Respetamos los colores del Portal con su significado
Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y
condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una
Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las
conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo
social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;
Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen
Normativas obligatorias;
Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros
Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección
Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario,
usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la
prestación profesional del Administrador;
Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación
de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;
= igual derecho que tienen los Consorcistas (copropietarios, convivientes, inquilinos, poseedores, residentes,
comodatarios, usufructuarios, usuarios, herederos, ocupantes de unidades) para instar Denuncias frente a
las infracciones de un Administrador, lo tiene también ésta, como cualquier otra Asociación de
Consumidores cuyo Estatuto le permita representar los intereses generales de Consorcios y Consorcistas;
= ya sea advertida por conocimiento directo o indirecto sobre anomalías en la gestión Administrativa, le
compete instar la acción, siendo suficiente acreditar la Personería vigente de sus autoridades, invocar la
Legitimación fundada en autonomía operativa [art. 42 CN; arts. 45, 52, 54, 55 LDC] exponer un interés
individual que afecte a cualquier consorcista cuya repercusión se transmita irremediable e indivisible en
incidencia colectiva hacia todo o parte del grupo consorcial; y ratificar su Idoneidad como representante
grupal en el desarrollo y argumentación eficiente y eficaz propuesta para someterse a prueba;
= el básico derecho afectado es el de acceso a la Documentación que le brinda esa Información, clara,
actual, veraz, transparente y cierta que la Ley se preocupa en garantizarle a todo consumidor [arts. 42, 43
CN; arts. 4, 19, 37 LDC; arts. 1094, 1100 CCCN; art. 9 inc. f) Ley n° 941; art. 9 inc. f) Decreto n° 551/10 GCBA];
= el interés individual de cada Consorcista en su relación con el Administrador, en su función de generador,
archivador y expositor de la Información consorcial, es divisible en alguna temática (liquidaciones
mensuales que le informan su estado de cuentas particular, notificaciones personales de convocatorias a
las asambleas, registración de su firma en el libro obligatorio o asentamiento de nuevo domicilio
constituido, entre otras) mientras aparece claramente indivisible en otras (acreditación del análisis
bromatológico de potabilidad del agua; constancia de colocación de jabalina para descarga eléctrica;
confirmación de recarga de extintores y pruebas de mangueras y nichos hidrantes; conducción y práctica
de simulacros de evacuación, entre otros) pues ante estas falencias, el perjuicio, irremediablemente recaería
colectivamente sobre cualquiera, sobre algunos y/o sobre todo el grupo consorcial en forma indivisible;
= es divisible el interés de cada uno cuando se trata de afectación al Patrimonio que incide en su porcentaje
de copropiedad; pero es indivisible en su afectación a Bienes No Patrimoniales, como la salud, la sanidad, la
integridad física o la higiene del conjunto, ya por omisión de las previsiones o por la falencia de las acciones
a cargo del Administrador;
= dicho factor de producción del perjuicio, es decir la negativa, el retaceo o la falta directa de Información
por parte del Administrador es notoriamente similar (homogéneo) para la actual o eventual afectación de
todo el grupo consorcial;
=esta circunstancia hace posible la acción en interés individual o bien en interés colectivo, debido al puente
por el cual se extiende el Mandato frente al Consorcio para alcanzar a los Destinatarios finales del derecho a
la Información, atravesando la Asamblea para llegar hasta la puerta de cada unidad y consolidarse en el
conocimiento de cada residente;
= esto hace que al Organismo Estatal de Control le corresponda afianzar el obrar de las Asociaciones de
Consumidores que lo ayudan y asegurar la seguridad jurídica haciendo operativa la manda Constitucional y
de Orden Público Superior [arts. 42, 43 CN; arts. 45, 52, 54, 55 LDC];
= incida o no la gestión administrativa sobre recursos Patrimoniales, basta la lesión del Administrador al
derecho individual a enterarse de la Información sobre el cuidado de la salud, sanidad, higiene, o medidas
preventivas de protección a la integridad física de copropietarios y/o residentes y/o expuestos, para
configurar el factor homogéneo que abarca al grupo consorcial, con una incidencia colectiva indivisible que
nos faculta para actuar;
= y no obstante considerarse mínimamente divisible el interés Patrimonial basado en las diferencias
porcentuales (%) de Reglamento sobre la repercusiones económicas que las falencias tengan, lo cierto es
que resulta especialmente inaplicable este criterio para el régimen horizontal, desde que los derechos que
brinda la copropiedad (incluso patrimoniales) se ejercen sobre la totalidad no divisible todo lo compartido
[arts. 2037, 2039 CCCN];
= la Constitución Argentina garantiza a todo consumidor la protección de su salud, seguridad e intereses
económicos, ordenando a las Autoridades la protección de esos derechos, y a la Legislación la sanción de los
procedimientos acordes para hacerlos efectivos [art. 42 CN];
= la Ley Nacional nº 24.240 de Orden Público [art. 65 LDC] garantiza al consumidor la protección de su salud
e integridad física y de su patrimonio [arts. 5, 6, 19 LDC] de parte de quien le brinda un servicio profesional
no liberal (Administrador) teniendo por consumidor a quien resulta destinatario final de esa actividad
(Consorcista) [arts. 1, 2, 4 LDC];
= la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires garantiza al consumidor la protección de su salud, seguridad
y patrimonio, de parte de su prestador de servicio, reservándose el poder de policía [art. 46 CCABA]
encomendando a la Legislatura la regulación de las profesiones [art. 80, inc. 2) cuarto párrafo CCABA];
= bajo la promoción Constitucional, la Legislatura Porteña sancionó en el año 2002 la Ley nº 941 y la reformó
con las Leyes n° 3254/09, n° 3291/10, n° 5932/17 y n° 5983/18, regulando la profesión del Administrador de
Consorcio, en el entendimiento claro y preciso de los Legisladores que "[...] la relación entre administradores
y administrados es una relación de consumo, encuadrada en lo estipulado por el Artículo 1º de la Ley
Nacional 24.240 de Defensa del Consumidor [...] siendo merecedora, por ende, de la protección establecida
en la Constitución Nacional [...]" (versión taquigráfica nº 28, página 137, 22º sesión ordinaria 5/11/2009,
Expediente nº 2352-D-2008 autoría del Diputado Sergio Fernando Abrevaya y Expediente nº 2499-D-2008
autoría del Diputado Roberto Destefano, Considerandos de Ley nº 3254/09 modificatoria de Ley nº 941/02];
= la Ley nº 941 actualizada, constituye una Reglamentación Administrativa que fija "Deberes" para el
Administrador habilitado a cumplir frente al Estado; como también constituye una Fuente Legal de
"Obligaciones" frente a los destinatarios finales de su actividad profesional, sea individuamente (cada -
Consorcista) o con alcance a todo el grupo consorcial (miembros y residentes del Consorcio) e incluso
alcanzando a terceros expuestos implicados habitualmente (contratistas, proveedores, prestadores de
servicios, empleados) y a expuestos ocasionales (visitantes, transeúntes, huéspedes, repartidores, canillitas,
peatones, automovilistas);
= las relaciones se presentan en dos bloques Normativos diferenciados
a) de "Deberes" frente al Estado [arts. 2, 3, 4, 5, 6, 12]; y
b) de "Obligaciones" frente al Consorcista individual [art. 9 incs. e), f) y l) y art. 10]
y/o frente a todo el grupo social de Consorcistas [arts. 8, 9, 11, 13 y 14];
= el Decreto nº 551/10 [art. 4] que reglamenta la Ley nº 941 asigna a la órbita de la Dirección General de
Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad el Control Estatal de esta actividad;
= la Ley Nacional nº 26.994 (conocida como Código Civil y Comercial de la Nación) que deroga la Ley nº
13.512 de Propiedad Horizontal y se convierte desde el 1º/08/2015 en ley Especial de la materia [art. 150 inc. a)
CCCN] reproduce similares "Obligaciones del Administrador" en incidencia individual y colectiva [arts. 159,
321, 360, 860 inc. c), 1324, 1334, 1710, 1725, 1763, 1786, 2067 CCCN];
= es decir que la Constitución Argentina garantiza al Consorcista activar cualquier medio judicial idóneo
que elimine el perjuicio o el riesgo, que se manifieste evidente, actual o inminente, por acto u omisión del
Administrador atentando contra ese derecho individual a la salud, sanidad, higiene, integridad física o
patrimonio; y en forma colectiva cuando por el mismo factor homogéneo (acción u omisión del
Administrador) abarque a todo el grupo consorcial o a parte del mismo (un sector del Edificio por ejemplo)
en calidad de afectados o amenazados en un grado de incidencia colectiva indivisible, aún siendo
cuantitativamente divisible, solamente en lo Patrimonial acorde a las mínimas diferencias del porcentual de
copropiedad;
= ante noticias que nos acercan los Consorcistas en las cuales se revelan una evidente presunción, o efectiva
comprobación de infracciones a estos cuidados, de incidencia colectiva, y que surgen de la simple
comprobación por liquidaciones, recibos, convocatorias, actas, fotos de partes comunes, mensajes, correos,
u otros elementos indubitables, instamos nuestra tarea requiriendo a los Administradores indagados, el
acceso a la documentación, a fines de relevarla y tomar nota de la misma (sin invocar ningún carácter de
inspección ni pericia, resortes exclusivos de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor de
la Ciudad;
= permitida la visita y advirtiendo la configuración de infracciones que alcanzan a uno, a un grupo, o a todos
los Consorcistas por incidencia colectiva, cumplimos el rol asignado por el Estado mediando la necesaria
participación junto a los organismos de control para validar tales derechos tutelados, como
a) convocar Asambleas y fijar Orden del Día [arts. 2058 inc. b), 2067 inc. a) CCCN; art. 9 inc. j) Ley nº 941];
b) ejecutar las decisiones de Asambleas [art. 2067 inc. b) CCCN; art. 9 inc. a) Ley nº 941];
c) atender la conservación y funcionalidad de partes comunes, conforme su destino, cumpliendo las
normativas locales sobre estructuras fijas y móviles, fachadas, balcones, elementos de seguridad e higiene
laboral, de prevención de riesgos, y de confronte, evacuación y escape ante siniestros [art. 2067 inc. c) CCCN;
art. 9 inc. b) Ley nº 941];
d) contratar seguros obligatorios para el inmueble y las personas [art. 2067 inc. h) CCCN; art. 9 inc. c) y art. 11
inc. g) Ley nº 941];
e) depositar contribuciones y aportes al sistema de seguridad social [art. 2067 inc. g) CCCN];
f) calcular gastos comunes de conservación y funcionamiento, recaudarlos o ejecutarlos [arts. 2048 y 2067
inc. d) CCCN];
g) llevar asientos laborales, previsionales y tributarios; contables y de gestión administrativa; control de
ascensores; titularidad de unidades; registro de firmas; y asambleas en libros obligatorios [arts. 321, 1324 inc.
a), 2067 inc. d), f), i) CCCN; art. 9 incs. d), e) Ley nº 941];
h) conservar todo antecedente documental y libro obligatorio [art. 2067 inc. i) CCCN; art. 9 inc. f) Ley nº 941];
i) denunciar modificaciones ilegales ante Asamblea, y obras irregulares ante el organismo local de contralor
[art. 9 inc. g) Ley nº 941];
j) abrir cuenta bancaria consorcial [art. 9 inc. h) Ley nº 941];
k) depositar en la cuenta consorcial los juicios cobrados [art. 9 inc. m) Ley nº 941];
l) hacer cumplir los fines del Reglamento de Propiedad [arts. 2046 inc. a) CCCN];
m) hacer cesar conductas inmorales, molestas, peligrosas; e impedir el depósito de sustancias o productos
inseguros en las unidades [art. 2047 incs. a), b), c) y art. 2069 CCCN];
n) rendir la gestión de todo lo anterior en forma periódica [arts. 1324 inc. f), 1334, 859 y 2067 inc. e) CCCN; art.
9 inc. j) Ley nº 941];
o) informar a cada consorcista, dentro de las 48 horas de recibida toda notificación sobre actuaciones
administrativas o judiciales que involucren al Consorcio [art. 2067 inc. k) CCCN; art. 9 inc. p) Ley n° 941];
p) devolver los antecedentes documentales y libros obligatorios en quince (15) días hábiles luego de haber
dejado el cargo [art. 2067 inc. j); art. 9 inc. k) Ley nº 941];
= los casos de negativa frente al acceso de la Documentación, dan lugar a una notable presunción de
irregularidades que se pretenden ocultar, revalidando la práctica constante advertida por el Consorcista
desinformado, situación que nos induce a iniciar, con la Autonomía Legal de jerarquía pública, la pertinente
Denuncia, que por sustancia, acarrea o puede acarrear el de muchas otras que surgen de esa negativa a dar
Información, poniendo de manifiesto, con alto grado de probabilidad, factibles inconsistencias en la
gestión;
= lo cual hacemos en grado de representación colectiva previsto por la Ley de Defensa del Consumidor
[arts. 45, 52, 55 LDC] de la cual depende directamente las Leyes de la Ciudad aplicables [Ley nº 941 y Ley n°
757];
= nuestra Legitimación se activa en forma autónoma, sin necesidad de impulsores particulares [art. 45, 52,
54, 55 LDC] cuando se trata de intereses generales de un grupo de Consorcistas afectados en conjunto por
un mismo factor homogéneo (Normativa de cumplimiento obligatorio para la gestión);
= la Resolución n°15/1999 de la Inspección General de Justicia de la Nación nos concede Personería Jurídica
como Asociación Civil sin fines de lucro, para actuar con marco legal, en forma autónoma, en el alcance de
nuestro Objeto Social, específico de Propiedad Horizontal;
= la Resolución n°18/2004 de la Secretaría de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable del Gobierno de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires nos concede el Registro n° 16 de las Asociaciones de Consumidores, y
nos habilita a representar intereses de consumidores de Propiedad Horizontal, tanto Consorcios como
Consorcistas, en vínculos de consumo, ante Autoridades administrativas y/o judiciales, conforme a los fines
fijados en nuestro Estatuto Fundacional [artículo 2º];
= de esta forma, nuestro accionar representando intereses generales por acción de clase en beneficio o a
favor del conjunto de Consorcios y/o Consorcistas, evita la continuidad de actos u omisiones del
Administrador que los pudiera afectar en conjunto;
= debiendo esclarecer que el impacto del Derecho de Consumo sobre el Administrador de Consorcio recae
en una triple esfera legal;
a) el vínculo jurídico de carácter contractual mediante el cual pueden verse incumplimientos al Mandato,
frente a su pretensor (Persona Jurídica Consorcio); pero que también puede instar a la acción de remoción
con justa causa vía judicial por quien demuestre un interés colectivo de grupo afectado por sus hechos u
omisiones [arts. 1093 y 1092 CCCN];
b) la situación jurídica nacida de su actividad profesional (no liberal) regulada por la Ley Especial Local [Ley
nº 941 GCBA] teniendo por destinatario final a cada Consorcista, con un interés individual en ejercicio de su
derecho subjetivo a la salud, salubridad, higiene, trato digno, integridad física y cuidado patrimonial, para sí
mismo y/o para cada conviviente o residente de su unidad; mediante el cual puede activar la vía
Administrativa por infracciones al régimen;
c) la relación jurídica nacida del ejercicio de su profesión (no liberal) teniendo por destinatario final al grupo
social (clase) de Consorcistas con un interés individual idéntico en la entidad (copropiedad de bienes
comunes) y similar en la cantidad (% de dominio) que puede ser alcanzado por acto u omisión homogénea,
como un interés general de incidencia colectiva; mediante el cual pueden activar la vía judicial por daños
originados en una práctica lesiva, amenazante o perjudicial (mala praxis) [art. 40 LDC];
= por esta particularidad, conviene diferenciar con exactitud las acciones u omisiones que los alcanzan
individualmente, de aquellas que lo hacen en forma colectiva, como detallamos arriba; ya que al tratarse de
lesión actual o amenaza sobre personas, salud, integridad física, sanidad e higiene constituye una Tutela
NO Patrimonial, donde se advierte fácilmente la escisión con la Persona Jurídica que integran; mientras al
tratarse de Patrimonio se torna difuso su encuadre, desde que la expensa sale del Consorcista hasta que se
consolida en un producto o servicio en beneficio comunitario, pasando, permaneciendo o disminuyendo su
caudal en la estadía de la cuenta corriente bancaria a nombre del Consorcio; contingencia que dejamos
fuera de nuestro foco de análisis por lo delicado e impreciso;
= no obstante, la intención primaria y firme de esta Asociación es siempre prestar un brazo de ayuda al
Administrador para que advierta a tiempo algunos deslices, imprevisiones o inadecuados enfoques, de
manera que los pueda readecuar por sí mismo, y en aquéllos otros que requiera la confluencia de voluntad
de los consorcistas, presente un plan de trabajo conjunto, tendiendo a mejorarlos, cambiarlos o reverlos,
para adecuarse a la legalidad;
= por esto, nuestro texto que acompaña al Formulario oficial de Denuncia, conlleva el detalle de todo lo
advertido que se pudiera corregir, y por eso también en la audiencia de conciliación Comunal, siempre
impulsamos la apertura de un cuarto intermedio no menor a tres (3) meses, para tener la oportunidad de
reencontrarnos y evaluar sus correcciones, demostradas por elementos que nos envíe para su verificación, o
por las mismas declaraciones de quienes vinieron a quejarse en un inicio y nos comentan los cambios
positivos;
= de tal manera, proponemos la conservación de su puesto y función, con ajustes previsibles y posibles a
implementar por el Denunciado, en lugar de tender a la sanción de multas que no ayudan sino a
castigarlos sin evolución; prestando así un auxilio positivo a los organismos estatales; buscando siempre la
concertación, evitando continuar con el procedimiento sancionatorio, reduciendo el dispendio
jurisdiccional y auspiciando por la economía de recursos administrativos y celeridad resolutiva;
= por esto, advertida que nos es la actividad de un Administrador cuando trasunta la afectación primigenia
del Consorcio, traspasando su personalidad para alcanzar al Consorcista individual, a sus convivientes, o
irradiar incluso hasta afectar al grupo consorcial, parcial o completo, bajo un riesgo actual o inminente de
incidencia colectiva, tenemos la obligación por necesaria participación que nos reserva la Constitución
Nacional, de intervenir en procura de la defensa de las Garantías de Orden Público;
= operativa que se materializa con la interposición de acciones en el fuero Administrativo y/o Judicial, por
virtud del imperativo Jerárquico de la Defensa al Consumidor [arts. 45, 52, 54, 55 LDC];
= esto sin requerir auspicio particular [art. 52 Decreto n° 1798/94] cuando se trata de factores emergentes o
de riesgo previsible [art. 1710 CCCN] que alteran o vulneran cualquiera de los bienes tutelados, en forma
total o parcial, pero pudiendo afectar a todos o cualquiera de los implicados (derecho subjetivo en grado de
incidencia colectiva por interés general amparado); bastando la vigencia en los Registros locales o nacional,
y si se quiere más, aunando en aquella que por objetivo social apunte a la materia específica en cuestión
(tal la Nuestra, creada y desarrollada exclusivamente para la Propiedad Horizontal);
= se refleja así que nuestra participación, junto a los Organismos Públicos de control (administrativo y/o
judicial) no es contingente, sino necesaria;
= cuando la Asociación de consumidores denuncia la afectación cierta, actual o inminente, subsistente o
secuencial, directa o indirecta, en los bienes tutelados a los consorcistas, por acción u omisión del
Administrador, fundada en su responsabilidad objetiva [arts. 159, 361, 375 inc. f), 1710, 1723, 1725, 1763 CCCN]
su actuación merece la receptibilidad de los organismos de control, administrativo y/o judicial (vale recalcar,
no por el Consorcio, sino por los consorcistas amparados);
= acción que debe admitirse, acompañada por el impulso del sujeto particular cuando se limita a las
categorizadas de interés individual, y con legitimación autónoma cuando aparece visible, indiciaria o
condicional, la afectación de interés general;
= constituyendo así una representatividad por acción de clase en proceso colectivo, aun cuando todos los
afectados pudieran allegarse al órgano de control Estatal, o aun cuando el grado de afectación sea
disonante en el porcentual de dominio, debe considerarse que todos congregan una misma entidad de
bienes tutelados, de la importancia que revisten la salud, sanidad, higiene, integridades físicas y patrimonio
en ciernes o en jaque ante la misma desatención del Administrador, alcanzados en rango homogéneo por
la esencia y naturaleza de la lesión, superando así cualquier freno en la divisibilidad derechos subjetivos,
fundado en la variación cuantitativa de su incidencia sobre la materialidad del inmueble común (porcentual
de condominio) [art. 43 CN] cuando se trata, justamente, de la receptividad previa que pone en evidencia
aquéllos y se funda en un Derecho Extrapatrimonial esencial como es el Acceso a la Información al respecto
del estado de situación actual y/o inminente;
= lo anterior porque basta que la Asociación de consumidores abarque en las posibilidades de su Estatuto
tanto representación de la Entidad jurídica (consorcio) como de sus miembros (consorcistas); ejerciendo sus
intereses generales en acción colectiva (acción de clase);
= de ninguna manera obsta la autonomía ante intereses generales, su omisión en la Normativa local,
cuando propende acciones en hombro de estas Asociaciones [art. 9 inc. i) Ley n° 941; art. 6 Ley n° 757; art. 7
Decreto n° 714/10] ya que la ausencia de una contemplación expresa y amplia, no evita, restringe ni impide
la operatividad promovida por Normativa de rango superior [art. 42 CN] tanto para la instancia
administrativa [art. 45 LDC]; como judicial [arts. 52, 54, 55 LDC];
= postura avalada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación, al sustentar la legitimación autónoma de
las Asociaciones en pos del conjunto de posibles o reales afectados (Causa P.361.XLIII ?PADEC c/ Swiss
Medical S.A. s/nulidad de cláusulas contractuales)