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El esquema nos muestra la posición del copropietario cuando decide accionar contra la Sociedad (Consorcio) porque se ve impedido, o dificultado, del uso habitual, decoroso o suficiente de la unidad exclusiva, afectada por evidencias que surgen en su interior; pudiendo reclamar el restablecimiento al estado anterior de estructuras y materiales, como también la reposición de revestimientos privativos que hubieren sido deteriorados por el evento;

Para dos (2) unidades como para cualquier otra cantidad, la solución y los procedimientos son los mismos; siendo la regla compartir gastos, y la excepción que los deba pagar solo un copropietario [art. 2048 CCCN]

Para el reclamo se recomiendan cuatro pasos en este orden

a) diálogo con el representante de todos (administrador) sea verbal, escrito por correo electrónico, mensajes de texto telefónico, notas recibidas personalmente o por dependientes de la administración, comunicación telefónica; o con el grupo de confluencia de intereses plurilaterales (consejo de propietarios) por iguales mecanismos, o dejando asentada la decisión en libro de reunión del Consejo, que siempre se sugiere llevar; o bien con el conjunto de los vecinos en un acto asambleario, habiendo peticionado su citación, tanto al Administrador como al Consejo [arts. 2058 inc. b) y 2064 CCCN] si bien es preciso contar con el apoyo de algunos vecinos si uno solo no alcanza a representar el 5% del valor del Edificio que pide la Ley para el fomento del encuentro asambleario y el tratamiento de su punto en el Orden del día "reparaciones en la unidad ...";

b) agotada la etapa anterior, la intimación al Consorcio en la figura de su administrador, por medio fehaciente (nota personal con recibo de recepción, carta documentada, correo electrónico si es contestado) pidiendo la reparación y la devolución de gastos incurridos, con un plazo determinado [art. 1088 inc. c) CCCN] bajo apercibimiento de accionar hasta instancia judicial y ofreciendo los días y horarios para franquear el acceso de los contratistas para verificación y reparación; en el caso de envío de carta documentada u otro correo postal lo correcto es hacerlo al domicilio físico del Consorcio [art. 2044 CCCN] y no al de la Administración, ya que en aquél habrán de efectuarse todas las posteriores para tener rigor legal;

c) ante rechazo, oposición a recepción, silencio o dilación sobre la intimación, se tiene por manifestación negativa de la voluntad [art. 263 CCCN] y se acude a Mediación Prejudicial Obligatoria, reclamando reparación, gastos incurridos y honorarios de abogados y mediador interviniente;

d) a falta de acuerdo se acude a instancia judicial reclamando la reparación, los gastos prejudiciales y las costas judiciales;

En caso de considerarlo urgencia, que afecta gravemente el uso de la unidad, debe advertir al Administrador y al Consejo (si existe) por medio fehaciente, que va a realizar las reparaciones mínimas necesarias, acompañando presupuesto o referencia de su costo, y constatado la existencia del daño y que el origen no es por culpa propia (informe técnico, fotos certificadas, prueba anticipada judicial) de tal forma que luego se pueda reembolsar [art. 2054 CCCN]

Los pasos para resolverlo deben ser consecutivos, dados solo una vez agotada la etapa anterior, compuestos por; a) Diálogo con el representante de todos (Administración) o con el grupo de confluencia (Consejo) o con todos (Asamblea) donde solo se reclama la reparación; b) Intimación al Consorcio, en la figura de su Administrador, fijando un plazo para el cumplimiento, y los días y horas para facilitar el acceso, además de apercibimiento legal en caso de negativa o dilación; c) Mediación requiriendo al Consorcio para que su Administrador se presente ante un funcionario autorizado por el Ministerio de Justicia, reclamando reparación, devolución de gastos y asunción de honorarios de Mediador y Abogados de las dos partes; d) Juicio contra el Consorcio ante el Fuero Civil, reclamando reparación, devolución de gastos prejudiciales y asunción de costas judiciales;

Como sabe toda persona que posee unidad en Propiedad Horizontal, la regla es compartir el uso y los gastos, y la excepción es su libre voluntad para hacer lo que quiera; porque se trata de un dominio compartido (condominio) y además está sometido a Normativa Estatal [Ley, Decreto, Ordenanza, Resolución, Disposición] y Normativa Contractual [Reglamento y Actas];

Normativa Estatal y Contractual que le da propiedad de las instalaciones fijas (cañería, estructura, suelo, materiales) y móviles (bombas, máquinas, elevadores, fluidos de gas, electricidad y agua) del Edificio o edificación de una sola planta, los que por desgaste natural o vicios en su funcionamiento pueden generar daños;

Daños que afectan a partes de uso general (palieres, escaleras, ascensores, hall, terraza) o a partes de uso exclusivo (ámbito interno de cada unidad);

Uso exclusivo que genera detrimento estético (humedades, grietas, descascaramientos) o inhabitabilidad (filtraciones, polución, disfuncionalidad) normalmente debidos a exceso de agua desviada de su cauce previsto en la carga [bacha de cocina, bañera, inodoro, bidet, lavamano] o en desagote [descarga de esos sanitarios, o pluvial de lluvia]; o falta de agua, de energía, de gas [provisión consorcial]; o grietas o desmoronamiento de materiales por ruina en calidad, durabilidad, resistencia, asentamiento;

Habitabilidad o estética que puede reclamarse al Consorcio a restituir a condición anterior, quedando todos obligados por expensas (incluso el damnificado en su porcentual de Reglamento) [arts. 1758, 1723 CCCN] salvo que la responsabilidad primaria Consorcial sea desplazada por una causa que lo desobliga;

Desobliga al Consorcio la Responsabilidad del dueño de la unidad por vicio o desgaste de sus cosas o partes privativas (puerta, ventana, calefón, cocina, extractor, sanitarios, bañera, ducha, cerámicos, alfombra, empapelado, revestimiento, tabique no portante) [arts. 2043, 2046 inc. b), 2048 primer párrafo CCCN] sin otra causa externa, porque no lo desobliga cuando, por ejemplo, la puerta es deteriorada por inundación del pasillo; ni en casos dubitativos, como ser el marco de la puerta, la carpintería metálica de la ventana, la pintura interna de paredes, o el punto exacto donde el caño de conexión al sanitario (bañera, bacha, inodoro, bidet, lavamano) o al artefacto (calefón, calefactor, cocina o termotanque) deja de ser consorcial para hacerse privativo; situaciones en las que responde el Consorcio por Principio rector de Condominio en la propiedad;

Lo desobliga la Responsabilidad del habitante si el daño se origina en modificaciones que hizo sin autorización consorcial [arts. 2051, 2052 CCCN] por ejemplo cuando hizo un cerramiento y de su construcción devienen filtraciones hacia adentro de su unidad;

Desobliga al Consorcio la Responsabilidad del habitante si se adelantó a reparar partes comunes, sin haber reclamado previamente al administrador y al consejo de propietarios, resultando injustificado por falta de urgencia, o por monto excesivo, y es causa del daño [art. 2054 CCCN] por ejemplo si cambio cañerías por su impulso, con proveedor propio, cuyo gasto no se somete luego a decisión asamblearia, o la asamblea se lo deniega porque bien podría haber esperado al proveedor consorcial, y luego esa cañería genera pérdida inundando su piso;

Desobliga al Consorcio cuando el dueño asume el gasto de la reparación por medio fehaciente, por ejemplo ante una Asamblea, asentado y suscripto en Acta, por carta documento, o nota personal [arts. 1720 y 2045 CCCN a contraria interpretación del poder de constituir derechos, la facultad análoga de constituir obligaciones personales sobre su unidad funcional];

Desobliga al Consorcio la producción del daño por negligencia, impericia, imprudencia o inobservancia del cuidado de los bienes por parte de los habitantes o visitantes de la unidad [arts. 1721, 1724, 1729 CCCN] por ejemplo, si queriendo colgar un cuadro, pincha un caño de agua;

Desobliga al Consorcio en su totalidad, imponiendo solo la del grupo que habita un sector o ala del Edificio la Responsabilidad colectiva por daño originado en caída o arrojo de un objeto contundente [art. 1760 CCCN] por ejemplo, un cigarro encendido que genera incendio, o el agua de condensación de un acondicionador de aire cae a un patio inferior generando humedades;

Desobliga al Consorcio cuando un vecino, o el encargado, o un contratista por quien debería responder [art. 915, inc. a) CCCN] genera el daño durante una emergencia, o intentando evitar otro daño mayor, o en legítima defensa de su integridad física [art. 1717 CCCN] por ejemplo si ante un siniestro daña partes internas de una unidad, socorriendo a sus moradores, o con el extintor la puerta del palier, o escapando de un asalto dentro del edificio golpea puertas o fuerza cerraduras ajenas;

Desobliga al Consorcio el daño proveniente de inmisiones externas [art. 1973 CCCN] por ejemplo cuando las radiaciones no ionizantes provenientes de una antena celular de un edificio barrial provocan alteraciones físicas en habitantes de consorcios vecinos;

Desobliga al Consorcio el hecho imposible de evitar o posible de prever [art. 1730 CCCN] por ejemplo exposición continuada al Sol de mobiliarios; Vientos extremos desprendiendo los revestimientos cerámicos o venecitas de balcones; lo dañado por impacto de un rayo, o grietas por terremoto, o frente o vidriera dañados por caída de árbol; al ser situaciones desafortunadas, que provienen de la Naturaleza; o dañada por un atentado, guerra, piquete, manifestación o cualquier otra conducta humana cuando no hay identidad de culpables [art. 1731 CCCN] o expropiación de una unidad por parte de Autoridad en interés púbico por cuestión de seguridad nacional, o demolida para hacer autopista, o destruida para favorecer un espacio verde (casos que responde el Estado); pero sí responde el Consorcio y luego ejerce reembolso cuando se puede identificar al autor material del daño, como ser caída de una aeronave o accidente automovilístico;

Desobliga al Consorcio la imposibilidad de reparar fundada en buena fe, sin abuso de derecho [art. 1732 CCCN] por ejemplo cuando queriendo reparar de buena fe, se lo impide la férrea resistencia del habitante que no franquea el acceso, frustrada incluso la medida procesal prevista para estos casos [oposición a reparaciones urgentes art. 623ter CPCCN] o cuando se lo impide temporalmente la necesidad de otras reparaciones graves y urgentes en curso; pero no la falta de recaudación, ni la existencia de muchos morosos; siempre que esa buena fe y ausencia de abuso del Consorcio sean leales sin estar en mora por carta documento o Mediación reclamando la reparación [arts. 1730, 1733, inc. c) CCCN];

En cambio, no desobliga al Consorcio a hacer la reparación, pero lo faculta a descargar el gasto contra el infractor cuando fue causado por otro consorcista (inquilino, visitante u ocupante) que actuaron con culpa o dolo en su producción [arts. 915 inc. a), 2040 in fine, 2047, 2069 CCCN] por ejemplo cuando un vecino dejó una canilla abierta y generó inundación en otras;

No desobliga al Consorcio, pero da posibilidad de descargar su gasto al dependiente, o al contratista que provocaron el daño por culpa (negligencia, imprudencia, impericia, inobservancia del arte de su oficio) o dolo (intención, grave indiferencia) [arts. 915 inc. a), 732 y 1753 CCCN] por ejemplo cuando el encargado, o un plomero, electricista, gasista, sanitarista enviado por el Consorcio intentando reparar algo cometieran el desliz de generar nuevos daños;

No desobliga al Consorcio pero lo faculta a descargar el gasto contra quien le proveyó elementos (aun habilitados) por falla de mecanismos (calderas, tanques, matafuegos) o por falla de instalación o construcción (Constructora) o por apoyo, socavamientos o estructuras de linderos [arts. 915 inc. a), 1757, 1758 CCCN];

No desobliga al Consorcio pero le permite reclamar el gasto de reparación al profesional liberal que dio el visto bueno para una funcionalidad (ingeniero en caldera, químico que analiza potabilidad del agua, matriculado que habilita suministros de electricidad o gas) dependiendo del compromiso asumido por obligación de resultado o no [arts. 915 inc. a) 1723, 1724, 1768 CCCN]; agravada por el deber de obrar con prudencia y diligencia dado su mayor conocimiento de las cosas que le exige prever las consecuencias [art. 1725 CCCN] por ejemplo cuando un ingeniero eléctrico modificara elementos de seguridad en el tablero general y generara cortocircuito deteriorando artefactos de alguna unidad; o cuando un técnico químico autoriza el examen bactereológico y una familia se intoxica, incluyendo acá supuestos de daño a la integridad física que se asemejan a la reparación a la hora del reclamo integral;

No desobliga al Consorcio pero le da posibilidad de descargar contra otro copropietario si la fuente del deterioro deviene de una parte privativa de esa unidad [arts. 915, inc. a), 2040 in fine y 2046 inc. b) CCCN] por ejemplo si el desgaste de la pastina en las juntas de los azulejos de un baño generan humedad en el piso de abajo;

No desobliga al Consorcio la reparación urgente hecha por un consorcista si las pidió al Administrador y al Consejo y no la ordenaron, y además la hizo con costos aceptables y fue útil por su resultado [arts. 1991, 2054 CCCN] debiendo compensarlo con la contribución del resto;

Ahora bien ¿qué sucede cuando la reparación no es gravemente urgente y el consorcista da aviso de su necesidad al Administrador, al Consejo, al Encargado, a la Asamblea, a los Vecinos sin obtener respuesta positiva ni solución?

En este caso, debemos averiguar primero a) sobre la existencia actual, es decir, que no lo haya reparado, o si lo hizo, que haya guardado una prueba del daño (fotos certificadas, filmación, informe técnico); y b) sobre su ausencia de culpa en la producción;

Comprobada la existencia y confiando en la palabra de inculpabilidad propia, le informamos que no le incumbe saber la fuente u origen del desperfecto; es decir, si fue culpa de otro vecino, si devino del tanque, de la colectora, de una cañería o de otra; basta que se manifieste repercutiendo dentro de la unidad en forma que genera afectación estética o habitacional;

Esto porque la relación jurídica de condominio entre copropietarios, pasa antes por el filtro de la Personería Jurídica del Consorcio [arts. 1772, 2037, 2039, 2044 CCCN] de manera que se reclama solo al Consorcio, quien luego de resarcir, puede subrogarse legalmente (por repetición o reembolso) contra el verdadero causante del daño, en la forma referida anteriormente; casos en que recae en el Consorcio la carga de probarlo [arts. 1723 y 1724 CCCN] por ejemplo si un dueño le reclama al Consorcio la reparación de su unidad y éste alega que es culpa del Edificio lindero, debe responder ante el copropietario primero y luego reclamar al otro Consorcio, si es en Juicio citándolo como tercero obligado [arts. 94 y 96 CPCCN] forzando su participación en la prueba;

También hacemos saber al copropietario que la Responsabilidad del Consorcio no le exige estar al día con el pago de expensas, ya que se trata de obligación de objeto diverso (una de hacer y la otra de dar dinero) sin cruzarse, corriendo paralelas en una misma relación, pero por vías diferentes [arts. 1031 y 1032 CCCN];

En consecuencia le hacemos saber que la solución de todo conflicto (y éste ya lo es) transita por cuatro etapas progresivas e irreversibles a) Dialogo; b) Intimaciones; c) Mediación; d) Juicio;

No obstante, a fin de proveer un recorte de realidad, propio y exclusivo de esta temática, similar a tantos millares, haremos una breve reseña del intríngulis que lo hace especial y diferente;

En su cruzada épica por hacer sentir su voz y ser oído, el consorcista debe superar cuatro estadios de marcada asimetría con que lo espera la vida consorcial; si bien unos cierran otros e impiden volver atrás <a fe de traicionar la seriedad pretendida> también aumentan costos, desgastan ánimos y alargan tiempos;

El primero es el Diálogo, expuesto al ámbito interno Consorcial, debatiendo premura y urgencia para la atención de su reclamo ante la Administración vía telefónica, por nota, correo electrónico, mensaje de texto, red social, o personalmente; optando la Administración por diferirlo a consulta con Miembros del Consejo <o a referentes comunales> entre idas y vueltas, peroratas de promesas, invocación de pormenores, prioridades y falta de recursos; o bien <con mucha suerte> convocando la Administración a Asamblea, en cuyo seno experimentará la masiva hostilidad de la comunidad vecinal, quienes dicen venir relegando sus propios reclamos ante prioridades generales; situaciones ambas que lo dilatan y extinguen por cansancio al no encontrar la contención debida; salvo que decida, con empeño y coraje, continuar al paso siguiente;

El segundo, lo obliga a asesorarse legalmente acudiendo a un profesional del Derecho y en pos de exigir lo que es suyo, adoptar la incómoda situación de notificar el reclamo verbal, ahora por medio fehaciente de Carta Documento; hecho que lo pone ante un enfrentamiento del cual no puede escapar, traducido a la condena social, el retiro de saludo de unos vecinos, la indiferencia de otros, la agresividad de unos cuantos; aguardando el rechazo concreto, el silencio, la omisión o la nueva dilación en el intercambio epistolar de la Administración; para sumar, a la idea alineada de continuar en la misma sintonía, nuevos gastos y esfuerzos para pasar a la etapa siguiente;

El tercero implica sentarse frente a frente <a veces nuevamente> con la Administración, ahora con la intervención de un Mediador <Mediación Prejudicial Obligatoria> donde sufrirá un nuevo cachetazo <metafórico> a sus ansias de acabar el tema definitivamente; porque ahí potencia la Administración su tesitura negativa optando <mas que frecuentemente> por el cambio de Mediador, reajustando nuevos gastos y postergando fechas; para luego argumentar <por fin en audiencia> que no se halla investido de facultades del Mandante (Consorcio) para resolver por sí, y por lo tanto, debe convocar a nueva Asamblea para exponer el reclamo; para ello precisará como  mínimo <dirá> al menos un mes de postergación; mientras que los daños permanecen o aumentan en la unidad funcional; para llegar a la segunda audiencia a ratificar que ?no le harán el trabajo, que no tienen recursos, que si hacen la obra no le pagan los gastos incurridos, que si lo hacen en dos o tres veces, que si lo hacen sus proveedores debe asumir la responsabilidad, que no le darán el dinero sino compensarán futuras expensas, que no contaron con suficientes presupuestos, que el requirente no aportó los suyos?? en fin, mas dilación que lo cubre bajo un manto de incertidumbre e indecisión frente a dar el paso final, porque le hablan de juicios que demoran tres o cuatro años, que tendrá que pagar antes al abogado por la demanda, que tendrá que pagar tasa judicial y bonos de colegios profesionales, y quien sabe cuántas cosas más, que lo ponen a sus expectativas de solución extrajudicial <ya heridas de muerte> ante la encrucijada de olvidarse y aguantar, o avanzar, en búsqueda de Justicia, ante un Juez;

El ciudadano normal llega a un Estrado Judicial buscando la Contención y la Comprensión de la máxima Autoridad en Justicia a la que puede acudir, por eso, en pos de Conmover los pilares estructurales en los que asentará su Fallo, no puede quedar afuera del conocimiento del Magistrado la benevolencia en el interés general, pues el detrimento causado por la falta de practicidad de la Administración, no solo afecta a ese propietario personalmente, sino al resto de sus vecinos, quienes deberán afrontar por expensas, mayores costos por la expansión del daño, y además gastos que se hubieran podido evitar, de haber advertido el Administrador, en su tarea de componedor natural y auténtico del Sistema, la premura y necesidad como debía;

Peor aún cuando la defensa del Administrador (en representación Consorcial) plantea Alternancia con argumentos contrarios, al solo fin de dilatar el proceso, debiendo sufrir refutación por el Principio Jurídico de No Contradicción, al revelarse que pudo haber tratado en reuniones consorciales, con tiempo suficiente, la problemática que lo llevó a instancia Judicial; o que debió tomar antes cartas en el asunto, en lugar de apostar a dejar la solución a una suerte entre coraje del damnificado por acudir a la Justicia, o su desazón y abandono por cansancio; mostrando así un notorio desdén al régimen Horizontal, convirtiendo al Derecho Real en un simple catálogo de probabilidades y un proyecto de ilusiones;

Si bien por Principio Procesal de Irretroactividad de la Ley Aplicable no se debe escapar el debate sobre el cambio de la Ley de Fondo atinente a la materia, al sufrir la originaria Ley nº 13.512 de Propiedad Horizontal su derogación íntegra por Ley nº 26.994 (sanción del Código Civil y Comercial de la Nación) a partir del 1º/08/2015, en lo fundamental no trasciende a esto porque la anterior también imponía igual responsabilidad [art. 8º Ley nº 13.512];

Cabe sí asentar que la actual Naturaleza Jurídica del Consorcio de Propietarios [art. 148 inc. h) CCCN] sumado a la categoría de Derecho Real de la Propiedad Horizontal [art. 1887 CCCN] y a la inamovilidad de la estructura, contenido y elementos de estos Institutos creados y regulados solo por Legislación [art. 1884 CCCN] relegando la autonomía de la voluntad de los particulares [art. 962 CCCN] hace que ninguna cláusula del Reglamento pueda imponerse a la interpretación de los artículos del Código Civil y Comercial de la Nación ni a Leyes supletorias o complementarias especiales de la materia, sean de orden Nacional o Local [art. 150 incs. a) y b) CCCN];

Si bien hemos dicho que las etapas son irreversibles, lo prudente es que acaben cuanto antes, para evitar incertidumbres, esperas, angustias, desazón, mala convivencia por estar en conflicto con el resto de los vecinos, por lo que es prudente muchas veces, volver a la etapa de Mediación, aún después de haber iniciado la demanda Judicial, pues un Acuerdo en esta etapa vale como una Sentencia Judicial, sin más demoras;

Por manifestarse el daño en la unidad a través de cosas y/o partes comunes, es decir, de propiedad de todos, porque llega por el techo, la losa, los desagües, las cañerías, las paredes, entre otros, la premisa será la Responsabilidad Consorcial, sin necesidad de alegar ni demostrar el origen, debiendo el Consorcio ocuparse de demostrar alguna excusación posible;

Si no lo hiciera, queda confirmada la Responsabilidad Consorcial y solo queda analizar la entidad y el alcance del daño, hasta las consecuencias inmediatas (que acostumbran suceder) y las mediatas previsibles (conexión con acontecimientos distintos) en razón de la previsibilidad contractual (Reglamento de Propiedad) [art. 1728 CCCN];

Es consecuencia inmediata el perjuicio material actual, cierto y subsistente que se prueba con una pericia de ingeniero o arquitecto oficial, designado por el Juez en la causa, haciendo referencia también a la extensión inminente a daños futuros [art. 1739 CCCN] por ejemplo afectación de cableados por humedades, o deterioros de mobiliarios;

Consecuencia mediata previsible es la imposibilidad de habitar la unidad, o de hacerlo aceptando las condiciones de insalubridad, falta de higiene, incomodidad, ausencia de decoro y el mínimo indispensable de confort del que gozan los demás, lo cual puede derivar en traslado de toda la familia a una vivienda sustituta hasta la reparación integral, incluso asentados en Hotel en permanencia temporal; como también la inversión de dinero propio para paliar provisoriamente condiciones básicas de salubridad y dignidad para mantenerse allí [art. 2054 CCCN] todo con cargo de oportuna devolución;

Es también consecuencia mediata el estado de ánimo y el reflejo mental que genera constante angustia, impotencia, ira, e incertidumbre frente a las expectativas de una solución rápida; reconociendo, entre los procederes innatos de la conducta humana, el fastidio desperdigado en la vida de relación social, afectando primero <como suele pasar> al prójimo mas próximo, es decir a los familiares, y luego con incidencia laboral un incorrecto trato a jefes, compañeros y/o clientes [art. 1741 CCCN] según actividades de cada afectado;

Lo que originariamente era una reparación, ya en esta instancia Judicial se transforma en una indemnización del daño resarcible consistente en a) la pérdida del valor venal de la unidad, es decir, la diferencia que existe entre vender algo impoluto a algo con cicatrices de haber estado dañado; b) los gastos particulares en pos de recuperar la habitabilidad del hogar si fueron hechos mientras se esperaba la reparación total, es decir, los parches que se fueron poniendo, y los gastos por traslados, o habitar en otro lugar temporalmente; y c) el dolor de la angustia provocada injustamente por dilación de las soluciones y el aletargamiento de parte de la Administración o de la Asamblea de vecinos que no dieron rápida y efectiva solución, generando afectaciones al estado de ánimo y a la vida de relación social de los habitantes de la unidad, durante el lapso de tiempo que transcurrió [arts. 1738, 1740 CCCN];

En tanto la reparación del daño comprobado debe ser plena, se requiere al Consorcio la restitución de la unidad al perfecto estado de conservación que tenía antes de producirse el mismo, cumpliendo la Obligación de Hacer mediante proveedores idóneos de su exclusiva responsabilidad en cuanto a garantía de materiales, mano de obra y ejecución de tareas; en su defecto, la Obligación de Dar las sumas de dinero indicadas estimativamente en la Pericia de Oficio a la que se adecue el presupuesto particular del damnificado a fin de llevar adelante las tareas con sus propios proveedores; sumado a los gastos extrajudiciales, prejudiciales y judiciales;

Eso, mas el resarcimiento económico que cubra el plano emocional (daño moral) a fijar por un Juez, teniendo en cuenta el padecer de no poder habitar el propio hogar durante el lapso de tiempo desde que el Consorcio fue constituido en mora por una carta documentada o Mediación, hasta el momento de la reparación definitiva [art. 1740 CCCN];

Por eso cuando nos acercamos a los Tribunales de Justicia a pedir la recomposición de los derechos lesionados se incluyen estos rubros i) Obligación de Hacer reparaciones: a) externas a la unidad, que extingan definitivamente el origen del daño; b) internas a la unidad, en partes de todos y en partes privativas que se afectaron, de manera que se devuelva al correcto estado de conservación que debe tener; ambas con garantía mínima que avale la idoneidad de los trabajos; y ii) Obligación de Dar sumas de dinero: a) invertidas para recuperar su habitabilidad; b) por pérdida del valor venal; c) por afectación a la salud emocional, al no contar con la vivienda en condiciones dignas de habitabilidad <seguridad, decoro y comodidad> por la sola voluntad antijurídica del Consorcio, durante un lapso prolongado de tiempo, desde que fue intimado hasta que sea repuesto en su totalidad (daño moral); d) por gastos extrajudiciales (carta documento, asesoramiento legal, habitabilidad provisoria en otro lugar) prejudiciales (honorarios y gastos de mediación) y por costas judiciales (tasa judicial, bono colegio de abogados, adelantos peritos, timbrados, sellados, trámites, honorarios) con interés desde cada erogación hasta su recupero; con exclusión de todo el punto ii) en el porcentual de expensas de la unidad cuando el consorcio los recaude para el pago, al igual que los de su defensa;

El incumplimiento de la Sentencia a la obligación de Hacer se soluciona a) siendo hechas por alguien contratado por el damnificado, lo que exige un nuevo gasto para su bolsillo; o b) imponiendo el Juez una multa procesal (astreinte) recayendo mensualmente en el bolsillo de todos los vecinos, menos el damnificado, hasta que se hagan las reparaciones;

El incumplimiento de la Sentencia a la obligación de Dar Dinero el Consorcio, se soluciona a) embargando la recaudación mensual de expensas por un interventor judicial hasta un porcentual determinado por el Juez, normalmente entre el 10% al 20%; b) embargando para remate judicial un bien común excedente, como ser la cabina de uno de los dos ascensores, o la bomba auxiliar de agua, o cuadros sillones, decoraciones del hall, o sustitutivamente cualquier unidad funcional de otro vecino que mas se acerque en su venta judicial al monto de condena (responsabilidad solidaria, ilimitada e inexcutible del condominio);

En toda instancia de solución habrá que probar la legitimación de quien reclama con su título de propiedad, y con certificado de dominio actualizado, en caso de dudas o negativas;

La existencia, actualidad y magnitud de los deterioros, y su origen son probados por la Pericia Oficial del auxiliar del Juzgado nombrado al efecto; esto en última instancia, o por un Informe Técnico de Arquitecto o de Ingeniero particular si ya se hicieron las reparaciones particularmente y se reclama solo la devolución del dinero; haciendo saber la inconveniencia de exposiciones fotográficas certificadas por Escribano como única prueba, porque no demuestran la causa, sino solo la entidad del daño, resultando necesario alegar que no hubo culpa en su producción, lo que solo asevera un profesional de la materia;

La puesta en mora del Consorcio, es decir, el aviso legal, se prueba con una carta documentada dirigida a la Persona Jurídica y con domicilio del lugar físico [art. 2044 CCCN] como puede ser aceptable también el domicilio del Administrador, sobre todo cuando no hay encargados que reciban la correspondencia, mientras su veracidad la da el carácter de fedatario del Correo utilizado; como también puede ser asentado en Acta de Asamblea o por nota recibida por el Administrador, aunque a este instrumento le faltará fecha cierta irrefutable;

La Pericia oficial o el Informe particular dirán lo que se debe hacer para concluir definitiva y correctamente con la fuente y las consecuencias del daño, y a eso se extenderá el reclamo en lo que a tecnicidad corresponde;

Como dijimos, siendo la expectativa de los justiciables encontrar consuelo en la admisión de la demanda, depositan en el Juzgado su confianza, esperanzados en un Fallo coherente, lo cual cobra suma importancia para casos análogos, porque solo en ámbito de la Ciudad de Buenos Aires existen 75.000 Consorcios, 1.400.00 de unidades y aproximadamente 2.500.000 de ciudadanos que se rigen por este Sistema Horizontal que implica obligación del Consorcio, como Persona Jurídica, de brindar al consorcista la unidad funcional en condiciones dignas de habitabilidad, comodidad y decoro encuadrando en gastos de manutención o conservación de cosas y/o partes comunes, o de reparación de estos, a pagar por todos mediante expensas [art. 2048 CCCN]

Hasta acá hablamos de afectación material, moral, emocional o física por uso exclusivo de la propia unidad, ahora bien, en cuanto al pedido de reparaciones en partes comunes, por ejemplo descascaramiento de pasillos, baldosas rotas en el hall de entrada, peldaños rotos en escaleras, luminarias faltantes en palieres, ascensores que no funcionan correctamente ¿tiene cada consorcista la posibilidad de reclamarlo al Consorcio mediante las etapas detalladas?

Entendemos que carece de esa posibilidad en tanto se trata de uso genérico sin ser exclusivo, como es dentro de su propia unidad, por lo tanto rigen acá las relaciones de condominio más que las de Propiedad Horizontal, es decir, si uno adelanta el arreglo de partes comunes de uso común, como las dichas, tendrá vía de reembolso de sus condóminos por dicho Instituto [arts. 1990, 1991, 1992 CCCN]; claro está que siempre cabe el reconocimiento de los otros en Asamblea y su correspondiente asentamiento en Acta-