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La mayoría de las controversias que nacen dentro del ámbito de un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal, tienen su origen en conflictos derivados de la convivencia, que atañen a los intereses personales, familiares y patrimoniales de los consorcistas.

Cuando pensamos que cada consorcista es dueño exclusivo de su departamento y copropietario de las cosas comunes, vale decir que cada uno tiene una parte privativa y una participación en las cosas y partes comunes sobre lo que físicamente es una sola cosa (el edificio); no podemos dejar de recordar que dentro de esta enmarañada vida del consorcista se da además un basto tejido de facultades y prohibiciones, de derechos y obligaciones entre consorcistas, entre un consorcista y el consorcio, entre un consorcista y el administrador, etc., tejido este que imperativamente se encuentra sometido a las disposiciones de la Ley 13.512, a las de Reglamento de Copropiedad y Administración y a las decisiones asamblearias.

Sometido a esta compleja convivencia mora el propietario horizontal, en consecuencia, no es extraño que ello sea fuente constante de conflictos y desacuerdos; esta situación lo obliga a guardar una mayor tolerancia con el resto de los comuneros; pero, inconvenientemente muchas veces se nos presentan situaciones imposibles de solucionar que inevitablemente nos obligan a recurrir a otra instancia a fin de dirimir nuestras discrepancias. La instancia a la que nos referimos es la que nos constriñe a recorrer el inicio y prosecución de acciones judiciales, con el objeto de que un juez a través de una sentencia resuelva el conflicto en cuestión.

No es novedad mencionar que nuestro sistema judicial se encuentra por demás sobrecargado, y que por esta razón la duración de los procesos judiciales exceden sobradamente cualquier tiempo razonablemente imaginado, obligando a los litigantes a asumir un costo muy alto, no solo traducible en términos económicos, sino con relación a las energías, al desasosiego y, principalmente, a la “incertidumbre” que nos genera el hecho de desconocer si obtendremos o no una sentencia favorable que satisfaga nuestras pretensiones. En consecuencia, con toda certeza podemos aseverar que el método de resolución de conflictos utilizado por nuestro sistema judicial resulta a todas luces infructuoso.

A la luz de las situaciones planteadas, deviene indispensable hallar un sistema de resolución de conflictos que resulte ser eficaz.

La mediación viene a dar respuesta a la necesidad de resolver en forma eficiente los conflictos derivados de la convivencia dentro del ámbito de la propiedad horizontal. El procedimiento de la mediación fue delineado en base a la teoría de la comunicación, por lo tanto el mediador desempeña el rol de simple facilitador de la comunicación entre los protagonistas del conflicto, careciendo de poder de decisión, en virtud a que no resulta ser él quien resulta el conflicto, sino que lo hacen las partes mismas. Son las personas las protagonistas y participantes de la resolución de la contienda, en definitiva, son ellas las que construyen la negociación asistidos por el mediador, reservándose para si el poder de dilucidación del conflicto.

Este proceso es flexible, en virtud a que no sigue un orden predeterminado y tampoco esta sometido a reglas, en consecuencia se lleva a cabo de materia informal. Sin perjuicio de la obligatoriedad que nos impone la Ley de Mediación Prejudicial Obligatoria N° 24.573, que tan solo nos obliga a pasar por ella, debemos afirmar que la mediación es voluntaria, ya que las personas ingresan a este proceso por decisión propia, decidiendo ellas mismas que información desean transmitir y cual ocultar, deciden también si llegaran o no a un acuerdo; por lo tanto, los acuerdos obtenidos en mediación son frutos del trabajo y de la decisión conjunta de las partes. Nada de lo que allí se ventile podrá ser transmitido fuera ese ámbito, por eso se lo cataloga como proceso confidencial.

El proceso de mediación reduce la rivalidad, no hay ganadores y perdedores, si no que todos ganan en base a las necesidades de cada participante, quienes ya no serán adversarios, tan solo existirán entre ellos diferencias sobre las que trabajan. El mediador trabaja para conciliar esas diferencias sin examinar y evaluar el pasado, la solución a los conflictos apunta su mirada hacia el futuro.

Finalmente, podríamos concluir mencionando que el tiempo utilizado en el desarrollo de una mediación (transcurre en pocas semanas) es insignificante frente a los años que demanda la prosecución de un juicio largo y odioso, en consecuencia los esfuerzos puestos en ella no nos provocarán un desgaste emocional, así como tampoco una erogación importante de dinero. Pero la mayor y la mas importante bondad que presenta el arribar a un acuerdo en el proceso de mediación dentro de los conflictos derivados de la Propiedad Horizontal, es la “certeza” de haber encontrado las partes mismas, sin desasosiego y en poco tiempo, una solución que satisface sus intereses y que además da solución a la controversia planteada.

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