ver más

Una vez concluida la construcción del Edificio, o incluso a veces, faltando aún detalles importantes, el Emprendedor (S.A., S.R.L., Fondo Fiduciario, Comercializador, Inmobiliaria) presenta los Planos del Final de Obra ante la oficina del Catastro Local para obtener el visado que le permita inscribirlo en el Registro de la Propiedad Inmueble, y una vez aprobados, redacta un Reglamento de Propiedad, que cumple dos funciones esenciales; una es fijar la participación en el dominio de la construcción de cada unidad, asignando el porcentual fijado por el agrimensor que confeccionó el plano de mensura horizontal, y la otra, es fijar el funcionamiento de la vida interna, con plazos para pago de expensas, formas de llamar asambleas, representaciones, tareas del administrador, ejercicio financiero e incluso cuestiones de convivencia; es decir, funciona como un contrato multipartes de compraventa y como un Reglamento que regula conductas de los asociados;

Luego de la inscripción conjunta de planos y reglamento, el Registro de la Propiedad Inmueble le otorga la partida de nacimiento al Consorcio como entidad escindida ya de la Emprendedora que construyó el edificio, pasando a tener una vida propia como Sujeto de derecho. En el mismo Registro se anotarán también las Modificaciones al Reglamento que se ordenen por Asamblea de propietarios y, a veces, las modificaciones de planos que acarrea. Cada nuevo propietario que ingresa a la comunidad consorcial adhiere a ese Reglamento y lo acepta, aún sin poder negociar cláusulas, porque ya están predispuestas y son obligatorias; en cambio no le son oponibles las modificaciones si no fueron inscriptas en el Registro, como tampoco a los Administradores ni a Terceros que contratan con el Consorcio, en la medida que no conocieron el texto actualizado;

Respecto a la intervención de Escribanos en cada venta particular, destaca la retención que hacen de lo adeudado por expensas; debiendo aclarar que es una facultad arrogada sin respaldo legal, ya que estarían actuando por interés particular (del Consorcio como Sujeto de derecho) ante deudas privadas, ajenas a su función de agente de retención del fisco nacional [art. 5° Ley n° 22.427]; no obstante lo hacen y a veces también retienen el porcentaje fijado como ?integración fondo de reserva? ante cada nueva compra de unidades; entregando el monto a la Administración en el mismo acto o posteriormente. También la actuación de Escribanos puede presentarse cuando previo a la compraventa solicitan al Administrador que le informe sobre las deudas generales del Consorcio y las particulares de la unidad, estando obligado el Administrador a darlo [art. 2067 inc. l) CCCN] y en caso de no hacerlo, el Escribano descarga la responsabilidad en el comprador quien deberá indagar por sus propios medios sobre el estado de situación consorcial, so riesgo de asumirlos aunque hayan sido generados durante la estadía del vendedor [arts. 2049, 2050 CCCN];

En esa tarea de indagar los antecedentes consorciales, es prudente que el comprador pida acompañamiento del vendedor y se constituyan ambos en oficina del Administrador para revisar los antecedentes documentales [art. 9 inc. f) Ley n° 941 GCBA] al menos siendo importante las actas de asambleas, que suelen revelar los inconvenientes generales o los particulares de cada unidad, ya que luego, una vez integrante de la sociedad, será tarde por asunción de créditos y de deudas;

La relación entre el Consorcio y las autoridades Registrales se da en estos términos

= inscripción del Reglamento de Propiedad y Planos de inicio de obra, de subdivisión, de cálculos estructurales y de cañerías, eventualmente el de final de obra; e inscripción de sus modificaciones [Ley 17.801];

= pedidos de informes del estado de deuda de la unidad y del consorcio y ejercicio de retención que hacen los escribanos en favor del comprador [art. 2067 inc. l) CCCN];

= retención del escribano de fondos de reserva, si así lo prevé el Reglamento, y entrega al Administrador ante cada compraventa, con destino al patrimonio de la comunidad [Leyes 404, 2603, 2997 GCBA];

= facultad del administrador para solicitar informes [Dto. 2080/80; Disp. 06/2009 RPI]-

Envíanos tu Consulta

Por favor completa con tus consultas o comentarios y te responderemos a la brevedad.