NULIDAD DE ASAMBLEA. DILIGENCIA PRELIMINAR.
Señor/a Juez:
? por derecho propio, con domicilio real en ? piso ?° letra ??? de esta ciudad, patrocinado por el Dr. ? T°? F°? CPCF constituyendo legal en ? , piso ?° letra ??? y electrónico ? respetuosamente me presento y digo
ACREDITO PERSONERIA
Con copia certificada de escritura que acompaño ?y declaro bajo juramento se encuentra vigente-, acredito mi carácter de copropietario del Consorcio ? n° ? de esta ciudad, titular de la unidad n° ? letra ???;
COMPETENCIA
Se encuentra fijada por el artículo ....º del Reglamento de Copropiedad.
MEDIACIÓN PREVIA LEY 26.589
En función de lo previsto por la legislación vigente se pasó por la instancia previa sin acuerdo y en constancia del recaudo se adjunta el acta de cierre, suscripta por el requirente y el mediador interviniente, sin la asistencia del Requerido.
TASA DE JUSTICIA
En función de lo previsto por artículo 5º Ley 23.898 se integra por monto indeterminado, toda vez que se reclamará por la paralización de obras ilegales, avaladas por una asamblea doliente de nulidad, cuya cotización se desconoce.
OBJETO
Vengo a solicitar la Nulidad de la Asamblea celebrada el día ? en inmediación del hall central del Edificio sito en ? sede del Consorcio demandado, cuya representación legal la ejerce Don ? DNI? con domicilio especial reglamentario en sus oficinas sitas en ? de esta Ciudad, peticionando su declaración parcial en cuanto a la aprobación de la contratación de la Empresa ? para la realización de las obras allí aprobadas, y de la consolidación de las obras ya efectuadas, también ratificadas en el punto ? del Temario Diario. Costas a la vencida.
HECHOS
Vengo a denunciar que el copropietario responsable de la unidad n° ? sita en el piso ? ° letra ??? de este Consorcio, sumamente mayoritario en el porcentual de dominio, a punto que incide en un 47% del valor total, ha realizado a su arbitrio y conveniencia sucesivas modificaciones e innovaciones que alteraron las estructuras originales y comunes de la edificación, avanzando sobre espacios de uso común (patio y jardín de la planta baja) hasta apropiarlos para su exclusividad, clausurando su ingreso con cerradura propia y por medio del Acta de Asamblea de fecha ? procuró la aprobación de tareas de reparaciones sobre las modificaciones propias, como si fueran comunes por el solo hecho de haberlas implementado en forma clandestina, ilegal e irregular incluso frente al Código de Edificación;
Lo dicho por cuanto nos consta las intimaciones constantes y reiteradas que le llegan desde el órgano de fiscalización y control de obras gubernamental instándolo a suplir la falta de permiso de obra no obtenido, y readecuar los planos originarios alterados por las implementaciones efectuadas en la azotea adyacente a su unidad, incorporando hidromasaje y jacuzzi externo, cuyas cargas estáticas y conexiones no fueron previstas;
A más de esa intimación, la autoridad intima también al consorcio en su carácter de conservador de partes comunes, ya que la azotea mencionada y sus voladizos penden sobre la vía público, motivo que lleva a precaver la seguridad de los peatones y expuestos, mediando a la fecha multas y amenaza de clausura del sector;
Como podrá apreciar Su Señoría, el manejo a discreción y abusando de su poderío económico reflejado también en el poder de votos de dicha unidad le permite conducirse en términos de propietario exclusivo de lo que antoje;
Demás está decir que la pasividad del Administrador en la advertencia sobre las correcciones intimadas, su falta de denuncia precautoria a la autoridad pública y la inobservancia de los recaudos a tomar en Asamblea condicen con su fuerte ligazón atada a los intereses de dicho copropietario mayoritario, quien oportunamente lo promovió y logró imponer, también con la fuerza de sus votos en el cargo que detenta;
Es que la participación mayoritaria del infractor no trasunta solo en el porcentual sino también en la cantidad numérica de unidades, albergando una conjunción de diez (10) sobre un total de diecinueve (19) de manera que su sola presencia y pretensión en Asamblea, sumado a solo una unidad más le basta para superar la mayoría absoluta que le permite auto aprobarse lo que desea;
No obstante, si bien es así el Sistema en el que aceptamos introducirnos cuando adquirimos una unidad en este Consorcio, esto no avala que pueda obtener una contratación favorable a su Emprendimiento personal, ya que fue el Constructor de la obra, por medio del cual compensa los gastos comunes de todas sus unidades hasta la concurrencia de las sumas que importan dicha obra millonaria;
En la Asamblea extraordinaria del ? ahora atacada de nulidad, el mencionado, con la anuencia de solo una unidad más, casualmente en poder del arquitecto que formó parte del emprendimiento originario, y que se relaciona comercialmente en forma constante con el mencionado, resolvieron asignar la obra de reparación de las azoteas, recolocación del jazcuzzi e hidromasaje allí instalados, y la remodelación del patio jardín central, su cercamiento y la colocación de una fuente en su centro, todo por la millonaria cifra de $... a favor de la Empresa que gira en el mercado del rubro bajo su presidencia y capital mayoritario;
Si bien parece injusta de movida la situación, lo cierto es que el acto atacado adolece de una falencia sustancial, por cuanto omitió presentar los informes pertinentes que nos aseveraran al resto de los votantes sobre el grado de afectación de sus modificaciones, resultando por esto nulo originariamente el acto;
A más de esto, el único presupuesto que allí aprobaron los dos (2) votantes por la positiva pretensión carecen de todos los requisitos impuestos por la Ley Local para ser considerados debidamente [art. 11 Ley n° 941];
Para concluir con la lesión evidente, el monto de las obras encarados por su empresa Constructoras serán compensados de los montos de expensas adeudados a la fecha por todas sus unidades, que en conjunto alcanzan un cúmulo de $... según estimación que informara el Administrador en el propio acto, pero quedando supeditada a la real comprobación de depósitos bancarios y/o recibos cancelatorios entregados por éste,
Se puede apreciar fácilmente la temática, que evidencia una solución a la deuda de expensas generando un gasto innecesario pero que sustentado en la fuerza de sus votos, lo puede volcar como una inversión consorcial, a fin de purgar sus deudas particulares compensadas con su propia actividad;
Esto raya con el abuso de derecho, en la utilización de sus atribuciones de propietario de la unidad modificada y de copropietario de la común también afectada (patio y jardín central);
A más de lo dicho se agrega que la obra escapa a la mayoría absoluta arribada, ya que se realiza en su propio beneficio, al menos la referida a la azotea; mientras que la simulada en el patio jardín central, implica una modificación de los valores porcentuales de dicha unidad complementaria genérica, que lo tiene asignado en un ?% y mediante sus modificaciones deberá mensurarse nuevamente, ya que implica el proyecto un cambio radical y sustancial en solado, excavaciones, recubrimiento y cimiento de perímetro;
Nada de esto ha obtenido la conformidad del resto de las unidades y por lo tanto la resolución cae por su propio peso específico de ilegalidad;
Es así que en su único beneficio esta alterando, modificando, rompiendo, dividiendo y uniendo partes comunes y estructurales del edificio, con el efecto de unir su Unidad Funcional n°? de planta baja a la unidad complementaria XXXIII designada como patio jardín central;
Infringe así tanto la Ley Especial como nuestro Reglamento de Propiedad [Artículo ?];
Desde los últimos días del año pasado, en forma intermitente, y ahora en forma diaria el signado copropietario está ordenando, por cuenta y decisión propia hacer esas modificaciones y cambios dentro y sobre los sectores comunes del Edificio;
Con igual intención antedicha dispuso unir internamente una abertura posterior de su unidad del piso primero n° ? con la mencionada unidad complementaria, pasando por nuestro patio común, elevando una escalera que avanza sobre el patio jardín posibilitando descender desde su unidad directamente;
Cabe destacar que en esta unidad ya abrió un lateral que es estructura común del edificio, convirtiendo una ventana en una puerta, con escalera y salida al patio. Todo eso no esta previsto ni habilitado por los planos del edificio;
De las fotos acompañadas surgen las obras que intentan construir, y las que están avanzando, todo lo cual pretende purgar con la aprobación de la Asamblea que acá se cuestiona;
De la actuación notarial que se adjunta surgen claramente los hechos y la fedetaria pública dice: ?Comenzamos recorriendo el sector ?aire y luz?, donde se encuentra el jardín y patio central, de cuyo vértice externo puedo ver una persona, aparentemente trabajando. También verifico que el ingreso se encuentra restringido por una cerradura con signos evidente de reciente colocación. Puedo observar un techo vidriado ?A dos aguas?, caños, tuberías, equipos de lo que podrían ser aires acondicionados y varias estructuras metálicas. Constato justo en frente del balcón de la unidad del piso primero, una gran construcción con estructuras metálicas, y bolsas de polietileno color negra que tapan parte de la escalera en construcción. Por lo que puedo apreciar en el sector hay obras que todavía se están ejecutando?
Con la Asamblea llevada a cabo el ? a la que concurrimos para oponernos y hacer valer los derechos de igualdad y copropiedad que nos conciernen, operó con total impunidad votando su designación para ejercer la Secretaría de Actas, lo cual le permitió omitir nuestras aseveraciones en la ocasión, lo cual motivó las cartas documentadas adjuntadas;
Las obras son ilegales por no contar con la conformidad unánime necesaria, y sin aviso previo, se llevaron adelante en forma precaria y clandestina, todo lo cual no puede quedar purgado y sanado por sus votos y afines en dicho acto;
Cabe destacar que al modificar partes comunes como lo está haciendo se altera el plano originario de subdivisión de sectores, conforme resulta del plano adjunto;
Estas innovaciones traen como consecuencia aparejada, verdaderamente, la necesidad de modificar el Reglamento de Copropiedad. Ya que se han variado los planos. Se han variado las subdivisiones y adonde existían paredes ahora no existen. También los metros cuadrados cubiertos y descubiertos. Varían también los rubros que se tienen en cuenta para fijar la valuación fiscal, como ser: luminosidad, orientación, accesibilidad a la salida, distribución interna, aireación y vista. Al modificarse las valuaciones fiscales cambian también los porcentuales reglamentarios de cada unidad. Ello hace obligatorio modificar el Reglamento de Copropiedad y luego cada una de las escrituras de dominio. Finalmente corresponde inscribir esas modificaciones en el Registro de la Propiedad Inmueble, a fin de hacerlo oponible a terceros;
Es decir que, además de estar claramente en contravención de las normas legales del régimen de propiedad horizontal, la aprobación por Asamblea de dichas construcciones genera un perjuicio concreto actual y subsistente;
Tanto por restricciones al goce de otras unidades, por constituir un abuso de apropiación de partes que son de todos (en el caso del patio jardín central) y por incidir negativamente en el ?derecho a la vista y esparcimiento? que teníamos las otras unidades;
Véase que el plano originario indica al patio afectado como un sector de vegetación profusa, con arboleda y aireación. Bueno, la arboleda ha sido desmalezada y los espacios comunes ocupados por las nuevas obras de su antojo. Además, se debe hablar de los eventuales riesgos de siniestros que generan las obras irregulares y los artefactos montados allí, en cuanto a estructuras, seguridad y salubridad (caso de la lucerna). No sabemos la eficacia que pueda tener el contrato de seguro integral de edificio ante estas nuevas obras, que podría devenir en una evidente falta de cobertura por variar las instalaciones regulares originarias.
PRUEBA ANTICIPADA
A fines de relevar la situación actual previo a seguir siendo modificada y alterada peticiono la realización de la prueba pericial anticipada que acá se propone, en los términos del artículo 326, inciso 2° CPCC, a fin que Su Señoría designe perito ingeniero único de oficio para que se constituya en el edificio sito en ? de esta ciudad, y observando el estado físico, comparando planos, requiriendo documentación a la administración, o de cualquier otra forma que considere pertinente, conteste los siguientes: PUNTOS DE PERICIA
1) Situado en Planta del piso primero confeccione un croquis ?solo del espacio limitado por líneas punteadas del plano acompañado como ANEXO A), y en igual escala-, indicando las diferencias entre ambos, y en las servidumbres de paso;
2) Situado en Patio jardín central de planta baja indique ubicación aproximada de árboles y fuente, de conductos, cañerías y aventamientos; y las condiciones de la escalera de acceso a la Unidad funcional n° ? del piso primero;
3) Situado en Unidad Funcional n° ? del último piso indique: a)los accesos desde el pasillo corredor de piso y su eventual alteración originaria; b)los servicios sanitarios y otras construcciones si las hubiere; c)la salida y aventamientos hacia la terraza descubierta común; d)las cañerías subterráneas adosadas a la medianera hasta la terraza descubierta común;
4) Situado en dicho piso confeccione un croquis ?solo del espacio limitado por líneas punteadas del plano acompañado como ANEXO B, y en igual escala-, indicando las diferencias entre ambos, y en las servidumbres de paso;
5) Establezca si en alguno de los sectores indicados se han realizado modificaciones posteriores a las construcciones originales (distinguiendo con diferentes colores las zonas existentes, demolidas y nuevas);
6) Aclare si las modificaciones se adecuan a las normas vigentes del Código de Edificación y Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires; si se obtuvieron los permisos o avisos de obra para realizarlas; y si se corresponden con los recaudos del arte;
7) Diga si es posible volver los sectores y cosas a su estado originario. En el caso de desmantelamiento y/o demoliciones, el tiempo estimado y el monto que acarrearía, según mercado de materiales y de mano de obra idónea.
8) Acote acerca de cualquier otro punto de importancia que a su saber y entender considere relevante, obteniendo y adjuntando las exposiciones fotográficas pertinentes.
Solicito se cite a la contraria por cédula a efectos de garantizar su participación en la inspección a fin de salvaguardar su derecho de defensa en juicio e igualdad procesal de las partes. En su defecto se lo haga respecto al Defensor oficial.
El art. 326 del Código Procesal autoriza la producción de esta medida de prueba cuando motivos serios así lo justifiquen. Los resguardos que judicialmente se pueden poner a la procedencia de la prueba anticipada tienen como objetivo principal mantener o restablecer el equilibrio entre las partes interesadas, evitando conceder una prerrogativa judicial a una en desmedro de la otra. Más allá de tal cuidado, nada obsta a la admisión del instituto. Y ello sin que se violente la bilateralidad, desde que sólo se opera un momentáneo aplazamiento para la oportunidad de la producción de las probanzas que se anticipan, las que habrán de practicarse con citación de la contraria o bien con intervención del Defensor Oficial, lo cual es suficiente para resguardar adecuadamente el principio (Morello-Berizonce-Sosa, ?Códigos Procesales...?, T° III-A, p. 454 y sgtes.)
Su finalidad apunta a que el Juez cuente con los medios probatorios suficientes para decidir el litigio, apuntando que cuando se trata de la prueba pericial el recaudo esencialmente importante es garantizar la debida citación de la contraria a fin de salvaguardar el debido proceso y la garantía de defensa en juicio y control de la prueba. De otra manera la prueba en cuestión no resultaría útil en el futuro proceso (Falcón Enrique Código Procesal...?, T° II, p.592).
En forma eventual, ofrezco contracautela juratoria por las consecuencias que pudiera generar la admisión de la medida peticionada, la que presto en este acto bajo juramento, por resultar seria y conforme a la realidad.
PELIGRO EN LA DEMORA
El motivo de la producción de esta especie de medida cautelar de conservación de prueba, se da en que varias de las construcciones referidas son desmontables o, al menos por ahora, posibles de reestructurar. Especialmente el hidromasaje y jacuzzi de la azotea de la unidad n° ? montado sobre estructuras metálicas y plataformas flotantes de madera, ambos desmontables. Y respecto de las cañerías anexadas, que se extienden con colocación exterior, posibles de variar en sus recorridos. Si se corriera el traslado de la demanda principal, entre plazos de notificación y contestación de demanda, mas el tiempo para producir la prueba de constatación, daría tiempo suficiente a los demandados para levantar todo lo montado, haciendo parecer que no existió nunca lo denunciado. Y aún cuando quedaren marcas, lo cierto sería que ya no habría objeto de demanda, y ésta sería desestimada. Corriendo el riesgo, por supuesto, que una vez superado el proceso judicial, vuelvan a armarlos inmediatamente. Pero, sin embargo, si existiera una constatación, aún cuando luego lo levanten y desmonten, que es lo que nos interesa, sería en forma definitiva, porque existiría un pronunciamiento judicial, que nos serviría de base y solución final para cualquier nuevo intento de volver a poner esas monturas.
DERECHO
Fundamos el derecho que nos asiste en los artículos 2060, 2051 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación, y artículo 326 del Código Procesal de la Nación.
PRUEBA
Documental: Se adjunta: a)Acta notarial en dos fojas; b)Exposiciones fotográficas en .... fojas; c)Planos del edificio (dos); d)Reglamento de Copropiedad en el expediente conexo
Informativa: En subsidio, se libren oficios a: 1)Registro de la Propiedad Inmueble para que corrobore la autenticidad del Reglamento de Copropiedad, titularidad de mi unidad y de la unidad funcional n°? ; 2)Al GCBA para que manifieste la autenticidad de los planos aportados.
Pericial: Los puntos de pericia indicados en la presente. Ofrezco consultor técnico de parte al ingeniero .............. con domicilio en ...................
PETITORIO
1) Me tenga por presentado, parte en el carácter invocado y constituido el domicilio;
2) Se haga lugar a la medida de producción de prueba anticipada solicitada, designando perito arquitecto para que conteste los puntos de pericia que fueron propuestos; teniéndose presente el consultor técnico mencionado al que debe notificársele con antelación necesaria la fecha en que la prueba se llevará a cabo;
3) Se tenga por presentada la prueba documental;
4) Tenga por ofrecida la prueba subsidiaria, y de corresponder, se ordene su producción;
5) Se ordene la citación de la contraria con debida antelación para que concurra al acto de la inspección a fines de salvaguardar cualquier afectación a la debida defensa en juicio e igualdad procesal de las partes, o en su defecto se lo haga respecto al Defensor oficial.
6) Se dicte Sentencia de Nulidad de la Asamblea de fecha ? que sustenta y aprueba las construcciones ilegales.
SERA JUSTICIA