DEFENSORÍA del CONSUMIDOR en PROPIEDAD HORIZONTAL

remoción de administrador

Pregunta: nuestro administrador realizó la Asamblea para renovar su cargo antes de vencerse su período anual, pero no llegó a ninguna mayoría ni computo ningún quórum, no sabemos cómo funciona hoy día, se lo puede despedir con los que están o hace falta una cantidad de propietarios (Marina, Mataderos, Comuna 9)

Respuesta: El Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994) vigente desde el 1°/8/2015 derogó la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal. Además, asentó la Naturaleza Jurídica del Consorcio como una PERSONA JURÍDICA (art. 148 inc. j) CCivCo) En función del Artículo 30 de la Constitución Nacional quedó sometido entonces al orden de Jerarquía Normativa previsto para estos sujetos de derecho (art. 150 CCivCo):

?Artículo 150: ?Las personas jurídicas privadas ? se rigen:

a) por las normas imperativas de la ley especial o, en su defecto, de este Código;

b) por las normas del acto constitutivo con sus modificaciones y de los reglamentos, prevaleciendo las primeras en caso de divergencia;

c) por las normas supletorias de leyes especiales, o en su defecto, por las de este Título?


La relación jurídica del Administrador con la Persona Jurídica Consorcio es la de Mandatario (arts. 2065, 1319 el Código Civil y Comercial de la Nación) y es además una Relación de Consumo para el ámbito específico de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (art. 129 Const. CABA, art. 4° Decreto 551/10 reglamentario de la Ley 941/02 modificada por Ley 3254/09 y por Ley 3291/10 GCBA) y de la Provincia de Buenos Aires (Ley 14.701 y 13.133) rigiéndose en consecuencia con este orden de prelación:

1°) Por las Normas Imperativas de la Ley Especial que rige la materia (arts. 2037 a 2069 Código Civil y Comercial de la Nación, y Ley 941 GCBA exclusivamente para el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires);

2°) En su defecto, cuando falten las normas imperativas que legislen una cuestión en particular concerniente a la vida Consorcial, se rigen por las normas imperativas del Derecho Común (Civil), es decir aquellas que revisten entidad de Orden Público por la categoría tutelada de Derecho Real (Principios Generales del Dominio y del Condominio) o por la cualidad de la materia análoga (Principios Generales Societarios) o por los Principios Generales de los Derechos Individuales (buena fe, moralidad, equidad, improcedencia de abuso de derecho y de la posición dominante) o por los Principios Tuitivo y Protectorio del Derecho de Consumo (en la relación jurídica del Consorcio con los proveedores de servicios y de suministros, y en la relación del Consorcio y de los Consorcistas con el Administrador);

3°) Por las Normas específicas de su Acto Constitutivo y Reglamentos (Reglamento de Propiedad y eventuales  Modificaciones siempre que estuvieren inscriptas en el Registro de la Propiedad Inmueble);

4°) Actas de Asambleas (Ordinarias o Extraordinarias cuando dicten órdenes que no se contrapongan a otras del Orden Jerárquico que antecede)


El Administrador en su carácter de Mandatario presta conformidad tácita con esa Normativa que lo une a su Mandante (Consorcio) y lo liga también con los consumidores (Consorcistas) desde el momento que comienza a dar principio de ejecución a sus tareas, empezando por la recaudación de expensas y gastos en nombre, por cuenta y por orden del Consorcio; en consecuencia se atiene a la normativa expuesta;

En cuanto a la particular situación de su Remoción, o reemplazo o cambio, podemos establecer que:

1°) Existe actualmente una Laguna de Derecho generada por el uso del término ?Renovación? en las Leyes especiales (Ley 941 GCBA y Ley 14701 Pcia. de Bs. As.), ya que el Quórum y la Mayoría que se pide no es para reemplazarlo sino para confirmarlo en el cargo, entonces no queda claro ¿qué sucede cuando no es confirmado porque no se llega a esas cantidades? ¿queda removido automáticamente por falta de conformidad? o ¿queda renovado automáticamente por falta de disconformidades? La Disposición 1001/12 de la Dirección de Defensa del Consumidor de la Ciudad intentó solucionarlo estableciendo que si no se llegaba a ese quórum y mayoría para ?renovarlo? quedaba en el cargo automáticamente por igual período; pero el Fallo del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad en autos ?Ludueña y Otros c/ GCBA s/ inconstitucionalidad? anuló los efectos de esa Disposición estableciendo que se debe entender Caduco automáticamente si no es renovado por esas cantidades; pero sin determinar ¿qué sucede entonces con el administrador caduco? ¿asume el Consejo? ¿si no hay Consejo, quién? ¿queda y cita para que elijan a otro? ¿o puede volver a proponerse y gana el que mas votos simples obtenga?;

2°) Consecuencia de lo anterior termina por aplicarse el Principio General de votaciones del Código Civil y Comercial de la Nación, no ya para la resolución del cargo de administrador específicamente, sino para todo tipo de resolución (art. 2060), debiendo mencionarse que para este cuerpo Legislativo no existe el Quórum, sino solo la Mayoría (el Quórum lo menciona solo en el art. 2059 para el caso de unanimidades y autoconvocatoria);

3°) Los Reglamentos de Propiedad quedan suprimidos por las Leyes de Jerarquía Superior no corriendo mas el conocido e imposible ?dos tercios del total de los propietarios (66,66%)? que ponían las Constructoras;

4°) Ahora bien, para tratar específicamente la ?Remoción? resulta fundamental dejar clara la diferencia entre MAYORÍA y QUÓRUM:

i) La Ley Especial (941 GCBA; 14701 Pcia. Bs. As.) habla de conseguir QUÓRUM para reunirse (51% del total de los consorcistas presentes por sí o por representantes en el Acto de Asamblea) y de ese conjunto votar por la remoción  alcanzar luego la MAYORÍA (66,66% de ellos);

ii) La Ley General no habla de QUÓRUM solo pide la MAYORÍA DOBLE (50,01% del total de porcentuales de dominio + la ½  mas 1 de las unidades contadas en forma numérica)

iii) El Reglamento de Propiedad habla de QUÓRUM y MAYORÍA, pero quedan ?pisados? por la hegemonía de las Leyes superiores, o sea, no se aplican mas para remover/nombrar administradores;

iv) Las Actas de Asambleas sirven para contar los plazos desde cuándo contar el año o menor tiempo por el cual se designó la actual administración y también para asentar bien determinado la mayoría que alcanzaron las votaciones y a quiénes votaron;

En consecuencia, para la REMOCION del ADMINISTRADOR se aplica:

a) si no obtiene el 66,66% de votos de presentes, quienes a su vez deben llegar al 51% del Edificio, CADUCA automáticamente y pasa ser nuevo postulante junto con quienes sean propuestos para competir el cargo

b) de los propuestos gana el que obtenga la mayoría absoluta (mas de la mitad de unidades numéricas que a la vez superen el 50,01 del porcentual de dominio) (artículo 2060 primer párrafo ??mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios? con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto? (ejemplo de 20 unidades, deben votar al mismo postulante, al menos 11 que alcancen el 50,01% sumando sus porcentuales; si no llegan al porcentual deberán ser 12, 13, 14 y así; es decir, el porcentual fija la base, pero si con 2 o 3 unidades grandes se supera ese porcentual, igual deben obtener la mayoría numérica de al menos 11);

c) si no se pudiera alcanzar la mayoría absoluta por doble cómputo, el mismo Código Civil y Comercial prevé la solución en el segundo párrafo del art. 2060: ?La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente?; Es decir, sin ningún QUÓRUM ni MAYORÍA legal ni reglamentaria, la mayoría simple de presentes pueden remover, designando en el Acta a la persona encargada provisoriamente de ejercer la tarea de notificación a los ausentes -por medio fehaciente, que puede ser carta documento, o una planilla firmada por el propietario ausente-; Una vez notificados todos los ausentes, se contarán 15 días corridos y si no hubiese una manifestación también fehaciente -por carta documento o nota firmada por la persona encargada de notificar- de mayor cantidad de oposiciones a los ?presentes? que habían removido, queda confirmada esa decisión;

los ausentes a la Asamblea que no se oponen expresamente por medio fehaciente, dirigido al encargado de difundir el resultado de la Asamblea, se cuentan como votos positivos aceptantes de la decisión y los que se abstuvieron en la Asamblea de votar por la remoción pero no se opusieron expresamente, también son votos positivos;

esa persona designada para la notificaciones y recepción de oposiciones debe quedarse con el Libro de Actas en su poder luego de la Asamblea y anotar al pie del Acta las oposiciones fehacientes que haya recibido (art. 2060 CódCivCo);

la decisión de remover puede ser tomada aunque en el Orden del Día se haya consignado ?Renovación del administrador? Si esa mayoría simple de presentes hubiese votado la remoción, puede establecer en el mismo Acta una fecha cierta para reanudar esa Asamblea en cuarto intermedio para designar a la nueva Administración, teniendo en cuenta los 15 días mínimos desde que el último ausente sea notificado, para poder verificar el resultado final;

se debe consignar expresamente que los presentes ?proponen? (por ejemplo: ?remover al actual administrador y designar uno nuevo en fecha a citarse en lo inmediato por el designado para esa tarea Señor/a?);

hasta la fecha de designación de la nueva Administración la que fue removida sigue teniendo la obligación de ejercer el mandato y representar al Consorcio, hasta ser notificado por la nueva junto al pedido de entrega de documentación y presentación de su rendición final de cuentas en 15 días hábiles (art. 2067, inc. j) CódCivCo); salvo si hubiera funcionando un Consejo de Propietarios, en cuyo caso queda automáticamente en función de la Administración provisoria, debiendo convocar Asamblea para nombramiento de una nueva antes de treinta (30) días: ?Artículo 2064? consejo integrado por propietarios con las siguientes atribuciones? inciso d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia?, recibiendo además la documentación del Consorcio de parte del removido: ?Artículo 2067. El Administrador debe? inciso j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al Consejo de Propietarios los activos existentes, libros y documentos del Consorcio, y rendir cuentas documentadas?

si no hubiera Consejo de Propietarios y no se hubiese establecido fecha para cuarto intermedio en el Acta de remoción, cualquiera de los propietarios puede promover la convocatoria, en razón de tratarse de la Acefalía de un Órgano Legal Obligatorio que no puede faltar, quedando legitimada la primera citación de cualquiera de ellos;

d) La otra posibilidad de ?remoción? del Administrador se produce en forma Automática cuando no convoca dentro del año de su función máxima a una Asamblea para tratar su continuidad; en este caso opera en forma automática la CADUCIDAD LEGAL del art. 13 del Decreto 551/10 reglamentario de la Ley 941GCBA solo para el ámbito de CABA;

si hubiese pasado un (1) día extra del plazo por el cual había sido designado (siendo el máximo posible de un (1) año y el mínimo de un (1) día) los propietarios se pueden autoconvocar con el quórum que establece el Reglamento de Copropiedad (acá la Ley quiso decir referir al quórum de la situación planteada, que es la acefalía sin tener en cuenta que los Reglamentos no establecen quórum para ello, sino para la designación de administrador, no obstante reduciendo normalmente en segundo llamado a la fórmula ?sin quórum?);

que si en caso de interpretarse que fuera el conocido 66,66% del total del edificio, luego lo reduce al 66,66% de la mitad del Edificio, ya que por Disposición 1000/12 la Dirección de Defensa del Consumidor interpretó la Ley diciendo que ?mínimo quórum? significa el 51% de las unidades;

que no obstante todo lo anterior, de no llegarse a esas mayorías, previo quórum, opera el art. 2060 del Código Civil en su segundo párrafo y todo se soluciona con mayoría simple de presentes y notificaciones fehacientes a los ausentes, al igual que en el caso de remoción cuando el administrador sí llamó antes del vencimiento de su plazo de actuación;

acotamos que si se lo designa por mas de un (1) año, impera la Ley que lo reduce automáticamente a ese plazo; la única opción en la cual no se debe respetar el plazo de designación es ante la administración infiel, cuando está perjudicando gravemente la economía consorcial por negligencia o impericia; la salubridad de los habitantes por inobservancia de las reglamentaciones locales; la solidez o estructura del edificio por falta de atención; en tal caso se lo remueve exponiendo las causas y asentándolas en Acta;

la nueva Administración designada en su reemplazo debería obtener el reconocimiento de todos los propietarios con el pago de las expensas; sino se genera doble administración y obliga a llegar a dirimirlo en Instancia Judicial mediante el Juicio de Remoción con causa y Rendición de Cuentas;

el asentar las causas de la remoción justificada sirve para defenderse ante eventual demanda del Administrador removido por los honorarios de los meses faltantes para el cumplimiento de su plazo;

la Ley no establece para el caso del art. 2060 segundo párrafo en que se resuelve con mayoría simple de presentes, si el voto es numérico por unidad o por porcentual de dominio, en este caso opera el Reglamento de Propiedad, y en caso que no diga nada, por Principio General Constitucional de analogía con el Órgano Legislativo Republicano se interpreta el voto numérico, ya que no se representa proporciones dominiales;

e) en cuanto a la Disposición 3570/11 de la Dirección Defensa del Consumidor estableció  "con capacidad para afrontar y votar"; mientras el artículo 9° de la Ley 941 en el inciso e) dice: ?libro de Registro de Firmas de los Copropietarios el que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten?; y a esto lo refuerza el artículo 2062 de la Ley 26.994 (Código Civil y Comercial de la Nación): ?es obligatorio? Libro de Registro de firmas de los propietarios? Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas?; y artículo 2067 inciso i): ?llevar en legal forma los libros de? registros de firmas? corresponde decir que solo serán votos válidos los que cumplan con la registración previa en el Libro y con la verificación en el momento de la Asamblea; recordando que solo los propietarios tienen facultades de impugnarse entre sí; no lo puede hacer legalmente la Administración puesto que es el Órgano Ejecutivo, ajeno a cualquier facultad en el ámbito de una Asamblea, es decir del Órgano Legislativo, excepto exponer el Libro para verificaciones de firmas entre propietarios y la función que específicamente le designe el Reglamento, limitada solo a la presidencia, ya que la Secretaría se puede votar (art. 2062 CódCivCom);

si los propietarios están de acuerdo en proceder sin el Registro de Firmas, lo pueden hacer, ya que las Asambleas son actos propios de ellos, exclusiva y únicamente de ellos, aún cuando el Reglamento le acuerde una función al Administrador (presidente o secretario de actas por ejemplo) no puede tomar ninguna decisión y menos aún impugnar o impedir la celebración. Posteriormente, cuando se hallen regularizados con una nueva administración, pueden cumplir los recaudos formales para las nuevas Asambleas (tener los Libros en orden y funcionamiento vigente);

f) aún cuando los interesados en remover no alcanzaren la mayoría de presentes sin Quórum ni otra Mayoría numérica ni porcentual, pueden acudir a los Tribunales Nacionales, Fuero Civil, solicitando una Asamblea Judicial con el 10% del total de los propietarios firmando la demanda y con asesoramiento obligatorio de al menos un abogado/a; planteando ante un Juez el peligro de contar con la Administración que quieren remover; en dicha Asamblea Judicial el Juez convencido de lo mejor para el Consorcio según su sana crítica puede dejar de lado cualquier mayoría.

g) cabe finalmente decir que para la mayoría de los Jueces Nacionales del Fuero Civil, en el que se dirime la Propiedad Horizontal, la Ley 941 de la CABA específica de la actividad de administrar Consorcios no impera ante al Código Civil y Comercial de la Nación por ser de cuestionada raigambre constitucional ya que la Ciudad carecería, desde algún punto de vista, de facultades para otorgarse leyes propias al ser una Provincia en formación sin capacidad para dictarse Normativa colindante a la Nacional en el Territorio de la Capital Federal;

h) si se impone vía Jurisprudencia (reiteración de sentencias) que la Ley 941 GCBA no impera ante el Código y rige éste, no habría plazo de un (1) año máximo, con lo cual se pierde la autoconvocatoria prevista por el art. 13 del Decreto 551/10 arriba indicado; En consecuencia, los propietarios deberán siempre pedir la Convocatoria a la Administración para su Remoción con 5% de firmas del total de ellos en mecanismo fehaciente ?confronte notarial o nota recibida con firma de la Administración-; Si no la convoca en para el día, hora y lugar propuesto por ese 5% de propietarios, lo debe hacer el Consejo de Propietarios; si no existe Consejo o no quisieran hacerlo, se habilita la autoconvocatoria con el 66,66% del total de los propietarios firmando la misma citación: ?Artículo 2059? La Asamblea puede autoconvocarse para deliberar? por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios?; Esta mayoría se requiere solo para la autoconvocatoria, es decir, puede irse firmando sucesivamente a lo largo de los días o meses hasta alcanzarla y recién ahí ponerle fecha, hora y lugar, pero el Orden del Día estará siempre predeterminado y será: ?remoción de la Administración / celebración de cuarto intermedio / designación nueva Administración?; Luego, ya en el acto solo precisan la mayoría simple de presentes del Artículo 2060 ya transcripto.-

 

  ADEPROH R.A.

adeproh@adeproh.org.ar

consultasadeproh@gmail.com

(011) 4371- 1450 / 2226

                 Bartolomé Mitre 1711, piso 2° oficina "5" -CABA-