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Respetamos los colores del Portal con su significado


Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y condominio

ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una Persona Jurídica creada por

los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y repleta de Contenidos

especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo social, las relaciones internas Consorciales, y las

externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen Normativas

obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros Sujetos del

mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección Estatal en

compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario, usuario,

comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la prestación

profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación de

paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= se trata del contrato de Cuenta Corriente Bancaria que vincula al Consorcio con alguna de las Entidades Bancarias

autorizadas por su organismo estatal de regulación, signado en el Banco Central de la República Argentina que les

permite operar en el Sistema financiero;

= si bien aparece en la Ley local que regula la actividad de los Administradores como una obligación inherente al

ejercicio de su función frente al Consorcio, lo cierto es que no obliga al Consorcio;

= esto por cuanto el Consorcio no se gobierna por la Administración sino por Asamblea y si los copropietarios allí

reunidos, ejerciendo la voluntad genérica decidieran que les es conveniente otro tipo de resguardo de los fondos,

será entonces una decisión válida del Consorcio, ya que dejan su perfil particular para convertirlo en una expresión

colectiva;

= nuestros Legisladores buscan en la prevención del depósito de fondos del Consorcio en una cuenta bancaria a su

nombre, evitar la confusión del Patrimonio del Consorcio con el Patrimonio del Administrador;

= esto ha sucedido durante mucho tiempo y ha generado múltiples daños y perjuicios económicos a los Consorcios

que han sido defraudados por atrevimientos de Administradores que se quedaron con ese dinero, para su provecho

personal o de otros allegados;

= el mecanismo encontrado para darle alguna contención pareció bueno fijarlo en esta obligación a su actividad,

incluyendo que el retiro, las transferencias, y pagos que libre desde la cuenta, sea comulgada con un miembro del

consejo, o bien con cualquier copropietario si no hubiera Consejo, mediando firmas conjuntas para poder hacerlo

[art. 9 inc. h) Ley n° 941; art. 9 inc. h) Decreto n° 551/10];

= si bien pareciera que la obligación legal no permite al Consorcio optar por otro mecanismo, esto no es así, ya que la

Ley que regula la actividad de los Administradores, no regula la voluntad de los Consorcios, debiendo considerarse

que se trata de una persona jurídica privada, que no queda obligada a hacer lo que la Ley no manda [art. 19 CN] y la

Ley que le rige no lo manda [arts. 2037 a 2069 CCCN];

 = efectivamente, la Ley de Consorcios los faculta para exigirle a copropietarios y/o poseedores el aporte de los gastos

necesarios para cubrir los bienes y servicios recibidos que le permiten funcionar adecuadamente para el destino

común de albergar unidades y darles funcionalidad con instalaciones propicias;

= de esta forma el deber del Administrador lo coloca en un brete práctico cuando se encuentra obligado por la ley de

su actividad a depositar en una cuenta bancaria consorcial frente a una decisión del órgano de gobierno (Asamblea)

que disponga otro mecanismo; ya que debe atender a la manda de su mandante y también a la normativa estatal de

su actividad;

= en realidad, el nudo que parece tal, no lo es jurídicamente, ya que en su calidad de Mandatario debe sujetarse

primeramente a la voluntad del Mandante, pudiendo informar y recabar nuevas órdenes que lo alivianen o eximan

de responsabilidad por decisiones propias [art. 1324 inc. b) CCCN];

= esto por cuanto la Normativa Legal no lo conmina a esa tarea, sino a recaudar sin otra previsión, solo a peticionar la

autorización del Consejo (cuando hubiera) para utilizar fondos reservados, sin establecer en dónde deben

depositarse esos fondos ni a nombre de quién [art. 2067 inc. d) CCCN];

= esto se compone con la Normativa Convencional (Reglamento) que tampoco le ordena depositarlos en cuenta

bancaria consorcial, ni la Ley lo prevé como un recaudo expreso a agregar por los Reglamentos, con la excepción que

fuera incluido textualmente [art. 2056 inc. r) CCCN];

= ante la eventual situación de ser Denunciado por un consorcista ante Defensa al Consumidor por infracción a la

Ley local que le fija esa obligación [art. 9 inc. h) Ley n° 941 GCBA] tiene el Administrador en sus manos el recurso de

asentar en el Acta de Asamblea (órgano de gobierno) que le manda otro mecanismo, su aviso previo a los

asambleístas del cruce normativo y su expresa dispensa, en pleno conocimiento, de liberarlo de tal operativa, ya

como una decisión colectiva, superior a la denuncia particular y debidamente excusada por no contravenir

determinaciones asamblearias [art. 9 inc. b) Decreto n° 551/10 GCBA];

= por lo tanto creemos que la obligación se trata de un intento válido y útil para apaciguar los daños que

Administradores desleales han cometido antaño, y que tampoco genera un detrimento real a la actividad sino

abstracto, ya que puede suplirse y preverse adecuadamente asentando en Actas minuciosamente la manda y la

liberación de consecuencias, bastando descargar ante la eventual Denuncia malintencionada esa eximición, que si

estuviera en conocimiento fehaciente del Denunciante lo involucra en la propia infracción de maliciosa denuncia

[art. 19 Ley n° 757 GCBA];

= en cambio la Normativa contributiva del Administrador Federal de Ingresos Públicos sí le obliga al Consorcio a

efectivizar sus contribuciones al Sistema de seguridad social y al de Riesgos de trabajo utilizando dicho mecanismo

complementado con el volante electrónico de pago (VEP) [Resoluciones AFIP n° 1778/04 y n° 4215/18];

= también le obliga la Normativa Laboral en tanto debe contar con una caja de ahorro bancaria destinada al depósito

de la cuenta salario del personal en relación de dependencia laboral  [Ley n° 26.590; Disp. n° 653/10; Resol. n° 360/01,

551/01 MTEYSS];

= no obstante los reparos antedichos, es cierto que la Entidad bancaria se ha convertido en un partícipe casi

necesario de la vida Consorcial, la intención generalizada de cumplir con esta impronta de colocar los fondos en una

cuenta corriente bancaria a Nombre de la persona Jurídica Consorcio;

= cuenta que además de retener fondos consorciales en lugar seguro e imparcial, se utiliza como mecanismo de

recaudación de expensas mediante la transferencia de una cuenta particular a la consorcial o mediante el pago por

cajero automático; y también se utiliza para transferencias dirigidas a cuentas de Proveedores y/o Prestadores en

concepto de cancelación de productos o servicios;

= se utiliza bajo la operativa de firma conjunta entre el Administrador y al menos un miembro del Consejo, o de un

consorcista autorizado por Asamblea, y si fueran más de uno, con las modalidades conjuntiva, indistinta o alternada

[Dto. n° 551/10 GCBA; Disp. n° 1001/12 DGDYPC];

= se trata de un contrato que implicar enviar créditos y deudas recíprocas a un fondo común y al final del período

pactado compensarlos y obtener el saldo; siendo los únicos créditos del Banco los gastos operativos para mantener y

operar la cuenta, por lo tanto deducidos, el producto queda para el Consorcio cuyo crédito son todos los depósitos

ingresados, por cualquier concepto;

= si al final del algún período hubiera gastos bancarios no cubiertos por falta de ingreso de dinero consorcial en esa

cuenta, entonces dará lugar a la denuncia de incumplimiento y responsabilidad consorcial por el débito, con el

consiguiente cobro por vía ejecutiva sobre otro Patrimonio, o sobre la misma cuenta si luego ingresaran depósitos,

con la posibilidad del Banco de embargarla y cerrar su operativa [arts. 1440, 1441 CCCN];

= en el caso opuesto, la responsabilidad bancaria puede acaecer cuando libere fondos a personas ajenas a la

registración oficial, sin la debida constatación de identidades o de facultades o de personería necesaria, siendo un

trámite de juicio ordinario la demostración por parte del Consorcio de los daños inmediatos o indirectos que este

accionar le haya provocado [art. 1753, 1727 CCCN];

= habrá de tenerse siempre presente que se trata de un contrato de Consumo donde el Consorcio es consumidor y

se aplican los Principios de Orden Público sobre carga probatoria dinámica en contra de quien produce, genera,

archiva y resguarda la documentación (Banco) y de duda en favor del consumidor (Consorcio) [arts. 1430 CCCN; Ley

n° 25.413; Ley n° 24.240];

= a fin de obtener la apertura el Administrador celebra un contrato de cuenta corriente [art. 1430 CCCN] con la

Entidad Bancaria designada en Acta de Asamblea, o a su falta, la elegida por sí mismo, debiendo acreditar ante el

Oficial de Cuentas su designación en el cargo, su vigencia y la fidelidad de la decisión Consorcial cuando ha elegido

esa Institución;

= los requisitos en cuanto a la instrumentación y recaudos de exhibición del Libro de Actas o de Actas Volantes

certificadas por Escribano, depende de cada Entidad Bancaria, lo cual ha dado lugar a numerosos conflictos

perjudiciales para la seguridad jurídica del Consorcio, ante la posibilidad de Doble Administración, disputando en

paralelismo superpuesto el manejo de los fondos consorciales y el reconocimiento tácito de los depositantes de

expensas;

= en estas situaciones, ambos disputantes del cargo acuden al estrado bancario secuencial y alternadamente

llevando nuevas constancias de nombramiento, con fecha posterior al otro postulantes, generando continuas

desvinculaciones y acreditaciones mutuas, hasta concluir con el cierre definitivo, en tanto el Banco carece de

elementos jurídicos para determinar quién de los dos se encuentra más legitimado que el otro, como actual

administrador;

= la cuenta corriente facilita el uso de chequera para realizar pagos por este medio, con el consiguiente riesgo

consorcial en caso de girarse cheques para debitar de su cuenta y tenerla sin fondos suficientes para responder a ese

monto;

= casos en que la cuenta queda inhabilitada, el saldo paralizado y los fondos retenidos, incluso los que luego

ingresen, lesionando colateralmente la función del nuevo Administrador sucesor del infractor, ya que emite el Banco

Central orden de restricción a todas las cuentas en que figure como autorizado, en precaución a similares operativas,

perdiendo de vista que solo suplió al generador con quien no se relaciona, normalmente;

= también sirven los fondos obrantes en la cuenta como garantía de los créditos de proveedores y/o prestadores y/u

organismos estatales a quienes el Consorcio les debe, pudiendo iniciar las causas judiciales que ordenen el embargo

sobre la cuenta privada, hasta un porcentaje fijado por el Juez, y su transferencia automática a otra cuenta judicial

afectada al cobro de ese crédito verificado, a modo de una intervención recaudatoria digital [art. 223 CPCCN];

= recordando que la AFIP corre con la ventaja de trabar embargo sobre la cuenta, por autonomía unilateral, sin

necesidad de acudir previamente a instancia judicial, aunque tal facultad haya sido cuestionada y declarada

inconstitucional por la CSJN, resulta virtuosa para cada caso particular no impugnado [art. 92 Ley n° 11.683; art. 18 inc.

5) Ley n° 25.239];

= la situación de tratarse de ingresos de dinero disociados del motivo o causa que lo involucra, la constancia del

depósito de expensas en esta cuenta NO cancela la deuda legalmente;

= la constancia bancaria (ticket) se nutre de ciertos requisitos legales como puntualidad, localización e integridad,

pues responde a una fecha de vencimiento, a una indicación del número de cuenta y Entidad Bancaria y a un monto

informado en la planilla de liquidación;

= pero adolece de otros necesarios para convertirse en documento cancelatorio, como son la identidad, la

imputación y la recepción efectiva del representante legal del acreedor;

= por lo tanto es obligación de cada consorcista que realiza pago mediante depósito bancario canjear el

comprobante contra entrega del recibo suficientemente detallado y con firma ológrafa original de quien figure en el

libro de Actas de Asamblea como Administrador vigente al momento del pago [art. 9 inc. l) Ley n° 941];

= solo con estos requisitos es oponible en instancia judicial ante una causa por ejecución de expensas, siendo

insuficiente la constancia Bancaria [arts. 524, 544 inc. 6) CPCCN]