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Desde que el Emprendedor o Desarrollador del proyecto edilicio comienza a vender las unidades con Boletos de Compraventa, hasta que se llega a conformar El Consorcio, suele pasar un tiempo, a veces corto, otras previsible y otras demasiado prolongado;

Durante ese período que aún no es Consorcio se está en régimen Prehorizontal durante el cual solo tienen un vínculo con esa Empresa ligados por el Boleto, con sus obligaciones de cubrir gastos de conservación y mantenimiento, que suelen estar volcadas en las cláusulas de adhesión;

Asimismo, es típico por parte de la Empresa establecer la escrituración recién para una vez concluidos y aprobados los Planos, y reservarse la designación del primer Administrador (cuyo nombre constará en el Reglamento original, sin que sus posteriores reemplazos impliquen tener que modificarlo) [art. 2066 CCCN];

Si bien es una situación reiterada, los compradores son consumidores en esa compraventa y tienen derecho a exigir la Escrituración apenas transcurra un plazo esencial, es decir, el previsto tradicionalmente para este tipo de trámites (30, 60, 90, 120 días), pasados los cuales podrán acudir a instancia judicial exigiendo el cumplimiento del contrato, la escrituración o el reintegro del dinero con intereses y pérdidas a cambio de la unidad;

Si bien eso no es querido por nadie, tampoco que los gastos de mantenimiento, por deducción lógica y razonable correspondientes solo a la Constructora, sean absorbidos por los compradores, quienes solo tienen una promesa de dominio, pues hasta tanto no se escrituren los boletos de compraventa, no habrá conclusión del traspaso de la propiedad; siendo normal que se valgan de la anuencia del Administrador por aquella designado para licuar los gastos correspondientes a sus unidades no vendidas, de manera que conserven el negocio inmobiliario sin nuevos costos, liberando así en la práctica el aporte de sus unidades en venta;

Lo cierto es que hasta que se constituya El Consorcio los Gastos no son Expensas, el Recaudador no es Administrador y las Reuniones no son Asambleas; lo cual significa que no se pueden ejecutar expensas si los adquirentes no aportan su cuota a la conservación y funcionalidad, como tampoco podrán reclamar éstos la reparación de la unidad al Consorcio, ya que aún no existe, pero sí a la Constructora en base a la compraventa;

como una persona física que se gesta durante nueve meses para recién escindirse de la madre, es decir, de otra persona física y pasar a formar dos Entidades diferentes, con distinto nombre, domicilio, capacidades y patrimonio (atributos de la personalidad), lo mismo sucede acá, porque de una persona jurídica (empresa desarrollista) va a nacer otra persona jurídica (consorcio de propiedad horizontal) con diferente nombre, domicilio, capacidades y patrimonio, quien a lo largo del tiempo, además, tendrá innumerables distintos componentes (consorcistas) [art. 2044 CCCN];

Entonces, durante los meses, o a veces años, de gestación del Consorcio, la empresa que desarrolla la construcción, en lo material y en lo jurídico, le va dando forma de utilidad y manifestaciones de vida, como ser la posesión de las unidades listas para ser usadas, aún antes de tener la partida de nacimiento (inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble); siguiendo la comparación sería similar al nacimiento en un hogar de una criatura, y su desarrollo de vida natural, comiendo, durmiendo, moviéndose, sin contar aún con un certificado médico listo para inscribirse en el Registro Civil, o dilatada por sus padres la oportunidad de acercarlo y denunciar la existencia de esta nueva vida ante el Estado;

En la vida del Consorcio acontece esto cuando ya puede ser usado y funcionan sus venas de cañerías, su respiración de ductos que evaporan aireación interna, su comestible de energía eléctrica, gas y agua, el movimiento humano interno cual células independientes, pero interconectadas por pasillos, escaleras, elevadores, puertas, ventanas, que le dan la funcionalidad al cuerpo de la estructura; aunque sus padres (constructora/emprendedora) aún no inscribió su nacimiento en el Registro de la Propiedad Inmueble; y esto por cuanto no cuenta todavía con ese certificado del médico (para el caso la Dirección de Catastro de la Ciudad y/o su aliada Dirección de Fiscalización y Control de obras) en condiciones para hacerlo; sea porque no se adecua a los planos preliminares que permitieron iniciar la construcción, o bien porque debe hacer ajustes para respetar el Código de Edificación Urbana, que a su vez respeta al Código de Planeamiento Urbano;

En consecuencia, la persona vive, respira y se alimenta (metafóricamente) pero sin haber sido denunciado su nacimiento al Estado, con lo cual carece de aquellos atributos de personalidad mencionados (nombre, domicilio, capacidad y patrimonio propios) siendo en lo Legal, todavía parte del mismo Ser que le dio nacimiento (la constructora) haciendo que los gastos de vivir y la responsabilidad por actos u omisiones lesivas, son de esa única persona existente (Constructora/Emprendedora);

Esto significa que mientras no exista Consorcio, no existe el concepto de Expensas (gastos comunes de una sociedad consorcial) ni tampoco el Administrador (órgano ejecutivo de un Consorcio) ni las Asambleas (órgano de gobierno de un Consorcio); para llevarlo de nuevo a la similitud, existe un ser escindido, separado, nacido de otro, pero sin voluntad propia (asamblea) ni piernas y manos (administración); lo que nos pone en una situación de responsabilidad de la Persona Jurídica primigenia (constructora), quien es empleadora del encargado, deudora de las cargas sociales a los organismos tributarios y previsionales, contratante de los abonos periódicos de desinsectación, portero eléctrico, control y corrección de elevadores, análisis del agua, revisión de extintores y mangueras, control del calderas, de fachadas, frentes y balcones, de accesibilidad y maniobrabilidad para discapacidades, de señalizaciones, balizamientos, salidas de emergencia, alarmas de garajes, impacto ambiental y toda la normativa particular que hace a la vida y desarrollo social de esta estructura edilicia (Consorcio);

Esto es así por cuanto creó nueva vida (Consorcio), pero no le dio ingreso al Sistema social, para que obtuviera independencia; lo que significa, dramáticamente, que nadie le debe expensas a alguien que no es Administrador; porque el Consorcio no existe, los copropietarios no tienen vínculo jurídico aún con esa figura y el Administrador es solo un agente de recaudación de gastos de la Constructora, soliendo pasar que, ante ignorancia general, los distribuye a los consorcistas, no obligados aún, quienes los aceptan y pagan, reconociendo algún derecho u obligación para luego impedir recuperarlos como pago indebido;

Este proceso de incomodidad superviviente de este orden natural (a veces caos) en los primeros años de un Edificio suele acabar con juicio de Escrituración algún adquirente, que obliga a la Constructora a hacer los deberes ante el Estado, de manera que queda en condiciones de "afectarlo" a Propiedad Horizontal, inscribiéndolo y dándole nacimiento al Consorcio;

Así como no puede haber reclamos de gastos de parte de un Consorcio, aún inexistente, a cada consorcista por expensas (gastos comunes) pues aún no hay Sistema Horizontal; tampoco puede haber reclamos por condiciones de la unidad, por reparaciones o provisión de servicios contra el Consorcio, sino solo contra la Constructora en virtud de las cláusulas del Boleto de Compraventa; debiendo decir que muchas veces se pactan aportes del adquirente por esos gastos (incluidos honorarios de Administración) siendo cláusulas inoperantes desde que se conoce una situación asimétrica o desigual en los peldaños que se paran vendedor (constructora/inmobiliaria) y comprador al momento de contratar (cláusulas de "adhesión") sobre lo cual recae una protección del Estado a favor del débil (comprador) convirtiéndolas en inejecutables desde el punto de vista judicial;

Con respecto a la situación en la cual el mismo adquirente forma parte del Emprendedor, al suscribir un contrato de dominio fiduciario, exactamente lo mismo corresponde decir, se trata de contratos complejos, facilitadores de un método comercial de captación de fondos individuales (compra "en pozo") para otorgar un producto final a los mismos inversores (unidad funcional en Propiedad Horizontal) lo que no hace perder de vista el principio de la realidad que se impone, donde el fiduciante (adquirente que aporta su grano económico al emprendimiento) se trata del mismo consumidor que será el beneficiario de la obra, teniendo enfrente a una organización comercial inmobiliaria que se encarga de lo material (construcción) y de lo jurídico (contratos de adhesión)-

Es decir, mientras estén en Prehorizontalidad los diversos compradores, hasta ahí condóminos y no consorcistas, pueden ir contra la Constructora por vicios ocultos en sus unidades que les impiden el uso funcional, digno, cómodo o confortable que fue objeto de la compraventa (ad corpus); acción que no requiere consentimiento de los demás condóminos porque se trata de mejoras útiles al conjunto comunal;

Si el adquirente formó parte de un Fondo Fiduciario (compra en pozo), tratándose de contratos complejos y bajo órbita de consumo, igualmente se encuentra facultado para seguir las acciones contra el Fiduciario (emprendedor/organizador principal) para gozar de su unidad debidamente, y en ciertos casos, pedir a un Juez la desafectación de cláusulas abusivas, que además son suscriptas por ?adhesión? innegociable;

La facultad de reservarse la designación del primer Administrador, para una vez constituido el Consorcio, favorece a la Empresa el evitar la ejecución de expensas contra sus unidades no vendidas, ya que se trata de conocidos afines, que figuran en el Reglamento bajo condición de ser leales a los intereses económicos de quien los ubica; además evita las posibles demandas por ruina parcial de obra, que suelen darse durante el asentamiento de las estructuras como consecuencia de la premura, calidad de materiales y escaso período de fragua que el desenvolvimiento comercial les insta; porque solo el Administrador es quien puede firmar esa demanda judicial o representar el reclamo prejudicial, y resulta ser un afín a sus intereses comerciales. Cabe aclarar que el plazo de dos (2) años previsto legalmente como máximo para el primer Administrador designado en el Reglamento empieza a correr recién desde la inscripción de este instrumento en el Registro de la Propiedad Inmueble, y no desde que comenzaron a venderse las unidades.-

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