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Recordamos que el uso de los colores tiene un fundamento de guía y ubicación


Rojo = hablamos de la estructura (contenidos y elementos) de la Propiedad Horizontal, superior a toda otra

Normativa

Celeste = relaciones en donde el Consorcio o el Consorcista aparecen como Consumidores frente a un

Proveedor de productos elaborados, o un Prestador de Obra o de Servicios (abonado u ocasional)

Verde = para aquellas relaciones en igualdad de contratación y condiciones para Consorcio o Consorcistas

Amarillo = en donde aparece el Estado como una Autoridad superior al resto de los involucrados


Se trata de las reglas que al Estado le interesa hacer cumplir, en su rol de regente social, organizador 

demográfico, y protector de la integridad física, emocional y material de los ciudadanos. Motivos que lo

alientan a regular el diseño de la edificación y fijar límites entre emisiones e inmisiones.

El marco amplio se ajusta al Código Urbanístico [Ley nº 6099 Decreto nº 99/19]; y el reducido, a los

estándares constructivos del Código de Edificación [Ley nº 6100 Decreto nº 450/18]

Entrambos buscan armonizar una red eficiente de ocupación geográfica, demográfica y sustentable de

edificios, casas, comercios e industrias, ajustados al espacio público de veredas, aceras, calzadas, plazas,

vialidad y transporte. Abordamos acá al Código de Edificación en grado insignia, por vastedad y por

jerarquía de Orden Público insuperable, abarcando las precauciones, perdurabilidad y sustentabilidad de

las edificaciones autorizadas, obligando a las nuevas atenerse, y las erigidas, adaptarse (lo permitido por su

arquitectura, y en defecto, mediando alternativas) Así, aplica al Consorcio de dos unidades frentistas, al de 

planta con pasillo distribuidor a centro de manzana, y al edificio de múltiples plantas superpuestas, con o 

sin medios de elevación mecánicos.

Dada una ingeniería civil avanzando a pasos de tecnología y vanguardia, sumado a una exigencia social de

habitabilidad y mercantilismo concentrado, y multiplicado por planes políticos de estructuración y

diagramación hacen que la Normativa vigente pueda resultar anacrónica a la hora de su lectura, ya

trastocada por Leyes de la Legislatura local, Decretos reglamentarios de la Secretaría Legal y

Técnica del poder Ejecutivo, Resoluciones Ministeriales de Desarrollo Urbano y Transporte, de Medio

Ambiente y Espacio Público, de Justicia y Seguridad; por Disposiciones de las diversas Dependencias,

Departamentos o Direcciones de Organismos Estatales de control, tales como las Direcciones Generales de

Registración de Obras y Catastro, de Planeamiento Urbano, de Alumbrado Público, de Desagües Pluviales,

de Espacios Verdes, de Vías Peatonales, de Limpieza, de Fiscalización y Control de Obras, de Guarda Auxilio,

de Defensa y Protección al Consumidor (muchas de las cuales entran en órbita de actuación de la Agencia

Gubernamental de Control y de la Agencia de Protección Ambiental); o por Dictámenes de normalización y

control de Entidades con fueros tecnológicos vinculantes como INTI e  IRAM; o por Proyectos de acceso a la

vivienda implementados por Organismos Estatales como fueron FONAVI (fondo nacional de la vivienda) y

CMV (comisión municipal de la vivienda) o el actual IVC (instituto de la vivienda de la ciudad)

Sin dejar de sumar los dictados de seguridad e higiene laboral cuando se tiene Empleados (encargado,

ayudante, suplente, extendido a condiciones de vivienda si se concede portería) o cuando el Consorcio es

comitente de Contratistas proveedores de obra o prestadores de servicios, quedando enlazado a las

responsabilidades del principal para con sus colaboradores u operarios.

Con todo, además de las reglas para sectores comunes de uso colectivo, a cuidado del Consorcio, también

las hay para sectores comunes de uso privado, a cuidado de cada Consorcista. Por esto es importante que

previo a cualquier innovación, cada Consorcista que decida encararla, obtenga la conformidad del resto, en

forma colectiva [arts. 2051 y 2060 CCCN] o individual [arts. 2052 y 2059 CCCN] tal como lo pide la Ley (ver

debajo "Legalidad y regularidad para obras en Consorcios") ya que algunas modificaciones particulares

(cerramientos y toldos en balcones con débil fijación y riesgo de caída o desprendimiento; cerramientos

metálicos en patios sin protección sonora, lumínica ni higiénica, e inmisiones a vecinos; jacuzzis en terrazas

privativas con afectación de cargas estáticas o dinámicas y riesgo de fisuras o derrumbes) pueden

considerarse por la Autoridad Estatal aceptadas, consentidas o definitivamente incorporadas a la

construcción originaria, recayendo sobre el conjunto intimaciones, sumarios administrativos, o sanciones de

multa, clausura, refacción o demolición. Diferente sobre sectores o elementos privativos, quedando bajo

esfera exclusiva de cada consorcista (puertas internas y externa, ventanas con apertura, revestimientos,

decorados, mampostería, ornamentos, cartelería, cerramientos, toldos) aunque también puedan ser objeto

de inspección, intimación o sanción de multa, demolición, remoción o clausura, pero esta vez de alcance

particular.

Si bien resulta arduo para los Administradores conocerlas todas, están obligados a cumplir algunas (por

alcance inherente del mandato legal que ejercen) y a exhortar al órgano asambleario las órdenes para

cumplir otras (cuando requiere recursos económicos o selección de propuestas y condiciones para hacerlo).

Así se lo exigen las Leyes específicas, Nacional [art. 2067 inc. c) CCCN] y Local [art. 9 inc. b) Ley n° 941] El

incumplimiento, lo pone en falta frente al rector de su actividad profesional [Dirección General de Defensa

y Protección al Consumidor] y lo hace blanco de sanciones [art. 16 Ley n° 941] Además de acarrear al

Consorcio por el incumplimiento frente a órganos de control [Agencia Gubernamental de Control,

Dirección General de Fiscalización y Control de Obras, Agencia de Protección Ambiental] con riesgo de

intimación, multa, clausura de obra en ejecución, demolición de obra concluida; o en el peor caso,

indemnizar o resarcir daños causados por indebido uso, por obsoleto funcionamiento o por vicio intrínseco

de estructuras, infraestructura o instalaciones fijas o móviles a su cuidado. El Administrador salva su

responsabilidad cuando comparte la información, poniendo en conocimiento de todos los consorcistas que

concurren a formar el órgano Asambleario, aquellas obligaciones pendientes, urgentes o necesarias,

documentando en Actas o en medio alternativo (circular, notas, correos, carta documentada enviada al

Consejo) la diligencia puesta, a pesar de la omisión, dilación o rechazo decidido [art. 9 inc. b) Decreto nº

551/10]

Como muestra la imagen, son múltiples las atenciones sobre estructura, infraestructura e instalaciones

(fijas y móviles) a regular con precisión, por lo cual podemos dividirlas en los siguientes segmentos

a) Seguridad

i) en el cálculo estructural

ii) en la ejecución de la obra

iii) en el uso permanente de las instalaciones

iv) en la conservación constante de la infraestructura

b) Accesibilidad

c) Funcionalidad

d) Sustentabilidad

e) Siniestralidad


a) Seguridad. El Estado interviene en la revisión del Proyecto, en la autorización para dar Comienzo a la

obra, luego puede inspeccionar su Ejecución, dar el visto bueno a la Finalización y ejercer el control

permanente de la Conservación, a través de su departamento de Catastro Local.

i) Seguridad en el cálculo estructural [art. 2.1.1, 2.1.2.6.7 CE; IF25106560-2019 SSREGIC] Se trata de la

etapa de proyecto y autorización de la obra. Hace al estudio de la composición y adaptabilidad del suelo,

cimentación fundacional, enclaves, inclinaciones del predio, resistencia mecánica y estabilidad de los

materiales, permeabilidad, cargas estáticas y dinámicas previstas, e imponderables.

Aviso de obra Para incorporar instalaciones mecánicas, eléctricas, térmicas; sanitarias o de prevención de

menor envergadura; para pintar, revestir, revocar, rasquetear, limpiar o pulir estructuras e infraestructura;

para fijar equipamientos en cielorrasos o paredes; para colocar vidrieras o toldos que no exijan vallado de

protección en la vereda ni corral de materiales sobre la acera; con plazo máximo de 180 días para la

ejecución.

Permiso de obra Alcanzado por el de Micro Obra cuando es nueva, ampliación o demolición con

repercusión estructural hasta 30 m2., como modificación o demolición no estructural, sin límite de

superficie; como para incorporación de instalaciones superficiales (tablero eléctrico, reposición bombas,

antena, vestuario y local sanitario, cañería de incendio); exigiendo un profesional técnico responsable; con

plazo máximo de 2 años para la ejecución. Alcanzado por el de Menor Obra cuando sea nueva, ampliación o

demolición estructural hasta 500 m2 y subsuelos hasta 4 mts., como incorporación de instalaciones

sustanciales (ascensor, elevador, caldera, climatizador); exigiendo un profesional técnico responsable y la

aprobación de un proyecto estructural en caso que supere los 100 m2.; con plazo máximo de 3 años para la

ejecución. Alcanzando el de Media Obra para la nueva, ampliación o demolición estructural hasta 2.500 m2

y subsuelos hasta 6 mts. de profundidad; exigiendo un profesional técnico responsable del Proyecto y de la

Dirección, y una Empresa con profesional técnico responsable de la Construcción; un Certificado de

Prefactibilidad de las prestatarias de servicios públicos; y un estudio de Suelos; con plazo máximo de 4 años

para la ejecución. Alcanzado por el de Mayor Obra cuando se trata de nueva, ampliación, demolición

(parcial o total), modificación e instalaciones sin límite de superficie, altura ni profundidad; exigiendo un

profesional técnico responsable del Proyecto y la Dirección, una Empresa y profesional responsable de la

Construcción, un profesional responsable de la Seguridad e Higiene durante la ejecución; un Certificado de

Prefactibilidad de las prestatarias de servicios públicos; y un estudio de Suelo; con plazo máximo de 6 años

para la ejecución.

Final de Obra [Decreto nº 217/14 Anexo I, inc. g) Decreto nº 420/17] El constructor o emprendedor al

concluir la edificación originaria; o el Consorcio en toda innovación posterior, presentan planos definitivos

que aseveran haberse ajustado a lo autorizado, peticionando el Conforme de obra a la autoridad pública,

quien se reserva la facultad de pasar o no a verificar por el sitio. Se pueden peticionar Conformes de obra

parcial a medida del avance, impulsando la visita y verificación técnica de los agentes públicos por el sitio

de construcción. Para que el constructor o emprendedor pueda afectar la venta de las unidades en 

propiedad horizontal inscribiendo plano de Mensura Horizontal y Reglamento en el Registro de la

Propiedad Inmueble, es innecesaria la obtención previa del Conforme Final de obra, sujeto a la cuarta

verificación catastral, siendo proclive actualmente la tramitación habiendo obtenido la tercera verificación,

el plano de subdivisión parcelaria y el de mensura, quedando pendiente y a posterior la última revisión a

voluntad del proponente o a intimación de la autoridad.

Legalidad y regularidad para obras en Consorcios [arts. 2051, 2052, 2059, 2060 CCCN] La Legalidad se

trata de la autorización de los Consorcistas, de su ajuste al destino y límites puestos por el Reglamento de

Propiedad, y a la posibilidad económico financiera que implique, todo lo cual se resuelve ante el órgano

Asambleario, pero puede ser revisado y hasta anulado por el Poder Judicial.

La Regularidad se trata de proyecto, ejecución, seguridad y restricciones del Código de Edificación y puede

ser revisado y hasta impedido por el Poder Administrativo. Algunos puntos entran en el cuadro de

observación de ambos estamentos, tal como estética, solidez, diseño arquitectónico, vista de fachadas,

compromiso a la salubridad. La edificación originaria presupone consistencia y adecuación, al

haberse realizado por expertos y haberse habilitado, verificado y aprobado por el organismo Administrativo;

la cual desconoce toda innovación posterior, hasta tanto se denuncie; siendo su primer recaudo conocer el

aval de aquellos quienes quedan sujetos a las  responsabilidades. De esto se trata la Legalidad interna

consorcial previa la Regularidad externa administrativa. Si la innovación encarada por el Consorcio a través

del Administrador, o por un Consorcista, o un grupo de ellos actuando en gestión útil, además de

los casos evidentes de excavaciones o elevaciones, gravita en forma sustancial sobre la estructura de la

edificación (anexo fijo de salones para uso múltiple, demolición de paramento en cochera para permitir

mayor caudal de vehículos, puente de conexión entre monobloques o cuerpos) se requiere la conformidad

de todos los Copropietarios titulares de dominio (no solo Consorcistas) dada unánime en Acto asambleario,

o mediante suscripciones independientes, individuales y secu enciales sin reunión colectiva. De igual

modo, si la innovación, encarada por Consorcio o por Consorcistas, aunque no fuera estructural, repercute

en beneficio de un solo interesado, sea sobre sector común de uso colectivo (extensión de escalera interna

o de cañería distribución agua, gas o electricidad a una dependencia de unidad con altillo; apertura de vano

privado directo a azotea comunitaria) o sobre sector común de uso privativo (cerramiento en balcón o en

patio exclusivo) o beneficia solo a un grupo de interesados (cobertura fija de policarbonato o metal en

espacios guardacoches exterior asignados fraccionariamente) la aprobación también debe ser unánime del

resto [arts. 2052 y 2059 CCCN] Cabe destacar que la implementación de silla móvil o plataforma mecánica, o

rampa en el acceso o distribución interna del edificio escapa al aprovechamiento personal del pretendiente,

porque se trata de una reglamentación obligatoria y de un potencial uso indiferenciado para todos o

cualquiera. En cambio, si la innovación es de menor envergadura, ya sea encarada por el Consorcio a

través del Administrador, o por un solo Consorcista o grupo de ellos, actuando en gestión útil, y repercute

sobre sector común de uso colectivo (rasqueteado y pintura de pasillos, palieres, escaleras, azotea, sótano,

subsuelos; embellecimiento o colocación de ornamentos decorativos en vestíbulo; incorporación de juegos

o elementos de esparcimiento en patios o jardines) bastará exponer ante el órgano asambleario un Informe

técnico de profesional habilitado avalando que no afecta solidez estructural, salubridad, sanidad, ni pone

riesgo futuro a la integridad física de los Consorcistas ni expuestos, ni vulnera el destino del sector afectado,

ni el aspecto arquitectónico o decorativo (exterior ni interior) con aprobación por voto de mayoría absoluta

instantánea (doble cómputo numérico y porcentual) o diferida a propuesta provisoria sin oposición

suficiente de ausentes notificados, emplazados y contabilizados durante 15 días posteriores; a lo que debe

sumarse la falta de impugnación y aparejada nulidad (con mediación prejudicial obligatoria) de cualquier

ausente durante 30 días posteriores al acto asambleario (los presentes debieron impugnar en el momento).

Si se interpone nulidad fundada en excesivo costo, en innovación contraria a la normativa local o al

Reglamento de propiedad, o se cuestiona fidelidad o idoneidad del Informe Técnico, la decisión mantiene

su vigor de legalidad hasta que un Juez civil dicte una medida cautelar de no innovar o una sentencia

definitiva en contra de la decisión del órgano asambleario [arts. 2051 y 2060 CCCN] Intacta la legalidad

interna se podrá tramitar la regularidad externa frente al Catastro local, comenzando con la exhibición del

original o copia autenticada del acta (o documentos independientes) y el pedido de aviso o permiso de

Obra. Si la innovación fuera sobre elementos privativos (apertura de pasaplatos en tabique divisorio no

portante; colocación de cielorrasos; reemplazo de revestimientos de pisos; empapelados, sección de

cableado en distribución eléctrica interna; cambio de ventanas de paño fijo a hojas móviles sin

alteración de carpintería metálica) no requiere conformidad consorcial, debiendo tramitar en forma

particular el interesado los visados pertinentes.

ii) Seguridad en la ejecución de la obra [art. 4.1 CE; Ley nº 123 y nº 452 GCBA; Leyes n° 19.587, n° 24.557 y

n° 25.212, Decretos n° 351/79, nº 1057/03,  n° 249/07; Resoluciones n° 311/03, nº 523/07, nº 84/12 SRT] Se

refiere a la etapa de edificación, con los recaudos en seguridad e higiene laboral para protección de los

operarios intervinientes, contratistas, subcontratistas, albañiles, carpinteros, herreros, plomeros, electricistas

y rubros afines independientes, tanto en la obra primigenia como durante cualquier posterior reforma,

reparación o innovación (líneas de vida y arneses, cascos, calzado, guantes, correderas). Se trata también de

evitar inmisiones perturbadoras para linderos y vecinos producidas por la dinámica de la obra (calor, frío,

vibración, humedad, ruido, choque, golpe, repiqueteo); y a la protección de peatones, transeúntes y

automovilistas aledaños a la zona de edificación (mediante colocación de vallados, cercados,

antideslizantes, paramentos que replieguen fugas de vapores, aíslen andamios, mezcladoras, compresores,

electrogeneradores, excavadoras, apisonadoras, corral de materiales, cales, cementos, hierros para el

hormigón armado, embolsados de arena); así como apunta a la posterior  reestructuración de solados

dañados o pavimento de la calzada (por deposito en la calle de materiales, o tránsito de maquinaria pesada,

grúas o guinches, almacenamiento, recolección y transporte de escombros); como a las medidas de

contención y volatilidad de polvos químicos nocivos, mezclas, depósito de inflamable s, acumulación de

combustibles u otros elementos peligrosos en el obrador o terraplenes internos (riesgosos para los

ejecutores como para los expuestos permanentes u ocasionales al paso) Se destaca la colocación de vías

preferenciales o carriles de acceso a garajes interrumpidos u obstaculizados, convergiendo en los horarios

habilitados para las tareas. Destaca en esta etapa el aseguramiento contra riesgos del trabajo para los

involucrados en la obra, su exposición a condiciones ambientales, factores ecológicos, e incidencias de las

áreas de riesgo. Recordando que la Ley Ambiental identifica a toda obra de edificio en construcción como

presunto agente generador de impacto Mediano y por lo tanto debe sujetarse a sus previsiones técnicas

específicas, obteniendo las Certificaciones acordes.

iii) Seguridad en el uso permanente de las instalaciones [arts. 3.4.8, 3.6.2, 3.8.8, 3.9.7 CE; Resolución nº

412/19 AGC] Se trata de instalaciones mecánicas, eléctricas, térmicas, inflamables, de gas, sanitarias, de

elevación y de prevención. Tanto fijas como móviles, fundamentalmente para provisión de suministros de

servicios públicos esenciales (agua, gas, electricidad, recolección residuos, alumbrado público) y otros de

comodidad, decoro o confortabilidad. Incluye cañerías de conducción de fluidos, como fuentes, válvulas

de paso, reguladores, medidores y llaves de corte. Se pone el acento en la fuerza motriz eléctrica y en la

intensidad de corriente provista a las unidades, soportada por los filamentos de la sección del cableado

común atento a la demanda habitual de aparatos de confortabilidad conectados internamente (heladera,

microondas, televisores, acondicionadores climáticos); en la transformación de redes (cámaras o equipos

propios o zonales); en el paso subterráneo o aéreo del tendido; en aislantes, tablero de control, baterías para

iluminación alternativa, grupos electrógenos, protección exterior contra descargas atmosféricas, protección

interna y desvío a masas contra descargas de la red. Se pone el acento en los ductos de ventilación, de

aireación y escape de gases de combustión interna (artefactos de gas, ventilaciones, piloto sensor de

ambiente, de temperatura, elementos de seguridad por falta de llama, gabinetes, plantas de regulación,

restricción de calefactores a rayos infrarrojos y/o combustión catalítica) Se pone el acento en los circuitos

centrales de ventilación y renovación de aire para calderas o termo tanques generales (presostatos para

acumuladores de agua, vapor o aceite; reguladores de potencias térmicas; tanques de expansión; válvulas

de intercepción, de regulación, de drenaje, manómetros, niveladores de volumen, alimentadores,

almacenamiento de sustancias inflamables, combustibles líquidos, tanques y paramentos de aislación) Se

advierten los recaudos para captación, potabilización, conducción y distribución de agua, tanto como

desagotes cloacales y pluviales para saneamiento urbano (cañerías distribuidoras y colectoras internas y

externas) Se precave sobre anclajes y blindajes para antenas de comunicación (celular, satelital, colectivas,

radioaficionados); balizamiento aéreo, elementos de isonorización y disminución vibratoria de máquinas y

motores. Se condiciona el funcionamiento, engrase y control de guías en elevadores, puertas y rellanos de

pisos y pasillos, emergencias, zapatas, frenos, paracaídas, rótulos de inspección, accionamiento de portones

automáticos, de escaleras mecánicas; rampas y sillas móviles; platos giratorios en estacionamientos, entre

otros. Destacan en este rubro los siguientes

riesgos en el uso de instalaciones

riesgo de caídas e impactos por tropiezos en la circulación de personas por desniveles de solados o escalones sin indicativos, ausencia

de barandas en toda la extensión de declives o pendientes, señalización de tabiques transparentes o 

superficies vidriadas;

riesgo de atrapamiento se intenten evitar con sistemas de desbloqueo de puertas

con cierres automáticos o manualmente desde el exterior del recinto (excepto baños de viviendas por

cuestión de intimidad);

riesgo de ahogamiento colocación de barreras de protección con altura mínima de

1,20 mts. y sistema de bloqueo para acceder a piscinas sin personal guardavida; en depósitos subterráneos

de maquinarias y en pozos, se debe contar con tapas o rejillas de protección y con cierres para evitar a

personal no autorizado;

riesgo de accidente por deficiente iluminación para evitarlo se promueve contar

con balizamiento para rampas y peldaños de escaleras cuando la concurrencia sea masiva, como en

edificios de oficinas, o cuando exista deficiente nivel de iluminación, como en algunos complejos

habitacionales de palieres extensos y escasa refractancia; doble circuito de iluminación artificial, uno

destinado a emergencia en cualquier recinto superior a ocupación de 100 personas simultáneas (salón de

eventos, salón de usos múltiples) como en todo recorrido de evacuación, en estacionamientos cerrados que

superen los 100m2., incluidos pasillos y escaleras, hasta su comunicación con el exterior; en las

dependencias que albergan equipos de protección contra incendio; en los palieres y escalera

principal con iluminación cenital natural, se debe contar con luz eléctrica diurna activada por pulsadores

automáticos en simultáneo, para tramos debajo de los tres pisos superiores, con encendido retardante no

superior a 5sgs. y alimentación de fuente independientes al suministro de red, con tensión no superior a

48volts. y luminiscencia de 20lux a nivel de piso, con autonomía no inferior a 1 ½ hora; pudiendo abrirse

vanos en muros contiguos o medianero si fueren de paño fijo, con antepecho no menor a 1,30mts. sobre el

nivel de piso interior para apertura semi transparente o 1,80mts. para transparentes, respetando al menos

3mts. del nivel de piso exterior más próximo del predio lindero.

riesgo de vehículos en movimiento los garajes deben permitir la maniobrabilidad de ingreso y egreso sin

utilización de la marcha reversa, y deben contar con acceso peatonal independiente; para garajes

superiores a 200 vehículos o 5.000m2. el itinerario del peatón debe identificarse con pavimento refractario

o en relieve.

iv) Seguridad en la conservación constante de la infraestructura [art. 3.1.4 CE] Atiende al deterioro

secuencial, progresivo y fatídico de los materiales, sea por su composición interna, por amortización en el

uso adecuado (o indebido y abusivo) de los usuarios, o por la exposición a inclemencias climáticas o riesgos

del ambiente (humedad, filtraciones, corrosiones); así como a los elementos naturales o artificiales que

caen en el fuero de cuidado y atención frentista de las edificaciones consorciales (árboles, veredas,

columnas de alumbrado, señalización vial)

fachada, frentes, balcones, maceteros, antenas, conductos externos [Ley nº 257 Decreto nº 2158/99; Ley

nº 6116 Decreto nº 151/19; Resolución n° 1254/18 Ministerio Educación] Siendo el conjunto de

copropietarios quienes ceden su poder de conservación sobre sectores comunes de uso colectivo,  y de

sectores comunes de uso privativo, a la figura jurídica Consorcio que los reúne a todos en una

sola persona, quedan indirectamente obligados con sus conductas y actividades a mantener en perfecto

estado (seguridad, funcionamiento, higiene, salubridad y estética) la infraestructura de la edificación. El

texto actual puede generar confusión, porque fija la obligación del propietario de un inmueble (en nuestro

caso es el conjunto de copropietarios que delega esa función a la persona jurídica Consorcio) en ..."conservar y

mantener el mismo (la edificación) o cualquiera de sus partes..." incluyendo "conductos e

instalaciones" [art. 1 Ley nº 6116] lo cual presupone una introducción al interior de la edificación. Se suma a

esta pauta el Código de Edificación, al indicar la obligación de conservación "del terreno, de la obra, del

inmueble y de las instalaciones" y "soporte de antenas y antenas" [arts. 5.1 y 5.1.2 inc. j) CE] Al margen de la

literalidad del texto, interpretado en un contexto de practicidad y factibilidad, entendemos se limita a "El

aspecto exterior de un inmueble... en buen estado por renovación del material, revoque, pintura

y mantenimiento..." [art. 1 Ley nº 6116] sumado a la especificidad de la operación fijada luego al decir que "el

profesional interviniente debe realizar un informe detallando el estado de la fachada al frente del edificio..."

[art. 6 Ley nº 6116] y sustentado en la clasificación del Código de Edificación para "instalaciones" como

aquellas externas del tenor de antenas, chimeneas, toldos, cerramientos de seguridad, cañerías de

desagotes, canaletas de zinguería, cajas de conexiones y de medidores, conductos de alimentación y

escurrimiento de equipos climatizadores de aire [art. 3.1.4 CE] todos los cuales aparecen en el exterior de

fachadas, frentes, contra frentes, terrazas, azoteas y balcones. Esta reflexión lleva apartar del estudio la

estructura portante (zapatas, fundaciones, cimientos, losas, vigas, encadenados y columnas) sustentado

además porque no permiten una revisión superficial ni aparente, sino sometida a pruebas y ensayos de

complejidad (además de haber sido concebidos, autorizados y verificados por autoridad Estatal para una

perdurabilidad y perpetuidad extrema) Tampoco debería incluir a las instalaciones fijas y móviles

(ascensores, portones automáticos, rampas móviles, sillas o plataformas de elevación mecánica, máquinas

de bombeo de agua a presión, de achique, de propulsión, de desagote; instalaciones de gas, medidores,

cañerías colectoras, distribuidoras, artefactos, instalaciones eléctricas como tableros, disyuntores, llaves

térmicas, sección de cableados) ya que tienen control puntual en disímiles reglamentaciones específicas.

Por lo que debe ceñirse al examen de infraestructura (grietas, desmoronamiento, desprendimientos) en

fachada y muros colaterales o al contra frente (cuando da a espacio público o perímetro libre); a los

accesorios en estructura o en balcones (balaustre, barandal, ménsula, modillón, cornisa, saledizo, cariátides,

atlante, pináculo, crestería, artesonado, ornamento sobrepuesto, aplicados o en voladizo; soporte,

marquesina y toldo; antepecho, murete, pretil; cartel, letrero, macetero; jaharro, enlucido, revestimiento de

mármol, panel premoldeado, azulejos, mayólicas, cerámicos, maderas y chapas metálicas; cerramiento con

armazón de metal o madera y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad laminados, armados

o templados, moldeados y de bloques); a las azoteas, terrazas y antenas (fijaciones, soportes, anclajes,

niveles, escuadras y estado de cargas estáticas y dinámicas a que son sometidas, señalización y

balizamiento reglamentario) Para comprender la periodicidad del control, conviene abordarla a la inversa,

desde 70 años a más antigüedad, revisión cada 4 años, de 70 a 55 cada 5 años, de 55 a 45 cada 9 años, de 45

a 35 cada 10 años, de 35 a 25 cada 12 años y de 25 a 15 cada 15 años. Una interpretación escurridiza daría

lugar a evitar una revisión entre los 25 y 35 años, ya que puede extenderse hasta 12 años la presentación, si

se deduce que la primera no es necesariamente a los 15 años, por el uso de la preposición "desde" en

lugar de utilizar "de". Claro que se debería interpretar de buena fe y cada fracción exige al menos una

revisión, desde los 15 años de antigüedad hasta los 55, y desde ahí al menos tres hasta los 70. En cada

revisión se debe contratar a un profesional habilitado para que extienda un Informe firmado, certificando la

aptitud y ausencia de riesgos o bien ordenando las tareas que entienda necesarias para su recomposición

adecuada, fijando el plazo prudente de ejecución. En tal caso deberá encomendarse a un contratista la

realización de las tareas y convocar nuevamente al profesional para su revisión y extensión del Informe que

se presentará finalizado ante la autoridad pública de control. El Banco de la Ciudad de Buenos Aires queda

predestinado por Ley para facilitar el financiamiento de las tareas con destino a cumplir esta normativa.

Quedan eximidos de revisión las edificaciones de planta baja con fachada menor a 4mts. de altura sin

salientes sobre la acera; y las que estén retiradas 3mts. de la línea oficial, aunque superen los 4mts. de

fachada pero no los 9mts., sin salientes sobre la acera y tengan por único destino la vivienda familiar.

arbolado público [Ley n° 3263] La selección de especies, plantación y conservación es función Estatal, dado

que las espinas, aguijones punzantes, frutos voluminosos, pesados, o emanación de sustancias tóxicas

puede generar perjuicios a Consorcistas o a expuestos (peatones, transeúntes, visitantes, repartidores,

contratistas, automovilistas); siendo la poda, el trasplante, la extracción o tala actuaciones decididas a su

criterio, por instancia propia o por denuncia de peligro sobre personas o bienes. Puede exigir tarifa

retributiva al interesado, por cada árbol trasplantado o extraído, cuando es para mantener trazado de

servicios públicos, realizar obras públicas o despejar zonas de carga y descarga de mercaderías.

Exceptuados quedan los copropietarios si les afecta el ingreso o impide estacionar o acceder a garajes, pero

únicamente si el destino de todas las unidades es de viviendas; mientras que en caso de refacciones,

innovaciones o reparaciones de fachadas o laterales a la acera en donde exista arbolado público, los

proyectos y permisos no se concederán si no prevén su intangibilidad o reemplazo.

oposición al acceso de unidades [art. 623ter CPCCN] Puede el Consorcio, mediante demanda suscripta

por administrador, acompañada por informe técnico profesional que avale la necesidad, activar la vía

judicial para forzar la apertura de la unidad en la cual deben efectuarse verificaciones o reparaciones

urgentes para hacer cesar perjuicios producidas en otros sectores comunes de uso colectivo o en sectores

comunes de uso privativo (dentro de otra unidad o balcón) mediante auxilio de fuerza pública (policial) y

franqueo forzoso del acceso (cerrajero) bajo orden de Juez (mandamiento) y supervisión de funcionario

judicial (oficial de justicia) todo a costa del opositor (o ausente) que impidió por actividad o pasividad, el

ingreso impostergable.

ruina en obras linderas [art. 623bis CPCCN] Si de una edificación lindera, o vecina no lindera, surgen

signos evidentes de derrumbe, abandono salubre o sanitario, afloramiento de humedades nocivas, o una

falta de conservación que infiera precaverse de perjuicios inminentes, puede el Consorcio, en su función de

guardián de sectores comunes (bienes colectivos), activar la vía judicial pidiendo medidas urgentes y hasta

compulsivas, contra residentes o contra propietario (en su caso, de apertura forzada por allanamiento) para

realizar obras de contención, apuntalamiento, limpieza, fumigación o reparación, a costa del titular del

predio; las cuales se extinguen ante la intervención de organismos administrativos (guarda de auxilio,

fiscalización de obras, ambiente e higiene pública) quienes disponen sus propios métodos, bajo interés e

impulso Estatal pudiendo en caso de amenaza o efectivo colapso edilicio ordenar apuntalamientos,

demolición, desocupación, clausura, desmonte de estructuras, siempre en preservación del bien público

veredas [Ley n° 5901 Decreto n° 81/18] Aplica a la apertura o rotura, pública o privada, que consista en

levantar en profundidad o longitud la cubierta, solado o baldosas de vereda, sea para extender, ampliar o

renovar redes, incorporar instalaciones conexas, o reparar fallas; requiriendo un permiso previo (salvo en

emergencias) debiendo constituir una garantía o seguro para gastos Estatales si el permisionario incumple

el cierre definitivo o lo hace defectuoso, suficiente para cubrir vicios que puedan perdurar hasta doce (12)

meses desde la fecha de cierre indicada en el permiso. El permiso programado ordinario es el solicitado por

empresas prestatarias de servicios públicos o telecomunicaciones para tareas habituales; mientras el

permiso programado extraordinario es del consorcio o contratistas que pueden extenderse a grandes

dimensiones y plazos prolongados, debiendo colocar vallado en la vía pública, mallas de seguridad, tarimas,

pasillos peatonales, rampas, canales protectores de cableado, cartelería informativa y señales de obra, cajón,

bolsa o volquete para escombros; finalmente el permiso de emergencia corre ante eventos advenidos de

hechos fortuitos e imprevisibles y comprometen la seguridad o servicios públicos esenciales (agua potable

y saneamiento cloacal, gas, electricidad)

b) Accesibilidad [art. 3.4 CE y Ley nº 962; Leyes n° 19.587, nº 22.431, nº 24.314] Se trata de facilitar y

posibilitar la movilidad en los espacios de tránsito peatonal o vehicular dentro del edificio, como igualdad

de posibilidades para personas afectadas a discapacidades momentáneas o permanentes; así como el

acercamiento a sectores de mantenimiento. 

El acceso genérico, es universal porque excede a los usuarios habituales, incluyendo  visitantes o huéspedes

ocasionales; además de integral, porque requiere adaptar medios idóneos sustitutivos cuando las barreras

arquitectónicas inmodificables impidan su conversión.

escaleras principales [Ley nº 19.587] Con pasamanos de ambos lados de anclaje firme, conectando con

salidas de evacuación, con zócalo no menor a 0,10 mts., con bandas de prevención de señalización, con

antideslizante en escalón sin brillos

escaleras accesorias Para acceder a porterías de último piso o azoteas,

no inferior a 0,50 mts. de ancho, con señalizaciones; para acceso a azoteas intransitables, techos inclinados o

tanques (si fuera escalera vertical, o de gato, distanciada a no menos de 0,15mts. del paramento de fijación,

sin superar los 4mts. de altura sobre vacío)

escaleras rampadas Para tránsito por garajes con descansos

obligatorios y umbral coincidente a puertas, de no más de 16 alzadas corridas entre descansos y rellanos.

escaleras mecánicas Con ancho no inferior a 1,10mts. sentido de marcha hacia las salidas exigidas, motores

dentro de cajas estancas que impidan la propagación de fuego o humo; siendo impropias para

considerarse medios de elevación vertical aptas para personas con discapacidades, por lo cual requieren en

estos casos de medios alternativos.

cajas de escaleras Para edificaciones de más de 30 mts. de altura con destino exclusivo vivienda, o 12 mts.

para otro uso, con antecámara y mecanismo de cierre automático o antipánico; ignífugas y estancas.

medios mecánicos de elevación [Leyes n° 160, n° 161 y n° 962, Decreto n° 879/06; Resolución nº 430/13 y

412/19 AGC; Disposiciones n° 1100/13, nº 1432/14 y nº 984/15 DGFYCO; nº 677 DGROC; Resolución n°

897/99 SICM; Resolución n° 392, IF 25106560 y RT 20205- 01 SSREGIC] Incluye medios de elevación como

escalera mecánica, rampa móvil y guarda mecanizada de vehículos; siendo el primer instalador

(emprendedor, constructor, subcontratista) quien debe dar el parte de su puesta en funcionamiento a la

autoridad, declarando cuál será la Empresa conservadora, quien cuenta con un Representante técnico

habilitado al efecto; pudiendo ser el Consorcio mediante el Administrador quien deba hacerlo si no

funcionan hasta la afectación a propiedad horizontal; resultando cada aparato anotado en el Registro de

Conservación de Elevadores llevando una oblea digital con código QR (rápida respuesta) para acceso a su

información de los usuarios y facilitación de inspecciones, contra la entrega de la cual se abonará una tasa

anual con vencimiento calendario (31/12 y renovación hasta el 31/03 del año siguiente), por cada máquina

ascensor; la cual debe ser exhibida en cercanía del ascensor, en forma visible y accesible, debiendo

asegurarse ingreso a los inspectores de la agencia gubernamental de control durante los días hábiles de

7.30 a 12.30 y de 14.30 a 19.30 horas, y en caso de emergencia durante las 24 horas diarias; además

del Libro de conservación e inspección rubricado (digital) donde el representante asienta las tareas de

mantenimiento al menos una vez por mes (efectuar limpieza de solado del cuarto de máquinas, selector de

parada por piso, regulador de velocidad, tablero, techo de cabina, fondo de hueco, guiadores, poleas

tensoras, de desvío; lubricar mecanismos de deslizamiento; verificar funcionamiento de 

contactores eléctricos, interruptores de seguridad, cerradura de puertas, sistema de alarmas, parada de

emergencia, freno, guías de cabina y contrapeso; constatar tensión de cables de tracción y de amarre,

control de maniobras, paragolpes hidráulicos y operadores de puertas, conexión de puesta a tierra,

cerraduras de puertas exteriores, ganchos de seguridad) y el resultado de las pruebas de calidad y

emergencias semestrales (constatar desgaste de cables de tracción, de maniobra, de cinta selectora de

parada por piso, de limitador de velocidad, aislaciones y amarres; limpieza de guías; accionamiento de llaves

límite final y fuerza motriz, pruebas de seguridad en cabina y contrapesos) pudiendo consignar la aptitud

para el uso, la exigencia de tareas menores, o de las necesarias que obligan a la detención y puesta fuera de

servicio, hasta su concreción, inspección y rehabilitación; siendo solidariamente responsable, de no hacerlo,

junto a la Empresa Conservadora (incluso hasta 10 días posteriores a la renuncia o extinción contractual) y al

titular de la maquinaria (todos los copropietarios en la medida de su porcentual) de los perjuicios que

ocasione su disfunción, por vicios inherentes o riesgos provocados; situación que obliga al Consorcio a

tomar un seguro de responsabilidad civil frente a terceros (inclusiva de daños o lesiones a personas, incluso

muerte; daños a bienes propios y/o de terceros, ambos por funcionamiento del aparato; y daños a

empleados de conservación y/o terceros durante las reparaciones o mantenimiento) con montos mínimos

fijados por la autoridad pública (300.000 unidades fiscales para único elevador; adicional de 50.000 UF por

cada otro elevador); y que obliga a la Empresa Conservadora a tomar un seguro por idénticas coberturas,

pero con montos mínimos diferentes (350.000 UF por actividad, es decir, por todos los aparatos bajo su

conservación); mientras en todo momento, la agencia gubernamental de control (AGC) se reserva por

intervención de sus inspectores, la facultad de ingresar a la sala de máquinas y/o caja de elevador y

clausurar los elevadores a instancia de oficio.

puertas Pudiendo ser de accionamiento manual; o asistido (piso sensible, célula fotovoltaica, telecomando)

respetando un empuje de fuerza y tiempo de paso claudicante medio, facilitando la maniobra a personas

con discapacidad; contando con herrajes entre 0,80mts. y 1,20mts. de altura factibles para mover desde silla

de ruedas; con luz mínima de ancho de 0,80mts. de paso, en internas y 0,90mts. en las de salida al exterior

cuando el coeficiente de ocupación sea de 50 personas, debiendo incrementarse en 0,15mts. por

adicionales cada 50 personas más; con una altura mínima de 2,00mts. y sistema antibloqueo en el caso de las automáticas.

rampas Para facilitar el acceso sorteando escaleras a favor de personas con movilidad propia pero

discapacidad momentánea o permanente; para personas con movilidad asistida por sillas de ruedas; para

personas sin movilidad (carros de bebés); a fin de superar desniveles, siempre accesibles desde sectores

comunes (vereda, vestíbulo o palieres) como desde cualquier unidad (principal o complementaria)

respetando pendientes máximas que no superen 16% de gradación por tramo y con pisos antideslizantes,

sin acanalamiento vertical ni horizontal en el sentido de la pendiente para buscar escurrimiento de agua

(solo mediante formato "espina de pez"); mientras para desniveles coexistentes y directos, superiores a 1,40

mts. de altura, la rampa debe suplirse con otro medio alternativo (silla, montacarga o elevador eléctrico o

manual) debidamente señalizado, pudiendo en este caso utilizarse la rampa peatonal con descansos en los

cambios de dirección, ancho mínimo de 1,10mts. y gradiente máxima de 12% por tramo de elevación.

c) Funcionalidad [art. 3.3, 3.4, 3.5 CE] Se refiere a la habitabilidad interna de unidades destinadas a

vivienda con dimensiones y ángulos para estar-comedor, ventilación e iluminación de patios verticales para

dormitorios, ductos de ventilación en baños, vistas y barreras arquitectónicas distantes; locales comerciales

con depósitos independientes para fraccionamiento y envasado, conservación de productos perecederos,

cámaras de fermentación de productos alimenticios, solados lavables; en galerías con separación de

puestos internos, entresuelos o pisos intermedios, ancho de corredores, vitrinas y vidrieras, iluminación

artificial, ventilación en naves o puestos sin salida directa; locales de eventos con materiales incombustibles,

de baja propagación y/o retardantes de llamas; altura de salas; sonoridad tolerable, sanitarios privados y

aptos para movilización de discapacidades motrices; recintos de piscinas con solado impermeable y

antideslizante, vereda perimetral, canaleta de derrame, boca de desagote y recirculación, vestuario y

servicio médico permanente; unidades para hotelería o pensiones con recepciones, dotación de personal,

sanitarios exclusivos; consultorios con áreas de abastecimiento, diagnóstico e internación, tratamiento del

aire y aislamiento acústico, enfermerías y depósitos para fármacos, recintos de residuos patogénicos;

oficinas y estudios profesionales con coeficientes de ocupación mínima; garajes con alturas,

pendientes y módulos de ancho mínimo; rampas escalonadas o accesos alternativos fijos o móviles;

servidumbres para acueducto, gasoducto o electroducto, servidumbre de pasos a linderos, o de vistas;

enclaves para soportes bicicleteros horizontales, verticales o apilados; interdependencia a los medios de

acceso y distribución para espacios comunes (azotea, terraza, jardín, patio, sótano, sala de máquinas, de

medidores, plenos de pasillos, escaleras internas y externas, depósitos de líquidos, dependencias de paso,

porterías, salón de eventos, de usos múltiples, piscinas, natatorios, lavaderos, garajes de cortesía) entre otras

previsiones. En toda unidad destinada a vivienda o trabajo se debe contar con un baño de acceso integral,

con sanitarios de inodoro, lavabo, pileta de cocina, ducha o bañera, respetando el "coeficiente de

ocupación"; separado por pasos que impidan la visión desde el sitio de trabajo o permanencia,

garantizando privacidad e intimidad dentro del recinto; pudiendo ser para ambos géneros indistintamente

en caso de vivienda y distinguiendo sexos en unidades laborales, pudiendo incluir antebaño común a

ambos; siendo prohibido desechar a la vía pública, o a terrenos linderos, los líquidos cloacales y las aguas

servidas, como así también la instalación de pozos negros; los mecanismos de descarga de depósitos e

inodoros para los servicios de salubridad para Personas con Discapacidades deben ser aptos para el uso en

sillas de ruedas, garantizando su accionamiento sin esfuerzo físico del usuario.

instalaciones térmicas [Ley nº 123, Resoluciones nº 723/15 y nº 412/19 AGC, Disposiciones nº 1910/15 y nº

36/16 DGFYCO] En el grupo aparecen tanto los acumuladores de agua (termotanques) como las calderas

provistas por agua caliente a circuito cerrado, como las de vapor de agua a baja presión, las de alta presión,

y las de fluido térmico que carece de presurización interna (serpentina helicoidal de aceite); debiendo

declararse en el Registro de Artefactos Térmicos a partir de las 50.000 calorías/hora o los 300 litros

(acumulador de agua), con abono anual por cada aparato registrado contra entrega de oblea QR (rápida

respuesta) de renovación calendaria (31/12 y renovación 31/03); debiendo designarse a un profesional

certificante matriculado, quien debe llevar un Libro Digital donde asienta el resultado de los controles

semanales (dispositivo de corte de combustible por bajo nivel de agua, por falta de ignición, o de llama;

válvulas de seguridad; sistema de carga de agua) mensuales (suministro de combustible y quemadores,

dispositivos de límites y operativos; superficies de calentamiento) trimestrales (control de generador de

vapor; entradas de aire a sala de caldera) anuales (prueba de eficiencia en combustible y tiraje; equipo de

combustión; dispositivos de corte; calibración de válvulas de seguridad; sistema de control completo);

decenales (verificación de espesores; prueba hidráulica); contando con la facultad y responsabilidad

para sacar el artefacto de servicio cuando no lo encuentre apto luego de verificación, y comunicarlo a la

Dirección de fiscalización y control de obras (DGFYCO) dependiente de la agencia de control (AGC), la cual

también se encuentra facultada, mediante sus inspectores, para sacarlo de servicio; obligando al Consorcio

contratar una póliza vigente de seguro de responsabilidad civil (daños o lesiones a personas, inclusive

muerte; daños a bienes propios o de terceros, ambos por disfunción del aparato; y daños a los

profesionales intervinientes y/o terceros durante las tareas de control o refacción) con monto mínimo

(400.000 unidades fiscales para caldera de vapor de agua a alta presión y adicional 25% para segunda y 15%

para tercera y siguientes; 200.000 UF para baja presión; 100.000 UF para fluido térmico y 50.000 UF para

termo tanque, con iguales proyecciones porcentuales por adicionales);  debiendo contar las salas de

maquinarias con al menos 2,50mts. de alto, sin aceptar depósito de mercaderías de ninguna clase, estando

ventiladas al exterior mediante vano de al menos 0,20m2 de área, con cálculo de 5 renovaciones horarias

del volumen total; separación entre equipo y techo mínimo de 1mt. y paso perimetral de 0,50mts. por lado;

sin comunicación a locales de medidores de gas; con distancia mínima de 0,60mts. del eje divisorio de

predios para operatividad de vasos de expansión, termotanques centrales, tanques acumuladores y

tanques intermedios.

portería [arts. 23 inc. 1) y 25 inc. 5) CCT nº 589/10; Ley nº 19.587] En el caso de otorgarse como parte de la

retribución, implica la conservación a cargo del Consorcio del perfecto estado de habitabilidad para el

empleado (encargado de jornada completa o de media jornada, ayudante de jornada completa,

mayordomo, personal asimilado, personal con múltiples funciones, intendente) y grupo familiar de esposa a

hijos; debiendo contar con mecanismos de seguridad para corte diferencial de energía eléctrica del mismo

tenor que el resto de las unidades. 

patios en privacidad Para aquellas unidades con patio de aire y luz compartido se pueden levantar

cerramientos desde 1,60mts. a 3mts. de altura para intercepción de vistas ajenas; al igual que en balcones

corridos de pueden colocar difusores de vistas no inferiores a 1,60mts. de altura, traslúcidos u opacos.

salas de medidores (energía, salubridad, gas, comunicaciones) deben contar con espacios para instalación

de gabinetes o armarios, conductos, permisos de paso de instalaciones o similares, de acuerdo a las

condiciones del pliego de concesión y de la regulación de los Entes Estatales; respetando que las salas de

medidores de gas no comuniquen con otras instalaciones de gas, ni con tableros, medidores de

electricidad, calderas, motores, aparatos térmicos, con ventilación permanente y dejando ancho libre de

circulación de al menos 1mt. periférico; las de energía eléctrica destinadas a cámaras, centros de

transformación, equipos de maniobra o medición deben ser cerradas, con puertas de apertura hacia afuera

y cerradura de seguridad

suministro de gas [Ley nº 24.076; Ley 6110, NAG 226-2019 ENARGAS] La

reglamentación de la prestataria del servicio (Metrogas) avalada por el Ente regulador (ENARGAS) tanto

como la Legislatura Local amparan la suspensión del servicio comprobada una fuga o cuando la instalación

resulte defectuosa o devenga peligrosa para su uso; pero difieren cuando se trata de la rehabilitación del

servicio (RS) específicamente a las unidades destinadas a vivienda, ya que la norma administrativa exige

adaptaciones edilicias para sectores comunes de uso colectivo (orientación de apertura en puerta, tipo de

pintura, aislaciones, ventilación en sala de medidores; tiraje y pasos de colectoras para cañerías de

distribución secundaria) como para sectores comunes de uso privativo (colocación de rejillas de

aireación embutidas a muro exterior; desplazamiento de calefón embutido a muro exterior fuera de la

vertical de hornos y hornallas; colocación de sombrero protector a salidas de artefactos adosados a muro

exterior) mientras el Código de Edificación se reserva para su imperio la determinación de requisitos

edilicios, sin contemplar aquellos [art. 1º Ley nº 6110]; mientras quedaría fuera de discusión lo atinente a

elementos privativos que no implican modificaciones edilicias (desplazamiento de válvula exterior en la

cañería de distribución interna de la unidad; reemplazo de tramo fijo por flexible en la conexión de cocinas;

medios de expulsión de gases para estufas y calefactores)

telecomunicaciones  [Ley n° 4597; Resolución nº 3260/12 AFIP] Las empresas de comunicación

audiovisual (cablevisión, telecentro, videocable comunicaciones, direc-tv) deben contratar en forma

privativa con cada cliente y no pueden tener al Consorcio como usuario colectivo; de igual modo que no

puede imponerse a los consorcistas una empresa determinada, ni ser cargado como un gasto

de expensas comunes al conjunto.

toldos Se encuentra prohibida la colocación del modelo fijo en fachada, debiendo ser rebatible y no

ocupando en su máximo estiramiento más de 1/3 del ancho de vereda, de composición resistente al fuego y

fácil limpieza, siendo prohibidos los que apoyan sobre vereda como los que avanzan sobre línea de arbolado

público o sobre ingresos a bocas de subterráneo.

vestuario y sanitario para contratistas [Ley nº 1913, Decreto nº 446/06] Se debe proveer de un baño con

ducha y un espacio destinado para vestuario para el personal que trabaje permanente en el edificio, sea

como abonado de mantenimiento, como vigilancia, o como agente de limpieza; debiendo estar

comunicado directamente a un medio de salida de emergencia; y en caso de utilizarse medios

electrónicos, ópticos, o electro ópticos, con o sin dispositivos centrales de observación, registro de imagen,

audio o alarma (tótem, cámaras 360º, grabadoras bidireccionadas, llaves magnéticas, portero visor con

central de rastreo) deben adecuarse los acondicionamientos físicos en vestíbulos, pasillos o corredores de

manera que sean útiles en amplitud de sensibilidad para el servicio contratado (recordando la prohibición

de personal humano provisto de armas de fuego)

d) Sustentabilidad [art. 3.7.1 CE] Se refiere al óptimo rendimiento de recursos propios con menor impacto

sobre el ambiente, precaviendo deterioros previsibles o ponderables. Se busca confraternizar con el hábitat,

apuntar a la durabilidad, eficiencia y prestaciones de la dinámica de uso cotidiano. Así se cala en los

recursos hídricos pluviales para baldeo de veredas, paneles solares, isonorización acústica en materiales,

ladrillos vidriados para iluminación, compactación de deshechos, ductos de evaporación a cuatro

vientos, control y aislación térmica, confort visual, tolerancia acústica, calidad del aire, techos verdes,

jardines verticales, reciclado y ralentización de agua llovida, energía solar fotovoltaica. Se pone el foco en la

interacción con el medio ambiental mediante la prevención del riesgo hídrico por precipitaciones

inusitadas, inhabituales o constantes; en las islas de calor producida por la aglomeración de masas sólidas

edificadas sin corredores de aireación suficiente; en la restauración de la biodiversidad ante la

contaminación de napas freáticas, o de suelos, producidos por engrase, derramamiento, corrosión de

maquinarias (de ascensores, bombas de achique en subsuelos, o jabalinas de descarga eléctrica); en la

ganancia solar mediante la colocación de paneles de captación de energía calórica; en la ventilación natural

cruzada y selectiva mediante diseños o modificaciones de bajo costo; en el aislamiento térmico envolvente

por la utilización de ladrillos refractarios, vidrios templados; en el control visual e iluminación natural

con la implementación de espacios vidriados; la calidad de aire interior con extracción y expulsión por

canales de caudal y propulsión adecuados; los techos verdes (transitables o no) para reconfortar la

dispersión visual y generar interacción con aves y animales domésticos; jardines verticales con fracción de

drenaje suficiente e impermeabilización de escurrimiento y secado rápido; equipamiento higiénico del

agua potable destinada a consumo humano; riego, limpieza de veredas, estacionamientos, patios y

jardines con agua de lluvia o perforación no potable pero no contaminada; reutilización de agua de piscinas

para riego o descarga de inodoros; acondicionamiento térmico y provisión de agua caliente; sistema

eléctrico para el monitoreo de consumo de tableros de energía eléctrica; reemplazo de energía

convencional y de origen fósil fungible, por renovables y regenerativas para generar iluminación eólica o

solar fotovoltaica; inocuidad en productos desinfectantes y fumígenos, higienización de desperdicios

orgánicos e inorgánicos; contralor de radiaciones, inmisiones y polución del aire, entre otros rubros;

aire de calidad interna Procurando evitar su concentración masiva, estanca y nociva para la salud,

mediante aberturas y propulsores de ventilación mecánicos, eléctricos o híbridos

acondicionamiento térmico En edificaciones con instalaciones para calefacción, ventilación o enfriamiento artificial

central, debiendo contar cada unidad con control de ajuste operativo, termostato y corte automático para

minimizar el consumo bajo los distintos niveles de uso (cantidad o frecuencia de habitabilidad entre

convivientes) condiciones climáticas y temperaturas del aire circundante.

acondicionadores y climatizadores [art. 2 Ley n° 4877] Se trata de instalaciones electromecánicas (aires

acondicionados, extractores) o termomecánicas (climatizadores centrales, equipos de enfriamiento) sobre

los cuales aparecen restricciones de implantarlos en planta baja frentista debajo de los 3mts. y en plantas

altas con salientes fuera de los 30cm. de la Línea Oficial, debiendo ubicarse en balcones o terrazas aptos

para tal finalidad, sin ménsulas ni soportes visibles desde el exterior de cualquiera de sus fachadas

agua potable almacenada [Ley nº 6040 Decreto nº 405/18; Disposición n° 268/09  DGIHU] Se trata de evitar la

contaminación, indigestión o infección humana o de mascotas domésticas a través del agua potable;

debiendo adoptarse un plan periódico de limpieza por intermedio de los usuarios habituales (consorcistas

reunidos en órgano asambleario) que procure la estanqueidad y hermeticidad de los depósitos (cisterna,

intermedio o reserva) así como su limpieza y desinfección; ya que los riesgos son propios como frente a

expuestos (visitas, huéspedes, pacientes de consultorios, clientes de estudios, contratistas, empleado y

familiares que habitan la portería); al menos una vez al año queda obligada la extracción de una muestra de

cada depósito, su análisis físico-químico y bacteriológico, y su operativa en caso de resultado deficitario

frente al nivel fijado por el Ente Regulador del agua y saneamiento (ERAS) debiendo proceder en los

siguientes 15 días a la limpieza y desinfección, tareas todas a cargo de técnico, laboratorio y contratista

habilitado por organismo Estatal.

agua recuperada para segundo uso [Ley n° 4.237] Apunta a racionalizar los recursos hídricos naturales,

mediante la utilización del agua llovida, la vertiente de perforaciones o napas freáticas elevadas, no potable

y tampoco contaminada, para riego de jardines, baldeo de vereda, limpieza de estacionamiento o de patios,

para suministros de obras propias en construcción. La captación de agua de lluvia redunda también en la

eficiente impermeabilización y declives correctos que sostenga la edificación. Con igual sentido se

puede utilizar el agua de vaciamiento de tanques a la hora de su limpieza y desinfección para aplicarla a los

mismos fines en lugar de su deshecho. A veces implica contar con recipientes estancos de depósito 

transitorio, hasta su utilización o racionalización, los cuales deben contar con las medidas aptas para evitar

la descomposición o generación de bacterias.

agua medida proponiendo la implementación de medidores por parcela (consorcial) y por unidad

consumo privativo) para fomentar el uso eficiente de agua potable.

agua llovida ralentizada Apuntando a su detenimiento en represa, canales de bifurcación, tubos de

reducción de caudal, para evitar anegamientos e inundaciones ante precipitaciones copiosas en corto

espacio de tiempo que dificulta el drenaje previsto.

agua desagotada de piscinas A efectos de reutilizarla en actividades que no requieren agua potable pero

tampoco contaminada, como ser la descarga de inodoros en cada unidad, o el riego de plantas y jardines.

desagote pluvial Los voladizos o canaletas de recolección pluvial no pueden derramar directamente sobre

la vía pública ni en predios linderos, debiendo desagotar en rejilla de patio con distancia superior a 0,80mts.

del eje medianero divisorio

desinfestación, desinsectación, desratización, fumigación [Leyes nº 11.843, nº 19.587; Disposición n° 705/15 DGCONT; Resoluciones n° 360/11, n° 245/18, nº 35/19 APRA] En función de la política de protección ambiental se

había establecido un programa de combate y control de plagas, con

la obtención de certificado de aptitud cada 30 días, expedido por los profesionales registrados ante la

autoridad estatal; el cual fuera luego liberado al arbitrio de copropietarios en su periodicidad, pero sujetos a

la responsabilidad conjunta (sin concurrencia del administrador, ya que obra como mero ejecutor de la

decisión asamblearia); sistema que hoy se encuentra derogado y sin protocolo de actuación local (solo

sometido a ley nacional de profilaxis, y de seguridad e higiene laboral)

energía solar fotovoltaica [Ley nº 3636] Para la conversión de radiación solar a energía eléctrica a fin de

proveer al sistema de distribución interna en palieres, vestíbulo, instalaciones, mediante paneles expuestos

a la luz solar y semiconductores de transformación.

energía solar térmica Apunta a la captación de radiación solar mediante placas planas o tubos evacuados,

conservación en capacitores o baterías, y conversión en energía calórica para calentamiento central de

agua, vapor de agua para calefacción o climatización de piscinas.

energía solar disipada Se intenta su captura y amortización mediante la utilización de vanos, aberturas,

compuestos o receptores de textura adecuada para captar energía solar directa o indirecta, y distribuirla en

sectores internos o externos de reducidas dimensiones a fines de calentar materiales, aire o personas

durante las estaciones climáticas con temperaturas bajo la línea de confort.

impacto ambiental [Leyes n° 123 Decreto n° 222/12; Disposición nº 171/17 APRA] Todo emprendimiento,

proyecto u obra requiere la obtención de un certificado de aptitud ambiental bajo regulación de la Agencia

de Protección (APRA) previo al otorgamiento de aviso o permiso de obra por la Dirección de fiscalización

(DGFYCO); siendo el resultado implícito Sin Efecto Relevante cuando la edificación consorcial es inferior a

10.000mts.2; y exigiendo una clasificación de evaluación de impacto, por intermedio de una consultora o

profesional habilitado, cuando supera los 10.000mts2. o los 5.000mts.2 en la zonificación R2, C3 y E3

(Coghlan, Caballito, Palermo, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón); obteniendo el certificado de aptitud si arroja

resultado Sin Efecto Relevante; y debiendo superar un Estudio Técnico, un Manifiesto, una Declaración y el

Certificado de aptitud, previa Audiencia Pública, si arrojara un resultado Con Efecto Relevante.

jardines verticales Con la finalidad de mejorar la interconexión ambiental, dotados de sustratos de tierra

para soporte de raíces, almacenaje de agua y nutrientes, o sin receptáculos de contención, pero

permitiendo siempre el riego autónomo o manual, con alto aprovechamiento de las fracciones de drenaje;

evitando impactar la permeabilidad natural porosa del material de muros ni sus juntas de dilatación, como

tampoco exigir la poda o corte permanente, de acuerdo a las especies vegetales utilizadas.

piscinas [Ley n° 4342] Debe contarse con un reglamento interno de uso, horarios, y prescripciones para

obtención de un certificado médico; con elementos de seguridad y rescate; con un sistema de control

sanitario mediante provisión, recirculación y filtrado del agua; con un contador de alimentación de agua

potable suministrada por la red pública, o en caso de otro origen, contando con un informe técnico que

asegure la calidad del agua; reutilizada mediante captación por canaletas, skimmers o borde finlandés, y

filtros proyectados de manera que impidan la devolución de material suspendido en superficie, ni la

exposición de pies o brazos de los usuarios a riesgos de atrapamiento; depurada con fungicidas, alguicidas y

conservantes químicos, sin nocividad ni irritabilidad para piel, ojos o mucosas, quedando prohibida su

inserción directa, sino por dosificador automático, y preparación en recinto ajeno al natatorio, sin acceso

general y totalmente aislado, a cargo de personal capacitado y provisto de elementos de protección para su

manipulación.

publicidad en carteles, toldos, medianeras, terrazas [Leyes n° 2936 y n° 3136] Conforme a Distritos, Zonas

y Áreas de puntualización del mapa urbano la colocación de Carteles depende de una distancia mínima de

separación del muro de anclaje y una mínima altura de la línea de acera, en tanto la de imágenes o

mensajes en movimiento debe obtener permiso previo, estudio de impacto lumínico al tránsito peatonal y

vehicular, considerado por la Comisión de Paisaje Urbano y la autoridad de Vialidad; en el caso de Toldos,

deben ser compuestos de material flexible o lona, con altura superior a 2,50mts. sin soportes fijados a la

acera; para las Medianeras los anuncios se fijan en lona o soporte con acabado y pintado, sin exceder el 50%

del muro visible, siendo obligatorio distanciarlos 1,50mts. del muro si es iluminado intermitente o de modo

que afecte a unidades de vivienda; mientras para Aparejos en techos, azoteas, terrazas solo se permite una

por superficie afectada, sin superar la línea oficial de edificación, ni una altura superior a 10mts. de tamaño,

contando con todos los elementos portantes enmascarados de igual tonalidad al muro; mientras para

Letreros ocasionales (alquileres de dueños, inmobiliarios, eventos, cursos) se admite solo uno por unidad

funcional con superficie frontal máxima de 2mts.2, sin aristas ni salientes, ni forma que exceda el plano de

apoyo, compuestos de lona, vinilo, plástico alveolar o sujetos a estructuras reforzadas de chapas y caños de

acero, o fijados por anclajes de bulones, varillas roscadas, abrazaderas, cables de acero y prensacable a

estructuras fijas (barandas de balcón, carpintería metálica) quedando prohibido el uso de sogas, alambres

de hierro o galvanizado; si la publicidad fuera lindante a vías de tránsito rápido (Autopista 25 de mayo, Gral.

Paz, Perito Moreno, Pte. Cámpora, Pte. Frondizi, Avenidas 27 de Febrero, Perito Moreno, Parque Central, Pte.

Illia, Lugones y Cantilo) deberá respetar 200mts. entre sí, y solo cartelería estática sin animación ni

electrónica, sin pinturas refractantes ni satinadas, absorbentes y resistentes a condiciones climáticas, con

estructuras fundadas a bases de tensión adecuadas; condiciones que aplican para Aparejos (estructuras

portantes) sobre techos, azoteas y terrazas de área delimitada (Avenidas del Libertador, Dorrego, Luis María

Campos y Boulevard Olleros; Avenidas Juan B. Justo, Córdoba, Dorrego y Santa Fe; Avenidas Juan B. Justo,

Córdoba, Scalabrini Ortiz y Santa Fe) con altura máxima de 5mts. para el anuncio.

residuos [Ley n° 25.916; Leyes n° 662, nº 1854, nº 4120, Decretos n° 1033/80, n° 639/07; Resolución n°

251/13 MAYEPGC] Programa de política ambiental (basura cero) que involucra a consorcistas, encargado

(o agente de limpieza privada) y administrador; mediante separación originaria dentro de la unidad, en

bolsas diferenciadas, entre material reciclable (vidrio, plástico, metal, papel, cartón limpios) y residuos

húmedos (comida, pañales, vidrio roto, cartón o papel sucio o mojado) una colocación en cestos verdes para

reciclables y negros para basura degradable, ubicados en recintos aislados (en su defecto en descansos de

escaleras); un acopio hasta el horario de traslado (de 20 a 21 horas); un contacto con la cooperativa de

recuperadores urbanos para su entrega manual; y una disposición en contenedores ubicados en acera o

calzada para recolección del servicio público (concesionado a empresas privadas);  siendo clasificado como

generador especial el consorcio cuya edificación supere las 40 unidades funcionales (no suman las

complementarias) y produzca más de 1.000lts. de residuos húmedos diarios, debiendo inscribirse en el

Registro del Ministerio de Ambiente y Espacio Público, y en el Programa de Coordinación Ecológica del Área

Metropolitana de Sociedad Estatal (CEAMSE) obligado a costear el traslado y disposición final de la fracción

de residuos húmedos producidos.

ruidos y vibraciones [Leyes nº 123, nº 1540, Decreto nº 740/07; Decreto n° 6313/74; art. 2069 CCCN]

Programa que apunta a la reducción del nivel de contaminación sonoro provocado por ruidos y vibraciones,

de fuente aérea, vial o artificial; estableciendo como horario diurno el de 7:01 a 22:00 horas y nocturno de

22:01 a 7:00 horas; imponiendo que los sistemas de alarmas no superen los 70 decibeles medido a 3mts. de

distancia; así como la implementación de aislamientos acústicos en todo lugar interior que también lo

supere; mientras cuando se trate de unidades destinadas y habilitadas a eventos sociales o espectáculos no

podrán superar los 80 decibeles, ajustado también a los horarios antedichos; persiguiendo la finalidad de

evitar ruidos o vibraciones en ambientes habitados o exteriores que provoquen molestia constante y

persistente alterando salud de personas o mascotas, o deteriorando el ecosistema natural; siendo los niveles

de medición de emisiones e inmisiones referidos a parámetros de normas IRAM, zonificados por sitios de

sensibilidad acústica (cercanía o adyacencia a hospital, escuela, área natural protegida) y mapa de ruido

urbano; incurriendo en exceso de los cuales, el agente será obligado a isonorizar o aislar el lugar, pudiendo

recaer la intimación sobre el consorcio si se trata de sectores comunes de uso colectivo, o incluso de uso

privado en el caso de consentimiento o pasividad; pudiendo ser también un afectado que actúe en forma

colectiva cuando es receptor el conjunto de copropietarios de contaminación ambiental proveniente de

linderos o vecinos.

señales viales y de tránsito [Ley n° 24.449; Ley n° 2148] Las edificaciones consorciales deben permitir las

señales viales en su frente o laterales, sin interrumpir su visibilidad con carteles o luces propias; mantener

en condiciones toldos, cornisas, balcones sobre la acera o calzada; evitar el desagote de aguas servidas a la

vía pública; anunciar la salida de vehículos con señales acústicas; y abstenerse de anclar aparejos, balizas o

mojones para delimitar sectores exclusivos.

tabaco en sectores comunes [Ley n° 26.687] Se prohíbe el consumo de cualquier producto a base de

tabaco o sustancia nociva similar en todo sector común de uso colectivo (excepto terrazas y azoteas al aire

libre) mientras queda en la esfera de libertad personal de cada consorcista en los sectores comunes de uso

privativo (unidad, cerramientos, balcones)

techos fríos Buscando la incorporación de materiales de construcción con compuestos livianos,

acanalados, aireados o refractarios de la energía térmica solar.

techos verdes [Ley nº 4428] Se refiere a terrazas, azoteas, o losas sobre estructura impermeable que evita

el paso de sustratos hacia pisos inferiores, y apta para el punzamiento y asentamiento de raíces, sumado a

un eficiente drenaje y recorridos libres de escape en caso de incendios; permitiendo el afloramiento de

vegetación y reduciendo el riesgo de inundaciones; mitigando las islas de calor que se forman por uso de

instalaciones térmicas; y fomentando la biodiversidad urbana.

torres, mástiles y estructuras en azotea [Leyes n° 123 y n° 6100 punto 3.9.3 GCBA; Disposición n° 902/98

DGFYCO; Resolución n° 1/08 APRA/SSPLAN] Previo a su instalación se debe contar con un Certificado de

aptitud ambiental a instancia de la Dirección de Evaluación Técnica Urbanística que incluye la información

sobre el sitio de emplazamiento y se gira a la Dirección de Catastro para que registre planos y plan de obras

de colocación y soportes de las estructura; procedimientos que en caso de ser vulnerados o evadidos             

facultarán la intervención de la Dirección de Fiscalización de Obras pudiendo proceder a su mantelamiento y

desconexión, además de otras sanciones administrativas.

ventilacion natural cruzada y selectiva Respondiendo a los circuitos de aire por acción del viento,

intentando captar y dirigirlo mediante recovecos, sinuosidades, o aberturas en la construcción que faciliten

su movilidad o influyan en la gradiente de temperatura entre la entrada y salida del aire natural logrando

enfriamiento en condiciones cálidas y húmedas.

vistas confortables Priorizando el uso de luz natural para espacios internos, ahorrando energía de origen

fósil, reduciendo impactos ambientales negativos y contribuyendo al uso racional de recursos no

renovables; siempre suficiente para asegurar iluminancia en el plano laboral y distribución homogénea en

espacios útiles.

e) Siniestralidad. Se refiere a los equipos de extinción, salidas de emergencia y elementos aptos para

rápida evacuación; prevenciones de control, confronte, evacuación y escape de siniestros; alarmas,

rociadores, antecámaras en escaleras, señalizaciones y luces para emergencias, puertas de apertura

antipánico, extintores manuales, nichos hidrantes, bocas de incendio, construcción antisísmica y

simulacros. La seguridad e higiene laboral de empleados consorciales hace a este rubro porque apunta

también a evitar los riesgos de trabajo; a la clasificación de accidentes, lesiones y enfermedades laborales; la

identificación de elementos agresores o nocivos para la integridad psicofísica; la participación en

programas de capacitación; la observancia a las recomendaciones del profesional verificador y la realización

de exámenes pre-ocupacionales y ocupacionales periódicos; la provisión de elementos de protección

personal, el adiestramiento en el procedimiento y técnica de aplicación de la tarea encomendada; la

adecuación ambiental y sanitaria para el cuidado de la salud. La obligatoriedad del Consorcio empleador de

contar con Medicina Laboral privada; efectuar los Informes de seguridad e higiene laboral periódicos

recomendados por la Superintendencia de Riesgos de Trabajo; proveer botiquín de primeros auxilios;

participar al empleado en los simulacros de emergencias bajo sistema de autoprotección.

animales domésticos peligrosos [Ley n° 4078 GCBA] Clasificados por razas (pit bull terrier, staffordshire,

bulterrier, dogo argentino, fila brasilero, tosa inu, doberman, rottwiller, bullmastiff, mastín napolitano, presa

canario, ovejero alemán, cane corso) exigen collar con chapa identificatoria del propietario y número de

registro, bozal y correa no extensible más de 2mts. de largo, y la constitución de un seguro de

responsabilidad civil con cobertura por eventuales daños a terceras personas.

autoprotección [Ley nº 5920 Decreto nº 51/18] Abarca a las edificaciones Consorciales con destino

exclusivo (oficinas, depósitos, hotelería, cocheras, espacios guardacoches, academias, salones de eventos,

locales comerciales frentistas o en galerías, apto cualquier otro profesional) o mixto de cualquiera de estos

con vivienda, quedando excluidos solamente los que tengan destino único de vivienda familiar; exigiendo

poner en conocimiento de la autoridad Estatal las personas designadas para iniciar el procedimiento de

emergencia y responsables de coordinar la evacuación, quienes se deben someter a un plan de apacitación;

recayendo en obligación colectiva realizar al menos dos (2) ejercicios de simulacro anual, ensayando las

respuestas ante una emergencia, desplegando personal y equipos en un espacio real; todo lo cual deberá

sujetarse a un protocolo de Profesionales habilitados por la Dirección General de Defensa Civil con

aranceles por la verificación previa de las instalaciones móviles (extintores manuales) y fijas (nichos

hidrantes, mangueras y bocas externas) encomendadas a los habilitados por la Agencia Gubernamental de

Control, o al Cuerpo de Bomberos de la Ciudad, a elección y disponibilidad; y otra erogación para la

disponibilidad del resultado de la práctica, recomendaciones y correcciones a implementar.

protección eléctrica, pararrayos, jabalina puesta a tierra, resistencia y gradiente [Ley n° 19.587; Decreto

n° 351/79; Disposición n° 900/15 SRT] Todo circuito eléctrico de la edificación consorcial debe estar provisto

de sistema de corte termomagnético para interrumpir amperaje superior al soportado por los filamentos

del conductor (llave térmica) de sensor para fugas de corriente a tierra o interrupción en corto (disyuntor

diferencial) y por conductores que aseguran la continuidad de cada masa con puesta a tierra a través

de un disipador y descarga (jabalina) para protección de todo equipamiento (cámaras electrónicas,

computadores informáticos, sistemas lumínicos, descargas atmosféricas con pararrayos, portero eléctrico,

cerraduras magnéticas, ascensores, portones automáticos) conforme a niveles de medición bajo protocolo

de la Superintendencia de Riesgos de Trabajo.

señales de emergencia Cuando los medios de salida al exterior, o a patios, no pueden ser fácilmente

discernidos, se deben colocar carteles visuales, lumínicos o táctiles para servir de guía, a lo largo de

corredores o en superficies abiertas de pisos hasta su contacto directo con dichas salidas.

sistemas pasivos contra incendio Se refiere a infraestructura acondicionada para prevenir, retardar o

impedir el avance de un incendio (puertas cortafuegos, aislantes ignífugos, señalización visible, planos de

evacuación) ajustados a conglomeración demográfica y magnitud de la estructura comprometida,

teniendo en cuenta la propagación de llamas, humo y gases tóxicos, vías de rescate, salidas y evacuación

(suelos, pisos y solados libres de irregularidades, barandas resistentes, tabiques transparentes señalizados;

desbloqueo automático interno de puertas y apertura antipánico, cajas de escaleras con antecámaras, 

iluminación de emergencia, piscinas con barreras de protección, pozos con tapas de rejilla rígida, recorridos

peatonales independientes en zona de garajes) adecuados a normalizaciones de calidad de materiales e

informes de laboratorios de análisis.

sistemas activos contra incendio  [Ley n° 2231, n° 6116; Resoluciones n° 523/09, n° 32/15, nº 263/17, nº

412/19 AGC; Disposición nº 639/15, n° 1230/16 DGDYPC; Normas IRAM n° 3546, n° 3597] Se refiere a

instalaciones fijas o móviles que detectan, suprimen o extinguen el incendio y proporcionan ventilación

mecánica rápida y eficiente (detectores automáticos, alarmas, pulsadores, rociadores, extintores manuales,

mangueras, nichos hidrantes, bocas de impulso); siendo los móviles por excelencia el extintor (matafuego) a

razón de uno cada 200mts.2, con una vida útil de 20 años, debiendo ser recargados 1 vez por año, por

recargador habilitado; revisado en algún momento posterior antes de su próxima recarga, íntegramente en

todos sus elementos y operatividad factible de funcionamiento (no solamente presión bajo informe de

manómetro) por cualquier habilitado (no necesariamente el recargador o fabricante) provisto de una tarjeta

identificatoria en soporte papel que indica el agente extintor (acetato de potasio, polvo químico,

haloclean) y su capacidad (2, 5, 6 kg), el vencimiento del mantenimiento, el número de etiqueta

autoadhesiva que irá pegada a la carcaza, y un código QR (rápida respuesta) para validar datos en aplicativo

de tiempo real; mientras para edificaciones consorciales con destinos múltiples, que incluyan oficinas,

consultorios, locales o cocheras, el medio fijo exigido será el dispositivo de captación de agua para incendio

externo o interno (hidrante) acoplado por válvula (boca de incendio) que lo conecta a boca equipada

(mangas, lanzas, armario, accesorio) conteniendo mangueras de 20mts. de longitud (para diámetro de

65mm.) o 25mts. (para diámetro de 45mm.) alimentadas por cañerías externas (con sujeciones a muros) o

subterráneas (secas hasta 27 mts. de altura; húmedas hasta 47mts. con provisión de tanque sanitario o red

pública; o húmeda con provisión de tanque reserva y bombas de impulsión, para cualquier altura);

debiendo inscribir cada instalación fija en el Registro de Mantenimiento y abonar la tasa anual contra

entrega de oblea QR (rápida respuesta) con vencimiento calendario anual (31/12 y renovación al 31/03

siguiente) siendo atendidos por empresas de mantenimiento habilitadas por la autoridad Estatal, bajo

responsabilidad de operatividad de la instalación cuando la declara Apta para uso, o Apta sujeta a mejoras

menores, reservando la posibilidad de sacarla de servicio momentáno hasta efectuar reparaciones o

proveerla de elementos indispensables faltantes; estando facultada para la revisión, al igual que el

organismo de control estatal durante los días hábiles de 7.30 a 12.30 y de 14.30 a 19.30 horas y durante

emergencias en las 24 horas posterior correlativas e ininterrumpidas hasta aventar el siniestro; y debiendo

registrar en el Libro digital obligatorio los controles con periodicidad anual (cañería seca) semestral

(húmeda hasta 47 metros con toma red o tanque reserva consorcial) trimestral (húmeda con tanque y

bomba de impulso propio hasta cualquier altura) incluyendo a los medios de salida y a las cajas de escalera

presurizadas, como instalaciones fijas contra incendio.

vías de evacuación Consiste en puertas de al menos 2mts. de altura, escaleras, rampas y pasillos

horizontales con salida a rellano, descanso  plataforma hacia el exterior; en trayectorias de línea natural sin

obstáculos ni distorsiones de entorpecimiento en su ancho mínimo de ocupación; debiendo prever

0,90mts. cuando los pasos peatonales se superpongan a salida de vehículos; señalizada la circulación por

baranda a la altura de sillas de rueda; identificados con pintura de alto contraste en lotes de hasta 8,66mts.

de frente; pudiendo utilizarse vidrieras o aberturas a comercio, oficina, o subtes como medio de salida

primaria o secundaria, siempre situados a profundidad no mayor de 2,50mts. de la línea de fachada.

vehículos En toda salida de vehículos, tanto de cocheras subterráneas, de planta a nivel piso, o de cortesía

debe anunciarse con alarma onora bidireccional y luminosa de accionamiento automático.

Responsabilidades En tanto el acogimiento a Normativa en forma voluntaria es demasiado pretensioso

como esporádico, rigen penalidades que refuerzan el incentivo para su cumplimiento. Debiendo destacar

que alguna de las mencionadas son Normas programáticas, que tienden a una implementación futura y

secuencial (sobre todo las de accesibilidad y sustentabilidad) otras son de exigencia operativa (sobre todo

las de seguridad y siniestralidad) impulsadas por sanciones contempladas en Legislación Ambiental

 [Leyes nº 123, 1540, 3263, 6116]  Código Contravencional  [Ley nº 1472 t.o. Leyes nº 5666 y nº 5845]  y en el

Régimen de Faltas [Ley nº 451 t.o. Ley nº 6017] las cuales se omite puntualizar, dado su extensión y

potencialidad, puesto que se sujetan a un sumario administrativo con posibilidad de descargo y apelación.

Responsabilidades además de los deberes frente al Estado, se agregan potenciales indemnizaciones o

resarcimientos por daños a los bienes o perjuicios sobre la integridad física de consorcistas o expuestos.