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El esquema nos muestra la posición de la Asociación, en el eje de las acciones que le reserva la Constitución Nacional, para actuar junto a los organismos de Control, en el ejercicio activo de los derechos de los consumidores, o en la protección de su defensa;

La Representación, partiendo de la Ley Fundamental, decanta hacia las facultades de la Ley Nacional de Orden Público de Defensa del Consumidor dándole autonomía propia para iniciar actuaciones administrativas o acciones judiciales;

La Representación puede ser acompañando a cualquier Consorcista que vea afectados un derecho propio, autorizándonos a estar a su lado en el ejercicio de sus acciones o defensa;

O puede ser que por un mismo factor similar (homogéneo) sea afectado todo el grupo de Consorcistas de un mismo Edificio, por ejemplo por la mala praxis del Administrador siendo todos destinatarios finales de la actividad de este prestador;

O puede ser en ejercicio de derechos igualitarios de diversos Consorcios (personas jurídicas) cuando toman una incidencia colectiva que les afectan a un grupo de Edificios, frente a su prestador de servicios o proveedor de productos elaborados, como por ejemplo de las Empresas Licenciatarias que conceden suministro de servicios públicos (Metrogas, AySA, Edenor/sur)

Respecto a la relación de consumo entre Consorcistas y Administrador, nuestra Legitimación se convierte en una Acción de Clase;

En virtud de parámetros fijados por nuestra Corte Suprema de Justicia de la Nación en los Considerandos del Fallo de "Halabi Ernesto c/ PEN ley 25.873 dto. 1563/04" del 24/02/09 ha quedado esclarecida la escisión entre las motivaciones de incidencia colectiva, enseñando el  Alto Tribunal que la legitimación procesal reconoce dos categorías de esa calidad:

a) la que hace a bienes colectivos de una comunidad; y

b) la que hace a derechos subjetivos diversos, conectados por un hecho homogéneo que permite fraguar un interés colectivo en su cuidado o protección;

Estos derechos individuales homogéneos, pasibles de afectar a un grupo determinado de sujetos en similar posición jurídica, conforman las denominadas "acciones de clase" reconocidas por interpretación del Tribunal Supremo "son claramente operativos y es obligación de los jueces darle eficacia, cuando se aporta nítida evidencia sobre la afectación de un derecho fundamental y del acceso a justicia de su titular" (textual "Halabi...", Considerando n° 12); presentada en autos ante la evidente magnitud de implicados (600 unidades) conjugado a la mínima brecha cuantitativa de impacto personal de sus titulares y el alto grado económico que les representa llegar a instancia judicial;

Sabiendo que ese conjunto de Consorcistas, como grupo social alcanzado por un hecho homogéneo del Administrador, o una omisión (por ejemplo, la falencia de control de la potabilidad del agua de tanque) que les irradia en incidencia indivisible a todos (ya que pueden consumirla hoy no, mañana sí) o a su grupo familiar o a sus visitas (expuestos) son un conjunto de individualidades diferentes a la Persona Jurídica Consorcio;

Es decir, se trata del interés general creado por la relación de un grupo de personas, determinada o determinable, que pretende evitar un perjuicio, susceptible de apropiación exclusiva por un derecho cualitativamente idéntico (condominio) aunque cuantitativamente diverso (porcentual de dominio en la incidencia colectiva);

La Constitución Nacional y Normas inferiores facultan a la Asociación a proteger el Derecho de Igualdad entre contratantes dispares, resguardando el intereses general de la parte débil (consorcista) en su interés individual por cuidar salud, sanidad, higiene, integridad física de ellos y su grupo familiar, y el interés general del grupo social (consorcistas) alterado, menoscabado, desprotegido, puestos en riesgo o lesionado por incumplimientos del prestador de servicio a cargo de su cuidado (Administrador), mediante el Desplazamiento, para remover en forma inmediata los males o riesgos por conducción desatendida del arte del oficio [mala praxis]; más allá de restablecer luego la Equidad de darse enriquecimiento de éste, consolidado en cuentas y gestión observable e impugnable; cuestión ajena a esta acción, de carácter No Patrimonial (remoción con justa causa);

El carácter profesional, habitual y experto de una parte (Administrador) frente a la inusual práctica de control, ausencia de rigor técnico, de conocimiento específico y de dilucidación de riesgos de la contraparte (consorcistas) genera un abismo de desigualdades que es preciso reponer para cuidar la vulneración a los Principios Constitucionales y de Orden Público Interno que fiscalizan la Relación de Consumo;

Bajo el amparo de la Jerarquía Suprema de la Constitución, de la Ley de Orden Público Nacional de Defensa de los Consumidores, y de la señera incorporación del Tribunal Superior de Justicia de la Nación, se acude a Su Señoría invocando el interés general de los Consorcistas, homogéneo por pertenecer al mismo Edificio, por estar sometidos a iguales vicisitudes de contingencia material y legal, en la incidencia colectiva de idéntica cualidad [condominio] disímiles en la cantidad [% de dominio] pero con repercusión indivisible y plena a todo el conjunto al tratarse de aquellos bienes cuidados (salubridad, sanidad, integridad física e higiene) exigiendo en Edificio controlar limpieza y desinsectación del tanque de agua potable y agua de higiene personal; deshollinar los ductos de aireación; desobstruir escapes de gases de calefones y calefactores; colocar barandas y fajas antideslizantes en peldaños de escaleras; aceitar y engrasar guías y poleas de ascensores; realizar pruebas de emergencia de elevador, de frenos y accionamiento de paracaídas; verificar presión de extintores, ajamiento de vainas de manguera, funcionalidad de lanzas de expulsión; pendiente y gradación de rampas de acceso para discapacidades, y muchas otras exigencias de Leyes, Decretos, Ordenanzas, Disposiciones, Resoluciones y Dictámenes de carácter obligatorio, protectorio y preventivos de las autoridades de control, que constituyen los Puntos de Pericia a dilucidar para formar la convicción de la "justa" causa; en sintonía con la obligación de garantía objetiva [art. 5 LDC] del prestador de servir al cuidado de esas prevenciones y riesgos, incluso vencidas por una aceptación formal o tácita de los implicados mediante Rendición que no cuenta con los requisitos ineludibles que debe [arts. 858, 859, 862 CCCN];

Cuando el accionado pretende valerse de la fragmentación débil del Consorcista, sea por desorganización, divergencia de opinión, desconocimiento, improvisación y carencia de formación societaria, a la hora de fiscalizar su gestión, aprobando expresas o tácitas sus Rendiciones Anuales, hace imprescindible la intervención de la Asociación para recomponer el fiel de la balanza de Equidad vulnerada, exigiendo oportunidad, mérito y conveniencia del cumplimiento de deberes y obligaciones, en observancia del interés general;

El objetivo de nuestra intervención se consagra al suprimir ese obstáculo de pleno consentimiento que por una hiposuficiencia de esta Clase es afectado en forma genérica;

Naturalmente, cuando el Administrador principia la ejecución de la relación de mandato que lo liga con la Persona Jurídica Consorcio, lo hace tácitamente suscribiéndose a las pautas de Leyes Locales que regulan su actividad, abordando la posición de prestador de servicios, frente a cada uno de los Consorcistas que conforman aquella Entidad privada;

Ante este escenario de poder unilateral, la Clase protegida, es decir, los Consorcistas carecen de capacidades, habilidades y conocimientos, por desinformación y desconocimiento de conceptos y métodos de cálculos, circunstancias también dependientes de la voluntad de convocar e informar, en manos del propio Administrador, patinando en círculo vicioso de dilaciones y confusión;

La Clase que nuestro Derecho se dispuso a proteger se ve normalmente vulnerada por acciones y omisiones del Administrador de sus bienes tutelados;

            a) por despojo de información de quien detenta Libros, pólizas, actas, contratos, presupuestos, recibos, cheques, notas e intimaciones, que son compromisos asumidos por el colectivo, frente a terceros, sin conocerlos;

            b) por su mala práctica de Rendir Cuenta económicas, sin Gestión; es decir, sin motivo, causa, razón, oportunidad y mérito de cada acto u omisión sustentado por orden Normativa [Ordenanza, Ley, Decreto, Disposición o Resolución Administrativa] o Convencional [Reglamento de Propiedad o Acta de Asamblea] sin exponer descriptivo, detallado, y circunstanciado el fundamento de lo hecho y el antecede documentado que lo respalda, pretendiendo suplirlo con el avistaje inarticulado, fragmentado y desubicado en su sede, en horario y espacio limitado, confinando al inconsulto consorcista, a emitir su voto, huérfano de conocimiento del alcance, durabilidad, consecuencias y efectos de los compromisos asumidos, comprometiendo seguridad, salubridad e integridad física de aquellos y su grupo familiar;

Es decir, frente a quienes se relaciona el Consorcio como Licenciatarias de suministro de servicios públicos; Compañías de Seguro; Empleados; Sindicato; Administración Federal  de Ingresos Públicos; Contratistas; Entidades Bancarias; Propietarios linderos; Expuestos al tránsito externo o interno (visitantes) del Edificio; Ex administrador; Vecinos alcanzados por inmisiones; Agencia Gubernamental de Control; y frente a su propio vínculo jurídico que liga al Consorcio y Administrador por Mandato, que cobra incidencia colectiva y homogénea en sus  destinatarios finales como grupo social (Consorcistas y convivientes);

Ante el orden Constitucional debe compensarse la desigualdad de capacidades, ya que la falta de información viene de la mano del posterior o actual riesgo sobre la salubridad, sanidad, higiene, integridad física y patrimonio, en interés propio y general, en forma actual o inminente, incluso frente al deber de Prevención de daños [art. 1710 inc. b) CCCN];

La negación como respuesta al pedido expreso, frente a la Obligación de informar clara y eficientemente su actuación, concediendo los elementos en su poder, facilitándolos sin otra dilación, nos impide la indagación a la que tiene derecho el grupo de riesgo;

La Constitución Nacional faculta a asociaciones de Consumidores a ejercer tutela sobre esos derechos subjetivos, con igual destino o suerte ante actos u omisiones que en forma indivisible inciden sobre el grupo, compartiendo idéntica entidad [condominio] aunque diversos en cantidad [porcentual de dominio] pero suficientemente diversificados como para ser Representados en una sola acción, evitando tantas demandas de Remoción como afectados hay; sin tratarse de litisconsorcio activo, donde cada uno tiene un vínculo diverso con patrones individuales de relación con el Administrador; sino tratándose de hechos que los afectan en grupo, en forma homogénea, quieran o no; por ejemplo en la falta de control sobre recarga de matafuegos o control ignífugo de materiales en los palieres, que ante un evento dañoso, los alcanza o puede alcanzar sin fragmentación (incendio);

el bien jurídico tutelado es la salud, sanidad, higiene, integridad física, la seguridad edilicia, el patrimonio, la información adecuada y veraz en beneficio de los Consorcistas de Propiedad Horizontal, en manos de quien administra su cuidado, conservación y prevención, con una carga de responsabilidad objetiva sobre su resultado;

la pretensión se centra en proteger esos bienes garantidos en forma de interés general, desplazando a quien los pone en riesgo o lesión actual o inminente actuando con mala praxis en la actividad profesional que asumió a su cargo;

la causa fáctica radica en el incumplimiento e inadecuado control de las Normativas de seguridad, prevención y conservación aplicables a la comunidad Edilicia, propias de la materia, atentando la condición digna de habitabilidad, decoro y confortabilidad;

el efecto propagado es el interés general alcanzado en una extensión indivisible para la salud, sanidad, higiene e integridad física de todos los Consorcista y grupo conviviente, como también de transeúntes externos e internos del Edificio, de terceros prestadores de servicios no asegurados en forma particular (todos estos expuestos a la relación de consumo) agravado por el desconocimiento absoluto sobre los compromisos asumidos y vinculantes en clave consorcial, careciendo de la información que solo maneja el accionado; agravado por su negativa a facilitar el acceso en forma adecuada y veraz provocando mayor desconocimiento ante eventuales acontecimientos de alcance masivo;

ante la ausencia de amparo judicial se genera indefensión por vulnerabilidad en el vínculo de quienes carecen lo que otro les niega, siendo aquellos consumidores en desventaja y éste un prestador de servicios ejercitando un Abuso de Derecho en el cargo de depositario de la información del Consorcio, excediendo la finalidad que la Ley tuvo en vista al momento de conceder la atribución de depositario;

el colectivo involucrado son los consorcistas (dueños, usufructuarios, comodatarios, poseedores por cualquier título, inquilinos y/o tenedores de unidades) administrados en el Consorcio afectado; facultando a promoverla acción de remoción en el cargo, peticionada en términos de Consumo [arts. 52, 54, 55 LDC] en función del incumplimiento manifiesto a las "Obligaciones del Administrador" [arts. 159, 321, 358, 859, 1710, 1763, 1786, 2067 CCCN; arts. 9, 10, 11, 13, 14 Ley nº 941/02-3254/09-3291/10 y Decreto Reglamentario nº 551/10 GCBA];

la adecuada representación del colectivo la otorga el Registro n° 016/2004 de Asociaciones de Defensa de los Consumidores otorgado por la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.-

Respecto a la relación de consumo entre Consorcios y Administradores (o sus Corporaciones) en la tarea de concertar acuerdos salariales paritarios nuestra Legitimación viene dada porque la Resolución n°15 del año 1999 de Inspección General de Justicia de la Nación nos otorgó Personería Jurídica con carácter de Asociación Civil sin fines de lucro, con objetivo específico de actuación en la Propiedad Horizontal; la Matrícula n° 1121 del año 1997 el Registro Nacional Obligatorio de Organizaciones No Gubernamentales del Centro Nacional de Organizaciones de la Comunidad, dependiente del Consejo Nacional de Coordinación de Políticas Sociales de Presidencia de la Nación nos otorgó la habilitación y reconocimiento para funcionar en su órbita de tareas; y el Registro n°16 del año 2004 la Subsecretaría de Producción perteneciente a la Secretaría de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, hoy bajo órbita de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, nos avaló como Asociación de Defensa de los Consumidores, a la postre y a la fecha, única entre las veintitrés (23) que actúan en el ámbito Local, destinada única y exclusivamente a la Propiedad Horizontal, en las relaciones de consumo de los tutelados por este Derecho Real (Consorcios y Consorcistas);

Esto nos coloca en el apartado de Asociación de Consumidores debidamente regularizada ante la Autoridad de Aplicación [art. 55 LDC] para actuar por esa categoría de consumidores <que acabamos de diferenciar> en el ámbito de la Propiedad Horizontal; es decir, la de Consorcios por un lado y la de Consorcistas por otro;

Ámbito del Derecho Real de Propiedad Horizontal [art. 1887 inc. c) CCCN] en el cual la persona jurídica privada denominada Consorcio [art. 148 inc. j) CCCN] toma el cariz de parte en un Contrato de Mandato, que lo pone frente a quien gestiona sus negocios jurídicos, en su nombre, por su cuenta y con su orden [art. 1319 CCCN] y la representa legalmente ante instancias administrativas y judiciales [art. 2067 inc. m) CCCN] en calidad de Mandatario [art. 2065 CCCN] y de Representante Legal [art. 358 CCCN] con capacidad para actuar siempre dentro del límite de facultades conferidas por la Ley [art. 359 CCCN] o por la Convención [cada Reglamento de Copropiedad en particular]; nos referimos a quien se conoce en la jerga como Administrador de Consorcio; tratándose de una persona física o jurídica, que desempeña su profesión en forma cotidiana, habitual, experticia, diestra,  consuetudinaria, avezada, capacitada por cursos obligatorios anuales [art. 4° inc. f) Ley nº 941/GCBA] y habilitada especialmente por el Gobierno Local, mediante su organismo de contralor, dependiente de la Dirección General de Defensa al Consumidor [arts. 1° y 2° Ley nº 941/GCBA y art. 4° Decreto Reglamentario 551/10/GCBA];

Encontrándonos entonces, de un lado a masa inter desconocida de Copropietarios, miembros del Consorcio (pues al descorrer el "velo jurídico" de la Persona Jurídica solo Humanos quedan) quienes se caracterizan por su desmembramiento y desorganización colectiva, volátiles en sus interés particulares y volubles en lo social, con impulsos motivados en emociones más que en razones, desintegrados en la constancia de una causa común y desorganizados para su actuación conjunta, ignotos en el conocimiento del alcance de sus obligaciones, improvisados en la ligereza de carecer de asesoramiento e instrucción previa; es decir, un Consumidor vulnerable (Consorcio); y del otro lado a un Profesional, avezado, experto, habitual, capacitado en forma permanente y habilitado por el Gobierno, para ejercer específicamente esa actividad, la que comercializa en ese grado de calidad, y que por el simple hecho de carecer de una carrera de grado facultativa y de una colegiatura obligatoria, queda ajustados al régimen de la Ley de Consumo [arts. 2º, 7°, 19, 37 LDC; arts. 1°, 2°, 4º inc. f) Ley nº 941/GCBA; art. 4° Decreto Reglamentario n° 551/10/GCBA];

Esto nos pone en la senda Protectoria y Tuitiva que el Estado, en su conjunto, ha organizado para este tipo de vinculaciones, en las cuales no existe una igualdad de negociación entre contratantes, de manera que se encuentran en desniveles de posición a la hora de afrontar la vinculación propuesta; evidenciado en la preparación y el conocimiento avezado de uno (Administrador) frente a la impronta bisoña de los otros (Consorcio representado por los Asambleístas sesionando);

Organigrama Tutelar que desciende desde nuestra Ley Fundamental, en un microsistema que constitucionaliza la garantía de protección a la salud, seguridad e intereses económicos de los Consumidores (miembros del Consorcio, grupo familiar conviviente y grupo social), a su libertad de elección, y a su trato digno y equitativo [art. 42 CN] recalando en la Norma de Orden Público Nacional [art. 65 LDC] que les asegura respeto a los pactos de buena fe, adecuación a las modalidades, condiciones, circunstancias, plazos y reservas de la prestación del servicio [art 1°, 2°, 7°, 19° LDC]; y decantando con iguales recaudos en el Derecho común de los ciudadanos [arts. 1092, 1093, 1096 CCCN] garantizando trato no discriminatorio, fidelidad al ofrecimiento público y masivo, control judicial ante las situaciones y cláusulas abusivas [arts. 1094, 1097, 1098, 1100, 1120, 1122 CCCN]; socorriéndolos, además, con el beneficio de la duda en su favor, y con la inversión de la carga probatoria en hombros del prestador [arts. 3° y 37 LDC; arts. 1094, 1095 y 1119 CCCN];

Ahora bien, conviene y corresponde aclarar que, respecto a ciertas actividades específicas del Administrador, su tarea trasunta y traspasa los intereses Consorciales, extendiéndose en forma directa hasta alcanzar, individualmente, a cada componente, como destinatario final en un grado de conexidad suficiente para transformar el vínculo contractual [art. 1093 CCCN] en una relación de consumo [art. 1092 CCCN];

Nos referimos a las específicas tareas de constituirse en cada unidad ante el pedido del interesado para efectuar el relevamiento de instalaciones particulares [art. 2046 inc. e) CCCN; art. 9º inc. g) Ley nº 941/GCBA]; asentar otro domicilio constituido por el copropietario cuando se lo notifique fehacientemente [art. 2046 inc. f) CCCN]; registrarles sus firmas en el Libro de Registro de Firmas ante el pedido de cada copropietario [art. 2062 y 2067 inc. i) CCCN; art. 9º inc. e) Ley nº 941/GCBA]; autorizarle reparaciones urgentes cuando le es demostrada su gravedad [art. 2054 CCCN]; responderle a la convocatoria de Asamblea con los puntos pedidos por cada copropietario [art. 2058 inc. b) CCCN]; practicarles y entregarles las planillas mensuales de liquidación de expensas, que detallan las cuentas particulares e individualizada de cada copropietario [art. 2067 inc. d) CCCN; art. 10º Ley nº 941/GCBA]; emitirle un recibo de pago de expensas particular, causado, identificado, oportuno y completo [arts. 901 y 2048 CCCN; art. 9º inc. l) Ley nº 941/GCBA]; extenderle una constancia a pedido de cada copropietario y/o escribano, del estado de deudas y créditos consorciales [art. 2067 inc. l) CCCN]; facilitarle el acceso personal a la documentación y libros consorciales [art. 9° inc. f) Ley nº 941/GCBA y art. 9° inc. f) Decreto 551/10/GCBA];

En estas específicas tareas, nuestra Asociación tiene la facultad de actuar por los derechos plurisubjetivos individuales de cada Consorcista, en la medida de su afectación personal, con el auspicio del interesado, o sin este, en el interés general, cuando la incidencia de su repercusión lesiva pueda alcanzar a todo el grupo determinado de copropietarios de un mismo Consorcio  [arts. 52 y 53 Decreto Reglamentario nº 1798/94] valiendo como ejemplo, nuestras peticiones judiciales a los Administradores para que faciliten el libre acceso a la documentación y Libros Consorciales, en acción preventiva del cuidado a la salubridad, sanidad, higiene e integridad física de cada Consorcista, su grupo familiar conviviente y el grupo social pasible de ser afectado, en aquellos casos que se mostraron reticentes o reacios a facilitarlo frente al pedido individual [art. 1° LDC; art. 1092 CCCN];

En definitiva, no es por los intereses individuales de los Consorcistas, sino por el interés general de los Consorcios de la Ciudad, con incidencia colectiva a todo el grupo que cuenta con personal en dependencia laboral, que se representa, podemos sucintamten delinear la afectación precisa, actual e inminente que sus Administradores les están provocando, exorbitando el apoderamiento Legal [art. 2065, 1324 incs. a) y b), 375 inc. f) CCCN] el Convencional [Cláusulas administrativas de cada Reglamento de Copropiedad] el natural e inherente a su función, agravado en el traspaso insuficiente e ilegal, sin capacidad ni autorización para tres (3) Agrupaciones Inmobiliarias que se sientan a negociar actos de disposición jurídica y material, de carácter obligatorio, perennes, definitivas y adquiridas, en detrimento de los consumidores de aquella actividad (Consorcios) y ratificando luego dichos pactos, al aplicar en cada relación individual esas obligaciones, cerrando un círculo vicioso, entre las Agrupaciones Inmobiliarias y los Administradores individuales, vulnerando a los Consorcios al comprometerlos por su nombre, con sus cuentas y sin sus órdenes, en detrimento de sus intereses económicos, financieros y de disposición organizativa, directiva y disciplinaria de tareas, en un Incumplimiento Manifiesto del Contrato de Mandato con modalidad de Consumo;

El detrimento del interés económico [art. 5º LDC] con el que han operado estas Agrupaciones Inmobiliarias (formadas por pocos Administradores, apenas un 20% de los vigentes, y no por Consorcios) ha sido notorio y palmario a la hora de observar las concesiones cedidas en nombre de todo el Sector Empleador; dando lugar a una cuestión de gravedad, porque asienta en cabeza de los trabajadores de edificios (encargados y afines, popularmente conocidos como porteros) derechos que se transforman en adquiridos e inalienables, sin ser debatidos o negociados con los empleadores;

La desautorizada e ilegítima gestión de los intereses ajenos es altamente perjudicial para el sector de empleadores puesto que desde 2004 estas paritarias han hecho trepar el salario de los porteros muy por encima de la inflación, y han logrado otros beneficios inéditos si se lo compara con otras actividades, como el plus por cuidado de jardín, por limpieza de cocheras, por recolección y separación de residuos, bonificaciones por antigüedad, licencias especiales hasta por nietos, abuelos y familiares políticos, por votación en el extranjero, por mudanza, por refrigerio diario, por profesionalización integral en cursos abonados por los consorcistas, por bonificación anual permanente y progresiva del 20% junto con aguinaldo, por día del trabajador, por doble juego completo e integral de ropa de trabajo, por eventos sociales, por reconocimiento de situación posible de violencia y por capacitación a cargo del consorcio, vivienda para todo su grupo familiar, consumos de electricidad, gas, teléfono, cable e internet sin límites; estando liberada su vivienda de pago de ABL y de expensas porque acrecen sobre el departamento de cada consorcista;

Entre el 50%, y a veces, hasta el 70% de las expensas de cada ciudadano que vive en un departamento, se van en los gastos de este rubro, porque a esos beneficios laborales se suman las contribuciones patronales, además de las comunes, las especiales que subvencionan una Caja Protección Familiar, un Fondo Maternidad, Vida, Discapacidad y Desempleo, y un Servicio de Conciliación Laboral exclusivo y único en su especie para subvencionar los conflictos específicos de Consorcio y porteros... y todo esto dentro de una categorización unilateral del gremio, anacrónica, obsoleta y antagónica, de manera que todos los Edificios dan primera categoría...;

La personificación estelar oculta tras la máscara del desconcierto general vuelve a ser inminente, ya que el 07/02/2018 se firmaron nuevos acuerdos haciendo operativa la cláusula "gatillo" concertada el 16/6/2017, llevando el salario de los encargados de edificios a un aumento del 3,8% retroactivo a partir del 01/01/2018; y las nuevas negociaciones paritarias comienzan en el mes de Abril para negociar los ajustes al Convenio Colectivo vigente [CCT 590/10] a partir de Mayo, como cada año viene sucediendo;

Mediante esa delegación inoficiosa, desautorizada e insuficiente de los Administradores Corporizados y el consentimiento tácito de los Independientes, están facultando a esas tres (3) Agrupaciones Inmobiliarias a presentarse ante Organismos Oficiales y ante el Gremio de trabajadores a celebrar acuerdos salariales y de condiciones laborales colectivas, en nombre, por cuenta y sin orden, participación, anuencia y/o control de cada Consorcio implicado, motivo por el cual, en interés general de todos éstos, venimos a tomar debida intervención en el cuidado y respeto de las Normas Tuitivas y Protectorias Estatales que garanticen una equilibrada componenda, respetando la operatividad que al efecto han dispuesto nuestros Legisladores Constituyentes en el Congreso Nacional de Entre Ríos del año 1994, incorporando a nuestra Carta Magna los Nuevos Derechos y Garantías de los Consumidores [art. 42 CN] con la "necesaria" participación de las Asociaciones de Consumidores junto a los organismos de control;

La legitimación para que nuestra Asociación ejerza la defensa de los derechos contractuales de cada Consorcio, de contenido No Patrimonial se ajusta al restrictivo marco de atribuciones naturales e inherentes a los actos de administración [arts. 2065, 159, 160, 358, 366, 1320, 1324 incs. a) y b) CCCN] las cuales no se extienden a otorgar concesiones permanentes de derechos adquiridos como actos de disposición definitiva [arts. 359 y 361 CCCN] creando obligaciones por declaraciones unilaterales de voluntad, que requieren autorización especial [art. 375 inc. f) CCCN] y que no están autorizados a conceder por sí solos [arts. 2058 inc. d) y 2067 inc. f) CCCN];

En consecuencia, si no puede cada Administrador Consorcial liberar actos de disposición económica y de condiciones de trabajo por sí mismo, sin autorización expresa de Asamblea, menos puede  aún concederle tácitamente esa insuficiente capacidad a terceras Agrupaciones Inmobiliarias, de solo algunos de ellos (1.000 entre 5.000 aproximadamente) y menos aún pueden éstas demandadas presentarse ante el Gremio de los empleados a ejercer una representación que carecen, al menos, para el Módulo discriminado de negociación de esta jurisdicción sobre la que actuamos con competencia en Consumo (CABA) sin el patronato, la fiscalización y/o el control de una Asociación de Consumidores que abogue y bregue por los derechos de los, hasta aquí infielmente, representados Consorcios;

Estas Corporaciones se enquistaron y fosilizaron en un espacio que encontraron vacío y clamaba por un interlocutor, sobre el débil pilar del hecho consuetudinario, pero con intención manifiesta de seguir haciéndolo en lo inmediato y sucesivo, forjados en una costumbre que no puede superponerse a la Legislación positiva, por lo menos desde ahora, en que la Ley nº 26.994 derogó a la Ley nº 13.512 barriendo toda duda sobre su interpretación [arts. 2065; 1324 incs. a) y b); 375 inc. f); 2058 inc. c);  y 2067 inc. f) CCCN]; es decir, la necesaria conformidad de Asamblea convocada al efecto para lo más (elegir o despedir al personal) y para lo menos (fijarle sus condiciones laborales en orden a sus atribuciones de organización, dirección y disciplina);

La vieja costumbre apoyada hasta ahora en el artículo 9º inc. a) de la Ley nº 13.512 podía operar eficientemente ante la ausencia de Legislación o cuando los interesados se refirieran a ella [art. 1º CCCN] pero no cuando la interpretación sana y crítica de los condicionamientos para el trato con el personal, queda supeditado a las decisiones de Asambleas [art. 2058 inc. c) y art. 2067 inc. f) CCCN];

Esto conlleva a que, dada la imposibilidad pragmática de negociación laboral en cada Consorcio, con la presencia de los Asambleístas reunidos al efecto y los delegados gremiales para cada uno de los 45.000 Edificios involucrados, intercedemos para que, de acá en más, se celebren los acuerdos por las tres (3) Agrupaciones Inmobiliarias que lo han venido haciendo, pero purgando la ausencia de participación de los directos y definitivos involucrados (Consorcios) mediante la representación colectiva de éstos, que en carácter de consumidores de la actividad de quienes los cierran, ejercer nuestra Asociación, con incidencia de expansión colectiva de todos los del grupo conformados por el Módulo de la Ciudad de Buenos Aires [art. 2º de nuestro Estatuto Social; Registro n° 16/2004/GCBA; art. 30° CCT/590/10];

De tal manera, seguiremos aceptando la representación administrativa [art. 2067 inc. m) CCCN] pero cuidando y protegiendo a los vulnerables, bajo el amparo y la garantía tutelar que la máxima Legislación Jerárquica Nacional resguarda [art. 42 CN] con la necesaria participación de las Asociaciones de Consumidores junto a los organismos de control, es decir, al Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, al menos en lo que implica la representación consorcial por los situados dentro del ejido de la Ciudad de Buenos Aires, en su Módulo de negociación particular [art. 30º CCT/590/10];

La acción de clase, defendiendo el interés general de todos los Consorcios de la Ciudad de Buenos Aires que tienen personal en relación de dependencia laboral, debe encauzase frente a las tres (3) Agrupaciones Inmobiliarias (CAPHAI, AIERH y UADI) para que se abstengan, en forma inmediata, de continuar presentándose autónomamente, a conformar la Comisión del Sector Empleador, en nombre, por cuenta y sin orden de los Consorcios de la Ciudad, sin la debida participación, contralor y anuencia de nuestra Asociación en defensa de los intereses generales de los Consorcios, consumidores de su vínculo de Mandato;

Encontramos justificación en esto, no solo una cuestión programática de obediencia al nuevo Orden Social impuesto por la Ley Fundamental de la Nación en su reforma [Ley. 24,430] sino ante la manifiesta y perjudicial impostura que han tomado las requeridas hasta ahora, comprometiéndolos con decisiones unilaterales que requieren control [arts. 159, 160, 1324 incs. a) y b), 375 inc. f), 2065, 2058 inc. c), 2067 incs. e), f) y m) CCCN] y que han sido perjudiciales;

Aunque suene fuerte, la Impostura corresponde denunciarla, por cuanto carecen de la legitimación en el apoderamiento legal que las transforme en voceras de la voluntad de cada Consorcio y mucho menos de todos; teniéndose en cuenta que el primer estamento decisorio es el órgano directo de gobierno (Asamblea) y recién, posteriormente, el designado para ejecutar sus decisiones, o cumplir la Ley (Administrador); pero jamás se pueden relacionar aquéllos por una cadena de conexidad legal ni convencional (no lo establece ningún Reglamento de Copropiedad) con estas Agrupaciones Inmobiliarias, que para peor no llegan entre las tres (3) a nuclear siquiera al 20% del total de quienes expresa o tácitamente les están cediendo tales cabales; lo cual no procedería ni siquiera nucleando a todos, dado que éstas Agrupaciones no son mandatarias de los Consorcios, no reciben sus órdenes, no tienen contacto con éstos, no los representan legalmente [art. 2067 inc. m) CCCN] puesto que el apoderamiento deriva de Ley [art. 205 CCCN] y no se trasunta por simple silencio o o conformismo tácito de cada Administrador;

Advenediza también es, porque tan solo se han valido anticipando en el tiempo, o madrugando, a las la Asociación que viene bregando por su participación desde el Año 2004, pública y administrativamente, pero que no ha tenido recepción, ante la falta de urgencia Ministerial, la férrea oposición de estas Agrupaciones, camufladas en ese rol, y la pasividad sindical que se siente cómoda en el estado de cosas actual; y de la reciente Asociación que también ha obtenido el reconocimiento Ministerial, pero es sumamente novel en su intento intervencionista;

Mal pueden debatir o discutir condiciones y beneficios laborales en nombre de un Sector Empleador conformado por Consorcios que ni siquiera conocen, ni saben cómo están integrados, ni adónde están ubicados, ni cuántos son, ni qué cantidad de Consorcistas nuclean, ni qué cantidad de empleados, ni sus categorizaciones ni clasificaciones individuales, ni qué condiciones negocian, qué premuras tienen, qué grados de relación con su personal, o nivel de conflictividad, qué composición financiera de recursos, ni identidad etaria o capacidad económica disponible o comprometida de cada uno de los Consorcios empleadores;

En este contexto, de ausencia de una genuina representación que congregue la voluntad de todos los Consorcios, y sobre todo ante la muy deseable pero impracticable concertación colectiva por Edificio, estas Corporaciones se han valido hasta ahora de la vulnerabilidad de los directos involucrados, aprovechándose del desconocimiento y desmembramiento de éstos ante dicha usurpación de representatividad, intercediendo ahora nuestra Asociación para reverlo, en clave colectiva, en lo que hace al Módulo de negociación por esta Ciudad [art. 30º del CCT 590/10];

Con esas credenciales insuficientes, pero no denunciadas hasta ahora, se han sentado en esa plaza, cuya silla vacía reclamaba por un participante del Sector Empleador; pero revelando un falso título apropiado, y denostando la gestión, por su poca valía,  en detrimento de los implicados [art. 1786 CCCN]; lo cual nos conduce, obliga y responsabiliza para evitar que así siga sucediendo, tomando participación en el asunto, denunciando e impidiendo que se siga ratificando con más silencio la simulada personería y representatividad que invocan;

Dentro de ese marco de contenidos y con la finalidad ya apuntada, es que la Ley de Orden Público Nacional n° 24.240 nos da la posibilidad de interceder por los Derechos plurisubjetivos de los consumidores, cuando su incidencia se convierte en colectiva, alcanzando a todo un grupo o Clase determinable de afectados (los del ejido de la Ciudad de Buenos Aires) sin necesidad de consentimiento <y aún en desconocimiento> de los protegidos, dado que la Legislación presupone el oficio, la experiencia, la vocación y la idoneidad de las Asociaciones en su cruzada; entendiendo que es suficiente señalar <y comprobar si se quiere> en nuestro caso los veintiún (21) años ininterrumpidos de asistencia a Consorcios y Consorcistas (Institución fundada el 19/12/1996)

el bien colectivo tutelado es el derecho a la representatividad gremial y la facultad de peticionar ante las autoridades <art. 14 de la Constitución Nacional>; con carácter de inalienable, innegable e imprescriptible en favor de los Consumidores de Propiedad Horizontal, en este caso, los Consorcios de la Ciudad de Buenos Aires, que detentan personal en relación de dependencia; además de la protección de sus interés económico, cuyo riesgo es evidente en manos de los operadores actuales [art. 5° LDC] deslizando prerrogativas financieras con desdén, presentándose a negociar sin orden del mandante en asuntos que exceden las funciones naturales, ni siquiera propias, ni de algunos de sus afiliados;

la pretensión se encuentra focalizada en proteger la incidencia colectiva de este derecho individual homogéneo de cada Consorcio con personal en relación de dependencia, y de todos los Consorcios alcanzados por la lesión a la garantía de seguridad que deben los prestadores en la relación de Consumo principal, que por la magnitud del conjunto comprometido adquiere caracteres de incidencia colectiva en el orbe de la Ciudad de Buenos Aires; no empece a esto que las negociaciones paritarias sean de orden Nacional, puesto que el propio Convenio Colectivo del Gremio en cuestión prevé la concertación por Módulos especiales, de acuerdo a su magnitud y trascendencia [art. 30° CCT/590/10] resultando ineludible el extracto significativo de esta Ciudad con 45.000 afiliados al Gremio, que presuponen igual o similar magnitud de Consorcios empleadores;

la causa fáctica radica en la deliberada intromisión de las tres (3) Agrupaciones Inmobiliarias, pretendiendo asumir la investidura de todos los Administradores de la Ciudad y la alteración de éstos a las facultades inherentes de su prestación de servicios profesionales, pretendiendo tener las atribuciones para actos de disposición que no están autorizados a otorgar; habiendo omitido deliberada y manifiestamente recabarla de parte de cada Órgano Legislativo (Asamblea), como tampoco los han sometido a su posterior expresa ratificación [art. 1789 CCCN]; debiéndose considerar que los pagos hechos en función de los acuerdos salariales celebrados anteriormente son manejados exclusivamente por los mismos que urdieron los pactos, ya que en sus manos detentan los fondos dinerarios del Empleador (cada Administrador recauda para pagar esos acuerdos salariales);

los efectos comunes abarcan el interés económico y de prerrogativas colectivas de tareas laborales concedidas <indirectamente> por cada  Consorcio en calidad de Consumidor de la actividad de su Mandatario, profesional no liberal; por cuanto se impone inferir que la negativa de recabar la orden a uno se propaga con igual alcance a los demás que no lo advirtieron como lo hizo esta Asociación, que actúa por el interés colectivo de todos ellos (en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires);

Entendemos inminente y necesaria la abstención de las Agrupaciones Inmobiliarias, desoyendo la vigencia de las Leyes y la posición de vulnerabilidad por desconocimiento innato de los integrantes de cada comunidad Consorcial, provocando la indefensión absoluta, ya que seguirán ocupando ilegítimamente el sitial que no les pertenece, quienes han sometido los derechos de organización, dirección, implementación de modalidades y facultades disciplinarias a negociar por cada Consorcio Empleador desplazando a los dignos representantes, realmente imbuidos de una preparación acorde para dar debate a los puntos renunciados; convalidándose sin más, un Abuso de Derecho por exceso de funciones y exorbitancia de poderes; siendo el colectivo involucrado abarca a todos los Consorcios que tienen personal en relación de dependencia en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y que son alcanzados por los efectos de los pactos que hacen aquellas Agrupaciones Inmobiliarias, en lo inmediato e inminente, y en lo futuro.-