado final de las instalaciones en cuanto a perdidas.
En cuanto a la calidad de las normas, hoy prácticamente todos los componentes de las instalaciones cumplen con las exigencias previstas en las normas, que cubren tanto aspectos dimensionales, como de composición de él o los materiales, como de comportamientos durante pruebas y funcionamientos.
Desde ya es muy conveniente la selección de materiales que verifiquen las normas correspondientes, ya sea IRAM u otra extranjera, y también agrega un factor positivo el hecho de que los procesos de fabricación y control se encuentran certificados por alguna norma de calidad (por ejemplo ISO serie 9000).
Los elementos normalizados permiten una real intercambiabilidad entre componentes similares, por ajustarse tanto en dimensiones como en calidad y performance.
Por supuesto que además habrá que tener en cuenta la experiencia y el respaldo del fabricante para poder cubrir eventuales desperfectos durante el periodo de garantía, la posibilidad de efectuar reparaciones garantizadas y el suministro de repuestos en forma confiable y rápida.
Es de suma importancia desde la óptica del MANTENIMIENTO y la vida útil de las instalaciones, es muy conveniente no embutir las condiciones en ningún tipo de paramentos (mamposterías, hormigón, etc.) u ocultarlas detrás de elementos que dificulten posibilidad de revisarlas en toda su extensión. Las cañerías y válvulas tienen que estar ubicadas de manera de verificar distintas y/o alturas para un acceso ergonómico del Personal de mantenimiento. Tentativamente se pueden plantear distancias hombre-instalación entre 0.30 y 0.50 mts. y alturas entre 1.00 y 1.50 mts. como condición razonable para realizar tareas de verificación del estado, reparaciones, pintura, etc.
INSTALACIONES ELÉCTRICAS, SEGURIDAD U DURABILIDAD
Pensemos por un momento que estas instalaciones deben satisfacer:
v SEGURIDAD de las personas que habitan y las que visitan el edificio.
v CUMPLIMIENTO de las normas vijentes.
v MÍNIMO mantenimiento.
En caso de atender futuras ampliaciones de su instalación deben:
v UTILIZARSE materiales adecuados y que cumplan con los conceptos esgrimidos anteriormente.
Esto nos lleva a pensar que las premisas consideradas pretenden incorporar el concepto de seguridad de las personas, durabilidad de nuestra instalación eléctrica y un concepto de rentabilidad a través de un MÍNIMO COSTO DE MANTENIMIENTO, producto de las consideraciones establecidas y una reducción de las primas de seguros.
Ahora bien,
¿Esto es así en la práctica?
¿Se tienen en cuenta estas mínimas consideraciones?
¿Se realizan reparaciones desde la INTEGRAL?
¿Se piensa en los costos de las expensas, seguros y mantenimiento?
La respuesta es NO en todos los casos. ¿No debería ser SI?
Sin embargo, la edificación tanto en su conjunto como en cada uno de sus componentes:
 DEBE RECIBIR un USO Y MANTENIMIENTO ADECUADOS.La verificación de la instalación eléctrica en un edificio debe ser dinámica, esta expuesta a cambios constantes de sus consumos, productos de instalación de equipos de aire acondicionado o nuevos equipos de distinta índole, incorporación de nuevos puestos de trabajos, remodelación de pisos por cambio de dueños, etc.
Es muy importante la tarea del..
ASESORAMIENTO PROFESIONALQue debe contratar el propietario y el administrador del edificio.
Vale destacar que lo expresado hasta ahora pretende afianzar el concepto de durabilidad de las instalaciones y disminución de los costos de mantenimiento y / o futuras obras de reacondicionamiento.
Esta tarea es la obligación de administradores de edificios, gerencias de mantenimiento, consorcios de propietarios y de toda persona que sea responsable por velar el patrimonio y la seguridad de las personas.
Se hace necesario que tanto los usuarios como los propietarios que conozcan las necesidades, obligaciones y deberes que den al edificio un trato conforme a las normas de uso y de mantenimiento.
A tal efecto todo propietario de un edificio, debería conocer o solicitar asesoramiento sobre las condiciones de la instalación eléctrica que posee su propiedad, debiendo informarse también del mantenimiento que se realiza y el que realizan el resto de los propietarios.
No nos olvidemos que una falla en un piso con un mantenimiento deficiente puede afectar a otros pisos con mantenimiento adecuado. Esto se consigue a través de una auditoria técnica realizada por profesionales para determinar las condiciones de funcionamiento del edificio y la elaboración de un diagnostico, documento que permite al responsable del edificio en su conjunto poder informar al comité ejecutivo o consorcio de propietarios, de los eventuales siniestros que se puedan ocasionar y de las reformas a corto y mediano plazo que se deberían encarar.
La escasa disposición de los propietarios por velar por el correcto uso, mantenimiento y conservación de sus edificios alcanza su máxima expresión en lo que se refiere a los elementos comunes de la construcción, ya que por lo general piensas que mientras que nos les afecte directamente a ellos, no es su problema.
Algunos propietarios cuidan sus pisos con esmero y el resto de los pisos parecen que van a tener un siniestro en cualquier momento.
Es necesario dejar claro que para que los edificios sean durables hay que mantenerlos y acondicionarlos de acuerdo a las normativas vigentes.
Es labor del administrador de un edificio, la de ir inculcando estas nociones elementales en los copropietarios. Llevando a que los edificios sean:
v MAS HABITABLES
v MAS CONFORTABLES
v MAS SEGUROS Y CON MENOR PROBLEMÁTICA.
Las operaciones de mantenimiento eléctrico tienen un carácter preventivo, su finalidad es:
v EVITAR que se produzcan desperfectos de cualquier tipo que creen algún peligro.
v EVITAR el número y el costo de las grandes reparaciones.
v EVITAR que produzcan fallas que deriven en incendios
v EVITAR el pernicioso efecto de los daños derivados por otros daños que tanto encarecen las reparaciones, disminuyendo el costo final de conservación del edificio durante su periodo de vida útil
v REDUCIR gastos, ya que es menos costosa la prevención de un desperfecto que la reparación de los daños que pueda producir
NECESIDAD DE CONOCER Y MANTENER las mismas por parte del ADMINISTRADOR, que posee la responsabilidad de administrar un edificio
1) TERRAZAS:
Cuando las consecuencias de una deficiente impermeabilización no consiguen resolver con pinturas superficiales, es conveniente levantar pisos, carpetas y efectuar una correcta aislación hidrófuga de terrazas y azoteas. Es muy importante utilizar un producto adecuad. Se deberá ejecutar una nueva carpeta de cemento con material y se verificarán las pendientes, si es posible se corregirán para mejorar el drenaje de aguas.
Es importante el picado perimetral de las paredes para efectuar las babetas perimetrales, la carpeta de cemento recubrirá las mismas hasta vincular la aislación hidrófuga vertical: sobre dicha carpeta se aplicará la membrana recubriendo la babeta perimetral y por encima de la misma se efectuará una carpeta de cal para recibir el piso elegido.
Por último se ejecutarán las juntas de dilatación
· CUIDADO CON EL COLOCADOR: Debe contratarse personal especializado, que conozca perfectamente el producto, porque en caso contrario habrá múltiples problemas. Por ejemplo, es importante realizar una correcta soldadura entre bordes, aplicando el color mínimo necesario. De no ser así, las propiedades físicas del producto se ven alteradas y en corto tiempo se producen grietas y deterioros importantes. En estas membranas, el agua que penetra no puede salir de ninguna forma hacia arriba, por lo que termina siempre aflorando por los cielorrasos. Por otra parte, el lugar por el que aparece la mancha de humedad no coincide necesariamente con el lugar por el que el agua ingresa. Esta circunstancia complica muchísimo la reparación. Por ello y por otras razones técnicas, conviene un perfecto pegado sobre la superficie de apoyo.
· RESPETE LAS ESPECIFICACIONES: Estas membranas tampoco son en general transitables, si bien existen algunas variedades especiales que si lo son. Por lo tanto, se debe evitar caminar sobre ellas, sobre todo si están sucias o con elementos extraños en su superficie. Si pisamos cualquier elemento duro sobre una membrana (lo que es muy frecuente), la misma será perforada.
· ATENCION A LOS EMBUDOS Y BABETAS: No es muy conocida la importancia que tiene que el controlar la forma y material con que se impermeabilizan de los embudos y se ejecutan las babetas (encuentro piso/ pared). Un techo al que le hemos colocado un muy buen material, continuará presentando problemas de filtraciones si no se tiene en cuenta la utilización de una correcta e idónea mano de obra y se realiza un control / seguimientos sobre los mismos.
2) MEDIANERAS, FRENTES Y BALCONES.
En edificios antiguos con revestimientos de estas características existen excelentes posibilidades de restauración para preservar sus características originales. Es fundamental el trabajo de preparación y limpieza de los paramentos previa a la aplicación, estos trabajos se resolverán de acuerdo al estado existente.
En primer lugar se realizara un proceso de hidrolavado para limpiar y remover el eventual moho o verdín. Es posible que los paramentos se encuentren pintados, en este caso serán removidas las pinturas flojas, pudiendo en caso de ser necesario utilizar el sistema de hidroarenado; en todos los casos la presión del agua no deberá ser tal que resulte agresiva para la textura original o pueda dañar los detalles arquitectónicos de las molduras, frisos u ornamentos.
El próximo paso será la verificación de la firmeza de los revoques, picando los que estuvieran flojos y reconstruyéndolos utilizando puentes de adherencia especiales.
Si las reparaciones fueran importantes es posible requerir una mano de fijado para equilibrar los niveles de absorción, la aplicación puede realizarse con rodillo o con soplete recomendando este en el caso de formas arquitectónicas complejas con prominencia de buñas, estrías, etc.
La cantidad de manos dependerá del tipo de aplicación y la necesidad de cubrir perfectamente las reparaciones y las microfisuras existentes.
La legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, promulgó una ley por la cual obliga a todos los edificios de la ciudad a realizar un control técnico para verificar el estado de los balcones, molduras, cornisas y en general de todo ornamentación o voladizo en los frentes de los mismos.
De acuerdo al Art. 80 y 90 de la Construcción de la Ciudad de Bs. As. en su Art. 1° se incorporo el Art. 6.3.1.1 por el cual en el ítem “Obligaciones del Propietario relativas a la conservación de las obras” es obligatoria , la inspección técnica especifica del estado de conservación de distintos elementos como balcones , terrazas , azoteas y otros que serán controladas por la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro.
Este control técnico deberá ser realizado por profesionales debidamente capacitados y autorizados, dentro de ciertos plazos establecidos por la Ley, dependiendo estos de la antigüedad del edificio.
Los trabajos de albañilería son primordiales para la adecuada preparación de las partes exteriores de los edificios para la resolución de problemas de aislaciones o para la limpieza y renovación de su aspecto renovación.
Es importante la decisión de que elementos utilizar en los casos de trabajos de altura. En algunos casos bastará con el uso de silletas y en otros casos se requerirá la utilización de balancines.
También se deben prever los cerramientos y defensas que preserven las partes del edificio y la seguridad de los habitantes. Para determinados trabajos se deberá consultar a los efectos de cumplir con las normas Municipales. En algunas circunstancias más particulares se deberá solicitar un Permiso de Obra, en general bastará con el trámite de Aviso de Obra.
La renovación o pintura de frentes requerirá de un Aviso de Obra y será necesario efectuar las protecciones que permitan el normal tránsito de peatones para preservar su seguridad y la Responsabilidad del Consorcio. Sin desmedro de lo anterior se deberán contratar los seguros de responsabilidad Civil correspondiente.
OTRAS CUESTIONES A TENER EN CUENTA
TANQUES DE AGUA:
(Ordenanza 45593 publicada el 12/3/92. Decreto 2045/93)
Los depósitos de agua transcurridos aproximadamente unos 6 meses acopian grandes cantidades de sustratos (alimentos) para la proliferación de microorganismos. Estos ingresan por las ventilaciones ó aperturas existentes en todos los depósitos de agua, que aunque nos esmeremos en sellar siempre aparecen.
Por la misma red de suministro con cada corte y reposición del servicio la mayoría de las veces se produce arrastre de sedimentos. Por tapas con cierre deficientes que permiten el barrio de la parte superior del tanque con cada lluvia y el drenado de esto dentro del tanque, transportando no solo hollín de la combustión de los vehículos, si no que en la mayoría de los casos excrementos de aves, etc.
La limpieza de tanques de agua destinada a consumo humano es obligatoria semestralmente, en inmuebles que consten de más de una unidad de vivienda. Las labores de limpieza y desinfección de tanques de agua potable deben ser realizadas por empresas inscriptas en el Registro de Actividades de Empresas Privadas de limpiezas y Desinfección de tanques de Agua Potable, contar con un director técnico que firmará los certificados de los trabajos realizados con los resultados de los ensayos bacteriológicos obtenidos luego de la limpieza y desinfección.
Los consorcistas, sus representantes y/o administradores están obligados a permitir el acceso de los inspectores municipales acreditados a la propiedad y a los efectos de verificar el estado de los tanques, o a requerir el certificado extendido por la empresa prestataria, todas las veces que lo soliciten.
Deberán instruir a los encargados de los inmuebles a tal fin.
Se hallaran en contravención todo consorcio que no posea el certificado semestral de limpieza y conservación, así como también aquél que por informe de inspección posea fallas de mantenimiento o limpieza, o que por análisis efectuados por la Dirección General de Política y Control Ambiental se le compruebe la no potabilidad en el sistema de provisión de agua potable.
MATAFUEGOS:
(Ordenanza 40473 publicada el 18/1/85; ordenanza 34616 publicada el 18/12/78)
Solo se autorizan ciertos elementos extintores, a base de diferentes elementos, con algunas restricciones referidas a las sustancias.
Los matafuegos deberán llevar una chapa con las características firmemente a él, donde están impresas en relieve o grabadas las indicaciones:
§ La marca registrada o el nombre y apellido o razón social del fabricante o el responsable de la comercialización del producto
§ Leyenda “Matafuegos a base de….”
§ La capacidad nominal en kilogramos
§ Las recomendaciones para el mantenimiento y fecha de las revisiones periódicas
§ El mes y año de su fabricación
§ Limitaciones en el uso, según la normativa correspondiente
Todos los matafuegos y equipos contra incendios que se instalen en la Ciudad de Bs. As. deberán ser aprobados por el organismo del Gobierno de la Ciudad que corresponda. Además, deberán cumplir con las normas IRAM durante todos los procesos, y/o con las normas que pueda establecer el organismo de la Ciudad competente. Además, deberán contar con:
MATAFUEGOS NUEVOS: Sello IRAM de conformidad con la norma IRAM correspondiente.
MATAFUEGOS USADOS: Los mantenimientos y/o recargas serán efectuadas por empresas que posean el sello IRAM de conformidad con norma IRAM para servicios de mantenimiento y recarga de matafuegos.
Con los matafuegos que deben ser sometidos a su recarga y/o revisión periódica, deberá procederse de acuerdo con las normas IRAM 3517 (matafuegos manuales y sobre ruedas) y norma IRAM 2529 (cilindros de acero, condiciones para su llenado y revisión periódica). Los que no cumplan con estos requisitos, deberán ser dados de baja.
El marcado, rotulado y embalaje de los matafuegos deberán ajustarse a las normas IRAM correspondientes al tipo de matafuegos de que se trate. Las placas características deberán responder a la norma IRAM 3534; el agente extintor de los matafuegos que deban ser recargados deberá cumplir con las exigencias de la norma IRAM de que se trate.
Las empresas inscriptas en el Registro ya sean fabricantes o recargadotes y/o reparadores, deberán colocar una tarjeta de identificación a cada extintor fabricado o verificado. Esta tarjeta responderá a las normas y leyendas de la Ordenanza 40473.
Protección contra incendios: Codigo de edificación
En todos los edificios o CONJUNTO EDILICIO que se desarrolle en un predio de mas de 8000 m2 se deberán disponer facilidades para el acceso y circulación de los vehículos de servicio público contra incendios.
Todo edificio deberá poseer matafuegos en cada piso, en lugares accesibles y prácticos, distribuidos a razón de uno por cada 200 m2 o fracción de la superficie del respectivo piso.
ASCENSORES:
(Código de edificación de la Ciudad de Bs. As. cap. 10 sec.8 Art 3)
Todo edificio que cuente con instalación de ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, rampas móviles y guarda mecanizada de vehículos, dispondrá obligatoriamente de un servicio de mantenimiento y asistencia técnica para su atención, debiendo llevar un libro de inspección rubricado por el Gobierno de Bs. As. que deberá estar permanente en el edificio a disposición del inspector municipal.
El propietario es responsable de que se mantenga en perfecto estado de mantenimiento, así como de impedir su utilización cuando no ofrezca las debidas garantías de seguridad para las personas y/o los bienes.
Se deberá contratar un seguro de responsabilidad civil por potenciales daños a terceros.
El propietario de una instalación, por si o por medio de representante legal, deberá presentar ante el Gobierno de la Ciudad de Bs. As. un profesional o empresa habilitada por el organismo pertinente, con domicilio legan en esta Ciudad, que efectuara como “Conservador” de la instalación, cuya función será el cumplimiento de las normas técnicas de conservación.
El Gobierno de la Ciudad de Bs. As. reconoce al “Conservador” el derecho a renunciar a la conservación de una instalación, circunstancia que comunicará fehacientemente a dicho Gobierno y al
Propietario, quien a su vez deberá designar el reemplazante dentro de los 10 días. Durante ese lapso el servicio no podrá interrumpirse, bajo responsabilidad del propietario y del conservador renunciante.
El conservador deberá registrar en el libro de inspección los detalles relacionados con su servicio, asentando el resultado de las pruebas de seguridad, así como sus tareas mensuales y semestrales previstas.
El conservador que tome a su cargo el mantenimiento deberá revisar periódicamente, el estado de la instalación y subsanar los desperfectos o deficiencias que encuentre, para lo cual hará pruebas y notificará al propietario a través del libro de inspección, los trabajos que deberán realizarse.
En todo momento, el conservador deberá enviar personal competente cuando sea requerido por el propietario para corregir averías que se produzcan en la instalación.
El conservador deberá interrumpir el servicio del aparato cuando se aprecie riesgo de accidente, hasta que se efectúe la reparación.
En caso de siniestro o desperfecto grave el conservador deberá notificar antes de las 24 horas hábiles, a la autoridad de aplicación y mantener interrumpido el funcionamiento hasta que ésta autorice su reiniciación.
El propietario de un inmueble con instalaciones de esta naturaleza (ascensor, etc) deberá exhibir en lugar visible de la cabina o receptáculo, una tarjeta en la cual conste, entre otros datos, las fechas con los servicios prestados por el conservador, con firma del mismo que certifique los datos.
Para ascensor, montacargas o guarda mecanizada, el conservador deberá efectuar diferentes tipos de cuidados, mantenimientos y limpieza con frecuencia mensual o semestral. Las actividades a llevar a cabo están descriptas en el Art. 8.10.3.2 a) del Código de Edificación de la Ciudad de Bs. As. Todos los repuestos y accesorios que se utilicen deberán cumplir con las normas IRAM o las internacionales pertinentes.
No estas permitidos los ascensores con puertas TIJERAS. Las nuevas puertas deben cumplir con la normativa de reforma el art. 8.10.2.12 del Código de Edificación.
CALDERAS:
(Ordenanza 33677 publicada 4/8/77; decreto 887/79 publicado el 12/3/79; ordenanza 27708 publicada 6/6/73, Código de Edificación, decreto 977/74, ordenanza 39025 publicada el 13/6/83)
Los propietarios de calderas están obligados a contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños que podrían producir el uso de las mismas, incluido el almacenaje, transporte y quemado de combustible, a personas y a bienes de terceros.
El contrato de seguro se ajustará a las condiciones generales vigentes, según dicte la Superintendencia de Seguros de la Nación. El seguro podrá contratarse con cualquier ente asegurador oficial y privado, específicamente autorizado para tal fin por el citado organismo.
Las entidades aseguradoras sólo podrán extender coberturas o renovaciones por lapsos no superiores a un año. La extensión de la primera cobertura y sus renovaciones requieren la certificación por parte de un profesional.
El profesional más arriba mencionado deberá ser ingeniero (civil, industrial, mecánico y/o eléctrico) y tendrá que estar inscripto como instalador de primera categoría; cuando se tratara de una instalación que utilice gas natural, también será exigible al profesional que posea la matrícula correspondiente. Hay excepciones a estas condiciones (ver ordenanza 33677, decreto 977/74). En ningún de los casos el profesional podrá tener a su cargo más de 100 instalaciones.
La certificación por parte del profesional implica que, como mínimo, están cumplidos los siguientes requisitos:
· Las instalaciones se encuentran habilitadas por el Gobierno de la Ciudad de Bs. As.
· Cuando se utilice gas natural como combustibles, deberá constarse con la habilitación del ENARGAS.
· Existe una entrada permanente y adecuada de aire por las ventilaciones del local, que no deben estar obstruidas.
· El generador no debe presentar, ni del lado del agua o vapor, ni del lado del fuego, incrustaciones, corrosiones, depósitos de sedimentos, picaduras, grietas, reducción de espesores o debilitamiento del material.
· No debe haber pérdida de fluidos.
· Ausencia de ruidos anormales y utilización de agua adecuada.
· Cumplimientos de las disposiciones de ENARGAS referidas a seguridad.
Las comprobaciones efectuadas deberán ser volcadas en un informe, cuyo original deberá quedar en poder de la Compañía de Seguros y un duplicado en poder del asegurado.
En la sala de la caldera deberá estar la planilla donde se asentarán todas las verificaciones y mantenimientos.
El profesional a cargo deberá convalidar cada 3 meses la planilla, implicando con ello que las comprobaciones previstas han dado resultados satisfactorios y se han efectuado los mandamientos correspondientes.
El asegurador deberá comunicar al Gobierno de la Ciudad de Bs. As. la contratación del seguro, el que se encontrara convalidado por un profesional que certifique que la instalación reúna las condiciones necesarias de seguridad. La falta de nueva comunicación implicará que la póliza subsiste o ha sido renovada, conservando la instalación las primitivas condiciones de seguridad.
Es obligación de la aseguradora comunicar de inmediato al Gobierno de la Ciudad la interrupción de la relación contractual con el asegurado, la no continuación del profesional, la alteración de las condiciones de seguridad de la instalación y su ampliación, modificación o transformación.
Las instalaciones térmicas o inflamables, además, están sujetas a las disposiciones para su habilitación que fija el Código de Edificación de la Ciudad de Bs. As. si la caldera es a gas, deberá, además, contar con la habilitación correspondiente (Decreto N° 887/979).
Estos requisitos también son exigibles para calderas de tipo domésticas para agua caliente y/o calefacción de más de 5000 kcal/hora y los calentadores de agua por acumulación (termotanques) de una capacidad igual o mayor a 300 litros.
El encendido de los equipos de combustión (excepto aquellos equipos que queman gas exclusivamente), para el suministro de calefacción y agua caliente, podrá extenderse hasta las 22 hs. en el caso de domicilio particulares. Si se requiere la ampliación del horario establecido, a solicitud del interesado el Gobierno de la Ciudad podrá emitir una autorización.
Los locales para calderas y otros aparatos térmicos deben cumplir requisitos: ventilación permanente al exterior, determinada superficie, determinada altura, acceso cómodo y fácil, no tener comunicación con locales para medidores de gas ni contenerlos.
Toda instalación en edificios de vivienda (por ejemplo, calderas) que requiera combustible, deberá utilizar gas natural.
SERVICIO DE DESINFECCION
(Ordenanza N° 36.352 publicada el 12/01/81)
Se establece que toda empresa privada que desarrolle actividades desinfección en la Ciudad de Bs. As. deberá ajustar su funcionamiento a las normas que determina esta norma, referidas a características técnicas y obligaciones de registro.
RESIDUOS DOMICILIARIOS
(Ordenanza 33581 publicada el 15/06/77, decreto 1033/80)
Los recipientes destinados a contener residuos domiciliarios, para su posterior recolección, deberán ser bolsas que, ya sean de plásticos o de otro material, impidan el desparramo de su contenido en la vía pública y sean impermeables a líquidos y emanaciones.
Habrá una infracción pasible de penalidad cuando el recipiente para los residuos no reúnan las características mencionadas, o cuando se depositen residuos en la vía pública los días que no hay recolección.
VEREDAS
(Ordenanza 33581 publicada el 15/06/77).
El barrido y lavado de veredas sólo podrá efectuarse entre las 22hs. y las 9hs. Estas tareas no deben entorpecer ni molestar el tránsito de los peatones ni causar ruidos molestos.
El producido del barrido deberá ser colocado en los recipientes destinados a los residuos domiciliarios, y no ser arrojados a la calzada.
FRENTES Y BALCONES
(Ley N° 257, decreto N° 1233/00)
Los balcones deberán mantener en buen estado, de acuerdo a la siguiente tabla:
a) Edificios de 10 a 21 años: Se inspeccionan cada 10 años.
b)Edificios de 21 a 34 años: Se inspeccionan cada 8 años.
c)Edificios de 34 a 50 años: Se inspeccionan cada 6 años.
d)Edificios de 50 a 71 años: Se inspeccionan cada 4 años.
e) Edificios de 72 y mas: Se inspeccionan cada 2 años.
Se recomienda verificar que las planillas que certifiquen controles respondan a inspecciones efectivas y de la calidad adecuada.
Lamentablemente se han hecho casi común esquivar trozos de revoques que se nos caen, cornisas a punto de desprenderse, mascarones y apliques totalmente desfigurados o tener que llegar tristemente a lamentar accidentes fatales ocurridos a personas que se encontraban sobre balcones.
Resulta muy conveniente, y realmente seguro para la tranquilidad de cada usuario o propietario de un edificio, que consulte a un profesional matriculado de la construcción aunque sea una vez al año. Imagine que va al medico y le cuenta los problemas que posee. Estamos seguros que él le va a saber aconsejar y resolver esos problemas que pensamos resolverlos nosotros mismos y no nos animamos a preguntar.
Generalmente se cree, y en un 90% se acercan a comprar directamente el producto, lo colocan creyendo que se van a ahorrar mucho dinero. Pero sucede siempre lo inverso, ya que al final el problema vuelve a aparecer. Entonces recién ahí, cuando ya se gastaron los pocos ahorros que se tenían, se termina llamando al profesional y se debe realizar todo el trabajo nuevamente con su correspondiente costo ya invertido una vez.
Sólo hace falta recorrer pocas cuadras de nuestra ciudad para encontrar fachadas de edificios, tanto modernos como antiguos, que sufren problemas de oxidación o corrosión.
Las causas: Son la falta de mantenimiento, los defectos de diseño o de construcción y también la atmósfera ácida de la ciudad, que suele deteriorar los materiales.
“Generalmente los consorcios consultan cuando la corrosión está muy avanzada y en muchos casos, hace falta sustituir las piezas y realizar una obra de gran envergadura. La mejor forma de prevenir esto es detectar el problema a tiempo”.
Para evitar males mayores, se recomienda que un profesional especializado haga un seguimiento del edificio cada dos años.
Tanto cuando se trata de los ornamentos, como de las barandas o carpinterías, el proceso de corrosión siempre es el mismo: una vez que ingresa el agua, el hierro se oxida y aumenta su volumen y como presiona el revoque y al hormigón, lo fisuran y luego lo quiebran. Como se trata de un proceso irreversible hay que repararlo totalmente: no basta con hacer un tratamiento superficial y luego pintar.
“No siempre es fácil detectar por dónde se filtra la humedad, hace falta un estudio exhaustivo que señale cuál fue la causa. Una vez que se filtra el agua se inicia el proceso de corrosión, que no se detiene sin una intervención adecuada.
Por eso hay que reparar la filtración, quitar el óxido por completo y proteger con antióxido y pintura de terminación” “Para realizar un mantenimiento preventivo se recomienda pintar cada 3 o 4 años con pinturas antióxidas en capas gruesas y dar 3 o 4 manos de esmalte sintético”.
Los puntos débiles:
Las zonas que se oxidan con mayor frecuencia:
§ Las herrerías se oxidan: La solución es removerlos adecuadamente, recubrir la superficie con un antióxido y pintar.
§ Los contra vidrios de las ventanas de chapa de hierro: el agua se filtra y comienza el proceso de corrosión.
§ Los balcones: en muchos edificios se deterioran los anclajes de las barandas en la estructura y eso produce la rotura de los frentes y las esquinas de los balcones, para repararlos, los conservadores deben verificar la sección de esas estructuras: si disminuyo en un porcentaje mayor al 30 por ciento no se podrá recuperar y habrá que reemplazarlo. Si no hay que estabilizar el hierro existente mediante la limpieza con espatulitas, el cepillado con materiales de acero y un tratamiento con convertidor de óxido y antióxido.
§ Otro problema común es el deterioro de las juntas y de la impermeabilización del piso: si no se frena a tiempo, la humedad provoca corrosión en los hierros de la estructura.
§ Las barandas: en general sufren menos daños las antiguas de hierro macizo que las de chapa o tubo de hierro. Si no se corrigen a tiempo, pueden resultar más económicos cambiarlos que repararlos.
§ Los ornamentos o los balaustres de balcón: pueden tener grietas o fisuras donde se filtra el agua. Conviene repararlas apenas surgen, corrigiendo los problemas de corrosión de la estructura interior, para evitar que se sigan deteriorando y se produzcan desprendimientos.
§ Las cornisas y salientes: como están muy expuestos, el agua de lluvia los deterioran muy rápido. Por eso hay que prestar atención a la aparición de fisuras o grietas que permiten el ingreso del agua y traen problemas de corrosión de las estructuras.
Otro fenómeno frecuente es el par-galvánico: Cuando se encuentran dos materiales de diferente potencial electroquímico (generalmente es el hierro y el aluminio) se acelera el proceso de corrosión. Para que no entren en contacto, hay que colocar un material aislante.
Según la ley 257, que se sancionó en 1999, en la Ciudad de Buenos Aires es obligatorio que los propietarios de edificios mantengan en perfecto estado de conservación las fachadas, los balcones, las barandas, los carteles, las cornisas y las marquesinas.
La norma aclara que de esto depende la seguridad de los ocupantes del inmueble de los eventuales transeúntes.
Los consorcios deben contratar a un profesional matriculado que realice un informe técnico y presente un certificado de conservación ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
Si en este informe técnico se precisa que el edificio no reúne las condiciones de seguridad exigidas, se deben realizar todas las tareas de reparación y mantenimiento que hagan falta antes de obtener el certificado.
PROBLEMÁTICA EVIDENCIADA EN MUCHOS EDIFICIOS SUS EFECTOS Y SOLUCIONES
PAREDES CON HUMEDAD
· Efectos sobre las construcciones
· Verdín
· Eflorescencias
· Manchas negras
· Abultamiento y disgregación
· Despegado de piezas
· Manchas en piedras
· Humedad ascendente en muros
· Humedades accidentales
· Humedades en sótanos
1) COMPORTAMIENTO FÍSICO DE LOS CERRAMIENTOS
El agua y la temperatura son factores que inciden directamente en la calidad y comportamiento físico de los materiales de construcción. En el interior de los ambientes y dentro de los materiales, la temperatura, el vapor y el agua no respetan en absoluto la ley de la gravedad. La temperatura y el vapor de agua migran en el muro desde una cara a otra de la pared, siempre desde donde la temperatura es mayor hacia donde ésta es menor. En algún punto de esa trayectoria al encontrar un plano frío, se producirá condensación, como lo podemos observar repetidamente en los vidrios que den al exterior en un local calefaccionado. Dependiendo de la aislación de las paredes exteriores el plano frío puede estar hacia adentro o hacia fuera.
Desde estas dos ubicaciones depende que nosotros podamos observar condensación en forma de pequeñas gotas, sobre la cara interior pintada y que podamos palparla; o que no la veamos pero observemos lo que provoca el empapar y permanecer en el interior del muro. El resultado puede verse como colonias de hongos, bacterias, agua liquida, ampollas en la pintura, etc.
El agua lo afecta por tres vías:
Desde afuera hacia adentro respetando la ley de gravedad (cuando llueve). Los materiales no son totalmente impermeables, el agua puede penetrar hacia el interior
Desde el piso hacia arriba subiendo por los cimientos, por capilaridad. La cantidad de agua depende del tamaño de los capilares, de la presión atmosférica, de la altura respecto del nivel del mar, de la diferencia de potencial eléctrico etc… Es la “humedad ascendente en muros”.
Humedad retenida en los materiales durante la construcción. Se conoce como “humedades de construcción”.
2) EFECTOS SOBRE LAS CONSTRUCCIONES
El agua al penetrar en las construcciones da lugar a procesos de tipo biológico y procesos de tipo químico, que finalmente pueden desencadenar en otros como fisuración, pérdida de capacidad estructural, fractura o desprendimiento de elementos constructivos.
Con procesos biológicos podemos mencionar el conocido verdín, manchas blanquecinas o negras, etc. Como los de tipo químico las manchas blancas pulverulentas, disgregación de material, etc. Dado que es difícil reconocer cada uno de los casos trataremos de ser lo mas gráficos posibles, describiendo cada situación y brindando la solución al problema. Esperamos le sea muy útil.
3) VERDÍN
El verdín se produce por la permanencia durante largos periodos de un alto grado de humedad. A menudo suele ocurrir sobre materiales muy porosos como los revoques, piedras naturales o ladrillos; debido a que absorben gran cantidad de agua ambiente o agua de lluvia proveniente del exterior del muro y la retienen durante largos periodos en áreas no muy ventiladas, ni de asolamiento importante. Es muy habitual encontrarlo en casa construidas en los contries suburbanos cuyos basamentos está revocado y, al no poseer perimetral, están continuamente expuestos al salpicado del agua de lluvia, o en pisos naturales de materiales porosos como los pisos de ladrillo.
TERAPEUTICA DEL VERDIN:
SE REMUEVE: con una solución de agua lavandina al 40%, o con lavandina pura en una o más pasadas hasta que desaparezca el color verde; dejar actuar entre las diferentes pasadas, luego enjuagar muy bien la superficie.
SE ELIMINA: aplicando un fungicida especifico para materiales de construcción mas lavado previo con lavandina puede retardar la aparición futura del problema. Pero tenga presente que si las condiciones de asoleamiento y humedad se repiten el verdín, tarde o temprano, aparecerá nuevamente.
SE PREVIENE colocando una película no porosa que impermeabilice la superficie, en forma de revestimiento, revoque, pintura, etc. o aplicando productos químicos en forma de pintura que invierten el ángulo de penetración del agua de lluvia y sellan las microfisuras o poros de la superficie no permitiendo que la humedad sea absorbida y retenida. Se aplican a pincel sobre fachadas de ladrillos, piedras naturales, revoques, etc. son transparentes pero opacan la superficie, deben ser renovadas cada 2 o 3 años y una vez colocadas hay que repetirlo para siempre.
4) EFLORESCENCIAS
Se produce por humedad proveniente del exterior que migra hacia afuera. Son manchas blanquecinas que se producen porque el agua arrastra una gran cantidad de sales que contienen los materiales de construcción. Los lleva desde las capas inferiores a la superficie exterior. Las sales, sulfatos de calcio, sodio, magnesio, nitratos y carbonatos cristalizan en la superficie provocando manchas, en general de color blanco y de diferente textura y apariencia. Son formaciones pulverulentas que pueden palparse con la mano.
TERAPEUTICAS DE LAS EFLORESCENCIAS:
REMOCION a través del cepillado con una solución de ácido muriático al 10% se remueven estos depósitos de sales, sulfatos etc. es decir una parte de ácido por cada 10 de agua común. Una vez que haya actuado enjuagar la superficie.
5) MANCHAS NEGRAS
Las manchas negras están formadas por colonias de hongos, producidas por esporas que flotan en el aire y se concentran en sectores propicios para su crecimiento, esto en las zonas frías de paredes y techos en lugares poco ventilados. Según el lugar donde se ubiquen pueden tener orígenes distintos.
· En esquinas superiores, en la unión de paredes con el techo, generalmente a mas de 2.60m, en locales calefaccionados en invierno, con varias personas en el interior, o en interior de placares; se debe a humedad por condensación.
· Sobre zócalos puede deberse a condensación, generalmente con pisos pétreos muy fríos, y además humedad ascendente.
TERAPEUTICAS DE LAS MANCHAS NEGRAS
REMOCION lavar la superficie con una solución de lavandina o limpiar con algún fungicida. Luego enjuagar.
PARA EVITARLAS deberá eliminarse la entrada de humedad. Si este es por condensación, en locales interiores debe intentarse por dos caminos: disminuir las diferencias térmicas y aumentar la ventilación.
Para intentarse, si es que hasta ahora no lo hace, calefaccionar en invierno, aislar térmicamente el local, o aumentar las renovaciones de aire, como se hace en un automóvil cuando se empañan los vidrios y usted abre las ventanillas o pone el desempañador. Si el problema está también generado por humedad ascendente lea atentamente “humedad ascendente en muros”. Si el problema se da en el exterior sobre materiales muy porosos el problema puede reducirse si se aplican productos que sellan la superficie no permitiendo que la humedad sea absorbida y retenida por largos periodos. Son productos químicos en forma de pintura que invierten el ángulo de penetración del agua de lluvia y sellan las microfisuras de la superficie. Se aplican a pincel sobre fachadas de ladrillo, piedras naturales, revoques, etc. Ofrecidas como transparentes aunque en realidad opacan la superficie, deben ser renovadas cada 2 o 3 años y una vez volcadas hay que repetirlo para siempre.
6) ABULTAMIENTO Y DISGREGACIÓN
Gran cantidad de globos o bultos en la superficie de un muro y/o disgregación de los revoques son producidos por una importante cantidad de humedad presente en la pared. Constituye un ataque químico producido por sales presentes en los materiales de construcción que reaccionan con la cal y los aluminios de calcio del cemento formado compuestos expansivos que al aumentar su volumen desintegran el material, empujado todo lo que este tenga encima como las pinturas. Para esto es necesario un aporte de agua de un volumen capaz de permitir la reacción química.
Difícilmente puede deberse a humedad ambiente, que tuvo que traspasar primero la pintura o el revestimiento que cubre la pared y por lo tanto el volumen de agua menor. Es común verlo sobre zócalos, sótanos, en costados de maceteros, o paredes con fisuras que dan al exterior.
TERAPEUTICAS DEL ABULTAMIENTO Y DISGREGACION:
Si se debe a fisuras en paredes que dan al exterior:
REPARACION la reparación debe realizarse cuando después de un lapso prolongado no exista agrandamiento de las mismas. Si se supone que la fisura no tendrá más movimiento, ésta puede repararse desde el exterior con revoques tradicionales. Si se la supone con movimientos permanentes habrá que pensar en un material elástico que le permita moverse. En el interior, y luego de que se ha secado la pared, debe retirarse totalmente el material disgregado y recomponer las superficies faltantes, de allí en mas es equivalente a un muro nuevo.
Si se debe a humedad ascendente o a humedad en sótanos, corresponde ver “humedad ascendente en muros”, “humedad en sótanos”.
7) DESPEGADO DE PIEZAS
La presencia de agua o humedad bajo revestimiento como los cerámicos o piedras causa varios problemas asociados a diferentes condiciones climáticas. En atmósferas frías esta humedad se congela y esta causa la expansión necesaria como para despegar piezas constructivas, incluso de gran peso.
En climas templados la humedad contenida entre el revestimiento y su material de soporte reacciona con este forma cristales que son sumamente expansivos. Estos cristales empujan los revestimientos desprendiéndolos de los morteros de asiento haciéndolos caer. En muchos casos la presencia de humedad y la cal libre de los morteros forma carbonato de calcio que mancha en forma permanente con gotas solidificadas la superficie revestida, que queda con aspecto de chorreaduras endurecidas y resistentes a los agentes limpiadores.
TERAPEUTICAS PARA DESPEGADO DE PIEZAS:
Evitar la presencia de humedad bajo estas piezas. Cuando se produce desprendimiento, en general, se debe no a la humedad sino a un aporte considerable de agua. Es difícil que esto se deba a humedad ascendente si ha aparecido rápidamente. Es muy común que el agua provenga del borde superior de parapetos de terrazas (en el caso de fachadas) o que penetre directamente por las juntas de las piezas.
REPARCION sellar obturando las juntas con thikhol o selladores cauchos butílicos o de siliconas revisando anualmente su efectividad
8) MANCHAS EN PIEDRAS NATURALES (granito, etc.)
 La presencia de humedad en el interior de piedras naturales provocan reacciones químicas que expulsan sales hacia el exterior, las cuales pueden ser limpiadas como se explico y que en presencia de otros minerales como hierro se oxidan dando lugar a manchas en el interior de su masa tan comunes en piedras como mármoles y granitos.
TERAPEUTICA PARA MANCHAS EN PIEDRAS:
Lamentablemente las manchas en los granitos y mármoles no pueden, en casi toda la totalidad de los casos, ser removidas. Sólo pueden ser pulidos nuevamente con el inconveniente del que no hacerlo en taller las maquinas a utilizar son portátiles y no dejan la superficie perfectamente lisa. El empleo de placas de granitos en frentes debe corresponder con un excelente diseño de fachada para evitar placas manchadas para siempre.
9)
 HUMEDAD ASCENDENTE EN MUROS Sin entrar en detalles técnicos que escapan a esta guía práctica, podemos decir que la humedad ascendente está vinculada al fenómeno de capilaridad. La capilaridad que tiene los fluidos de alcanzar alturas variables cuando se sitúan en el interior de tubos de pequeños diámetro o capilares.
Se manifiesta generalmente como una franja oscurecida y/o acompañada de un borde superior de polvo blanquecino (eflorescencias), a veces existe abultamiento y disgregación del material. En cuanto al aspecto coincide con humedades producidas por otras fuentes como roturas de caños o humedades en sótanos, pero el análisis minucioso de la trayectoria o desarrollo es lo que permite identificarla con exactitud.
CARACTERÍSTICAS DIFERENCIALES:
Es difícil encontrarlas en un solo sector o en manchones separados, en general conforma una franja. El borde suele ser irregular, de ancho constante en planos grandes pero disminuye su altura al acercarse a aberturas. La altura de esta franja es variable llegando a los 2.50m o 3.00m en muros de gran espesor, aunque lo mas común es a unos 30cm del zócalo. En proximidad de escaleras o rampas acompaña siempre su pendiente. Estas características lo diferencian de toda otra causa de humedad.
TERAPEUTICA HUMEDAD ASCENDENTE
 Se puede encarar por:
·Desecación:
Procedimientos con hidroconvectores: se introducen transversal al muro, tubos muy porosos que poseen la características de captar la humedad por osmosis y condensarla internamente, además de descomprimir y permitir la salida de los gases migratorios.
Procedimientos eléctricos: consisten en el aporte de corriente eléctrica, a través de una bacteria, equilibra la diferencia de potencial existente entre el muro y el suelo favoreciendo el ascenso de la humedad.
Procedimientos por electroósmosis: es un proceso de osmosis donde la pared porosa y el agua cargada de sales constituyen el electrolito de la pila. En el muro se introducen electrodos de cobre que hacen de cátodo y el terreno una toma de tierra de acero galvanizado que se comporta como ánodo.
Procedimientos por electroforesis: que consiste en la introducción en el muro de electrodos rodeados de arcilla coloidal. Al desecarse el muro la misma obtura los conductos capilares formando una barrera impermeable.
·Por barreras físicas:
Tratan de restablecer las barreras ejecutadas durante la construcción original del muro que consistían en el reemplazo de mezclas con cal por otras impermeables en 2 hiladas de ladrillos separadas y cerrando tipo “cajón”. Constituyen una barrera impermeable que se coloca cortando el muro, de lado a lado o taladrando y rellenando luego los huecos con resinas, mezclas impermeables o laminas de polietileno. Por supuesto debe efectuarse en etapas, intercalando en un primer corte sectores de un ancho de 45 a 55 cm. con sectores de igual ancho que permanecen sin cortar hasta los primeros han sido rellenados y han fraguado correctamente el material.
·Por barreras químicas:
Son los mas difundidos:
Tratan de restablecer dichas barreras originales a través de la introducción de sustancias químicas liquidas o semilíquidas que penetran en el muro por pequeños orificios impregnando su masa y repeler la ascensión de agua y sales. Los mas comunes son compuestos de siliconas disueltos en agua. Se incorporan por presión natural, difusión o a presión, pero todas basadas en principios comunes.
Cuando Ud. Ha seleccionado este método atienda las indicaciones particulares de cada producto y respete las condiciones de colocación. El procedimiento implica el taladro del muro con mechas de 10 a 15 mm de diámetro siguiendo dos líneas horizontales paralelas al piso, con una inclinación de 15 a 20° y alcanzando una profundidad igual a 2/3 partes de espesor del muro. Una entre 15 cm y 30 cm del suelo y la otra entre 30 a 60 cm del piso. Los orificios deben espaciarse entre 15 y 25 cm.
Luego se sopletean los orificios y se vierte repetidas veces dentro de los mismos el compuestos de siliconas hasta saturar la pared. Una vez tapada se procede a tapar los orificios con morteros impermeables y se reconstruye la pared. No intente variar las distancias ni las condiciones, si el muro se impregna parcialmente la tarea realizada será inútil.
10) HUMEDADES ACCIDENTALES
Existen numerosos problemas de humedad originados en ingresos accidentales de agua.
Una rotura o fisura, etc. de una cañería y mucho mas las uniones con codos, curvas, etc., provocan abultamiento, englobamiento de la pintura, eflorescencias y disgregación del material. En el peor de los casos será una entrada franca de agua que Ud. pueda palpar.
Cada vez que tenga problemas de humedad trate de hacer un muy buen diagnostico del problema. Golpee la pared y escuche el ruido en derredor de la mancha, utilice un detector de metales para identificar la presencia de caños, o un detector de humedades, haga pruebas con agua, sea muy observador los días de lluvia, indague cada opción que se le ocurra antes de comenzar a romper. Sepa que una evidencia de humedad puede estar a muchos metros respecto de su origen. El agua corre pegada a caños de luz, conductos de aireación, etc. Cuanto mas claro tenga el origen mas fácil será la estrategia para solucionarlo.
11) HUMEDAD EN SÓTANOS
En los sótanos pueden presentarse 3 tipos de lesiones:
·Infiltraciones con entradas de agua frascas o pequeñas chorreaduras.
·Eflorescencias de sales hinchamiento, manchas o despegue de revestimientos.
·Hongos debido a capilaridad y condensación.
INFILTRACIONES
Las infiltraciones son entradas francas de agua que se producen cuando la presión que ejerce el agua para tratar de recuperar el espacio ocupado por el sótano se encuentra con un defecto de diseño o construcción, o cuando la presión de la napa es muy importante.
TERAPEUTICAS DESDE EL EXTERIOR
Aunque esta posibilidad queda reservada para los casos en que el terreno que rodea al sótano esté al aire libre, poder interceptar y recoger el agua antes que ésta toque el muro es la mejor de las alternativas.
Cavar una zanja perimetral, revocar nuevamente con morteros impermeables y colocar en el lugar bloques drenantes o medias cañas que permitan el escurrimiento y la aireación de la cara anteriormente en contacto con agua. Ese drenaje se recoge al pie del muro y se conduce a la red del desagüe o se aleja del edificio en un pozo donde se ventila con una tapa de aireación.
Cuando la presión de la napa es constante e importante lo mas indicado es recoger el agua y conducirla hacia un pozo del cual se bombea el liquido hacia el exterior del edificio. Recuerde que en ese caso tendrá un equipo de bombeo trabajando permanentemente.
TERAPEUTICAS DESDE EL INTERIOR
Tapones: en la actualidad es posible impedir el ingreso constate de agua a chorro, en fisuras o en uniones entre piso y paredes de sótanos por medio de “tapones” de productos químicos que hoy existen en el mercado. Son el resultado de amasar con agua cemento ultrarrápidos que en presencia de liquida se expanden. Aunque se deban atender las recomendaciones del fabricante, una vez hecho el bollo y cuando se percibe incremento de temperatura hay que ubicarlo presionando con la mano fuertemente, obturando el agujero, luego de unos minutos disminuye la presión y se enrasa la superficie con una espátula; quitando el material sobrante.
EFLORESCENCIA DE SALES
Las eflorescencias de sales e hinchamientos se producen cuando el agua en su recorrido, desde el terreno natural hacia el interior del sótano, reacciona químicamente con componentes de la pared.
TERAPEUTICAS DESDE EL INTERIOR
Cuando el agua penetra a través de pequeñas fisuras o poros repartidos por el muro, o en partes de él, se consigue impermeabilizar mediante revoques de una o mas capas de pequeño espesor. Varias empresas tienen productos adecuados para obturar fisuras a contrapresión. Son morteros con plastificantes y cementos ultrarrápidos. Se mezclan con agua y cuando comienzan a liberar calor se los alisa fuertemente contra la pared. Luego se aplica una o mas capas. No utilice nunca estos productos para obturar agujeros con ingreso de agua a chorro, para ello el mercado argentino ofrece productos específicos.
SANEAMIENTOS DE SOTANOS (cuando no es posible controlar la humedad)
Cuando se requiera un ambiente con condiciones de confort y no se ha logrado por otros medios, o es económicamente inviable se puede sanear el sótano, lo cual no significa evitar la humedad sino alejarla del espacio habitable y conducirla al exterior. El recurso implica construir un tabique paralelo a cada uno de los muros y separados de estos no mas de 10 cm. Este tabique deberá tener pequeñas ventanas al ras del piso y a la altura del cielorraso y tener una vía de escape al exterior. Esto provoca una corriente de aire que contribuye a airear el muro y mover la humedad del mismo directamente al exterior. Cuidado que no sea un ingreso de agua exterior.
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