Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y

condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una

Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo

social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen

Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros

Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección

Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario,

usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la

prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación

de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= la actividad del Administrador de Consorcio es alcanzada por una estrella Normativa de tres aristas;

= i) una dada en la vida interna del Consorcio regulada por las funciones y tareas impuestas en el

Reglamento de Propiedad;

= ii) otra dada por la Autoridad Administrativa local, mediante la sanción de la Ley Especial Local que regula

la agenda de la Actividad [Ley n° 941 GCBA];

= iii) y otra por la Autoridad Judicial en cumplimiento de la Ley Especial Nacional [Ley n° 26.994]

sancionatoria del Código Civil y Comercial unificado, y derogatoria de la Ley nº 13.512 y del Decreto nº

18.734/49;

= i) el Reglamento de Propiedad es el contrato que el Administrador acepta al insertarse en un Consorcio, el

cual contiene las instrucciones específicas para el ejercicio de su cargo; a lo cual se deben sumar en este

grado de imperativos, las órdenes que emanen de las Asambleas ordinarias o extraordinarias que celebren

los miembro del Consorcio, tanto para fijar normas de convivencia, como para establecer jerarquía de

atención a la conservación, sustitución, mejoras o modificaciones de partes, cosas o sectores comunes, de

uso general o de uso exclusivo;

= ii) La Ley nº 941 GCBA regulariza la actividad del profesional, siendo una facultad que se reservó la

Gobernación Local [art. 80 inc. 2º apartado cuarto CCABA] para establecer los Deberes frente al Estado,

fijando los parámetros que deben cumplir para registrarse y presentar Declaración Jurada Anual;

= a lo cual agregó posteriormente los Deberes frente a las Asociaciones de Consumidores al tener que

permitirles la práctica de Auditorías Legales o Contables; mediante la colaboración, facilitación y

accesibilidad a la Documentación y a los Instrumentos de registración que conserva en carácter de

Depositario;

= a lo anterior le sumó Obligaciones frente al Consorcio, en indiscutible calidad de prestador profesional de

servicios, bajo órbita y exigencias de las relaciones de consumo;

= le establece así la forma en que debe liquidar, cancelar cobros, contratar, presentar presupuestos,

depositar fondos, facilitar el acceso a la documentación, cotejar firmas en Asambleas, ser auditado, devolver

instrumentos consorciales en su reemplazo, entre otras;

= iii) El Código Civil y Comercial de la Nación que derogó la anterior Ley n° 13.512 de Propiedad Horizontal, le

impone igual Responsabilidad de Órgano Directivo como llevan los Administradores de otras Personas

Jurídicas, tales como Sociedad Comerciales, Asociaciones Civiles, Fundaciones, Congregaciones Religiosas,

Cooperativas, Mutuales;

= esta observación objetiva se basa en las funciones de obtener consecución de fines (buena fe en el inicio,

curso y objetivo de cada negociado) deber de lealtad (para con el Consorcio en el manejo de sus fondos,

evitando los actos con intereses contrapuestos) y el deber de diligencia (en la elección, control, dirección,

vigilancia de los proveedores y contratistas seleccionados para delegar tareas);

= el reproche legal ante la falla inculpable (resultado inadecuado) o negligente (inobservancia de las reglas

del arte) o dolosa (intencionalidad de perjudicar, beneficiándose) es la extensión de responsabilidad

ilimitada y solidaria cuando cualquier daño al Consorcio, a sus Miembros o a Terceros, se hubieran generado

o agravado por sus acciones u omisiones [arts. 144, 159, 160, 1763 y 1768 CCCN];

= de tal manera, los Principios de Responsabilidad surgen de esa importancia que asume como conductor,

guía y líder de una Organización económica y financiera, destinada a cuidar las personas y a sus bienes

materiales, pero además a sus convivientes, a terceros expuestos, a los empleados y a los contratistas

permanentes u ocasionales de cuyos servicios se vale el Consorcio para llevar a cabo la conservación,

mantenimiento y funcionalidad de las estructuras e instalaciones fijas y móviles de las que se vale para

cumplir el objetivo de asentamiento comunitario;

= en este sentido, cualquier acto que se le descubra destinado a procurar fines ajenos a ese objeto de la

Persona Jurídica, será interpretado como violatorio de la ley, o de la buena fe, y/o tendiente a frustrar

intereses de otros sujetos, por lo que se le imputará en condición de controlante directo e indirecto de las

condiciones que lo hicieron posible, respondiendo solidaria e ilimitadamente por los perjuicios causados,

excepto que demuestre una intervención ajena que desplace la suya, con la carga probatoria a sus hombros

[arts. 3, 53 LDC; art. 144 CCCN];

= con igual tenor se observará su lealtad y diligencia para con el Consorcio y sus Miembros, y el análisis de

sus actos que se sospechen contrarios a los intereses individuales o colectivos, sobre todo cuando se

favorezca personalmente o lo facilite a interpósitos allegados, cargando con la responsabilidad anexa de

implementar métodos preventivos que eviten colocarlo en situación sospechosa alguna [art. 3 LDC; art. 159

CCCN];

= en igual sentido se presumirá su responsabilidad ante cualquier perjuicio que sufra el Consorcio en su

patrimonio o que sufran los Miembros en sus patrimonios particulares o bienes inmateriales, como la Salud,

Sanidad, Higiene e Integridades Físicas causado, aumentado, promovido, o instado por sus actos u

omisiones en el ejercicio de la conducción comunitaria [art. 3 LDC; arts. 160, 1092, 1095, 1100 CCCN];

= para comprender la entidad del posible daño, aparece también en escena el deber de prevención que le

impone el Código, cuando teniendo la posibilidad de apaciguar un daño, actuando con la debida diligencia

y celeridad, omitiere o tardare en hacerlo [arts. 1710 inc. b), 1711 y 1712 CCCN];

= mientras que su actuación aparece cualificada por el deber de conocimiento que tiene sobre la materia,

lo cual lo pone un peldaño encima del ciudadano medio normal a la hora de valorar su conducta, tanto

como el factor de atribución subjetivo de imputación [art. 1725 CCCN];

= en cuanto a las exigencias propias de la relación de mandatario del Ente Consorcial [art. 2065 CCCN]

queda obligado a cumplir con las instrucciones originarias surgidas del texto del Reglamento de Propiedad

y todas aquellas que surjan de Actas Asamblearias cuando no vayan contra las Leyes superiores o no

impliquen alteración del interés público (tal como sería la orden de omitir el pago de cargas sociales del

personal empleado);

= debe proceder siempre poniendo la atención y dedicación que brindaría a sus propios asuntos e intereses,

y elevar la impronta e inventiva que lo nutre del conocimiento del arte propio y de las reglas de su profesión;

= debe dar aviso inmediato al Consorcio cuando cualquier circunstancia sobreviniente a las órdenes que

tiene, se enfrente o interpongan a su consecución pacífica y fiel, debiendo citar a la Asamblea para ponerla

en situación y recabar ratificaciones o rectificaciones prudentes;

= a veces, con precaución y equilibrio, debe asumir las medidas urgentes y/o preventivas que considere

necesarias y beneficiosas para el Consorcio, aún sin contar con órdenes precisa al respecto, todo lo cual

quedará sujeto posteriormente a la aprobación o desaprobación que le confiera la Asamblea a la hora de

rendirle cuentas y gestión de lo hecho [art. 1324 CCCN];

= queda en la confianza de su liderazgo la delegación colectiva que los copropietarios le hacen al Consorcio

para la conservación de estructuras e instalaciones fijas y móviles de las cuales se sirven, y de la efectiva

respuesta de las medidas anticipatorias para evitar, confrontar, evacuar y escapar de eventuales siniestros

[art. 2067 incs. c) g) h) k) CCCN];

= esto funciona bajo dos parámetros legales de consideración fundamentales, a saber

i) beneficio de duda a favor del consumidor;

ii) inversión de la carga probatoria, en hombros del prestador;

= además, se extiende esa responsabilidad Civil de Mandatario, a otra de carácter Tributario y Previsional

cuando el Consorcio debe efectivizar la integración de contribuciones patronales y retención de aportes

laboral al Sistema de Seguridad Social, quedando en sus hombros el cumplimiento en hacerlo y la sanción

por no hacerlo [art. 6 inc. d) Ley n° 11.683 t.o. Decreto n° 821/98];

= además, se extiende a una responsabilidad de carácter Impositiva cuando el Consorcio produce algún

tipo de Renta, como ser alquiler de Medianeras para publicidad, o de Azoteas para colocar antenas de

telefonía móvil, o locales comerciales inscriptos a nombre de la persona jurídica, y omita realizarlos [arts. 11,

12, 14 Código Fiscal vigente];

= esta magnitud de extensión responsable se da por cuanto a la Administración Pública le basta con probar

la existencia de la Representación legal del Consorcio [art. 2065 CCCN] o la convencional de mandato

(Reglamento de Propiedad) para presumir en el representante facultades con respecto a la materia

impositiva, teniendo a éste por solidario, salvo que aporte la prueba irrefutable y concluyente, apta y

necesaria para desvirtuar este principio de responsabilidad e incumbencia que viene dado por la posesión

del cargo y, de esa forma, permitir desarticular la responsabilidad solidaria de imputación objetiva (Tribunal

Fiscal de la Nación, 30/04/2010, Sala B, ?Beggeres, Julio Néstor?);

= respecto a la solidaridad de esta Responsabilidad, la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha afirmado

que el Fisco puede iniciar el procedimiento de oficio para verificar la responsabilidad personal y solidaria

[art. 18, inc. a) Ley n° 11.683 t.o.1978) aún antes de intimar de pago al Consorcio, de su propia caja [C.S.J.N.,

30/03/2004, "Brutti, Stella Maris c/D.G.I.", Fallos 327:769];

= el Acto administrativo que verifica la deuda del tributo no requiere estar Firme para exigirlo al

Administrador de su patrimonio, bastando la intimación previa al Consorcio para que lo integre dentro del

plazo de quince (15) días [art. 8°, inc. a), párr. 1°); art. 17 párr. 2°) Ley n° 11.683] (Cámara Nacional de

Apelaciones en lo Contencioso Administrativo Federal, Sala I, 08/06/2010, en autos ?Lapiduz, Benjamín

Boris? c. DGI", en AR/JUR/49688/10; y Sala II, 29/03/2011 en autos "Galmore SA (TF 16779-I) c. DGI" en

AR/JUR/17174/2011);

= también en su carácter de Mandatario le incumben Responsabilidades Penales por la falta de

contribución al Sistema de Aseguramiento de Riesgos del Trabajo, desde que la omisión de abonar las

cuotas o de declarar su pago, es pasible de sanción (prisión de seis (6) meses a cuatro (4) años) en carácter

de órgano ejecutivo del sujeto responsable (Consorcio);

= al tratarse de personas jurídicas la pena de prisión se aplica a los directores, gerentes, síndicos, miembros

del consejo vigilancia, administradores, mandatarios o representantes que hubiesen intervenido en el

hecho punible; y tal delito se configura cuando no da cumplimiento dentro de los quince (15) días corridos

de intimado a esto en su domicilio legal; teniendo en cuenta que hoy día es el buzón del Edificio y no

preferentemente la oficina del Administrador [art. 32 incs. 3), 5), 6) Ley n° 24.557; art. 2044 CCCN];

= le aplican también la Normativa especial que reglamenta su actividad en el ámbito de esta Ciudad [Ley n°

941; Decreto n° 551/10 del GCBA] previo otorgamiento de la licencia (habilitación) para la explotación de este

rubro comercial, que no encuadra en Profesión Liberal, quedando así sometido a las reglas generales de la

Ley de Defensa del Consumidor [arts. 40, 40bis Ley n° 24.240] en calidad de prestador de servicios [art. 4°

Decreto n° 551/10 GCBA];

= su responsabilidad es solidaria, sin perjuicio de las acciones de repetición en las que pueda subrogarse

luego frente a terceros auxiliares, empleados, o gestores; liberándose únicamente en forma total o parcial si

demuestra que la causa del daño le ha sido ajena, por culpa del consumidor o de un tercero por quien no

debe responder;

= en consecuencia, su Responsabilidad es Objetiva, es decir no alcanza que se justifique habiendo

intentado obtener los resultados a su cargo, sino que efectivamente, debe obtenerlos;

= responsabilidad que se extiende al Patrimonio y Nombre del Consorcio, extendido por todo daño no

atendido en forma eficiente, en tiempo y forma, debiendo haber obrado con prudencia y diligencia atento a

su calidad de proveedor del servicio especializado, para el cual es habilitado, preparado y actualizado

constantemente por un Organismo Oficial [art. 4 inc. f) Ley n° 941 GCBA], sumado a la presunción de

conocedor de la materia [art. 1324 incs. a) e i); art. 1725 CCCN] y por tratarse de un experto cuya capacitación

admite el asesoramiento permanente corporativo de las Cámaras Profesionales Inmobiliarias;

= por su función de Administrador, habiendo actuado en nombre, por cuenta y en razón de supuestas o

presuntas órdenes del Consorcio, o de Normativa Legal, o de reglas convencionales del Reglamento de

Propiedad y/o Actas Asamblearias, le compete ajustarse a una registración indubitable y precisa, y a la

exposición periódica de lo hecho para ser aprobado o reprobado por los Destinatarios Finales (asambleístas)

en oportunidad de la Rendición de Gestión y resultado de Cuentas;

= esta situación conlleva a la importancia de la Registración de los sucesos que involucran y conciernen al

Patrimonio y a los compromisos asumidos por el Consorcio, mediando su intervención;

= de tal forma, por su carácter de Representante Legal queda sujeto a realizar los actos inherentes a la

función, y aquéllos que sean excesivos pero justificados, pidiendo luego la confirmación o ratificación de la

Persona Jurídica, sea por aprobación de gestión o por reconocimiento de pagos sin protesto;

= en esa trascendental tarea de registración, le compete llevar la contabilidad sobre una base uniforme de

la que resulte un cuadro verídico de las actividades y de los actos que deben asentarse, de modo que se

permita la individualización de las operaciones y visualización de las correspondientes cuentas acreedoras y

deudoras;

= los asientos deben ser respaldados con la documentación que los sustenta y solventa, todo lo cual debe

archivarse en forma metódica y que permita su localización y consulta por cualquier interesado;

= en esa tarea deviene indispensable el Libro de Administración, que cumple las veces de libro Diario,

Inventario y Balance utilizado en una empresa comercial, a los cuales se suman los anexos necesarios como

el Libro de Ingresos, salarios y jornales del personal dependiente; el Libro de Órdenes de igual naturaleza

laboral, la Planilla de asignación de Horas Extras; el Libro de Ascensores (hoy digital) el Libro de Listado

actualizado de Propietarios; el Libro de Registración de Firmas de dichos propietarios; el Libro de Actas de

Asambleas;

= los mencionados Libros Obligatorios deben llevarse rubricados, si bien por diferentes entidades

gubernamentales, dicha autorización de uso les confiere el carácter de instrumento público desde la fecha

de su visado, y en caso de los Laborales se transforman en plena prueba contraria en caso de falta,

parcialidad, incomprensión, defectuosidad, inacabado;

= les queda prohibido como depositarios y custodios de dichos instrumentos, el alterarlos, mutilarlos, arrancarles foliatura, adulterarlos, consentir la existencia de espacios blancos o incompletos, interlineados, raspados, enmendados o tachaduras, sin ser salvados debidamente con la constancia de fecha y corrección precisa;

= debe respetar una cronología de secuencias por fechas, una formalidad de los actos, una secuencia de actualizaciones, una expresión entendible en idioma nacional y el uso contemporáneo de los valores monetarios vigentes;

= de la sola compulsa de los Libros registrales frente a la facturación, recibos, constancias y comprobantes

formales de gastos debe poder surgir con entendimiento normal la situación patrimonial del Consorcio, el

devenir de su evolución y los resultados finales de los proyectos y consecuciones obtenidos;

= en tanto los instrumentos y documentación respaldatoria quedan en sus manos de Depositario legal, los

debe reservar en su oficina o domicilio especial constituido a los efectos de la gestión administrativa, pero

susceptibles de ser facilitados en forma permanente y sin restricciones a copropietarios y a consorcistas que

lo requieran, dentro del término de cinco (5) días desde que así lo manifiesten [art. 9 inc. f) Decreto n° 551/10

GCBA];

= en cada oportunidad que el Reglamento de Propiedad establezca el cierre del ejercicio financiero, el

Administrador contará con una extensión de sesenta (60) días más para efectuar la exposición de las

cuentas definitivas y la explicación de su gestión [art. 2067 inc. e) CCCN];

= el Libro de Administración se convierte en instrumento principal a la hora de entender la secuencia de

órdenes de Asambleas perseguidas, de disposición reglamentarias acatadas, de contrataciones

implementadas, y del resultado económico y material de cada operación detallada;

= debe conservar y custodiar los asientos registrados por su gestión, como asimismo los recibidos de

anteriores administraciones durante al menos diez (10) años aniversarios los que hagan a la constitución y

afectación de la Edificación al régimen de Propiedad Horizontal, de cinco (5) años calendarios, los que

hagan al cumplimiento de deberes tributarios y previsionales, cumplimiento de normativa gubernamental

y administrativa; dos (2) años aniversarios los que hagan a vínculos laborales; y dos (2) años los que hacen a l

as contrataciones con proveedores de productos y prestadores de servicios [arts. 320 a 328 CCCN; art. 11 Ley

n° 941 GCBA];

= en caso de reemplazo en el cargo, debe devolver al Consorcio en manos de los miembros del Consejo de

Propietarios, si lo hubiera, o del nuevo Administrador, si no hubiera aquel órgano, toda la documentación

que detenta en carácter de Depositario Legal, en su domicilio o donde lo concierten bilateralmente, dentro

del plazo de quince (15) días hábiles, desde que sea fehacientemente notificado de la designación de su

reemplazante [art. 2067 inc. j) CCCN];

= la omisión o incumplimiento de esta obligación conlleva las acciones prejudiciales, de conciliación en

materia de consumo y/o judiciales necesarias que se arbitren para su consecución en modalidad forzada;

= el reemplazo prolijo, pacífico y acordado de un Administrador se debe dar mediante una Asamblea que

decide su desplazamiento, bajo cualquier término que sea, sin tecnicismos; bastando plasmar la intención

de remoción, revocación del mandato, destitución, desvinculación, caducidad del plazo, falta de renovación,

o como lo quieran denominar;

= a partir de ese momento, si estuviera presente, o desde ser notificado fehacientemente, si no lo estuviera,

se genera en forma automática la obligación de devolución de la documentación, incluyendo en tal

concepto a los Libros e instrumentos de registración, comprobantes, contratos, actuaciones administrativas

y/o judiciales, poderes otorgados, etcétera;

= en el caso que de dicha documentación surgieren los datos o elementos de prueba que le aseguran un

crédito contra el Consorcio por saldo de cuentas a su favor, podrá consignarlos judicialmente, junto con la

causa ya iniciada, o como una diligencia preliminar anticipatoria;

= de igual forma podrá obtener las constancias de certificación notarial sobre los documentos de su interés,

tales como Actas de aprobación de cuentas, o ratificaciones de sus créditos;

= es decir, alejado pacífica o conflictivamente, el Ex Administrador carga con la obligación legal de restituir

todos los antecedentes documentales del Consorcio que detenta, pero no solo los generados bajo su

gestión, sino también los de anteriores;

=si bien la devolución se prevé por Ley Especial a favor del Consejo como órgano colegiado [art. 2067 inc. j)

CCCN] debe interpretarse que procede particularizada ante cualquiera de sus miembros vigentes en forma

individual;

= si el Consejo de Propietarios no estuviere conformado o vigente en su actuación, deberá concertarlo con

el nuevo Administrador, en su figura de representante legal, al igual que en el caso de un Conejo reticente

en actuar como manda la Ley, escudado en el mito popular de generarles responsabilidades personales si

accionan en nombre de la comunidad;

= esta situación prevista por la Ley Especial pareciera extrañamente dejar en manos del Consejo un acto

propio de la representación legal, cual es finiquitar con el anterior mandatario (ex Administrador) parte de

las consecuencias de la relación jurídica extinguida;

= no obstante se entiende que ha sido una previsión basada en que posiblemente los Consorcios se toman

un tiempo extenso para el elegir al reemplazante y mientras tanto suple el Consejo, facilitando que su

actuación pueda avanzar en el recupero de la documentación;

= otra explicación, algo más profunda, se debería a que históricamente los nuevos Administradores,

del anterior bajo nota similar a? ?se recibe de conformidad, no teniendo más nada que reclamar? con lo

cual daban por cerrado el eventual reclamo por rendición de cuentas no aprobadas ya que, en carácter de

representante legal, son la expresión jurídica del Consorcio sobre la aceptación tácitamente incluida en esa

constancia, mientras los miembros del Consejo no lo son;

= no obstante, corresponde decir que muchos otros Administradores le agregaban a ese texto ya preparado

por el entregador, la consigna ?ad referéndum de Asamblea? dejando abierta la instancia a la aprobación de

la Asamblea o la desaprobación y al posterior reclamo vía judicial;

= cuando es el Consejo quien recibe, bajo cualquier leyenda, no representan al Consorcio, de manera que no

lo comprometen, excepto que lo hagan en el espacio de tiempo durante el cual cubran la vacante de ese

cargo [art. 2064 inc. d) CCCN];

= por este motivo siempre es conveniente nombrar al nuevo Administrador en el mismo acto que se

remueve al anterior;

= desde que el ex Administrador es notificado fehaciente y formalmente a devolver, restituir y presentar

cuentas finales (lo cual se hace por carta documentada en la mayoría de los casos y con firma unánime o

mayoritaria de los integrantes del Consejo) tiene un límite legal para hacerlo de quince (15) días hábiles, sea

en el lugar que le fijaron o si contesta en forma fehaciente, lo puede hacer en su oficina [art. 1334 CCCN];

= el riesgo ante la negativa, dilación o silencio, será que se inicien acciones judiciales para su recupero, las

cuales se pueden tramitar en el Fuero Civil por secuestro de documentación, o en el Fuero Penal por

retención indebida de documentos privados ajenos;

= claro que en uno es el propio Consorcio interesado quien lo activa, a través del nuevo Representante Legal

(nuevo Administrador) mientras en el otro es el Estado Nacional, a través del instructor de oficio (Fiscal), con

las consecuentes premuras que uno u otro trámite tienen;

= efectivamente, en caso de negarse a restituir puede ser compelido por la fuerza pública a hacerlo, y esto

es ajeno a cualquier derecho de crédito sobre el Consorcio que tenga, ya que al ser documentación esencial

del otro, que sirve y necesita para el desarrollo de su vida cotidiana, carece de autorización para ejercer el

derecho a retención, ni siquiera sobre montos de crédito propio, pues no estarían aprobados y consolidados

aún, excepto que sean derivados de rendiciones aprobadas;

= por lo demás, sus créditos o saldos deudores respecto a su Administración surgirá de las cuentas y la

gestión que haya puesto a conocimiento como definitiva, con el derecho a exigir una resolución

asamblearia en tiempo prudencial (podría hablarse entre tres y seis meses) ya que también le incumbe y

tiene legitimación procesal para iniciar la vía judicial, en lugar de hacerlo por rendición de cuentas (acción a

instancia del Consorcio) [art. 652 CPCCN] lo hiciera por ?aprobación de cuentas? a impulso del Ex

Administrador [art. 657 CPCCN];

= presente el elemento diferencial que pone a un profesional frente a inexpertos, en una relación

continuada, con marcada asimetría por la experticia, habitualidad, preparación, conocimiento, y

fundamentalmente en el ámbito de esta Ciudad, capacitación obligatoria [art. 4º inc. f) Ley nº 941] y

habilitación gubernamental para el ejercicio del cargo [art. 2 Ley nº 941] a favor de aquel, requiere la

compensación de un equilibrio en el fiel de la balanza de igualdades, mediante la intervención necesaria

del Estado en rol tuitivo y protectorio, destinada al cuidado y consecución de sus resguardos, en la tarea

que la Constitución le reservó [art. 42 CN]; lo cual nos conduce al Fuero Comercial, especial por la entidad y

magnitud de los negocios consorciales, muchas veces superando el volumen financiero y económico de

una PyMe, por lo que su gerenciador es un experto capacitado y habituado al giro comercial, haciendo de

éste su fuente de operaciones genéricas;

= compatibilizada a procederes del empresario o cuasi empresario hombre de negocios, que debe registrar

sus procederes y faenas en Libros especiales de gestión, es decir, de una actividad económica propia

organizada, con su responsabilidad [art. 320 CCCN];

= no obstante lo anterior, por una cuestión de costumbre a encuadrar este mandato entre los civiles,

reforzado en la idea de tratarse de inmuebles y derechos reales (sobre cosas) en juego, hacen que sea el

Fuero Civil el receptivo del rito;

?Dentro del régimen horizontal, ya sea por remoción o por renuncia la finalización de la gestión del

administrador implica la rendición de cuentas y la entrega de libros, fondos y documentación. Los

propietarios (o el consorcio) tienen derecho a tomar conocimiento sobre todo lo recaudado por el

administrador en concepto de expensas comunes ordinarias y extraordinarias, fondo de reserva, etcétera, y

a saber en qué se invirtieron esos fondos, con su cuenta final de resultados. Los comprobantes de pagos

hechos son del consorcio y el administrador debe devolverlos junto con la rendición de cuentas al terminar

sus funciones. Debe devolver también los fondos suministrados por el mandante para el desempeño del

cometido, lo cual abarca el fondo de reserva (si se ha constituido) y, asimismo, recaudaciones no aplicadas a

satisfacer gastos; así como indemnizaciones, pagos por publicidad en medianeras, alquiler de cosas

comunes, etcétera; comprobantes, reglamento, planos, libros, etcétera? (Highton Elena I. ?Propiedad

Horizontal y Prehorizontalidad?, Ed. Hammurabi, páginas 609 y siguientes)