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Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario, usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;


= se trata del Cerebro de la Persona Jurídica Consorcio, con cuya sabiduría, preparación y capacitación puede asesorar y asistir, en actitud permanente, tanto a las Asambleas como al Administrador; pero también en aquéllas vota y a éste lo controla y supervisa;

= quedan todos los integrantes del Consorcio igualados y en paridad de posibilidades para componer este órgano, mientras sean copropietarios;

= comienza con la posibilidad de cualquier consorcista de convertirse en miembro de ese órgano; pero no cualquier ?consorcista? en sentido amplio (usufructuario, comodatario, usuario, poseedor o tenedor por cualquier título de unidad funcional) sino en el sentido restringido, limitado solo a copropietarios [art. 2064 CCCN], es decir, titulares del dominio de la unidad, aunque en un extremo de pureza, implicaría exigir continuamente un certificado de dominio actualizado [art. 25 Ley n° 17.801] para saber si realmente lo sigue siendo;

= si bien la Ley exige que sean copropietarios, no dice que deban habitar el Edificio; es decir, podrían ser miembros personas que tienen allí una unidad para producir renta (alquiler) o quien tiene un local, o una cochera;

= también deberíamos entender que se extiende a condóminos de una misma unidad, como ser los cónyuges o los hermanos de una heredad;

= tampoco indica si deben serlo de una unidad funcional o pueden serlo de una Unidad complementaria genérica, tal el caso de los espacios guardacoches, delimitados internamente con pintura asfáltica y numeración precaria, que se venden a terceros ajenos al edificio (habitualmente cuando la constructora diagrama mayor cantidad de guardacoches que unidades de departamentos);

= dando por consagrada la cualidad de copropietario, se conforma este Órgano optativo (no obligatorio) en la vida Consorcial; que normalmente se entiende como plural, pero que la Ley no invalida sea desarrollado por un solo miembro;

= no obstante, la idea que sus resoluciones sean consensuadas y tengan la oportunidad de ser debatidas, propician que sea conformado por multiplicidad de miembros;

= la decisión en Asamblea para su nombramiento rige bajo los patrones normales de este Acto jurídico, es decir, por mayoría absoluta por doble cómputo [art. 2060 CCCN primer párrafo] o bien por mayoría simple de presentes, con notificación a los ausentes y compulsa de oposiciones [art. 2060 CCCN segundo párrafo] plasmando nombres e identificación de unidades en el acta de designación;

= en cuanto a su vigencia, pueden coincidir o no con la designación del Administrador, pero no quiere decir que vayan atados a los mismos plazos ni parámetros de evaluación, ya que no son parte de la Administración, sino el canal por el cual convergen las múltiples peticiones, reclamos o inquietudes de los demás consorcistas;

= normalmente se reúnen en sesiones de Consejo que es prudente dejar asentadas en un libro o instrumento de seguimiento de sus tratamientos y resoluciones (pueden ser encadenamiento de correos electrónicos); y si bien no tienen el poder de decisión sobre los pedidos de los vecinos, son el nexo de comunicación con el Administrador;

= con quien deben entablar un diálogo de intereses, entre quienes peticionan y quien debe cuidar la economía y finanza consorcial; sin olvidar que algunas peticiones solo serán para el tratamiento de determinados temas en Asambleas o tomar medidas de recaudos o interpretación de normativas; es decir, no siempre deriva en una cuestión económica que suponga erogar gastos;

= cuando el diálogo entre Consejo y Administrador no llega a resolución concreta, se convierte en deber de ambos órganos (el ejecutivo y el fiscalizador) el convocar al órgano de gobierno (la asamblea) para que tome decisión; en primer lugar el deber será del Administrador [art. 2058 inc. b) CCCN] y en caso de omisión o dilatación, lo puede hacer el Consejo por sí mismo [art. 2064 inc. a) CCCN];

= tienen como una facultad especial quienes asumen el cargo la de convocar Asambleas por motivos propios [art. 2058 inc. b)] o cuando lo debe hacer el Administrador y no lo hace [art. 2064 inc. a)];

= disponen de mecanismos y herramientas para ejercer la supervisión de las tareas del órgano ejecutivo (Administrador) pudiendo profundizar en la indagación, contralor y fiscalización interna (por ejemplo acudiendo a la contratación de asesores profesionales, como arquitectos, ingenieros, contadores o abogados entre otros) [art. 2064 inc. b) CCCN];

= es sin dudas ésta la principal función con que la nueva Ley en la materia [Código Civil y Comercial de la Nación] nutrió a este Órgano, dando la posibilidad a los copropietarios de convocarse en acto válido y suficiente no solo ante el llamado del Administrador, sino por el Consejo también;

= esto por cuanto la tercera posibilidad de hacerlo por sí mismos es remota y difícil (autoconvocatoria auspiciada y promovida con la firma de dos tercios del total de unidades) y la cuarta tan infrecuente como rechazada ha sido hasta ahora (asamblea judicial);

= sabiendo que los actos válidos de un Consorcio solo pueden partir de la Asamblea, el primer gran paso para tener decisiones válidas es estar bien constituidos en ese Acto, y esto lo hace posible el Consejo; si bien cabe mencionar que ahora también se puede por sumatoria de voluntades individuales, pero solo si se consigue el 100% [art. 2059 CCCN];

= pueden autorizar o negar la utilización de fondos reservados [art. 2064 inc. c) CCCN];

= en cuanto al poder de fiscalización, entendemos debe reflejar su empeño y dedicación para defender el interés general de los vecinos y encuentra primer objetivo en las tareas del Administrador; es decir, pondrán lo que crean entender, con su mejor sapiencia, voluntad y atención, en la medida de sus conocimientos previos, sin obligación de tener que prepararse ni facultarse para ejercer esa tarea en favor propio, ni de los demás vecinos [art. 1725 CCCN];

= hasta ese punto se estira su responsabilidad, es decir, hasta donde convergen sus buenas intenciones de supervisar e informarse contra la lesiva o exagerada desatención, al punto de convertirse en desdén o connivencia con los intereses del Administrador;

= para imputarles responsabilidad solo se puede hacerlo en forma individual, ya que como órgano colegiado no tiene expresión motivacional que importe vinculación jurídica, ni con terceros ajenos, ni con miembros internos;

= solo se puede atribuir responsabilidad personal cuando la actuación u omisión del consejero sea notoriamente contraria a los intereses de los consorcistas, y además apreciablemente perjudiciales para el Patrimonio consorcial;

= en caso contrario, nunca podrán ser implicados por pérdidas o incumplimientos consorciales, porque el único legalmente obligado a procurar la correcta conservación y seguridad de la estructura, funcionalidad y mantenimiento de las instalaciones fijas y móviles,  y cuidar la salubridad, sanidad, higiene e integridad física de los consorcistas, es el Administrador, con objetivo de resultado final de su actuación [art. 1723 CCCN] y no este Órgano;

= puede el Consejo, claro está, nutrirse de Asistencia Profesional para mejor llevar adelante sus funciones de control y de fiscalización, es decir, requiriendo permanente u ocasional asesoramiento, sugerencia, advertencias o visto buenos de contadores, abogados, ingenieros, licenciados o de cualquier otro auxiliar que los respalde en el nivel de control que están ejerciendo;

= si para esto requieren contar con recursos propios, lo cual es más que loable, pueden pedir a la Asamblea les asigne una partida especial, destinada con ese fin (en interpretación extensiva del art. 2056 inc. u) CCCN) que redundará en beneficio general al compensarse manteniendo a raya los controles de gastos válidos, oportunos, meritorios, eficientes, de aquellos superfluos e innecesarios que se recomendará desaprobar a la hora de rendición de cuentas [art. 2064 inc. b) CCCN];

= sabemos que el Administrador, dedicado en forma habitual y permanente a su profesión, saca ventajas de conocimientos y habilidades muy por encima del común de los consorcistas, y por esto, si la confianza ya no es tan manifiesta como debiera ser, se vuelve prudente (hasta necesario) que el Consejo se coloque en una paridad que le permita no ser burlado en sus controles, siendo esta tarea bien aprehendida cuando es organizada, sistematizada y relevada por quien sabe y los orienta en ese sentido;

= pueden ocupar la vacancia del órgano ejecutivo (Administración) hasta un límite legal de treinta (30) días corridos, debiendo convocar a la Asamblea para elección de uno nuevo, o bien a partir de ese momento pasar a ocupar ese cargo en forma colegiada, con sus responsabilidades consecuentes [arts. 2064 inc. d); 2066, 2067 CCCN];

= debiendo aclarar que más allá de ese término pasan automáticamente y sin necesidad de Asamblea (en una excepción legal no expresada por el art. 2066 CCCN) a asumir responsabilidades propias del Administrador [arts. 2067, 1324, 1334, 859, 862 CCCN] debiendo practicar una Rendición de cuentas y de gestión en tal calidad, aunque sea parcial por los períodos posteriores a aquél término máximo;

= tienen facultad para reclamar y recibir del ex administrador, todos los libros, documentación, saldos y rendición final de cuentas y de gestión [art. 2067 inc. j)];

= esta atribución los faculta en forma excepcional, aún no contemplada por el Código de ejercer la representación consorcial en forma extrajudicial para intimar esa devolución, de coparticipar en la concurrencia a la mediación prejudicial para el recupero de documentación y de ejercer la representación consorcial ya en la vía judicial para el pedido de secuestro, pero solo si estuvieren ejerciendo el plazo de vacancia del desplazado;

= tienen facultad para autorizar a otro copropietario a emprender reparaciones urgentes en su unidad en caso que haya acudido previa o simultáneamente al órgano ejecutivo (Administrador) sin recibir atención a su reclamo debidamente fundamentado [art. 2054];

= tienen facultad para aprobar el certificado de deudas de una unidad previo al juicio ejecutivo de expensas [art. 2048];

= tienen facultad para firmar en forma conjunta con el administrador la extracción de fondos de la cuenta bancaria consorcial [art.  9 inc. h) Dto. n° 551/10];

= tiene facultad para ejercer otras atribuciones especiales, además de las descriptas, que le reserve el Reglamento de Propiedad de cada Consorcio [art. 2056 inc. u)];

= en igual composición de equilibrio entre facultades y deberes tiene responsabilidad el consejero que se niega, injustificadamente y sin motivo valedero, a suscribir un certificado de deuda, pero solo por el monto de expensas que vayan prescribiendo durante su negativa infundada y hasta tanto renuncie o sea reemplazado en el cargo [arts. 2048, 2562 inc. c); art. 524 CPCCN];

= tiene responsabilidad el consejero suscriptor de la cuenta bancaria conjunta, que se niega a liberar, injustificadamente y sin motivación atendible alguna, fondos necesarios para cancelar obligaciones Consorciales, hasta la medida de extensión del reclamo que hagan los acreedores basados en la mora de la deuda originaria [arts. 144, 915, inc. a), 1784 CCCN; art. 9 inc. f) Ley 941];

= tiene responsabilidad el consejero que se niega, injustificadamente, a convocar la Asamblea peticionada por el 5% del grupo consorcial, ante la ausencia o inacción del Administrador, previamente requerido, hasta la medida de las costas judiciales impuestas al Consorcio en una Asamblea Judicial otorgada con motivo de su inacción [arts. 2064 inc. a), 2058 inc. b) y 2063];

= tiene responsabilidad el consejero que se niega, injustificadamente, a autorizar gastos imprevistos o urgentes, en la medida de los perjuicios que la falta de atención oportuna hubiera evitado generar [arts. 2064, inc. c) y 2067 inc. d)];

= tiene responsabilidad el consejero que se niega, injustificadamente, a dar aval para reparación de un copropietario ante una urgencia comprobable en la funcionalidad de su Unidad, hasta la medida del incremento verificado entre lo invertido por el ejecutante frente al precio promedio de proveedores habituales, siempre que una Asamblea apruebe aquella urgencia y gestión [art. 2054];

= tiene responsabilidad el consejero que ejerciendo hasta un máximo de treinta (30) días corridos el cargo vacante del órgano ejecutivo (Administración) no pueda justificar debidamente los gastos comunes efectuados [arts. 1786, 1787, 2064 inc. d)];

= en cuanto a la responsabilidad, deben los copropietarios perder el temor que se ha fomentado, creemos a partir de quienes no quieren ser controlados, ya que la Ley no les pone responsabilidad alguna;

= bien leído el encabezamiento del articulado que contiene a este Órgano y regla sus funciones, lo hace con el alcance de "Atribuciones" sin mencionar siquiera una sola ?Responsabilidad?;

= atribuciones que por supuesto no pueden transformarse en un desdén lesivo a los intereses generales, ni por dolo (intención prevista de causar un daño) ni por culpa grave (cuando su conducta llega una desaprensión total que supera la ligereza, inexperiencia, impericia o imprudencia) ni en abuso de derecho contra la actividad del Administrador de modo que le impida un ejercicio regular de su gestión [art. 10 CCCN] (cuando su nivel de contralor y exigencias lo asfixia imposibilitando brindar su servicio);

= responsabilidad que por supuesto es personal y no colegiada, quiere decir, solo atribuible a quien impidió el acto con su negativa o pasividad injustificada, y no quien lo intentó, pero era minoría, en esa decisión conjunta;

= ampliando un poco más los conceptos y acuñando las posibilidades de faltas graves que arrojarían los casos de Responsabilidad, las dividimos en las siguientes posibilidades (desconociendo solo por ahora, otras escurridizas que no captamos aún);

a) cuando el consejero co-firmante de la cuenta bancaria consorcial se opone constantemente a librar cheques y el Consorcio entra en incumplimientos sin que pueda el Administrador hacer los pagos por sí mismo, ya que la cuenta funciona en forma conjunta no alternada ni indistinta; caso en el cual sería responsable por los detrimentos económicos derivados de incumplimientos contractuales o imperativos de organismos reguladores (AFIP, FATERYH, AGC por ejemplo);

b) cuando el consejero impidiera utilizar los fondos de reserva [art. 2064 inc. c) CCCN] a pesar de orden directa de la Asamblea de emplearlos para determinada finalidad prevista, y cualquier consorcista iniciara luego una denuncia contra el administrador por incumplimiento a la manda consorcial [art. 9 inc. a) Ley nº 941; art. 2067 inc. b) CCCN] generando multa administrativa o remoción judicial con causa del administrador, que se vio injustamente privado de disponer con los fondos que debió contar para poder cumplir; alcanzando su responsabilidad a la consecuencia económica de la multa recaída sobre el Administrador en un caso [art. 16 Ley n° 941] o las demostradas por revocación sin causa en el otro [art. 1331 CCCN];

= adentro del mismo supuesto, por ejemplo, que tales fondos se destinaran a cumplir con la remodelación del frente del Edificio, y su detenimiento o inejecución permanente generara infracciones y multas; situación en la cual será responsable por los montos que pudieron evitar ser condenados [Ley n° 257 GCBA];

c) cuando el consejero recibiera el pedido de verificar el deterioro en una unidad, presentado con carácter de urgencia, y no exigiera al Administrador que la constate, ni concurra por sí mismo, generando que el propietario deba hacer la reparación urgente, y luego al serle reconocida la premura y los montos por el resto de los vecinos en Asamblea [art. 2054 CCCN] esos montos fueran desmedidos frente a los que pudiera haber conseguido el Consorcio con proveedores habituales, verificándose la culpa grave del consejero por denostada actividad, cuando pudo o debió intentar salvarla con los medios y alcance normal; siendo pasible, entendemos, de compensar esos sobreprecios;

d) cuando el Administrador, a pedido de uno o varios consorcistas que llegan al 5% necesario para impulsar un llamado de Asamblea [art. 2058 inc. b) CCCN] no la cita, y el Consejero, en conocimiento de esta actitud irregular, en lugar de suplirla y convocar, siguiera sin citarla, gestando la acción judicial de aquél 5% sumado ahora hasta el 10% [art. 2063 CCCN] siendo que el acceso a los Tribunales genera gastos, tales como tasa de inicio, bono de abogados, honorarios, representaciones, poderes y cualquier otro que se pudo haber evitado, entendemos deberían reparar los costos y las costas que pudieron evitar actuando con diligencia y dentro de sus atribuciones legales conferidas [art. 2064 inc. a) CCCN];

e) cuando el Consejero es convocado por el Administrador para aprobar un certificado de deuda de expensas próximo a ser ejecutado vía judicial [art. 2048 CCCN] y se negare a apoyar la acción, sea por cualquier motivo injustificado, tal como ser la unidad de un amigo, de un pariente o la propia, o porque le parece que debieran hacer quitas o esperas no autorizadas por Asamblea, o sin dar explicación alguna, o por desconfianza a la acción del Administrador, y esta pasividad en dar la aprobación para la presentación judicial generara la prescripción de los períodos que empiezan a superar los dos (2) años de antigüedad [art. 2562 inc. c) CCCN]; entendemos debieran responder por los períodos perdidos por su culpa grave;

f) cuando el Consejero se convierte en Administrador, por vacancia en el cargo de éste, sea por el motivo que fuere (remoción, renuncia, desplazamiento por vías de hecho, muerte, incapacidad, inhabilitación, suspensión o exclusión del registro público) comenzando a recaudar y a gastar en nombre y por cuenta del Consorcio, en exceso de los treinta (30) días que le prevé la Ley para suplir esa urgencia [art. 2064 inc. d) CCCN] en este caso la responsabilidad pasa a ser la del mandatario sin representación [art. 1321 CCCN] y así continuar hasta la regularización con el nombramiento de nuevo Administrador, debiendo rendir cuentas [arts. 1334, 858, 859 CCCN] bajo la responsabilidad propia del mandatario y no ya del simple gestor útil que tenía en el interín [art. 1786 CCCN];

= cabe decir que en todo momento y lugar, sea por nota, por acta, hasta por correo electrónico, cualquier miembro del Consejo puede ejercer su libre derecho de renunciar a la membresía, ya que se trata de un acto unilateral que no requiere aceptación y que no puede generarle ningún perjuicio, ya que, como dijimos, no hay vínculo de exigibilidad legal para con el Consorcio;

= es decir, su responsabilidad solamente se genera cuando obra mal, a conciencia de estarlo haciendo, o con una culpa grave, es decir, con un alto grado de negligencia, ya que tampoco se trata de conocedores o capacitados en la temática, medidos en la escala de un saber genérico, que no los pone en riesgo cuando se le escapen o filtren cuestiones específicas fuera de su conocimiento previo;

= en definitiva, la responsabilidad de cada miembro del Consejo, individualmente debemos juzgarla según intención o culpa alevosa, abusando de su posición en el desempeño del cargo, cuando genera un perjuicio para otros, o para el Consorcio (circunstancia de las personas) [art. 1724 CCCN] que no es ni mayor ni menor a la misma Responsabilidad de cualquier otro consorcista [art. 144 CCCN] que ocasiona daño a otros o al Consorcio, con la única diferencia del uso incorrecto o malintencionado de las facultades que la Ley les da a los miembros del Consejo;

= de tal forma, solo generan perjuicios evitables en los casos indicados específicamente, cuando pudiendo obrar no lo hacen, sin causas valederas o atendibles, que motiven su conducta pasiva, provocando una pérdida concreta para el Patrimonio de otros sujetos de derecho, o del propio Consorcio.