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El esquema nos muestra la posición de la Asociación, en el eje de las acciones que le reserva la Constitución Nacional, para actuar junto a los organismos de Control, en el ejercicio activo de los derechos de los consumidores, o en la protección de su defensa;

La Representación, partiendo de la Ley Fundamental, decanta hacia las facultades de la Ley Nacional de Orden Público de Defensa del Consumidor dándole autonomía propia para iniciar actuaciones administrativas o acciones judiciales;

La Representación puede ser acompañando a cualquier Consorcista que vea afectados un derecho propio, autorizándonos a estar a su lado en el ejercicio de sus acciones o defensa;

O puede ser que por un mismo factor similar (homogéneo) sea afectado todo el grupo de Consorcistas de un mismo Edificio, por ejemplo por la mala praxis del Administrador siendo todos destinatarios finales de la actividad de este prestador;

O puede ser en ejercicio de derechos igualitarios de diversos Consorcios (personas jurídicas) cuando toman una incidencia colectiva que les afectan a un grupo de Edificios, frente a su prestador de servicios o proveedor de productos elaborados, como por ejemplo de las Empresas Licenciatarias que conceden suministro de servicios públicos (Metrogas, AySA, Edenor/sur)

Sabiendo que ese conjunto de Consorcistas, como grupo social alcanzado por un hecho homogéneo del Administrador, o una omisión (por ejemplo, la falencia de control de la potabilidad del agua de tanque) que les irradia en incidencia indivisible a todos (ya que pueden consumirla hoy no, mañana sí) o a su grupo familiar o a sus visitas (expuestos) son un conjunto de individualidades diferentes a la Persona Jurídica Consorcio;

Es decir, se trata del interés general creado por la relación de un grupo de personas, determinada o determinable, que pretende evitar un perjuicio, susceptible de apropiación exclusiva por un derecho cualitativamente idéntico (condominio) aunque cuantitativamente diverso (porcentual de dominio en la incidencia colectiva);

La Constitución Nacional y Normas inferiores facultan a la Asociación a proteger el Derecho de Igualdad entre contratantes dispares, resguardando el intereses general de la parte débil (consorcista) en su interés individual por cuidar salud, sanidad, higiene, integridad física de ellos y su grupo familiar, y el interés general del grupo social (consorcistas) alterado, menoscabado, desprotegido, puestos en riesgo o lesionado por incumplimientos del prestador de servicio a cargo de su cuidado (Administrador), mediante el Desplazamiento, para remover en forma inmediata los males o riesgos por conducción desatendida del arte del oficio [mala praxis]; más allá de restablecer luego la Equidad de darse enriquecimiento de éste, consolidado en cuentas y gestión observable e impugnable; cuestión ajena a esta acción, de carácter No Patrimonial (remoción con justa causa);

El carácter profesional, habitual y experto de una parte (Administrador) frente a la inusual práctica de control, ausencia de rigor técnico, de conocimiento específico y de dilucidación de riesgos de la contraparte (consorcistas) genera un abismo de desigualdades que es preciso reponer para cuidar la vulneración a los Principios Constitucionales y de Orden Público Interno que fiscalizan la Relación de Consumo;

Cuando el accionado pretende valerse de la fragmentación débil del Consorcista, sea por desorganización, divergencia de opinión, desconocimiento, improvisación y carencia de formación societaria, a la hora de fiscalizar su gestión, aprobando expresas o tácitas sus Rendiciones Anuales, hace imprescindible la intervención de la Asociación para recomponer el fiel de la balanza de Equidad vulnerada, exigiendo oportunidad, mérito y conveniencia del cumplimiento de deberes y obligaciones, en observancia del interés general;

El objetivo de nuestra intervención se consagra al suprimir ese obstáculo de pleno consentimiento que por una hiposuficiencia de esta Clase es afectado en forma genérica;

Naturalmente, cuando el Administrador principia la ejecución de la relación de mandato que lo liga con la Persona Jurídica Consorcio, lo hace tácitamente suscribiéndose a las pautas de Leyes Locales que regulan su actividad, abordando la posición de prestador de servicios, frente a cada uno de los Consorcistas que conforman aquella Entidad privada;

Ante este escenario de poder unilateral, la Clase protegida, es decir, los Consorcistas carecen de capacidades, habilidades y conocimientos, por desinformación y desconocimiento de conceptos y métodos de cálculos, circunstancias también dependientes de la voluntad de convocar e informar, en manos del propio Administrador, patinando en círculo vicioso de dilaciones y confusión;

La Clase que nuestro Derecho se dispuso a proteger se ve normalmente vulnerada por acciones y omisiones del Administrador de sus bienes tutelados;

            a) por despojo de información de quien detenta Libros, pólizas, actas, contratos, presupuestos, recibos, cheques, notas e intimaciones, que son compromisos asumidos por el colectivo, frente a terceros, sin conocerlos;

            b) por su mala práctica de Rendir Cuenta económicas, sin Gestión; es decir, sin motivo, causa, razón, oportunidad y mérito de cada acto u omisión sustentado por orden Normativa [Ordenanza, Ley, Decreto, Disposición o Resolución Administrativa] o Convencional [Reglamento de Propiedad o Acta de Asamblea] sin exponer descriptivo, detallado, y circunstanciado el fundamento de lo hecho y el antecede documentado que lo respalda, pretendiendo suplirlo con el avistaje inarticulado, fragmentado y desubicado en su sede, en horario y espacio limitado, confinando al inconsulto consorcista, a emitir su voto, huérfano de conocimiento del alcance, durabilidad, consecuencias y efectos de los compromisos asumidos, comprometiendo seguridad, salubridad e integridad física de aquellos y su grupo familiar;

Es decir, el Consorcio reviste grado de consumidore ante las Licenciatarias de suministro de servicios públicos; Compañías de Seguro; Empleados; Sindicato; Administración Federal  de Ingresos Públicos; Contratistas; Entidades Bancarias; Propietarios linderos; Expuestos al tránsito externo o interno (visitantes) del Edificio; Ex administrador; Vecinos alcanzados por inmisiones; Agencia Gubernamental de Control; y ante su propio órgano ejecutivo (Administrador) en virtud del contrato de Mandato, que cobra incidencia colectiva y homogénea en sus  destinatarios finales como grupo social (Consorcistas y convivientes);

Ante el orden Constitucional debe compensarse la desigualdad de capacidades, ya que la falta de información viene de la mano del posterior o actual riesgo sobre la salubridad, sanidad, higiene, integridad física y patrimonio, en interés propio y general, en forma actual o inminente, incluso frente al deber de Prevención de daños [art. 1710 inc. b) CCCN];

La negación como respuesta al pedido expreso, frente a la Obligación de informar clara y eficientemente su actuación, concediendo los elementos en su poder, facilitándolos sin otra dilación, nos impide la indagación a la que tiene derecho el grupo de riesgo;

La Constitución Nacional faculta a las Asociaciones de Consumidores a ejercer tutela sobre esos derechos subjetivos, con igual destino o suerte ante actos u omisiones que en forma indivisible inciden sobre el grupo, compartiendo idéntica entidad [condominio] aunque diversos en cantidad [porcentual de dominio] pero suficientemente diversificados como para ser Representados en una sola acción, evitando tantas demandas de Remoción como afectados hay; sin tratarse de litisconsorcio activo, donde cada uno tiene un vínculo diverso con patrones individuales de relación con el Administrador; sino tratándose de hechos que los afectan en grupo, en forma homogénea, quieran o no; por ejemplo en la falta de control sobre recarga de matafuegos o control ignífugo de materiales en los palieres, que ante un evento dañoso, los alcanza o puede alcanzar sin fragmentación (incendio);

el bien jurídico tutelado es la salud, sanidad, higiene, integridad física, la seguridad edilicia, el patrimonio, la información adecuada y veraz en beneficio de los Consorcistas de Propiedad Horizontal, en manos de quien administra su cuidado, conservación y prevención, con una carga de responsabilidad objetiva sobre su resultado;

la pretensión se centra en proteger esos bienes garantidos en forma de interés general, desplazando a quien los pone en riesgo o lesión actual o inminente actuando con mala praxis en la actividad profesional que asumió a su cargo;

la causa fáctica radica en el incumplimiento e inadecuado control de las Normativas de seguridad, prevención y conservación aplicables a la comunidad Edilicia, propias de la materia, atentando la condición digna de habitabilidad, decoro y confortabilidad;

el efecto propagado es el interés general alcanzado en una extensión indivisible para la salud, sanidad, higiene e integridad física de todos los Consorcista y grupo conviviente, como también de transeúntes externos e internos del Edificio, de terceros prestadores de servicios no asegurados en forma particular (todos estos expuestos a la relación de consumo) agravado por el desconocimiento absoluto sobre los compromisos asumidos y vinculantes en clave consorcial, careciendo de la información que solo maneja el accionado; agravado por su negativa a facilitar el acceso en forma adecuada y veraz provocando mayor desconocimiento ante eventuales acontecimientos de alcance masivo;

ante la ausencia de amparo judicial se genera indefensión por vulnerabilidad en el vínculo de quienes carecen lo que otro les niega, siendo aquellos consumidores en desventaja y éste un prestador de servicios ejercitando un Abuso de Derecho en el cargo de depositario de la información del Consorcio, excediendo la finalidad que la Ley tuvo en vista al momento de conceder la atribución de depositario;

el colectivo involucrado son los consorcistas (dueños, usufructuarios, comodatarios, poseedores por cualquier título, inquilinos y/o tenedores de unidades) administrados en el Consorcio afectado; facultando a promoverla acción de remoción en el cargo, peticionada en términos de Consumo [arts. 52, 54, 55 LDC] en función del incumplimiento manifiesto a las "Obligaciones del Administrador" [arts. 159, 321, 358, 859, 1710, 1763, 1786, 2067 CCCN; arts. 9, 10, 11, 13, 14 Ley nº 941/02-3254/09-3291/10 y Decreto Reglamentario nº 551/10 GCBA];

la adecuada representación del colectivo la otorga el Registro n° 016/2004 de Asociaciones de Defensa de los Consumidores otorgado por la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.-

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?En esta relación de consumo entre Consorcios y Administradores (o sus Corporaciones que concertan acuerdos laborales colectivos) nuestra Legitimación viene dada porque la Resolución n°15 del año 1999 de Inspección General de Justicia de la Nación nos otorgó Personería Jurídica con carácter de Asociación Civil sin fines de lucro, con objetivo específico de actuación en la Propiedad Horizontal; la Matrícula n° 1121 del año 1997 el Registro Nacional Obligatorio de Organizaciones No Gubernamentales del Centro Nacional de Organizaciones de la Comunidad, dependiente del Consejo Nacional de Coordinación de Políticas Sociales de Presidencia de la Nación nos otorgó la habilitación y reconocimiento para funcionar en su órbita de tareas; y el Registro n°16 del año 2004 la Subsecretaría de Producción perteneciente a la Secretaría de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, hoy bajo órbita de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, nos avaló como Asociación de Defensa de los Consumidores, a la postre y a la fecha, única entre las veintitrés (23) que actúan en el ámbito Local, destinada única y exclusivamente a la Propiedad Horizontal, en las relaciones de consumo de los tutelados por este Derecho Real (Consorcios y Consorcistas);

Esto nos coloca en el apartado de Asociación de Consumidores debidamente regularizada ante la Autoridad de Aplicación [art. 55 LDC] para actuar por esa categoría de consumidores <que acabamos de diferenciar> en el ámbito de la Propiedad Horizontal; es decir, la de Consorcios por un lado y la de Consorcistas por otro;

Ámbito del Derecho Real de Propiedad Horizontal [art. 1887 inc. c) CCCN] en el cual la persona jurídica privada denominada Consorcio [art. 148 inc. j) CCCN] toma el cariz de parte en un Contrato de Mandato, que lo pone frente a quien gestiona sus negocios jurídicos, en su nombre, por su cuenta y con su orden [art. 1319 CCCN] y la representa legalmente ante instancias administrativas y judiciales [art. 2067 inc. m) CCCN] en calidad de Mandatario [art. 2065 CCCN] y de Representante Legal [art. 358 CCCN] con capacidad para actuar siempre dentro del límite de facultades conferidas por la Ley [art. 359 CCCN] o por la Convención [cada Reglamento de Copropiedad en particular]; nos referimos al Administrador de Consorcio; tratándose de una persona física o jurídica, que desempeña su profesión en forma cotidiana, habitual, experticia, diestra,  consuetudinaria, avezada, capacitada por cursos obligatorios anuales [art. 4° inc. f) Ley nº 941/GCBA] y habilitada especialmente por el Gobierno Local, mediante su organismo de contralor, dependiente de la Dirección General de Defensa al Consumidor [arts. 1° y 2° Ley nº 941/GCBA y art. 4° Decreto Reglamentario 551/10/GCBA];

Encontrándonos entonces, de un lado a masa inter desconocida de Copropietarios, miembros del Consorcio (pues al descorrer el "velo ficticio" de la Persona Jurídica solo Humanos quedan) quienes se caracterizan por su desmembramiento y desorganización colectiva, volátiles en sus interés particulares y volubles en lo social, con impulsos motivados en emociones más que en razones, desintegrados en la constancia de una causa común y desorganizados para su actuación conjunta, ignotos en el conocimiento del alcance de sus obligaciones, improvisados en la ligereza de carecer de asesoramiento e instrucción previa; es decir, un Consumidor vulnerable (Consorcio); y del otro lado a un Profesional, avezado, experto, habitual, capacitado en forma permanente y habilitado por el Gobierno, para ejercer específicamente esa actividad, la que comercializa en ese grado de calidad, y que por el simple hecho de carecer de una carrera de grado facultativa y de una colegiatura obligatoria, queda ajustados al régimen de la Ley de Consumo [arts. 2º, 7°, 19, 37 LDC; arts. 1°, 2°, 4º inc. f) Ley nº 941/GCBA; art. 4° Decreto Reglamentario n° 551/10/GCBA];

Esto nos pone en la senda Protectoria y Tuitiva que el Estado, en su conjunto, ha organizado para este tipo de vinculaciones, en las cuales no existe una igualdad de negociación entre contratantes, de manera que se encuentran en desniveles de posición a la hora de afrontar la vinculación propuesta; evidenciado en la preparación y el conocimiento avezado de uno (Administrador) frente a la impronta bisoña de los otros (Consorcio representado por los Asambleístas sesionando);

Organigrama Tutelar que desciende desde nuestra Ley Fundamental, en un microsistema que constitucionaliza la garantía de protección a la salud, seguridad e intereses económicos de los Consumidores (miembros del Consorcio, grupo familiar conviviente y grupo social), a su libertad de elección, y a su trato digno y equitativo [art. 42 CN] recalando en la Norma de Orden Público Nacional [art. 65 LDC] que les asegura respeto a los pactos de buena fe, adecuación a las modalidades, condiciones, circunstancias, plazos y reservas de la prestación del servicio [art 1°, 2°, 7°, 19° LDC]; y decantando con iguales recaudos en el Derecho común de los ciudadanos [arts. 1092, 1093, 1096 CCCN] garantizando trato no discriminatorio, fidelidad al ofrecimiento público y masivo, control judicial ante las situaciones y cláusulas abusivas [arts. 1094, 1097, 1098, 1100, 1120, 1122 CCCN]; socorriéndolos, además, con el beneficio de la duda en su favor, y con la inversión de la carga probatoria en hombros del prestador [arts. 3° y 37 LDC; arts. 1094, 1095 y 1119 CCCN];

Ahora bien, conviene y corresponde aclarar que, respecto a ciertas actividades específicas del Administrador, su tarea trasunta y traspasa los intereses Consorciales, extendiéndose en forma directa hasta alcanzar, individualmente, a cada componente, como destinatario final en un grado de conexidad suficiente para transformar el vínculo contractual [art. 1093 CCCN] en una relación de consumo [art. 1092 CCCN];

Nos referimos a las específicas tareas de constituirse en cada unidad ante el pedido del interesado para efectuar el relevamiento de instalaciones particulares [art. 2046 inc. e) CCCN; art. 9º inc. g) Ley nº 941/GCBA]; asentar otro domicilio constituido por el copropietario cuando se lo notifique fehacientemente [art. 2046 inc. f) CCCN]; registrarles sus firmas en el Libro de Registro de Firmas ante el pedido de cada copropietario [art. 2062 y 2067 inc. i) CCCN; art. 9º inc. e) Ley nº 941/GCBA]; autorizarle reparaciones urgentes cuando le es demostrada su gravedad [art. 2054 CCCN]; responderle a la convocatoria de Asamblea con los puntos pedidos por cada copropietario [art. 2058 inc. b) CCCN]; practicarles y entregarles las planillas mensuales de liquidación de expensas, que detallan las cuentas particulares e individualizada de cada copropietario [art. 2067 inc. d) CCCN; art. 10º Ley nº 941/GCBA]; emitirle un recibo de pago de expensas particular, causado, identificado, oportuno y completo [arts. 901 y 2048 CCCN; art. 9º inc. l) Ley nº 941/GCBA]; extenderle una constancia a pedido de cada copropietario y/o escribano, del estado de deudas y créditos consorciales [art. 2067 inc. l) CCCN]; facilitarle el acceso personal a la documentación y libros consorciales [art. 9° inc. f) Ley nº 941/GCBA y art. 9° inc. f) Decreto 551/10/GCBA];

En estas específicas tareas, nuestra Asociación tiene la facultad de actuar por los derechos plurisubjetivos individuales de cada Consorcista, en la medida de su afectación personal, con el auspicio del interesado, o sin este, en el interés general, cuando la incidencia de su repercusión lesiva pueda alcanzar a todo el grupo determinado de copropietarios de un mismo Consorcio  [arts. 52 y 53 Decreto Reglamentario nº 1798/94] valiendo como ejemplo, nuestras peticiones judiciales a los Administradores para que faciliten el libre acceso a la documentación y Libros Consorciales, en acción preventiva del cuidado a la salubridad, sanidad, higiene e integridad física de cada Consorcista, su grupo familiar conviviente y el grupo social pasible de ser afectado, en aquellos casos que se mostraron reticentes o reacios a facilitarlo frente al pedido individual [art. 1° LDC; art. 1092 CCCN];

La legitimación para que nuestra Asociación ejerza la defensa de los derechos contractuales de cada Consorcio, de contenido No Patrimonial se ajusta al restrictivo marco de atribuciones naturales e inherentes a los actos de administración [arts. 2065, 159, 160, 358, 366, 1320, 1324 incs. a) y b) CCCN] las cuales no se extienden a otorgar concesiones permanentes de derechos adquiridos como actos de disposición definitiva [arts. 359 y 361 CCCN] creando obligaciones por declaraciones unilaterales de voluntad, que requieren autorización especial [art. 375 inc. f) CCCN] y que no están autorizados a conceder por sí solos [arts. 2058 inc. d) y 2067 inc. f) CCCN];

Dentro de ese marco de contenidos y con la finalidad ya apuntada, es que la Ley de Orden Público Nacional n° 24.240 nos da la posibilidad de interceder por los Derechos plurisubjetivos de los consumidores, cuando su incidencia se convierte en colectiva, alcanzando a todo un grupo o Clase determinable de afectados (los del ejido de la Ciudad de Buenos Aires) sin necesidad de consentimiento <y aún en desconocimiento> de los protegidos, dado que la Legislación presupone el oficio, la experiencia, la vocación y la idoneidad de las Asociaciones en su cruzada; entendiendo que es suficiente señalar <y comprobar si se quiere> en nuestro caso los veintiún (21) años ininterrumpidos de asistencia a Consorcios y Consorcistas (Institución fundada el 19/12/1996) siendo el el bien colectivo tutelado el derecho a la representatividad y la facultad de peticionar ante las autoridades <art. 14 de la Constitución Nacional>; con carácter de inalienable, innegable e imprescriptible en favor de los Consumidores de Propiedad Horizontal, en este caso, los Consorcios de la Ciudad de Buenos Aires, en la protección de su interés económico, cuyo riesgo puede advertirse evidente hoy día en las únicas manos de los operadores actuales (Administradores) [art. 5° LDC];

La relación entre el Consorcio y la Asociación de consumidores de la Propiedad Horizontal se da en los siguientes términos legales

= patrocinio individual, gratuito, administrativo o judicial de Consorcio, Copropietario o Consorcista no propietario en su calidad de consumidor ante proveedores y prestadores [art. 17 Ley 941, art. 6 Ley 757, art. 7 Dto. 714/10; art. 52 LDC, art. 52 Dto. 1798/94];

= representación de clase judicial, gratuita, cuando un grupo (determinado o determinable) de Consorcios, Copropietarios o Consorcistas no propietarios, se vea afectado por un hecho similar que los alcanza en su interés individual, pero con incidencia colectiva en su situación de destinatarios finales del producto o servicio [arts. 52, 54 LDC] mediante acciones y vínculos detallados de "representación";

= auditoría contable o legal, gratuita, sobre la gestión del Administrador, iniciada por autonomía propia, o a pedido del interes individual homogéneo tomado por Asamblea ordinaria o extraordinaria [art. 9 inc. i) Ley 941]

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