DEFENSORÍA del CONSUMIDOR en PROPIEDAD HORIZONTAL

PH conservación

Pregunta: Vivo en PH, somos 2 unidades, vivo en la planta alta y mi patio es el techo del livng de mi vecino, parece que mi vecino tiene filtraciones en el techo de su living y me dice que yo tengo que reparar mi patio y su techo por dentro. A simple vista no se ve nada que pueda provocar ese ingreso de agua. Les pregunto: ¿quién tiene que hacerse cargo de verificar la causa de las filtraciones? ¿si en mi patio hubiera grietas o lo que está debajo de los cerámicos está en mal estado, quién tendría que repararlo? y finalmente, ¿quién tendría que pintarle el techo a mi vecino? Silvana D. (Parque Chas - Comuna n° 15)


Respuesta: debemos ir a la relación jurídica correcta (Ver "Vuelo Jurídico" en Etiquetas) correspondiendo la Relación n° 8 "Consorcio - Consorcista";

1) Si bien no resulta nada práctico el régimen de Propiedad Horizontal para 2 e incluso para 10 unidades posiblemente, porque es normal que se comporten como casas particulares y no lleven vida consorcial con Asambleas, Expensas, administradores, libros, rendiciones de cuentas ni nada de lo que caracteriza a Edificios, lo cierto es que aplica para ellos también este sistema, y si cualquiera exige su cumplimiento, en última instancia, una Autoridad Judicial lo hará cumplir así; por lo tanto se trata de una reparación normal a cargo del Consorcio, debiendo cualquiera de los dos propietarios citar al otro a Asamblea para consensuar el mejor prepuespuesto y proveedor y de común acuerdo hacer levantar las cerámicas, verificar, reparar, sellar, cambiar o hacer lo que corresponda para acabar con la filtración, repartiendo luego el costo de acuerdo al porcentual de cada unidad fijado en el Reglamento; si el deterioro se hubiera producido por negligencia del de arriba (por ejemplo si maltrató las juntas por uso indebido o colocó cargas estáticas superiores a las pertinentes) o del de abajo (agüjereo el techo para colocar luminarias perforando la losa y dejando un canal de conexión con la terraza superior) el gasto lo debería afrontar por el total el causante, lo cual surgirá del informe del contratista o de una pericia si llegara a instancias judiciales;

2) Suele pasar por la forma independiente de conducirse cuando son pocas unidades que uno solo de los propietarios haga el trabajo sin convocar a los demás a celebrar las formalidades del régimen consorcial, entando entonces en la posibilidad del art. 2054 del Código Civil y Comercial de la Nación, dándole derecho para reclamarle al otro su parte del gasto por acciones entre condóminos, si así lo deseara, o bien cuando necesariamente debe acceder a la unidad del otro para poder hacer las reparaciones-

 

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