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Desde Agosto 2015, el Código Civil y Comercial de la Nación [Ley n° 26.994] es la Ley Especial del Consorcio; dando categoría de PERSONA JURÍDICA (como una Sociedad Comercial) con una escala de jerarquía de leyes que rigen [art. 150 CCCN];

Además lo trata como una relación de las personas con las cosas [Derechos Reales] [arts. 1887 inc. c) y 1884 CCCN] antes que una relación entre personas [Derechos Personales] [arts. 724 y 962 CCCN];

Quiere decir que el Reglamento de Propiedad, el Interno de Convivencia y las decisiones por Actas de Asambleas, tienen valor solo cuando no alteran o modifican la estructura, el contenido y los elementos del sistema fijados por la Ley [arts. 2037 a 2069 CCCN];

Cuando un consorcista se dispone a encarar una reforma, mejora, alteración, agregado o cambio en su unidad debe tener en cuenta que el Edificio fue confeccionado en Planos de cálculos, de inicio de obra, de cañerías, de subdivisión y de mensura horizontal, aprobado por la Dirección General de Registración de Obras y Catastro de la Ciudad al dar comienzo a la construcción; y luego debió ser aprobado también el Plano de final de Obra, respetando los parámetros del Código de Edificación Urbana que a la vez muestra coherencia con el Código de Planeamiento Urbano, con la finalidad de llegar todos los ciudadanos a convivir en un espacio de desarrollo humano funcional, posible, aceptable, saludable, seguro y sustentable;

Por eso, cuando hablamos de Modificaciones debemos tener en cuenta que se encuentran implicados los vecinos condóminos del mismo Edificio, los linderos y próximos y el Estado también como guardián de esa diagramación civil;

En este sentido, ante cualquier Modificación, por más insignificante o mínima que parezca, la Ley pide primero una autorización, dada por los condóminos del Edificio, que le otorga Legalidad al cambio, y luego una autorización del Estado que le otorga Regularidad;

En cuanto a la Legalidad por consentimiento de los demás copropietarios, difiere la forma de encontrarla según se trata de cambios superficiales o estructurales;

La clave de ser superficial o estructural está en manos del profesional a cargo de la obra de remodelación; si es que lo hay; quien en caso de ser superficial, deberá confeccionar un informe que avale la inofensiva incidencia de la obra ante la seguridad estructural del Edificio; debiendo tener en cuenta que no estamos hablando de "conservación", es decir, volver a poner las cosas en su estado original, sino de "cambios" al plano de la unidad;

Informe con el cual se presenta el interesado ante la Asamblea convocada al efecto, pedida previamente al Administrador y/o al Consejo (si lo hay) buscando la aprobación por mayoría absoluta (mitad mas una unidad que a la vez sumen más del 50% del valor porcentual);

Aunque la Ley omite hablar de las características mínimas que debe contar el informe técnico, debería avalar la estabilidad y resistencia de materiales como la inocuidad ante la alteración de vistas, luz y aire de los otros vecinos;

Con este Acta de Asamblea obtiene la Legalidad de la obra a realizar y ya puede dirigirse a Catastro para obtener el permiso de obra conforme al Código de Edificación Urbana [Ordenanza nº 14.089 texto ordenado Ordenanza nº 34.421 y modificaciones, Cap. 6.3.1.2.] y así darle Regularidad a la Obra;

Puede haber obras que no exijan la ejecución por un profesional de la construcción (colocación de malla de protección en balcón), lo cual tiende a ser superficial por evidente apreciación natural y conocimiento general; pero en este caso como en cualquier otro, por más insignificante que sea, si quien la realiza es el único beneficiado, por ejemplo, si es dentro de su unidad, ya no alcanzará con la mayoría absoluta, por más que no afecte estructuras, sino que debe contar con la aprobación de toda las unidades del Edificio [art. 2052 CCCN];

Es decir, si la Modificación beneficia solo a quién la hace, sea estructural o superficial (caso de la malla de protección del balcón) ni siquiera se precisa Informe, puesto que no alcanza la mayoría absoluta, sino que la Ley requiere la unanimidad de todos los propietarios de todas las unidades del Edificio; caso en el que se puede obtener en conjunto por Asamblea, o yendo a buscarla uno por uno a cada unidad y plasmarla en un mismo instrumento escrito con sus firmas y aclaraciones [art. 2059 CCCN] para obtener así la Legalidad y dirigirse a Catastro con el documento firmado por la totalidad y cumpliendo los otros requisitos del permiso de obra, obtener la Regularidad;

Esto significa que, siguiendo a la Ley, todo toldo, red de protección, enrejado, colocación de acondicionador de aire, cerramiento, colocación de maceteros fijos, instalación de parrilla móvil o fija, o cualquier otra construcción con intención de quedar permanente en balcón, patio, terraza, azotea, requiere la aprobación de todos los demás propietarios [art. 2052 CCCN];

Puede suceder que quien no obtuvo la autorización de la unanimidad ante la Modificación en su beneficio, pueda acudir a la Instancia Judicial, buscando que un Juez la autorice, aún por encima de lo decidido consorcialmente fundado en que no causa perjuicio general, ni afecta a nadie en particular [art. 2051 CCCN]; siendo su victoria judicial solventada por el resto de los propietarios, los que se opusieron y los que autorizaron también [art. 2048 CCCN];

No obstante esta facultad particular de buscar la venia Judicial, la práctica nos ha mostrado que esta legalidad y regularidad pocas veces se dan, siendo habitual que la modificación se hace sin que los otros sepan o se enteren; situación que se denomina "clandestinidad", es decir, ocultamiento; cuando la obra sale a la luz, porque es descubierta por otro vecino, a medio hacer o ya concluida, puede una Asamblea ordenarle al Administrador que inicie los caminos de reclamos ante la Autoridad para volver las cosas al estado anterior; tanto en la vía Administrativa con denuncia ante la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras dependiente de la Agencia Gubernamental de Control en C.A.B.A.; y/o vía Judicial ante los estrados del Fuero Civil por Interdicto de obra nueva [art. 619 CCCN] o de recobrar parte del condominio [art. 614 CPCCN];

Respecto a las Denuncias, la intervención del denunciante acaba en la interposición, dependiendo del Organismo si realiza la inspección o no, si intima o no, si clausura o no, si multa o no, si ejecuta la multa o no; pudiendo también sancionar al Consorcio cuando la obra de uno puede poner en peligro a terceros (por ejemplo construcciones en balcones que dan a la calle, por cuanto son partes de uso exclusivo de la unidad, pero de propiedad común, es decir, del Consorcio);

En cuanto a la acción Judicial, deberá pasarse previamente por la Mediación Prejudicial [art. 5º Ley 26.589] y luego por la audiencia ante el Juez interviniente a la que suelen llamar como primera medida para conocer a las partes y los motivos o razones [art. 36 CPCCN];

Puede suceder que la Asamblea no ordene al Administrador a seguir acciones de ninguna naturaleza, dejando que la obra subsista puesto que no causa afectación general (por ejemplo un cerramiento para lavadero en el patio de una unidad de planta baja); no obstante la Ley faculta a aquel propietario que se sienta afectado, y lo demuestre, a promover la acción Judicial por sí solo [art. 2069 CCCN] pero no basta que la construcción signifique una alteración a la Ley [art. 2051, 2052 CCCN] y por ende al Reglamento de Propiedad [art. 2046 inc. a) CCCN] causales suficientes para la acción encarada por Consorcio; sino que en la acción particularidad debe demostrar el perjuicio directo o inminente (por ejemplo, que ese cerramiento facilita el acceso a su unidad de ajenos al Edificio, o que le genera detrimento por luminosidad solar que rebota en el techado, o ruidos molestos por lluvia, o malos olores por acumulación de desperdicios arrojados de pisos superiores y acumulados en el techo) gravámenes que deberá demostrar en forma contundente; también queda facultado a la denuncia ante el organismo gubernamental de Control [DGFyCO];

Las sanciones de las vías Administrativas y/o Judicial pueden ir desde multas, clausuras hasta demolición [cap. 2.1 Código de Edificación Urbana; arts. 620, 37 CPCCN]; en el caso de la Autoridad Administrativa, cuando tuviere que ingresar a la unidad para demoler debe iniciar un procedimiento judicial para obtener la orden de allanamiento, por lo que es habitual solo pongan fajas de clausura y multas, las cuales si no se pagan, las puede trasladar a la tasa de Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL) y de tal forma ejecutarla contra el patrimonio del consorcista, o esperar a la transferencia de la unidad informando al Escribano Público interviniente la deuda que debe retener a favor del Fisco, dada la potestad de agente de retención de los créditos estatales que cuenta [art. 3º Ley nº 22.427]; en el caso Judicial será análisis del Juez evaluar la magnitud de la obra, los peligros de la demolición, la conveniencia de mandar a deshacerla, el tiempo transcurrido desde que fue conocida (dejó de ser clandestina) hasta la interposición de la acción judicial;

Si el Juez desestima la demolición, le quedará al Consorcio ir por la acción de Cumplimiento de Reglamento de Propiedad ante el consorcista [arts. 777, 2053 CCCN] que hizo la Modificación para que abone la composición de los nuevos Planos de subdivisión, cálculos de cargas estáticas o dinámicas, y de Mensura Horizontal que exige la intervención de un nuevo Agrimensor tendiente a revalorizar los porcentuales de cada unidad, teniendo en cuenta la inclusión de esta Modificación;

Puede suceder también que quien se dispone a hacer Modificaciones materiales sea el Consorcio y no un consorcista; en tal caso deberá seguir los mismos parámetros para darle Legalidad y Regularidad; siendo necesario el informe profesional para saber qué mayoría habrá de obtenerse, la absoluta, o la unanimidad, según sean superficiales (por ejemplo decoración del hall de entrada, cambio de cabina de ascensor, colocación de máquinas lavadoras donde había piletas de lavado manual) o estructurales (ampliación de sótanos o patios de uso común, instalación de sanitarios para el personal sin vivienda, construcción de piscina en terraza);

Si el Consorcio realiza la Asamblea y obtiene la autorización de la Modificación superficial por mayoría absoluta, puede aún la minoría que perdió la votación acudir al Juez pidiendo la suspensión o la recuperación del estado físico anterior de las cosas, basados en el excesivo costo, la afectación a la salubridad, seguridad, solidez, destino o alteración arquitectónica del Edificio, o por resultar contraria al Código de Edificación o al Reglamento de Propiedad [art. 2051 CCCN] pero la obra no se suspende hasta la existencia de una Sentencia, que puede ser apelada y tramitar en segunda instancia, hasta quedar firme;

También podrá iniciar igual acción un solo consorcista, si es afectado y lo demuestra, muy posiblemente con incidencia colectiva en los intereses comunes de los demás, cuando el Consorcio hubiera obviado la convocatoria a Asamblea para aprobar Modificaciones superficiales, o hubiese realizado las estructurales sin su consentimiento [art. 2052 CCCN]-

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