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Respetamos los colores del Portal con su significado

 Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y condominio

ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una Persona Jurídica creada por

los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y repleta de Contenidos

especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo social, las relaciones internas Consorciales, y las

externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen Normativas

obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros Sujetos del

mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección Estatal en

compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario, usuario,

comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la prestación

profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación de

paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= nuestra reforma Constitucional del año 1994 se preocupó en reflejar y asentar un movimiento de conciencia

mundial poniendo énfasis en el interés humano por la conservación y protección del hábitat de convivencia

compartida, básicamente, aire, suelo y agua;

= con tal criterio, el cuidado del llamado medio ambiente adquiere la calidad de bien jurídicamente tutelado por el

Estado, y su correlato implica una severa atención por parte de los particulares;

= la idea rectora que privilegia su utilización es la de sustentabilidad, en la medida que el desgaste de los recursos

sea compensado con la regeneración de nuevos recursos, y en el caso de los extinguibles en primer uso, su reparto

sea fraccionado, programado y compartido;

= en cuanto a las lesiones que se pudiera cometerse involuntaria pero drásticamente, el principio rector es el de

recomposición por sobre el de resarcimiento;

= esto en cuanto a los elementos que sean posibles de recomponer o restituirse, en cambio con los extinguibles la

punición del resarcimiento será la medida del interés por evitar dañar;

= se trata de cuidarlo porque es el medio ambiente se presenta ante nosotros propenso a brindarle satisfacciones a

una comunidad, apareciendo la tutela jurídica en resguardarlo por su sentido de otorgar a los ciudadano el

bienestar común, avocando la facultades de imponerlo, exigirlo y punir su agresión;

= en cuanto a los intereses ambientales cabe decir que pueden ser individuales de goce particular, o bien difusos,

perteneciente a toda la comunidad en forma indistinta y por igual cantidad, en forma idéntica, inseparable e innata

para todos quienes lo quieran disfrutar;

= en consecuencia, lo que se penaliza o se castiga, es el daño ambiental, como una especie de "daño injusto", que

consiste en una agresión directa materializada en el piso, aire o agua, pero que se traduce con llegada indirecta a

cada ser vivo que se desarrolla en ese ecosistema;

= esta situación específica se denomina impacto ambiental, y consiste en la afectación de la calidad de vida de

quienes habitamos el planeta;

= ante la comprobación subjetiva, por medio de un determinante concreto y certero; o bien por la presunción

objetiva producto de inferencias concatenadas, correlativas y conexas, referentes al mismo productor del daño, el

Estado se interpone en la tutela ecológica como cuestión pública y se esfuerza en darle metodología y protocolo;

= no obstante la cualidad de guardián permanente del Estado, también se auspicia, alienta y admite con

benevolencia la intervención de los particulares, cuando sus denuncias o acciones se interponen como mecanismos

de control social sobre la actividad del agente contaminante;

= entre dichos medios, nos centraremos en el sistema de la responsabilidad civil por contaminación, que ha de

convertirse, de hecho, en un surgente instrumento de presión preventiva, contra actividades nocivas para la

población;

= para determinar la oportunidad en que un particular se encuentra legitimado para llevar adelante o simplemente

instar acciones, debemos ver el elemento de afectación;

= esto se da cuando tenga un mínimo de interés razonable y suficiente en la defensa del hábitat;

= esto se vincula con la proxiidad física del presunto afectado con la causa generadora del daño ambiental o a sus

efectos perceptibles, de entidad cierta;

= al hablar de afectación en el goce de la propiedad privada debemos advertir primero una calidad de poseedor en

quien la argumenta y una tutela preventiva  que el Estado pueda alentar ante la configuración de perturbaciones

ambientales que impidan o limiten al hecho de la posesión inmobiliaria y restrinjan, consecuentemente, el ejercicio

de los derechos reales sobre los fundos;

= la afectación mayor que se produce respecto a la conglomeración edilicia se presenta en los ruidos molestos, las

vibraciones, las emanaciones nocivas, los aromas insoportables y la polución por acumulación de residuos o por su

tránsito indebido de un depósito provisorio a uno definitivo;

= en cuanto a la agresión acústica conocemos la circunstancia con el nombre genérico de ?ruidos molestos?; los

cuales consta de sonidos que superan los decibles tolerables para el oído medio humano;

= generalmente se alteran por medios musicales a excesivo volumen o por gritos, exclamaciones, vítores,

desplazamiento o caída de objetos;

= en este sentido la recomposición del orden alterado y el concepto de "normal tolerancia? son preponderantes;

= la normal tolerancia implica una medida que funcione para el común de la gente, tomando un criterio de

idiosincrasia de historicidad de cada lugar, comportamientos, modalidades, desarrollo, evolución y características

zonales, habitacionales, conglomeraciones y diversas conjunciones de modales demarcados;

= la normal tolerancia no es la de cada uno, sino la interpretada como socialmente aceptable, cuestión que en

definitiva queda en última instancia bajo la sana crítica de un Juez Civil;

= los medios para la restauración del orden pueden ir desde obligar al cese a su productor hasta poner barreras

arquitectónicas para evitar su influencia;

= una medida adoptada en las comunidades consorciales es la multa contemplada en un Reglamento de

convivencia interna, previamente avisado, consensuado y sancionado por Asamblea;

= claro que el hilo se corta por lo delgado en la consolidación de la prueba, ya que aparece inestable la sola

conformación por declaraciones testimoniales, y por otro lado, si bien existe confianza generalizada en los medios

técnicos como cámaras y grabaciones de audio, lo cierto es que también pueden ser adulterados;

= en consecuencia, la prueba fehaciente que se pueda constatar del rompimiento a la paz y tranquilidad por medio

de ruidos parecería encontrarse en la apreciación de un Escribano público contratado y citado al efecto al lugar de

los sucesos, de manera que pueda cerciorarse por sí mismo de la intolerancia y registrarla en acta extra

protocolizada;

= otro mecanismo fehaciente y contundente es la medición por intermedio de un técnico utilizando un aparato

decibelímetro, en situación cercana al foco origen del sonido, como ser la unidad inferior, superior o contigua a

donde se altera la paz;

= una vez constatados por medios correctos y concisos, se puede optar por la imposición de la multa preavisada y

cargar en columna particular a la unidad que altera el régimen de convivencia, ya sea que la habiten copropietarios

o inquilinos, poseedores, ocupantes, etcétera;

= una multa dispuesta con esas previsiones de notoriedad y publicación sobre las reglas, se puede incluir en un

certificado de deuda por expensas y llevarse al juicio rápido por cobro de deuda;

= si el multado decidiera cuestionar la acusación, o la prueba utilizada para su imposición, deberá hacerlo en otra

clase de juicio, de mayor amplitud probatoria, de plazos más largos y de defensas más abarcativas que el juicio

ejecutivo, donde nada de eso se puede analizar;

= esto lleva a pensar que puede darse un avasallamiento de los derechos del consorcista cuando le fueren

adjudicadas por error a su unidad como foco de localización, o bien a las personas que usan su unidad como focos

de generación, pero ese concepto de ? abuso de derecho ? será siempre tenido en cuenta por los Jueces, a la hora

de analizar en profundidad los hechos;

= la cuestión de los hechos, va de suyo implica, conservar la prueba en forma inmediata, tangible y lo más precisa

posible, ya que deriva de su potencialidad la recepción Judicial de las razones;

= muchas veces, sirven para acentuar la prueba particular, los antecedentes tomados por actas policiales levantadas

en el lugar por los móviles que se trasladan a responder por llamados de ruidos molestos, con intervención de las

Fiscalías Locales;

= en el otro caso típico que aparece con instalación de bares o kioscos nocturnos en los locales de planta baja del

Edificio, cuya habilitación permite el ejercicio regular de la actividad, el control del volumen de música o sonidos

puede regularse a través de la Dirección de Fiscalización del Gobierno, que intima y sanciona en caso de violación al

Código de Edificación, en el cual se detallan los máximos tolerables, por horarios y ámbitos;

= pero si la intolerancia se produce debido a la afluencia de personas extrañas y ajenas a la comunidad consorcial

que altera o incomoda la paz Consorcial, las soluciones se vuelcan a las exigencias que corresponden acatar a los

copropietarios de esos locales para isonorizarlos adecuadamente, de manera que no expanda el bullicio interno

hacia afuera, o bien que provea a la unidades afectadas de elementos protectores o difusores del sonido, como

dobles vidrios o pantallas de absorción;

= muchas veces, hacerles comprender esta necesidad e incurrir en tales gastos a los copropietarios que usufructúan

dichos locales comerciales, conlleva iniciar acciones prejudiciales, administrativa y/o llegar hasta las judiciales de

última instancia en pos de adecuar la convivencia;

= en cuanto a la situación de polución ambiental lo que llama la atención en nuestra materia es la posibilidad de

generar afectación al suelo, a las napas de agua o al aire por parte de los copropietarios en el uso de las estructuras, e

instalaciones, las cuales a veces, son de envergadura o magnitud suficiente para generar desmanes gravosos;

= la contaminación de napas freáticas puede darse por el deterioro de calderas, por aceites o grasas derramados de

motores o máquinas que suelen alojarse en los sótanos o subsuelos, o por los desagotes cloacales en deficiente

derivación por los conductos de sumideros predispuestos al efecto;

= la polución del aire puede deberse a los gases evaporados de calefactores, estufas, aclimatadores de aire, grupos

electrógenos, calefones o cualquier otro implemento de comodidad que origine presiones de vapor o combustiones

mediante los cuales se expanda oxígeno quemado al aire libre;

= también se origina en desperdicios de residuos acumulados, cuando su importancia y precariedad convoca la

asimilación de bacterias, insectos, alimañas u otros agentes productores o transmisores de enfermedades para los

humanos o las mascotas;

= la contaminación del suelo puede deberse también a desperdicios que no se eliminan correctamente o por los

carriles normales;

= una situación particular y trascendental se presenta cuando el Edificio se asienta en donde se situaron Estaciones

de servicio de combustible con venta al público, ya que los tanques de depósito se encuentran enterrados a cierta

profundidad y no siempre son totalmente estancos, de manera que derraman líquidos al suelo que los cobija en

forma permanente, o bien durante el retiro cuando son quitados para fundar los basamentos de la nueva

construcción, o bien cuando son tapados, rellenados y dejados en el mismo sitio y la herrumbre de sus materiales se

transmite a las propiedades del terreno;

= a fines de precaver, reconstituir, reparar o reconducir las situaciones dañinas que estos conglomerados humanos

pudieren estar generando al hábitat en el cual se desarrollan, afectando la constitución corpórea de suelo, agua y/o

aire, que luego repercuten en sí mismos, o en terceros, es que les resulta obligatorio proceder a la concertación y

continua vigencia del Seguro Colectivo Ambiental, del cual detallamos con profundidad en el botón de llamada

correspondiente a ese rubro;

= en todos los casos, se busca "reparar " antes que "retribuir"; es decir, en lugar de resarcir a quien sufrió las

consecuencias, se busca reponer el ambiente a su estado anterior previo al daño;

= no se pretende sancionar ejemplarmente un incumplimiento, sino la obtención del cumplimiento específico o el

retorno al estado anterior a la provocación del daño;

= ahora bien, visto que el control del ambiente importa a toda la comunidad, lo más efectivo e inteligente sería

disponer multas administrativas o penales que se destinen a recomponer el daño causado, de ser ello posible, con

más el resarcimiento que corresponda, en favor de los damnificados;

= no obstante, cuando el provocador del daño intente soportar las consecuencias del principio de "

contaminador - pagador " con un dejo de habitualidad que poco le importe en la medida que pueda afrontar el

castigo económico, bien se podrán aplicarse multas públicas que desalienten al agente, de modo tal que la

prevención sea más económica y eficiente que la reparación posterior del daño;

= el cuidado del medio ambiente es una obligación para todos los copropietarios individualmente y también para

todos los Consorcios colectivamente;

 = no debemos olvidarnos que existen daños que suelen ser irreversibles y de los que nadie debiera liberarse

abonando una suma de dinero;

= cada persona sabe que tiene el deber individual de no dañar, y el deber social de no producir daños, concepto este

caro a una forma de vida, en la que los valores de la solidaridad y el desarrollo sostenible deberán reemplazar a

aquellas variables que llevaron al Planeta a un estado terminal, del que debemos rescatarlo con unidad de criterio y

asumiendo como compromiso, tácito y/o expreso, de seguridad y resultado el deber de no causar daños ambientales

como producto de las acciones u omisiones convencionales;

= recordando que la prevención juega un papel sumamente importante, por el deber de conocimiento, de previsión

y de anticipación de los cuales se nutren y están capacitados de brindar quienes se dedican profesionalmente a esta

temática, como los  Administradores, urge que actúen en consecuencia con herramientas como el ? daño temido ?;

= herramienta procesal que permite denunciar ante un Juez Civil el temor fundado y verosímil ante una situación de

hecho observable que pudiera provocar un daño grave e inminente a los miembros de la comunidad consorcial de la

cual se encarga en proteger;

= a tal fin, presentando las constancias pertinentes y con asistencia letrada profesional, puede requerir medidas

precautorias que eviten o eliminen la posibilidad del riesgo, cargando luego los gastos implicados en el productor

de su generación;

= otro remedio anticipatorio de un daño mayor, aun cuando evidencia un daño en ciernes o actual en vía de

desarrollo, se obtiene con el " interdicto de obra nueva ", de manera que una construcción no originaria afecte

derechos de validación supra jerárquica, como son el acceso de aire, de luz natural, de vistas o permitan el escape de

emisiones nocivas al sistema nervioso humano, y adaptables por el ambiente;

= puede darse entre otras situaciones que la agresión ambiental no provenga del mismo Edificio sino del entorno

barrial, es decir, de otros Consorcios o casas vecinas;

= en igual sentido el criterio de impedir el " abuso de derecho " cuando el ejercicio de un derecho particular se

vuelve irregular y lesivo al agraviar al ambiente, y por ende, a la comunidad toda;

= pero no solo en el ámbito interno de la misma comunidad consorcial se presentan desatinos prudentes de ser

eliminados o morigerados o corregidos, sino que se suelen presentar también, dentro de una comunidad barrial

mucho más amplia;

= en esos casos, la relación que se presenta deja de ser la interna para darse una de las propias de la vida externa en

la cual ambos involucrados enfrentan una posición en paridad, tanto con particulares como con otras personas

jurídicas Consorcios, y derivados de ruidos, olores, luminosidad, vibraciones, radiaciones no ionizantes derivadas de

antenas, obstáculos a la aireación, invasión de espacio aéreo, arbustos y/o cualquier otra inmisión molesta o dañina,

sea que su producido afecte a las personas o a las estructuras o instalaciones [arts. 1973, 1977 a 1982 CCCN; Código

Edificación Urbana y Código de Planeamiento Urbano del GCBA];

= nos referimos a las actividades o conductas provenientes de vecinos de otros Edificios o casas, linderos o no, que

por su impacto ambiental provocan un malestar a otros, tales como ruidos altisonantes, conductas de animales

domésticos, malos olores, vibraciones de equipamientos, alarmas de estacionamientos, letreros luminosos e incluso

construcciones que restringen luz natural o corrientes de aire, en forma antirreglamentaria o abusiva, o radiaciones

no ionizantes propagadas por radiofrecuencia proveniente de antenas; hasta arboledas de patios que invaden

terrenos vecinos, sea por copas tupidas o por raíces expansivas;

= claro que para eliminarlos o morigerarlos tendiendo a la paz social y a respetar los límites al dominio, en la medida

que eviten afectar a otros, deben realmente causar un perjuicio cierto, actual, permanente y verificable, puesto que

la temporalidad de una fiesta ocasional en un edificio vecino o el ladrido de un perro desde una casa lindera son

inconstantes y poco verificables, tal como podría ser la alarma de un estacionamiento que funciona durante toda la

noche, con mayor anuencia durante los fines de semana;

= las variantes para congraciar tales detrimentos entre perjudicados y productores pasa por los mismos carriles

habituales de solución, comenzando por el diálogo, prosiguiendo con un requerimiento fehaciente en modo de

intimación, con plazo y apercibimientos fijos, continuando con la mediación prejudicial y acabando en un juicio;

= con mayor frecuencia se están presentando reclamos por radiación no ionizante provenientes de las antenas

celulares que pululan por las azoteas de la Ciudad; en el sentido que existen comprobaciones técnicas de algún

grado de afectación a la salud de quienes las reciben, amén de ser los propios influenciados en forma directa debajo

de sus torres, siendo interesados también directos en los réditos que esos alquileres proveen al Consorcio, es cierto

que la irradiación se esparce en sentido parabólico y rebota incluso en muros u obstrucciones arquitectónicas, de

manera que puede repercutir con mayor incidencia hacia algún vértice con respecto a otros;

= en lo que hace a ruidos molestos de comercios que son linderos a los Consorcios, a lo que se pueden sumar casas

de comida que esparcen olores desagradables, o que contaminan la pureza ambiental propiciada para cada unidad,

se encuentran alternativas de solución muy extremas en la inversión económica que implican, como conductos de

aireación de estructuras complejas, asentamientos de maquinarias y artefactos sobre zapatas de goma,

modernización de implementos de producción que eviten intermitencias, arranques abruptos o conducciones

deficientes, etcétera;

= en cuanto al caso particular de la música altisonante en los Bares solo puede ser sofrenada por isonorización

completa y hermética de las unidades afectadas o del propio local, lo cual implica de por sí, un gasto de

envergadura, sea mediante cerramientos y doble vidrio en balcones o pozos de aire y luz, o bien por paneles

acústicos en todo el interior de estos emisores, siendo en ambos casos soluciones que debe proporcionar quien

motiva la distorsión convivencial;

= fundamentales son, en estos casos, la comprobación técnica especializada mediante pericias o informes, o

dictámenes de expertos a fines de asegurar que lo aseverado tiene visos de probable admisión legal ante los

Tribunales administrativos y/o judiciales, ya que el normal nivel de tolerancia, es una subjetividad dentro de ciertos

rangos, en la medida que lo tolerable para unos no lo es para otros, dependiendo de características fisiológicas y

psicosociológicas, también influyentes en esta temática;

= si se tratara de afectaciones sufridas por una persona y generada por otra vecina, la cuestión quedará ajena a la

implicancia consorcial, mientras que si parte de un sector consorcial inidentificable, correrá por cuenta de todos los

eventuales implicados en esa fracción del edificio, por una especie de responsabilidad colectiva, desobligando a

quienes no se asientan en ese ala o sector [art. 1760 CCCN];

= si el perjudicado fueran todos los consorcistas o la estructura, por ejemplo por humos producto de industrias

linderas o por la vibración del subterráneo, la acción pasará a estar en cabeza de la representación legal del conjunto,

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