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Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y

condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una

Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las

conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo

social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros

Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección

Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario,

usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la

prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación

de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= el Administrador profesional, establece un vínculo contractual de Mandato, sobre paño de consumo, con

cada Persona Jurídica Consorcio, es decir, frente al conjunto de copropietarios reunidos en Asamblea,

capaces de aprobar o desaprobar su gestión, revalidarlo, renegociar condiciones, o revocarlo;

= siendo actividad esencial del Mandato la atención profesional sobre conservación de estructuras e

instalaciones fijas y móviles, la aplicación de las reglas de convivencia y la preparación de medidas

preventivas de anticipación, confronte, evacuación y escape de siniestros;

= sin conclusión en las obligaciones para con el Consorcio sino extendido a las consecuencias que su

comisión u omisión pudiere alcanzar, afectando o lesionando actual o eventualmente, a los expuestos que

se relacionan en forma permanente u ocasional con la figura jurídica Consorcio;

= en ese Estamento de protección ingresan los Empleados, Contratistas, Visitantes, Huéspedes, Transeúntes

de partes internas, Peatones de partes externas, Automovilistas, Repartidores, Canillitas, Mascotas, etcétera;

= pero ahí no termina su Mandato, sino que se extiende, por virtud de los alcances inherentes a la Tutela de

consumo, para ligarlo en una relación (puente) no escrito, con cada uno de los consorcistas residentes de

ese Consorcio, quienes son destinatarios finales de algunas específicas tareas de su gestión;

= destinatarios finales cuyo interés individual les confiere un derecho subjetivo, pero se extiende por

correlato contemporáneo al de su grupo conviviente; y por incidencia colectiva a la afectación que pudieren

sufrir los integrantes de su grupo consorcial, teniendo aquellas mismas actividades como factor de

generación de la lesión o riesgo;

= indefectiblemente se trata de un Vínculo con el Consorcio, de una Relación con los Consorcistas, y de un

Alcance con los Expuestos, enmarcados en pinceladas de Consumo, por resultar los Destinatarios Finales y

receptores definitivos de su actividad experta, habitual, corporizada, asistida, capacitada, evaluada, y

habilitada especialmente por el Gobierno Local [arts. 42, 43 CN; art. 80 inc. 2) ap. 4to) CCABA; arts. 1, 3, 4,

8bis, 19, 37, 65 LDC; arts. 2065, 1324, 1334, 862, 1710, 1725, 1781, 1092, 1093, 1100, CCCN; arts. 1, 2, 4, 9, 10, 11, 12 Ley

n° 941 GCBA; arts. 9, 11 Decreto n° 551/10 GCBA; Leyes Nacionales n° 24.240, 24.787, 24.999, 26.361, 26.993,

27.077, 27.266];

= a ese vínculo directo y relación indirecta generada por el Mandato en clave de consumo, se van a ligar

otras ataduras que lo unen al Consorcio; tales como las siguientes

= se convierte en Registrador oficial de la contabilidad del Consorcio [arts. 320, 322, 323, 327 CCCN];

= se convierte en Depositario Legal de toda la Documentación histórica de la Persona Jurídica, la que recibe

de anteriores depositarios y la que genera durante su estancia [art. 1358 CCCN];

= se convierte en Gestor de negocios ajenos cuando actúa representando al Consorcio, pero sin manda

legal, ni judicial, ni administrativa, ni convencional (Reglamento de Propiedad o Asamblea) [arts. 1781, 1785,

1789 CCCN];

= se convierte en Prestador del servicio profesional de cuidar, atender, aplicar y prevenir igual que las pautas

del Mandato, pero extendido a los Destinatarios Finales individuales [arts. 1, 8bis, 19, 37 LDC; arts. 1092, 1093

CCCN] pero además con la fundamental impronta de dar Acceso a la Información como principal

asignatura de su gestión en vía de consumo [art. 42 CN; art. 46 CCABA; art. 4 LDC; art. 1100 CCCN; art. 9 inc.

f) Ley n° 941; art. 9 inc. f) Decreto n° 551/10 GCBA];

= pero no termina ahí su posicionamiento jurídico sino que por conformar en sí mismo todo un órgano

interno de la Persona Jurídica Consorcio [art. 2044 CCCN] le atañen especiales tareas concernientes a esa

esfera exclusiva a las relaciones internas (ajeno a lianza de consumo), tales como

= ejecutar las mandas legales [arts. 2066, 2067 incs. c), e), f), g) h) i) j) k) l); 1324 incs. a) c) d) e) f) g) h) i) CCCN];

= ejecutar las mandas convencionales [arts. 2056 inc. r); 2067 inc. c); 1324 inc. b) CCCN];

= elegir, guiar, dirigir controlar, exigir garantías de las encomiendas a proveedores y perstadores [arts. 144,

159, 160, 1710, 1725, 1763, 2048 CCCN];

= todo esto por cuanto la calidad de Administrador entrelaza varias categorías y consecuencias, fijadas

desde el Derecho Real de Propiedad Horizontal, con un aditamento de Derecho de Consumo, que reviste

grado de Orden Público Nacional, tanto para proteger bienes Patrimoniales como otros esenciales, tales

como Salud, Sanidad, Higiene e Integridades físicas, pero no solo de los destinatarios finales de las tareas

puestas a su cuidado (consorcistas) sino también de terceros expuestos (empleados, contratistas, visitantes,

transeúntes, mascotas, etcétera);

= y esto sumado a otros recaudos que en su situación jurídica frente al Estado, en ejercicio de una actividad

regulada y controlada, se le imponen por su cualidad de Profesional no liberal sujeto a Deberes e

Infracciones, bajo revisión directa de la Dirección General de Defensa al Consumidor, e indirecta de cada

consorcista (propietario o residente no titular de dominio) legitimados para instruir la Denuncia de

incumplimiento [art. 1, 4, 6, 9, 10, 11, 12, 15, 16, 17 Ley n° 941 GCBA];

= en este apartado nos ocupamos en mostrar los vínculos, relaciones y situaciones jurídicas del tendal de

Responsabilidades que va tejiendo la función del Administrador, en una cuádruple dirección;

= hacia un norte los Deberes frente la Autoridad Pública de Control Administrativo;

= hacia un frente, las Funciones ante los miembros y ante la Figura Jurídica Consorcio, en el ejercicio de la

Representación Legal, en el compromiso que entabla con terceros a quienes encomienda la práctica de

aquellas tareas de conservación, reparación, sustitución, gestión y dinámica delegada por los copropietarios

al Consorcio y por éste a su órgano ejecutivo, aun cuando falten las mandas precisas del órgano

Asambleario;

= hacia el frente opuesto, los Cuidados en procura de proteger los bienes inmateriales de los consorcistas,

del grupo conviviente y del grupo consorcial colectivo, tales como la Salud, Sanidad, Higiene e Integridades

Físicas, y los patrimoniales sobre el interés económico individual, atendiendo con precisión la conservación

de estructuras e instalaciones fijas y móviles, así como la respuesta de los medido de prevención, control,

confronte y evacuación de siniestros;

= hacia la latitud restante, las Garantías de la tarea profesional, consabida y experimentada, puesta al

servicio de los administrados, procurando evitar daños a los Consorcistas (propietarios y residentes no

propietarios), a su grupo convivencial, al grupo consorcial, a los expuestos permanentes y circunstanciales

que transitan o se allegan a la sede Consorcial; en grado de verse todos en la posición de destinatarios

finales de algunas de sus actividades que alcanzan su interés individual o general de incidencia colectiva;

= consecuencia de la situación jurídica que le exige Deberes frente al Estado, en función de Contralor

Administrativo de la actividad que habilita, nos hace resumir sus actividades en las siguientes

= aprobar el curso inicial de capacitación para la concesión de su Matrícula habilitante, y cada curso anual

de actualización y renovación [Disp. n° 45/15 DGTL; art. 4 inc. f) Ley n° 941];

= aprobar el curso obligatorio de separación de residuos (basura cero) [Disp. n° 216/13 DGTAYL];

= realizar el curso de capacitación para uso del aplicativo ?consorcio participativo? [art. 28 Ley n° 941];

= ajustar con puntualidad la presentación de Declaración Jurada Anual ante la DGDYPC con detalle del

pago de cargas sociales, de la presentación ante Asambleas de copropietarios de los Consorcios

administrados referente a Rendición anual de cuentas; y aprobación expresa de su aval o respaldo

financiero en garantía del resultado de su gestión (en su defecto presentación de un seguro de caución

suficiente) [art. 12 Ley n° 941 GCBA; Disp. n° 777/13 DGDYPC];

= desde otro frente, su posición de Órgano Interno infaltable y obligatorio para el funcionamiento de un

Consorcio, desempeñando el rol de Representante Legal, ligado por un contrato plural que conforma algo

más que una convención de partes, para transformarse en el Estatuto de una Institución Jurídica, cuya

Estructura viene preestablecida por la Normativa Especial Nacional [arts. 148 inc. h); 1887 inc. c); 1884 CCCN];

= situación que lo pone en el mayor margen de Responsabilidades con funciones inherentes a esa figura

que hacen a celebrar actos puros de "administración" bajo un Principio restrictivo respecto a los actos

de "disposición" de bienes o intereses del conjunto, cuando no pasaron por autorización previa, mediante

aprobación, de la Asamblea, con las mayorías necesarias;

= llevar en debida forma e integridad el Libro de Actas de Asambleas [arts. 2062 y 2067 inc. i) CCCN];

= llevar con debida formalidad, contemporaneidad, y compilación el Libro de Administración (Libro Diario

de novedades y registraciones) [arts. 323, 327, 330 y 2067 inc. i)];

= llevar en debida forma el Libro Digital de registro de conservación y pruebas sobre ascensores,

montacarga y/o rampa móvil (digital) [Decreto n° 578/01, 1734/03; Leyes n°160 y 161/99; Resol. n° 897/99 SICM;

Disp. n° 1004/03 DGFOC; Ley n° 6100 (Código Edificación vigente)];

= llevar Planilla de Horas Extras del personal y dar correcta exhibición a su detalle [Ley n° 11.544; Dto. n°

484/00; Resol. n° 137/00 SETYSS];

= llevar actualizado el Libro de Ingresos, Sueldos y Jornales del personal [art. 52 Ley n° 20.744];

= llevar completo y actualizado el Libro de Órdenes al personal [art. 25 Ley n° 12.981];

= llevar actualizado y completo el Libro de registro de Propietarios [art. 2067 inc. i) CCCN; Disp. n° 3920/16

DGDYPC];

= llevar completo y actualizado el Libro de Registro de Firmas de los titulares de unidades [arts. 2062 y 2067

inc. i) CCCN; art. 9 inc. e) Ley n° 941 GCBA];

= aplicar la máxima diligencia en la elección, dirección, control, y exigencia ante las tareas encomendadas a

proveedores y prestadores del Consorcio;

= ejecutar las expensas adeudadas cuyo vencimiento se torne exigible para con los obligados al pago;

= exhortar fehaciente y acreditado al Personal para la capacitación bianual obligatoria en materia de

seguridad, auxilio y asistencia en el cuidado del edificio y de los residentes [art. 3 Ley n° 6004 GCBA];

= consecuencia de la vinculación y relación de consumo con los Destinatarios Finales de algunas de sus

actividades específicas, podemos destacar las siguientes

= llevar la cuenta particular de cada unidad respecto a sus obligaciones consorciales con exacta aplicación

del porcentual asignado por Reglamento para la contribución comunitaria y con el detalle explicativo

preciso sobre la carga particular ajena a dicha esfera [art. 2067 inc. d) CCCN];

= limitar la protección de datos personales de los copropietarios [Ley n° 25.326];

= entregar a los consorcistas los recibos cancelatorios de pago de expensas con su firma ológrafa original,

circunstanciados con identidad, concepto, integridad, puntualidad y localización, de manera que constituya

documento suficiente a efectos legales, canjeando comprobantes de depósitos bancarios en la primera

oportunidad que el consorcista los ponga a su disposición [arts. 867, 896, 901 CCCN; art. 9 incs. h) y l) Ley n°

941];

= entregar en forma oportuna y fehaciente las liquidaciones de expensas a cada unidad, bajo el principio de

información íntegra y completa [art. 10 Ley n° 941] mediante el formato de ?Mis expensas.com? y

digitalizadas [Resol. n° 408/12 SGCYAC, Disp. n° 856/14, 1494/14 DGDYPC];

= entregar a los copropietarios, y a los inquilinos autorizados, la clave para el uso del aplicativo Estatal de

información, comunicación y notificación digital [arts. 9 inc. o) y 23 Ley n° 941];

= practicar la prestación de su servicio profesional con trato digno y respetuoso a los consorcistas

(copropietarios y residentes no titulares) evitando incurrir en ejercicio abusivo o presuntamente

intencionado en contra de intereses individuales o de incidencia colectiva [art. 9 inc. t) Ley 941];

= dar estricto cumplimiento a las Ordenanzas vigentes, Leyes, Decretos, Disposiciones y Resoluciones

emanadas de Autoridades Públicas que incidan sobre cuestiones atinentes a Seguridad, Salubridad,

Sanidad, Integridad Física y Prevención [art. 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley n° 941, art. 9 inc. b) Decreto

n° 551/10 GCBA];

= dar el alta y uso del aplicativo estatal de difusión informativa digital [arts. 23, 28 Ley n° 941];

= facilitar a cualquier consorcista (copropietario o residente sin título de dominio) el acceso irrestricto,

inmediato, permanente e integral a la Información recopilada y documentada que pertenece al Consorcio

= sumando además las responsabilidad del cuidado de los instrumentos documentales del Consorcio [art.

42 CN; art. 4 LDC; art. 1100 CCCN; art. 9 inc. f) Ley n° 941; art. 9 inc. f) Decreto n° 551/10];

= a la reseña ejemplificativa anterior ha de sumarse que por imperativo legal, desde el mismo comienzo de

su gestión, se convierte en Depositario transitorio, pero necesario, de lo recibido por anteriores

administraciones, y de lo que produzca bajo su estadía en el cargo; sumado al grado de Representante

legal para ejecutar trámites administrativos y/o judiciales, en este caso con compañía de abogado; sumado

a la función de Gestor de negocios ajenos cuando deba tomar decisiones imprevistas y urgentes, sobre las

que no tuviere tiempo a recabar nuevas instrucciones, y entendiere redundan en conveniencia del

Consorcio;

= la finalidad de este apartado, en donde se analiza lo dejado por el Administrador reemplazado, apunta a

poner en relieve las inobservancias a las reglas del arte que le incumben, de manera que puedan advertirse

a tiempo, antes de la aprobación Definitiva de su Gestión y de sus Cuentas, evitando la liberación de

Responsabilidad por los perjuicios materiales y/o daños físicos o psíquicos personales causados, tanto en el

alcance de las consecuencias inmediatas como de las mediatas previsibles y atribuibles, conforme a las

siguientes pautas;

a) Responsabilidad objetiva, en el cuidado y atención sobre las condiciones, funcionamiento y protocolo de

revisión de maquinarias, artefactos y elementos cuyos vicios o riesgos inherentes a su naturaleza o modo de

utilización sean pasibles de afectar la salubridad, sanidad, higiene e integridades físicas individuales de

residentes, habitantes, convivientes, usuarios temporales, grupos familiares, mascotas, visitantes, terceros

ajenos, operarios y personal dependiente del consorcio;

b) Responsabilidad objetiva, en la aplicación consabida, oportuna, precisa, localizada y eficiente de toda la

Normativa Nacional, Local, Organizacional y Selectiva que atañe a las estructuras e instalaciones comunes a

este tipo de Edificación y Convivencia (Ordenanzas vigentes, Leyes, Decretos, Resoluciones, Disposiciones,

Dictámenes) y en el aparte liberatorio cuando corresponda atribuir la culpa a un factor subjetivo inherente

al damnificado, a terceros, a dependientes o a grupos sectorizados por quienes no debe el Consorcio

responder  [arts. 1729, 1731, 1760 CCCN];

c) Responsabilidad subjetiva, en el resultado de la gestión administrativa de dirección y guía de la persona

jurídica, bajo el cuidado y la previsión exigidos por las reglas de su profesión, y con la medida de eficiencia

ante lo inmediato y urgente [arts. 1324, 1710, 1725 CCCN];

= el resultado deberá arrimar elementos de juicio para evaluar su eficiente o ineficiente gestión en el

cuidado de aquéllos bienes tutelados, no patrimoniales de los consorcistas y expuestos, y patrimoniales del

Consorcio;

= la responsabilidad del Administrador pasa más acentuada por la conducción y guía de un grupo de seres

humanos que intentan convivir, compartiendo un mismo terreno, y los espacios exclusivos de su desarrollo

personal; por lo tanto se ciñe a otras prioridades antes que a lo meramente Patrimonial de ventajas o

pérdidas económicas o financieras;

= a esto apunta la evaluación concienzuda e informada sobre su Rendición Anual de Gestión y resultado de

Cuentas, por cuanto habrá de descubrirse de ahí, cuánto de su saber, atención, dedicación y diligencia puso

frente a los deberes de cuidado de las personas, conservación de los bienes y prevención de riesgos;

= oportunidad esa de apuntar y observar irregularidades, desajustes, olvidos o desatenciones, pasibles de

ser corregidos, sobre los que pudiere armar un plan de trabajo a futuro y consensuarlo con los

administrados, en el caso de optarse por su continuidad, o bien para efectivizar el reclamo por el peso de

sus responsabilidades en el caso que acá nos ocupa, de reemplazo en la Administración;

= en este caso de rendición final de gestión y resultado de cuentas se hará en el ámbito de una Asamblea

convocada al efecto, ya por el nuevo Administrador o por el Consejo, ya sin sujeción al Reglamento de

Propiedad que suele fijarla para la conclusión de cada Ejercicio Financiero, ya que normalmente no

coincide este momento con el desplazamiento del Administrador;

= en cuanto a la conceptualización de ordinaria o extraordinaria para titular a la convocatoria no tiene

incidencia alguna ni para el tratamiento del Temario ni para las Mayorías aplicables;

= en ese momento es cuando le corresponde al órgano de Gobierno, la Asamblea de copropietarios,

determinar la conveniente y benefactora conducción del órgano Directivo, el Administrador;

= en caso de entender su inconveniencia, podrá revocar el vínculo de manera inmediata, con la mayoría

absoluta, o diferida, con la mayoría simple y posterior proceso de notificaciones y compulsa de oposición de

ausentes [art. 2060 CCCN];

= en dicha oportunidad no hace falta expresar la causa que los impulsa para optar por el reemplazo [art.

2066 CCCN]; pero la observación de la Rendición de Gestión es conveniente asentarla en el Acta, ya que será

el sustento que dará lugar al reclamo posterior, además de la omisión en que incurren los Administradores

a las pautas legales de presentación [arts. 858, 859, 862 CCCN];

= suele pasar que a falta de haber recuperado los Instrumentos de registración Consorcial, en poder del

destituido, esta Asamblea deba ser redactada en Acta móvil o volante, y luego protocolizada ante Escribano

público, o bien adherida posteriormente al Folio correspondiente del Libro de Asambleas en forma

definitiva;

= de la Ley Especial Nacional y de la Ley Especial Local surgen variados compromisos y posiciones jurídicas

que abarca y asume el Administrador en el cumplimiento de su función y gestión;

= en un primer intento de aproximación se pueden escindir en ?Deberes? frente al Estado y Organismos No

Gubernamentales de participación; y ?Obligaciones? frente a Copropietarios y Consorcistas (no titulares de

dominio) que residen en la sede física de la Persona Jurídica Consorcio (Edificio de una o varias plantas) con

alcance individual a sus derechos subjetivos y/o con alcance masivo a su interés general por incidencia

colectiva;

= los bloques Normativos son diferenciables y se pueden escindir en los siguientes rubros

i) ?Deberes? habilitado frente a los Organismos Estatales de Control [arts. 2; 3; 4; 5; 9 inc. n); 12; 15 inc. h); 23; 28];

ii) ?Deberes? de habilitado frente a los Organismos No Gubernamentales de control [art. 42 CN y art. 9 inc. i)

in fine];

iii) ?Obligaciones? de mandatario frente al Consorcio en su estado Asambleario [arts. 6; 8; 9 incs. a), i), j), r), s);

11, 13 y 14];

iv) ?Obligaciones? de mandatario frente al Consorcista limitado a su interés individual como destinatario

final [art. 9 incs. e), f), l), o), p), s) in fine, y t); y art. 10];

v) ?Garantías? de prestador frente al Consorcista extendido a su interés individual con incidencia colectiva

de alcance al grupo conviviente y/o al consorcial parcialmente, o íntegro [art. 9 incs. b), c), d), g), h), k), m)];

vi) ?Cuidados? de prestador frente a los Expuestos permanentes u ocasionales alcanzados por sus

comisiones u omisiones respecto a los recaudos actuales, inminentes y/o preventivos de alcance expandido

por incidencia colectiva [arts. 1710, 1716, 1740, 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley n° 941 GCBA; Leyes

Nacionales n° 19.587, 12.005, 12.981, 20.744, 24.449; Leyes Locales n° 257, 6004, 6040, 6110, 6116 GCBA];

vii) ?Funciones? inherentes al Órgano de Dirección de la Persona Jurídica Consorcio frente a los miembros

copropietarios [arts. 144, 159, 160, 321, 323, 327, 360, 362, 1710, 1763, 1786, 2067 CCCN];

= de la Normativa conjunta, nos interesa destacar los dos posibles alcances que adquieren las

?Obligaciones? del Administrador

a) las de interés individual y b) las de interés colectivo;

a) las Obligaciones de interés individual se limitan a satisfacer las atribuciones particulares, modeladas en

torno a la Ley Especial o el Reglamento de Propiedad, tales como notificarle fehacientemente la citación a

Asamblea [art. 2059 CCCN; art. 31 Ley n° 941]; fijar orden del día a su pedido, si alcanza el 5% [arts. 2058 inc. b)

y 2067 inc. a) CCCN]; facilitarle libre acceso a documentación consorcial [art. 9 inc. f) Ley nº 941]; emitirle

planilla personalizada de gastos comunes y particulares [art. 2067 inc. d) CCCN, art. 10 Ley nº 941]; extenderle

recibo de pago detallado, con firma ológrafa [art. 9 inc. l) Ley nº 941]; brindarle trato digno y equitativo [art.

8bis Ley nº 24.240; art. 9 inc. t) Ley n° 941]; expedirle certificado de créditos y deudas consorciales [art. 2067

inc. l) CCCN]; notificarle causa administrativa o judicial [art. 2067 inc. k) CCCN; art. 9 inc. p) Ley 941];

incorporarlo en Libro de Propietarios [art. 2067 inc. i) CCCN; art. 9 inc. d) Dto. 551/10]; certificarle firma en

Registro especial [art. 2067 inc. i) CCCN; art. 9 inc. e) Ley nº 941]; asentarle cambio de domicilio constituido

[art. 2046 inc. f) CCCN]; controlarle la salubridad de los tanques de agua potable [art. 2067 inc. c) CCCN; art.

9 inc. b) Ley nº 941];) garantizarle la higiene en recolección de residuos, desinsectación, control de plagas y

monitoreo de roedores [art. 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley nº 941]; protegerle la sanidad en los ductos de

escape de gases, en polución, humedad o moho ambiental, en inocuidad de compuestos químicos en

artículos de limpieza [art. 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley nº 941]; cuidarle la integridad física en

conservación de estructura edilicia y funcionamiento adecuado de instalaciones, y en la emisión de

radiaciones no ionizantes [art. 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley n° 941]; prevenirlo e instruirlo ante

siniestros, evacuación confronte y escape, y aseguramiento de bienes ante el evento [art. 5 LDC; art. 2067

inc. h) CCCN; art. 9 inc. b) Ley 941]; asegurarle accesos y espacios de movilidad ante discapacidades [Ley nº

962; arts. 2048, 2067 inc. c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley nº 941]; verificarle la correcta instalación y funcionamiento

de calefón, termotanque, cocina, calefactor [art. 2046 inc. e) CCCN]; advertirle sobre la colocación de

maceteros y acondicionadores irregulares [Código Edificación Urbana];

b) las Obligaciones de interés colectivo, atienden al cumplimiento de cuidados masivos que por un mismo

factor de falencia, trasuntan indeterminadamente a todo un grupo identificable de eventuales afectados,

trascendiendo al derecho individual de un consorcista para irradiar sus consecuencias en el conjunto,

cobrando incidencia colectiva indefectible; tales como convocar asambleas obligatorias anuales y fijar

temario, citando a todos para evitar nulidad [arts. 2058 incs. c) y d), 2067 incs. a) y e) CCCN; art. 9 inc. j) Ley nº

941]; ejecutar decisiones de asamblea [art. 2067 inc. b) CCCN; art. 9 inc. a) Ley nº 941]; atender conservación y

funcionalidad cumpliendo normativa local sobre estructuras fijas y móviles, fachadas, balcones, elementos

de seguridad e higiene laboral, evitando riesgos a terceros, visitantes, contratistas, transeúntes [art. 2067 inc.

c) CCCN; art. 9 inc. b) Ley nº 941]; mantener asegurado en todo instante al inmueble común, y asegurar la

tarea de contratistas, dependientes, y terceros civiles [art. 2067 inc. h) CCCN; art. 9 inc. c) y art. 11 inc. g) Ley

nº 941]; depositar contribuciones y aportes al sistema de seguridad social [art. 2067 inc. g) CCCN]; calcular

gastos comunes conforme ejercicio financiero,  recaudarlos o ejecutarlos [arts. 2048 y 2067 inc. d) CCCN];

llevar asientos legales de orden laboral, previsional y tributario; contables y de gestión administrativa; de

elevadores, calderas, de titularidad sobre unidades; de registro de firmas; y de asambleas en libros

obligatorios [arts. 321, 1324 inc. a), 2067 inc. d), f), i) CCCN; art. 9 incs. d), e) Ley nº 941]; conservar todo antecedente documental y libros obligatorios [art. 2067 inc. i) CCCN; art. 9 inc. f) Ley nº 941]; denunciar

modificaciones ilegales ante Asamblea, y obras irregulares ante el organismo de contralor local (AGC) [art. 9

inc. g) Ley nº 941]; depositar fondos en cuenta bancaria consorcial [art. 9 inc. h) Ley nº 941]; depositar en

cuenta consorcial el producido de juicio cobrado [art. 9 inc. m) Ley nº 941]; controlar el destino dado a las

unidad y hacer cumplir los fines del Reglamento de Propiedad [arts. 2046 inc. a) CCCN]; informar

detalladamente la composición de sus honorarios, fijarlos y reajustarlos solo ante asamblea convocada al

efecto [art. 4 LDC; art. 1100 CCCN; arts. 9 inc. r) y 14 Ley n° 941]; hacer cesar conducta inmoral, molesta,

peligrosa, e impedir depósito de sustancias o productos inseguros en unidades [art. 2047 incs. a), b), c) y art.

2069 CCCN]; rendir la gestión de todo lo anterior en forma periódica [arts. 1324 inc. f), 1334, 859 y 2067 inc. e)

CCCN; art. 9 inc. j) Ley nº 941]; convocar Asamblea para su renovación al término del período fijado [art. 13

Ley n° 941]; devolver los antecedentes documentales y libros obligatorios en quince (15) días hábiles luego

de haber dejado el cargo [art. 2067 inc. j); art. 9 inc. k) Ley nº 941];

= se aprecia que los bienes a cargo de la protección y tutela del Administrador se prolongan mucho más

allá en importancia y valoración de los meramente materiales e inmobiliarios, pues entran en dilema y

riesgo los Superiores que comprometen la salud, sanidad, higiene, e integridades físicas de cada individuo y

del grupo consorcial completo;

= a lo anterior se suman las concurrentes prevenciones en las medidas anticipatorioas tendientes a evitar,

confrontar, evacuar, escapar y cubrir las consecuencias de eventuales siniestros producto del riesgo o vicio

propio de las estructuras e instalaciones fijas y móviles, así como de hechos de la naturaleza imprevisibles o

previsibles pero inevitables, o de conductas humanas que generen, distorsionen, o agraven esos perjuicios;

= todo lo anterior para evitar daños a copropietarios, a consorcistas no propietarios (usufructuarios, usuarios,

comodatarios, poseedores, herederos, inquilinos, ocupantes, convivientes) a los expuestos ajenos a la

comunidad (huéspedes, visitantes, empleados, contratistas monotributistas, repartidores, peatones,

automovilistas, transeúntes) y a los seres con derechos emotivos (mascotas domésticas)