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Respetamos los colores del Portal con su significado


Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y

condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una

Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las

conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del

grupo social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros

Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección

Estatal en compensación; y para la especial vinculaciónentre un Consorcista (copropietario, usufructuario,

usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la

prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación

de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= se trata de contratos de adhesión y de Consumo donde el Consorcio es consumidor pero dada la

característica de Servicios esenciales para la vida digna de los ciudadanos, su provisión certera, eficiente y

permanente responde a un interés público del Estado;

= por esta trascendencia, cada uno de los Consorcistas también es Destinatario Final de la calidad del producto

entregado y de la prestación ininterrumpida del servicio, pudiendo reclamar por interés individual directamente o a través de Asociación de 

consumidores apoderada o por incidencia colectiva si hay una afectación homogénea global [arts. 1, 2, 52, 54 LDC];

= se trata del suministro prestado por Empresas Privadas concesionadas para proveer los servicios esenciales de

agua potable, cloacas y sumideros (AySA) [Ley n° 26.221; Ley n° 1381/96 GCBA; Dto. n° 763/07];

= de provisión de gas natural a presión por cañerías (Metrogas) [Ley n° 24.076/92; Dto. n° 1186/93, 2731/93];

= de electricidad (EdeSur/EdeNor) [Ley n° 24.065/92; Dto. n° 1398/92; Resol. n° 184/09, 82/17 ENRE];

= de alumbrado público y reposición de luminarias (Mantelectric ICISA, Alumini Engeharia SA, Capime Tecnología

SA-UTE, Autotrol Construman UTE);

= de recolección de residuos, barrido y limpieza de aceras (Cliba, Aesa, Urbasur, Nittida, Higiene Urbana e Integra SA) [Ley  23.514/87];

= aun antes de concluirse la construcción de los Edificios y de asentarse como Propiedad Horizontal, lo primero que

reciben para su funcionalidad es el suministro de los denominados servicios públicos;

= esto por cuanto la obra misma precisa de provisión indispensable de agua, necesario para las mezclas de unión

para materiales, y para la higienización permanente de los obreros, bajo condiciones previstas y exigidas por Código

de Edificación Urbana a la hora de otorgarse el Permiso de Obra;

= incluso la energía eléctrica le sirve a la Constructora cuando es provista afectada al sistema trifásico de 380 volts

para el uso de maquinaria pesada;

= una vez aptas las unidades para ser habitadas individualmente, se agrega el suministro de gas a presión por red de

cañerías, que igualmente exige la distribución interna acorde a la normativa, muy específica al respecto;

= la provisión de los servicios se garantiza hasta la sala general de medidores, en los casos de electricidad y gas, y se

cobra conforme el consumo de cada unidad; mientras que la provisión de agua se garantiza hasta su ingreso directo

a los locales o viviendas de planta baja y al tanque cisterna alojado generalmente en subsuelo del Edificio, desde

donde es elevado por bombas de impulso hasta el tanque de reserva en la terraza o en azoteas intermedias del

Edificio, para luego bajar desde ahí a cada unidad, aprovechando la inercia de la gravedad para darle presión, siendo

el cobro individual por cuota fija (ya que no se puede medir por falta de espacios y/o de elementos pertinentes posibles);

= al tiempo que cada  unidad recibe su provisión de estos servicios públicos esenciales, también lo hace el Edificio en

sus partes comunes generales, por ejemplo el abastecimiento de gas, energía eléctrica y/o agua para la Portería, para

el funcionamiento de la caldera central, ya sea por agua caliente o por vapor de agua, mediante radiadores o losas

radiantes; o luminación para palieres, sótanos, azoteas, ascensores, máquinas y motores;

= este consumo común se prorratea por expensas conforme el porcentual (%) de cada unidad fijado en el

Reglamento de Propiedad, usen o no los ascensores, la calefacción, esté habitada o no la Portería; salvo que el propio

Reglamento establezca sin lugar a duda cuáles unidades se excluirán de cuáles gastos;

= esa situación de exclusión de ciertos gastos por servicios no recibidos (por ejemplo para los locales la fuerza motriz

de ascensores, luces de pasillos, agua de riego para jardines, etcétera) es lo que genera la visualización de diversas

columnas de gastos discriminados para algunas unidades y salvados para otras en la planilla de liquidación mensual

(gastos A, B, C);

= en cuanto  a la provisión de agua potable se genera el inconveniente en la medición de su consumo; ya que en el

Diagrama de red urbana planificado originariamente para abastecer a la Ciudad, la recolección del afluente del Río

de la Plata y su inducción hacia el punto más alto del ejido (sito en Avenida Córdoba y Riobamba) resultaba

suficiente y efectivo para la redistribución por caída gravitatoria hacia el resto de la población;

= pero el crecimiento demográfico y consecuente edilicio obligó a nueva distribución y potenciación del impulso del

fluido, de manera que también obligó a readecuar los niveles de medición sobre su consumo valorable;

= al efecto se utilizó tradicionalmente la composición de metros cuadrados construidos aplicados a otros

coeficientes dependientes de resoluciones internas del organismo estatal de contralor del servicio;

= es decir, ante la dificultosa implementación de medición particular a cada unidad, no previstas originariamente, la

facturación se realizó siempre mediante el Sistema de cuota fija, basado en los metros cuadrados, zonas, calidad

residencial o comercial del usuario y ecuaciones propias del régimen tarifario;

= pero bajo la característica de tratarse del único de los servicios esenciales para la vida y la salud de la población que

se pondría en riesgo a falta de agua potable, su falta de pago por los usuarios impedía el corte del suministro, tal

como hacen los otros (electricidad y gas);

= así, la Concesionaria (AySA) se encontró con un serio inconveniente de faltante en la recaudación ya que las

unidades funcionales deudoras seguían siendo provistas del beneficio de agua corriente y desagote cloacal, pues al

carecer de medidores y llaves o válvulas de corte individual, podían seguir usando el servicio sin pagarlo;

= esta situación de detrimento económico comercial, sumado a la imposibilidad técnico práctica de colocar

medidores particulares para cada unidad en el caso de Edificios, la motivó a variar el método de medición por

metraje suplantado por otro de conteo en el caudal global suministrado a la Edificación; lo cual se implementó con

medidores soterrados en el frente de ingreso, bajo la acera pública;

= de esta forma, se genera una única factura global cuyo responsable de pago dejan de ser los particulares

transmitiendo la deuda a la Persona Jurídica Consorcio, de manera que el monto total deba ser dividido por

porcentuales, como se hace con todos los gastos de expensas, y quien no abona es cubierto por el exceso de los que

sí mantienen las expensas al día; solucionando la prestataria su déficiteconómico;

= esto por cuanto no le es factible el corte individual de la provisión, a diferencia de lo que acontece con el gas y la

energía, cuyos inspectores tienen acceso a las salas de medidores y pueden precintar las llaves de paso del producto,

restringiendo su provisión hasta tanto sean canceladas las deudas, como una medida alternativa al cobro por vía

compulsiva de trámite administrativo o demanda judicial (ejecutiva);

= en consecuencia, la Concesionaria del agua implementó esa modificación en su forma de facturación, convirtiendo

la cuota fija individual en global y teniendo por Responsable del pago al Consorcio, de manera que se garantiza el

cobro de todas las unidades, aún de las que no pagan, ya que el gasto individual se transforma en gasto común, y se

recauda por expensas, y la falta de aporte, se prorratea sobre los que pagan, mientras la deudora lo acumula como

expensa;

= en esta temática la Prestataria aplicó su interpretación a la Normativa especial [art. 22 Ley n° 25.675] con apoyo del

Ente Tripartito de Obras y Servicios Sanitarios (ETOSS) por Resolución n° 32/94;

= esto lo hizo también comprometiendo al Consorcio como responsable, de manera que la falta de pago de la cuota

global podía dar lugar al corte general de entrada de agua al Edificio;

= ante este cambio de paradigma, se levantaron algunos Amparos judiciales que por un lado impidieron el corte del

suministro ya que fue catalogado como de salubridad y sanidad indispensable para toda la población e imposible de

ser retaceado o restringido;

= por otro lado, en Fallo mayoritario de la Corte Suprema ("Defensor del Pueblo de la Nación c/ Estado Nacional -

P.E.N. ?Mº de Eco. Obras y Serv. Públ.- y otros s/ amparo ley 16.986?) impidiendo la nueva modalidad de medición por

consumo global ni la implementación del Consorcio como responsable final, manteniendo vigente el sistema de

cuota fija individual y responsable particular, teniendo en cuenta que la vieja Ley n° 13.512 de creación de la

Propiedad Horizontal estableció que las cargas por impuestos, tasas o contribuciones de mejoras que recibieran las

unidades serían solventadas en forma individual por cada propietario [art. 13];

= concepto general en el cual cabe incluir alumbrado barrido y limpieza, como el agua y saneamiento cloacal (tasa

contributiva de servicios públicos); que incluyen dentro de cada facturación individual el porcentual correspondiente

al consumo de partes comunes (patios, aceras, portería, tanque cisterna y tanque reserva);

= esto con la salvedad sobre los espacios de cocheras, galerías u otras unidades complementarias que reciben una

facturación propia, cuando se trata de una unidad funcional o una complementaria genérica pero de uso exclusivo

diferenciado y restringido para algunas unidades funcionales, en cuyo caso el Administrador suele cubrir la tarea de

repartirse el gasto entre los involucrados, dividiendo el importe en partes iguales y recaudando por expensas;

= consecuencia de lo anterior, respecto al Agua, la falta de pago de alguna unidad no puede ocasionar el corte

general por parte de la prestataria (AySA) ya que se trata de un bien que incide sobre la salubridad, sanidad e higiene

de la población, bajo garantía Estatal del acceso a una vivienda digna [art. 14bis CN] y a los derechos de los

consumidores [art. 42 CN];

= a pesar de esto, la empresa ha intentado, y lo sigue haciendo, facturar mediante una cuenta global, de manera que

la falta de pago de una unidad es compensada por el resto, ya que funciona como los gastos de expensas, colocando

medidores de consumo general en las entradas de los Edificios;

= pero la situación de corte, además de resultar imposible en forma individual y de la reprimenda de parte del Poder

Judicial cuando se intentó, motivado en aquella situación de esencialidad para la salubridad y sanidad pública,

refleja el interés público del Estado por sobre el interés particular de ganancia de la Licenciataria;

= el antecedente Judicial emanado de la propia Corte Suprema de la Nación se encargó de establecer su

inconstitucionalidad, por abatir Resoluciones de corte Ministerial y Disposiciones de carácter Administrativo,

intentando someter a la Normativa de orden Nacional instaurada originariamente por la Ley de Propiedad

Horizontal, cuyo texto fijaba la recepción de los servicios, tasas y contribuciones estatales a cargo de cada unidad en

forma particular; sumado al concepto de destinatarios finales en los usuarios y no en el Consorcio;

= no obstante la Empresa licenciataria lo sigue utilizando, aunque bien no avanza sobre cortes generales ante la falta

o retraso del pago de dicha factura global, dado los Amparos particulares o colectivos que recaen exitosamente

contra dicha conducta lesiva de derechos fundamentales;

= en cuanto a la provisión de electricidad, dada la magnitud del Emprendimiento, debe prever la Constructora la

preparación de un recinto específico destinado a alojar una Cámara Transformadora que permite disminuir la

tensión trifásica y pasarla a provisión individual, interceptada por un medidor particular que toma cuenta del

consumo por unidad;= pero suele presentarse la situación de ausencia de lugar para alojar a esta Cámara

transformadora de energía eléctrica que posibilitan modificar el suministro originario de obra al residencial

domiciliario, colocando los medidores particulares para cada unidad y manteniendo separados los de partes comunes, como palieres, pasillos, máquinas, y motores de elevación de agua, de ascensores, montacargas, calderas

eléctricas, entre otros;

= la cuestión es que dicho Transformador precisa de un recinto amplio y con especificaciones técnicas adonde

ubicarlo, y si bien es provisto obligatoriamente por la Empresa prestataria del suministro, pertenece a la Constructora

la previsión de haber preparado ese local apto para su colocación;

= si no lo hubiera hecho la prestataria se libera de su responsabilidad de colocación, al igual que lo hace ante la ausencia de los gabinetes aptos para colocar los medidores individuales;

= suele generar esto inconvenientes de orden práctico, legal y económico en detrimento de los copropietarios, ya

que han quedado en manos de dos agentes externos al Consorcio (Prestataria y Constructora), cuyo interés en

apaciguar sus penurias o incomodidades no suele estar presto;

= en múltiples ocasiones esta situación ha generado perjuicios a los copropietarios y consorcistas que se encuentran

habitando hasta su regularización, ya que el cobro del servicio se hace en forma global y con medición de valores

industriales en lugar de tener asignado el monto individual y tarifa residencial como corresponde;

= le cabe al Administrador en estos casos procurar la intervención de la Constructora oportuna y correcta para

remediar el inconveniente mediante los pasos siempre sugeridos de Diálogo, Intimación, Mediación, Conciliación, o Juicio finalmente;

= en cuanto a la provisión de gas, se ha venido presentando un inconveniente reiterativo y dramático para casi la

totalidad de los Consorcios de la Ciudad, dado por las Denuncias de fuga al percibirse olores dentro o en cercanías del Edificio;

= como se sabe el Gas es inoloro pero se le colocan aditamentos químicos para que su disgregación fuera de

cañerías se pueda percibir de alguna manera, ya que también es incoloro e incorpóreo;

= lo cierto es que si bien la Concesionaria (Metrogas) puede actuar preventivamente suprimiendo el ingreso del flujo

al Edificio, desde la roseta de calle hacia adentro, cuando efectúa las revisiones para comprobar el origen de la

supuesta pérdida, aplica toda la batería de su remozada y renovada Normativa de Seguridad y abastecimiento, a la

cual no se halla adaptado casi ningún Edificio, ya que las impone de oficio y nadie las releva ni implementa sino

hasta encontrarse en estas desafortunadas situaciones;

= esto conlleva a numerosos Edificios, por no asegurar que todos, a readecuar sus instalaciones internas en sala de

medidores, en plenos de pasillos y en distribución interna de cañerías para lograr la rehabilitación del servicio; tratándose de trabajos costosísimos por la envergadura y precisión que exigen, habiendo permanecido en muchos

casos, hasta más de un año sin servicio;

= si bien las adaptaciones son esenciales por una cuestión de seguridad ínsita que asume el riesgo del propio

producto, altamente combustible y expansible, estas modificaciones Normativas exigen que la Concesionaria

instruya, facilite, prevenga y actúe previsiblemente en conjunto con las Administraciones, los Organismos de

consorcistas y las Asociaciones de Consumidores antes de generar tamaño despojo y desaprensión para con sus

consumidores finales (los copropietarios y ciudadanos);

= en consecuencia, dada la facultad de poder de contralor e interés público destacado en la concesionaria (Metrogas

SA) suficiente para desvincular al Consorcio de la provisión al detectar fuga, se pretendía que no se pudiera extender

por tiempo indeterminado, sujeto a las variaciones sobre Normativa de seguridad estructural o de instalaciones

exigida por normativa interna de la Empresa;

= esta realidad ha impulsado a la Legislatura Porteña a limitar tal facultad de control al corte y reposición inmediata

una vez suturado el deterioro originante, sin atribución para avanzar sobre el Código de Edificación Urbana que es

materia exclusiva del poder legislativo local;

= esto significa que Metrogas no puede cortar y exigir modificaciones sin restablecer el servicio;

= solo puede mantener el corte mientras se compruebe la existencia de pérdida o fuga, pero en cuanto se repara el

deterioro, debe restituir inmediatamente, y luego si pretende adecuación a nueva normativa que surge de su

voluntad, tramitarla con cada particular desvinculando artefactos privativos, hasta tanto los adapten, pero otorgando

el paso del fluido por las montantes y plenos de pasillos, hasta cada entrada individual de conexión a los artefactos;

= esta decisión Parlamentaria se ha motivado sin duda en los extensos y abusivos múltiples cortes, en casi todos los

Edificios de la ciudad, que han originado una vivencia indigna para sus habitantes, durante meses o años sin la

provisión de gas, debido a los múltiples requisitos y variables técnicas que debían implementarse en salas,

medidores, aireaciones, válvulas, etcétera, volviendo tan costosa la recomposición que también dio lugar al masivo

vuelco hacia la provisión eléctrica de cocinas, termo tanques y calefactores que apreciamos hoy día en las nuevas

construcciones;

= finalmente, en cuanto a la provisión del sistema ciudadano de alumbrado público, barrido de aceras, limpieza de

calzadas y cordones, y recolección de residuos, se puede indicar que se encuentra también concesionado a

Empresas Privadas, no obstante el Gobierno local aún los mantiene incluidos en la tarifa impositiva que cotiza el

valor inmobiliario (impuesto territorial);

= de tal manera, asegura también su oportuno o definitivo cobro, ya que al agregarse a los impuestos contributivos

por el hecho de utilizar un terreno edificable, implica que cualquier deuda será retenida por los Escribanos en la

primera transferencia, actuando en su función de agente de recaudación del Fisco Local;

= además de ser incorrectamente sostenido con el carácter impositivo que detenta, lo cierto es que se trata de una

asignación injustificada, desde que la luminaria pública no alumbra a los pisos superiores a la tercera planta de un

Edificio y no obstante se le cobra a todas las unidades superiores a esa elevación;

= la recolección de residuos se le cobra a todas las unidades, quienes además la pagan al Encargado, además de la

separación y se le entrega al Prestatario en un contenedor único y preparado al efecto, sin diferencia alguna con cualquier casa familiar de escasos componentes;

= y desde que el barrido de la acera pública y la limpieza de calzada se hace sobre los 8,66 metros de frente de un

Edificio con el mismo esfuerzo y tenor que le implica al Prestador hacerlo en el frente de una casa particular de

mínimos componentes;

= en fin, se trata de tradicionales metodologías e imposiciones de recaudación a favor del erario público, más allá de

la concesión ahora privativa que generan indudables perjuicios para la comunidad Consorcial;

= si se busca la reducción de expensas por gastos consorciales, aquí se tiene un mecanismo, que afecta al erario

público pero recompone la justicia para el súbdito del Estado injustamente sometido a servicios insuficientes o

repetitivos.