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Por su función de actual o de ex administrador, habiendo actuado a nombre, por cuenta y en razón de órdenes del Consorcio o de las Leyes, le corresponde al representante vigente o al removido (solamente en caso de no tener todos los períodos aprobados al momento de la desvinculación) presentar su rendición final de cuentas, conforme al criterio del Legislador y de la Doctrina especializada, a saber


Artículo 1334. "La rendición de cuentas por el mandatario debe ser en las condiciones previstas en los artículos 858 y siguientes acompañada de toda la documentación relativa a su gestión..."

Artículo 858. "Se entiende por cuenta la descripción de los antecedentes, hechos y resultados pecuniarios de un negocio, aunque consista en un acto singular..."

Artículo 859. "La rendición de cuentas debe: a) ser hecha de modo descriptivo y documentado; b) incluir las referencias y explicaciones razonablemente necesarias para su comprensión; c) acompañar los comprobantes de los ingresos y de los egresos...; d) concordar con los libros que lleve quien las rinda";

Artículo 861. "Las cuentas deben ser rendidas en la oportunidad que estipulan las partes, o dispone la ley. En su defecto, la rendición de cuentas debe ser hecha: a) al concluir el negocio...";


"Dentro del régimen horizontal, ya sea por remoción o por renuncia la finalización de la gestión del administrador implica la rendición de cuentas y la entrega de libros, fondos y documentación. Los propietarios -o el consorcio- tienen derecho a tomar conocimiento sobre todo lo recaudado por el administrador en concepto de expensas comunes ordinarias y extraordinarias, fondo de reserva, etcétera, y a saber en qué se invirtieron esos fondos, con su cuenta final de resultados. Los comprobantes de pagos hechos son del consorcio y el administrador debe devolverlos junto con la rendición de cuentas al terminar sus funciones. Debe devolver también los fondos suministrados por el mandante para el desempeño del cometido, lo cual abarca el fondo de reserva -si se ha constituido- y, asimismo, recaudaciones no aplicadas a satisfacer gastos; así como indemnizaciones, pagos por publicidad en medianeras, alquiler de cosas comunes, etcétera; comprobantes, reglamento, planos, libros, etcétera" (Highton Elena I. "Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad", Ed. Hammurabi, páginas 609 y siguientes; y jurisprudencia allí citada)


"Deben ser perfectamente comprensibles los asientos, no bastando ponerlos a disposición de los propietarios para que éstos los examinen y extraigan sus conclusiones sino que los debe explicar" (CNCiv. Sala B, 15/5/86 "Casal...");


"La rendición de cuentas judicial es objeto de una pretensión procesal autónoma fundada en la negativa u omisión del obligado a rendirlas. El litigio comprende diversos aspectos:  1)El reconocimiento de la obligación de rendir cuentas.  2)La presentación de las cuentas y su impugnación.  3)El balance final y cobro del saldo.

Para ello el pleito recorre tres estadios: 1) El primero trata de la comprobación de la obligación de rendir cuentas ... el que corresponde al proceso de sumario conocimiento ... ; 2) El segundo trata de la rendición de cuentas propiamente dicha: se presentan las cuentas, se las controvierte y eventualmente se las aprueba; la aprobación se hace por vía de incidente, entendiéndose que se trata de una forma especial de ejecución de sentencia de condena; 3) El tercero tata de obtener el cobro de un crédito líquido cuyo saldo acreedor se efectúa mediante el procedimiento de ejecución de la sentencia que apruebe las cuentas rendidas y fije el saldo impago" (Highton Elena I. "Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad" Ed. Hammurabi, pág 609)


"En virtud de la relación de mandato, queda establecido que las liquidaciones e informaciones entregadas a cada consorcista en forma mensual no configura rendición de cuentas parcial que pueda imputarse a la rendición de cuentas que debe realizar aquél al finalizar su gestión estableciendo un resultado final; la revisión por el consejo no implica aprobación de cuentas;  el administrador debe presentar la rendición a la asamblea, y solo allí los consorcistas pueden ejercer su facultad impugnativa" (Highton Elena I. "Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad", página 612 y siguientes; CNCiv. Sala F, 8/10/98 "Cons. Av. Sta. Fe 3395 c/Sotomayor Valentin" Voto Dres. Highton-Posse Saguier-Conde. En JA 1999-IV-699);


"La rendición de cuentas debe dar descripción concreta y documentada de operaciones, dando razón y justificación de lo hecho y omitido, de logros obtenidos, vicisitudes surgidas y frustraciones sobrevinientes a la gestión de cada negocio, obligación que le cabe por administrar bienes ajenos. No basta con poner a disposición los libros, es necesario un acto positivo dando informe documentado, claro, preciso y amplio suscripto por el administrador. Debe entregar documentos y títulos relacionados, libros obligatorios y complementarios, pólizas de seguro, nómina de procesos judiciales, lista de copropietarios y domicilios, listado y datos del personal, documentación laboral y previsional, listado de morosos y estado de deuda, inventario de bienes comunes, fondos del consorcio. Por correcta que sea no exime de responsabilidad al administrador por falta de diligencia que causaron perjuicios" (CNCiv. Sala D, 4/12/98 "Administracion Pedretti SRL c/ Cons. Emilio Mitre 435", con voto de los Dres. Martinez Alvarez-Bueres-Mercante. En LL1999-F-361);


"Debe contar con doble serie de partidas del deber y el haber, justificada documentalmente con respectivos comprobantes, con un informe amplio, explicativo y descriptivo, que hagan conocer los procedimientos y resultados de la gestión" (CNCiv. Sala C, 11/3/87 "Puente Juan") con Nota del Dr. Leopoldo Peralta Mariscal;


"Constituye carga de quien debe rendirlas munirse de la documentación necesaria y guardarla durante un lapso razonable a efectos de su propia defensa. Y no están rendidas en forma hasta tanto se presenten instruidas y documentadas" (CNCiv. Sala D, 01/10/99 "Cons. Santos Dumont 2469 c/Schifris y otros". Voto de los Dres. Eduardo Martinez Alvarez-Alberto Bueres-Domingo Mercante. En LL2000-C-741);


"No alcanza con la rendición económico numérica, sino probar haber cumplido bien el cometido, proporcionando el detalle de la actividad desarrollada. Debe decir como lo cumplió, sobre que cláusulas o estipulaciones, con que  modalidades, indicando fecha y lugar, dando relación entre las ordenes o instrucciones y el ajuste  o no del negocio a las mismas, explicando en caso de desajuste cuales fueron los motivos que lo llevaron a constituirse en agente oficioso, por que no solicito nuevas instrucciones, etc." (CNCiv. Sala E, 8/4/87 ?Guelman Leon R?);


"La jerarquización de la actividad en los congresos que realizan los administradores, la reunión corporativa que integran, los avances de la computación y los honorarios que perciben de cada consorcio, hacen que se deba exigir mucho más al administrador que la diligencia de un buen hombre de negocios para requerirle el aporte de conocimientos de un especialista en la materia que ocupa su tarea profesional" (Constantino, Juan Antonio; Derecho de Propiedad Horizontal, Ed. Hamurabi, página 86)


"La compra de bolsas de residuos también se deben acreditar por lo que es inexcusable la falta de comprobantes de adquisición" (CNCiv. Sala F, 12/3/86 LL1986-C-391)


"El administrador como mandatario del consorcio debe realizar todas las gestiones a que el mandato le obliga, que resultan del resto de la ley y del reglamento de copropiedad: entre las mas importantes, atender a los gastos comunes del edificio y ejecutar las resoluciones de la asamblea" (CNCiv. Sala D, 19/3/70, en E.D., 32-494)


Estamos en derecho de consumo porque el vínculo que se crea entre Administrador y Consorcio es un mandato asimétrico a la hora de su oferta pública, de su principio de ejecución y de su desarrollo. El administrador es un profesional no liberal, especializado en esta actividad. Dedicado las más de las veces, exclusivamente a ella. Y cuando no es así, son Contadores o Abogados incursionando en el rubro. Con lo cual, la situación despareja de conocimientos, capacidades y manejo de los hilos, de las vicisitudes, de las decisiones se ve patente y manifiesta. Al punto que los Administradores no deberían invadir la celebración de Asambleas con injerencia en ellas, ya que se trata de otro órgano. Sin embargo, sabemos que los Administradores guían y dirigen las Asambleas. Redacta o dictan las Actas. A veces las llevan en blanco, firmadas y las completan en sus oficinas. El Administrador es quien elige proveedores y abonos, la compañía de seguros, la entidad bancaria, la prioridad de reparaciones. Todo lo que deberían hacer los Asambleístas. Esto no pasa solo en su Edificio, pasa en todos. El Administrador fue siempre visto y tratado desde el Derecho como un mandatario del Consorcio y no de cada consorcista. Por eso se rechazan demandas de Rendición de Cuentas o Daños y Perjuicios de un consorcista. Por falta de vínculo que los ligue directamente. Ellos se ligan solo a través del Consorcio, yendo el consorcista a la Asamblea y haciendo formar la voluntad popular que luego le reclame al Administrador. Esto era así antes y sigue siendo así después de la unificación. Básicamente, porque el Capítulo siete (7) del Título V del Libro IV del CCyCN así lo dispone en su art. 2065. Pero así como la reforma puso al Consorcio en la órbita de Derecho Real autónomo [art. 1887 inc. c) CCyCN] y le confió una estructura legal inderogable por las partes [art. 1884 CCyCN] porque su consolidación hace a  la seguridad jurídica de los bienes territoriales, base de nuestro sistema constitucional; también le dio carta de Persona Jurídica de derecho Privado [art. 148 inc. h) CCyCN]. Trayendo aparejado con eso la figura del órgano y del patrimonio para contar con los atributos de las otras personas jurídicas [art. 2044 CCCN];

No obstante, a la hora de rendir cuentas anuales de su gestión operativa o hacerlo una vez desvinculado definitivamente (en la extensión de todas las no presentadas ni aprobadas) continúa siendo el mandato como prevé el art. 2065 y el 2067 inc. m) CCCN (ambos de la parte especial que le fija derechos y obligaciones a la figura del Administrador) pudiendo pasar a analizar si se trata o no de un contrato bajo régimen de consumo;

En cuanto al objeto, el derecho a la información, se trata de un derecho divisible pero de igual característica para todos los implicados. Se trata de derecho extrapatrimonial, pero contractual, porque dejamos en manos de los administradores su control. Se trata de derecho preventivo, porque no hay daño ni resarcimiento. Y se trata de una acción de consumo;

La Institución Consorcio creada por los asociados tiene por destino perdurar mas allá de cualquiera de ellos, teniendo también mayores recursos y responsabilidades que aquellos aisladamente; sirviendo la ficción solamente para la vida de relación con terceros proveedores y empleados, y para reclamarse entre los asociados el aporte de manutención. Esto quiere decir que no se trata de seres orgánicos vivos, sino de organismos que obran por voluntades humanas subyacentes destinadas al fin de su interés común.      Claro que las comerciales tienen por finalidad un principio materialista de perseguir ganancias y actuar en el mundo mercantil, mientras otras asociaciones humanas se juntan con finalidades disímiles, como el deportivo en caso de clubes, el cultural en Universidades y bibliotecas, o el de acceso a la vivienda digna y propia en caso del Consorcio de PH. Tanto en las comerciales como en las civiles se presenta una características que reúne a sus miembros, la de contar con una "idea organizadora", es decir, un fin, un propósito que fusiona voluntades por afinidad, gusto, ideología, interés económico o emocional que los impulsa a unir esfuerzos como si fuera un imperceptible vínculo espiritual, de comunión en todos sus miembros. Esta cuestión no se da en el Consorcio, pues nadie se junta por afinidad con otros, por el gusto de desarrollar su vida social junto a ellos, ni compartir gustos del sector de la ciudad en que conviven, ni por gustos arquitectónicos, o de estamento social. A los Consorcios llega la gente porque puede adquirir esa unidad, porque le queda justa para el grupo familiar,  o cerca del trabajo. La realidad es que nadie pregunta ni se molesta en averiguar quienes integran esa asociación o que ideología tienen, o que fines persiguen, para definirlos a entrar o no entrar a esa comunidad;

 Por lo tanto, debemos reconocer que no se trata de una estructura orgánica destinada a cumplir el rol social de su "idea organizadora"; lo cual conlleva un real desinterés en conocer quienes componen el órgano de gobierno y el de administración. El administrador no se convierte en una figura fundamental para que decidan los miembros pertenecer. Mientras en las demás asociaciones humanas se trata de interrelacionarse socialmente con otros, es decir, de derechos personales, acá se trata del derecho real de poder sobre una cosa material e inmueble. En los otros la figura del administrador es importante al punto de darle derecho de receso al socio que se sienta desprotegido cuando aquél es removido, acá la figura del administrador es indistinta e impersonal, bastando que cuide el patrimonio real de dominio y condominio, sin importar sus condiciones y capacidades particulares. Mientras para las demás asociaciones es importante la figura del administrador para el fuero interno como para el externo, ya que el Estado debe ser anoticiado cuando varía o cambia su composición, dando noticia al estamento autorizante; acá los administradores son cambiados sin dar noticia a nadie e incluso, a pesar de haber sido incluidos en la categoría de Personas Jurídicas de Derecho Privado por el Código Civil y Comercial, lo cierto es que la Ley 22.315 de la Inspección General de Justicia no se hizo eco de eso, ordenando incorporarlos bajo su control, y por ende, no hay que inscribir el cambio de Administradores, a efectos de darle publicidad frente a terceros interesados. Mientras en las sociedades importa la figura de su administrador porque además de ser órgano ejecutivo, es quien la conduce y la dirige, pudiendo arriesgarse a afrontar decisiones que van mas allá de las propias de un mandatario; acá en los Consorcios, el administrador no alcanza siquiera el grado de mandatario general, sino específico para las tareas que le competen y son designadas específicamente en la Ley y el Reglamento, sin poder de disposición ni inversión; más aún, si el articulado se ha duplicado en esta materia en el nuevo Código, lo ha sido para restringirle viejas atribuciones que se tomaba por sí mismo, tales como la anuencia de Asamblea para despedir al personal, la del Consejo para disponer fondos, la de observar su rendición de cuentas hasta un año después de la aprobación tácita, la de quitarle la redacción del libro de actas entre otras. Mientras en las sociedades el administrador es responsable frente a la Institución y frente a cada uno de sus miembros; acá solo es responsable frente al Consorcio, porque el contrato de mandato lo liga solo a la persona jurídica sin ser mandatario de cada uno de los copropietarios, con la única salvedad que se ha contemplado judicialmente la posibilidad de remoción con justa causa por solo uno de los consortes, cuando en sí aparece ilegible esa construcción en la Naturaleza de la relación;

Esto conlleva a entender que la figura de órgano mencionada en el art. 2044 CCCN no puede contra la figura de mandatario, contemplada específicamente en el capítulo que a esta figura concierne en el artículo 2065 CCCN; el cual por otro lado no ha variado desde que se piense la estructura organicista está desde la redacción del Reglamento que contiene a la figura y sin embargo luego se relaciona uno y otro y luego otro mediante un contrato distinto, que es el de mandato tácito, comenzando con su nombramiento si su presencia y su consentimiento con el principio de ejecución recaudando y gastando en nombre y por cuenta del Consorcio;

Por lo tanto, el administrador de un Consorcio no pertenece al cuerpo orgánico destinado a vivir y perdurar sin mayores variaciones persiguiendo un destino para el cual fue invitado a conducirlo, sino que se trata de un mandatario que hace su oferta pública a éste o a aquél Consorcio, sin interés por su historia, residentes, vivencias, antecedentes o contingencias; como tampoco le importa a cada nuevo copropietario integrante que llega;

Siendo un contrato de mandato [art. 1319 CCyCN] y de consumo [art. 1093 CCyCN y art. 1° LDC] se abre automáticamente la puerta de la relación de consumo [art. 1092 CCyCN y art. 2 LDC] que liga al prestador con cada destinatario final de su actividad, haya o no suscripto el convenio que los une, tanto personalmente como extendido a todos los expuestos, miembros del grupo familiar, convivientes y grupo social de vecinos [art. 2 LDC];

El derecho de informarse repercute en el derecho personalísimo de cuidarse, cuidar a su familia, su tranquilidad permanente cuando está fuera de casa y su descanso pacífico cuando se siente protegido estando adentro, tiene su origen en el cuidado que se deja en manos del Administrador; y si éste no lo deja libremente expuesto, si al requerírselo lo niega, se hace el distraído, o le da vueltas al asunto, en verdad lo que hace es traicionar a la ley;

Aparece una relación directa entre cada condómino y el administrador en la extensión de las liquidaciones de expensas con la información que obligatoriamente le exige la ley que regula su actividad Disp. 213-DGDyPC-2015 "Mis Expensas.com"; no obstante revisten carácter solo informativo y pueden contener errores, se busca mantener informado al consorcista como premisa indefectible en la gestión; al igual que aparece en el pedido de parte interesada para conocer el estado de deuda de la unidad y de créditos consorciales [art. 2067 incs. k), l) CCCN; art. 9 inc. p) Ley n° 941] no solo a pedido de un Escribano interviniente en una transferencia, sino a pedido de cualquier consorcista; notificación a "cada" propietario y no a su mandante genéricamente, sobre reclamos judiciales o administrativos que también hace a esta particular relación atípica frente a cualquier otro órgano o representante legal o mandatario de una persona jurídica;

Prevenciones que aparecen por el severo halo de sospecha sobre la figura y las acciones u omisiones del administrador que pudieren resultar perjudiciales al condominio en general, de modo que sirven para limitarle sus facultades normales y habituales de cualquier administrador que fuera nombrado basados en la personalidad, la idoneidad y la capacidad;

Esto suma a la relación de mandato entre un profesional y un lego que lo precisa para que lo guíe en lo que no sabe hacer, o en lo que tiene ribetes dificultosos y técnicamente puntillosos, como el cálculo de aportes y contribuciones para cargas sociales, la liquidación de salarios, de vacaciones, de otras licencias, la confección de liquidaciones de expensas, la ejecución de expensas, la celebración de contratos con proveedores y otros prestadores, sobre todo el conocimiento de la normativa obligatoria de orden gubernamental administrativo que recae sobre los consorcios; todo lo cual hace con un carácter profesional, por su capacitación para matricularse y su renovación anual y sin quedar afuera de las relaciones de consumo por no ser liberal [arts. 1 y 2 LDC];

El art. 9° inc. k) Ley 941 GCBA establece una particularidad que avala la idea del profesional que debe llevar un contabilidad económica de su actividad, fijando que debe entregar los libros y documentos relativos a su administración y al consorcio; quiere decir que el libro de administración es un registro que sirve a su actuación, su salvoconducto ante posteriores reclamos y le rendición de cuentas aprobada en el de Actas y volcada al libro de administración diario también;

En consecuencia, las previsiones a tener presente a la hora de confrontar la rendición anual con la realidad se pueden agrupar en este sentido

-Informe falencias en el cumplimiento de Libros obligatorios y perjuicios que ocasionen o pudieren ocasionar: Libro de Actas, de Administración, de Órdenes al Personal; de Ingresos, Sueldos y Jornales; de Inspección de Ascensores; de Datos; de Propietarios; de Registro de Firmas;

-Existencia y vigencia del seguro integral de edificio; de seguro especial ascensores; de riesgos consorciales frente a terceros;

-Registración del personal empleado; seguro de vida obligatorio; seguro de vida colectivo; medicina laboral obligatoria; certificados de cursos de seguridad e higiene de los empleados; libreta de Trabajo; planilla horaria del personal; aseguradora de riesgos del Trabajo y revisión médica preocupacional y ocupacional anual; cuenta sueldo bancaria del personal; planilla remuneraciones del personal a la asociación sindical; recibos de ropa de trabajo y elementos de seguridad;

-Presentación oportuna y pago de cargas sociales, sindicato y federación de trabajadores, determinando mes por mes las imposiciones correspondientes con fecha de pago y entidad bancaria;

-Cumplimiento de desinfección, desinsectación y desratización; control periódico de balcones y fachada; certificado de edificio seguro; distribución de matafuegos en sectores comunes; tarjetas y obleas control trimestral de presión y anual de recarga; luces de emergencia; obleas de rótulos de seguridad, tarjetas de control de seguridad, y tarjetas de control de conservación de ascensores y montacargas; certificados reempadronamiento anual del conservador de ascensores; antenas, torres, mástiles y estructuras metálicas fijas de azotea; certificado semestral limpieza y desinfección de tanques de agua; análisis bacteriológico físico químico anual; planilla revisión calderas y termotanques; contratos provisión del servicio de vigilancia privada; notas o circulares que adviertan la prohibición de tendido de ropa en balcones; provisión de comodidades al personal; notificaciones de licencias y aumentos salariales del personal;

-Cumplimiento correcto de contratos con proveedores y abonos mensuales de servicios; seguros o adhesiones a A.R.T. para las personas que realizan trabajos en el edificio; recibos de cobranzas de expensas; pago de moratorias (si los hubiere); actuaciones judiciales y extrajudiciales (tanto actor como demandados); convenios particulares de pago de expensas; y documentación respaldatoria que ampare la información pasada en las liquidación mensuales de expensas (pólizas, facturas, recibos, certificados, contratos, etcétera);

-Matrícula vigente de inscripción en el Registro Público de Administradores del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; copia de presentación de declaración jurada anual;

-Fotografías de partes comunes del edificio en deterioro o en posible infracción a las normas reglamentarias locales del Código de Edificación y/o Código de Planeamiento Urbano;

Siendo los puntos obligatorios para el administrador, su falencia genera el riesgo de multas por inspecciones, incumplimientos laborales y/o contractuales sobre patrimonio común-

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