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A partir del 1º/08/2015 nuestro Código Civil y Comercial de la Nación se convirtió en Normativa especial en Propiedad Horizontal, al derogar por completo a la anterior [Ley nº 13.512 y Decreto nº 18.734/49] tomando una jerarquía Superior a cualquier otra Ley, Decreto, Resolución o Disposición que hable sobre el tema; como también Superior a los Reglamentos de Propiedad y a las Actas de Asamblea de cada Consorcio [art. 148 inc. j) y 150 CCCN] salvo cuando reenvía expresamente a sus textos;

De manera que los artículos 2037 a 2069 CCCN conforman una Estructura, Contenido y Elementos Jurídicos que la Ley quiere hacer respetar para todos los Consorcios [arts. 1884 y 1887 inc. c) CCCN] debiendo estarse a sus conceptos en caso de divergencia con otras Normativas; especialmente cuando los Reglamentos de Propiedad establecen diferentes formas o condiciones de llevar adelante la vida comunal o de tomar las decisiones conjuntas, ya que hay bases fundacionales que no pueden alterar [art. 962 CCCN]; debiendo tener en cuenta, además, que algunas cláusulas tampoco son queridas por los copropietarios, sino que al ser predispuestas por quien lo redactó, son de adhesión innegociable; no obstante la posibilidad de revisión y nulidad judicial [art. 989 CCCN];

En cuanto a las relaciones que ligan al Consorcio con Prestadores de servicios o Proveedores de bienes, rige aún por encima del Código, tanto la Constitución Nacional [arts. 42 y 43] como la Ley de Defensa del Consumidor [Ley nº 24.240] que es de Orden Público inderogable [art. 65] siempre en beneficio del Consorcio por ser Consumidor y presumirse la parte débil en esas contrataciones (locación de obra, de servicios, contratos bancarios, suministros de servicios públicos);

Desde el punto de vista del Código, la convivencia en Edificios o en compartimentos multiplurales de una sola planta, dobles o triples (PH), es tratada como una forma de adquirir un dominio pleno del espacio interior de la unidad funcional (departamento de vivienda, local comercial, consultorio o estudio profesional, depósito, baulera, cochera entre otros) mientras es un dominio compartido sobre los accesos, estructuras, sótanos, terrazas, pasillos, escaleras, cañerías, máquinas, provisión de servicios;

De esta manera, se determinan derechos y obligaciones, tanto jurídicos como materiales en dos ámbitos bien definidos;

a) lo que cada uno puede hacer en su dominio pleno;

b) los límites a lo que cada uno pueda hacer sobre el dominio compartido;

Es decir, cuáles son los requisitos para usar o modificar las cosas materiales particulares o sobre las comunes; y qué libertades existen para constituir, modificar o extinguir derechos personales o reales sobre las cosas particulares o sobre las comunes;

Básicamente se trata de restricciones al dominio puro que se tendría de un inmueble (una casa asentada sobre terreno exclusivo) ya que acá es compartido, lo que genera un acercamiento desde dos puntos diversos

a) el condominio de la cosa material que se comparte (edificio o construcción multicelular)

b) el régimen societario que impera en la forma de decisiones con los órganos de gobierno (asamblea), de ejecución (administrador) y de fiscalización (consejo);

Se observa del esquema este tipo de disponibilidades, facultades, autorizaciones previas, obligaciones y responsabilidades que genera el cúmulo de acciones u omisiones que querramos adoptar en la vida de convivencia; todo lo cual debe profundizarce con la lectura del articulado del Código, sabiendo que pueden dar orígen a diversas interpretaciones también, con distintos fundamentos;

Esto bajo el manto de una figura de ficción, denominada Consorcio, que sale al ruedo de la vida de relaciones jurídicas como si fuera una voluntad unicelular (como un club o una empresa) con un nombre y domicilio propio, poniendo en juego un patrimonio propio, pero comprometiéndose por todos, porque en verdad está compuesta de una multitud de individuos (consorcistas = socios) que tienen la oportunidad de formar esa voluntad colectiva en el órgano de gobierno (Asamblea) impuesta por mayoría de Votos; mientras que aquello omitido en resolver por Asamblea, lo decidirá el órgano de ejecución (Administrador); quedando en todos los casos como respaldo ante deudas, el conjunto de los bienes de los individuos que la componen (es decir, todas las unidades funcionales y/o complementarias) [arts. 144, 1757, 2044 CCCN];

Es importante destacar que en forma similar a una Empresa o Club, como decíamos, también el Consorcio se compone de órganos; a) uno de deliberación y toma de decisiones, llamado de Gobierno (Asamblea); b) otro de ejecución de esas decisiones y algunas otras funciones inherentes al cargo de mandatario que desempeña, llamado de Representación (Administrador) y c) otro optativo, que puede o no estar, pero es muy conveniente que esté, porque tiene la facultad de convocar asambleas [arts. 2058 inc. b) y 2064 CCCN] y de ejercer un control más cercano y preciso sobre las tareas de quien gasta la recaudación (Administrador);

En el esquema se puede observar la separación precisa de tareas y funciones de dichos órganos; como también la composición de los elementos que hacen a la identidad del Consorcio, es decir, su nacimiento desde que se inscribe el Reglamento y los Planos en el Registro de la Propiedad Inmueble, que le dan capacidad de derecho para actuar en la vida de relaciones legales, y a partir de entonces la posibilidad de escriturar las unidades (siendo todo lo previo "Prehorizontalidad" que se puede ver en Etiqueta "Copropietario"); además de un nombre propio, que normalmente coincide con la dirección de calle y altura municipal, a fines de no repetir homónimos (no obstante lo cual algunos Consorcios tienen nombres de fantasía, lo cual es válido); y finalmente un domicilio donde ubicarlos (que ahora sí <porque antes no> coincide con el sitio físico donde se yerguen) [art. 2044 CCCN] siendo el lugar para notificarlo, aunque el buzón sea general, y no haya Encargado para repartir los correos, cédulas, intimaciones, formularios, u otro tipo de anoticiamiento, motivo por el cual se sigue utilizando (como antes) el domicilio de la oficina de Administración al efecto (aunque nunca se puede saber concretamente quién es el Administrador actual, a menos de verificar el Libro de Actas previamente);

Corresponde mencionar que existe otro atributo de la personalida de la Persona Jurídica como es el patrimonio, bastante controversial para esta en particular, ya que el aporte de los socios son solo las expensas o el fondo de reserva de ingreso, o constituido por cuotas extraordinarias, pero más allá de estos activos y pasivos dinerarios, pocas veces encontramos bienes materiales a nombre del Consorcio (a veces son mobiliarios no registrables, como cuadros, sillones del hall, herramientas o artículos de limpieza en manos del empleado; o a veces registrales ante la posiblidad de adquirir una unidad en el propio edificio o en otro, o vehículos para traslado del personal, lo que suele ocurrir en countries) y cuando los encontramos la cornisa es muy fina para definir si son realmente del Consorcio o siguen siendo porcentuales de los titulares de unidades (por ejemplo el alquiler de tarrazas para antenas, de medianera para gráfica, de solados para carteles publicitarios, de espacios guardacoches o locales indivisamente complementarios a la unidad principal);

En cuanto a la capacidad de hecho, es decir de poder realizar y manifestarse exteriomente en actos jurídicos, requiere de un Representante legal obligatorio (Administrador) que puede ser copropietario o no, persona física o, a su vez, jurídica (empresa de administraciones); que debe someterse a las Mandas de la Ley (Código) del Contrato (Reglamento) de su Actividad (regulación local) y de las Actas (Asambleas), además de algunas libertades inherentes a su vínculo de mandato en resguardo del interés urgente o necesario de su representado (Consorcio);

Cabe resaltar que el Código ha abierto las puertas, ante la injusticia de la vida interna, a la intervención judicial; esto a través del llamado a Asamblea que puede hacer un Juez, del fuero Civil, cuando el amnistrador y el consejo (si hay) omiten convocar al órgano de gobierno y se junta un grupo de propietarios que representa al menos el 10% del total de unidades peticionando esta citación vía judicial, sin que se hayan predipuesto la necesidad de tratar cuestiones "graves y urgentes" con que solían los Jueces liberarse de intervenir durante la vigencia de la Ley anterior n° 13.512 [art. 10]; lo cual significa que ahora la ayuda judicial debe ser inmediata y sin reparos;

Sin que lo mencione el Código también cabría la posibilidad de intervención judicial cuando una minoría se presentara judicialmente a peticionar el desplazamiento del órgano de dirección o ejecución (Administrador) fundado en una causa grave que lo torna peligroso para los intereses generales, aún cuando esté sostenido por el voto de las mayorías; porque acá se impone la tutela de los bienes jurídicos de salud, sanidad, higiene, integridad física y economía de los involucrados, así como el de seguridad edilicia para propios y ajenos al ámbito estructural, que la Justicia cuida en proteger, si se demuestra su grave afectación, inminente o actual, y aún en silencio, o incluso, oposición de las mayorías, dado que la particular forma de desarrollarse el desempeño de esta sociedad, que no es comercial sino civil, y por esto poco habituada a las sesiones societarias (asambleas) suele pasar que el auxilio de los Tribunales sea el único medio de solución ante vulneraciones manifiestas de leyes o ante prepotentes vías de hecho, utilizadas para gobernar; es decir, cuando están en juego derechos constitucionales de los ciudadanos (interés individual) que pueden ser afectados en conjunto (acción de clase) por una acción u omisión del Administrador (factor homogéneo) con incidencia de riesgo, peligro o concresión actual o inminente para el grupo (interés general)-