Pregunta: Vivo en PH, somos 2 unidades, vivo en la planta alta y mi patio es el techo del livng de mi vecino, parece que tiene filtraciones y me dice que tengo que reparar mi patio y su techo por dentro. A simple vista no se ve nada que pueda provocar ese ingreso de agua. Les pregunto: ¿quién tiene que hacerse cargo de verificar la causa de las filtraciones? ¿si en mi patio hubiera grietas o lo que está debajo de los cerámicos está en mal estado, quién tendría que repararlo? y finalmente, ¿quién tendría que pintarle el techo a mi vecino?

Desde Agosto 2015, el Código Civil y Comercial de la Nación [Ley n° 26.994] es la Ley Especial del Consorcio; dando categoría de PERSONA JURÍDICA (como una Sociedad Comercial) con una escala de jerarquía de leyes que rigen [art. 150 CCCN];

Además lo trata como una relación de las personas con las cosas [Derechos Reales] [arts. 1887 inc. c) y 1884 CCCN] antes que una relación entre personas [Derechos Personales] [arts. 724 y 962 CCCN];

Quiere decir que el Reglamento de Propiedad, el Interno de Convivencia y las decisiones por Actas de Asambleas, tienen valor solo cuando no alteran o modifican la estructura, el contenido y los elementos del sistema fijados por la Ley [arts. 2037 a 2069 CCCN];

Para dos (2) unidades como para cualquier otra cantidad, la solución y los procedimientos son los mismos; siendo la regla compartir gastos, y la excepción que los deba pagar solo un copropietario [art. 2048 CCCN]

Paga el Consorcio cuando por filtraciones, vibraciones, desmoronamientos, vetustez en el Edificio, o cuando por actividades del encargado o de contratistas, o por cualquier otra causa nacida fuera de cada unidad, afecta la funcionalidad o el uso de la unidad, ya que se trata de vicios de las cosas o riesgo en las actividades  [arts. 1710, 1723, 1757, 2039 CCCN];

Paga el propietario cuando el deterioro lo genera por su culpa, o la de sus convivientes o visitantes, por un uso imprudente o indebido de la unidad [arts. 1729, 1731 CCCN]

Paga el Consorcio cuando Otro propietario fue el causante del daño, ya que la responsabilidad comunitaria es primaria, pudiendo luego reembolsarse por carga particular de quien se demuestre lo ha generado [arts. 1758, 915 inc. a), 1760 CCCN]

Paga el copropietario cuando se trata de revestimientos (parquet, alfombra, empapelado, cerámicos) paredes que no forman parte del esqueleto estructural del edificio (divisoria de ambientes sin cañerías) ventanas (vidrios y carpintería metálica pues lo accesorio sigue a lo principal, siendo inherente) puertas (placa y marcos en el mismo concepto) [art. 2043 CCCN] cables, desde la llave térmica hacia adentro [art. 2041 inc. f) CCCN] artefactos (calefón, calefactor, cocina) sanitarios (lavamano, bidet, inodoro, bañera); en estos casos el punto divisorio entre lo privativo y lo común comienza en la primera conexión del artefacto con la cañería de gas, o del sanitario con la cañería de agua, aún estando dentro de la unidad, es decir que paga el Consorcio cuando se trata de cuadro de ducha, flexibles, válvulas de paso, válvulas metzer-daxter, válvulas diógenes, depósitos empotrados pues es común la "cañería en toda su extensión" [art. 2041 inc. f) CCCN] y acaban en esa conexión interna;

Paga el Consorcio cuando a pesar de darse en todos estos lugares privativos descriptos en el párrafo anterior, los daños fueron consecuencia de un deterioro originado fuera de la unidad [arts. 2039, 2040, 1760 CCCN]

Para su reclamo se recomiendan cuatro pasos en este orden

a) diálogo con el representante de todos (administrador) con el grupo de confluencia (consejo de propietarios) o con todos los vecinos (asamblea convocada con su punto en el orden del día);

b) agotada la etapa anterior, la intimación al Consorcio en la figura de su administrador, por medio fehaciente (nota personal con recibo de recepción, carta documentada, correo electrónico si es contestado) pidiendo la reparación y la devolución de gastos incurridos, con un plazo determinado [art. 1088 inc. c) CCCN] bajo apercibimiento de accionar instancia judicial y ofreciendo los días y horarios para franquear el acceso de los contratistas para verificación y reparación;

c) ante rechazo, oposición a recepción, silencio o dilación sobre la intimación, se tiene por manifestación negativa de la voluntad [art. 263 CCCN] y se acude a Mediación Prejudicial Obligatoria, reclamando reparación, gastos incurridos y honorarios de abogados y mediador interviniente;

d) a falta de acuerdo se acude a instancia judicial reclamando la reparación, los gastos prejudiciales y las costas judiciales;

En caso de considerarlo urgencia, que afecta gravemente el uso de la unidad, debe advertir al Administrador y al Consejo (si existe) por medio fehaciente, que va a realizar las reparaciones mínimas necesarias, acompañando presupuesto o referencia de su costo, y constatado la existencia del daño y que el origen no es por culpa propia (informe técnico, fotos certificadas, prueba anticipada judicial) de tal forma que luego se pueda reembolsar [art. 2054 CCCN]