Modelo Genérico Auditoría Legal

Señores Vecinos del Consorcio de Propietarios.... CABA

......  en carácter de profesional autorizada/o por Acta de Comisión Directiva de fecha ? para realizar la tarea por nombre y representación de la Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal de la República Argentina, domicilio en Bartolomé Mitre n° 1711, piso 2° oficina ?5? CABA les expresa lo siguiente;

-LEGALIDAD

-La actividad del Administrador es alcanzada por Normativa que decanta desde la Constitución Nacional hacia leyes inferiores, siempre bajo régimen de Consumo que lo liga a sus administrados, y le exige la gestión de un profesional avezado, solvente, experimentado, habituado y responsable, garantizando a los consorcistas la protección de su salud, seguridad e intereses económicos; ordenando a las Autoridades la protección de esos derechos, y a la Legislación la sanción de procedimientos para efectivizarlos [art. 42 CN]

[Artículo 42] Los consumidores y usuarios de bienes y servicios tienen derecho, en la relación de consumo, a la protección de su salud, seguridad e intereses económicos; a una información adecuada y veraz? y a condiciones de trato equitativo y digno??;

-La Ley Nacional de Defensa del Consumidor nº 24.240, de Orden Público [art. 65 LDC] garantiza al consumidor la protección de su salud e integridad física [arts. 5 y 6 LDC] y de su patrimonio [art. 19 LDC] por parte de quien le brinda un servicio profesional (no liberal) con alcance a los destinatarios finales de esa actividad, por sí (consorcista) en su grupo familiar (convivientes) o social (miembros del Consorcio) [arts. 1, 2, 4 LDC]; con responsabilidad solidaria [arts. 40 y 40 bis LDC] bajo dos parámetros i) beneficio de duda a favor del Consorcio o Consorcista; ii) carga probatoria, en contra del Administrador;

[Artículo 3º] Relación de consumo. Integración normativa. Preeminencia?En caso de duda sobre la interpretación de los principios que establece esta ley prevalecerá la más favorable al consumidor. Las relaciones de consumo se rigen por el régimen establecido en esta ley y sus reglamentaciones sin perjuicio de que el proveedor, por la actividad que desarrolle, esté alcanzado asimismo por otra normativa específica?;

[Artículo 5º] Protección al Consumidor. Las cosas y servicios deben ser suministrados o prestados en forma tal que, utilizados en condiciones previsibles o normales de uso, no presenten peligro alguno para la salud o integridad física de los consumidores o usuarios?;

[Artículo 19] Modalidades de prestación de servicios. Quienes presten servicios de cualquier naturaleza están obligados a respetar los términos, plazos, condiciones, modalidades, reservas y demás circunstancias conforme a las cuales hayan sido ofrecidos, publicitados o convenidos?

[Artículo 40] Responsabilidad. Si el daño al consumidor resulta? de la prestación del servicio, responderán? el proveedor... La responsabilidad es solidaria, sin perjuicio de las acciones de repetición que correspondan. Sólo se liberará total o parcialmente quien demuestre que la causa del daño le ha sido ajena?;

[Artículo 40 bis] Daño directo. El daño directo es todo perjuicio o menoscabo al derecho del usuario o consumidor, susceptible de apreciación pecuniaria, ocasionado de manera inmediata sobre sus bienes o sobre su persona, como consecuencia de la acción u omisión del proveedor de bienes o del prestador de servicios?;

-La Constitución de la Ciudad garantiza al consumidor la protección de su salud, seguridad y patrimonio, por parte del prestador de servicio, reservándose el poder de policía [art. 46 CCABA] y encomendando a la Legislatura la regulación de la profesión [art. 80, inc. 2) cuarto párrafo CCABA];

[Artículo 46] La Ciudad garantiza la defensa de los consumidores y usuarios de bienes y servicios? Protege la salud, la seguridad y el patrimonio de los consumidores y usuarios, asegurándoles trato equitativo, libertad de elección y el acceso a la información transparente, adecuada, veraz y oportuna??;

-La Ley Nacional nº 26.994, especial en la materia [art. 150 inc. a) CCCN] fija ?Obligaciones? de incidencia individual y colectiva, que atañen al Administrador en múltiples facetas, ya sea como

i) Mandatario del Consorcio [arts. 2065, 2067, 1324, 1334, 858, 859, 862]; con el deber de cuidado que pondría en los asuntos propios, de acuerdo a las reglas exigidas por el arte de su profesión, que lo coloca por encima del criterio normal al valorar su conducta [art. 1725]; y el deber de prevención para evitar riesgos o morigerar perjuicios [art. 1710];

[Artículo 2065] Representación Legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario??

[Artículo 2067] Deberes y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial? a) convocar a la asamblea? b) ejecutar las decisiones de la asamblea? d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos? e) rendir cuenta documentada??;

[Artículo 1324] Obligaciones del mandatario. El mandatario está obligado a: a) cumplir los actos comprendidos en el mandato, conforme? a la naturaleza del negocio que constituye su objeto, con el cuidado que pondría en los asuntos propios, o en su caso, el exigido por las reglas de su profesión, o por los usos del lugar de ejecución; b) dar aviso inmediato al mandante de cualquier circunstancia sobreviniente que razonablemente aconseje apartarse de las instrucciones recibidas, requiriendo nuevas instrucciones o ratificación de las anteriores, y adoptar las medidas indispensables y urgentes; c) informar sin demora al mandante de todo conflicto de intereses y de toda otra circunstancia que pueda motivar la modificación o la revocación del mandato? f) rendir cuenta de su gestión en las oportunidades convenidas o a la extinción del mandato??;

[Artículo 1334] Rendición de Cuentas? debe ser en las condiciones previstas en los artículos 858 y siguientes acompañada de toda la documentación relativa a su gestión??;

[Artículo 858] Definiciones. Se entiende por cuenta la descripción de los antecedentes, hechos y resultados pecuniarios de un negocio, aunque consista en un acto singular. Hay rendición de cuentas cuando se la pone en conocimiento de la persona interesada, conforme a lo dispuesto en los artículos siguientes?;

[Artículo 859] Requisitos La rendición de cuentas debe: a) ser hecha de modo descriptivo y documentado; b) incluir las referencias y explicaciones razonablemente necesarias para su comprensión; c) acompañar los comprobantes de los ingresos y de los egresos, excepto que sea de uso no extenderlos; d) concordar con los libros que lleve quien las rinda;

[Artículo 862] Aprobación? puede ser aprobada expresa o tácitamente? en el plazo? de treinta días de presentadas en debida forma??;

[Artículo 1725] Valoración de la conducta. Cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor es la diligencia exigible al agente, y la valoración de la previsibilidad de las consecuencias. Cuando existe una confianza especial se debe tener en cuenta la naturaleza del acto y las condiciones particulares de las partes. Para valorar la conducta no se toma en cuenta la condición especial, o la facultad intelectual de una persona determinada, a no ser en los contratos que suponen una confianza especial entre las partes. En estos casos, se estima el grado de responsabilidad, por la condición especial del agente?;

[Artículo 1710] Deber de prevención del daño. Toda persona tiene el deber, en cuanto de ella dependa, de: a) evitar causar un daño no justificado; b) adoptar, de buena fe y conforme a las circunstancias, las medidas razonables para evitar que se produzca un daño, o disminuir su magnitud; si tales medidas evitan o disminuyen la magnitud de un daño del cual un tercero sería responsable?; c) no agravar el daño, si ya se produjo?;

ii) Representante legal del Consorcio [arts. 2067 incs. f) g) m), 358, 1320] actuando por nombre, cuenta y orden del Mandante (Asambleas) u orden Legal (Código Civil y Comercial) o Administrativa (Legislación Local) o Estatutaria (Reglamento de Propiedad) dentro de ese marco de restricción inherente a su naturaleza [arts. 144, 360, 361] siendo responsable en lo que exceda como un Gestor de negocios ajenos [arts. 372, 375, 1325];

[Artículo 2067] Deberes y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones? En especial? ; m) representar al consorcio??;

[Artículo 358] Principio. Fuentes? La representación? es legal cuando resulta de una regla de derecho??;

[Artículo 1320] Representación. Si el mandante confiere poder para ser representado, le son aplicables las disposiciones de los artículos 362 y siguientes?;

[Artículo 144] Inoponibilidad de la persona jurídica. La actuación que esté destinada a la consecución de fines ajenos a la persona jurídica, constituya un recurso para violar la ley, el orden público o la buena fe o para frustrar derechos de cualquier persona, se imputa a quienes a título de socios, asociados, miembros o controlantes directos o indirectos, la hicieron posible, quienes responderán solidaria e ilimitadamente por los perjuicios causados?;

[Artículo 360] Extensión? alcanza a los actos objeto del apoderamiento, a las facultades otorgadas por la ley y también a los actos necesarios para su ejecución?;

[Artículo 361] Limitaciones? las limitaciones? son oponibles a terceros si éstos las conocen o pudieron conocerlas actuando con la debida diligencia?;

[Artículo 372] Obligaciones y deberes del representante. El representante tiene las siguientes obligaciones y deberes: a) de fidelidad, lealtad y reserva; b) de realización de la gestión encomendada, que exige la legalidad de su prestación, el cumplimiento de las instrucciones del representado, y el desarrollo de una conducta según los usos y prácticas del tráfico; c) de comunicación, que incluye los de información y de consulta; d) de conservación y de custodia; e) de prohibición, como regla, de adquirir por compraventa o actos jurídicos análogos los bienes de su representado; f) de restitución de documentos y demás bienes que le correspondan al representado al concluirse la gestión?;

[Artículo 375] Poder conferido en términos generales y facultades expresas. ?Son necesarias facultades expresas para? f) crear obligaciones por una declaración unilateral de voluntad? h) hacer pagos que no sean los ordinarios de la administración??;

[Artículo 1325] Conflicto de intereses. Si media conflicto de intereses entre el mandante y el mandatario, éste debe posponer los suyos en la ejecución del mandato, o renunciar?;

[Artículo 2067] Deberes y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial? f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea; g) cumplir con? legislación laboral, previsional y tributaria?;

iii) Órgano interno del Consorcio dirigente de la conducción, conforme a Leyes y Reglamento, y ejecutor de las decisiones de Asambleas ajustadas a aquellas reglas superiores [arts. 2044]; asumiendo una responsabilidad de resultado eficiente, sustentada en su profesionalismo [art. 1725] fundada en su deber de especialidad <límite de actos adecuados al objeto social de conservación de bienes comunes y convivencia pacífica> deber de acatamiento normativo <cumplir y hacer cumplir leyes y reglamento> deber de fidelidad <manejo honesto de fondos y buena fe en sus actos> deber de lealtad <desprovisto de intereses personales contrapuestos al consorcial> deber de diligencia <elección y vigilancia eficiente de proveedores de productos y prestadores de servicios> y deber de contabilidad <registración documentada precisa de sus actos y hechos con consonancia jurídica>; y asumiendo esa responsabilidad con alcance ilimitado y solidario cuando los daños se hubieran generado o agravado por sus acciones u omisiones [arts. 159, 160, 1763]; siendo la atribución de su culpa (imprudencia, negligencia, impericia o inobservancia de las reglas de su arte) directa como presunción legal en su contra, generando su responsabilidad objetiva [arts. 1722, 1723] salvo que de los instrumentos llevados en forma surja su evidente falta de imputación personal [arts. 321, 323, 324, 325, 327, 330, 2067 inc. i)];

[Artículo 2044] Consorcio? Sus órganos son? el administrador?;

[Artículo 159] Deber de lealtad y diligencia. Interés contrario. Los administradores de la persona jurídica deben obrar con lealtad y diligencia. No pueden perseguir ni favorecer intereses contrarios a los de la persona jurídica. Si en determinada operación los tuvieran por sí o por interpósita persona, deben hacerlo saber? al órgano de gobierno y abstenerse de cualquier intervención relacionada con dicha operación. Les corresponde implementar sistemas y medios preventivos que reduzcan el riesgo de conflictos de intereses en sus relaciones con la persona jurídica?;

[Artículo 160] Responsabilidad de los administradores. Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión?;

[Artículo 1763] Responsabilidad de la persona jurídica. La persona jurídica responde por los daños que causen quienes las dirigen o administran en ejercicio o con ocasión de sus funciones?;

[Artículo 1723] Responsabilidad objetiva. Cuando de las circunstancias de la obligación? surge que el deudor debe obtener un resultado determinado, su responsabilidad es objetiva?;

[Artículo 321] Modo de llevar la contabilidad? sobre una base uniforme de la que resulte un cuadro verídico de las actividades y de los actos que deben registrarse, de modo que se permita la individualización de las operaciones y las correspondientes cuentas acreedoras y deudoras. Los asientos deben respaldarse con la documentación respectiva, todo lo cual debe archivarse en forma metódica y que permita su localización y consulta?;

[Artículo 323] Libros?debe llevar su contabilidad mediante la utilización de libros y debe presentarlos, debidamente encuadernados, para su individualización en el Registro Público correspondiente??;

[Artículo 324] Prohibiciones. Se prohíbe: a) alterar el orden en que los asientos deben ser hechos b) dejar blancos que puedan utilizarse para intercalaciones o adiciones entre los asientos c) interlinear, raspar, emendar o tachar? d) mutilar parte alguna del libro, arrancar hojas o alterar la encuadernación o foliatura e) cualquier otra circunstancia que afecte la inalterabilidad de las registraciones;

[Artículo 325] Forma de llevar los registros. Los libros y registros contables deben ser llevados en forma cronológica, actualizada, sin alteración alguna que no haya sido debidamente salvada...Deben permitir determinar al cierre de cada ejercicio económico anual la situación patrimonial, su evolución y sus resultados?;

[Artículo 327] Diario? se deben registrar todas las operaciones relativas a la actividad de la persona que tienen efecto sobre el patrimonio, individualmente o en registros resumidos que cubran períodos de duración no superiores al mes??;

[Artículo 330] Eficacia probatoria? debe estarse a las resultas combinadas que presenten todos los registros relativos al punto cuestionado?;

[Artículo 2067] Deberes y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial? i) llevar en legal forma los Libros??;

iv) Gestor de negocios ajenos en todo lo que exceda a sus facultades inherentes, que le es imputado por Responsabilidad personal si causa perjuicios, ya que sus compromisos, aún sin autorización o fuera de mandato, obligan al Consorcio en forma directa y a todos los Consorcistas en forma derivada, con todas las consecuencias que pudieran producir [arts. 1781, 1786, 1789];

[Artículo 1781] Definición? cuando una persona asume oficiosamente la gestión? sin estar autorizada? convencional o legalmente?;

[Artículo 1786] Responsabilidad del gestor por culpa? Su diligencia se aprecia? si se trata de una gestión urgente, si procura liberar al dueño del negocio de un perjuicio, y si actúa por motivos de amistad o afección?;

[Artículo 1789] Ratificación. El dueño del negocio queda obligado? si ratifica la gestión, si asume las obligaciones del gestor o si la gestión es útilmente conducida?;

v) Depositario legal de la documentación consorcial [arts. 1358, 2067 inc. j) 328, 864, 1324 inc. i), 1100]; con obligación especial de ponerla a disposición del interesado genérico (Asamblea) o de los interesados particulares (Consorcistas) cuando le sea requerida;

[Artículo 1358] Obligación del depositario? debe poner en la guarda de la cosa la diligencia que usa para sus cosas o la que corresponda a su profesión? y debe restituirlas, con sus frutos, cuando le sea requerido?;

[Artículo 2067] Deberes y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial? i)?archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones? j) en caso de renuncia o remoción? entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos??;

[Artículo 328] Conservación. Excepto que leyes especiales establezcan plazos superiores, deben conservarse por diez años: a) los libros, contándose el plazo desde el último asiento; b) los demás registros? c) los instrumentos respaldatorios, desde su fecha?;

[Artículo 864] Saldos y documentos del interesado? b) el obligado a rendirlas debe devolver al interesado los títulos y documentos que le hayan sido entregados??;

[Artículo 1324] Obligaciones del mandatario. El mandatario está obligado a:? i) exhibir al mandante toda la documentación relacionada con la gestión encomendada?;

[Artículo 1100] Información. El proveedor está obligado a suministrar información al consumidor en forma cierta y detallada? La información debe ser siempre gratuita para el consumidor y proporcionada con la claridad necesaria que permita su comprensión?;

vi) Prestador de servicio profesional de cuidado a la salud, resguardo a la sanidad e higiene, y protección a la integridad física de sus administrados, a la prevención sobre seguridad edilicia para miembros y terceros; y a la supervisión de medios de control, confronte y escape de siniestros, con grado de experticia, habitualidad, preparación, capacitación y habilitación Estatal para la oferta pública y desarrollo de la actividad, a tenor de vínculo de Consumo con el Consorcio y relación de consumo con cada destinatario final del grupo que lo integra; brindado en condiciones de trato igualitario y equitativo, evitando actitudes de maltrato, intimidación, abuso de facultades, vergonzantes o discriminatorias;

[Artículo 1092] Relación de consumo. Consumidor? Queda equiparado al consumidor quien, sin ser parte de una relación de consumo? utiliza? servicios, en forma gratuita u onerosa, como destinatario final, en beneficio propio, o de su grupo familiar o social?;

[Artículo 1094] Interpretación y prelación normativa... aplicadas e interpretadas conforme el principio de protección del consumidor, y el de acceso al consumo sustentable. En caso de duda sobre la interpretación? prevalece la mas favorable al consumidor?;

[Artículo 1097] Trato digno. Los proveedores deben garantizar condiciones de atención y trato digno a los consumidores? deben abstenerse de desplegar conductas que coloquen a los consumidores en situaciones vergonzantes, vejatorias o intimidatorias?;

[Artículo 2067] Deberes y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley? En especial? c) atender a la conservación de cosas y partes comunes y la seguridad de la estructura del edificio, y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales? h) mantener asegurado el inmueble?; k) notificar? la existencia de reclamos administrativos o judiciales? l)? expedir? certificado de deudas y créditos del consorcio? ?;

vii) Profesional habilitado por Normativa especial de rango Local, en la Ciudad la Ley nº 941 basada en que ?[?] la relación entre administradores y administrados es una relación de consumo, encuadrada en lo estipulado por el Artículo 1º de la Ley Nacional 24.240 de Defensa del Consumidor [?]? (versión taquigráfica nº 28, página 137, 22º sesión ordinaria 5/11/2009, Expediente nº 2352-D-2008 autoría Diputado Sergio Abrevaya y Expediente nº 2499-D-2008 autoría Diputado Roberto Destefano, Considerandos de Ley nº 3254/09 modificatoria de la Ley nº 941/02];

Lo cual inserta la temática en las pautas generales del Derecho de Consumo bajo Regulación Estatal de estructura, elementos y contenidos inalterables del derecho real de propiedad horizontal [1887 inc. c), 1884] que favorecen a la protección de sus administrados [arts. 1092, 1094, 1097, 2067 incs. c) h) k) l)];

La Ley nº 941/02 modificada por Leyes nº 3254/09, 3291/10, 5932/17 y 5983/18 y reglamentada por Decreto n° 551/10 regula su actividad, y fija los ?Deberes? frente a los Organismos Estatales y los No Gubernamentales de Control; y una fuente de ?Obligaciones? frente a los destinatarios finales de su actividad, ya sea en su faceta individual o en su participación asamblearia;

Esto se presenta en dos bloques normativos diferenciables, como tales

a) ?Deberes? frente a la Autoridad Administrativa de control [arts. 2; 3; 4; 5; 9 inc. n); 12; 15 inc. h); 23; 28]; y frente a los Organismos No Gubernamentales de control [art. 42 CN y art. 9 inc. i) in fine];

b) ?Obligaciones? frente al Consorcista en su interés individual como destinatario final [art. 9 incs. e), f), l), o), p), s) in fine, y t); y art. 10];

frente al Consorcista en su interés individual con resonancia colectiva [art. 9 incs. b), c), d), g), h), k), m)];

y frente al órgano Asambleario [arts. 6; 8; 9 incs. a), i), j), r), s); 11, 13 y 14];

-El Artículo 4° del Decreto nº 551/10 reglamentario de la Ley nº 941 asigna el control de la actividad a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor;

[Artículo 4] Desígnase la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor como autoridad de aplicación de la Ley N° 941? quedando facultada para dictar las normas instrumentales e interpretativas necesarias para la mejor aplicación del citado régimen legal y la presente reglamentación?;

CONSIDERANDO

-Que por Ley n° 5983, vigente desde el 25/07/2018, que modifica el inciso i) del Artículo 9 de la Ley n° 941, la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires autoriza la intervención de las Asociaciones de Consumidores a fin de auditar contable o legalmente la Gestión de los Administradores de Consorcios, en forma autónoma o a pedido de una Asamblea que lo disponga, requiriendo que el profesional interviniente posea matrícula habilitante con competencia territorial, que su firma se legalice ante su Colegio Profesional, y que sea Gratuita; respondiendo así con Legislación Local a la Manda directa proveniente de nuestra Constitucional Nacional que obliga a respetar la necesaria participación de las Asociaciones de Consumidores en los Organismos de Control [art. 42 CN];

-Que la Asamblea extra/ordinaria de fecha ? del Consorcio de Referencia, dispuso la Auditoría Legal sobre la Gestión del Administrador ? RPA n° ? con domicilio constituido en ? CABA, conforme Acta (móvil/obrante al Folio n° ? del Libro de Asambleas) que fue exhibida por los interesados en instrumento revestido de suficiente presunción de buena fe en la forma, contenido, grafía, autenticidad, integridad, apariencia, regularidad, identidad y legitimación de los otorgantes;

-Que la Resolución n°15/1999 de la Inspección General de Justicia de la Nación nos concede Personería Jurídica de Asociación Civil sin fines de lucro, suficiente para actuar dentro del alcance de nuestro Objeto Social, específica y excluyentemente en Propiedad Horizontal;

-Que la Resolución n°18/2004 de la Secretaría de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires nos concede el Registro n° 016 de Asociaciones de Consumidores, habilitada para representar a Consorcios y Consorcistas de Propiedad Horizontal, en vínculos o relaciones de consumo, ante Autoridades judiciales o administrativas, conforme Artículo 2° del Estatuto ?Sus fines y objetivos serán los siguientes? e) Defender y representar los intereses de los consumidores de bienes y servicios para la propiedad horizontal, ante la justicia, autoridad de aplicación  y/u otros organismos oficiales o privados??;

-Que el Profesional actuante se encuentra matriculado en el Tomo n° ? Folio n° ? del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal, siendo la Institución que legaliza su firma al final del presente documento;

-Que la tarea realizada no genera arancel a favor del actuante [arts. 3 Ley n° 27.423] siendo efectuada según su mejor saber y entender, obrando con plena buena fe, en posición de independencia jurídica, técnica y económica respecto a los comitentes, sin relación personal con el auditado, ni interés personal en el resultado de la misma;

-Que lo expuesto se nutre de la práctica durante veintiún (21) años consecutivos e ininterrumpidos de experiencia en la materia, acumulados por esta Asociación, desde 1996; sumado a intervenciones en Asambleas, Peritajes, Auditorías, Juicios, Informes, Dictámenes y Capacitador en la materia específica de la cual se trata, elevada por el trámite de más de 7.900 legajos particulares y/o consorciales a la fecha;

-Que la presente se trata de una tarea sin carácter de inspección ni peritaje, resortes exclusivos de la Autoridad de Aplicación, investida por el Registro Público de Administradores dependiente de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad; y por tratarse de un análisis Legal, se omiten las Reglas Técnicas n° 7 y n °35 de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas; ya que los Balances y Estados Contables Societarios que les sirven de base, modelo y objetivo exclusivos de contabilidad, no se corresponden ni son compatibles con la Gestión <versátil y multifacética> de la Administración Consorcial;

-Que los antecedentes documentales fueron obtenidos en forma directa desde la Administración o aportados por Consorcistas, permitiendo emitir consideraciones válidas, en base a verosimilitud, confrontación y presunción de certeza, quedando a cargo del auditado presentar la faltante que lo revierta (in dubio pro consumidor);

-Que en resumen de todo lo anterior, en un contexto que lo tiene como Eje central de conducción y dirección, se debe verificar la Gestión del Administrador en todas las relaciones que comprometen al Consorcio, sean paritarias o de consumo; a saber

i) Es tarea del Administrador atender debidamente al cumplimiento de Ordenanzas, Leyes, Decretos, Disposiciones, Resoluciones y Dictámenes que imponen la Normativa vigente en materia de salubridad, sanidad, higiene, seguridad a la integridad física y a la edilicia, a la prevención de riesgos y a la instrucción sobre control y evacuación de siniestros, cuya exigencia conjunta surge de diversas áreas dependientes de la Agencia Gubernamental de Control  y de otros organismos estatales (como la Agencia de Protección Ambiental entre otras) cuyo compendio se detalla a continuación; debiendo consignar expresamente en Acta de Asamblea cuando fomenta su adecuación y es denegada por los Consorcistas por cuestiones ajenas a su alcance [art. 9 inc. a) Dto. 551/10; arts. 1328 incs. b) y c), 1324 incs. c) e i) in fine CCCN]

= accesibilidad integral, discapacitados y medios de protección [Leyes n° 22.431, 24.314; Leyes n° 962 y n° 6100 punto 3.4.5 GCBA];

= acondicionadores de aire y climatizadores  [Leyes n° 4877 y n° 6100 puntos 3.1.4, 3.9.4 y 5.1 GCBA];

= agua potable, desinfección y limpieza de tanques y depósitos, análisis bactereológico y físico-químico [Ley n° 19.587; Ordenanzas n° 43.447/88, n° 45.593/92; Decretos n° 2045/93, n° 999/92 y n° 787/93; Leyes n° 6040 y n° 6100 punto 3.7.1 GCBA; Resolución n° 6/11 APRA];

= agua para incendio, tanques de bombeo y de reserva [Leyes n° 160 y n° 6100 punto 3.7 GCBA];

= agua limpieza e higienización de instalaciones que acumulan [Disposición n° 268/09 DGIHU];

= agua para piscinas [Ley n° 6100 punto 3.7.1.10];

= agua de lluvia recuperada para segundas usos [Leyes n° 4.237 y n° 6100 punto 3.7.1.10 GCBA];

= agua medidores de consumo individual [Ley n° 6100 punto 3.7.1.10 GCBA];

= animales domésticos potencialmente peligrosos [Ley n° 4078 GCBA] y deposiciones de animales en vías públicas frentistas a cargo de conservación Consorcial [Ley n° 5.471 GCBA];

= antenas, torres, mástiles y estructuras metálicas en azotea [Leyes n° 123 y n° 6100 punto 3.9.3 GCBA; Disposición n° 902/98 DGFYCO; Resolución n° 1/08 APRA/SSPLAN];

= árboles, poda obligatoria [Ordenanza Municipal n° 44.779; Ley n° 490 GCBA];

= ascensores, montacargas y otros medios de elevación [Ordenanza n° 49.308/96, Leyes n° 160, n° 161 y n° 6100 puntos 3.4, 3.9, 5.1 GCBA; Decretos n° 578/01, n° 1734/03, n° 879/06; Resolución n° 897/99 SICM; Disposición n° 1004/03 DGFOC; Disposición n° 1432/14 DGFYCO];

= aviso de obra [Leyes n° 160 y n° 6100 punto 2.1 GCBA, Decreto n° 2805/90];

= azoteas y terrazas, seguridad, techos verdes, jardines verticales [Leyes n° 4428 y n° 6100 punto 3.7.1.9 GCBA];

= balcones, tendido de ropa [Decreto n° 3.244/44];

= calderas e instalaciones termomecánicas [Ordenanzas n° 27.708/73 y n° 33.677/77; Decreto n°887/79; Leyes n° 123 y n° 6100 puntos 3.3.1.6, 3.9.4, 5.1 GCBA; Resolución n° 723/15 AGC; Disposiciones n° 1910/15 y n° 36/16 DGFYCO;];

= calefones, calefactores, termo tanques, chimeneas y conductos evacuación de gases tóxicos [Leyes n° 123 y n° 6100 punto 3.1.4 GCBA; Decreto n° 222/12; Disposición n° 117/12 DGTALAPRA];

= carteles de publicidad en fachadas [Leyes n° 2936 y n° 3136 GCBA];

= desagües pluviales [Leyes n° 160 GCBA];

= desinfección, desratización y desinsectación de partes comunes [Ordenanzas n° 36.352/80 y n° 45.593/91; Disposición n° 705/15 DGCONT; Disposiciones n° 360/11 y n° 245/18 APRA];

= electricidad instalaciones [Leyes n° 19.587 art. 8 inc. a), y n° 23.696; Decreto n° 634/91 GCBA; Ley n° 6100 punto 3.9.2 GCBA];

= emergencias, señalizaciones de medios de salidas e iluminación [Ordenanza n° 45.425/91; Leyes n° 962 y n° 6100 punto 3.4 GCBA];

= escaleras con barandas y antideslizantes por peldaño de escalón [Ley n° 19.587; Ley n° 6100 punto 3.4.3 GCBA];

= evacuación de edificios, planos y planes, simulacros anuales obligatorios [Leyes n° 1346, n° 2191, n° 5920 y n° 6100 punto 3.4.7 GCBA; Disposición n° 1358/18/DGDCIV];

= fachadas, frentes y balcones [Leyes n° 257, n° 6100 punto 3.1.4, y n° 6116 GCBA; Decretos n° 1.233/00 y n° 1.330/01; Resolución n° 1254/18 Ministerio Educación];

= fumigación [Ordenanza n° 36.352/81; Leyes n° 11.843, n° 14.156 y n° 22.577; Decreto n° 92.767/36];

= garajes, alarmas, señalización salida de vehículos [Ordenanza n° 41.768/86, Ley n° 6100 puntos 3.4.8, 3.6.2, 3.8.8, 3.9.7 GCBA];

= gas, instalaciones [Ley n° 6100 punto 3.9.7 GCBA];

= incendio, extintores manuales, mangueras, detectores, nichos hidrantes y bocas de incendio [Ordenanzas n° 40.473/84; Leyes n° 2231, n° 6100 punto 3.9.9 y n° 6116 GCBA; Decreto n° 579/09; Resoluciones n° 523/09 AGC/AFIP; n° 530/10 y n° 32/15 AGC, Disposiciones n° 2614/08, n° 415/11, n° 11/13 y n° 1230/16 DGDYPC; Disposición n° 643/14 AGC; Normas IRAM n° 3517 II y n° 3594];

= jabalina de puesta a tierra, resistencia y gradiente [Ley n° 19.587; Decreto n° 351/79; Ley n° 6100 punto 3.9.2 GCBA; Disposición n° 1541/11 DGDYPC; Disposición n° 900/15 SRT; Dictamen COPIME Hist. 1.1; Norma IRAM n° 2281 parte II];

= laboral seguridad e higiene en el trabajo [Leyes n° 19.587, n° 24.557 y n° 25.212, Decretos n° 351/79 y n° 249/07; Resolución n° 84/12 SRT];

= limpieza por empresas privadas [Leyes n° 21.297 y n° 20.744];

= locales comerciales en edificios o galerías [Ley n° 6100 punto 3.8.2 GCBA];

= luces de emergencia [Ordenanza n° 34.197/78; Ley n° 6100 puntos 3.3.2, 3.9.2.7 GCBA];

= luces de palieres, pulsadores luminosos automáticos [Ley n° 24.314, Decreto n° 914/97];

= macetas en los balcones, restricciones [Leyes n° 257 y n° 6100 punto 3.6.2.1 GCBA];

= medianeras y muros conservación [Ley n° 6100 punto 4.1.3 GCBA];

= medianeras publicidad permitida por ley de tránsito [Ley n° 24.449; Leyes n° 2148 y n° 5448 GCBA];

= obras nuevas medidas de seguridad, andamios [Ley n° 6100 puntos 4.4, 4.5 GCBA];

= obras en ruina edificios linderos [Ley n° 6100 punto 5.2, 5.3 GCBA];

= pararrayos y sistemas de protección de estructuras, obligatorio para cuando se ponen torres de antenas de telecomunicaciones  [Ley n° 6100 punto 3.9.3 GCBA; Norma IRAM n° 2226];

= permisos de obra [Leyes n° 160 y n° 6100 punto 2.1 GCBA; Decreto n° 2805/90];

= piscinas de uso común en Edificios [Leyes n° 4342 y n° 6100 punto 3.8.4 GCBA];

= polución y otras molestias [Ordenanza n° 39.025; Decreto n° 6313/74];

= portería, condiciones [Ley n° 24.248; Ley n° 6100 punto 3.3.1.6.3 GCBA; CCT n° 589/10 art. 25];

= residuos separación secos y húmedos [Ley n° 25.916; Ley n° 1854 GCBA; Decretos n° 1033/80, n° 613/82 y n° 639/07; Resolución n° 251/13 MAYEPGC];

= ruidos molestos, contaminación acústica, excedencia decibeles [Leyes n° 1540 y n° 6100 punto 3.8.4.4 GCBA];

= sanidad primeros auxilios [Ley n° 6100 punto 3.5.2 GCBA];

= sanitarios instalaciones visado previo [Leyes n° 160 y n° 6100 punto 3.9.9 GCBA; Decreto n° 718/01];

= sótanos [Ley n° 6100 punto 3.3.2.3 GCBA];

= tabaco prohibición en partes comunes [Ley n° 26.687 art. 4 inc. h)];

= veredas conservación y reparación, responsabilidad frentistas [Ordenanza n° 33.721/77; Leyes n° 5901 y n° 6100 puntos 3.1.3, 4.2 GCBA];

= ventilación natural [Ley n° 6100 punto 3.7.1, 3.8.1.1 GCBA];

= vestuario e instalación sanitaria para vigiladores y/o contratistas [Ley n° 6100 punto GCBA];

= vigilancia privada [Decreto n° 1022/99; Leyes n° 118, 963 GCBA, Decretos n° 1183/93 y n° 446/06];

Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

ii) Es función del Administrador procurar el Reglamento de Propiedad original, los Planos y sus modificaciones, y poner copias a disposición de los consorcistas [arts. 1324 inc. i), 2038 CCCN; art. 27 Ley n° 17.801; Decreto 2080/80, Disposición n° 06/2009 R.P.I.]; registrar la Modificaciones en el Registro de la Propiedad Inmueble, así como exigir la integración del fondo de reserva inicial ante toda transmisión de unidades(si lo establece el Reglamento) y de certificar el crédito del Consorcio si fuera unidad deudora, debiendo presentarse en la operación a efectos de hacer la retención, en tanto excede el concepto privativo de expensas al crédito público sobre el que el Escribano es agente de retención [arts. 915 inc. a), 1009, 1022, 1140, 2046 inc. d), 2049, 2056 inc. e), 2067 inc. l); art. 5 Ley n° 22.427]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

iii) Es tarea del Administrador presentarse a la conciliación obligatoria en el ámbito de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor ante cualquier denuncia por la que sea citado, a presentar o no el descargo oportuno en caso de ser imputado, y a cumplir en forma, y con patrimonio, personal en caso de multa, suspensión o exclusión de su cargo; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

iv) Es tarea del Administrador integrar a la Administración Federal de Ingresos Públicos los impuestos a las ganancias sobre rentas de alquileres [Resolución AFIP n° 830, 924; DAT 57/00, 75/01, 18/10]; sobre locaciones gravadas [Ley n° 23.349; DAL 70/01]; retención de pagos a terceros (empresas de vigilancia, limpieza y/o recolección de residuos) [Resolución AFIP n° 3164/11]; al valor agregado por retención de contribuciones patronales a la seguridad social por pago a terceros [Resolución AFIP n° 1556/03]; a los ingresos brutos por créditos y débitos bancarios (cheques) [Ley n° 24. 413; Decreto n° 380/01; DAT 51/11] informe de unidades funcionales con más de 100mts. cuadrados y monto de expensas [Resolución AFIP n° 3369/12, Circular AFIP n° 31]; debe cumplir exactamente con contribuciones y aportes al sistema de seguridad social y cobertura de accidente laboral, sindical y regulatorio del Convenio Colectivo de la materia [art. 2067 inc. g) CCCN] a saber,

las contribuciones patronales al Fondo Nacional de Empleo (0,89%) [Ley n° 24.013]; y al Régimen Nacional de Asignaciones Familiares (4,44%) [Ley n° 24.714]; y las contribuciones patronales y retención de aportes al Instituto Nacional de Seguridad Social para Jubilados y Pensionados (1,5% y 3%) [Ley n° 19.032]; al Sistema Integrado Previsional Argentino (10,17% y 11%) [Ley n° 18.037, n° 24.241, n° 26.425; Decreto n° 22/07]; a la Obra Social del personal de renta y horizontal de la República Argentina (5,40% y 2,70%) y el adicional cuando el trabajador sea de media jornada [Ley n° 23.660; art. 10 CCT 589/10]; a la Administración Nacional del Seguro de Salud (0,60% y 0,30%) [Ley n° 23.661]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

v) Es tarea del Administrador convocar Asamblea ordinaria dentro de los sesenta (60) días corridos posteriores al cierre del ejercicio financiero, guardando especial cuidado en ofrecer a disposición de los interesados, en sus oficinas y dentro de un horario conveniente y posible para los consorcistas (no para la administración) la posibilidad de relevar Libros y  documentos que respaldan un informe asertivo, conciliado y secuencial del mérito, oportunidad y conveniencia de cada acto o hecho jurídico realizado por nombre, cuenta y orden del consorcio [art. 2067 inc. e) CCCN]; debe convocar asamblea extraordinaria en el lugar, fecha, hora y temario que le sea requerido, cuando se lo soliciten propietarios que compongan el 5% del valor porcentual de dominio, incurriendo en infracción si por cualquier motivo se negare o lo omitiere [art. 2058 inc. b) CCCN] gestando dispendio de costos extras y la dilación de urgencias por intervención del consejo ante la pasividad o de intervención judicial [arts. 2064 inc. a), 2063 CCCN]; si el Reglamento no establece el mecanismo de notificación fehaciente, la Administración deba extremar los cuidados para implementarlos, sea mediante planilla suscripta por los titulares, mediante entrega de la citación con aviso de recibo, o en oportunidad de recibir copias de títulos para completar el Libro de propietarios o de registrar las firmas en el Libro pertinente; a tal efecto será conveniente en cada convocatoria recordar que los asambleístas deben registrar sus firmas y titularidades o cotitularidades por ante la Administración a fines de asegurar su derecho a voto en Asamblea [arts. 2067 inc. i) y 2062 CCCN] evitando los medios difusos, genéricos y/o alternativos a la personalización del recaudo, incumpliendo su función [art. 2059 CCCN]; o cuando se deba tomar o despedir personal [art. 2058 inc. c) CCCN] redactando el temario a tratar y citando en forma fehaciente a todas las unidades [art. 2059 CCCN], utilizar el Libro de Actas para asentar presencia, poderes, unificación de personería y redacción textual;  el Libro de Registro de Firmas para cotejar presencias y refrendaciones con las certificadas; participar solo si el Reglamento le reserva un rol; dejar en depósito provisorio ambos Libros si los asambleístas lo excluyen del acto [art. 2062 CCCN]; obedecer las decisiones inmediatas tomadas por mayoría absoluta [art. 2060 primer párrafo CCCN] o notificar en forma fehaciente, registrar las diligencias, y acatar las decisiones diferidas ?propuestas? por mayoría simple de presentes [art. 2060 segundo párrafo CCCN]; debiendo dejar constancia en Actas de sus recomendaciones o disconformidad a las resoluciones <si está presente> o circularlas luego en forma fehaciente, a fin de salvaguardar su grado de responsabilidad [art. 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Decreto n° 551/10]; en razón de su ajenidad al acto asambleario, por ser exclusivo del órgano de gobierno, es correcto dejar el Libro de Actas en manos del presidente de Asamblea, bajo recibo de práctica que desligue la obligación de depósito [arts. 2065, 1324 incs. d) e i), y 1358 CCCN] y recuperarlo al día siguiente para dar cumplimiento a las mandas asamblearias [art. 2067 inc. b) CCCN]; por lo demás no está en sus facultades impugnar ni nulificar, ni redactar la secretaría de actas, ni presidir (salvo esto último si el Reglamento lo ordena) [art. 2062 CCCN] pues no reviste el carácter de asambleísta, y si fuere administración voluntaria (del propio Edificio) por principio de intereses enfrentados, deberá abstenerse en lo que concierna a su cargo; salvo que los asambleístas le requieran su participación a fin de dar explicaciones o brindar informes, y el administrador aceptare hacerlo en forma personal y verbal, pudiendo optar por la previa forma escrita; esto motiva que tampoco pueda cobrar honorarios por una participación que la Ley no le exige; respecto a la carga de llevar completo el Registro de Firmas resulta a instancia voluntaria de quienes las consignaron, a fines que los propietarios se nutran de información completa y suficiente para validarse su legitimación a la hora de constituir legalmente la Asamblea, mientras que le compete cotejar las del acta con las registradas, pero sin posibilidad de impugnar o invalidar por sí mismo, ya que son cuestiones de legitimación y representatividad propias del resorte asambleario, definido por votación; posteriormente a la celebración de asambleas le incumbe efectivizar las notificaciones de las ?propuestas? de decisiones que no alcanzaron la mayoría absoluta [art. 2060 CCCN] excepto cuando los asambleístas comisionan esa tarea a un copropietario u otra persona, diferente al Administrador, por ejemplo cuando se debe notificar la propuesta de remoción y queda en ciernes el interés enfrentado de quien debería notificar su propia destitución [art. 2062 CCCN]; debe convocar sin exceder los plazos del Reglamento de Propiedad, y sin omitir la identificación de las unidades citadas, obstruyendo de tal forma la posibilidad de impugnaciones o nulidades; en cuanto a acatar decisiones Asamblearias, advirtiendo las que estime en detrimento de intereses consorciales que se comprometió a cuidar [arts. 2065, 2067 inc. b),1324 incs. a) b) CCCN] sin que le alcancen las implicancias de decisiones contrarias a derecho, dejando constancia de su proceder, sugerencia y respuesta a pedidos expresos [arts. 1320 y 358 CCCN]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

vi) Es tarea del Administrador someter la supervisión de sus tareas a los integrantes, individuales o conjuntivos del Consejo de Propietarios facilitando, colaborando y siendo solidario con toda ayuda e información que le soliciten, absteniéndose de fomentar su desintegración o desmembramiento bajo el ardid de insinuar responsabilidad personal de sus integrantes, ya que la intervención de este órgano optativo de supervisión [art. 2064 CCCN] no libera al Administrador de sus responsabilidades originadas en ejercicio o con ocasión de sus funciones; tampoco las hace concurrentes o las extiende a los miembros de ese órgano, desde que no encierra un vínculo jurídico personal ni colectivo con el Consorcio ni los Consorcistas, sino solo el empeño y la dedicación particular de un condómino, actuando a su mejor saber y entender, con alcance en la valoración de su conducta acorde a su conocimiento [art. 1725 CCCN] Esto por carecer de responsabilidad personal o colectiva, receptando legalmente solo atribuciones [art. 2064 CCCN]; y a pesar de no tener un vínculo legal definido con el Consorcio ni el resto de los Condóminos, tal como la semejanza que se pudiera establecer con los órganos de fiscalización de Asociaciones Civiles [art. 173 CCCN] al tratarse acá de una relación de poder [art. 1887 inc. c) CCCN] por sobre una relación personal [art. 966 in fine CCCN]; cabe señalar los únicos casos de responsabilidad derivados de una excesiva y decisiva desatención, al punto de convertirse en un desdén o connivencia presupuesta con intereses contrarios al patrimonio o la seguridad consorcial. En ese contexto solo se verifica responsabilidad particular de los miembros del Consejo, no colegiada, cuando

a) transforme su ejercicio de control en una acción u omisión abusiva, alterando la finalidad contemplada por Ley [art. 10 CCCN] en forma que impida, imposibilite o dificulte la práctica del Administrador, tal como ser la oposición infundada a librar cheques de la cuenta consorcial, frustrando pagos obligatorios, al detentar cotitularidad conjunta no indistinta ni alternada sobre la liberación de fondos bancarios;

b) impida utilizar fondos de reserva a pesar de una apreciable urgencia, o desoyendo órdenes directas de Asamblea, ante la Denuncia contra el Administrador que cualquier consorcista impulse [art. 17 Ley n° 941] por acusarlo de incumplimiento a esa orden asamblearia [art. 9 inc. a) Ley n° 941] generando apercibimiento, multa, suspensión o exclusión de la matrícula; o cuando el uso de los fondos que no autoriza están destinados a cumplir con la Ley n° 257 y genera multa para el consorcio por incumplimiento, entre otras;

c) cuando niega reparación urgente de la unidad a un consorcista, y luego aprueba la  Asamblea su reembolso, en la medida del costo final frente a los diferenciales de proveedores consorciales que hubieran obtenido de autorizarla en su origen [art. 2054 CCCN];

d) a pedido de un 5% de consorcistas el Administrador no convoque y tampoco lo haga el Consejo, sin razón alguna, frente a las costas judiciales de una Asamblea Judicial motivada por esa omisión, en caso que se sumaren los pedidos hasta un 10% y el Juez hiciera ha lugar [arts. 2058 inc. b), 2064 inc. a) y 2063 CCCN];

e) el Administrador pida aprobar certificado de deudas para ejecución y se niegue sin motivo valedero, en la medida de los meses que prescriban [arts. 2048 in fine, 2562 CCCN];

Solo genera responsabilidad directa a miembros del Consejo el ocupar el cargo de Administradores de Hecho, durante la vacancia del órgano, durante el tiempo que demore en convocar Asamblea para nombramiento del nuevo [arts. 2064 inc. d), 860 inc. a) CCCN]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

vii) Es tarea del Administrador dar cumplimiento a la Normativa que regula su actividad [Ley nº 941/02, nº 3254, nº 3291, nº 5932, n° 5983] que le fija ?Deberes? frente al Estado en calidad de habilitado a desarrollar un ejercicio profesional; y le fija ?Obligaciones? frente a los Consorcistas, destinatarios finales de esa actividad, en calidad de prestador de servicios, con alcance individual o grupal; en dos bloques Normativos bien diferenciados; a saber

?Deberes? frente al Estado;

a) inscribirse al Registro y mantener condición permanente de activo [art. 2 Ley n° 941]; constituyendo domicilio en la ciudad, consignando su clave de identificación tributaria o laboral, y en caso de razón social, adjuntar copia del contrato social, modificaciones, última designación de autoridades y su inscripción ante la Inspección General de Justicia [art. 4 incs. a) b) c) Ley n° 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

b) renovar anualmente su matriculación antes del vencimiento, actualizando el certificado de reincidencia y estadística criminal, el informe de juicios universales, el certificado del registro de deudores alimentarios morosos, y la aprobación del curso de capacitación [art. 4 incs. d) e) f) g) Ley n° 941; art. 12 Decreto n° 551/10]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

c) pedir al Registro certificado que avale su inscripción y vigencia para acreditarse ante los Consorcistas que consideren su designación [art. 6 Ley nº 941 y Decreto n° 551/10]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

d) presentar al Registro un formulario anual con carácter de Declaración Jurada [art. 12 Ley nº 941] conteniendo los siguientes datos

i) listado de consorcios administrados a título oneroso o gratuito;

ii) actas de Asambleas relativas a su rendición de cuentas;

iii) detalle de pagos de cargas sociales y seguros del personal del consorcio;

iv) detalle de pagos por mantenimientos e inspecciones legales obligatorias;

v) aprobación Consorcial de su respaldo patrimonial o contrato de seguro profesional; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

e) cumplir los acuerdos conciliatorios pactados en Defensa al Consumidor ante Denuncias en contra [art. 15 inc. g) Ley n° 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

f) de comparecer ante la conciliación obligatoria comunal por Denuncia en su contra [art. 15 inc. h) Ley n° 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

?Obligaciones? de interés grupal, que atraviesan el individual de cada consorcista cobrando una incidencia colectiva para el conjunto; a saber

a) convocar Asamblea Ordinaria anual y Extraordinarias que le pidan, fijando temario, lugar, horario de inicio y final, citando como establece el Reglamento, y adjuntando copia de Acta anterior [art. 9 inc. j) Ley nº 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

b) ejecutar decisión de Asamblea si ajusta a normativa vigente [art. 9 inc. a) Ley nº 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

c) atender conservación de partes comunes, siendo diligente en cumplir toda la normativa, cuidar el mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, higiene y seguridad, control de plagas, de agua potable y protección contra incendios [art. 9 inc. b) Ley nº 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

d) tener asegurado en forma continua al edificio contra incendio y accidentes, al personal y a contratistas por riesgos de trabajo, y contra terceros por responsabilidad civil [art. 9 inc. c) y art. 11 inc. g) Ley nº 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

e) pagar las contribuciones y aportes del personal del Consorcio al sistema de seguridad social [art. 9 inc. k) Ley n° 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

f) llevar asiento registrable de la contabilidad y gestión administrativa diaria; laboral, previsional y tributaria; del  control de ascensores; titularidad de unidades; registro de firmas; y asambleas en libros obligatorios [art. 9 inc. d) Ley nº 941]; La ausencia de Libro Diario de Administración, induce a sostener que no lo lleva en debida forma, con precisión suficiente para detallar contabilidad de un Consorcio, que registra importantes movimientos de caja; siendo el instrumento por excelencia destinado a ese fin, el cual constituye una herramienta propia y personal, esencial para conocer el devenir diario de los acontecimientos, reclamos, contrataciones, pagos, vencimientos, nómina de proveedores, cobros diferidos, recaudaciones y extensión de constancias, cancelación de obligaciones dinerarias, flujo de activos, moneda; todo ello cronológicamente y referenciado al sustento documental que se archiva en la misma oficina; y cuya importancia radica en el seguimiento de una fiel consecución de su gestión útil; siendo irregular pegar o copiar liquidaciones mensuales de expensas, ya que no informan el devenir circunstanciado e histórico exigido [art. 327 CCCN]; debe llevar con precisión los Libros obligatorios, a saber el Libro de Actas, sin alteraciones en la parte que le toca de consignación de notificaciones y oposiciones, sin tachaduras, ni testados, ni espacios en blanco sin corrección o enmienda; conservando los poderes presentados; el Libro de Registro de Propietarios; el Libro de Registro de Firmas, con asientos certificados con su firma ológrafa; el Libros de Ingreso, Sueldos y Jornales del personal y el Libro de Órdenes, el Libro de Ascensores (en formato digital) y la Planilla de horas extras, así como la de certificación de Calderas; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

g) exhibir registro de firmas al comienzo de cada Asamblea para acreditar personerías y poderes, y si fuera la Ordinaria anual o de considerarse su continuidad, exhibir constancia de inscripción vigente en el Registro [arts. 8 y 9 inc. e) Ley n° 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

h) conservar todo antecedente documental y libros obligatorios, y archivar copias por dos (2) años, o plazo mayor que disponga la Asamblea [ arts. 9 inc. f) y 11 Ley nº 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

i) denunciar modificaciones u obras nuevas irregulares ante el organismo local de contralor (AGC) [art. 9 inc. g) Ley nº 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

j) depositar fondos en cuenta bancaria consorcial [art. 9 inc. h) Ley nº 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

k) depositar en cuenta consorcial el juicio cobrado dentro de dos (2) días hábiles de percibido [art. 9 inc. m) Ley nº 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

l) facilitar y colaborar con la Auditoría Contable o Legal que disponga cualquier Asamblea o que instruya una Asociación de Consumidores registrada [art. 9 inc. i) Ley n° 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

ll) informar y hacer constar en Actas, en forma cierta, veraz y detallada el alcance integral de sus honorarios, y aquello que lo exceda, acordarlos y modificarlos solo ante Asamblea convocada al efecto [arts. 9 inc. r) y 14 Ley n° 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

m) someter a Asamblea cada presupuesto de servicio u obra, antes de contratarlo [art. 11 Ley n° 941] conteniendo título o matrícula del prestador [inc. a)] nombre, domicilio, datos indentificatorios y fotocopia de AFIP y ANSeS [inc. b)] detalle de precio, materiales y mano de obra separados [inc. c)] plazo de realización [inc. d)] otorgamiento de garantía, alcance y vigencia [inc. e)] plazo de aceptación de la oferta [inc. f)] seguro de riesgo de trabajo del prestador y colaboradores, y de responsabilidad civil, si fuera autónomo, con endoso a favor del consorcio [inc. g)]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

n) exponer en entrada del Edificio el certificado de Declaración Jurada anual [art. 6 Disposición n° 5144/17 DGDYPC] y de curso obligatorio de separación, clasificación y disposición de residuos sólidos urbanos [Disposición n° 216/13 DGTALCIU]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

ñ) convocar Asamblea para renovar el cargo al final del plazo fijado [art. 13 Ley n° 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

o) rendir la gestión de todo lo anterior en forma periódica [art. 9 inc. j) Ley nº 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

p) devolver los antecedentes documentales y libros obligatorios en quince (15) días hábiles luego de haber dejado el cargo [art. 9 inc. k) Ley nº 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

?Obligaciones? de interés individual ante cada consorcista;

a) notificarle fehacientemente la citación a Asamblea [art. 9 inc. j) Ley n° 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

b) entregarle copia de Acta anterior en cada Asamblea, y en la Ordinaria anual o de continuidad del cargo, entregarle copia de esta Ley [arts. 8 y 9 inc. j) Ley n° 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

c) garantizarle el libre acceso a toda documentación consorcial [art. 9 inc. f) Ley nº 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

d) entregarle liquidación personalizada de expensas, por períodos fijados en Reglamento (en su defecto mensual) [art. 10 Ley n° 941] consignando nombre completo o razón social, domicilio constituido en el Registro, teléfono, CUIT o CUIL y matrícula del o los Administrador/es [inc. a)] datos completos del consorcio, CUIT, clave de identificación sindical [inc. b)] detalle de ingresos y egresos del mes anterior, y del activo y pasivo total [inc. c)] nombre y cargo del personal, categoría, CUIL, sueldo básico, horas extras, período, detalle de aportes por cargas sociales [inc. d)] nombre de empresa, dirección, CUIT o CUIL, matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total, cantidad de cuotas e identificación de la cancelada para el pago de suministros, servicios y abonos de contratistas [inc. e)] nombre de compañía, número de póliza, tipo y elementos asegurados, vencimiento y número de cuota de los pagos por seguros [inc. f)] importe total, período cancelado, CUIT, situación fiscal y matrícula del Administrado en su recibo de honorarios [inc. g] número de juzgado y de causa, carátula, objeto, estado y capital reclamado en juicios ejecutivos de expensas u otros motivos [inc. h)] resumen de movimiento de cuenta bancaria del mes anterior [inc. i)] discriminar expensa ordinaria y extraordinaria [inc. j)]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

e) extenderle recibo de pago identificado, puntual, localizado, conceptualizado, con modalidad y vencimiento, e interés por mora, con firma ológrafa, aclaración, imposición tributaria y matrícula  [art. 9 inc. l) Ley nº 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

f) brindarle atención y trato digno, evitando el ejercicio abusivo, anormal o innecesario de sus facultades con presunta intención de perjudicarlo [art. 9 inc. t) Ley n° 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

g) anoticiarlo de reclamo administrativo o judicial dentro de cuarenta y ocho (48) horas de enterado [art. 9 inc. p) Ley 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

h) registrarlo en Libro de Propietarios y asentarle el cambio de domicilio constituido [art. 9 inc. d), Decreto n° 551/10]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

i) registrarle firma en Libro obligatorio [art. 9 inc. e) Ley nº 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

j) cuidarle la salubridad del agua depositada en tanques para consumo potable e higiene personal [art. 9 inc. b) Ley nº 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

k) cuidarle la higiene efectivizando la desinsectación, el control de plagas y monitoreo de roedores [art. 9 inc. b) Ley nº 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

l) cuidarle la sanidad controlando la inocuidad de la composición de los artículos de limpieza usados en sectores de uso común [art. 9 inc. b) Ley nº 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

ll) cuidarle la integridad física atendiendo a la conservación de infraestructura edilicia y funcionamiento adecuado de las instalaciones, e instruyendo con simulacros sobre control, evacuación y escape ante siniestros [art. 9 inc. b) Ley n° 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

m) cuidarle sus bienes comunes y particulares, previniendo riesgos, y asegurándolos antes de la producción de siniestros [art. 9 inc. c) Ley 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

n) asegurarle acceso y espacios de movilidad para discapacidades [art. 9 inc. b) Ley nº 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

viii) Es tarea del Administrador intimar al Ex Administrador la devolución de  documentos consorciales retenidos, activos, libros y rendición final (si no hay Consejo o éste no lo hace) y convocar Asamblea para decidir sobre esa rendición del período que estuviera sin aprobar, o requerir la autorización para llevar a juicio a fin de evitar prescripción o acción instada por el obligado [art. 2067 incs. j) m), 2560, 1334, 861 inc. b), 862, CCCN, arts. 652, 657 CPCCN]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

ix) Es tarea del Administrador verificar los deterioros denunciados por el Copropietario en su unidad, convocar Asamblea para aprobar presupuesto y obra, definir la responsabilidad si existen dudas; autorizar a los contratistas para ingresar a unidades, supervisar tareas, otorgar el visto bueno final y exigir el cumplimiento de la garantía; atender los pedidos de reparaciones urgentes en las unidades afectadas, bajo riesgo de ser llevado el consorcio a instancias legales con los gastos que genera, contestando y haciendo en tiempo oportuno y con eficiencia, evitando el silencio o la dilación, que pondrán al Consorcio en grave situación de disputa judicial por la cual siempre responde en forma objetiva y principal [art. 1757 CCCN] y en caso que se verifique culpa del copropietario por descuido o impericia, o de un visitante, o tercero no dependiente, hacer el efectivo reembolso de lo gastado consorcialmente [arts. 1729, 1731 CCCN]; imprimiendo siempre, como medida ineludible, exposiciones fotográficas certificadas previo a la reparación, de manera de conservar la evidencia antes de taparla con el arreglo [arts. 2037, 2041, 2043, 2048, 2054, 2067 inc. c) CCCN]; constituir domicilio legal en lugar diverso a la unidad si el copropietario lo hace saber [art. 2047 inc. f) CCCN]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

x) Es tarea del Administrador discriminar expensas ordinarias de extraordinarias, y dar al Inquilino el mismo trato digno y respetuoso que a copropietarios [art. 2048, 1208 CCCN; art. 9 inc. t) Ley n° 941]; debe iniciar las medidas por infracciones al régimen de convivencia, con el agravante de peticionar incluso su desalojo cuando pueda comprobarse que fueron atribuibles a locatarios [art. 2069 CCCN]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

xi) Es tarea del Administrador llevar la cuenta particular de cada unidad consignándole su porcentual de incidencia, sus deudas y cobros individuales, en una relación de consumo entre el prestador y cada destinatario final [art. 1092 CCCN] la que viene a asentar el deber de información exigible en todo momento [art. 42 CN, art. 4 LDC, art. 1100 CCCN, art. 9 inc. f) Ley 941 GCBA]; exigir el pago de expensas al Consorcista obligado (dueño o poseedor), extender recibos [arts. 2048, 867 CCCN] realizar gestión extrajudicial por sí mismo, celebrar convenios, pedir autorización de Asamblea para cuotas y porcentual de intereses (si el de Reglamento es anacrónicos o usurario) conceder quita, espera, remisión, novación, compensación [art. 375 inc. f) CCCN]; evitar la permisividad de una cartera de deudores significativa, ya que los deudores son suplidos con mayor incremento de expensas de los pagadores, y a partir de la sanción de la Ley n° 26.994 cada dos (2) años caducan las expensas no ejecutadas; cabiendo notar al respecto que es práctica desleal de las administraciones el encargar la gestión extrajudicial a un estudio jurídico o contable que aumenta honorarios en un convenio de pago en cuotas de la deuda morosa, ya que es tarea inherente, propia y natural del recaudador (administrador) [art. 2048 CCCN]; ofrecer, difundir y publicitar el acceso del consorcista al Reglamento de Propiedad y al Reglamento Interno de Convivencia (si hubiera); pudiendo anoticiarlo por circulares en cartelera general vestibular, o bajo puerta, o junto a planilla de liquidación de gastos mensuales; con la finalidad de acercar información sobre las particularidades del edificio en cuanto a utilización de partes comunes, límites de convivencia, situación de morosos, forma de atención a reclamos, abstenciones de obstruir pasillos, escaleras, terrazas o sótanos con objetos personales (cajas, bicicletas, artefactos) de colocar barreras arquitectónicas sin anuencia (cerramientos, toldos, chimeneas) de advertir y enseñar sobre el acceso y uso de vías de escape y salidas de emergencia, etcétera [art. 2046 inc. a) CCCN], tarea que es carga exclusiva del Administrador y se complementa con el deber de información [art. 1100 CCivCom]; recalcar a residentes, e instruirlos, sobre el uso prudente y sustentable de sus artefactos de comodidad y confort internos en la unidad, y las consecuencias que pudieran tener sobre el Edificio (pañales, trapos, restos de comida por cañerías las obstruye) frente a su ulterior responsabilidad, ya que el uso indebido cambia el principio de responsabilidad consorcial, para trasladarlo a quien actuó con negligencia, imprudencia, impericia, inobservancia del cuidado mínimo exigible; por lo que también incumple si abona con fondos consorciales los gastos particulares generados por esa culpa propia [art. 2046 inc. b) CCCN]; informar el vencimiento, puntualidad, integridad, identidad y localización para el cobro de expensas, con especial cuidado pues la Ley hace remisión genérica al porcentual de dominio, cuando algunos Reglamentos pueden establecer otra forma contributiva [arts. 2056 inc. g) y 2049 CCCN]; debe instar a la Asamblea a definir las extraordinarias y fomentar los convenios con intereses acordes al Fuero Civil, evitando abultar expensas luego incobrables [art. 2046 incs c) d) CCCN]; verificar las instalaciones de artefactos en las unidades, acompañado por personal idóneo, ya que son focos frecuentes de siniestros que se trasladan a sectores comunes, además de ser un costo preventivo a la larga más económico que la producción del riesgo evitado; esta tarea es importante para fortalecer el principio de inmediatez con el habitante y también para modos alternativos de futuros accesos mensuales del desinsectador y controlador de plagas, que es mas eficiente cuantas mas puertas le abran; en caso de advertir instalaciones irregulares de gas, o mal funcionamiento de artefactos obsoletos (calefones, termotanques, cocinas, estufas) o saturación de red eléctrica por múltiple conexión; o depósito de sustancias peligrosas; o de ductos de aireación con ventilación inadecuada, o sanitarios con pérdidas, grietas, rajaduras, deficiente descarga, etcétera, debe ponerlo en conocimiento del conjunto de copropietarios, ya que cada uno es condómino de una parte indivisa de esa unidad en riesgo, y de tal forma preserva el patrimonio general [art. 2046 inc. e) CCCN]; verificar con periodicidad el destino con que es utilizada cada unidad, si en las cocheras hay bicicletas o motos anexas, o se deposita mercadería inflamable, si las viviendas no son utilizadas para comerciar ni ejercer prácticas inmorales, si las apta para profesionales no son habitadas, y así cualquier disfuncionalidad contraria al Reglamento de Propiedad [art. 2047 inc. a) CCCN]; fomentar la buena convivencia, en la medida de su posibilidad, y para esto deviene imprescindible la conformación de un Reglamento interno, el cual debe instruir y hasta proyectar a fin de fijar horarios de descanso, de mudanzas, de acceso a la terraza, de invitados en casos de sectores de usos múltiples, de economía de ascensores, de ruidos, inmisiones, privaciones de vista, luz, aire, colocación de acondicionadores, toldos, parrillas u otros implementos en balcones y toda otra cuestión que genere conflictos de convivencia; No se observa que el Administrador haya cumplido con esta gestión, más allá de la solicitud por respetar horarios de silencio en la liquidación [art. 2047 incs. b) c) CCCN]; la advertencia individual, mediante circular, nota, cartelería en ingreso, o en partes de circulación común, sobre prohibición trasladar o depositar elementos tóxicos, peligrosos, radiactivos, venenosos, inflamables, combustibles, lacerantes, explosivos, cortantes, en partes comunes o privativas; así como actividades que afecten la seguridad general (por ejemplo, la venta de productos con entrega en la unidad) [art. 2047 inc. d) CCCN]; advertir sobre las modificaciones que los consorcistas quieren hacer o hacen en sus unidades, pequeñas o sustanciales, debiendo ser autorizadas por Asamblea, al riesgo de poner en peligro solidez, resistencia, elasticidad o permeabilidad de materiales, desbalance en la composición de cargas estáticas y dinámicas, incremento de superficies y/o alteración del estado de constatación efectuado por las aseguradoras que pudieren transformarse en futuras eximiciones; siendo que algunas modificaciones implican además de ilegalidad (falta de autorización asamblearia) una irregularidad (falta de adecuación al Código de Edificación Urbana y autorización de la Dirección de Fiscalización y control de obras) motivo por el cual debe denunciar su construcción clandestina o precaria ante la entidad gubernamental, bajo riesgo de sufrir también el Consorcio multa o clausuras por tratarse de partes comunes bajo su cuidado; No se observa que el Administrador haya cumplido con esta gestión y por el contrario ha consentido con su inacción que se modifique el destino y la configuración material de la Unidad Complementaria I originariamente para servidumbre de paso, iluminación y aireación, utilizada en la actualidad como espacio guardacoches [arts. 2051, 2052, 2053 CCCN]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

xii) Es tarea del Administrador instar procedimientos para mantener la pacífica Convivencia entre los Consorcistas, por infracciones al Reglamento de Propiedad, al Interno, a decisiones de Asambleas, por cambio de destino de la unidad, modificaciones no autorizadas, generación de riesgos, conductas lesivas de buenas costumbres, moral, tranquilidad, normal tolerancia, despojos o apropiaciones de usos comunes, o ejercicio abusivo de uso exclusivo [arts. 2046, 2047, 2069 CCCN] evitando los reclamos de consorcistas entre sí, citando Asamblea como medio de solución de conflictos, o los servicios de conciliación comunal gratuita; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

xiii) Es tarea del Administrador incorporar al Empleado, con fecha de ingreso, calificación profesional, categoría de edificio, composición familiar, conceptos de remuneración con salario y vivienda, ajustes, bonificaciones, concesión de licencias, asentar adicionales por jardín, cochera, pileta, retiro residuos, valor vivienda, antigüedad por año, movimiento de autos, zona desfavorable, vacaciones, sueldo anual complementario, feriados y no laborables abonados, asignaciones familiares, matrimonio, maternidad, paternidad, mudanza, exámenes, enfermedad, hospitalización, adopción de hijos, fallecimiento de padres, cónyuge, hijos, hermanos, nietos, abuelos, suegros, nueras, yernos, capacitación, eventos culturales, sociales, refrigerio, asuetos, día del encargado, emisión de voto en país limítrofe, enfermedades inculpables, accidentes en el trabajo o en tránsito al mismo, viáticos por exámenes médicos o concurrir a capacitación [art. 52 Ley n° 20744; arts. 12. 13, 18 CCT 589/10] dar alta o baja en el Sistema de Seguridad Social y hacer las presentaciones y pagos precisos y puntuales [Resolución n° 2988/10 AFIP] transcribir órdenes de las Asambleas ejerciendo el poder de dirección técnico y jurídico de la relación [art. 25 Ley n° 12.981; Decreto n° 11.296/49] exponer una planilla de horarios y llevar una de horas extras [Ley n° 11.544; Decreto n° 484/00; Resolución n° 137/00 SETYSS]; advertir sobre la existencia de empleo no registrado o registrado indebidamente [Ley n° 24.013]; registrar a los empleados jubilados [Ley n° 26.417 y n° 27.426]; pagar la contribución patronal al curso de seguridad e higiene, tratamiento de residuos, prevención de siniestros (importe anual) [Ley n° 4803], al título de trabajador integral de Edificio [art. 28 CCT 589/10] y al servicio de facilitación de resolución adecuada de conflictos (0,50%) [Resolución n° 701/11 MTEYSS; art. 29 CCT 589/10]; hacer las presentaciones de planillas salariales de afiliados al sindicato y depositar la retención del aporte (2%) [art. 26 CCT 589/10; Ley n° 23.449, 23.551, n° 24.642]; efectuar y depositar contribuciones patronales y retenciones de aportes a la caja de protección familia (1,5% y 1%) [art. 19 CCT 589/10], fondo maternidad, vida, desempleo y discapacidad (4% y 1%) [art. 27 CCT 589/10]; extender recibos por ropa y elementos de trabajo y seguridad [art. 14 CCT 589/10]; mantener adecuadas las condiciones de la vivienda del encargado [art. 25 inc. 5) CCT 589/10, Decreto n° 351/79]; proveer a su comodidad en el desempeño de tareas [Ley n° 12.205] y a la existencia de disyuntor diferencial en portería [Ley n° 19.587]; pago puntual y preciso del seguro de vida obligatorio [Decreto n° 1567/74; Resolución n° 33.877 S.R.T; Resolución n° 40629 S.S.N.]; del seguro de riesgo de trabajo, revisión médica perocupacional y ocupacional anual [Ley n° 24.557]; la contratación de medicina laboral obligatoria [Ley n° 19.587, Resolución n° 90%/15 S.R.T.]; depositar el sueldo neto en caja de ahorro bancaria [Ley n° 26.590; Disposición n° 653/10; Resolución n° 551/01 MTEYSS]; ejercer la protección a la inembargabilidad de sueldos [Decreto n° 484/87] y la obligación de retención como empleador en caso de ejecución de terceros [art. 533 CPCCN]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

xiv) Es tarea del Administrador advertir a la Asamblea el reclamo a titulares Linderos por cobro de cerramiento forzoso, por apoyo en construcción de muro elevado, por conservación o reparación de muro medianero, por perjuicio proveniente del muro medianero originado en elementos privativos del colindante, u originados en su muro privativo, o reinvindicar partes comunes apropiadas, o exigir el cese de turbación por negación o confesión, o el deslinde de límites de dominio  [arts. 2014, 2017, 2027, 2565, 1894, 2247 CCCN]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

xv) Es tarea del Administrador advertir a la Asamblea el cumplimiento de obligaciones que pueden alterar la vecindad, por Inmisiones de ruidos molestos, humo, olores, luminosidad, invasión de espacio aéreo, invasión de terreno contiguo, contaminación ambiental, emisión de radiación no ionizante, entre otros [Ley n° 25.916, Ley n° 123, n° 1540, n° 1854, n° 3136, n° 4877, Decreto n° 887/79, n° 3244/44, n° 6313/74, Disposición n° 902/98, Resolución n° 1/08 APRA, Código Edificación Urbana ap. 5.11.5.0, Ordenanza n° 41.768/86]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

xvi) Es tarea del Administrador advertir a la Asamblea por conservación y manutención de sectores y elementos comunes, ante el riesgo de daño a Expuestos (contratistas, proveedores, dependientes de éstos, visitantes, transeúntes, automovilistas, ajenos expuestos) [Ley n° 19.587, n° 24.449, Ley n° 257; n° 490, n° 962, n° 3136, n° 4978, n° 4428, n° 4342, n° 5901, n° 5448, Ordenanza n° 41.768/86, Decreto n° 1330/01, arts. 1757, 1758 CCCN]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

xvii) Es tarea del Administrador efectuar los pagos precisos y puntuales de servicios públicos de Edenor/sur (electricidad) [Ley n° 24.065; Decreto n° 1398/92; Resolución n° 184/09, 82/17 ENRE] Metrogas (gas a presión por cañería) [Ley n° 24.076; Decreto n° 2731/93] afectados a partes comunes (palieres, bombas, máquinas, portería, calderas) el global de AySA (agua y saneamiento) [Ley n° 26.221; Ley n° 1381/96; Decreto n° 763/07] y discriminarlo por porcentual de gasto común a cada unidad, y la tasa de ABL (impuesto inmobiliario y tasa retributiva por servicios de alumbrado, barrido, limpieza, mantenimiento y conservación de sumideros) [Ley n° 23.514; Ley n° 4039] de unidades complementarias universales (espacio guardacoches, bauleras, servidumbres); Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

xviii) Es tarea del Administrador abrir una cuenta corriente en Entidad Bancaria pública o privada, destinada al depósito de recaudación periódica de expensas y de fondos consorciales, y usarla con firma conjunta de un miembro del Consorcio o un consorcista designado por Asamblea [art. 1430 CCCN; Ley n° 25.413; art. 9 inc. h) Ley n° 941 y Decreto n° 551/10] o disponerla en forma individual solo con autorización de Asamblea [Disposición n° 1001/12 DGCYPC]; debe abrir una caja de ahorro destinada cuenta salario para el personal [Ley n° 26.590, Disposición n° 653/10, Resolución n° 551/01 MTEYSS]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

xix) Es tarea del Administrador tener asegurado al Consorcio, sin discontinuidad alguna, con Seguro Integral y suficiente, acorde al valor comprometido; incrementado por coberturas que las Asambleas decidan, dando información precisa de póliza vigente, alcance, franquicia, cláusula ?claims made? de liberación secuencial u otras limitaciones [art. 2067 inc. h) CCCN; art. 9 inc. c) Ley n° 941; Disposición n° 6013/09 DGDYPC]; el Riesgo de trabajo y las enfermedades profesionales de todo empleado, efectivo o a prueba [Ley n° 24.557; Decreto n° 1223/03; Resolución n° 529/09 S.R.T.] abonar la previsión por fallecimiento [Decreto n° 1567/74]; la caución por daño Ambiental de incidencia colectiva [art. 22 Ley n° 25.675; Disposición n° 1423/10 DGDYPC]; y de responsabilidad profesional por su actividad, subsidiario a la aprobación consorcial de su respaldo patrimonial [Disposición n° 777/13 DGDYPC; art. 12 Ley n° 941]; debe extremar atención al pago exacto de las coberturas por daños eventuales, de sus propias instalaciones fijas o móviles, como de actuación de sus dependientes o frente a tareas de contratistas y de terceros no vinculados, afectados ocasionalmente por eventos dañosos (explosión, incendio, descarga eléctrica, escape de gas, cartelería colgante, letreros, instalaciones de vapor, de agua caliente, ascensores, montacargas, vehículos en garajes, contratistas, terceros ajenos al edificio) [art. 2067 inc. h) CCCN]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

xx) Es tarea del Administrador suscribir contratos de locación de obras o de servicios con Contratistas por conservación, reparación o sustitución de partes comunes que hacen a la estabilidad, funcionalidad, seguridad, comodidad y decoro del Edificio y de las unidades en partes comunes (medianeras, patios, terrazas, azoteas, solados, subsuelos, sótanos, palieres, escaleras, ascensores, balcones, cañerías, puntales, dinteles, marcos de puertas y carpintería metálica de ventanas, máquinas, bombas, tanques, tableros, medidores, salas, cables hasta la conexión interna, portero eléctrico, entre otros) [arts. 1271, 1273, 1274 CCCN]; debe contratar abono mensual por ascensores, montacargas o rampas móviles [Ley n° 160, n° 161, Decreto n° 578/01, Resolución SICM n° 897/99, Disposición DGFYCO n° 1432/14] y calderas e instalaciones termomecánicas [Ordenanza n° 33.677/77, Decreto n° 887/79, Disposición DGFYCO n° 36/16], trimestral por control de extintores manuales de fuego [Ordenanza n° 40.473/84, Ley n° 2.231, Decreto n° 579/09, Disposición DGDYPC n° 1230/16, Resolución AGC n° 32/15, Normativa IRAM n° 3.517 II]; semestral por desinfección, limpieza e higienización de tanques de agua [Ordenanza n° 45.593/92, Ley n° 19.587, Disposición DGIHU n° 268/09] y anual por mangueras, detectores, nichos hidrantes y bocas de incendio [Ley n° 2.231, Disposición AGC n° 643/14, Disposición DGDYPC n° 415/11, Normativa IRAM n° 2.281 II] y control bactereológico físico químico de potabilidad de agua [Decreto n° 2.045/93, Resolución APRA n° 6/11]; y con la periodicidad que resuelva la Asamblea por desinsectación, control y monitoreo de roedores [Resolución APRA n° 245/18] [art. 1279 CCCN] con exigencia de seguros por hechos de terceros por quienes no se debe responder [arts. 2067 inc. h), 1731, 1758 CCCN]; con exigencia de matrícula profesional a Gasista [Ley n° 24.076, Decreto n° 2731/93] Electricista [Ley n° 15.336, n° 24.065, Decreto n° 634/91]; Foguista [Decreto DGFOT n° 977/74]; Ascensorista [Decreto n° 578/01, Disposición DGFOC n° 1734/03]; Calderista [Ordenanza n° 33.677; Decreto DGFOT n° 887779]; Técnicos en Seguridad e Higiene [Ley n° 19.587, Decreto n° 351/79]; Vigiladores privados [Ley n° 118, n° 446, Decreto 1183/98; Decreto n° 1022/99]; Antenistas [Decreto DGFOC n° 902/98]; Inspectores de tanques de agua [Ordenanza n° 5.593/92]; Instalador sanitarista de primera, segunda o tercera categoría [art. 14 Ley n° 160/99]; debe abstenerse de contratar en forma global el servicio de comunicación audiovisual (cablevisión, videocable, telecentro, etcétera) [Ley n° 26.522, Decreto n° 1225/10; Resolución AFIP n° 3260/12; Ley n° 4597]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

xxi) Es tarea del Administrador advertir ante Asamblea el posible reclamo a la Constructora por deterioros que se solventan por expensas, cuando son derivados de la obra originaria, habiendo administrado durante el período posible de acción [arts. 1324 inc. a), 1272 inc. b), 1273, 1274, 1275 CCCN]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

xxii) Es tarea del Administrador facilitar toda la documentación consorcial a la Asociación de Consumidores de la Propiedad Horizontal o a cualquiera otra vigente en el Registro Estatal Local, en caso de ser requerido para la verificación de los antecedentes en pos de una Auditoría Contable o Legal que les faculta la Ley [art. 9 inc. i) Ley n° 941]; Se observa que sí/no gestionó con eficiencia esta tarea;

RESULTA

-Fundamental tomar en cuenta lo apuntado, al momento de evaluar la rendición de su Gestión, que no es Contabilidad, sino Oportunidad, Mérito y Conveniencia de cada hecho y acto en que involucró el nombre y el patrimonio del Consorcio; resaltando si detentaba orden (de Ley, Reglamento o Asamblea) o si excedieron facultad inherente al mandato, juzgando si resultaron gestión útil, o no, sobre sus bienes [arts. 1781, 1785, 1786, 1789 CCCN];

-Al momento de la obligación principal de Rendir Cuentas anuales es cuando se debe ajustar el examen de la Gestión del Administrador, no solo de la Contabilidad numérica, sino de la buena práctica que lo llevo a elegir con eficiencia a contratistas, entidad bancaria, compañía de seguros, a cumplir con las cargas sociales y el pago de suministros a tiempo y con exactitud, haber prevenido riesgos, evitado pérdidas y sobrevaluación, haber tratado dignamente a los consorcistas y devuelto la confianza depositada en su saber y habilidad;

-Desde la sanción del Código Civil y Comercial unificado, la figura del comerciante, y la del responsable de llevar una contabilidad de su actividad profesional o empresarial, se han fundido en las mismas prevenciones, reforzando exigencias y recaudos que debe cuidar para cumplir ?debidamente? con esa Rendición de Cuentas, que se trata tanto de exactitud contable como de la eficiencia en la gestión; debiendo aclarar que es el único Acto que lo libera de su responsabilidad, ya que no lo libera el fallecimiento, renuncia, remoción, inhabilitación, pérdida de capacidad, ni la suspensión o exclusión del Registro; como tampoco lo libera la aprobación tácita luego de un (1) mes de presentada [art. 862 CCCN] si no fue presentada ?debidamente? como exige la Ley;

-Nuestros Jueces de los Tribunales de Primera y Segunda Instancia en lo Civil, fueron forjando en antecedentes jurisprudenciales las pautas que resultan imprescindibles para considerar presentada ?debidamente? a esa Rendición [arts. 1334, 858, 859 CCCN];

?la rendición de cuentas no se suple con liquidaciones parciales, toda vez que el objeto de aquéllas es un cuadro detallado y documentado de todas las operaciones cumplidas, con expresión de los resultados finales de la actividad; en cambio la liquidación parcial refleja el desenvolvimiento y/o conclusión de algunas operaciones durante un período de tiempo determinado?(CNCiv., Sala A, 15/7/86)

?No alcanza la rendición económico numérica, sino probar haber cumplido bien el cometido, proporcionando el detalle de la actividad desarrollada, cómo lo cumplió, sobre qué cláusulas o estipulaciones, con qué modalidades, indicando fecha y lugar, dando relación entre las ordenes o instrucciones y el ajuste o no del negocio a las mismas, explicando en caso de desajuste cuales fueron los motivos que lo llevaron a constituirse en agente oficioso, por qué no solicito nuevas instrucciones (CNCiv. Sala E, 8/4/87 y CNCiv, Sala D, 2/9/82, en J.A. 1983-III-289);

?La rendición de cuentas debe dar descripción concreta y documentada de las operaciones, dando razón y justificación de lo hecho y omitido, de los logros obtenidos, de las vicisitudes surgidas y de las frustraciones sobrevinientes a la gestión de cada negocio. No basta poner a disposición los libros, es necesario un acto positivo dando informe documentado, claro, preciso y amplio que implica libros obligatorios y complementarios, pólizas de seguro, nomina de procesos judiciales, órgano y estado, lista de copropietarios y domicilios, listado y datos del personal, documentación laboral y previsional, listado de morosos y estado de deuda, inventario de bienes comunes, fondos del consorcio?? (CNCiv. Sala D, 4/12/98 ?Adm.Pedretti SRL c/ Cons. Emilio Mitre 435, LL1999-F-361);

?Debe contar con doble serie de partidas del deber y el haber, justificada documentalmente con respectivos comprobantes, con un informe amplio, explicativo y descriptivo, que hagan conocer los procedimientos y resultados de la gestión? (CNCiv. Sala C, 11/3/87 ?Puente Juan?); ?Deben ser perfectamente comprensibles los asientos, no bastando ponerlos a disposición de los propietarios para que éstos los examinen y extraigan sus conclusiones sino que los debe explicar? (CNCiv. Sala D, 01/10/99 en LL2000-C-741)

?la rendición de cuentas debe consistir en un informe amplio, explicativo y descriptivo, con la prueba y documentación correspondiente, debe contener las explicaciones y referencias para dar a conocer los procedimientos y resultados de la gestión. Debe ser detallada y con los comprobantes respectivos? (CNCiv. Sala C, 11/3/87; CNCiv. Sala C, 11/5/77 ;CNCiv, Sala G, 23/12/85 en J.A. 1979-I-645)

?la rendición de cuentas no se cumple ni basta con enviar un resumen u ofrecer poner a disposición los libros del consorcio, como si se tratara de un favor o servicio; por el contrario supone una doble serie de partidas que constituyen el deber y el haber, justificada documentalmente con los respectivos Libros. No puede hacerse en forma sinóptica, limitada a operaciones aritméticas o de contabilidad? (CNCiv. Sala E, 19/12/72 en J.A. 18-1973-424);

?La obligación de rendir cuentas que corresponde al administrador de un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal, de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1324, inciso f) y 2067, inciso j) del Código Civil y Comercial de la Nación, debe cumplirse en forma documentada, clara y detalladamente explicativa, sin que las liquidaciones o los informes entregados a cada copropietario configuren rendiciones parciales, que puedan por hipótesis imputarse a la rendición de cuentas que debe realizarse al finalizar la pertinente gestión (conf. CNCiv., sala ?A? 08/05/1984, ?Consorcio de Propietarios Amenábar 2255 c/ Benítez Leguizamo, Juan?)? a cuyo fin no basta la mera liquidación mensual de las expensas o la simple entrega de los documentos pertinentes, que en modo alguno suplen la rendición (conf. Highton-Areán,?Código Procesal Civil y Comercial de la Nación?, t. 12, pág. 708, núm. 20)? rendición instruida y documentada, que contenga las explicaciones y los comprobantes necesarios para conocer el resultado de su gestión y que permita comprender el desenvolvimiento de las operaciones realizadas, con aclaración de cada partida y concreta referencia a los documentos que las respaldan, pues aunque la rendición no está sujeta a fórmulas sacramentales, debe contener explicaciones precisas que tornen entendibles los asientos, así como la razón de los ingresos y los gastos, por lo que no puede simplemente limitarse a la presentación de documentos para que el actor los analice o extraiga sus propias conclusiones (conf. CNCiv., sala ?A?, 18/10/2006, ?Rullo, Edgardo c/ Yedlin, Ariel Edgardo s/ rendición de cuentas?) (Sala G Expediente n° 83.987/16 del 30/08/2018)

FINALIDAD

-Se trata esta Auditoría Legal de una lectura sobre sus obligaciones y deberes, con advertencia de irregularidades, desajustes, desatenciones, olvidos, que deben ser corregidos en forma inmediata, mediante un plan de trabajo junto a sus administrados, a fin de reducir su responsabilidad personal que le incumbe como órgano directivo del conjunto;

-Es poner en conocimiento de la Administración la situación actual frente a la Normativa vigente, sobre su responsabilidad personal, basada en pautas de la buena práctica que se le exige a un profesional experto en su oficio, con la obligación de obtener un resultado determinado al proteger la salubridad, sanidad, higiene e integridad física de sus administrados, así como la seguridad edilicia, funcionamiento de instalaciones, precauciones sobre la infraestructura y recaudos preventivos de riesgos y siniestros para salvaguardar la seguridad personal y el patrimonio de los involucrados, sean propietarios, condóminos, usufructuarios, inquilinos, poseedores o tenedores por cualquier título [art. 1723 CCCN];

-También es poner en conocimiento del Consorcista su responsabilidad subsidiaria, solidaria e indistinta sobre los compromisos asumidos por el Administrador a nombre y por cuenta del Consorcio [art. 144 CCCN];

CONCLUSIÓN

-Se observan falencias en la Gestión, algunas severas y otras menos relevantes, tanto emergentes como posibles, recomendando modificar la conducción para sanar deficiencias actuales y prever las inminentes, sugiriendo idear en lo inmediato ese plan de repunte, en lo posible, previniendo riesgos y evitando consecuencias irremediables en salubridad, sanidad, higiene e integridad física de los Consorcistas; infraestructura e instalaciones del Consorcio en la medida de seguridad edilicia para propios y expuestos (grupo familiar o conviviente, visitantes, personal, contratistas, transeúntes, otros terceros); control, morigeración y escape de siniestros; disposición de accesos, mecanismos y comodidades para el tránsito de personas con discapacidades; todo lo cual resulta prudente revisar y consensuar con Asambleístas o con el Consejo de Propietarios, gestionando en lo inmediato su formación si no hubiere.