Recordamos que el uso de los colores tiene un fundamento de guía y ubicación
Rojo = hablamos de la estructura (contenidos y elementos) de la Propiedad Horizontal, superior a toda otra
Normativa
Celeste = relaciones en donde el Consorcio o el Consorcista aparecen como Consumidores frente a un
Proveedor de productos elaborados, o un Prestador de Obra o de Servicios (abonado u ocasional)
Verde = para aquellas relaciones en igualdad de contratación y condiciones para Consorcio o Consorcistas
Amarillo = en donde aparece el Estado como una Autoridad superior al resto de los involucrados
Se trata de las reglas que al Estado le interesa hacer cumplir, en su rol de regente social, organizador
demográfico, y protector de la integridad física, emocional y material de los ciudadanos. Motivos que lo
alientan a regular el diseño de la edificación y fijar límites entre emisiones e inmisiones.
El marco amplio se ajusta al Código Urbanístico [Ley nº 6099 Decreto nº 99/19]; y el reducido, a los
estándares constructivos del Código de Edificación [Ley nº 6100 Decreto nº 450/18]
Entrambos buscan armonizar una red eficiente de ocupación geográfica, demográfica y sustentable de
edificios, casas, comercios e industrias, ajustados al espacio público de veredas, aceras, calzadas, plazas,
vialidad y transporte. Abordamos acá al Código de Edificación en grado insignia, por vastedad y por
jerarquía de Orden Público insuperable, abarcando las precauciones, perdurabilidad y sustentabilidad de
las edificaciones autorizadas, obligando a las nuevas atenerse, y las erigidas, adaptarse (lo permitido por su
arquitectura, y en defecto, mediando alternativas) Así, aplica al Consorcio de dos unidades frentistas, al de
planta con pasillo distribuidor a centro de manzana, y al edificio de múltiples plantas superpuestas, con o
sin medios de elevación mecánicos.
Dada una ingeniería civil avanzando a pasos de tecnología y vanguardia, sumado a una exigencia social de
habitabilidad y mercantilismo concentrado, y multiplicado por planes políticos de estructuración y
diagramación hacen que la Normativa vigente pueda resultar anacrónica a la hora de su lectura, ya
trastocada por Leyes de la Legislatura local, Decretos reglamentarios de la Secretaría Legal y
Técnica del poder Ejecutivo, Resoluciones Ministeriales de Desarrollo Urbano y Transporte, de Medio
Ambiente y Espacio Público, de Justicia y Seguridad; por Disposiciones de las diversas Dependencias,
Departamentos o Direcciones de Organismos Estatales de control, tales como las Direcciones Generales de
Registración de Obras y Catastro, de Planeamiento Urbano, de Alumbrado Público, de Desagües Pluviales,
de Espacios Verdes, de Vías Peatonales, de Limpieza, de Fiscalización y Control de Obras, de Guarda Auxilio,
de Defensa y Protección al Consumidor (muchas de las cuales entran en órbita de actuación de la Agencia
Gubernamental de Control y de la Agencia de Protección Ambiental); o por Dictámenes de normalización y
control de Entidades con fueros tecnológicos vinculantes como INTI e IRAM; o por Proyectos de acceso a la
vivienda implementados por Organismos Estatales como fueron FONAVI (fondo nacional de la vivienda) y
CMV (comisión municipal de la vivienda) o el actual IVC (instituto de la vivienda de la ciudad)
Sin dejar de sumar los dictados de seguridad e higiene laboral cuando se tiene Empleados (encargado,
ayudante, suplente, extendido a condiciones de vivienda si se concede portería) o cuando el Consorcio es
comitente de Contratistas proveedores de obra o prestadores de servicios, quedando enlazado a las
responsabilidades del principal para con sus colaboradores u operarios.
Con todo, además de las reglas para sectores comunes de uso colectivo, a cuidado del Consorcio, también
las hay para sectores comunes de uso privado, a cuidado de cada Consorcista. Por esto es importante que
previo a cualquier innovación, cada Consorcista que decida encararla, obtenga la conformidad del resto, en
forma colectiva [arts. 2051 y 2060 CCCN] o individual [arts. 2052 y 2059 CCCN] tal como lo pide la Ley (ver
debajo "Legalidad y regularidad para obras en Consorcios") ya que algunas modificaciones particulares
(cerramientos y toldos en balcones con débil fijación y riesgo de caída o desprendimiento; cerramientos
metálicos en patios sin protección sonora, lumínica ni higiénica, e inmisiones a vecinos; jacuzzis en terrazas
privativas con afectación de cargas estáticas o dinámicas y riesgo de fisuras o derrumbes) pueden
considerarse por la Autoridad Estatal aceptadas, consentidas o definitivamente incorporadas a la
construcción originaria, recayendo sobre el conjunto intimaciones, sumarios administrativos, o sanciones de
multa, clausura, refacción o demolición. Diferente sobre sectores o elementos privativos, quedando bajo
esfera exclusiva de cada consorcista (puertas internas y externa, ventanas con apertura, revestimientos,
decorados, mampostería, ornamentos, cartelería, cerramientos, toldos) aunque también puedan ser objeto
de inspección, intimación o sanción de multa, demolición, remoción o clausura, pero esta vez de alcance
particular.
Si bien resulta arduo para los Administradores conocerlas todas, están obligados a cumplir algunas (por
alcance inherente del mandato legal que ejercen) y a exhortar al órgano asambleario las órdenes para
cumplir otras (cuando requiere recursos económicos o selección de propuestas y condiciones para hacerlo).
Así se lo exigen las Leyes específicas, Nacional [art. 2067 inc. c) CCCN] y Local [art. 9 inc. b) Ley n° 941] El
incumplimiento, lo pone en falta frente al rector de su actividad profesional [Dirección General de Defensa
y Protección al Consumidor] y lo hace blanco de sanciones [art. 16 Ley n° 941] Además de acarrear al
Consorcio por el incumplimiento frente a órganos de control [Agencia Gubernamental de Control,
Dirección General de Fiscalización y Control de Obras, Agencia de Protección Ambiental] con riesgo de
intimación, multa, clausura de obra en ejecución, demolición de obra concluida; o en el peor caso,
indemnizar o resarcir daños causados por indebido uso, por obsoleto funcionamiento o por vicio intrínseco
de estructuras, infraestructura o instalaciones fijas o móviles a su cuidado. El Administrador salva su
responsabilidad cuando comparte la información, poniendo en conocimiento de todos los consorcistas que
concurren a formar el órgano Asambleario, aquellas obligaciones pendientes, urgentes o necesarias,
documentando en Actas o en medio alternativo (circular, notas, correos, carta documentada enviada al
Consejo) la diligencia puesta, a pesar de la omisión, dilación o rechazo decidido [art. 9 inc. b) Decreto nº
551/10]
Como muestra la imagen, son múltiples las atenciones sobre estructura, infraestructura e instalaciones
(fijas y móviles) a regular con precisión, por lo cual podemos dividirlas en los siguientes segmentos
a) Seguridad
i) en el cálculo estructural
ii) en la ejecución de la obra
iii) en el uso permanente de las instalaciones
iv) en la conservación constante de la infraestructura
b) Accesibilidad
c) Funcionalidad
d) Sustentabilidad
e) Siniestralidad
a) Seguridad. El Estado interviene en la revisión del Proyecto, en la autorización para dar Comienzo a la
obra, luego puede inspeccionar su Ejecución, dar el visto bueno a la Finalización y ejercer el control
permanente de la Conservación, a través de su departamento de Catastro Local.
i) Seguridad en el cálculo estructural [art. 2.1.1, 2.1.2.6.7 CE; IF25106560-2019 SSREGIC] Se trata de la
etapa de proyecto y autorización de la obra. Hace al estudio de la composición y adaptabilidad del suelo,
cimentación fundacional, enclaves, inclinaciones del predio, resistencia mecánica y estabilidad de los
materiales, permeabilidad, cargas estáticas y dinámicas previstas, e imponderables.
Aviso de obra Para incorporar instalaciones mecánicas, eléctricas, térmicas; sanitarias o de prevención de
menor envergadura; para pintar, revestir, revocar, rasquetear, limpiar o pulir estructuras e infraestructura;
para fijar equipamientos en cielorrasos o paredes; para colocar vidrieras o toldos que no exijan vallado de
protección en la vereda ni corral de materiales sobre la acera; con plazo máximo de 180 días para la
ejecución.
Permiso de obra Alcanzado por el de Micro Obra cuando es nueva, ampliación o demolición con
repercusión estructural hasta 30 m2., como modificación o demolición no estructural, sin límite de
superficie; como para incorporación de instalaciones superficiales (tablero eléctrico, reposición bombas,
antena, vestuario y local sanitario, cañería de incendio); exigiendo un profesional técnico responsable; con
plazo máximo de 2 años para la ejecución. Alcanzado por el de Menor Obra cuando sea nueva, ampliación o
demolición estructural hasta 500 m2 y subsuelos hasta 4 mts., como incorporación de instalaciones
sustanciales (ascensor, elevador, caldera, climatizador); exigiendo un profesional técnico responsable y la
aprobación de un proyecto estructural en caso que supere los 100 m2.; con plazo máximo de 3 años para la
ejecución. Alcanzando el de Media Obra para la nueva, ampliación o demolición estructural hasta 2.500 m2
y subsuelos hasta 6 mts. de profundidad; exigiendo un profesional técnico responsable del Proyecto y de la
Dirección, y una Empresa con profesional técnico responsable de la Construcción; un Certificado de
Prefactibilidad de las prestatarias de servicios públicos; y un estudio de Suelos; con plazo máximo de 4 años
para la ejecución. Alcanzado por el de Mayor Obra cuando se trata de nueva, ampliación, demolición
(parcial o total), modificación e instalaciones sin límite de superficie, altura ni profundidad; exigiendo un
profesional técnico responsable del Proyecto y la Dirección, una Empresa y profesional responsable de la
Construcción, un profesional responsable de la Seguridad e Higiene durante la ejecución; un Certificado de
Prefactibilidad de las prestatarias de servicios públicos; y un estudio de Suelo; con plazo máximo de 6 años
para la ejecución.
Final de Obra [Decreto nº 217/14 Anexo I, inc. g) Decreto nº 420/17] El constructor o emprendedor al
concluir la edificación originaria; o el Consorcio en toda innovación posterior, presentan planos definitivos
que aseveran haberse ajustado a lo autorizado, peticionando el Conforme de obra a la autoridad pública,
quien se reserva la facultad de pasar o no a verificar por el sitio. Se pueden peticionar Conformes de obra
parcial a medida del avance, impulsando la visita y verificación técnica de los agentes públicos por el sitio
de construcción. Para que el constructor o emprendedor pueda afectar la venta de las unidades en
propiedad horizontal inscribiendo plano de Mensura Horizontal y Reglamento en el Registro de la
Propiedad Inmueble, es innecesaria la obtención previa del Conforme Final de obra, sujeto a la cuarta
verificación catastral, siendo proclive actualmente la tramitación habiendo obtenido la tercera verificación,
el plano de subdivisión parcelaria y el de mensura, quedando pendiente y a posterior la última revisión a
voluntad del proponente o a intimación de la autoridad.
Legalidad y regularidad para obras en Consorcios [arts. 2051, 2052, 2059, 2060 CCCN] La Legalidad se
trata de la autorización de los Consorcistas, de su ajuste al destino y límites puestos por el Reglamento de
Propiedad, y a la posibilidad económico financiera que implique, todo lo cual se resuelve ante el órgano
Asambleario, pero puede ser revisado y hasta anulado por el Poder Judicial.
La Regularidad se trata de proyecto, ejecución, seguridad y restricciones del Código de Edificación y puede
ser revisado y hasta impedido por el Poder Administrativo. Algunos puntos entran en el cuadro de
observación de ambos estamentos, tal como estética, solidez, diseño arquitectónico, vista de fachadas,
compromiso a la salubridad. La edificación originaria presupone consistencia y adecuación, al
haberse realizado por expertos y haberse habilitado, verificado y aprobado por el organismo Administrativo;
la cual desconoce toda innovación posterior, hasta tanto se denuncie; siendo su primer recaudo conocer el
aval de aquellos quienes quedan sujetos a las responsabilidades. De esto se trata la Legalidad interna
consorcial previa la Regularidad externa administrativa. Si la innovación encarada por el Consorcio a través
del Administrador, o por un Consorcista, o un grupo de ellos actuando en gestión útil, además de
los casos evidentes de excavaciones o elevaciones, gravita en forma sustancial sobre la estructura de la
edificación (anexo fijo de salones para uso múltiple, demolición de paramento en cochera para permitir
mayor caudal de vehículos, puente de conexión entre monobloques o cuerpos) se requiere la conformidad
de todos los Copropietarios titulares de dominio (no solo Consorcistas) dada unánime en Acto asambleario,
o mediante suscripciones independientes, individuales y secu enciales sin reunión colectiva. De igual
modo, si la innovación, encarada por Consorcio o por Consorcistas, aunque no fuera estructural, repercute
en beneficio de un solo interesado, sea sobre sector común de uso colectivo (extensión de escalera interna
o de cañería distribución agua, gas o electricidad a una dependencia de unidad con altillo; apertura de vano
privado directo a azotea comunitaria) o sobre sector común de uso privativo (cerramiento en balcón o en
patio exclusivo) o beneficia solo a un grupo de interesados (cobertura fija de policarbonato o metal en
espacios guardacoches exterior asignados fraccionariamente) la aprobación también debe ser unánime del
resto [arts. 2052 y 2059 CCCN] Cabe destacar que la implementación de silla móvil o plataforma mecánica, o
rampa en el acceso o distribución interna del edificio escapa al aprovechamiento personal del pretendiente,
porque se trata de una reglamentación obligatoria y de un potencial uso indiferenciado para todos o
cualquiera. En cambio, si la innovación es de menor envergadura, ya sea encarada por el Consorcio a
través del Administrador, o por un solo Consorcista o grupo de ellos, actuando en gestión útil, y repercute
sobre sector común de uso colectivo (rasqueteado y pintura de pasillos, palieres, escaleras, azotea, sótano,
subsuelos; embellecimiento o colocación de ornamentos decorativos en vestíbulo; incorporación de juegos
o elementos de esparcimiento en patios o jardines) bastará exponer ante el órgano asambleario un Informe
técnico de profesional habilitado avalando que no afecta solidez estructural, salubridad, sanidad, ni pone
riesgo futuro a la integridad física de los Consorcistas ni expuestos, ni vulnera el destino del sector afectado,
ni el aspecto arquitectónico o decorativo (exterior ni interior) con aprobación por voto de mayoría absoluta
instantánea (doble cómputo numérico y porcentual) o diferida a propuesta provisoria sin oposición
suficiente de ausentes notificados, emplazados y contabilizados durante 15 días posteriores; a lo que debe
sumarse la falta de impugnación y aparejada nulidad (con mediación prejudicial obligatoria) de cualquier
ausente durante 30 días posteriores al acto asambleario (los presentes debieron impugnar en el momento).
Si se interpone nulidad fundada en excesivo costo, en innovación contraria a la normativa local o al
Reglamento de propiedad, o se cuestiona fidelidad o idoneidad del Informe Técnico, la decisión mantiene
su vigor de legalidad hasta que un Juez civil dicte una medida cautelar de no innovar o una sentencia
definitiva en contra de la decisión del órgano asambleario [arts. 2051 y 2060 CCCN] Intacta la legalidad
interna se podrá tramitar la regularidad externa frente al Catastro local, comenzando con la exhibición del
original o copia autenticada del acta (o documentos independientes) y el pedido de aviso o permiso de
Obra. Si la innovación fuera sobre elementos privativos (apertura de pasaplatos en tabique divisorio no
portante; colocación de cielorrasos; reemplazo de revestimientos de pisos; empapelados, sección de
cableado en distribución eléctrica interna; cambio de ventanas de paño fijo a hojas móviles sin
alteración de carpintería metálica) no requiere conformidad consorcial, debiendo tramitar en forma
particular el interesado los visados pertinentes.
ii) Seguridad en la ejecución de la obra [art. 4.1 CE; Ley nº 123 y nº 452 GCBA; Leyes n° 19.587, n° 24.557 y
n° 25.212, Decretos n° 351/79, nº 1057/03, n° 249/07; Resoluciones n° 311/03, nº 523/07, nº 84/12 SRT] Se
refiere a la etapa de edificación, con los recaudos en seguridad e higiene laboral para protección de los
operarios intervinientes, contratistas, subcontratistas, albañiles, carpinteros, herreros, plomeros, electricistas
y rubros afines independientes, tanto en la obra primigenia como durante cualquier posterior reforma,
reparación o innovación (líneas de vida y arneses, cascos, calzado, guantes, correderas). Se trata también de
evitar inmisiones perturbadoras para linderos y vecinos producidas por la dinámica de la obra (calor, frío,
vibración, humedad, ruido, choque, golpe, repiqueteo); y a la protección de peatones, transeúntes y
automovilistas aledaños a la zona de edificación (mediante colocación de vallados, cercados,
antideslizantes, paramentos que replieguen fugas de vapores, aíslen andamios, mezcladoras, compresores,
electrogeneradores, excavadoras, apisonadoras, corral de materiales, cales, cementos, hierros para el
hormigón armado, embolsados de arena); así como apunta a la posterior reestructuración de solados
dañados o pavimento de la calzada (por deposito en la calle de materiales, o tránsito de maquinaria pesada,
grúas o guinches, almacenamiento, recolección y transporte de escombros); como a las medidas de
contención y volatilidad de polvos químicos nocivos, mezclas, depósito de inflamable s, acumulación de
combustibles u otros elementos peligrosos en el obrador o terraplenes internos (riesgosos para los
ejecutores como para los expuestos permanentes u ocasionales al paso) Se destaca la colocación de vías
preferenciales o carriles de acceso a garajes interrumpidos u obstaculizados, convergiendo en los horarios
habilitados para las tareas. Destaca en esta etapa el aseguramiento contra riesgos del trabajo para los
involucrados en la obra, su exposición a condiciones ambientales, factores ecológicos, e incidencias de las
áreas de riesgo. Recordando que la Ley Ambiental identifica a toda obra de edificio en construcción como
presunto agente generador de impacto Mediano y por lo tanto debe sujetarse a sus previsiones técnicas
específicas, obteniendo las Certificaciones acordes.
iii) Seguridad en el uso permanente de las instalaciones [arts. 3.4.8, 3.6.2, 3.8.8, 3.9.7 CE; Resolución nº
412/19 AGC] Se trata de instalaciones mecánicas, eléctricas, térmicas, inflamables, de gas, sanitarias, de
elevación y de prevención. Tanto fijas como móviles, fundamentalmente para provisión de suministros de
servicios públicos esenciales (agua, gas, electricidad, recolección residuos, alumbrado público) y otros de
comodidad, decoro o confortabilidad. Incluye cañerías de conducción de fluidos, como fuentes, válvulas
de paso, reguladores, medidores y llaves de corte. Se pone el acento en la fuerza motriz eléctrica y en la
intensidad de corriente provista a las unidades, soportada por los filamentos de la sección del cableado
común atento a la demanda habitual de aparatos de confortabilidad conectados internamente (heladera,
microondas, televisores, acondicionadores climáticos); en la transformación de redes (cámaras o equipos
propios o zonales); en el paso subterráneo o aéreo del tendido; en aislantes, tablero de control, baterías para
iluminación alternativa, grupos electrógenos, protección exterior contra descargas atmosféricas, protección
interna y desvío a masas contra descargas de la red. Se pone el acento en los ductos de ventilación, de
aireación y escape de gases de combustión interna (artefactos de gas, ventilaciones, piloto sensor de
ambiente, de temperatura, elementos de seguridad por falta de llama, gabinetes, plantas de regulación,
restricción de calefactores a rayos infrarrojos y/o combustión catalítica) Se pone el acento en los circuitos
centrales de ventilación y renovación de aire para calderas o termo tanques generales (presostatos para
acumuladores de agua, vapor o aceite; reguladores de potencias térmicas; tanques de expansión; válvulas
de intercepción, de regulación, de drenaje, manómetros, niveladores de volumen, alimentadores,
almacenamiento de sustancias inflamables, combustibles líquidos, tanques y paramentos de aislación) Se
advierten los recaudos para captación, potabilización, conducción y distribución de agua, tanto como
desagotes cloacales y pluviales para saneamiento urbano (cañerías distribuidoras y colectoras internas y
externas) Se precave sobre anclajes y blindajes para antenas de comunicación (celular, satelital, colectivas,
radioaficionados); balizamiento aéreo, elementos de isonorización y disminución vibratoria de máquinas y
motores. Se condiciona el funcionamiento, engrase y control de guías en elevadores, puertas y rellanos de
pisos y pasillos, emergencias, zapatas, frenos, paracaídas, rótulos de inspección, accionamiento de portones
automáticos, de escaleras mecánicas; rampas y sillas móviles; platos giratorios en estacionamientos, entre
otros. Destacan en este rubro los siguientes
riesgos en el uso de instalaciones
riesgo de caídas e impactos por tropiezos en la circulación de personas por desniveles de solados o escalones sin indicativos, ausencia
de barandas en toda la extensión de declives o pendientes, señalización de tabiques transparentes o
superficies vidriadas;
riesgo de atrapamiento se intenten evitar con sistemas de desbloqueo de puertas
con cierres automáticos o manualmente desde el exterior del recinto (excepto baños de viviendas por
cuestión de intimidad);
riesgo de ahogamiento colocación de barreras de protección con altura mínima de
1,20 mts. y sistema de bloqueo para acceder a piscinas sin personal guardavida; en depósitos subterráneos
de maquinarias y en pozos, se debe contar con tapas o rejillas de protección y con cierres para evitar a
personal no autorizado;
riesgo de accidente por deficiente iluminación para evitarlo se promueve contar
con balizamiento para rampas y peldaños de escaleras cuando la concurrencia sea masiva, como en
edificios de oficinas, o cuando exista deficiente nivel de iluminación, como en algunos complejos
habitacionales de palieres extensos y escasa refractancia; doble circuito de iluminación artificial, uno
destinado a emergencia en cualquier recinto superior a ocupación de 100 personas simultáneas (salón de
eventos, salón de usos múltiples) como en todo recorrido de evacuación, en estacionamientos cerrados que
superen los 100m2., incluidos pasillos y escaleras, hasta su comunicación con el exterior; en las
dependencias que albergan equipos de protección contra incendio; en los palieres y escalera
principal con iluminación cenital natural, se debe contar con luz eléctrica diurna activada por pulsadores
automáticos en simultáneo, para tramos debajo de los tres pisos superiores, con encendido retardante no
superior a 5sgs. y alimentación de fuente independientes al suministro de red, con tensión no superior a
48volts. y luminiscencia de 20lux a nivel de piso, con autonomía no inferior a 1 ½ hora; pudiendo abrirse
vanos en muros contiguos o medianero si fueren de paño fijo, con antepecho no menor a 1,30mts. sobre el
nivel de piso interior para apertura semi transparente o 1,80mts. para transparentes, respetando al menos
3mts. del nivel de piso exterior más próximo del predio lindero.
riesgo de vehículos en movimiento los garajes deben permitir la maniobrabilidad de ingreso y egreso sin
utilización de la marcha reversa, y deben contar con acceso peatonal independiente; para garajes
superiores a 200 vehículos o 5.000m2. el itinerario del peatón debe identificarse con pavimento refractario
o en relieve.
iv) Seguridad en la conservación constante de la infraestructura [art. 3.1.4 CE] Atiende al deterioro
secuencial, progresivo y fatídico de los materiales, sea por su composición interna, por amortización en el
uso adecuado (o indebido y abusivo) de los usuarios, o por la exposición a inclemencias climáticas o riesgos
del ambiente (humedad, filtraciones, corrosiones); así como a los elementos naturales o artificiales que
caen en el fuero de cuidado y atención frentista de las edificaciones consorciales (árboles, veredas,
columnas de alumbrado, señalización vial)
fachada, frentes, balcones, maceteros, antenas, conductos externos [Ley nº 257 Decreto nº 2158/99; Ley
nº 6116 Decreto nº 151/19; Resolución n° 1254/18 Ministerio Educación] Siendo el conjunto de
copropietarios quienes ceden su poder de conservación sobre sectores comunes de uso colectivo, y de
sectores comunes de uso privativo, a la figura jurídica Consorcio que los reúne a todos en una
sola persona, quedan indirectamente obligados con sus conductas y actividades a mantener en perfecto
estado (seguridad, funcionamiento, higiene, salubridad y estética) la infraestructura de la edificación. El
texto actual puede generar confusión, porque fija la obligación del propietario de un inmueble (en nuestro
caso es el conjunto de copropietarios que delega esa función a la persona jurídica Consorcio) en ..."conservar y
mantener el mismo (la edificación) o cualquiera de sus partes..." incluyendo "conductos e
instalaciones" [art. 1 Ley nº 6116] lo cual presupone una introducción al interior de la edificación. Se suma a
esta pauta el Código de Edificación, al indicar la obligación de conservación "del terreno, de la obra, del
inmueble y de las instalaciones" y "soporte de antenas y antenas" [arts. 5.1 y 5.1.2 inc. j) CE] Al margen de la
literalidad del texto, interpretado en un contexto de practicidad y factibilidad, entendemos se limita a "El
aspecto exterior de un inmueble... en buen estado por renovación del material, revoque, pintura
y mantenimiento..." [art. 1 Ley nº 6116] sumado a la especificidad de la operación fijada luego al decir que "el
profesional interviniente debe realizar un informe detallando el estado de la fachada al frente del edificio..."
[art. 6 Ley nº 6116] y sustentado en la clasificación del Código de Edificación para "instalaciones" como
aquellas externas del tenor de antenas, chimeneas, toldos, cerramientos de seguridad, cañerías de
desagotes, canaletas de zinguería, cajas de conexiones y de medidores, conductos de alimentación y
escurrimiento de equipos climatizadores de aire [art. 3.1.4 CE] todos los cuales aparecen en el exterior de
fachadas, frentes, contra frentes, terrazas, azoteas y balcones. Esta reflexión lleva apartar del estudio la
estructura portante (zapatas, fundaciones, cimientos, losas, vigas, encadenados y columnas) sustentado
además porque no permiten una revisión superficial ni aparente, sino sometida a pruebas y ensayos de
complejidad (además de haber sido concebidos, autorizados y verificados por autoridad Estatal para una
perdurabilidad y perpetuidad extrema) Tampoco debería incluir a las instalaciones fijas y móviles
(ascensores, portones automáticos, rampas móviles, sillas o plataformas de elevación mecánica, máquinas
de bombeo de agua a presión, de achique, de propulsión, de desagote; instalaciones de gas, medidores,
cañerías colectoras, distribuidoras, artefactos, instalaciones eléctricas como tableros, disyuntores, llaves
térmicas, sección de cableados) ya que tienen control puntual en disímiles reglamentaciones específicas.
Por lo que debe ceñirse al examen de infraestructura (grietas, desmoronamiento, desprendimientos) en
fachada y muros colaterales o al contra frente (cuando da a espacio público o perímetro libre); a los
accesorios en estructura o en balcones (balaustre, barandal, ménsula, modillón, cornisa, saledizo, cariátides,
atlante, pináculo, crestería, artesonado, ornamento sobrepuesto, aplicados o en voladizo; soporte,
marquesina y toldo; antepecho, murete, pretil; cartel, letrero, macetero; jaharro, enlucido, revestimiento de
mármol, panel premoldeado, azulejos, mayólicas, cerámicos, maderas y chapas metálicas; cerramiento con
armazón de metal o madera y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad laminados, armados
o templados, moldeados y de bloques); a las azoteas, terrazas y antenas (fijaciones, soportes, anclajes,
niveles, escuadras y estado de cargas estáticas y dinámicas a que son sometidas, señalización y
balizamiento reglamentario) Para comprender la periodicidad del control, conviene abordarla a la inversa,
desde 70 años a más antigüedad, revisión cada 4 años, de 70 a 55 cada 5 años, de 55 a 45 cada 9 años, de 45
a 35 cada 10 años, de 35 a 25 cada 12 años y de 25 a 15 cada 15 años. Una interpretación escurridiza daría
lugar a evitar una revisión entre los 25 y 35 años, ya que puede extenderse hasta 12 años la presentación, si
se deduce que la primera no es necesariamente a los 15 años, por el uso de la preposición "desde" en
lugar de utilizar "de". Claro que se debería interpretar de buena fe y cada fracción exige al menos una
revisión, desde los 15 años de antigüedad hasta los 55, y desde ahí al menos tres hasta los 70. En cada
revisión se debe contratar a un profesional habilitado para que extienda un Informe firmado, certificando la
aptitud y ausencia de riesgos o bien ordenando las tareas que entienda necesarias para su recomposición
adecuada, fijando el plazo prudente de ejecución. En tal caso deberá encomendarse a un contratista la
realización de las tareas y convocar nuevamente al profesional para su revisión y extensión del Informe que
se presentará finalizado ante la autoridad pública de control. El Banco de la Ciudad de Buenos Aires queda
predestinado por Ley para facilitar el financiamiento de las tareas con destino a cumplir esta normativa.
Quedan eximidos de revisión las edificaciones de planta baja con fachada menor a 4mts. de altura sin
salientes sobre la acera; y las que estén retiradas 3mts. de la línea oficial, aunque superen los 4mts. de
fachada pero no los 9mts., sin salientes sobre la acera y tengan por único destino la vivienda familiar.
arbolado público [Ley n° 3263] La selección de especies, plantación y conservación es función Estatal, dado
que las espinas, aguijones punzantes, frutos voluminosos, pesados, o emanación de sustancias tóxicas
puede generar perjuicios a Consorcistas o a expuestos (peatones, transeúntes, visitantes, repartidores,
contratistas, automovilistas); siendo la poda, el trasplante, la extracción o tala actuaciones decididas a su
criterio, por instancia propia o por denuncia de peligro sobre personas o bienes. Puede exigir tarifa
retributiva al interesado, por cada árbol trasplantado o extraído, cuando es para mantener trazado de
servicios públicos, realizar obras públicas o despejar zonas de carga y descarga de mercaderías.
Exceptuados quedan los copropietarios si les afecta el ingreso o impide estacionar o acceder a garajes, pero
únicamente si el destino de todas las unidades es de viviendas; mientras que en caso de refacciones,
innovaciones o reparaciones de fachadas o laterales a la acera en donde exista arbolado público, los
proyectos y permisos no se concederán si no prevén su intangibilidad o reemplazo.
oposición al acceso de unidades [art. 623ter CPCCN] Puede el Consorcio, mediante demanda suscripta
por administrador, acompañada por informe técnico profesional que avale la necesidad, activar la vía
judicial para forzar la apertura de la unidad en la cual deben efectuarse verificaciones o reparaciones
urgentes para hacer cesar perjuicios producidas en otros sectores comunes de uso colectivo o en sectores
comunes de uso privativo (dentro de otra unidad o balcón) mediante auxilio de fuerza pública (policial) y
franqueo forzoso del acceso (cerrajero) bajo orden de Juez (mandamiento) y supervisión de funcionario
judicial (oficial de justicia) todo a costa del opositor (o ausente) que impidió por actividad o pasividad, el
ingreso impostergable.
ruina en obras linderas [art. 623bis CPCCN] Si de una edificación lindera, o vecina no lindera, surgen
signos evidentes de derrumbe, abandono salubre o sanitario, afloramiento de humedades nocivas, o una
falta de conservación que infiera precaverse de perjuicios inminentes, puede el Consorcio, en su función de
guardián de sectores comunes (bienes colectivos), activar la vía judicial pidiendo medidas urgentes y hasta
compulsivas, contra residentes o contra propietario (en su caso, de apertura forzada por allanamiento) para
realizar obras de contención, apuntalamiento, limpieza, fumigación o reparación, a costa del titular del
predio; las cuales se extinguen ante la intervención de organismos administrativos (guarda de auxilio,
fiscalización de obras, ambiente e higiene pública) quienes disponen sus propios métodos, bajo interés e
impulso Estatal pudiendo en caso de amenaza o efectivo colapso edilicio ordenar apuntalamientos,
demolición, desocupación, clausura, desmonte de estructuras, siempre en preservación del bien público
veredas [Ley n° 5901 Decreto n° 81/18] Aplica a la apertura o rotura, pública o privada, que consista en
levantar en profundidad o longitud la cubierta, solado o baldosas de vereda, sea para extender, ampliar o
renovar redes, incorporar instalaciones conexas, o reparar fallas; requiriendo un permiso previo (salvo en
emergencias) debiendo constituir una garantía o seguro para gastos Estatales si el permisionario incumple
el cierre definitivo o lo hace defectuoso, suficiente para cubrir vicios que puedan perdurar hasta doce (12)
meses desde la fecha de cierre indicada en el permiso. El permiso programado ordinario es el solicitado por
empresas prestatarias de servicios públicos o telecomunicaciones para tareas habituales; mientras el
permiso programado extraordinario es del consorcio o contratistas que pueden extenderse a grandes
dimensiones y plazos prolongados, debiendo colocar vallado en la vía pública, mallas de seguridad, tarimas,
pasillos peatonales, rampas, canales protectores de cableado, cartelería informativa y señales de obra, cajón,
bolsa o volquete para escombros; finalmente el permiso de emergencia corre ante eventos advenidos de
hechos fortuitos e imprevisibles y comprometen la seguridad o servicios públicos esenciales (agua potable
y saneamiento cloacal, gas, electricidad)
b) Accesibilidad [art. 3.4 CE y Ley nº 962; Leyes n° 19.587, nº 22.431, nº 24.314] Se trata de facilitar y
posibilitar la movilidad en los espacios de tránsito peatonal o vehicular dentro del edificio, como igualdad
de posibilidades para personas afectadas a discapacidades momentáneas o permanentes; así como el
acercamiento a sectores de mantenimiento.
El acceso genérico, es universal porque excede a los usuarios habituales, incluyendo visitantes o huéspedes
ocasionales; además de integral, porque requiere adaptar medios idóneos sustitutivos cuando las barreras
arquitectónicas inmodificables impidan su conversión.
escaleras principales [Ley nº 19.587] Con pasamanos de ambos lados de anclaje firme, conectando con
salidas de evacuación, con zócalo no menor a 0,10 mts., con bandas de prevención de señalización, con
antideslizante en escalón sin brillos
escaleras accesorias Para acceder a porterías de último piso o azoteas,
no inferior a 0,50 mts. de ancho, con señalizaciones; para acceso a azoteas intransitables, techos inclinados o
tanques (si fuera escalera vertical, o de gato, distanciada a no menos de 0,15mts. del paramento de fijación,
sin superar los 4mts. de altura sobre vacío)
escaleras rampadas Para tránsito por garajes con descansos
obligatorios y umbral coincidente a puertas, de no más de 16 alzadas corridas entre descansos y rellanos.
escaleras mecánicas Con ancho no inferior a 1,10mts. sentido de marcha hacia las salidas exigidas, motores
dentro de cajas estancas que impidan la propagación de fuego o humo; siendo impropias para
considerarse medios de elevación vertical aptas para personas con discapacidades, por lo cual requieren en
estos casos de medios alternativos.
cajas de escaleras Para edificaciones de más de 30 mts. de altura con destino exclusivo vivienda, o 12 mts.
para otro uso, con antecámara y mecanismo de cierre automático o antipánico; ignífugas y estancas.
medios mecánicos de elevación [Leyes n° 160, n° 161 y n° 962, Decreto n° 879/06; Resolución nº 430/13 y
412/19 AGC; Disposiciones n° 1100/13, nº 1432/14 y nº 984/15 DGFYCO; nº 677 DGROC; Resolución n°
897/99 SICM; Resolución n° 392, IF 25106560 y RT 20205- 01 SSREGIC] Incluye medios de elevación como
escalera mecánica, rampa móvil y guarda mecanizada de vehículos; siendo el primer instalador
(emprendedor, constructor, subcontratista) quien debe dar el parte de su puesta en funcionamiento a la
autoridad, declarando cuál será la Empresa conservadora, quien cuenta con un Representante técnico
habilitado al efecto; pudiendo ser el Consorcio mediante el Administrador quien deba hacerlo si no
funcionan hasta la afectación a propiedad horizontal; resultando cada aparato anotado en el Registro de
Conservación de Elevadores llevando una oblea digital con código QR (rápida respuesta) para acceso a su
información de los usuarios y facilitación de inspecciones, contra la entrega de la cual se abonará una tasa
anual con vencimiento calendario (31/12 y renovación hasta el 31/03 del año siguiente), por cada máquina
ascensor; la cual debe ser exhibida en cercanía del ascensor, en forma visible y accesible, debiendo
asegurarse ingreso a los inspectores de la agencia gubernamental de control durante los días hábiles de
7.30 a 12.30 y de 14.30 a 19.30 horas, y en caso de emergencia durante las 24 horas diarias; además
del Libro de conservación e inspección rubricado (digital) donde el representante asienta las tareas de
mantenimiento al menos una vez por mes (efectuar limpieza de solado del cuarto de máquinas, selector de
parada por piso, regulador de velocidad, tablero, techo de cabina, fondo de hueco, guiadores, poleas
tensoras, de desvío; lubricar mecanismos de deslizamiento; verificar funcionamiento de
contactores eléctricos, interruptores de seguridad, cerradura de puertas, sistema de alarmas, parada de
emergencia, freno, guías de cabina y contrapeso; constatar tensión de cables de tracción y de amarre,
control de maniobras, paragolpes hidráulicos y operadores de puertas, conexión de puesta a tierra,
cerraduras de puertas exteriores, ganchos de seguridad) y el resultado de las pruebas de calidad y
emergencias semestrales (constatar desgaste de cables de tracción, de maniobra, de cinta selectora de
parada por piso, de limitador de velocidad, aislaciones y amarres; limpieza de guías; accionamiento de llaves
límite final y fuerza motriz, pruebas de seguridad en cabina y contrapesos) pudiendo consignar la aptitud
para el uso, la exigencia de tareas menores, o de las necesarias que obligan a la detención y puesta fuera de
servicio, hasta su concreción, inspección y rehabilitación; siendo solidariamente responsable, de no hacerlo,
junto a la Empresa Conservadora (incluso hasta 10 días posteriores a la renuncia o extinción contractual) y al
titular de la maquinaria (todos los copropietarios en la medida de su porcentual) de los perjuicios que
ocasione su disfunción, por vicios inherentes o riesgos provocados; situación que obliga al Consorcio a
tomar un seguro de responsabilidad civil frente a terceros (inclusiva de daños o lesiones a personas, incluso
muerte; daños a bienes propios y/o de terceros, ambos por funcionamiento del aparato; y daños a
empleados de conservación y/o terceros durante las reparaciones o mantenimiento) con montos mínimos
fijados por la autoridad pública (300.000 unidades fiscales para único elevador; adicional de 50.000 UF por
cada otro elevador); y que obliga a la Empresa Conservadora a tomar un seguro por idénticas coberturas,
pero con montos mínimos diferentes (350.000 UF por actividad, es decir, por todos los aparatos bajo su
conservación); mientras en todo momento, la agencia gubernamental de control (AGC) se reserva por
intervención de sus inspectores, la facultad de ingresar a la sala de máquinas y/o caja de elevador y
clausurar los elevadores a instancia de oficio.
puertas Pudiendo ser de accionamiento manual; o asistido (piso sensible, célula fotovoltaica, telecomando)
respetando un empuje de fuerza y tiempo de paso claudicante medio, facilitando la maniobra a personas
con discapacidad; contando con herrajes entre 0,80mts. y 1,20mts. de altura factibles para mover desde silla
de ruedas; con luz mínima de ancho de 0,80mts. de paso, en internas y 0,90mts. en las de salida al exterior
cuando el coeficiente de ocupación sea de 50 personas, debiendo incrementarse en 0,15mts. por
adicionales cada 50 personas más; con una altura mínima de 2,00mts. y sistema antibloqueo en el caso de las automáticas.
rampas Para facilitar el acceso sorteando escaleras a favor de personas con movilidad propia pero
discapacidad momentánea o permanente; para personas con movilidad asistida por sillas de ruedas; para
personas sin movilidad (carros de bebés); a fin de superar desniveles, siempre accesibles desde sectores
comunes (vereda, vestíbulo o palieres) como desde cualquier unidad (principal o complementaria)
respetando pendientes máximas que no superen 16% de gradación por tramo y con pisos antideslizantes,
sin acanalamiento vertical ni horizontal en el sentido de la pendiente para buscar escurrimiento de agua
(solo mediante formato "espina de pez"); mientras para desniveles coexistentes y directos, superiores a 1,40
mts. de altura, la rampa debe suplirse con otro medio alternativo (silla, montacarga o elevador eléctrico o
manual) debidamente señalizado, pudiendo en este caso utilizarse la rampa peatonal con descansos en los
cambios de dirección, ancho mínimo de 1,10mts. y gradiente máxima de 12% por tramo de elevación.
c) Funcionalidad [art. 3.3, 3.4, 3.5 CE] Se refiere a la habitabilidad interna de unidades destinadas a
vivienda con dimensiones y ángulos para estar-comedor, ventilación e iluminación de patios verticales para
dormitorios, ductos de ventilación en baños, vistas y barreras arquitectónicas distantes; locales comerciales
con depósitos independientes para fraccionamiento y envasado, conservación de productos perecederos,
cámaras de fermentación de productos alimenticios, solados lavables; en galerías con separación de
puestos internos, entresuelos o pisos intermedios, ancho de corredores, vitrinas y vidrieras, iluminación
artificial, ventilación en naves o puestos sin salida directa; locales de eventos con materiales incombustibles,
de baja propagación y/o retardantes de llamas; altura de salas; sonoridad tolerable, sanitarios privados y
aptos para movilización de discapacidades motrices; recintos de piscinas con solado impermeable y
antideslizante, vereda perimetral, canaleta de derrame, boca de desagote y recirculación, vestuario y
servicio médico permanente; unidades para hotelería o pensiones con recepciones, dotación de personal,
sanitarios exclusivos; consultorios con áreas de abastecimiento, diagnóstico e internación, tratamiento del
aire y aislamiento acústico, enfermerías y depósitos para fármacos, recintos de residuos patogénicos;
oficinas y estudios profesionales con coeficientes de ocupación mínima; garajes con alturas,
pendientes y módulos de ancho mínimo; rampas escalonadas o accesos alternativos fijos o móviles;
servidumbres para acueducto, gasoducto o electroducto, servidumbre de pasos a linderos, o de vistas;
enclaves para soportes bicicleteros horizontales, verticales o apilados; interdependencia a los medios de
acceso y distribución para espacios comunes (azotea, terraza, jardín, patio, sótano, sala de máquinas, de
medidores, plenos de pasillos, escaleras internas y externas, depósitos de líquidos, dependencias de paso,
porterías, salón de eventos, de usos múltiples, piscinas, natatorios, lavaderos, garajes de cortesía) entre otras
previsiones. En toda unidad destinada a vivienda o trabajo se debe contar con un baño de acceso integral,
con sanitarios de inodoro, lavabo, pileta de cocina, ducha o bañera, respetando el "coeficiente de
ocupación"; separado por pasos que impidan la visión desde el sitio de trabajo o permanencia,
garantizando privacidad e intimidad dentro del recinto; pudiendo ser para ambos géneros indistintamente
en caso de vivienda y distinguiendo sexos en unidades laborales, pudiendo incluir antebaño común a
ambos; siendo prohibido desechar a la vía pública, o a terrenos linderos, los líquidos cloacales y las aguas
servidas, como así también la instalación de pozos negros; los mecanismos de descarga de depósitos e
inodoros para los servicios de salubridad para Personas con Discapacidades deben ser aptos para el uso en
sillas de ruedas, garantizando su accionamiento sin esfuerzo físico del usuario.
instalaciones térmicas [Ley nº 123, Resoluciones nº 723/15 y nº 412/19 AGC, Disposiciones nº 1910/15 y nº
36/16 DGFYCO] En el grupo aparecen tanto los acumuladores de agua (termotanques) como las calderas
provistas por agua caliente a circuito cerrado, como las de vapor de agua a baja presión, las de alta presión,
y las de fluido térmico que carece de presurización interna (serpentina helicoidal de aceite); debiendo
declararse en el Registro de Artefactos Térmicos a partir de las 50.000 calorías/hora o los 300 litros
(acumulador de agua), con abono anual por cada aparato registrado contra entrega de oblea QR (rápida
respuesta) de renovación calendaria (31/12 y renovación 31/03); debiendo designarse a un profesional
certificante matriculado, quien debe llevar un Libro Digital donde asienta el resultado de los controles
semanales (dispositivo de corte de combustible por bajo nivel de agua, por falta de ignición, o de llama;
válvulas de seguridad; sistema de carga de agua) mensuales (suministro de combustible y quemadores,
dispositivos de límites y operativos; superficies de calentamiento) trimestrales (control de generador de
vapor; entradas de aire a sala de caldera) anuales (prueba de eficiencia en combustible y tiraje; equipo de
combustión; dispositivos de corte; calibración de válvulas de seguridad; sistema de control completo);
decenales (verificación de espesores; prueba hidráulica); contando con la facultad y responsabilidad
para sacar el artefacto de servicio cuando no lo encuentre apto luego de verificación, y comunicarlo a la
Dirección de fiscalización y control de obras (DGFYCO) dependiente de la agencia de control (AGC), la cual
también se encuentra facultada, mediante sus inspectores, para sacarlo de servicio; obligando al Consorcio
contratar una póliza vigente de seguro de responsabilidad civil (daños o lesiones a personas, inclusive
muerte; daños a bienes propios o de terceros, ambos por disfunción del aparato; y daños a los
profesionales intervinientes y/o terceros durante las tareas de control o refacción) con monto mínimo
(400.000 unidades fiscales para caldera de vapor de agua a alta presión y adicional 25% para segunda y 15%
para tercera y siguientes; 200.000 UF para baja presión; 100.000 UF para fluido térmico y 50.000 UF para
termo tanque, con iguales proyecciones porcentuales por adicionales); debiendo contar las salas de
maquinarias con al menos 2,50mts. de alto, sin aceptar depósito de mercaderías de ninguna clase, estando
ventiladas al exterior mediante vano de al menos 0,20m2 de área, con cálculo de 5 renovaciones horarias
del volumen total; separación entre equipo y techo mínimo de 1mt. y paso perimetral de 0,50mts. por lado;
sin comunicación a locales de medidores de gas; con distancia mínima de 0,60mts. del eje divisorio de
predios para operatividad de vasos de expansión, termotanques centrales, tanques acumuladores y
tanques intermedios.
portería [arts. 23 inc. 1) y 25 inc. 5) CCT nº 589/10; Ley nº 19.587] En el caso de otorgarse como parte de la
retribución, implica la conservación a cargo del Consorcio del perfecto estado de habitabilidad para el
empleado (encargado de jornada completa o de media jornada, ayudante de jornada completa,
mayordomo, personal asimilado, personal con múltiples funciones, intendente) y grupo familiar de esposa a
hijos; debiendo contar con mecanismos de seguridad para corte diferencial de energía eléctrica del mismo
tenor que el resto de las unidades.
patios en privacidad Para aquellas unidades con patio de aire y luz compartido se pueden levantar
cerramientos desde 1,60mts. a 3mts. de altura para intercepción de vistas ajenas; al igual que en balcones
corridos de pueden colocar difusores de vistas no inferiores a 1,60mts. de altura, traslúcidos u opacos.
salas de medidores (energía, salubridad, gas, comunicaciones) deben contar con espacios para instalación
de gabinetes o armarios, conductos, permisos de paso de instalaciones o similares, de acuerdo a las
condiciones del pliego de concesión y de la regulación de los Entes Estatales; respetando que las salas de
medidores de gas no comuniquen con otras instalaciones de gas, ni con tableros, medidores de
electricidad, calderas, motores, aparatos térmicos, con ventilación permanente y dejando ancho libre de
circulación de al menos 1mt. periférico; las de energía eléctrica destinadas a cámaras, centros de
transformación, equipos de maniobra o medición deben ser cerradas, con puertas de apertura hacia afuera
y cerradura de seguridad
suministro de gas [Ley nº 24.076; Ley 6110, NAG 226-2019 ENARGAS] La
reglamentación de la prestataria del servicio (Metrogas) avalada por el Ente regulador (ENARGAS) tanto
como la Legislatura Local amparan la suspensión del servicio comprobada una fuga o cuando la instalación
resulte defectuosa o devenga peligrosa para su uso; pero difieren cuando se trata de la rehabilitación del
servicio (RS) específicamente a las unidades destinadas a vivienda, ya que la norma administrativa exige
adaptaciones edilicias para sectores comunes de uso colectivo (orientación de apertura en puerta, tipo de
pintura, aislaciones, ventilación en sala de medidores; tiraje y pasos de colectoras para cañerías de
distribución secundaria) como para sectores comunes de uso privativo (colocación de rejillas de
aireación embutidas a muro exterior; desplazamiento de calefón embutido a muro exterior fuera de la
vertical de hornos y hornallas; colocación de sombrero protector a salidas de artefactos adosados a muro
exterior) mientras el Código de Edificación se reserva para su imperio la determinación de requisitos
edilicios, sin contemplar aquellos [art. 1º Ley nº 6110]; mientras quedaría fuera de discusión lo atinente a
elementos privativos que no implican modificaciones edilicias (desplazamiento de válvula exterior en la
cañería de distribución interna de la unidad; reemplazo de tramo fijo por flexible en la conexión de cocinas;
medios de expulsión de gases para estufas y calefactores)
telecomunicaciones [Ley n° 4597; Resolución nº 3260/12 AFIP] Las empresas de comunicación
audiovisual (cablevisión, telecentro, videocable comunicaciones, direc-tv) deben contratar en forma
privativa con cada cliente y no pueden tener al Consorcio como usuario colectivo; de igual modo que no
puede imponerse a los consorcistas una empresa determinada, ni ser cargado como un gasto
de expensas comunes al conjunto.
toldos Se encuentra prohibida la colocación del modelo fijo en fachada, debiendo ser rebatible y no
ocupando en su máximo estiramiento más de 1/3 del ancho de vereda, de composición resistente al fuego y
fácil limpieza, siendo prohibidos los que apoyan sobre vereda como los que avanzan sobre línea de arbolado
público o sobre ingresos a bocas de subterráneo.
vestuario y sanitario para contratistas [Ley nº 1913, Decreto nº 446/06] Se debe proveer de un baño con
ducha y un espacio destinado para vestuario para el personal que trabaje permanente en el edificio, sea
como abonado de mantenimiento, como vigilancia, o como agente de limpieza; debiendo estar
comunicado directamente a un medio de salida de emergencia; y en caso de utilizarse medios
electrónicos, ópticos, o electro ópticos, con o sin dispositivos centrales de observación, registro de imagen,
audio o alarma (tótem, cámaras 360º, grabadoras bidireccionadas, llaves magnéticas, portero visor con
central de rastreo) deben adecuarse los acondicionamientos físicos en vestíbulos, pasillos o corredores de
manera que sean útiles en amplitud de sensibilidad para el servicio contratado (recordando la prohibición
de personal humano provisto de armas de fuego)
d) Sustentabilidad [art. 3.7.1 CE] Se refiere al óptimo rendimiento de recursos propios con menor impacto
sobre el ambiente, precaviendo deterioros previsibles o ponderables. Se busca confraternizar con el hábitat,
apuntar a la durabilidad, eficiencia y prestaciones de la dinámica de uso cotidiano. Así se cala en los
recursos hídricos pluviales para baldeo de veredas, paneles solares, isonorización acústica en materiales,
ladrillos vidriados para iluminación, compactación de deshechos, ductos de evaporación a cuatro
vientos, control y aislación térmica, confort visual, tolerancia acústica, calidad del aire, techos verdes,
jardines verticales, reciclado y ralentización de agua llovida, energía solar fotovoltaica. Se pone el foco en la
interacción con el medio ambiental mediante la prevención del riesgo hídrico por precipitaciones
inusitadas, inhabituales o constantes; en las islas de calor producida por la aglomeración de masas sólidas
edificadas sin corredores de aireación suficiente; en la restauración de la biodiversidad ante la
contaminación de napas freáticas, o de suelos, producidos por engrase, derramamiento, corrosión de
maquinarias (de ascensores, bombas de achique en subsuelos, o jabalinas de descarga eléctrica); en la
ganancia solar mediante la colocación de paneles de captación de energía calórica; en la ventilación natural
cruzada y selectiva mediante diseños o modificaciones de bajo costo; en el aislamiento térmico envolvente
por la utilización de ladrillos refractarios, vidrios templados; en el control visual e iluminación natural
con la implementación de espacios vidriados; la calidad de aire interior con extracción y expulsión por
canales de caudal y propulsión adecuados; los techos verdes (transitables o no) para reconfortar la
dispersión visual y generar interacción con aves y animales domésticos; jardines verticales con fracción de
drenaje suficiente e impermeabilización de escurrimiento y secado rápido; equipamiento higiénico del
agua potable destinada a consumo humano; riego, limpieza de veredas, estacionamientos, patios y
jardines con agua de lluvia o perforación no potable pero no contaminada; reutilización de agua de piscinas
para riego o descarga de inodoros; acondicionamiento térmico y provisión de agua caliente; sistema
eléctrico para el monitoreo de consumo de tableros de energía eléctrica; reemplazo de energía
convencional y de origen fósil fungible, por renovables y regenerativas para generar iluminación eólica o
solar fotovoltaica; inocuidad en productos desinfectantes y fumígenos, higienización de desperdicios
orgánicos e inorgánicos; contralor de radiaciones, inmisiones y polución del aire, entre otros rubros;
aire de calidad interna Procurando evitar su concentración masiva, estanca y nociva para la salud,
mediante aberturas y propulsores de ventilación mecánicos, eléctricos o híbridos
acondicionamiento térmico En edificaciones con instalaciones para calefacción, ventilación o enfriamiento artificial
central, debiendo contar cada unidad con control de ajuste operativo, termostato y corte automático para
minimizar el consumo bajo los distintos niveles de uso (cantidad o frecuencia de habitabilidad entre
convivientes) condiciones climáticas y temperaturas del aire circundante.
acondicionadores y climatizadores [art. 2 Ley n° 4877] Se trata de instalaciones electromecánicas (aires
acondicionados, extractores) o termomecánicas (climatizadores centrales, equipos de enfriamiento) sobre
los cuales aparecen restricciones de implantarlos en planta baja frentista debajo de los 3mts. y en plantas
altas con salientes fuera de los 30cm. de la Línea Oficial, debiendo ubicarse en balcones o terrazas aptos
para tal finalidad, sin ménsulas ni soportes visibles desde el exterior de cualquiera de sus fachadas
agua potable almacenada [Ley nº 6040 Decreto nº 405/18; Disposición n° 268/09 DGIHU] Se trata de evitar la
contaminación, indigestión o infección humana o de mascotas domésticas a través del agua potable;
debiendo adoptarse un plan periódico de limpieza por intermedio de los usuarios habituales (consorcistas
reunidos en órgano asambleario) que procure la estanqueidad y hermeticidad de los depósitos (cisterna,
intermedio o reserva) así como su limpieza y desinfección; ya que los riesgos son propios como frente a
expuestos (visitas, huéspedes, pacientes de consultorios, clientes de estudios, contratistas, empleado y
familiares que habitan la portería); al menos una vez al año queda obligada la extracción de una muestra de
cada depósito, su análisis físico-químico y bacteriológico, y su operativa en caso de resultado deficitario
frente al nivel fijado por el Ente Regulador del agua y saneamiento (ERAS) debiendo proceder en los
siguientes 15 días a la limpieza y desinfección, tareas todas a cargo de técnico, laboratorio y contratista
habilitado por organismo Estatal.
agua recuperada para segundo uso [Ley n° 4.237] Apunta a racionalizar los recursos hídricos naturales,
mediante la utilización del agua llovida, la vertiente de perforaciones o napas freáticas elevadas, no potable
y tampoco contaminada, para riego de jardines, baldeo de vereda, limpieza de estacionamiento o de patios,
para suministros de obras propias en construcción. La captación de agua de lluvia redunda también en la
eficiente impermeabilización y declives correctos que sostenga la edificación. Con igual sentido se
puede utilizar el agua de vaciamiento de tanques a la hora de su limpieza y desinfección para aplicarla a los
mismos fines en lugar de su deshecho. A veces implica contar con recipientes estancos de depósito
transitorio, hasta su utilización o racionalización, los cuales deben contar con las medidas aptas para evitar
la descomposición o generación de bacterias.
agua medida proponiendo la implementación de medidores por parcela (consorcial) y por unidad
consumo privativo) para fomentar el uso eficiente de agua potable.
agua llovida ralentizada Apuntando a su detenimiento en represa, canales de bifurcación, tubos de
reducción de caudal, para evitar anegamientos e inundaciones ante precipitaciones copiosas en corto
espacio de tiempo que dificulta el drenaje previsto.
agua desagotada de piscinas A efectos de reutilizarla en actividades que no requieren agua potable pero
tampoco contaminada, como ser la descarga de inodoros en cada unidad, o el riego de plantas y jardines.
desagote pluvial Los voladizos o canaletas de recolección pluvial no pueden derramar directamente sobre
la vía pública ni en predios linderos, debiendo desagotar en rejilla de patio con distancia superior a 0,80mts.
del eje medianero divisorio
desinfestación, desinsectación, desratización, fumigación [Leyes nº 11.843, nº 19.587; Disposición n° 705/15 DGCONT; Resoluciones n° 360/11, n° 245/18, nº 35/19 APRA] En función de la política de protección ambiental se
había establecido un programa de combate y control de plagas, con
la obtención de certificado de aptitud cada 30 días, expedido por los profesionales registrados ante la
autoridad estatal; el cual fuera luego liberado al arbitrio de copropietarios en su periodicidad, pero sujetos a
la responsabilidad conjunta (sin concurrencia del administrador, ya que obra como mero ejecutor de la
decisión asamblearia); sistema que hoy se encuentra derogado y sin protocolo de actuación local (solo
sometido a ley nacional de profilaxis, y de seguridad e higiene laboral)
energía solar fotovoltaica [Ley nº 3636] Para la conversión de radiación solar a energía eléctrica a fin de
proveer al sistema de distribución interna en palieres, vestíbulo, instalaciones, mediante paneles expuestos
a la luz solar y semiconductores de transformación.
energía solar térmica Apunta a la captación de radiación solar mediante placas planas o tubos evacuados,
conservación en capacitores o baterías, y conversión en energía calórica para calentamiento central de
agua, vapor de agua para calefacción o climatización de piscinas.
energía solar disipada Se intenta su captura y amortización mediante la utilización de vanos, aberturas,
compuestos o receptores de textura adecuada para captar energía solar directa o indirecta, y distribuirla en
sectores internos o externos de reducidas dimensiones a fines de calentar materiales, aire o personas
durante las estaciones climáticas con temperaturas bajo la línea de confort.
impacto ambiental [Leyes n° 123 Decreto n° 222/12; Disposición nº 171/17 APRA] Todo emprendimiento,
proyecto u obra requiere la obtención de un certificado de aptitud ambiental bajo regulación de la Agencia
de Protección (APRA) previo al otorgamiento de aviso o permiso de obra por la Dirección de fiscalización
(DGFYCO); siendo el resultado implícito Sin Efecto Relevante cuando la edificación consorcial es inferior a
10.000mts.2; y exigiendo una clasificación de evaluación de impacto, por intermedio de una consultora o
profesional habilitado, cuando supera los 10.000mts2. o los 5.000mts.2 en la zonificación R2, C3 y E3
(Coghlan, Caballito, Palermo, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón); obteniendo el certificado de aptitud si arroja
resultado Sin Efecto Relevante; y debiendo superar un Estudio Técnico, un Manifiesto, una Declaración y el
Certificado de aptitud, previa Audiencia Pública, si arrojara un resultado Con Efecto Relevante.
jardines verticales Con la finalidad de mejorar la interconexión ambiental, dotados de sustratos de tierra
para soporte de raíces, almacenaje de agua y nutrientes, o sin receptáculos de contención, pero
permitiendo siempre el riego autónomo o manual, con alto aprovechamiento de las fracciones de drenaje;
evitando impactar la permeabilidad natural porosa del material de muros ni sus juntas de dilatación, como
tampoco exigir la poda o corte permanente, de acuerdo a las especies vegetales utilizadas.
piscinas [Ley n° 4342] Debe contarse con un reglamento interno de uso, horarios, y prescripciones para
obtención de un certificado médico; con elementos de seguridad y rescate; con un sistema de control
sanitario mediante provisión, recirculación y filtrado del agua; con un contador de alimentación de agua
potable suministrada por la red pública, o en caso de otro origen, contando con un informe técnico que
asegure la calidad del agua; reutilizada mediante captación por canaletas, skimmers o borde finlandés, y
filtros proyectados de manera que impidan la devolución de material suspendido en superficie, ni la
exposición de pies o brazos de los usuarios a riesgos de atrapamiento; depurada con fungicidas, alguicidas y
conservantes químicos, sin nocividad ni irritabilidad para piel, ojos o mucosas, quedando prohibida su
inserción directa, sino por dosificador automático, y preparación en recinto ajeno al natatorio, sin acceso
general y totalmente aislado, a cargo de personal capacitado y provisto de elementos de protección para su
manipulación.
publicidad en carteles, toldos, medianeras, terrazas [Leyes n° 2936 y n° 3136] Conforme a Distritos, Zonas
y Áreas de puntualización del mapa urbano la colocación de Carteles depende de una distancia mínima de
separación del muro de anclaje y una mínima altura de la línea de acera, en tanto la de imágenes o
mensajes en movimiento debe obtener permiso previo, estudio de impacto lumínico al tránsito peatonal y
vehicular, considerado por la Comisión de Paisaje Urbano y la autoridad de Vialidad; en el caso de Toldos,
deben ser compuestos de material flexible o lona, con altura superior a 2,50mts. sin soportes fijados a la
acera; para las Medianeras los anuncios se fijan en lona o soporte con acabado y pintado, sin exceder el 50%
del muro visible, siendo obligatorio distanciarlos 1,50mts. del muro si es iluminado intermitente o de modo
que afecte a unidades de vivienda; mientras para Aparejos en techos, azoteas, terrazas solo se permite una
por superficie afectada, sin superar la línea oficial de edificación, ni una altura superior a 10mts. de tamaño,
contando con todos los elementos portantes enmascarados de igual tonalidad al muro; mientras para
Letreros ocasionales (alquileres de dueños, inmobiliarios, eventos, cursos) se admite solo uno por unidad
funcional con superficie frontal máxima de 2mts.2, sin aristas ni salientes, ni forma que exceda el plano de
apoyo, compuestos de lona, vinilo, plástico alveolar o sujetos a estructuras reforzadas de chapas y caños de
acero, o fijados por anclajes de bulones, varillas roscadas, abrazaderas, cables de acero y prensacable a
estructuras fijas (barandas de balcón, carpintería metálica) quedando prohibido el uso de sogas, alambres
de hierro o galvanizado; si la publicidad fuera lindante a vías de tránsito rápido (Autopista 25 de mayo, Gral.
Paz, Perito Moreno, Pte. Cámpora, Pte. Frondizi, Avenidas 27 de Febrero, Perito Moreno, Parque Central, Pte.
Illia, Lugones y Cantilo) deberá respetar 200mts. entre sí, y solo cartelería estática sin animación ni
electrónica, sin pinturas refractantes ni satinadas, absorbentes y resistentes a condiciones climáticas, con
estructuras fundadas a bases de tensión adecuadas; condiciones que aplican para Aparejos (estructuras
portantes) sobre techos, azoteas y terrazas de área delimitada (Avenidas del Libertador, Dorrego, Luis María
Campos y Boulevard Olleros; Avenidas Juan B. Justo, Córdoba, Dorrego y Santa Fe; Avenidas Juan B. Justo,
Córdoba, Scalabrini Ortiz y Santa Fe) con altura máxima de 5mts. para el anuncio.
residuos [Ley n° 25.916; Leyes n° 662, nº 1854, nº 4120, Decretos n° 1033/80, n° 639/07; Resolución n°
251/13 MAYEPGC] Programa de política ambiental (basura cero) que involucra a consorcistas, encargado
(o agente de limpieza privada) y administrador; mediante separación originaria dentro de la unidad, en
bolsas diferenciadas, entre material reciclable (vidrio, plástico, metal, papel, cartón limpios) y residuos
húmedos (comida, pañales, vidrio roto, cartón o papel sucio o mojado) una colocación en cestos verdes para
reciclables y negros para basura degradable, ubicados en recintos aislados (en su defecto en descansos de
escaleras); un acopio hasta el horario de traslado (de 20 a 21 horas); un contacto con la cooperativa de
recuperadores urbanos para su entrega manual; y una disposición en contenedores ubicados en acera o
calzada para recolección del servicio público (concesionado a empresas privadas); siendo clasificado como
generador especial el consorcio cuya edificación supere las 40 unidades funcionales (no suman las
complementarias) y produzca más de 1.000lts. de residuos húmedos diarios, debiendo inscribirse en el
Registro del Ministerio de Ambiente y Espacio Público, y en el Programa de Coordinación Ecológica del Área
Metropolitana de Sociedad Estatal (CEAMSE) obligado a costear el traslado y disposición final de la fracción
de residuos húmedos producidos.
ruidos y vibraciones [Leyes nº 123, nº 1540, Decreto nº 740/07; Decreto n° 6313/74; art. 2069 CCCN]
Programa que apunta a la reducción del nivel de contaminación sonoro provocado por ruidos y vibraciones,
de fuente aérea, vial o artificial; estableciendo como horario diurno el de 7:01 a 22:00 horas y nocturno de
22:01 a 7:00 horas; imponiendo que los sistemas de alarmas no superen los 70 decibeles medido a 3mts. de
distancia; así como la implementación de aislamientos acústicos en todo lugar interior que también lo
supere; mientras cuando se trate de unidades destinadas y habilitadas a eventos sociales o espectáculos no
podrán superar los 80 decibeles, ajustado también a los horarios antedichos; persiguiendo la finalidad de
evitar ruidos o vibraciones en ambientes habitados o exteriores que provoquen molestia constante y
persistente alterando salud de personas o mascotas, o deteriorando el ecosistema natural; siendo los niveles
de medición de emisiones e inmisiones referidos a parámetros de normas IRAM, zonificados por sitios de
sensibilidad acústica (cercanía o adyacencia a hospital, escuela, área natural protegida) y mapa de ruido
urbano; incurriendo en exceso de los cuales, el agente será obligado a isonorizar o aislar el lugar, pudiendo
recaer la intimación sobre el consorcio si se trata de sectores comunes de uso colectivo, o incluso de uso
privado en el caso de consentimiento o pasividad; pudiendo ser también un afectado que actúe en forma
colectiva cuando es receptor el conjunto de copropietarios de contaminación ambiental proveniente de
linderos o vecinos.
señales viales y de tránsito [Ley n° 24.449; Ley n° 2148] Las edificaciones consorciales deben permitir las
señales viales en su frente o laterales, sin interrumpir su visibilidad con carteles o luces propias; mantener
en condiciones toldos, cornisas, balcones sobre la acera o calzada; evitar el desagote de aguas servidas a la
vía pública; anunciar la salida de vehículos con señales acústicas; y abstenerse de anclar aparejos, balizas o
mojones para delimitar sectores exclusivos.
tabaco en sectores comunes [Ley n° 26.687] Se prohíbe el consumo de cualquier producto a base de
tabaco o sustancia nociva similar en todo sector común de uso colectivo (excepto terrazas y azoteas al aire
libre) mientras queda en la esfera de libertad personal de cada consorcista en los sectores comunes de uso
privativo (unidad, cerramientos, balcones)
techos fríos Buscando la incorporación de materiales de construcción con compuestos livianos,
acanalados, aireados o refractarios de la energía térmica solar.
techos verdes [Ley nº 4428] Se refiere a terrazas, azoteas, o losas sobre estructura impermeable que evita
el paso de sustratos hacia pisos inferiores, y apta para el punzamiento y asentamiento de raíces, sumado a
un eficiente drenaje y recorridos libres de escape en caso de incendios; permitiendo el afloramiento de
vegetación y reduciendo el riesgo de inundaciones; mitigando las islas de calor que se forman por uso de
instalaciones térmicas; y fomentando la biodiversidad urbana.
torres, mástiles y estructuras en azotea [Leyes n° 123 y n° 6100 punto 3.9.3 GCBA; Disposición n° 902/98
DGFYCO; Resolución n° 1/08 APRA/SSPLAN] Previo a su instalación se debe contar con un Certificado de
aptitud ambiental a instancia de la Dirección de Evaluación Técnica Urbanística que incluye la información
sobre el sitio de emplazamiento y se gira a la Dirección de Catastro para que registre planos y plan de obras
de colocación y soportes de las estructura; procedimientos que en caso de ser vulnerados o evadidos
facultarán la intervención de la Dirección de Fiscalización de Obras pudiendo proceder a su mantelamiento y
desconexión, además de otras sanciones administrativas.
ventilacion natural cruzada y selectiva Respondiendo a los circuitos de aire por acción del viento,
intentando captar y dirigirlo mediante recovecos, sinuosidades, o aberturas en la construcción que faciliten
su movilidad o influyan en la gradiente de temperatura entre la entrada y salida del aire natural logrando
enfriamiento en condiciones cálidas y húmedas.
vistas confortables Priorizando el uso de luz natural para espacios internos, ahorrando energía de origen
fósil, reduciendo impactos ambientales negativos y contribuyendo al uso racional de recursos no
renovables; siempre suficiente para asegurar iluminancia en el plano laboral y distribución homogénea en
espacios útiles.
e) Siniestralidad. Se refiere a los equipos de extinción, salidas de emergencia y elementos aptos para
rápida evacuación; prevenciones de control, confronte, evacuación y escape de siniestros; alarmas,
rociadores, antecámaras en escaleras, señalizaciones y luces para emergencias, puertas de apertura
antipánico, extintores manuales, nichos hidrantes, bocas de incendio, construcción antisísmica y
simulacros. La seguridad e higiene laboral de empleados consorciales hace a este rubro porque apunta
también a evitar los riesgos de trabajo; a la clasificación de accidentes, lesiones y enfermedades laborales; la
identificación de elementos agresores o nocivos para la integridad psicofísica; la participación en
programas de capacitación; la observancia a las recomendaciones del profesional verificador y la realización
de exámenes pre-ocupacionales y ocupacionales periódicos; la provisión de elementos de protección
personal, el adiestramiento en el procedimiento y técnica de aplicación de la tarea encomendada; la
adecuación ambiental y sanitaria para el cuidado de la salud. La obligatoriedad del Consorcio empleador de
contar con Medicina Laboral privada; efectuar los Informes de seguridad e higiene laboral periódicos
recomendados por la Superintendencia de Riesgos de Trabajo; proveer botiquín de primeros auxilios;
participar al empleado en los simulacros de emergencias bajo sistema de autoprotección.
animales domésticos peligrosos [Ley n° 4078 GCBA] Clasificados por razas (pit bull terrier, staffordshire,
bulterrier, dogo argentino, fila brasilero, tosa inu, doberman, rottwiller, bullmastiff, mastín napolitano, presa
canario, ovejero alemán, cane corso) exigen collar con chapa identificatoria del propietario y número de
registro, bozal y correa no extensible más de 2mts. de largo, y la constitución de un seguro de
responsabilidad civil con cobertura por eventuales daños a terceras personas.
autoprotección [Ley nº 5920 Decreto nº 51/18] Abarca a las edificaciones Consorciales con destino
exclusivo (oficinas, depósitos, hotelería, cocheras, espacios guardacoches, academias, salones de eventos,
locales comerciales frentistas o en galerías, apto cualquier otro profesional) o mixto de cualquiera de estos
con vivienda, quedando excluidos solamente los que tengan destino único de vivienda familiar; exigiendo
poner en conocimiento de la autoridad Estatal las personas designadas para iniciar el procedimiento de
emergencia y responsables de coordinar la evacuación, quienes se deben someter a un plan de apacitación;
recayendo en obligación colectiva realizar al menos dos (2) ejercicios de simulacro anual, ensayando las
respuestas ante una emergencia, desplegando personal y equipos en un espacio real; todo lo cual deberá
sujetarse a un protocolo de Profesionales habilitados por la Dirección General de Defensa Civil con
aranceles por la verificación previa de las instalaciones móviles (extintores manuales) y fijas (nichos
hidrantes, mangueras y bocas externas) encomendadas a los habilitados por la Agencia Gubernamental de
Control, o al Cuerpo de Bomberos de la Ciudad, a elección y disponibilidad; y otra erogación para la
disponibilidad del resultado de la práctica, recomendaciones y correcciones a implementar.
protección eléctrica, pararrayos, jabalina puesta a tierra, resistencia y gradiente [Ley n° 19.587; Decreto
n° 351/79; Disposición n° 900/15 SRT] Todo circuito eléctrico de la edificación consorcial debe estar provisto
de sistema de corte termomagnético para interrumpir amperaje superior al soportado por los filamentos
del conductor (llave térmica) de sensor para fugas de corriente a tierra o interrupción en corto (disyuntor
diferencial) y por conductores que aseguran la continuidad de cada masa con puesta a tierra a través
de un disipador y descarga (jabalina) para protección de todo equipamiento (cámaras electrónicas,
computadores informáticos, sistemas lumínicos, descargas atmosféricas con pararrayos, portero eléctrico,
cerraduras magnéticas, ascensores, portones automáticos) conforme a niveles de medición bajo protocolo
de la Superintendencia de Riesgos de Trabajo.
señales de emergencia Cuando los medios de salida al exterior, o a patios, no pueden ser fácilmente
discernidos, se deben colocar carteles visuales, lumínicos o táctiles para servir de guía, a lo largo de
corredores o en superficies abiertas de pisos hasta su contacto directo con dichas salidas.
sistemas pasivos contra incendio Se refiere a infraestructura acondicionada para prevenir, retardar o
impedir el avance de un incendio (puertas cortafuegos, aislantes ignífugos, señalización visible, planos de
evacuación) ajustados a conglomeración demográfica y magnitud de la estructura comprometida,
teniendo en cuenta la propagación de llamas, humo y gases tóxicos, vías de rescate, salidas y evacuación
(suelos, pisos y solados libres de irregularidades, barandas resistentes, tabiques transparentes señalizados;
desbloqueo automático interno de puertas y apertura antipánico, cajas de escaleras con antecámaras,
iluminación de emergencia, piscinas con barreras de protección, pozos con tapas de rejilla rígida, recorridos
peatonales independientes en zona de garajes) adecuados a normalizaciones de calidad de materiales e
informes de laboratorios de análisis.
sistemas activos contra incendio [Ley n° 2231, n° 6116; Resoluciones n° 523/09, n° 32/15, nº 263/17, nº
412/19 AGC; Disposición nº 639/15, n° 1230/16 DGDYPC; Normas IRAM n° 3546, n° 3597] Se refiere a
instalaciones fijas o móviles que detectan, suprimen o extinguen el incendio y proporcionan ventilación
mecánica rápida y eficiente (detectores automáticos, alarmas, pulsadores, rociadores, extintores manuales,
mangueras, nichos hidrantes, bocas de impulso); siendo los móviles por excelencia el extintor (matafuego) a
razón de uno cada 200mts.2, con una vida útil de 20 años, debiendo ser recargados 1 vez por año, por
recargador habilitado; revisado en algún momento posterior antes de su próxima recarga, íntegramente en
todos sus elementos y operatividad factible de funcionamiento (no solamente presión bajo informe de
manómetro) por cualquier habilitado (no necesariamente el recargador o fabricante) provisto de una tarjeta
identificatoria en soporte papel que indica el agente extintor (acetato de potasio, polvo químico,
haloclean) y su capacidad (2, 5, 6 kg), el vencimiento del mantenimiento, el número de etiqueta
autoadhesiva que irá pegada a la carcaza, y un código QR (rápida respuesta) para validar datos en aplicativo
de tiempo real; mientras para edificaciones consorciales con destinos múltiples, que incluyan oficinas,
consultorios, locales o cocheras, el medio fijo exigido será el dispositivo de captación de agua para incendio
externo o interno (hidrante) acoplado por válvula (boca de incendio) que lo conecta a boca equipada
(mangas, lanzas, armario, accesorio) conteniendo mangueras de 20mts. de longitud (para diámetro de
65mm.) o 25mts. (para diámetro de 45mm.) alimentadas por cañerías externas (con sujeciones a muros) o
subterráneas (secas hasta 27 mts. de altura; húmedas hasta 47mts. con provisión de tanque sanitario o red
pública; o húmeda con provisión de tanque reserva y bombas de impulsión, para cualquier altura);
debiendo inscribir cada instalación fija en el Registro de Mantenimiento y abonar la tasa anual contra
entrega de oblea QR (rápida respuesta) con vencimiento calendario anual (31/12 y renovación al 31/03
siguiente) siendo atendidos por empresas de mantenimiento habilitadas por la autoridad Estatal, bajo
responsabilidad de operatividad de la instalación cuando la declara Apta para uso, o Apta sujeta a mejoras
menores, reservando la posibilidad de sacarla de servicio momentáno hasta efectuar reparaciones o
proveerla de elementos indispensables faltantes; estando facultada para la revisión, al igual que el
organismo de control estatal durante los días hábiles de 7.30 a 12.30 y de 14.30 a 19.30 horas y durante
emergencias en las 24 horas posterior correlativas e ininterrumpidas hasta aventar el siniestro; y debiendo
registrar en el Libro digital obligatorio los controles con periodicidad anual (cañería seca) semestral
(húmeda hasta 47 metros con toma red o tanque reserva consorcial) trimestral (húmeda con tanque y
bomba de impulso propio hasta cualquier altura) incluyendo a los medios de salida y a las cajas de escalera
presurizadas, como instalaciones fijas contra incendio.
vías de evacuación Consiste en puertas de al menos 2mts. de altura, escaleras, rampas y pasillos
horizontales con salida a rellano, descanso plataforma hacia el exterior; en trayectorias de línea natural sin
obstáculos ni distorsiones de entorpecimiento en su ancho mínimo de ocupación; debiendo prever
0,90mts. cuando los pasos peatonales se superpongan a salida de vehículos; señalizada la circulación por
baranda a la altura de sillas de rueda; identificados con pintura de alto contraste en lotes de hasta 8,66mts.
de frente; pudiendo utilizarse vidrieras o aberturas a comercio, oficina, o subtes como medio de salida
primaria o secundaria, siempre situados a profundidad no mayor de 2,50mts. de la línea de fachada.
vehículos En toda salida de vehículos, tanto de cocheras subterráneas, de planta a nivel piso, o de cortesía
debe anunciarse con alarma onora bidireccional y luminosa de accionamiento automático.
Responsabilidades En tanto el acogimiento a Normativa en forma voluntaria es demasiado pretensioso
como esporádico, rigen penalidades que refuerzan el incentivo para su cumplimiento. Debiendo destacar
que alguna de las mencionadas son Normas programáticas, que tienden a una implementación futura y
secuencial (sobre todo las de accesibilidad y sustentabilidad) otras son de exigencia operativa (sobre todo
las de seguridad y siniestralidad) impulsadas por sanciones contempladas en Legislación Ambiental
[Leyes nº 123, 1540, 3263, 6116] Código Contravencional [Ley nº 1472 t.o. Leyes nº 5666 y nº 5845] y en el
Régimen de Faltas [Ley nº 451 t.o. Ley nº 6017] las cuales se omite puntualizar, dado su extensión y
potencialidad, puesto que se sujetan a un sumario administrativo con posibilidad de descargo y apelación.
Responsabilidades además de los deberes frente al Estado, se agregan potenciales indemnizaciones o
resarcimientos por daños a los bienes o perjuicios sobre la integridad física de consorcistas o expuestos.