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A partir del 01/08/2015 el Código Civil y Comercial de la Nación asume en el Tìtulo V del Libro IV la Normativa especial en Propiedad Horizontal, al derogar a la anterior [Ley nº 13.512 y Decreto nº 18.734/49] contemplada como Derecho Real, es decir, una relación de poder de los copropietarios sobre las cosas (unidad privativa y partes comunes) y al Consorcio como una Persona Jurídica de tenor privado, motivos por los cuales fija los contenidos y elementos que forman su estructura, igual para todos, sin que puedan alterarla los Contratos (Reglamentos de Propiedad) excepto cuando reenvía expresamente a sus textos [arts. 148 inc. h), 150, 1887 inc. c), 1884, 962, 963 CCCN];

Así queda establecida la primera línea de jerarquía aplicable [art. 150 inc. a) CCCN], a saber

i) Disposiciones imperativas de Normativa especial en la materia [arts. 2037 a 2039 CCCN] excepto en lo que desvían el imperio a Leyes Registrales [art. 2038] y Administrativas [art. 2067 inc. c)]; o al Reglamento de Propiedad [arts. 2040, 2043, 2046 inc. a), 2047 inc. a), 2048, 2049 in fine, 2056, 2058 inc. a), 2059, 2066, 2067, 2068 y 2069];

ii) Normativa imperativa de Leyes Nacionales que los alcanzan en algunas de sus relaciones [17.801, 19.587, 24.240, 20.744, 24.241, 24.557, 24.013, 24.635, 23.660, 11.544, 11.683, 12.981, 12.205, 17.418, 26.221, 24.076, 24.065, 23.514, 27.426, 26.590, 25.326, 26.047 entre otras] y de Leyes Locales [161, 257, 404, 941, 2.997, 1.381, 2.731, 4.237, 4.597, 5.666 entre otras];

iii) Disposiciones conexas de otros Institutos del derecho dentro del mismo Código, por ejemplo, personas jurídicas, instrumentos contables, representación, mandato, responsabilidades, gestión, condominio, vecindad [arts. 160, 320, 358, 1324, 1710, 1757, 1760, 1763, 1781, 1970, 1984, 1991 CCCN]

Postergadas a las anteriores quedan las Disposiciones del Estatuto constitutivo (Reglamento de Propiedad) [art. 150 inc. b) CCCN] de sus Modificaciones [art. 2050] y de Actas Asamblerias [art. 2062];

Finalmente, las Disposiciones supletorias del Código u otros ordenamientos [art. 150 inc. c) CCCN] en aquello liberado por las previsiones anteriores [arts. 144, 328, 361, 862, 1322, 1331, 1757, 1789, 2064 CCCN; art. 13 Ley nº 941/GCBA entre otras];

De manera que los Reglamentos de Propiedad y Actas de Asambleas han quedado suprimidos por la estructura del Código en aquello que no remite expresamente, por ejemplo, en las mayorías para remoción del administrador [art. 2060 CCCN] o modificación del propio Estatuto [art. 2050 CCCN] o en la imposibilidad de eximisión total de gastos [art. 2049 CCCN] o en la posibilidad de convocar asambleas [arts. 2058, 2059, 2064 CCCN] e incluso en la decisión unánime sin forma de asamblea [art. 2059 in fine CCCN]; sin dejar de mencionar que algunas cláusulas del Reglamento son abusivas por su predisposición unilatera del redactor (normalmente constructora) que las obliga por "adhesión" innegociable; no obstante posibilidad de revisión y nulidad judicial [art. 989 CCCN];

En cuanto a las relaciones que ligan al Consorcio con Prestadores de servicios o Proveedores de bienes, rige aún por encima del Código, tanto la Constitución Nacional [arts. 42 y 43] como la Ley de Defensa del Consumidor [Ley nº 24.240] que es de Orden Público inderogable [art. 65] siempre en beneficio del Consorcio por ser Consumidor y presumirse la parte débil en esas contrataciones (locación de obra, de servicios, contratos bancarios, suministros de servicios públicos);

Desde el punto de vista del Código, la convivencia en Edificios o en compartimentos multiplurales de una sola planta, dobles o triples (PH), es tratada como una forma de adquirir un dominio pleno del espacio interior de la unidad funcional (departamento de vivienda, local comercial, consultorio o estudio profesional, depósito, baulera, cochera entre otros) mientras es un dominio compartido sobre los accesos, estructuras, sótanos, terrazas, pasillos, escaleras, cañerías, máquinas, provisión de servicios;

De esta manera, se determinan derechos y obligaciones, tanto jurídicos como materiales en dos ámbitos bien definidos;

a) lo que cada uno puede hacer sobre su dominio pleno;

b) los límites a lo que cada uno pueda hacer sobre el dominio compartido;

Básicamente, imperan las restricciones por sobre las facultades, es decir, lo contrario a lo que sucede con una casa asentada en terreno exclusivo; ya que acá todo es compartido, lo que genera abordar esas limitaciones desde dos puntos, a saber

a) la relación de poder sobre las cosas materiales compartidas (estructura edilicia e instalaciones)

b) las relaciones personales frente al órgano de gobierno (asamblea), al órgano de ejecución (administrador) y al órgano de fiscalización (consejo);

Se observa del esquema este tipo de disponibilidades, facultades, autorizaciones previas, obligaciones y responsabilidades que genera el cúmulo de acciones u omisiones que querramos adoptar en la vida de convivencia; mientras al ruedo de relaciones externas se sale mediante la figura del Consorcio, como si fuera una voluntad unicelular (como un club o una empresa) con un nombre y domicilio propio, poniendo en juego un patrimonio propio (recaudaciones de expensas) pero comprometiendo el de todos si aquel no alcanzara (unidades) [arts. 144, 1757, 2044 CCCN]; por esto es tan importante que los consorcistas participen de esa voluntad colectiva en el órgano de gobierno (Asamblea) que impone decisiones por mayoría de Votos; mientras que aquello omitido en resolver por Asamblea, lo decidirá el órgano de ejecución (Administrador) [arts. 1324, 358, 1781 CCCN];

Similar a una Empresa o Club, como decimos, el Consorcio se compone de órganos; a) uno de deliberación y toma de decisiones, llamado de Gobierno (Asamblea); b) otro de ejecución de esas decisiones y algunas otras funciones inherentes al cargo de mandatario, llamado de Representación (Administrador) y c) otro optativo, que puede o no estar, pero es muy conveniente que esté, porque tiene la facultad de convocar asambleas [arts. 2058 inc. b) y 2064 CCCN] y de ejercer un control más cercano y preciso sobre las tareas de quien gasta la recaudación (Administrador);

En el esquema se puede observar la separación precisa de tareas y funciones de dichos órganos; como también la composición de los elementos que hacen a la identidad del Consorcio, es decir, su nacimiento desde que se inscribe el Reglamento y los Planos en el Registro de la Propiedad Inmueble, que le dan capacidad de derecho para actuar en la vida de relaciones legales, y a partir de entonces la posibilidad de escriturar las unidades (siendo todo lo previo "Prehorizontalidad" que se puede ver en Etiqueta aparte; además de un nombre propio, que normalmente coincide con la dirección de calle y altura municipal, a fines de no repetir homónimos (no obstante lo cual algunos Consorcios tienen nombres de fantasía, lo cual es válido); y finalmente un domicilio donde ubicarlos (que ahora sí <porque antes no> coincide con el sitio físico donde se yerguen) [art. 2044 CCCN] siendo el lugar para notificarlo, aunque el buzón sea general, y no haya Encargado para repartir los correos, cédulas, intimaciones, formularios, u otro tipo de anoticiamiento, motivo por el cual se sigue utilizando (como antes) el domicilio de la oficina de Administración al efecto (aunque nunca se puede saber concretamente quién es el Administrador actual, a menos de verificar el Libro de Actas previamente);

Corresponde mencionar que existe otro atributo de la personalidad de la Persona Jurídica como es el patrimonio, bastante controversial, ya que el aporte de los socios son solo las expensas o el fondo de reserva de ingreso, o constituido por cuotas extraordinarias, pero más allá de estos activos y pasivos dinerarios, pocas veces encontramos bienes materiales a nombre del Consorcio (a veces son mobiliarios no registrables, como cuadros, sillones del hall, herramientas o artículos de limpieza en manos del empleado; o a veces registrales ante la posiblidad de adquirir una unidad en el propio edificio o en otro, o vehículos para traslado del personal, lo que suele ocurrir en countries) y cuando los encontramos la cornisa es muy fina para definir si son realmente del Consorcio o siguen siendo porcentuales de los titulares de unidades (por ejemplo el alquiler de tarrazas para antenas, de medianera para gráfica, de solados para carteles publicitarios, de espacios guardacoches o locales indivisamente complementarios a la unidad principal);

En cuanto a la capacidad de hecho, es decir de poder realizar y manifestarse exteriomente en actos jurídicos, requiere de un Representante legal obligatorio (Administrador) que puede ser copropietario o no, persona física o, a su vez, jurídica (empresa de administraciones); que debe someterse a las Mandas de la Ley (Código) del Contrato (Reglamento) de su Actividad (regulación local) y de las Actas (Asambleas), además de algunas libertades inherentes a su vínculo de mandato en resguardo del interés urgente o necesario de su representado (Consorcio);

Finalmente, el Código abre la puerta Judicial expresamente cuando el amnistrador y el consejo (si hay) omiten convocar al órgano de gobierno (asamblea) y se la piden a un Juez Civil un grupo de propietarios que representa al menos el 10% del total de unidades, sin requerir que se trate de cuestiones "graves y urgentes" con que solían los Jueces liberarse de intervenir durante la vigencia de la Ley anterior n° 13.512 [art. 10]; lo cual significa que ahora la ayuda judicial es inmediata y sin reparos, e incluso da potestades al Juez para que resuelva lo conveniente de acuerdo a su sano juicio crítico de la situación, si entre los consorcistas no se pusieran de acuerdo ante múltiples variantes de soluciones [art. 2063 CCCN];

También expresamente el Código prevè que un Juez se imponga a las mayorías cuando entienda que se negaron sin fundamento sólido a la innovación o mejora edilicia intentada por quienes forman la minoría, e incluso cuando es uno solo el interesado, y no se trata de modificaciones estructurales [art. 2051 CCCN];

También expresamente el Código prevé que un Juez puede determinar la valuación de unidades, cuando se haya deteriorado el conjunto de una manera grave, si una mayoría resuelve emprender la reconstrucción, y las minorìas no encuentran quienes las adquieran en ese estado, como no pueden ser forzadas a contribuir, se faculta a la mayoría a adquiririlas con ese precio judicial [art. 2055 CCCN];

El Código también prevé la autoridad judicial para desafectar a un consorcio del sistema de propiedad horizontal, y si bien no dice los casos, cabe deducirlos de la extinción de personas jurídicas con intervención judicial [arts. 163 incs. b), c), i) CCCN];

Sin mencionar que puede intervenir el poder judicial corresponde decir que lo hace a pedido de quien alegue y pruebe sumariamente grave afectación actual o inminente a bienes tutelables primordiales, como la salubridad, sanidad, higiene, integridad física o debilitamiento patrimonial de los involucrados, o bien inseguridad edilicia para propios y ajenos, gestados en una evidente administración indebida; ya sea interviniendo al órgano de ejecución (administrador) prudencialmente [art. 222 CPCCN] o bien removiendo de su cargo, con justa causa; ya que son los Jueces el útlimo recurso cuando se presentan situaciones habituales de connivencias entre administradores y consorcistas que los sostienen con votos de dudoso origen o con vías de hecho prepotentes, utilizadas para gobernar; es decir, cuando están en juego derechos constitucionales de los ciudadanos (interés individual) que pueden ser afectados en conjunto (acción de clase) por una acción u omisión del Administrador (factor homogéneo) con incidencia de riesgo, peligro o concresión actual o inminente para el grupo (interés general)-

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El cuadro superior nos muestra la diferencia entre el Patrimonio del Consorcio y el de cada Consorista. Se suele creer que los ascensores, escaleras, pasillos, vestíbulo, terrazas, sótano y maquinarias son del Consorcio; pero en realidad este Sistema de dominio compartido, implica que desde los ladrillos hasta el subsuelo y el espacio aéreo es de cada copropietario, en un porcentual que está fijado en el Reglamento de Propiedad, y esto da fundamento para que se pague entre todos cuando se rompe una cañería, o se deteriora un muro, o hay que arreglar maquinarias, ya que estamos revalorizando o conservando nuestro propio patrimonio, nuestros bienes. En la gráfica se trata de representar cómo es el camino del dinero circulante que aportamos en concepto de expensas, para que "El Consorcio" por intermedio de su Administrador, los utilice para devolvernos las condiciones necesarias de funcionamiento edilicio. También para incrementar el valor inmobiliario, para prevenir riesgos de siniestros, para cumplir con Normativa obligatoria Estatal en cuanto a medidas de seguridad, de salubridad, de sanidad, higiene y de integridad física propia y de ajenos expuestos a las consecuencias del devenir de estas construcciones. También se deben agregar los gastos para su ordenamiento administrativo y registración documental del cumplimiento de todas esas obligaciones, a las cuales se debe incluir como principales las Laborales, en caso de haber optado por tener personal en relación de dependencia, ya que a los salarios se agregan las contribuciones patronales al Sistema de Seguridad Social que incrementan el esfuerzo en esta comodidad. Acá se puede observar el recorrido del dinero (medio habitual para el pago de expensas) saliendo del Patrimonio propio de cada consorcista, yendo directamente a la Entidad Bancaria que lo recauda, de ahí a manos del Administrador, ya transformado en Patrimonio Consorcial para volver, inmediato o diferidamente, a reincorporarse a nuestro Patrimonio devuelto como conservación, mantenimiento, prevención, cumplimiento de Normativa o pago de servicios administrativos, laborales o contractuales. Se presume un gasto fijo ya calculado por la Administración para afrontar mensualmente todos estos previstos y algunos imprevistos, y en base a ese monto fija el aporte de cada unidad, repartido según el porcentual (%) del Reglamento para llegar a ese monto preestablecido; siendo también previsible que algunas unidades fallarán en el pago puntual o simplemente lo omitirán por completo, lo cual acarrea incrementar el de los demás para cubrir esa falta, hasta tanto se ponga en funcionamiento el mecanismo judicial (ejecución de expensas) o los preliminares (convenio de pago en cuotas) para recuperar en definitiva todo ese aporte extra efectuado por los pagadores y así compensarlos por el esfuerzo con una disminución, siempre que sea prudente, cuando se reembolsa lo debido por el deudor. Esto demuestra que siempre es escaso el Patrimonio del Consorcio, porque se constituye durante mínimo espacio temporal con lo que recibe del conjunto de consorcistas, antes de reinvertirlo en beneficios para Ellos mismos, no obstante es sobre ese Patrimonio que los Contratistas ponen la confianza en el pago de sus servicios o provisión de sus bienes, y en el cual confían los Empleados (encargado, ayudante, suplente, jornalizado, etcétera) para el pago de sus salarios, contribuciones y aportes a su Seguridad Social; motivo suficiente por el cual, ante la frágil constitución de este respaldo, frente al gran flujo económico que generan la mayoría de los Consorcios es que el Sistema imputa una Responsablidad refleja y permanente de quienes se encuentran detrás del "la Vidriera" ficticia de la Personalidad Jurídica Consorcial, es decir, de cada uno de los copropietarios quienes, en forma subsidiaria (una vez acabados los fondos consorciales) pasan a afrontar las deudas con sus bienes, no obstante con alguna particularidad de solidaridad (por el todo) frente a los acreedores y en forma mancomunada (porcentualmente entre ellos) para el reembolso-

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El cuadro superior nos muestra la diferencia entre la Responsabilidad del Consorcio y la de cada Consorcista en el Sistema Horizontal, apareciendo como primaria la del Consorcio y posterior la de cada consorcista. Esto sucede porque el Consorcio es una idea abstracta, una ficción que solo sirve a los efectos Jurídicos, para poder aglomerar a todos los copropietarios en una sola Persona. Persona que se corporiza a través de dos (2) órganos, uno de Gobierno (Asamblea) y otro de Ejecución (Administración). Órganos a los cuales les cedemos dos potestades muy importantes sobre nuestro patrimonio;

a) a la Asamblea el decidir en forma colectiva sobre las mejoras, obras nuevas o modificaciones; y sobre los montos de expensas;

b) a la Administración el encargarse a conservar las unidades e instalaciones que sirven para hacerlas funcionales, y recaudar para esos fines;

Como puede verse en las gráficas anteriores, el flujo de dinero que damos en concepto de expensas es el único capital o patrimonio del Consorcio, lo demás (escaleras, ascensores, muros, techos, pisos, lote, unidad, cocheras) son patrimonio de cada condómino, teniendo un porcentual de su propiedad, fijado por el Reglamento, que le permite el uso total de cada sector común y restringe el uso de cada sector exclusivo (unidad, balcón, baulera, cochera); siendo el momento del pago de expensas (patrimonio nuestro) cuando pasa al "bolsillo" del consorcio (cuenta bancaria o manos del Administrador) y recién ahí aumenta su patrimonio (fondos consorciales) a los que se pueden sumar las cuotas extras, los fondos reservados, algunos alquileres (publicidades en medianera, carteleras, azotea para apoyo de antenas) y algún interés de plazo fijo si el excedente de gastos se invierte; pero es natural e intencional que el patrimonio circunstancial del consorcio (mensual) vuelva a nosotros en forma de reparaciones, mantenimiento, conservación, cumplimiento de normativa obligatoria, y gestión administrativa por el cuidado de la estructura las instalaciones, nuestra salud, salubridad, higiene, integridad física y la de los expuestos;

Acollarado a esto va la Responsabilidad consorcial, porque cuando produce un perjuicio a otro, sea por falta de pago de sus compromisos contractuales o tributarios, previsionales, o sea por daños producidos por el riesgo o vicio de su estructura o instalaciones (por ejemplo, caída de ascensor con visitantes o empleados dentro, explosión por fuga de gas, accidente automovilístico por publicidad distorsiva de la atención en medianera), situaciones en las cuales el escaso patrimonio consorcial no alcanza a cubrir los perjuicios ajenos, o bien no son cubiertos por una garantía inexistente, o exigua, o vencida por falta de pago de la cobertura, a partir de lo cual se traslada en forma subsidiaria (una vez acabado el patrimonio consorcial) solidaria (un copropietario por todos) indistinta (a cualquier copropietario) e ilimitada (por el total de la deuda) frente al acreedor;

Luego de solventar, el solidario puede reclamar el reembolso mancomunado (a cada copropietario) en el límite de su porcentual, mediante una acción de restitución; pero la consecuencia de afrontar toda la deuda puede implicar disponer de su unidad (mayor valor) antes que disponer de los elementos que son de todos en un porcentual (cabina de ascensor, mobiliarios del vestíbulo o del salón de usos múltiples, motores);

Radica en esa Responsabilidad la importancia de activar con criterio y madurez el ejercicio de las  Asambleas y el control sobre la gestión del Administrador, porque cedemos esas potestades, pero nos reservamos, ante la Asamblea, el derecho a voz y voto; y frente a la Administración el exigir el confortable, digno y específico uso de nuestra unidad, de los medios para hacerla funcional, y de las adecuadas conductas particulares de los demás;

Entonces, podemos encontrarnos en dos posturas diversas ante el Consorcio, a saber

a) como consorcista, participando con voz y voto en un Órgano (Asamblea) decidiendo en lo material (arreglos generales o particulares) o en lo jurídico (aumento / disminución de expensas, rendición de cuentas); y cumpliendo la obligación de pagar expensas al otro Órgano (Administración) al tiempo de exigirle conductas acordes a la Ley y al Reglamento, con la posibilidad de denunciarlo por sus infracciones ante la autoridad administrativa;

b) como condómino, pidiendo consentimiento previo en un Órgano (Asamblea) en lo material (arreglos o modificaciones para la unidad) bajo salvedad de hacer los arreglos urgentes y las modificaciones inofensivas; o en lo jurídico (compensación, adecuación, prescripción, quita, espera o condonación de expensas) bajo salvedad de consignar las ejecutables no vencidas; y de instar la remoción del otro Órgano (Administración) por perjuicios actuales o inminentes ante la autoridad judicial;

De esta manera, delegamos la forma y condiciones de contratar con terceros, tomar personal dependiente, pagar impuestos y tributos, hacia afuera; y conservar la estructura e instalaciones comunes, y las propias hacia adentro. Y también hacia adentro, delegamos la forma y condiciones de exigir a cada integrante el pago de expensas, y la posibilidad de participar públicamente con voz y voto en el órgano de gobierno (Asamblea), o para exigir el cumplimiento de la Ley y del Reglamento de propiedad ante el otro órgano (Administración);

A pesar de ser los dueños de la estructura e instalaciones del edificio en un porcentual (%) delegamos a un guardián (Consorcio) su conservación y reparación, por orden de un órgano (Asamblea) y ejecutado por el otro (Administrador);

Esto es así para nuestro conglomerado de una sola planta o de varios pisos, compuesto de dos a miles de unidades que pueden adoptar las siguientes modalidades

a) funcional, es decir independiente por sí misma para servir al destino programado (vivienda, consultorio, oficina, local comercial, depósito, habitación hotel, cochera);

b) complementaria de otra funcional, es decir, como accesorio que integra y complementa a la funcional (cochera, depósito, baulera);

c) complementaria del edificio, es decir, pertenece a varios, o a todos los copropietarios, y por su magnitud y uso, carece de separación interna, aunque puede demarcarse (espacio guardacoches o servidumbres de paso);

Por esto el Consorcio es la Sociedad Civil integrada por consorcistas, ya sean humanos (familias, matrimonios, particulares) o jurídicos (sociedades comerciales, fundaciones, entidades culturales, deportivas, cooperativas, congregaciones religiosas, asociaciones) todos entre quienes se hace uso de instalaciones y comodidades, distribuyendo los gastos de la estructura edilicia que se asienta en ese único terreno catastral, para solventar la conservación, las reparaciones urgentes o programadas, las mejoras que incrementan el valor inmobiliario, o las comodidades, mediante el aporte que normalmente es mensual y se denomina "expensa";

Así es que todo Consorcio está obligado a contar con un órgano de gobierno y toma de decisiones (Asamblea de propietarios) y otro órgano de ejecución de esas decisiones, o de cumplimiento de normativas imperativas (Administrador); pudiendo además contar, en forma opcional, con un tercer órgano (Consejo de propietarios) que sirve para aconsejar, auxiliar e instruir a la Asamblea; y para observar, supervisar y fiscalizar al Administrador, a veces reemplazarlo momentáneamente, en caso de vacancia;

Por la importancia de su alzamiento estructural, instalaciones fijas y móviles, dinámica de pulular humano (copropietarios, inquilinos, empleados, contratistas, proveedores) y de vehículos (en caso de cocheras) se diferencia de las casas particulares en cuanto a la Normativa específica que debe cumplir, de orden Nacional o Local, que lo alcanzan en forma directa o tangencial, y se presentan como Ley, Decreto, Ordenanza, Disposición, Resolución, o Dictamen de organismos estatales;

Existen otro tipo de conglomerados edilicios, cuyas unidades son casas, terrenos sin construir, espacios multipropósito, conjunto de locales y galerías, bloques industriales, parcelas de sepultura, nichos o bóvedas, que también componen el Sistema de Propiedad Horizontal, y se denominan Conjuntos Inmobiliarios que los conocemos en forma de barrio cerrado, countrie, club de campo o náutico, chacra, tiempo compartido, shopping, cementerio privado, parques industriales, todos limitados igualmente por Normativas [nacionales y/o locales] y por un Contrato [Reglamento de Propiedad Horizontal]

El Consorcio es un consumidor en alguna de las prestaciones que recibe por el intercambio de su precio, mientras es paritario (igualitario) respecto a otras vinculaciones; estribando la diferencia en el grado de apostura con que enfrenta la situación, sea en inferioridad de conocimiento, necesidad, o posibilidad de negociación, o sea en calidad de empleador, contribuyente o súbdito del Estado; todo lo cual indicará su posición débil o igualitaria frente a quienes se relaciona;

En consecuencia, es consumidor del Constructor (emprendedor, fondo fiduciario, desarrollista, comercializador, inmobiliaria) del prestador de electricidad (Edesur/nor) de gas por cañería a presión (Metrogas) de agua potable y saneamiento cloacal (AySA) de recolección de residuos, barrido y limpieza de aceras (Cliba, Aesa, Urbasur, Nittida, Higiene Urbana e Integra) de alumbrado y reposición de luminarias públicas (Mantelectric ICISA, Alumini Engeharia SA, Capime Tecnología SA-UTE, Autotrol Construman UTE);

También es consumidor frente a cada Contratista de servicios (gasista, electricista, plomero, albañil, calderista, ingeniero, carpintero, destapador, desinsectador) de cada Proveedor de producto elaborado (ascensor, matafuego, manguera hidrante, artículos de limpieza, caldera, motores elevadores de agua, tanques móviles); de Compañías de Seguros (integral edificios, riesgos de trabajo, responsabilidad civil terceros, ambiental); de Entidades Bancarias (cuenta corriente, cuenta sueldo, chequera, préstamos); y del Administrador (profesional no liberal) en las actividades que hacen al límite de su mandato-

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El gráfico muestra las dos caras permanentes de la vida Consorcial;

a) la interna con relaciones entre condóminos, consorcistas no propietarios (inquilinos, ocupantes, comodatarios, usufructuarios, poseedores) la asamblea, el consejo y el administrador; es decir los tres (3) órganos posibles y los destinatarios finales de toda actividad y responsabilidad;

b) la externa con vínculos legales obligados (AGC, Registro, Seguro); los factibles (Servicios, Empleado, AFIP, Contratistas, Banco) y los circunstanciales (Constructora, Lindero, Terceros, Vecinos, Ex Administrador);

En la faceta de vida interna se ve la posibilidad de acción de la Autoridad Administrativa que regula la actividad del Administrador (Dirección General de Defensa al Consumidor) como también la posible intervención de la Asociación de Consumidores de propiedad horizontal, patrocinando un derecho individual vulnerado (de condómino o consorcista no propietario) o en forma autónoma cuando se trata de intereses colectivos afectados por la misma gestión (representando al Consorcio, al grupo de condóminos o consorcistas no propietarios);

Se indican también algunas de las obligaciones sobresalientes de la faceta interna y algunas de las posibles acciones de reclamos en la externa; siendo particular el doble rol del Administrador, en una como Mandatario debiendo obedecer las decisiones de la Asamblea (Mandas) siempre que no infrinjan derechos superiores, no vayan contra la moral ni buenas costumbres, ni constituyan un abuso de derecho; y en la otra, como Representante Legal de la organización, único que la compromete (y en simultáneo a todo el patrimonio de los copropietarios) más allá de analizar posteriormente sus posibilidades o extralimitaciones-

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