Respetamos los colores del Portal con su significado
Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;
Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen Normativas obligatorias;
Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario, usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la prestación profesional del Administrador;
Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;
= el marco de actuación de nuestra Asociación se extiende a toda intervención frente a Proveedores de productos o a Prestadores de servicios que tengan por Destinatario final al Consorcio;
= en algunos casos (Suministros, Bancos, Constructora y Administrador), la actividad trasunta la Personalidad Jurídica del Consorcio y encuentra como Destinatario Final a cada Copropietario, o al Consorcista usuario (en todas sus acepciones) o alcanza a terceros Expuestos, directos e indirectos, afectados por deficiencias de esos productos o servicios;
= por esto, el grado de actuación de nuestra Asociación encuadra en un microsistema que constitucionaliza la garantía de protección a la salud, seguridad e intereses económicos de los Consumidores (Consorcio, copropietarios, consorcistas, expuestos) abarcando su libertad de elección y la recepción de un trato digno, equitativo e igualitario para todos;
= esa Tutela Estatal decanta desde la máxima Normativa Republicana [art. 42 CN] pasando por el Orden Público Nacional [art. 65 LDC] y recalando en la Normativa de corte Civil y Comercial común [arts.. 1093, 1094 CCCN];
= normativa que asegura respeto a los pactos de buena fe, adecuación a las modalidades, condiciones, circunstancias, plazos y reservas del servicio ofrecido [art 1°, 2°, 7°, 19° LDC]; garantizando fidelidad en las promesas de oferta pública y masiva, control judicial ante cláusulas abusivas, y socorro en beneficio de la duda a su favor, e inversión de la carga probatoria sobre el prestador a la hora de su evaluación [arts. 3° y 37 LDC; arts. 1094, 1095 y 1119 CCCN];
= la Representatividad se concreta en consecuencia, por la Defensa de los Consumidores mediante la asistencia de acciones privativas de interés individual, o la autonomía institucional para reclamar por intereses individuales pero de afectación masiva producida por un mismo factor, homogéneo a todos los implicados [arts. 45, 52, 54, 55 LDC];
= la Representatividad encuentra refresco en el Orden local mediante la autorización de la Legislatura Porteña para dar suficiente Autonomía legal en la ejecución de Auditorías Contables y/o Legales, así como para el inicio y prosecución de Denuncias de Administradores [art. 9 inc. i) y art. 17 Ley n° 941];
= la nuestra es una más entre las Asociaciones de Consumidores registradas por el Gobierno, con la seña particular de ser la única nacida, desarrollada y circunscripta netamente a la Propiedad Horizontal;
= el 12 de Noviembre de 1996 le dimos vida a nuestro Estatuto fundacional, y desde entonces venimos trajinando sin interrupciones en todas las jurisdicciones de la Ciudad;
= la Resolución n°15 del año 1999 de la Inspección General de Justicia de la Nación nos otorgó Personería Jurídica con carácter de Asociación Civil sin fines de lucro, con objetivo específico de actuación en la Propiedad Horizontal; la Matrícula n° 1121 del año 1997 del Registro Nacional Obligatorio dependiente del Centro Nacional de Organizaciones de la Comunidad, y del Consejo Nacional de Coordinación de Políticas Sociales de Presidencia de la Nación nos habilitó para funcionar como Organización No Gubernamental reconocida y autorizada para funcionar bajo su órbita de control; el Registro n°16 del año 2004 de la Subsecretaría de Producción perteneciente a la Secretaría de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, nos otorgó la autorización para funciona como Asociación de Consumidores, hoy bajo órbita de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor;
= se constituye en principal objetivo del contralor necesariamente participativo de esta Asociación, junto a los organismos oficiales que nos concede la Constitución Nacional [art. 42 CN] la específica actividad del Administrador, ya que se encuentra catalogado como Prestador de Consumo por la Ley Local n° 941 que regula su actividad;
= situación advertida por los Legisladores Porteños, al observar que quedan enfrentados en una relación despareja, por un lado, los Profesionales, avezados, expertos, habituados, corporizados, asistidos, diestros, capacitados en forma permanente y habilitados por el Gobierno, para ejercer específicamente esta Actividad, la que comercializan con cierto grado de calidad, y que por el simple hecho de carecer de una carrera de grado facultativa y de una colegiatura obligatoria, queda ajustados al régimen de la Ley de Consumo [arts. 2º, 7°, 19, 37 LDC; arts. 1°, 2°, 4º inc. f) Ley nº 941/GCBA; art. 4° Decreto Reglamentario n° 551/10/GCBA];
= y enfrente, encontramos una masa de copropietarios que solo comparten la aventura de convivir encerrados en un mismo límite estructural, sobre un mismo terreno y sujeto al funcionamiento de mismas instalaciones, quienes carecen de todo conocimiento, implicancias, efectos, consecuencias y alcances legales e interpersonales que esa comunidad de bienes y destinos implica;
= es este grupo de gente quienes conforman el interés final y la esencia de cada Consorcio (ya que al descorrer el "velo ficticio" de la Personalidad Jurídica, solo Humanos aparecen) caracterizados por su desmembramiento y desorganización colectiva, siendo volátiles en su interés particular, y volubles en lo social, con impulsos motivados en emociones más que en razones, desintegrados en la constancia de una causa común, y desarticulados para su actuación conjunta, ignotos en el conocimiento del alcance de sus obligaciones, e improvisados con ligerezas, al carecer de asesoramiento e instrucción previa;
= en definitiva, una real y evidente clase de Consumidores vulnerables;
= esto nos pone en la senda Protectoria y Tuitiva que el Estado, en su conjunto, ha organizado para este tipo de vinculaciones, en las cuales no existe una equivalencia de potencial negociador entre los involucrados, reconociendo una desigualdad de niveles desde el inicio y durante todo el transcurso de la vinculación, evidenciado en la notoria preparación y asiduidad en el rubro de uno (Administrador) frente a la impronta bisoña de los otros (Consorcistas);
= otros Prestadores también trascienden a la figura del Consorcio como Destinatario Final, llegando al consumidor usuario del servicio (suministros, banco, constructora) mientras los otros se limitan a una vinculación con la Persona Jurídica exclusivamente (contratistas, seguros);
= pero en el caso del Administrador, al enrolarse en un órgano interno al mismo tiempo (ejecutor) se puede confundir su alcance, creyendo que forma parte inherente de la Persona Jurídica Consorcio, cuando en realidad no lo es;
= lo inherente es el cuerpo orgánico, con el casillero predispuesto para la representación administrativa, pero no es inherente la figura que lo desempeña, casi siempre en este rubro, de conformación externa al grupo consorcial;
= a diferencia de toda otra Persona Jurídica, donde el Administrador aparece comprometido y encarnizado a la vida de la sociedad, siendo miembro o exclusivamente dedicado solo a esa Entidad (gerente o director de sociedades comerciales, de fundaciones, cooperativas, mutuales, magistrado de órdenes religiosas, etcétera) en este rubro es distinto, ya que prácticamente en todos los Consorcios, el cargo lo desempeña una figura desarraigada, deslindada del destino común, débilmente comprometida a la evolución comunitaria y sobre todo, desconocedora de la historicidad, de la esencia y del nervio medular que conforman la vida interna de esa comunidad y de esos convivientes;
= si bien la Ley prevé la posibilidad de ejercer el cargo a cualquier copropietario, escasamente sucede esto, y cuando es así la propia Ley Local que regula la actividad, lo aparta del cumplimiento de todas las obligaciones frente al consorcio y a los consorcistas, e incluso de los deberes frente al propio Estado, manteniendo solo la previsión de inscripción como único requisito, pero sin ningún otro tipo de infracción; lo que demuestra un quiebre en aquella desigualdad del mandato de consumo;
= en este sentido, se puede sostener con criterio que la autogestión o autoadministración escapa al rigor del mandato de consumo y al control del organismo estatal y de nuestra ingerencia;
= pero no sucede lo mismo cuando el cargo lo desempeña una figura externa que viene a componer el órgano interno, cuando se trata de un profesional que queda vinculado directamente a uno (Consorcio) y relacionado frente a los otros (Consorcistas) por el contrato de Mandato en clave de consumo, ya que desempeña su tarea en calidad de profesional experimentado, habituado, avezado, diestro, preparado y habilitado especialmente por el organismo de contralor del Gobierno de la Ciudad que le otorga una Matrícula autorizante [arts. 1° y 2° Ley nº 941/GCBA y art. 4° Decreto Reglamentario 551/10/GCBA]; y lo somete a capacitación anual permanente [art. 4° inc. f) Ley nº 941/GCBA];
= a ese sujeto, Administrador profesional, y a su actividad, le son impuestas y exigidas las reglas de consumo, porque el mínimo pero trascendental incumplimiento a la vigencia de las Normativas de verificación y estado de conservación de Estructuras y/o funcionamiento de las Instalaciones [art. 2067 inc. c) CCCN, art. 9 inc. b) Ley n° 941 GCBA], trae aparejado un riesgo potencial inminente, o un daño concreto y actual que recae o pudiere recaer sobre todo un grupo colectivo de implicados, desde el copropietario y sus convivientes, pasando por sus huéspedes, visitantes, mascotas, alcanzando a los empleados y sus familiares convivientes en la portería, a los contratistas que realizan tareas en el Edificio, y a todo otro Expuesto, como repartidores, canillitas, transeúntes, peatones, automovilistas, frente a la disfunción, accidente o siniestro posible, previsible y evitable;
= por esto, las acciones preventivas devienen ponderables, las que sanean los desajustes oportunas, y las denuncias pertinentes procedentes, todo a fines de poner en resguardo tamaño grupo de implicados frente a los efectos nocivos o perjudiciales, tanto en la salubridad (descontrol de la potabilidad del agua, polución de ductos de extracción de aire nocivo, viciado o de escape de gases quemados); en la sanidad (inocuidad e inofensividad para humanos y mascotas de los productos de limpieza y de desinsectación; control de plagas y roedores; medidas para evitar o morigerar enfermedades contagiosas); en la higienización (extracción diaria de deshechos domiciliarios y separación de residuos); y en la práctica, adecuación y supervisión para el confronte, evacuación y escape ante siniestros;
= los copropietarios ceden al Consorcio el ejercicio de la conservación y cuidado colectivo sobre los bienes comunitarios, tanto los materiales (unidades, edificio e instalaciones) como los personales (salud, sanidad, higiene e integridad física) y la Persona Jurídica se lo asigna a su brazo ejecutor, es decir al Administrador, quien asume la tarea primaria y la responsabilidad de relevar la supervisión, verificación, concreción y adecuación de toda aquella Normativa, bajo el deber de elección, vigilancia y garantía en la prestación de esos servicios y/o en la provisión de los productos necesarios;
= por esto, puede y debe la Asociación accionar a fuerza de autonomía propia, cuando advierte por medios propios, o por advertencia de implicados, sobre la alteración, amenaza o riesgo inminente, que pudiera poner en peligro esos cuidados y esa conservación del estado seguro de elementos y cosas [art. 9 inc. i) y art. 17 Ley n° 941 / GCBA; arts. 45, 52, 54, 55 Ley n° 24.240; arts. 42, 43 CN];
= la actividad del Administrador puede tener como destinatario final al Consorcio o al Consorcista (en toda su acepción integrativa) según la tarea practicada, a saber
= frente al Consorcio (reunido en estado Asambleario) [arts. 6; 8; 9 incs. a) i) j) r) s); 11, 13 y 14 Ley n° 941 GCBA; arts. 159, 321, 360, 860 inc. c), 1324, 1334, 1710, 1725, 1763, 1786, 2067 CCCN];
= frente al Consorcista (limitado a su interés individual) [art. 9 incs. e) f) l) o) p) s) in fine, y t); art. 10; art. 31 Ley n° 941 GCBA; arts. 9 incs. d) f) Decreto n° 551/10 GCBA; arts. 962, 1097, 1098, 1100, 2046 incs. e) f), 2048, 2049, 2056 inc. q), 2058 inc. b), 2059, 2067 incs. a) c) d) i) l) k) CCCN; arts. 3, 4, 8bis LDC];
= frente al Consorcista (extendido a su interés individual con incidencia colectiva de alcance al grupo conviviente, social íntegro y expuestos) [art. 9 incs. b) c) d) g) h) j) k) m) s) Ley n° 941 GCBA; arts. 2046 inc. a), 2047 incs. a) b) c) 2048, 2058 incs. c) d), 2067 incs. a) b) d) e) k), 2069 CCCN];
= y también la actividad del Administrador puede tener como referente de su regulación al Organismo Estatal de contralor o a las Organizaciones No Gubernamentales participadas a intervenir legalmente, a saber
= frente a los Organismos Estatales de Control [arts. 2; 3; 4; 5; 9 inc. n); 12; 15 inc. h); 23; 28];
= frente a los Organismos No Gubernamentales de control [art. 42 CN y art. 9 inc. i) in fine];
= se aprecia que los bienes a cargo de la protección y tutela del Administrador se prolongan mucho más allá en importancia y valoración de los meramente materiales e inmobiliarios, siendo alcanzados otros inmateriales e indivisibles como la salubridad, la sanidad, la higiene, y la integridad física de cada individuo y del grupo social completo;
= a lo anterior se suman las concurrentes prevenciones sobre riesgos o vicios de las estructuras e instalaciones fijas y móviles, así como sobre las conductas personales que distorsionen, generen o agraven esos vicios; y la vigencia de coberturas sobre eventos riesgosos ajenos al ámbito propio (rayos, descargas eléctricas, incendios, accidentes automovilísticos);
= todo lo anterior para evitar daños a copropietarios, a consorcistas no propietarios (usufructuarios, usuarios, comodatarios, poseedores, herederos, inquilinos, ocupantes, convivientes) a los expuestos ajenos a la comunidad (huéspedes, visitantes, empleados, contratistas monotributistas, repartidores, peatones, automovilistas, transeúntes) y a los seres con derechos afectivos (mascotas domésticas);
= sabiendo que ese conjunto de Consorcistas, como grupo social alcanzado por un hecho homogéneo del Administrador, o una omisión (por ejemplo, la falencia de control de la potabilidad del agua de tanque) que les irradia en incidencia indivisible a todos (ya que pueden consumirla hoy no, mañana sí) o a su grupo familiar o a sus visitas (expuestos) son un conjunto de individualidades diferentes a la Persona Jurídica Consorcio;
= es decir, se trata del interés general creado por la relación de un grupo de personas, determinada o determinable, que pretende evitar un perjuicio, susceptible de apropiación exclusiva por un derecho cualitativamente idéntico (copropiedad) aunque cuantitativamente diverso (porcentual de dominio en la incidencia colectiva);
= es la Constitución Nacional y la Normativa concordante quienes facultan a las Asociaciones de Consumidores a proteger el Derecho de Igualdad, resguardando el intereses general de la parte débil (Consorcista) en su interés individual por cuidar su salud, sanidad, higiene e integridad física, y la de su grupo conviviente, así como el interés general del grupo social (Consorcistas) alterado, menoscabado, desprotegido, puestos en riesgo o lesionado por incumplimientos del prestador de servicio a cargo de su cuidado (Administrador);
= la acción tendiente a la superación se centra en el Desplazamiento, impulsando la remoción con justa causa, con apartamiento inmediato de sus funciones, para luego dar paso al análisis de las consecuencias por la ineficiente conducción desligada del arte del oficio [mala praxis];
= finalmente, procede restablecer la Equidad en caso de verificarse un enriquecimiento ilícito, infiel y desleal del Administrador sobre patrimonio consorcial, consolidado en cuentas y gestión observable e impugnable; cuestión ajena a aquella acción de desplazamiento, ya que reconoce una motivación diferente y tangencial cual es el carácter Patrimonial, intrascendente en la otra de remoción con justa causa;
= en este corte netamente Patrimonial y actuando en interés de la Persona Jurídica Consorcio, cada vez que el Administrador pretende aventajar a la Asamblea, aprovechando la fragmentación debilitada del grupo de copropietario, la desorganización, divergencia de opiniones, desconocimiento, improvisación y carencia de formación, fundamentalmente a la hora de Rendir Cuentas Anuales de resultados económicos y de gestión administrativa, torna imprescindible la intervención de las Asociaciones de Consumidores a fe de recomponer el fiel de la balanza de Equidad vulnerada, exigiendo la demostración de oportunidad, mérito y conveniencia de la gestión administrativa, más allá del resultado meramente económico de su actividad, observando así un interés general;
= naturalmente, cuando el Administrador principia la ejecución de la relación de mandato que lo liga con la Persona Jurídica Consorcio, lo hace tácitamente suscribiéndose a las pautas de Leyes Locales que regulan su actividad, abordando la posición de prestador de servicios, frente a cada uno de los Consorcistas, destinatarios finales por sí, por sus convivientes y grupo social que conforman aquella Entidad conjuntiva (Consorcio);
= ante ese escenario de poder unilateral, sustentado en capacidad, habitualidad y conocimiento del Administrador, sometiendo a la ligereza, estado de pasividad, conformismo y desinformación que nutre a los Consorcistas, los torna invariablemente en una Clase desprotegida, fácilmente identificable y reconocible, obedeciendo al desamparo de orfandad administrativa tutelar;
= cuando esto se observa, el objetivo de nuestra intervención se consagra en suprimir ese obstáculo de pleno consentimiento que por hiposuficiencia (notoria desventaja de conocimiento y acción grupal) de esta Clase, es afectado en forma genérica;
= recordando dos hechos que ponen en evidencia ese desnivel y aplazamiento
a) el despojo de información de quien detenta Libros, pólizas, actas, contratos, presupuestos, recibos, cheques, notas e intimaciones, mediante la negativa injustificada a facilitar el libre, amplio e íntegro acceso a la documentación [art. 9 inc. f) Ley n° 941] en los plazos legales [art. 9 inc. f) Decreto n° 551/10 GCBA];
b) la inobservancia a los parámetros legales de Rendición de Cuentas, por hacerlo metódicamente sin exponer motivo, causa, razón, oportunidad y mérito de cada acto, o de cada omisión, sustentado en una Normativa Legal [Ordenanza, Ley, Decreto, Disposición o Resolución Administrativa] o Normativa Convencional [Reglamento de Propiedad y/o Actas de Asambleas] sin exposición descriptiva, detallada, circunstanciada y entendible, acompañada del respaldo instrumental imprescindible para sustentarla, pretendiendo suplirlo con el muestreo desarticulado, deficiente, fragmentado y parcial en su oficina, en horario y espacio limitado, y convenientemente ajustado a sus comodidades y restricciones;
= confinando de tal forma al inconsulto Consorcista, a emitir un voto desprovisto del conocimiento imprescindible y necesario para darle solidez, contundencia, seriedad y consentimiento al alcance, durabilidad, consecuencias y efectos de los compromisos asumidos; y en definitiva, comprometiendo con tal desconocimiento e inconsistencia, la seguridad, salubridad e integridad física del conjunto de copropietarios, del grupo conviviente, del grupo social íntegro residente en el mismo edificio y de cada uno de los Expuestos pasibles de afectación;
= la negación como respuesta al pedido expreso, frente a la Obligación de informar clara y completamente su actuación, concediendo los elementos en su poder, facilitándolos sin otra dilación, nos impide la indagación a la que tiene derecho el grupo de riesgo, remarcando que se hace acá presente con fuerte impronta todo deber de Morigeración sobre detrimentos actuales y Prevención sobre males inminentes o de amenaza previsible [art. 1710 CCCN];
= la Constitución Nacional faculta a las Asociaciones de Consumidores a ejercer tutela sobre esos derechos subjetivos, y extenderla al interés de incidencia colectiva, basado en igual destino o suerte ante actos u omisiones que en forma indivisible inciden sobre el grupo, compartiendo idéntica entidad (copropiedad) aunque diversos en cantidad (porcentual de dominio) pero suficientemente diversificados como para ser Representados en una sola acción, evitando tantas demandas de Remoción como afectados integren la totalidad;
= sin tratarse de un litisconsorcio activo, donde cada uno tiene un vínculo diverso con patrones individuales de relación con el Administrador; sino tratándose de hechos que los afectan en grupo, en forma homogénea, quieran o no (por ejemplo en la falta de control sobre recarga de matafuegos o control ignífugo de materiales en los palieres, que ante un evento dañoso, los alcanza o puede alcanzar sin fragmentación en un incendio);
= el bien jurídico tutelado es la salud, sanidad, higiene, integridad física, la seguridad edilicia, el patrimonio, la información adecuada y veraz en beneficio de los Consorcistas de Propiedad Horizontal, en manos del brazo ejecutor de su cuidado colectivo, conservación y prevención, con una carga de responsabilidad objetiva sobre su resultado, dado por su profesionalismo en esa tarea asumida;
= la pretensión se centra en proteger esos bienes garantidos en forma de interés general, desplazando de su función a quien los pone en riesgo inminente, o lesiona actualmente, o amenaza con obviar medidas que los prevén, anticipan y combaten, actuando con mala praxis en la actividad profesional;
= la causa fáctica radica en el incumplimiento e inadecuado control de las Normativas de seguridad, prevención y conservación aplicables a la comunidad Edilicia, propias de la materia, atentando la condición digna de habitabilidad, decoro y confortabilidad;
= el efecto propagado es el interés general alcanzado es la extensión indivisible sobre la salud, sanidad, higiene e integridad física de todos los Consorcista y grupo conviviente, como también de transeúntes externos e internos del Edificio, de terceros prestadores de servicios no asegurados en forma particular (todos estos expuestos a la relación de consumo) agravado por el desconocimiento absoluto sobre los compromisos asumidos y vinculantes en clave consorcial, careciendo de la información que solo maneja el accionado; agravado por su negativa a facilitar el acceso en forma adecuada y veraz provocando mayor desconocimiento ante eventuales acontecimientos de alcance masivo;
= ante la ausencia de amparo judicial se genera indefensión por vulnerabilidad en el vínculo de quienes carecen lo que otro les niega, siendo aquellos consumidores en desventaja y éste un prestador de servicios ejercitando un Abuso de Derecho [art. 10 CCCN] en el cargo de depositario de la información del Consorcio, excediendo la finalidad que la Ley tuvo en vista al momento de conceder la atribución de depositario;
= el interés colectivo involucrado es de los Consorcistas (dueños, usufructuarios, comodatarios, poseedores por cualquier título, inquilinos y/o tenedores de unidades); facultando a promover la acción de remoción en el cargo, peticionada en términos de Consumo [arts. 52, 54, 55 LDC] en función del incumplimiento manifiesto a las "Obligaciones del Administrador" [arts. 159, 321, 358, 859, 1710, 1763, 1786, 2067 CCCN; arts. 9, 10, 11, 13, 14 Ley nº 941/02-3254/09-3291/10 y Decreto Reglamentario nº 551/10 GCBA];
= en estas específicas cuestiones, nuestra Asociación tiene la facultad de actuar por los derechos plurisubjetivos individuales de cada Consorcista, en la medida de su afectación personal, con el auspicio del interesado, o sin este, en el interés general, cuando la incidencia de su repercusión lesiva pueda alcanzar a todo el grupo determinado de Consorcistas de un mismo Consorcio [arts. 52 y 53 Decreto Reglamentario nº 1798/94] e indeterminadamente, a terceros expuestos;
= dentro de ese marco de contenidos y con la finalidad ya apuntada, es que la Ley de Orden Público Nacional n° 24.240 nos da la posibilidad de interceder por los Derechos plurisubjetivos de los consumidores, cuando su incidencia se convierte en colectiva, alcanzando a todo el grupo social (verdadera ?clase? determinable de afectados) que componen en definitiva el ejido de la Ciudad de Buenos Aires; aún frente al desconocimiento o sin el consentimiento de nuestros protegidos, ya que la Legislación presupone la idoneidad, seriedad, ubicuidad, experiencia, y vocación de las Asociaciones, en su cruzada por mejorar la calidad y equidad de relaciones de consumo;
= en nuestro caso específico podemos señalar <y probar instrumentadamente> los más de veinte años ininterrumpidos de asistencia y asesoramiento permanente para este grupo vulnerado de consumidores, en más de 7.700 legajos particulares, centenares de controles de gestión, informes técnicos periciales de ingeniería, contables y/o jurídicos, auditorías, participación en asambleas, conferencias, jornadas, cursos, diplomas extendidos; y en las decenas de acciones administrativas y/o judiciales ejerciendo y representando el derecho de peticionar ante las autoridades [art. 14 CN] por el bien colectivo tutelado, de carácter inalienable, innegable e imprescriptible en favor de los Consumidores de Propiedad Horizontal, tanto Consorcios como Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sobre todo los que quedan en manos de sus operadores actuales (Administradores y Cámaras de Administradores);
= de igual manera y con igual rigor, movilizados en ejercicio de derechos igualitarios de diversos Consorcios (personas jurídicas) cuando toman una incidencia colectiva que les afectan a un grupo de Edificios, frente a su prestador de servicios o proveedor de productos elaborados, como por ejemplo de las Empresas Licenciatarias que conceden suministro de servicios públicos (Metrogas, AySA, Edenor/sur) las Entidades Bancarias, los Contratistas, las Compañías de Seguro, los Ex Administradores, las Emprendedoras o Constructoras (en estos casos excluyendo a ingenieros y arquitectos por detentar profesión liberal);
= situación perpleja se presenta por la intercesión de Corporaciones Inmobiliarias invocando ilegalmente la representación de todos los Administradores de Consorcios, celebrando los acuerdos salariales con el Gremio del personal de edificios, operando tras una máscara de ejercicio del mandato de consumo que no los habilita, ni a los Administradores, ni menos a tres (3) Cámaras Inmobiliarias que afilian a unos pocos de éstos;
= tal inobjetable discordancia con la realidad necesita ser regularizada y ajustada hasta que los verdaderos y últimos interesados en las tareas del personal sean debidamente representados en sus intereses colectivos, ya por medio de una Organización única, ya mediante Asociaciones Vecinales de Consorcistas por Comuna, u otra alternativa adecuada y válida;
= hasta su devenir, constatando y controlando los acuerdos que comprometen las Cámaras Inmobiliarias, esta Asociación incluye la inserción en pos de la facultad legal que le garantiza la supervisión del vínculo de consumo fundado en el Mandato con estos representantes legales;
= esto por cuanto es evidente que no representan al sector, y ni siquiera a los Administradores, ya que entre las tres (3) actuantes apenas confluye un veinte (20%) por ciento del total de Administradores activos;
= mediante esa delegación inoficiosa, desautorizada e insuficiente de los Administradores Corporizados y el consentimiento tácito de los Independientes, están facultando a esas tres (3) Agrupaciones Inmobiliarias a presentarse ante Organismos Oficiales y ante el Gremio de trabajadores a celebrar acuerdos salariales y de condiciones laborales colectivas, en nombre, por cuenta y sin orden, participación, anuencia y/o control de cada Consorcio implicado, motivo por el cual, en interés general de todos éstos, esta Asociación brega por la intervención para garantizarles el cuidado y respeto de las Normas Tuitivas y Protectorias Estatales que equilibran la componenda, con el grado de operatividad que al efecto ha dispuesto nuestra Constitución Nacional [art. 42 CN] con la ?necesaria? participación de las Asociaciones de Consumidores junto a los organismos de control;
= la legitimación para que nuestra Asociación ejerza la defensa de los derechos contractuales de cada Consorcio, sustentados en el Mandato, y con un contenido No Patrimonial, ya que se peticiona por una Abstención de Hacer, si no es con debido control de consumo, se ajusta al restrictivo marco de atribuciones naturales e inherentes a los actos de administración [arts. 2065, 159, 160, 358, 366, 1320, 1324 incs. a) y b) CCCN] las cuales no se extienden a otorgar concesiones permanentes de derechos adquiridos como actos de disposición definitiva [arts. 359 y 361 CCCN] creando obligaciones por declaraciones unilaterales de voluntad, que requieren autorización especial [art. 375 inc. f) CCCN] y que no están autorizados a conceder por sí solos [arts. 2058 inc. d) y 2067 inc. f) CCCN];
= en consecuencia, si no puede cada Administrador Consorcial liberar actos de disposición económica y de condiciones de trabajo por sí mismo, sin autorización expresa de Asamblea, menos puede aún concederle tácitamente esa insuficiente capacidad a terceras Agrupaciones Inmobiliarias, de solo algunos de ellos (1.000 entre 5.000 aproximadamente) y menos aún pueden éstas Corporaciones presentarse ante el Gremio de los empleados a ejercer una representación que carecen, al menos, para el Módulo discriminado de negociación de esta jurisdicción sobre la que actuamos con competencia en Consumo (CABA) sin el patronato, la fiscalización y/o el control de una Asociación de Consumidores que abogue y bregue por los derechos de los, hasta aquí infielmente, representados Consorcios;
= las Cámaras involucradas se enquistaron y fosilizaron en un espacio que encontraron vacío y clamaba por un interlocutor, sobre el débil pilar del hecho consuetudinario, pero con intención manifiesta de seguir haciéndolo en lo inmediato y sucesivo, forjados en una costumbre que no puede superponerse a la Legislación positiva, por lo menos desde ahora, en que la Ley nº 26.994 derogó a la Ley nº 13.512 barriendo toda duda sobre su interpretación [arts. 2065; 1324 incs. a) y b); 375 inc. f); 2058 inc. c); y 2067 inc. f) CCCN]; es decir, la necesaria conformidad de Asamblea convocada al efecto para lo más (elegir o despedir al personal) y para lo menos (fijarle sus condiciones laborales en orden a sus atribuciones de organización, dirección y disciplina);
= la vieja costumbre apoyada hasta ahora en el artículo 9º inc. a) de la Ley nº 13.512 podía operar eficientemente ante la ausencia de Legislación o cuando los interesados se refirieran a ella [art. 1º CCCN] pero no cuando la interpretación sana y crítica de los condicionamientos para el trato con el personal, queda supeditado a las decisiones de Asambleas [art. 2058 inc. c) y art. 2067 inc. f) CCCN];
= esto conlleva a que, dada la imposibilidad pragmática de paritaria en cada Consorcio, con la presencia de los Asambleístas reunidos al efecto y los delegados gremiales para cada uno de los 40.000 Edificios involucrados (solo los que tienen uno o más personal), intercedemos para que se celebren los acuerdos por las tres (3) Agrupaciones Inmobiliarias que lo han venido haciendo, pero purgando la ausencia de participación de los directos y definitivos involucrados (Consorcios) mediante la representación colectiva de éstos, en carácter de consumidores de la actividad de quienes se están superponiendo (no directamente en la negociación laboral, ajena al fuero de consumo) con incidencia de expansión colectiva de todos los del grupo conformados por el Módulo de la Ciudad de Buenos Aires [art. 2º de nuestro Estatuto Social; Registro n° 16/2004/GCBA; art. 30° CCT/590/10];
= esta función provisoria hasta tanto la mesa de negociaciones se componga de una o varias Organizaciones puramente de consorcistas, excluyendo a las Cámaras Inmobiliarias precariamente envalentonadas en ocupar el sitial del sector patronal;
= hasta entonces, habremos de soportar la representación usurpada en actos que exceden la función y facultades naturales e inherentes, pero cuidando y protegiendo a los vulnerables, bajo el amparo y la garantía tutelar que la máxima Legislación Jerárquica Nacional resguarda [art. 42 CN] con la necesaria participación de las Asociaciones de Consumidores junto a los organismos de control, es decir, al Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, al menos en lo que implica la representación consorcial por los situados dentro del ejido de la Ciudad de Buenos Aires, en su Módulo de negociación particular [art. 30º CCT/590/10];
= justifica esto, además de una cuestión programática de obediencia al nuevo Orden Social impuesto por la Ley Fundamental de la Nación en su reforma [Ley. 24,430] la manifiesta y perjudicial impostura que han tomado esas Cámaras hasta ahora, comprometiéndolos con decisiones unilaterales que requieren control y que han sido perjudiciales;
= la Impostura corresponde denunciarla, por cuanto carecen de la legitimación en el apoderamiento legal que las transforme en voceras de la voluntad de cada Consorcio y mucho menos de todos; teniéndose en cuenta que el primer estamento decisorio es el órgano directo de gobierno (Asamblea) y recién, posteriormente, el designado para ejecutar sus decisiones, o cumplir la Ley (Administrador);
= jamás se pueden relacionar aquéllos por una cadena de conexidad legal ni convencional (no lo establece ningún Reglamento de Copropiedad) con estas Agrupaciones Inmobiliarias, que para peor no llegan entre las tres (3) a nuclear siquiera al 20% del total de quienes expresa o tácitamente les están cediendo tales cabales; lo cual no procedería ni siquiera nucleando a todos, dado que éstas Agrupaciones no son mandatarias de los Consorcios, no reciben sus órdenes, no tienen contacto con éstos, no los representan legalmente, puesto que el apoderamiento deriva de Ley [art. 205 CCCN] y no se trasunta por simple silencio o conformismo tácito de cada Administrador;
= advenediza también es, porque tan solo se han valido anticipando en el tiempo, o madrugando, a las Organizaciones de Consorcistas que vienen bregando por su participación desde el Año 2004, pública y administrativamente, pero que no ha tenido recepción, ante la falta de urgencia Ministerial, la férrea oposición de estas Agrupaciones, camufladas en ese rol, y la pasividad sindical que se siente cómoda en el estado de cosas actual; y de la reciente Asociación que también ha obtenido el reconocimiento Ministerial, pero es sumamente novel en su intento intervencionista [APH] y carece al parecer del plus de afiliación necesaria de Consorcios y/o Consorcistas;
= no obstante tamañas falencias, invocando un derecho por costumbre, habiendo ocupado un lugar que se encontraba vacío por falta de formación de Organizaciones de Consorcistas, luchan por no ceder este lugar que solo les reditúa un imaginario prestigio;
= tal facultad nunca la tuvieron, porque la disponibilidad unilateral de bienes del Consorcio (dinero de salarios, licencias, aguinaldos, bonificaciones, retribuciones) queda fuera de sus facultades inherentes a la representación legal y al mandato [art. 375 incs. f) y h), y art. 1324 incs. a) y b) CCCN];
= a tal falta de atribución se suma el recorte evidente de poderes que le plantó a los Administradores la derogación de la Ley n° 13.512 [art. 9 inc. a) in fine] mediante su incorporación en el Código Civil y Comercial de la Nación [art. 2058 inc. c) y art. 2067 inc. f)];
= la forma correcta de acordar entre los Consorcios y su personal acaso fuera la particular de cada uno, puesto que las tareas son disímiles y a veces hasta contrapuestas entre un tipo de edificación y otra, con sus aditamentos de envergadura, instalaciones atendibles y clasificación por zona y servicios;
= no obstante, dada la enorme cantidad de Consorcios en esta sola Ciudad (se calculan como mínimo unos 50.000 y creciendo) haría imposible la tarea para el Sindicato, no ya para cada Consorcio pues solo precisa una Asamblea con Orden del día preparada para acordar modalidades y condiciones laborales;
= en consecuencia, frente a la muy dificultosa practicidad que conllevaría, a fines de poder proteger aún el verdadero interés de cada Consorcio, la situación jurídica amerita la intercesión necesaria de las Organizaciones No Gubernamentales (ONG) cuando una de estas partes implicadas en negociaciones de orden colectivo, no lo hace por sí misma, sino por mandatarios en son de consumo <aunque carezcan del mandato> y por lo tanto los convierten en un grupo vulnerable de consumidores de estos prestadores que celebran pactos sin su anuencia, e inclusive, desconocimiento absoluto;
= esto por cuanto el fiel de la balanza que debiera poner en equilibrio la intervención Estatal mediante el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social solo se ajusta al cumplimiento de un rol pasivo de control de Legitimaciones <que lo hace con impericia y desconocimiento> y Homologación;
= de manera que la histórica premisa piramidal de poderes en equilibrio fallado, pueda adoptar la forma de cuadrilátero que asegura la Equidad entre todas las partes interesadas, al encontrarse este sector o clase de patronal (Consorcios) cuidado y protegido por alguien que supervisa los compromisos asumidos por sus mandatarios de consumo (Administradores agrupados);
= sobre todo, teniendo en cuenta la desintegración, informalismo y variable inusitada que se da en este rubro, siendo tan disímiles en cantidad, magnitud, condiciones sociales, recursos económicos, financieros y cantidad de empleados entre los más de 50.000 Consorcios de la Ciudad, como para conformar un sólido y compacto sector patronal;
= en este sentido plenamente contractual (Mandatos) de quienes van a Representar a los Consorcios en estas lides, exige la asistencia, revisión y verificación de los compromisos ha asumir, mediante la intervención de las Asociaciones de Consumidores que resguardan y amparan a los destinatarios finales de esa actividad que los compromete (la de Administradores, no la Laboral), asegurando el amparado querido por la Constitución [art. 42 CN] y por la Ley de Orden Público Nacional [arts. 1, 2, 52, 54, 55, 65 LDC]