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Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y condominio

ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una Persona Jurídica creada por

los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y repleta de Contenidos

especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo social, las relaciones internas Consorciales, y las

externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen Normativas

obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros Sujetos del

mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección Estatal en

compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario, usuario,

comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la prestación

profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación de

paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= la obligación que impone el Estado a cada dueño de un terreno urbano de separarlo con signos evidentes

delimitantes respecto a todos los otros terrenos colindantes, genera esta situación de medianería, de la que ningún

Consorcio escapa;

= se trata de una demarcación superficiaria que indica los límites del lote y lo privatiza en intimidad y seguridad

frente a quienes le rodean;

= nuestra Ley exige que al tratarse de predios urbanos deba ser la separación mediante muros sólidos, firmes y

estancos, de al menos tres (3) metros de altura y extendidos a lo largo de todo el perímetro loteado;

= es decir, deben construirse con un sentido de estabilidad suficiente que garantice perpetuidad, consolidación en

basamentos fundacionales, e impermeabilización efectiva, de manera que el riego o lavado de paredes, o incluso la

pintura aplicada no traspase afectando la estética o condición del ladero;

= claro está que al hacerlo cualquiera de los laderos o contrafrentista ya queda cerrado para todos los otros que

conforman el contorno, y esto origina el derecho a ser resarcido por los demás, cada cual en la medida del tramo

compartido, a favor de quien invirtió materiales, mano de obra y tal vez terreno propio para levantar el muro;

= ese derecho a ser resarcido nace desde el mismo momento de la construcción del cerramiento y prescribe al plazo

común de cinco (5) años contra los linderos, sean quienes sean, ya privados o terrenos fiscales, puesto que el titular

se conoce con la obtención de un certificado de dominio; claro está con la excepción que fuere un lote del mismo

propietario;

= cuando se trata de regiones rurales, esa demarcación se puede hacer con alambrado, con empedrado o con

maderos;

= como señalamos, cuando se trata de centros urbanos el cerco debe ser de material sólido, estable, estanco,

resistente y perdurable; pero puede ser parte integrativa de una construcción mayor de varias plantas;

= esto significa que en Edificios que se apoyan uno en otro, este muro de cerramiento forzoso, que se extiende desde

el piso hasta los tres (3) metros de altura no se puede distinguir del lateral o contra frente entero, porque está ínsito

en su misma estructura;

= es muro medianero no solo la parte edificada del lote, sino el que se extiende a lo largo y ancho de todo el

perímetro, por lo tanto puede tener varios condóminos diversos, según las fracciones de otros lotes que delimiten;

= puede ser visible a simple observación cuando se presenta al desnudo de franjas no edificadas, o puede ser

invisible por estar subsumido dentro de la misma pared lateral o contrafrente de varias plantas más altas;

= para construir el muro, quien primero lo levanta puede apoyar parte en su propio terreno y parte en cada terreno

lindero, sin pedir permiso, pues la Ley permite la elevación encaballada avanzando sobre el ladero o contra frentista,

lo necesario que exija el asentamiento del canto de los ladrillos, fibrocemento, encadenado cementicio, hormigón

armado, maderos, empalizadas metálicas o cualquiera fuere el material estanco, firme y duradero que se utilice;

= o bien puede consolidarse en su totalidad sobre terreno propio, sin invadir el lote vecino, en lo que se denomina

muro contiguo;

= si el muro se hace socavado, para demarcar los límites de los lotes por debajo del suelo, por ejemplo en cocheras o

garajes subterráneos, el muro se denomina enterrado;

= la propiedad compartida de ese muro, en toda la franja que separa colindantes, hasta los tres (3) metros de altura,

es una decisión legal de interés público [art. 1894 CCCN] por lo cual el condominio nace en forma automática, sin

necesidad de registración en ningún instrumento público;

= la Ley le permite a los involucrados regular su conservación, reparación, resarcimiento, indemnizaciones por todos

los avatares que pudiere generar, a través de un contrato de medianería;

= no obstante, en razón del interés público, la voluntad de las partes no puede extenderse más allá de las las

Normativas jurisdiccionales de cada Localidad en materia reservada al poder público sobre materia de Edificación y

Urbanismo que deben ser rigurosamente respetados, so pena de caer en infracciones multadas o proclives a

clausuras, desmontes, demoliciones, u otra variante represiva;

= en consecuencia, la Ley admite a quien primero construyó el muro medianero a su costo íntegro, ejercer el derecho

a cobrarle a cada lindero la mitad del valor de la construcción (materiales y mano de obra) en toda la extensión

compartida, ya sea que se desarrolle por la superficie o por soterramiento;

= pero si el muro fuera contiguo, en lugar de encaballado sobre ambos lotes, tiene además el derecho de cobrarle la

mitad del valor del terreno propio que podría haber encaballado en el lote lindero;

= consecuencia de esta situación se genera, además del resarcimiento por la inversión de su edificación, la de

conservarlo por siempre y en forma constante;

= pero cuando se trata de Propiedad Horizontal (en uno solo de los terrenos colindantes) en lugar de haber dos

c

ondóminos, como en casas particulares, habrá un solo obligado de un lado y un sinnúmero de obligados en el lado

del Consorcio, ya que cada dueño de unidades funcionales es también copropietario, en su porcentual de

Reglamento de ese muro;

= cuando se trata de dos Consorcios compartiendo límites, la cuestión se dificulta aún más, porque cada titular de

unidad funcional es copropietario con su grupo consorcial de ese muro en el porcentual de su Reglamento, y

además, condómino de cada uno de los vecinos que son, a su misma vez, copropietarios en una fracción porcentual,

según su Reglamento, del mismo muro;

= para peor, ninguno de ambos grupos son responsables directamente de la cuota parte de su construcción,

mantenimiento y conservación, sino que han delegado tal legitimación al Consorcio como Persona Jurídica que se

encarga de las partes comunes de todos;

= todo esto significa ni más ni menos, que son los Consorcios linderos quienes se pueden reclamar el resarcimiento,

los gastos de conservación y hasta las acciones de reivindicación, de despojo, de paso, o de servidumbre a la función

que tenga para uno en pos de la restricción limitada al otro, como puede ser la de permitir vista, aire y/o luz;

= no obstante, cabe aclarar para ser precisos, que la Justicia ha aceptado acciones particulares de cualquier

copropietario de un Consorcio accionando contra terceros colinderos por la turbación o el despojo de sectores

parciales de partes comunes, puesto que la delegación que se hace a la Persona Jurídica Consorcio puede

entenderse limitada a las acciones de administración de las partes comunes y no a la disposición de las mismas,

materia reservada a cada cotitular, y el perder parte del terreno o edificaciones en copropiedad, implica disposición;

= en todo la extensión superior a los tres (3) metros de altura se denomina muro de elevación y en todo lo soterrado i

nferior a la línea de superficie se denomina muro enterrado; siguiendo ambos casos el mismo patrón de presunción

de ser privativo de quien lo ha construido, teniendo a su cargo exclusivo la conservación y reparación;

= no obstante, cuando se trata de Edificios, donde se radica la mayor parte de las comunidades consorciales, suele

suceder que el muro de elevación también es compartido en determinada fracción, y el muro enterrado igualmente

unido para fortificar los cimientos;

= en estos casos, también nace el derecho de cobrar a favor de quien primero lo elevó o soterró, tanto el costo de la

manufacturación como la porción de lote si prolonga al de cerramiento forzoso en forma contigua al lote propio, y

solo aquella inversión si lo sigue al encaballado;

= pero esta obligación, a diferencia de lo que sucede con el de cerramiento forzoso, no nace desde la construcción,

sino desde que el lindero se sirve de dicha elevación o soterramiento, para apoyar los suyos, para extender su

edificación, fundar cimientos, o simplemente a utilizar con signos evidentes de privacidad con el rigor de propiedad

privada;

= en este caso, también corre la prescripción liberatoria para quien debiera compartir el gasto, de cinco (5) años,

desde que se pueda probar esa utilización;

= por tal motivo, en el muro de elevación y/o el enterrado, el condominio no es automático como prevé la Ley para el

forzoso, sino que nace por contrato entre los interesados o por prescripción adquisitiva del condominio, pudiendo

interpretarse que exista o no justo título basado en la posesión de su uso, aún sin un título diferencial sino por la

titularidad del lote;

 = es decir, cuando los muros colindantes se elevan por encima de los tres (3) metros apoyado uno en otro, se

presume que comparten todo hasta la altura rasante común, y de ahí para arriba solo del que lo utiliza para sí;

= esto es muy normal verlo en los Edificios de varias plantas altas, adonde se radica mayoritariamente la comunidad

consorcial, quedando el muro de cerramiento forzoso medianero oculto en la primera fracción inferior de lo que

enseña su elevación lateral o del contra frente;

= no obstante, esa presunción no funciona cuando delimita un patio o un jardín de un Edificio con un muro elevado

del lindero, ya que la presunción se debería invertir, sosteniendo que en más de tres (3) metros solo es de quien no

tiene el jardín o el patio, puesto que ese destino presumiría no cambiarlo para luego apoyarse en la elevación vecina; 

= el derecho a ser resarcido y la posterior conservación y reparación de lo compartido hace ver que lo crucial

depende si el muro es medianero o es privativo, siendo observable por el uso y aprovechamiento que hagan del

muro uno o ambos linderos, y por las presunciones señaladas;

= el derecho y la obligación a cobrar esos gastos se trasladan con los diversos propietarios de cada fundo, durante el

tiempo de prescripción de la acción;

= la relación entre colindantes reviste calidad paritaria en la cual ambos tienen mismos derechos y obligaciones, sin

ventajas ni vulneraciones que puedan atribuirse unos a otros;

= en cuanto al deber de conservación frente a deterioros producto de hechos Naturales inevitables, como rayos,

vibraciones, terremotos, vendavales, la conservación se hará por partes iguales, siguiendo el régimen del condominio

habitual, a menos que hubiere un contrato especial;

= en cuanto sea el producto de hechos Humanos imprevisibles, como deterioro por guerra, atentado, caída de un

aparato mecánico, explosión en redes de gas del suministro público, siniestros, etcétera, también acometerá sobre

ambos su reposición, no obstante el grado de repetición que individual o colectivamente ejerzan sobre el tercero

causante por quien no deben responder;

= pero cuando el deterioro que da lugar a la conservación o reparación es producto del accionar o la omisión de

agentes focalizadores que en alguna medida directa o indirecta se encuentran ligados a uno de los colindantes,

cargará éste con su costo y consecuencias inmediatas y mediatas, como en cualquier vínculo contractual, y con la

particularidad del alcance de los Derechos Reales sobre su análisis;

= esto significa que al igual de los condominios normales quien afronta el gasto encuentra el derecho a repetición

por parte de los demás, con sus intereses, al igual que las mejoras, siempre que sean las necesarias y no así las

suntuosas;

= en principio carecería del derecho a renunciar al condominio cualquiera de los colindantes una vez generado el

crédito frente al solvente, pero cabe la posibilidad de abdicar de la medianería en lo futuro, desde una declaración

instrumental fehaciente, pero esto no sucede en Consorcios cuando ese muro es parte de su propia edificación, sino

solo cuando tienen retiros desde la pared medianera;

= en los casos que las plantas del Edificio superan los tres (3) metros de altura, será de gasto conjunto hasta esa

altura y será de elevación en el resto, con presunción de conservación y gasto privativo el resto a cargo de quien lo

construyó;

= existe derecho de cualquiera de los colindantes a penetrar el muro común, poner anclajes, abrir cavidades con la

finalidad de colgar estructuras, y/o cualquier otro elemento siempre que no dañe la solidez del muro, ni controvierta

el sentido de cerramiento y privacidad que debe tener;

= esta situación se puede ver cuando en un estacionamiento interior a cielo abierto en un Edificio se decide colocarle

toldos o policarbonatos cuyo asentamiento exige penetrar el muro medianero; o bien cuando de edificios linderos se

anclan tensores para sostener antenas o parapetos;

= en estos casos, el colindante debe soportar la invasión en la medida que no le genere perjuicio alguno; pero no así

cuando se producen daños por medio de copropietarios, contratistas o personal dependiente del Consorcio

colindante;

= esta situación se presenta a menudo debido a las cañerías que surcan estos muros, y suelen conformar las

colectoras o desagotes principales, a más de las que ingresan a cocinas y baños de las unidades;

= suele pasar que no solo afectan a unidades del propio Edificio sino que por los escombros escurren las aguas

filtradas y afectan unidades privativas o partes comunes del Edificio lindero;

= dentro de las consecuencias inmediatas y mediatas previsibles del daño producido en uno de los linderos que

llegan afectar estructuras del otro, en sectores comunes o en partes privativas dentro de alguna de sus unidades,

cargará con la responsabilidad quien lo generó;

= la responsabilidad por el condominio no se extiende solo a los otros propietarios colindantes sino también a los

terceros, transeúntes, peatones, automovilistas y/o cualquier otro expuesto a las caídas de trozos de material de una

medianera o de un muro privativo;

= resulta importante destacar el caso de linderos que durante su edificación o reconstrucción excavan los suelos en

profundidad y fundamentan los cimientos en varias plantas subterráneas, ya que pueden llegar a afectar la

estabilidad de los colaterales;

= todo, o casi todo Consorcio, tiene al menos dos colindantes, ya que el encontrarse edificado en ochava exige el

límite con líneas municipales por dos lados, dejando cerramientos forzosos para el restante ladero y/o contra

frentista;

= puede suceder, no obstante, que estuviere totalmente encerrado en una ochava por un solo lindero que en

esquema de ?L? lo cerca por los otros dos lados;

= puede darse el extraño caso de no compartir tampoco un cerramiento forzoso obligatorio en su contra frente,

cuando lo hace con un espacio Estatal que le prevé la salida directa al uso público como una contra acera (caso de

los Edificios de la calle Doblas con salida trasera al Parque Rivadavia);

= el lindero puede no ser Edificio sino casa particular o puede ser un lote baldío, no obstante lo cual se genera

también las misma responsabilidad que en el caso de Consorcios entre sí, salvo la presunción advertida cuando

linden por patios o jardines;

= pueden celebrarse contratos de conservación o reconstrucción de medianería, y se reparten los gastos y beneficios

conforme lo pactado, pero respetando siempre la Normativa superior que tiene en cuenta un diagrama de división

territorial como premisa de Orden Público a efectos de delimitar y repartir responsabilidades entre laderos;

= importante resulta frente a las obligaciones de conservar y reparar, el grado de  colaboración que se exige a los

colindantes, para que el obligado pueda acceder, con su personal o contratistas a fines de evacuar el desperfecto;

= esto implica muchas veces colocar andamios en el terreno vecino, colgar silletas, sujetar parapetos de protección

para la caída de escombros, y cada condómino le debe al otro el deber de facilitación de estas tareas, con riesgo de

ser considerado detractor del régimen general y por ende ser obligado [art. 1977 CCCN];

= existe también el criterio de colaboración y prevención a fin de facilitar las tareas del responsable frente a la

posibilidad de morigerar, reducir o eliminar cuanto antes el perjuicio sufrido, tomando los recaudos posibles fáctica y

económicamente, para luego reembolsarse del genuino solvente [art. 1710 CCCN]

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