Pregunta: nuestro administrador no realizó la Asamblea para renovar su cargo al vencerse su período anual, no sabemos cómo funciona hoy día ¿se lo puede despedir con los que están o hace falta una cantidad de propietarios?

Desde Agosto 2015, el Código Civil y Comercial de la Nación [Ley n° 26.994] es la Ley Especial del Consorcio; dando categoría de PERSONA JURÍDICA (como una Sociedad Comercial) con una escala de jerarquía de leyes que rigen [art. 150 CCCN];

Además lo trata como una relación de las personas con las cosas [Derechos Reales] [arts. 1887 inc. c) y 1884 CCCN] antes que una relación entre personas [Derechos Personales] [arts. 724 y 962 CCCN];

Quiere decir que el Reglamento de Propiedad, el Interno de Convivencia y las decisiones por Actas de Asambleas, tienen valor solo cuando no alteran o modifican la estructura, el contenido y los elementos del sistema fijados por la Ley [arts. 2037 a 2069 CCCN];

El Administrador puede removerse al vencer su plazo, por Asamblea, sin necesidad de dar motivos;

El Administrador puede removerse, aún dentro del plazo, por Juicio, expresando causas;

El plazo del primer Administrador lo pone la Constructora en el Reglamento, pero no vale más allá de dos (2) años desde el nacimiento del Consorcio o la mitad de la ocupación de las unidades, porque así lo dice la estructura de la Ley [art. 2066 CCCN]

Para los siguientes Administradores, la Ley manda al Reglamento [art. 2066 y 2056 inc. s) CCCN] y si ahí tiene un plazo puesto, deberían a su vencimiento, convocar por sí mismos, o a pedido del 5% del total de propietarios [art. 2058 inc. b) CCCN] para tratar en el Temario su continuidad o no [art. 2059 CCCN]

Si no convoca lo puede hacer el Consejo [art. 2064 inc. a) CCCN] siendo el mayor inconveniente cuando no hay Consejo, ya que deberían juntarse un 10% del total del Edificio e iniciar una acción de Asamblea Juicial (quedando en cada Juez Civil otorgarla o no) [art. 2063 CCCN]  o juntar al 66,66% para autoconvocarse fijando el Temario y poniendo fecha y lugar de celebración [art. 2059 CCCN];

En cualquier caso, estando en Asamblea, con el punto en el Orden del Día, se puede remover directamente con Mayoría absoluta [art. 2060 primer párrafo CCCN] o indirectamente [art. 2060 CCCN] siguiendo el procedimiento de notificación a los ausentes;

Como la actividad del Administrador está regulada en la C.A.B.A. por la Ley n° 941 que le fija el plazo de un (1) año, aparece una alteración del contenido de la Ley Nacional [art. 2066 CCCN] que dice: "deben ser nombrados y removidos por la Asamblea" o sea, cuando el Reglamento no pone plazo, queda indeterminado, hasta que una Asamblea lo vuelva a tratar, convocada por el propio Administrador o por el Consejo [arts. 2058 inc. b) y 2064 inc. a) CCCN]

Cuando un propietario promueve la remoción en Asamblea, pero no logre el apoyo de votos, puede acudir a un Juez Civil, para que lo haga por Sentencia, siempre que considere "justos" los motivos expuestos y probados;

En consecuencia, no importa la fórmula puesta en el Orden del Día, sea "remoción", "renovación", "continuidad" o cualquier otra, porque la mayoría simple terminará decidiendo si sigue ese u otro postulante [art. 2060 segundo párrafo CCCN]; asimismo no resultan válidas las autoconvocatorias  que no cuenten con el 66,66% de firmas en la convocatoria, debidamente corroboradas titularidad e identidad, como tampoco la promovida por el art. 13° del Dto. 551/10 reglamentario de la Ley n° 941/GCBA, ya que al quedar derogada la redacción del art. 13° Ley n° 3254/09 implicó también su derogación, y la nueva redacción del art. 13° texto ordenado Ley n° 5932/17 no tiene reglamentación;

En definitiva, resulta más dificultoso "llegar" a una Asamblea convocada debidamente, que obtener el consenso para reemplazarlo; por esto la importancia de la existencia de los Consejos, que lo pueden hacer ante cualquier oposición, silencio, dilatación o negativa del Administrador;