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Desde que una edificación se encuentra disponible para darle funcionalidad a las unidades que la componen (vivienda, local, consultorio, galería, cochera, baulera, hotelería) hasta la inscripción como Propiedad Horizontal, suele transcurrir un período de tiempo, en el cual los adquirentes se encuentran en Prehorizontalidad, es decir, en una situación previa a la constitución del Consorcio como Sociedad de Vecinos, durante la que están ligados por un vínculo jurídico solo con la Emprendedora u Organizadora del desarrollo inmobiliario, a través del boleto de compraventa, o incluso, de un contrato de dominio fiduciario;

Para decirlo en términos sencillos, puede compararse a los momentos previos a nacer un Sujeto de derecho (Consorcio) durante el cual se está gestando su probabilidad de sobrevida o doliente frustración de la misma;

Como una persona física que se gesta durante nueve meses para recién escindirse de la madre, es decir, de otra persona física y pasar a formar dos Entidades diferentes, con distinto nombre, domicilio, capacidades y patrimonio (atributos de la personalidad), lo mismo sucede acá, porque de una persona jurídica (empresa desarrollista) va a nacer otra persona jurídica (consorcio de propiedad horizontal) con diferente nombre, domicilio, capacidades y patrimonio, quien a lo largo del tiempo, además, tendrá innumerables distintos (consorcistas);

Entonces, durante los meses, o a veces años, de gestación del Consorcio, la empresa que desarrolla la construcción, en lo material y en lo jurídico, le va dando forma de utilidad y manifestaciones de vida, como ser la posesión de las unidades listas para ser usadas, aún antes de tener la partida de nacimiento (inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble); siguiendo la comparación sería similar al nacimiento en un hogar de una criatura, y su desarrollo de vida natural, comiendo, durmiendo, moviéndose, sin contar aún con un certificado médico listo para inscribirse en el Registro Civil, o dilatada por sus padres la oportunidad de acercarlo y denunciar la existencia de esta nueva vida ante el Estado;

En la vida del Consorcio acontece esto cuando ya puede ser usado y funcionan sus venas de cañerías, su respiración de ductos que evaporan aireación interna, su comestible de energía eléctrica, gas y agua, el movimiento humano interno cual células independientes, pero interconectadas por pasillos, escaleras, elevadores, puertas, ventanas, que le dan la funcionalidad al cuerpo de la estructura; aunque sus padres (constructora/emprendedora) aún no inscribió su nacimiento en el Registro de la Propiedad Inmueble; y esto por cuanto no cuenta todavía con ese certificado del médico (para el caso la Dirección de Catastro de la Ciudad y/o su aliada Dirección de Fiscalización y Control de obras) en condiciones para hacerlo; sea porque no se adecua a los planos preliminares que permitieron iniciar la construcción, o bien porque debe hacer ajustes para respetar el Código de Edificación Urbana, que a su vez respeta al Código de Planeamiento Urbano;

En consecuencia, la persona vive, respira y se alimenta (metafóricamente) pero sin haber sido denunciado su nacimiento al Estado, con lo cual carece de aquellos atributos de personalidad mencionados (nombre, domicilio, capacidad y patrimonio propios) siendo en lo Legal, todavía parte del mismo Ser que le dio nacimiento (la constructora) haciendo que los gastos de vivir y la responsabilidad por actos u omisiones lesivas, son de esa única persona existente (Constructora/Emprendedora);

Esto significa que mientras no exista Consorcio, no existe el concepto de Expensas (gastos comunes de una sociedad consorcial) ni tampoco el Administrador (órgano ejecutivo de un Consorcio) ni las Asambleas (órgano de gobierno de un Consorcio); para llevarlo de nuevo a la similitud, existe un ser escindido, separado, nacido de otro, pero sin funcionamiento de su voluntad propia (asamblea) ni de sus piernas y manos (administración); lo que nos pone en una situación de responsabilidad de la Persona Jurídica primigenia (constructora), quien es empleadora del encargado, deudora de las cargas sociales a los organismos tributarios y previsionales, contratante de los abonos periódicos de desinsectación, portero eléctrico, control y corrección de elevadores, análisis del agua, revisión de extintores y mangueras, control del calderas, de fachadas, frentes y balcones, de accesibilidad y maniobrabilidad para discapacidades, de señalizaciones, balizamientos, salidas de emergencia, alarmas de garajes, impacto ambiental y toda la normativa particular que hace a la vida y desarrollo social de esta estructura edilicia (Consorcio);

Esto es así por cuanto creó nueva vida (Consorcio), pero no le dio ingreso al Sistema social, para que obtuviera independencia; lo que significa, dramáticamente, que nadie le debe expensas a alguien que no es Administrador; porque el Consorcio no existe, los copropietarios no tienen vínculo jurídico aún con esa figura y el Administrador es solo un agente de recaudación de gastos de la Constructora, soliendo pasar que, ante ignorancia general, los distribuye a los consorcistas, no obligados aún;

Este proceso de incomodidad superviviente de este orden natural (a veces caos) en los primeros años de un Edificio suele acabar con juicio de Escrituración algún adquirente, que obliga a la Constructora a hacer los deberes ante el Estado, de manera que queda en condiciones de "afectarlo" a Propiedad Horizontal, inscribiéndolo y dándole nacimiento al Consorcio; teniendo en cuenta que el plazo de dos (2) años para la caducidad del nombramiento del primer administrador corre recién a partir de ahí [art. 2066 CCCN], ya que antes no fue administrador, ni hubo Consorcio;

Así como no puede haber reclamos de gastos de parte de un Consorcio, aún inexistente, a cada consorcista por expensas (gastos comunes) pues aún no hay Sistema Horizontal; tampoco puede haber reclamos por condiciones de la unidad, por reparaciones o provisión de servicios contra el Consorcio, sino solo contra la Constructora en virtud de las cláusulas del Boleto de Compraventa; debiendo decir que muchas veces se pactan aportes del adquirente por esos gastos (incluidos honorarios de Administración) siendo cláusulas inoperantes desde que se conoce una situación asimétrica o desigual en los peldaños que se paran vendedor (constructora/inmobiliaria) y comprador al momento de contratar (cláusulas de "adhesión") sobre lo cual recae una protección del Estado a favor del débil (comprador) convirtiéndolas en inejecutables desde el punto de vista judicial;

Con respecto a la situación en la cual el mismo adquirente forma parte del Emprendedor, al suscribir un contrato de dominio fiduciario, exactamente lo mismo corresponde decir, se trata de contratos complejos, facilitadores de un método comercial de captación de fondos individuales (compra "en pozo") para otorgar un producto final a los mismos inversores (unidad funcional en Propiedad Horizontal) lo que no hace perder de vista el principio de la realidad que se impone, donde el fiduciante (adquirente que aporta su grano económico al emprendimiento) se trata del mismo consumidor que será el beneficiario de la obra, teniendo enfrente a una organización comercial inmobiliaria que se encarga de lo material (construcción) y de lo jurídico (contratos de adhesión)-