Respetamos los colores del Portal con su significado
Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y condominio
ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una Persona Jurídica creada por
los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y repleta de Contenidos
especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo social, las relaciones internas Consorciales, y las
externas con otros Sujetos del mundo jurídico;
Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen Normativas
obligatorias;
Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros Sujetos del
mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección Estatal en
compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario, usuario,
comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la prestación
profesional del Administrador;
Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación de
paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;
= se trata del contrato de Cuenta Corriente Bancaria que vincula al Consorcio con alguna de las Entidades Bancarias
autorizadas por su organismo estatal de regulación, signado en el Banco Central de la República Argentina que les
permite operar en el Sistema financiero;
= si bien aparece en la Ley local que regula la actividad de los Administradores como una obligación inherente al
ejercicio de su función frente al Consorcio, lo cierto es que no obliga al Consorcio;
= esto por cuanto el Consorcio no se gobierna por la Administración sino por Asamblea y si los copropietarios allí
reunidos, ejerciendo la voluntad genérica decidieran que les es conveniente otro tipo de resguardo de los fondos,
será entonces una decisión válida del Consorcio, ya que dejan su perfil particular para convertirlo en una expresión
colectiva;
= nuestros Legisladores buscan en la prevención del depósito de fondos del Consorcio en una cuenta bancaria a su
nombre, evitar la confusión del Patrimonio del Consorcio con el Patrimonio del Administrador;
= esto ha sucedido durante mucho tiempo y ha generado múltiples daños y perjuicios económicos a los Consorcios
que han sido defraudados por atrevimientos de Administradores que se quedaron con ese dinero, para su provecho
personal o de otros allegados;
= el mecanismo encontrado para darle alguna contención pareció bueno fijarlo en esta obligación a su actividad,
incluyendo que el retiro, las transferencias, y pagos que libre desde la cuenta, sea comulgada con un miembro del
consejo, o bien con cualquier copropietario si no hubiera Consejo, mediando firmas conjuntas para poder hacerlo
[art. 9 inc. h) Ley n° 941; art. 9 inc. h) Decreto n° 551/10];
= si bien pareciera que la obligación legal no permite al Consorcio optar por otro mecanismo, esto no es así, ya que la
Ley que regula la actividad de los Administradores, no regula la voluntad de los Consorcios, debiendo considerarse
que se trata de una persona jurídica privada, que no queda obligada a hacer lo que la Ley no manda [art. 19 CN] y la
Ley que le rige no lo manda [arts. 2037 a 2069 CCCN];
= efectivamente, la Ley de Consorcios los faculta para exigirle a copropietarios y/o poseedores el aporte de los gastos
necesarios para cubrir los bienes y servicios recibidos que le permiten funcionar adecuadamente para el destino
común de albergar unidades y darles funcionalidad con instalaciones propicias;
= de esta forma el deber del Administrador lo coloca en un brete práctico cuando se encuentra obligado por la ley de
su actividad a depositar en una cuenta bancaria consorcial frente a una decisión del órgano de gobierno (Asamblea)
que disponga otro mecanismo; ya que debe atender a la manda de su mandante y también a la normativa estatal de
su actividad;
= en realidad, el nudo que parece tal, no lo es jurídicamente, ya que en su calidad de Mandatario debe sujetarse
primeramente a la voluntad del Mandante, pudiendo informar y recabar nuevas órdenes que lo alivianen o eximan
de responsabilidad por decisiones propias [art. 1324 inc. b) CCCN];
= esto por cuanto la Normativa Legal no lo conmina a esa tarea, sino a recaudar sin otra previsión, solo a peticionar la
autorización del Consejo (cuando hubiera) para utilizar fondos reservados, sin establecer en dónde deben
depositarse esos fondos ni a nombre de quién [art. 2067 inc. d) CCCN];
= esto se compone con la Normativa Convencional (Reglamento) que tampoco le ordena depositarlos en cuenta
bancaria consorcial, ni la Ley lo prevé como un recaudo expreso a agregar por los Reglamentos, con la excepción que
fuera incluido textualmente [art. 2056 inc. r) CCCN];
= ante la eventual situación de ser Denunciado por un consorcista ante Defensa al Consumidor por infracción a la
Ley local que le fija esa obligación [art. 9 inc. h) Ley n° 941 GCBA] tiene el Administrador en sus manos el recurso de
asentar en el Acta de Asamblea (órgano de gobierno) que le manda otro mecanismo, su aviso previo a los
asambleístas del cruce normativo y su expresa dispensa, en pleno conocimiento, de liberarlo de tal operativa, ya
como una decisión colectiva, superior a la denuncia particular y debidamente excusada por no contravenir
determinaciones asamblearias [art. 9 inc. b) Decreto n° 551/10 GCBA];
= por lo tanto creemos que la obligación se trata de un intento válido y útil para apaciguar los daños que
Administradores desleales han cometido antaño, y que tampoco genera un detrimento real a la actividad sino
abstracto, ya que puede suplirse y preverse adecuadamente asentando en Actas minuciosamente la manda y la
liberación de consecuencias, bastando descargar ante la eventual Denuncia malintencionada esa eximición, que si
estuviera en conocimiento fehaciente del Denunciante lo involucra en la propia infracción de maliciosa denuncia
[art. 19 Ley n° 757 GCBA];
= en cambio la Normativa contributiva del Administrador Federal de Ingresos Públicos sí le obliga al Consorcio a
efectivizar sus contribuciones al Sistema de seguridad social y al de Riesgos de trabajo utilizando dicho mecanismo
complementado con el volante electrónico de pago (VEP) [Resoluciones AFIP n° 1778/04 y n° 4215/18];
= también le obliga la Normativa Laboral en tanto debe contar con una caja de ahorro bancaria destinada al depósito
de la cuenta salario del personal en relación de dependencia laboral [Ley n° 26.590; Disp. n° 653/10; Resol. n° 360/01,
551/01 MTEYSS];
= no obstante los reparos antedichos, es cierto que la Entidad bancaria se ha convertido en un partícipe casi
necesario de la vida Consorcial, la intención generalizada de cumplir con esta impronta de colocar los fondos en una
cuenta corriente bancaria a Nombre de la persona Jurídica Consorcio;
= cuenta que además de retener fondos consorciales en lugar seguro e imparcial, se utiliza como mecanismo de
recaudación de expensas mediante la transferencia de una cuenta particular a la consorcial o mediante el pago por
cajero automático; y también se utiliza para transferencias dirigidas a cuentas de Proveedores y/o Prestadores en
concepto de cancelación de productos o servicios;
= se utiliza bajo la operativa de firma conjunta entre el Administrador y al menos un miembro del Consejo, o de un
consorcista autorizado por Asamblea, y si fueran más de uno, con las modalidades conjuntiva, indistinta o alternada
[Dto. n° 551/10 GCBA; Disp. n° 1001/12 DGDYPC];
= se trata de un contrato que implicar enviar créditos y deudas recíprocas a un fondo común y al final del período
pactado compensarlos y obtener el saldo; siendo los únicos créditos del Banco los gastos operativos para mantener y
operar la cuenta, por lo tanto deducidos, el producto queda para el Consorcio cuyo crédito son todos los depósitos
ingresados, por cualquier concepto;
= si al final del algún período hubiera gastos bancarios no cubiertos por falta de ingreso de dinero consorcial en esa
cuenta, entonces dará lugar a la denuncia de incumplimiento y responsabilidad consorcial por el débito, con el
consiguiente cobro por vía ejecutiva sobre otro Patrimonio, o sobre la misma cuenta si luego ingresaran depósitos,
con la posibilidad del Banco de embargarla y cerrar su operativa [arts. 1440, 1441 CCCN];
= en el caso opuesto, la responsabilidad bancaria puede acaecer cuando libere fondos a personas ajenas a la
registración oficial, sin la debida constatación de identidades o de facultades o de personería necesaria, siendo un
trámite de juicio ordinario la demostración por parte del Consorcio de los daños inmediatos o indirectos que este
accionar le haya provocado [art. 1753, 1727 CCCN];
= habrá de tenerse siempre presente que se trata de un contrato de Consumo donde el Consorcio es consumidor y
se aplican los Principios de Orden Público sobre carga probatoria dinámica en contra de quien produce, genera,
archiva y resguarda la documentación (Banco) y de duda en favor del consumidor (Consorcio) [arts. 1430 CCCN; Ley
n° 25.413; Ley n° 24.240];
= a fin de obtener la apertura el Administrador celebra un contrato de cuenta corriente [art. 1430 CCCN] con la
Entidad Bancaria designada en Acta de Asamblea, o a su falta, la elegida por sí mismo, debiendo acreditar ante el
Oficial de Cuentas su designación en el cargo, su vigencia y la fidelidad de la decisión Consorcial cuando ha elegido
esa Institución;
= los requisitos en cuanto a la instrumentación y recaudos de exhibición del Libro de Actas o de Actas Volantes
certificadas por Escribano, depende de cada Entidad Bancaria, lo cual ha dado lugar a numerosos conflictos
perjudiciales para la seguridad jurídica del Consorcio, ante la posibilidad de Doble Administración, disputando en
paralelismo superpuesto el manejo de los fondos consorciales y el reconocimiento tácito de los depositantes de
expensas;
= en estas situaciones, ambos disputantes del cargo acuden al estrado bancario secuencial y alternadamente
llevando nuevas constancias de nombramiento, con fecha posterior al otro postulantes, generando continuas
desvinculaciones y acreditaciones mutuas, hasta concluir con el cierre definitivo, en tanto el Banco carece de
elementos jurídicos para determinar quién de los dos se encuentra más legitimado que el otro, como actual
administrador;
= la cuenta corriente facilita el uso de chequera para realizar pagos por este medio, con el consiguiente riesgo
consorcial en caso de girarse cheques para debitar de su cuenta y tenerla sin fondos suficientes para responder a ese
monto;
= casos en que la cuenta queda inhabilitada, el saldo paralizado y los fondos retenidos, incluso los que luego
ingresen, lesionando colateralmente la función del nuevo Administrador sucesor del infractor, ya que emite el Banco
Central orden de restricción a todas las cuentas en que figure como autorizado, en precaución a similares operativas,
perdiendo de vista que solo suplió al generador con quien no se relaciona, normalmente;
= también sirven los fondos obrantes en la cuenta como garantía de los créditos de proveedores y/o prestadores y/u
organismos estatales a quienes el Consorcio les debe, pudiendo iniciar las causas judiciales que ordenen el embargo
sobre la cuenta privada, hasta un porcentaje fijado por el Juez, y su transferencia automática a otra cuenta judicial
afectada al cobro de ese crédito verificado, a modo de una intervención recaudatoria digital [art. 223 CPCCN];
= recordando que la AFIP corre con la ventaja de trabar embargo sobre la cuenta, por autonomía unilateral, sin
necesidad de acudir previamente a instancia judicial, aunque tal facultad haya sido cuestionada y declarada
inconstitucional por la CSJN, resulta virtuosa para cada caso particular no impugnado [art. 92 Ley n° 11.683; art. 18 inc.
5) Ley n° 25.239];
= la situación de tratarse de ingresos de dinero disociados del motivo o causa que lo involucra, la constancia del
depósito de expensas en esta cuenta NO cancela la deuda legalmente;
= la constancia bancaria (ticket) se nutre de ciertos requisitos legales como puntualidad, localización e integridad,
pues responde a una fecha de vencimiento, a una indicación del número de cuenta y Entidad Bancaria y a un monto
informado en la planilla de liquidación;
= pero adolece de otros necesarios para convertirse en documento cancelatorio, como son la identidad, la
imputación y la recepción efectiva del representante legal del acreedor;
= por lo tanto es obligación de cada consorcista que realiza pago mediante depósito bancario canjear el
comprobante contra entrega del recibo suficientemente detallado y con firma ológrafa original de quien figure en el
libro de Actas de Asamblea como Administrador vigente al momento del pago [art. 9 inc. l) Ley n° 941];
= solo con estos requisitos es oponible en instancia judicial ante una causa por ejecución de expensas, siendo
insuficiente la constancia Bancaria [arts. 524, 544 inc. 6) CPCCN]