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Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y

condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una

Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las

conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo

social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen

Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros

Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección

Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario,

usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la

prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación

de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= se trata de contratos de adhesión y de consumo, por los cuales la Compañía que predispone sus cláusulas

de condiciones, modalidades, incumplimientos, caducidades, prescripciones, a  las cuales debe atenerse el

Consorcio, ya que son inmodificables, quedando dentro del marco negociable algunas variables de

alcances, eventos, extensiones, mecanismos de notificación, etcétera, pero también sujetas a la eventual

revisión Judicial [arts. 989, 1122 CCCN] y a la Normativa de interés público [Ley General de Seguros n° 17.418 y

complementarias];

= es de Consumo porque vincula a un Profesional experto en la materia que es la Compañía autorizada por

la Superintendencia de Seguros de la Nación frente al Destinatario Final de su producto, es decir, la

cobertura, ante la ocurrencia del evento programado y previsto, con los alcances pactados;

= se trata de una obligación Legal para el Consorcio, además de una obligación personal para el

Administrador [art. 2067 incs. g) h) CCCN];

= el Consorcio es consumidor, pero no los Consorcistas, por no ser los Destinatarios finales de la prestación,

lo cual significa la imposibilidad de reclamar por daños en el interior de sus unidades, en forma directa

contra la Aseguradora; quedando por supuesto la acción por intermedio del Consorcio, en su tarea de

conservación de partes comunes;

= en cuanto a la afectación de partes o bienes privativos tampoco podrán reclamar directamente por el

interior de las unidades (artefactos, mobiliarios, decorados, cocina, heladera, estufas, calefón, etcétera) sobre

los cuales se pueden contratar seguros particulares, pero siempre con la opción de hacerlo partícipe al

Consorcio si fueron afectados por un riesgo cubierto, y según el alcance previsto;

= debe tenerse especial precaución respecto a siniestros originados por sobrecarga o cortocircuitos del

cableado interno de la unidad, desde la llave térmica hacia adentro, aunque corran dentro de cañerías

comunes, porque los cables son privativos, y su escasa sección de filamentos para resistir la intensidad de

variados artefactos conectados, es foco factible de la explosión o incendio, situación en la cual la

responsabilidad consorcial por conservación de partes comunes deja lugar a la responsabilidad particular

por conservación de elementos privativos [arts. 796, 1092, 1122, 1757, 1758, 2041 inc. f), 2043 CCCN, Ley n°

17418];

= las Leyes exigen el Seguro Integral de Edificio, que debe incluir al menos Incendio y Responsabilidad Civil

(daños por vicios de estructuras o instalaciones) frente a Terceros (convivientes, visitantes, transeúntes,

prestadores de servicios, expuestos) y luego deja a instancias de cada Consorcio por medio de sus

Asambleas para que incluyan otros eventos;

= el modelo tipo de Integral Edificio contratado por los Administradores debería incluir incendio,

responsabilidad civil, ascensores y montacargas, instalaciones de vapor y de agua caliente, rayos,

explosiones, descargas eléctricas, escapes de gas, caída de carteles, guarda vehículos en garajes,

contratistas [art. 1° inc. a) Disposición n° 6013/09 DGDYPC];

= las Leyes no fijan las sumas que deben asegurarse, ni las proporciones sobre el total edificado, como

tampoco las condiciones de asegurabilidad sobre cada unidad;

= así la Suma asegurada depende de la tasación inicial que hace el Administrador al tomar el seguro, en

conjunto con el Productor Asesor de Seguros de la Compañía elegida;

= dicha tasación inicial se basa en la antigüedad, estado de conservación de estructura e instalaciones,

adecuados medios de prevención (extintores, mangueras, nichos hidrantes, rociadores, detectores);

= en la práctica queda al arbitrio de los consorcistas y/o administradores, quienes, por simples cuestiones

económicas, podrían llegar a contratar seguros que, eventualmente, resultarían insuficientes en caso que

se produjera un siniestro de grave daño patrimonial;

= se debe contemplar que en caso de Subvaluación, la Aseguradora responde en porcentaje (%)  de acuerdo

a la diferencia entre la Suma asegurada y el Valor Real del Edificio [art. 65 Ley n° 17.418];

= es decir, si la Suma asegurada es cinco (5) millones y el Valor real es diez (10) millones, el porcentaje de

aseguramiento es del 50%;

= si el daño patrimonial tasado luego del siniestro es de dos (2) millones, la Aseguradora solo pagará un (1) millón;

= es prudente por esto actualizar la Suma asegurada luego de modificaciones o mejoras, en estructuras o

instalaciones, cuando incrementan notoriamente el valor del Edificio durante la vigencia de la póliza;

= el Daño cubierto será el valor tasado por los peritos de la Compañía, pero será asumido solo si fue

provocado por los Factores descriptos en la póliza (incendio, rayo, explosión, disfunción electromecánica,

térmica, escapes de gases, etcétera) y solo si afectaron los Bienes asegurados, es decir partes comunes de

uso general (muros, pórticos, escaleras, pozo ascensor, garaje, vestíbulo de ingreso, azoteas, sótanos, puerta

ventana de ingreso, etcétera) hasta el tope de la Suma asegurada;

= quedan fuera, si no son incluidas expresamente, los revestimientos de las partes comunes que dan al

interior de las unidades (pintura, cerámicos, molduras, empapelados, alfombras, espejos, parquet) y los

elementos privativos dentro de la unidad (puertas, ventanas, sanitarios, calefactores, calefones,

termotanques, estufas, bañera, bachas, cocina, heladera, etcétera);

= para esta cobertura suele cada Consorcista tomar seguros particulares para el interior de las unidades;

= las instalaciones, mercaderías, mobiliarios, herramientas, y maquinarias dañadas total o parcialmente se

valúan conforme costo de fabricación o precio de adquisición en el mercado local;

= los animales se equiparan a las cosas y se valorizan por veterinarias;

= existe también la posibilidad de contratar a Primer Riesgo Absoluto que no contempla esa proporción y

solo tiene límite en la Suma asegurada;

= también la posibilidad de contratar a Valor Tasado sin dejar en manos del tomador la tasación inicial de la

Suma asegurada sino a un estudio de mercado, de manera que ante el siniestro, se abona, sin más trámite,

hasta el monto real del daño (como se hace con automotores);

= es la Asamblea quien debe elegir a las Compañías, fijar el tope asegurable, las modalidades en oferta y si

deciden agregar otras coberturas ampliatorias, tales como daños por filtraciones de agua o por vicios de

construcción;

= pueden las coberturas contener Limitaciones en forma de franquicias, es decir cuantificadas por montos

topes, a partir de cuyo excedente recién se hace efectivo, y de ser mínimo daño o inferior a ese tope, el

siniestro lo asume el Consorcio;

= son limitaciones los topes de sumas aseguradas, notoriamente inferiores al daño previsible ante un

siniestro grave, con lo cual el resto a cubrir queda en espaldas del Consorcio;

= son limitaciones del aseguramiento los bienes internos sujetos o adheridos a las partes comunes de uso

privativo, es decir, al lado interno de los techos, pisos, paredes, aberturas, dentro de cada unidad, como ser

cuadros, empapelados, mármoles, decoraciones, parquet, obras de arte, etcétera;

= son limitaciones las partes privativas de la unidad, es decir, revestimientos, puertas, ventanas, artefactos,

sanitarios, etcétera;

= son limitaciones los daños producidos por los cableados de electricidad desde la llave térmica o el

disyuntor diferencial de cada unidad hacia la distribución interior;

= son limitaciones las cláusulas aceptadas por adhesión que dejen el criterio sobre factores de producción y

bienes asegurados solo al arbitrio de la Compañía, aunque pueden denunciar vía judicial para su anulación

por resultar abusivas o desnaturalizar los compromisos asumidos;

= son limitaciones las cláusulas ?claims made? que establecen vigencias cortas de la póliza (3 meses) sin

extenderse a las renovaciones automáticas y dando cobertura solo si el reclamo se comienza dentro de su

vigencia, en lugar de ser hasta un (1) año después del hecho denunciado;

= ante el Siniestro la aseguradora hace la estimación del daño que suele responder al siguiente patrón

Costo de construcción, de reparación, o de reposición a nuevo, menos devaluación por uso, estado y

antigüedad;

= para el descuento por esa devaluación generada por la amortización del uso normal, se acude a principios

de Arquitectura, y a la Tabla Ross Heidecke cuya fórmula de variables ascendentes y descendentes entre

ejes de antigüedad y conservación determina un porcentual del 0 % al 100 %;

= dentro del descuento se incluyen las partes privativas de cada unidad, si no fueron contempladas en la

póliza, cuyo estimativo habitual es del 30% del Valor real total del Edificio;

= no obstante, en la liquidación del siniestro, se deberá analizar cada caso concreto para no fijar una

depreciación que produzca menoscabo al Consorcio, por aplicación taxativa de dicha tabla;

= además del análisis sobre Suma asegurada, Valor Real, Estimación del daño, Descuento por vetustez del

Edificio y por partes privativas; al momento de asumir el evento, la Compañía habrá de analizar el Factor de

producción (siniestro) y los Bienes asegurados;

= la vigencia de la Póliza se presume de un (1) año y no se renueva automáticamente [art. 17];

= es prudente tener contacto directo con el Productor Asesor de Seguros de cada Compañía, más allá de lo

que informen las planillas de liquidaciones mensuales del Administrador, a fines de controlar su pago

puntual y vigencia operativa, ya que un siniestro propio o de ajenos puede acarrear serios inconvenientes

financieros a cualquier Consorcio;

= en caso de Quiebra o concurso de la Compañía resguarda su garantía la Superintendencia de Seguros de

la Nación, donde se constituyen anclajes económicos a fines de cubrir sus deudas;

= también es prudente establecer contacto con este organismo, para conocer por anticipo la solvencia y

consistencia de la Compañía a elegir, o mantener, como prestataria;

= se exime la Compañía de asumir la cobertura si el Consorcio omite Denunciar el siniestro dentro de los

tres (3) días de ocurrido, o dentro de los tres (3) días del primer reclamo anoticiado por un Tercero, o cuando

pudo razonablemente haber conocido ésta afectación y no la denunció [arts. 15, 46] salvo que 

impedimentos de la naturaleza o hechos forzados contra las personas impidieron la denuncia oportuna [art.

47];

= se exime si la Prima se encuentra impaga al tiempo del evento [arts. 15, 31 Ley n° 17.418];

= la Prima suele pactarse en alícuotas que se cancelan en diez (10) pagos mensuales, iguales y consecutivos,

y ser renovada en forma automática, con iguales o diferentes montos reajustados conforme revaluación e

informe a la Superintendencia de Seguros de la Nación;

= se exime por daños producidos como consecuencia de vicios de estructuras o instalaciones no incluidos

en la póliza;

= se exime la aseguradora de responder el siniestro cubierto (incendio o derrames de agua por ejemplo)

cuando haya sido causado por conductas negligentes en grado de culpa grave por los habitantes o

visitantes de alguna Unidad, o se hayan originado o derivado por disfunción de un elemento privativo

(sanitarios, canillas, flexibles, alfombras, empapelados, revestimientos);

= se exime si el tomador (administrador) o el beneficiario (copropietarios) provocan el siniestro dolosamente

con culpa grave, salvo que fuera para prevenir razonablemente el siniestro o atenuar sus consecuencias

(provocación de un incendio en la intención de cortar una descarga eléctrica) o por un deber de

humanidad generalmente aceptado (rotura de puertas, vidrios para auxiliar a personas en emergencias de

salud o peligro inminente);

= se exime en la proporción fijada como reducción del daño si el Consorcio (copropietarios, administrador,

empleados) violentan con intención o culpa grave el deber de evitar o disminuir el daño, pudiendo hacerlo

con solo seguir las instrucciones preventivas dadas por el asegurador;

= se exime si el Consorcio (sus miembros u órganos) hacen abandono de los bienes afectados por el

siniestro, pudiendo razonablemente y sin peligro personal intervenir para salvarlos;

= se exime de las horas extras del encargado empleadas para combatir, evacuar o atender las

consecuencias del siniestro;

= se exime si se hubieran hecho modificaciones en las cosas dañadas que dificulten la verificación da las

causas, salvo que tardare injustificadamente luego de la denuncia, en hacer las revisiones;

= se exime si la manipulación de cosas o estados fuera maliciosa;

= se exime si el incendio, explosión o descarga eléctrica se genera en el cableado interno desde la llave

térmica o disyuntor diferencial hacia adentro de cada unidad, por saturación del amperaje que resisten las

secciones del cableado (hilos conductores) no quedan cubiertos, ya que son privativos y no consorciales [art.

2041 inc. f) CCCN];

= no se exime cuando el incendio se genera en las cañerías que contienen a ese cableado, ya que los

conductos (caños de PVC, de metal o de fusión) son consorciales [art. 2041 incs. f) k)];

= para dilucidarlo a veces se precisa de la pericia pertinente que determine el lugar exacto y el factor

desencadenante del siniestro;

= se exime de los daños causados por guerra local o internacional, por motín o tumulto popular, salvo que

se hubiese pactado lo contrario;

= se exime si el incendio o las explosiones se originaron en terremoto;

= se exime la aseguradora si no prestó conformidad al reconocimiento del Consorcio en Mediación sobre su

responsabilidad frente al Hecho;

= no se exime si en Instancia judicial el administrador reconoce el Hecho del cual deriva la responsabilidad

consorcial;

= se exime de las multas por infracciones a las normas administrativas puestas por los organismos de

control;

= se exime si el daño denunciado no es reclamado dentro de un (1) año de prescripción de las acciones;

= no obstante, a pesar de algún Fallo que avala lo anterior [Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial

SALA ?D? Expediente n° 11876/2013 ?GDF Cargas congeladas S.R.L. c/ QBE Seguros La Buenos Aires S.A. s/

Ordinario?] corresponde indicar que la Ley n° 26.994 [Código Civil y Comercial de la Nación] no puede

modificar a la Ley n° 24.240 [Defensa del consumidor y el usuario] porque ésta reviste jerarquía de Orden

Público Nacional y aquella no;

= en consecuencia el Plazo de Prescripción legal es de tres (3) años, para acciones y sanciones

administrativas como judiciales [arts. 50 y 65 LDC];

= ante toda divergencia el Consorcio es consumidor y por eso lo favorecen los Principios de duda en la

interpretación del alcance de la cobertura, así como la Carga probatoria dinámica a espaldas de la

Compañía si alegare estar eximida de cubrir algún evento;

= el Seguro por Incendio cubre el daño a los bienes asegurados sea por acción directa del calor, radiación,

explosión de combustiones, corrosiones químicas, desmoronamientos, y también los provocados al usar

medios de confronte del fuego (extintores manuales y mangueras) como los producidos en la evacuación o

escape (roturas, desvencijamientos, rayaduras, extravíos);

= el Seguro por Responsabilidad Civil cubre al Consorcio de los daños a terceros provocados por el vicio

inherente en la estructura fija del Edificio o por el riesgo en el uso de las instalaciones móviles;

= el Consorcio y/o el tercero pueden incluir en el juicio a la Compañía, en calidad de intervención obligada y

la sentencia la alcanzará en la medida de la Suma asegurada;

= cubre los honorarios de abogados, peritos y costas judiciales invertidos para resistirse a la pretensión del

tercero;

= las costas por defensa en proceso penal solo cuando el asegurador asume esa defensa;

= el Seguro por Ascensores, Montacargas, Escaleras mecánicas y/o rampas móviles garantiza los daños ante

terceros por defecto de instalación o uso [Ley n° 6100 punto 5.1.5 GCBA];

= en el concepto de terceros ingresan los convivientes, mascotas, empleados, visitas, transeúntes,

contratistas, operarios, ayudantes que utilizaron los aparatos o se vieron expuestos a su disfunción;

= también el seguro debería responder por daños a copropietarios aunque sean ?dueños? y no terceros, ya

que delegan la conservación en la figura jurídica del Consorcio como un ?guardián? del funcionamiento y

condiciones de partes comunes; y es esa figura jurídica la beneficiaria de la cobertura;

= como todo seguro es un pago anticipado de un eventual recupero, que el mismo interesado va haciendo

en el tiempo sujeto al acontecimiento, se verifica así la responsabilidad concurrente de los ?dueños? junto al

?guardián?, ya que fueron solventando ese costo con sus expensas;

= como el Consorcio se vale a la vez de Profesionales denominados Conservadores de ascensores quienes

además son autorizados por Autoridad Estatal de control, la responsabilidad se transmite en forma

concurrente sobre su actuación;

= si la actuación del Conservador de ascensores hubiera sido correcta, existe la posibilidad de una

responsabilidad subsidiaria en la Empresa proveedora de la cabina y/o elementos integrales de este

vehículo de transporte vertical (poleas, patines, sistemas electromecánicos, tablero, etcétera);

= el seguro se presenta antes de la instalación dentro del Expediente de Conservación por ante la Dirección

General de Fiscalización y Control de Obras [art. 6 inc. g) Decreto n° 578/01 reglamentario de la Ordenanza

Municipal n° 49.308];

= si no presenta el Consorcio este seguro de responsabilidad civil frente a terceros debe presentar un

Certificado de cobertura mínima de $ 300.000 para ascensor único y por accidente, con una vigencia

mínima de un (1) año, la cual se incrementará en $ 50.000 por cada ascensor adicional instalado en el

mismo Edificio;

= se sostuvo en Fallos que el Seguro responde por la medida del daño directo producido por el siniestro y

hasta la suma cubierta, sin incluir otros daños colaterales aunque resultaran del mismo hecho generador

[CNCiv. Sala F, 29/10/99; JA-2000-IV-735];

= el Seguro por Calderas cubre los daños que podrían producir instalaciones de vapor y/o agua caliente, y de

aceite caliente para calefacción, como también almacenaje, transporte y quemado de combustible, sobre la

persona o bienes de terceros [Ordenanzas Municipales n° 36.128/82 y n° 37.470/82];

= el profesional debe ser Ingeniero en una de las siguientes especialidades: Civil, Industrial, Mecánica.y/o,

Eléctrica, y encontrarse inscripto como Instalador de 1ra. Categoría;

= la certificación del profesional sobre los generadores de vapor, agua caliente y aceite caliente y las

instalaciones de combustible que las alimentan permite a la Aseguradora saber que se hallan cumplidas las

condiciones esenciales de habilitación, local adecuado [Ley n° 6100 punto 5.1.6 GCBA]; aireación; inexistencia

de pérdida de fluidos, de incrustaciones, corrosiones, depósitos de sedimentos o picaduras, grietas,

reducción de espesores o debilitamiento del material del generador y accesorios; correcto funcionamiento

de manómetros, termómetros, nivel de agua, válvulas de seguridad, sistema de alimentación, válvulas de

vapor o agua caliente, grifos de extracción de fondo y verificación de agua; del control de límites operativos

por alta presión de vapor, alta temperatura de agua, bajo nivel del agua, deficiente tiro, alta temperatura de

los gases en chimenea, alta y/o baja presión y/o temperatura del combustible, falta de energía eléctrica;

correcta combustión y corte por falta de llama y de ignición;eficiencia de combustión y tiraje; ausencia de

ruidos anormales [Decreto n° 6059/80];

= la certificación del profesional se vuelca en un informe, cuyo original debe quedar en poder de la

Compañía de Seguros y un duplicado en poder del Consorcio;

 = la designación del profesional es facultad de la Asamblea;

= es obligación del profesional comunicar de inmediato a la Aseguradora la alteración de las condiciones de

seguridad de la instalación bajo su responsabilidad, su ampliación, modificación o transformación, como

también la interrupción de la relación contractual con el asegurado;

= la falta de comunicación implica mantener la responsabilidad sobre las instalaciones para las que fue

designado [Decreto n° 887/79];

= el seguro se puede contratar con cualquier ente asegurador oficial o privado, específicamente autorizado

para tal fin por la Superintendencia de Seguros de la Nación;

= el asegurador debe comunicar al Gobierno de la Ciudad la contratación del seguro, el que se encontrará

convalidado por un profesional que certifica la instalación como adecuada las necesarias condiciones de

seguridad;

= la falta de una nueva comunicación implica que la póliza subsiste o que ha sido renovada conservando

ese nivel de seguridad [Ordenanza Municipal n° 33.677/77];

= la suspensión de firma del profesional implica la imposibilidad de convalidar nuevas pólizas o renovar la

existente [Ordenanza Municipal n° 34.791/79];

= es obligación de la Compañía comunicar de inmediato al Gobierno la interrupción de la relación

contractual con el Consorcio; la discontinuidad del profesional; la alteración de las condiciones de seguridad

de la instalación y su ampliación, modificación o transformación;

= ese incumplimiento da lugar a sanciones de la Superintendencia de Seguros de la Nación, quien

mantiene actualizado el registro de compañías aseguradoras;

= el incumplimiento de cualquier disposición por parte de los copropietarios, da lugar a la clausura de la

instalación, sin necesidad de intimación previa;

= las instalaciones térmicas e inflamables, se encuentran sujetas a la habilitación del Código de Edificación,

sobre todo a las exigencias técnicas del local donde se coloca la caldera [Ordenanza Municipal n° 33.677/77];

= quedan exceptuados de la obligación de asegurar, los generadores de vapor que no superen los

veinticinco (25) litros; las calderas domésticas para agua caliente y/o calefacción de no más de 50.000

Kcal/hora; los calentadores de agua por acumulación (termotanques) de una capacidad no mayor de

trescientos (300) litros [Ordenanza Municipal n° 36.128];

= el Seguro por daño ambiental se trata de interés público Estatal, más allá del privado, por afectación al

hábitat comunitario;

= surge de la incorporación Constitucional del año 1994 para cuidar el medio ambiente [art. 41 CN];

= se plasma con un mecanismo operativo mediante Normativa Nacional [Ley n° 25.675];

= el Siniestro es la capacidad de agredir el suelo o el agua en forma que repercuta en la salud o en el

ecosistema comunitario, en forma indeterminada, y por esto es de incidencia colectiva;

= tiene por finalidad recomponer al estado anterior el hábitat si fue dañado;

= solo cubre suelo y agua, pero quedan afuera la contaminación del aire, la polución, toxicidad y la

afectación directa a personas o animales;

= por la composición multitudinaria de los Edificios, generación de efluentes, combustibles, y residuos

internos, se lo incluye entre los ?agentes de riesgo? conforme coeficientes y tablas del organismo rector;

= La Secretaría de ambiente y desarrollo sustentable define el ?Monto Mínimo Asegurable de Entidad

Suficiente? como la suma que asegura la recomposición del daño ambiental de incidencia colectiva

producido por un siniestro contaminante;

= se trata de la degradación del suelo o agua de propiedad comunitaria, es decir, puede ser del propio

subsuelo o napas que tengan incidencia colectiva para futuros recursos;

= la agresión de suelos o agua de propiedad privada específica, genera otra responsabilidad civil no

cubierta por este medio;

= se pueden utilizar dos tipos de aseguramiento a) Seguro de Caución por Daño Ambiental de Incidencia

Colectiva; o b) Seguro de Responsabilidad por Daño Ambiental de Incidencia Colectiva [Decreto n° 1638/12];

= el Daño puede darse súbito o gradual, y debe implicar riesgo inaceptable para la salud humana, o bien la

destrucción total o deterioro parcial de recursos naturales, a cuidado del Estado;

= en caso de Caución el Tomador es el Consorcio y el Beneficiario la Ciudad Autónoma;

= en el caso de Responsabilidad colectiva, el Tomador y Beneficiario de la cobertura es el Consorcio,

mientras la Ciudad un Tercero con derecho a ser satisfecho;

= si el modo elegido es la Caución, debe estar vigente al momento de inicio del daño;

= si el modo es la Responsabilidad colectiva, la póliza debe estar vigente a la primera manifestación o

descubrimiento, y exige notificación al Asegurador durante su vigencia o en el extendido de reclamo de un

mínimo de tres (3) años desde el vencimiento;

= no se permiten franquicias que excedan el diez (10%) por ciento del MMA;

= la Aseguradora debe hacer un estudio previo de Situación Ambiental Inicial (SAI) para evaluar nivel de

riesgo y detectar daño preexistente del cual se eximirá de afrontar;

= debe conservar ese estudio hasta diez (10) años y presentarlo las veces que lo requiera la Ciudad;

= es obligación del Consorcio no solo estar asegurado, sino presentar ese estudio previo y la póliza ante la

autoridad de la Ciudad, sin esperar a ser exigido;

= antes de la rescisión unilateral de la Aseguradora por incumplimiento Consorcio, debe notificar al Estado

con treinta (30) días de anticipación;

= se exime la Aseguradora si el Consorcio no denuncia dentro de tres (3) días el siniestro, desde que lo pudo

conocer apreciado por sí o por denuncia de terceros ajenos;

= no más de un (1) día hábil después debe denunciarlo al Gobierno;

= la Aseguradora hará la verificación, ya que este siniestro no es de fácil comprobación como otros violentos,

súbitos e íntegros percibido por los sentidos en un instante;

= luego remite sus conclusiones al Gobierno, quien intima al Consorcio a presentar un Plan de

Recomposición con indicación precisa de tareas y plazos;

= el Gobierno de la Ciudad se reserva el poder soberano de autorizar el plan o no, en un caso, la Aseguradora

entrega el dinero para las obras y en el otro como indemnización ya que nada recompondrá el hábitat

dañado;

= en el caso de Caución se lo entrega al Gobierno y en el caso de póliza de Responsabilidad Colectiva al Consorcio;

= en el caso de Caución funciona como una Garantía a primer requerimiento por el Gobierno a la

Aseguradora quien luego podrá repetir del Consorcio lo contemplado en la póliza;

= a pesar de la posibilidad de ser Caución el Gobierno le exige a los Administradores la incorporación del

Ambiental dentro del Integral Edificio [art. 1° inc. a) Disposición n° 6013/09 DGDYPC];

= en este tópico suelen aparecer los Edificios montados sobre terrenos donde hubo Estaciones de

Combustible, típico en esta Ciudad que reorganizó su distribución, corriendo a los expendios hacia la

periferia, y dejando librados sus afincamientos originarios para la elevación edificada;

= el inconveniente pasa por los tanques subterráneos que sirvieron de depósito para el combustible; ya que

acrecienta la posibilidad de daño al suelo y a napas freáticas, si se verificaran derrames por grietas, por

desajuste de válvulas en el llenado/vaciado, o durante su desmontaje;

= deviene importante procurarse de la documentación que refleja el devenir de esos tanques luego del

alejamiento de la Estación, teniendo constancia respaldatoria de su desmonte o su rellenado con

materiales estancos;

= esta cuestión se presenta factible de provocar gestiones y/o gastos, ya que por relevamiento fotográfico

del Gobierno en las décadas pasadas, confrontadas a la actualidad, demuestra la existencia de Edificios

adonde había Estaciones, situación que insta a Intimar al Consorcio por la desafectación y retiro de los

eventuales tanques soterrados;

= acá cobra importancia esa documentación obtenida inmediatamente posterior al alejamiento de la

Estación, que indique los indicios del destino de dichos tanques, cuya tarea de recabarla le incumbe a la

Administración, quien está atenta al cuidado colectivo de la salud, salubridad e integridad física de los

moradores, y de la conservación de estructuras e instalaciones;

= caso contrario, es factible el estudio del suelo y de sus componentes por parte de la Compañía de Seguros

propuesta para esta cobertura ambiental y con dicho material, refutar o justificar la Intimación

gubernamental;

= recordando que la envoltura metálica y las cañerías de conducción no generan riesgo ambiental, ni por

oxidación ni por corrosión natural del material, ya que el hierro se degrada naturalmente sobre el suelo de

esa forma en contacto con el oxígeno; pero sí lo generan los combustibles que se hayan podido derramar o

desparramar durante su contenido;

= el Seguro por Accidentes de Trabajo y Responsabilidad Civil para Contratistas es una comprobación

obligatoria para el Administrador antes de contratar cualquier locación de obra o de servicios [art. 1° inc. a)

Disposición n° 6013/09];

= se trata de asegurar al Consorcio para evitar la cadena de responsabilidades laborales cuando se trata de

SubContratistas u operarios o colaboradores que trabajen para una Empresa;

= se trata de cubrir al Consorcio ante el accidente de un Contratista Monotributista independiente por sus

lesiones y por las que pudiera provocar a bienes o personas de expuestos;

= en este último caso la póliza debe estar endosada a favor del Consorcio como Beneficiario final del

aseguramiento sobre el Tomador (contratista) [art. 11° inc. g) Ley n° 941; art. 2 Disposición n° 6013/09

DGDYPC];

 = la misma Disposición citada exige que deba incorporarse esta previsión al Integral de Edificio;

= el Seguro de Riesgos del Trabajo se trata dentro de las Relaciones laborales con personal del Consorcio

[Ley n° 24.557];

= se trata cubrir el ingreso mensual del trabajador impedido de trabajar hasta un (1) año desde el hecho, y

que resulte afectado por enfermedades inculpables y prolongadas que se extiendan mucho más allá de las

licencias cubiertas, generando la indemnización compensatoria a esta desafortunada forma extintiva de la

relación;

= al igual que si se produjera por un accidente que lo dejare en grave estado o con disfuncionalidad

psicofísica como para retomar las tareas que desempeñaba hasta ese suceso;

= la intención Estatal es disminuir los accidentes y las enfermedades derivadas de tareas laborales;

= por eso impone a las Aseguradoras, además de cubrir el evento ya acontecido, hacer esfuerzo preventivo

con revisión y plan de mejoras sobre las condiciones de conservación y preparación del Edificio, reduciendo

su incidencia riesgosa; así como la capacitación del trabajador con uso adecuado de indumentaria,

elementos y herramientas, posturas, conocimientos técnicos, auxilios primarios, entre otras metas;

= la Superintendencia de Riesgos del Trabajo es la entidad madre encargada de gobernar el Sistema con

autarquía y autonomía propia, y ligada al Ministerio de Trabajo de la Nación;

= puede imponer sanciones cuyos montos pasan a un Fondo de Garantía destinado a cumplir con el

Sistema de atención médica;

= puede requerir Información y peticionar órdenes de allanamiento y auxilio de la fuerza pública;

= las Aseguradoras pueden Denunciar a la Superintendencia de Riesgos del Trabajo los incumplimientos

del Consorcio, como ser ausencia de barandas y antideslizantes en escaleras, calzado y guantes para

baldeos y recolección de residuos, prevención a los compuestos de artículos de limpieza, uso de extintores

de fuego o mangueras, entre otros;

= pueden exigir acceso a toda la Información que requieran del Administrador;

= promueven la prevención, mediante planes y programas exigidos a los Consorcios;

= mantienen un registro de siniestralidad por Edificio;

= informan al Consorcio sobre sus balances, su régimen de alícuotas, y demás elementos que determina la

reglamentación;

= no pueden rechazar al Consorcio que las haya elegido, ni pueden realizar exámenes psicofísicos a los

encargados con carácter de excusación (el examen pre-ocupacional es para entrar al trabajo no a la

Aseguradora);

= los Consorcios pueden exigir información de la ART respecto al régimen de alícuotas y de prestaciones, así

como asesoramiento en materia de prevención de riesgos;

= deben notificar al personal el nombre, domicilio y datos de la ART a la que se encuentren afiliados;

= denunciar a la ART y a la SRT altas y bajas del personal dependiente y los accidentes y enfermedades

profesionales que se produzcan en el Edificio;

= deben cumplir con la Normativa de higiene y seguridad vigente y la recomendada;

= los Encargados, ayudantes, suplentes, jornalizados, deben recibir del Consorcio información y capacitación

en materia de prevención de riesgos del trabajo, debiendo participar en las acciones preventivas [Ley n°

6004];

= deben cumplir la Normativa de higiene y seguridad [Ley n° 19.587];

= deben Informar al Administrador hechos que conozcan relacionados con riesgos del trabajo;

= deben someterse a exámenes médicos y tratamientos de rehabilitación;

= Denunciar al Administrador cualquier accidente y/o enfermedad que sufran;

= es accidente el hecho súbito, imprevisto y violento ocurrido en el trabajo, o en el itinerario a su arribo o

regreso;

= es enfermedad profesional la incluida en el listado que elabora la Autoridad Pública, y también aquélla

otra que la Comisión Médica Central determine como provocada por causa directa e inmediata del trabajo;

= si el daño sufrido impide las tareas habituales pero no deja secuelas permanentes se califica como

Incapacidad Laboral Temporaria y genera una pago mensual igual al promedio mensual de salarios

devengados durante el año anterior, actualizado;

= a cargo del Consorcio los primeros diez (10) días y después de la ART debiendo retener aportes y efectuar

las contribuciones a la Seguridad Social, además de integrar las asignaciones familiares;

= concluye con el Alta médica, o un máximo un (1) año desde su comienzo, o por transformarse en

Incapacidad Permanente, o por Muerte;

= el Alta médica exige firma en consentimiento del trabajador, y el porcentaje de Incapacidad cuando se

fija, se homologa por la Oficina de Homologación y Verificación (OHV);

= las prestaciones en especie, de atención, tratamiento, internación, son de la ART desde el comienzo;

= si el daño sufrido deja secuelas definitivas se califica de Incapacidad Laboral Permanente y se jerarquizan;

= es Permanente parcial  la menor al 66% y es Permanente total la que supera ese porcentaje;

= la fijación del porcentaje la hace la Comisión Médica, en base a tabla evaluativa, edad, tipo de actividad,

posibilidad de reubicación laboral;

= la Permanente parcial puede ser provisoria, hasta tanto se asiente el porcentaje de incapacidad; y genera

un pago mensual igual al ingreso base multiplicado por el porcentaje de incapacidad, además de las

asignaciones familiares, hasta encontrar el porcentaje definitivo, que se puede extender hasta tres (3) años,

y prorrogarse dos (2) años más si continúa la duda; concluyendo con el grado alcanzado a ese término;

= la Permanente parcial alcanza el grado de definitiva hasta el cincuenta (50%) por ciento de incapacidad

laboral y genera una indemnización de pago único de cincuenta y tres (53) veces el ingreso base,

multiplicado por el porcentaje de incapacidad, y por un coeficiente que resultará de dividir el número

sesenta y cinco (65) por la edad del damnificado a la fecha de la primera manifestación invalidante;

= si la Permanente parcial de grado definitiva supera el cincuenta (50%) por ciento hasta el sesenta y seis

(66%) por ciento, genera una renta periódica <si fue contratada en términos de esta ley> igual al ingreso

base multiplicado por el porcentaje de incapacidad; sujeto a retención de aportes a la Seguridad Social y

contribuciones a las asignaciones familiares, hasta que se encuentre en condiciones de acceder a la

jubilación por cualquier causa; además de una compensación económica única [artículo 11, inciso 4)];

= la Permanente total puede ser también provisoria y genera un pago mensual equivalente al setenta (70%)

por ciento del ingreso base, además de las asignaciones familiares con carácter no contributivo; período

durante el cual pierde el derecho a la atención del sistema previsional (Obra Social) pero no del seguro de

salud, debiendo la ART retener los aportes del organismo que brinda esa prestación (INSSJP);

= la Permanente total que se convierte en definitiva se califica con el porcentaje de invalidez y da lugar a las

prestaciones iguales al retiro definitivo de su régimen jubilatorio, además de la contribución única [artículo

11 inciso 4)] y un pago mensual determinado por Actuarios en base a un capital equivalente a cincuenta y

tres (53) veces el ingreso base multiplicado por un coeficiente que surge de dividir el número sesenta y

cinco (65) por la edad del damnificado a la fecha de la primera manifestación invalidante;

= si el porcentaje no se torna definitivo, la ART se hace cargo del capital de recomposición [artículo 94 Ley nº

24.241] o abona una suma equivalente al régimen previsional afiliado;

=ningún caso invalida al trabajador para desempeñar otras actividades remuneradas, por cuenta propia o

en relación de dependencia;

= se puede dar el caso de Gran Invalidez cuando la Incapacidad Permanente Total definitiva exige que el

trabajador necesite en forma continua de una persona que lo asista para los actos elementales de su vida;

en cuyo caso percibe los pagos de la permanente total además de un pago mensual igual a tres (3) veces el

AMPO [art. 21 Ley n° 24.241] que se extingue con la muerte;

= en el caso de Muerte, genera para los sucesores la pensión del régimen previsional afiliado; además de un

pago mensual determinado por Actuarios en base a un capital equivalente a cincuenta y tres (53) veces el

ingreso base multiplicado por un coeficiente que surge de dividir el número sesenta y cinco (65) por la edad

del damnificado a la fecha de la primera manifestación invalidante; además de la compensación única [art.

11, inciso 4)];

= son acreedores únicamente los derechohabientes [art. 53 Ley nº 24.241]; hasta los veintiún (21) años,

elevándose hasta los veinte cinco (25) años en caso de tratarse de estudiantes a cargo exclusivo del

trabajador fallecido;

= en ausencia de estas personas, acceden los padres en partes iguales; si hubiera fallecido uno de ellos, la

prestación será percibida íntegramente por el otro; en caso de fallecimiento de ambos padres, la prestación

corresponderá, en partes iguales, a aquellos familiares del trabajador fallecido que acrediten haber estado a

su cargo;

= las Prestaciones en especie que otorgan las ART son

a) Asistencia médica y farmacéutica (traslados y acceso a la Historia Clínica);

b) Internación, operación, prótesis y ortopedia;

c) Rehabilitación;

d) Recalificación profesional;

e) Servicio funerario;

= la Prestación que da la ART se financia con el pago mensual del Consorcio, depositado por débito

Bancario y presentación digital mediante Formulario n° 931 AFIP acompañando las cargas sociales;

= su monto depende de la alícuota sujeta al riesgo de siniestralidad y de permanencia con la misma ART;

= la Normativa prevé la conformación de un fondo de garantía para responder ante los eventos cuando la

ART contratada fuere liquidada, inhabilitada, intervenida, concursada o quebrada judicialmente, que se

constituye en la Superintendencia a modo de encaje corporativo, organismo que depende del Ministerio de

Trabajo, con carácter de Ente Autárquico;

= se exime la ART si accidente o la enfermedad fue contraída mediando intención del empleado;

= se exime por falta de pago de dos (2) cuotas consecutivas o su valor equivalente en cuotas diferidas exime

a la ART al pago de sumas indemnizatorias;

= no se exime, aún con falta de pago cuando se trate de atención médica, prótesis y tratamientos, hasta tres

(3) meses posteriores, pudiendo luego reclamar al Consorcio el reembolso, por proceso lento (ordinario) si se

hubiera efectivizado alguna, mientras podrá reclamar, en proceso rápido (ejecutivo) las cuotas;

= no se exime si el accidente o la enfermedad se produce por inobservancias del Consorcio a las Normativas

de Seguridad e Higiene, pero luego el Consorcio deberá devolver al Fondo de Garantía una suma de dinero

cuyo monto lo determina la Superintendencia de Riesgos del Trabajo, con un tope máximo actualizado;

= no se exime cuando considera que la enfermedad no está en el listado, sino que debe dar intervención a

la Comisión Médica Jurisdiccional que si entendiese encuadra, lo comunica a la ART, quien debe brindar las

prestaciones hasta que resuelva la Comisión Médica Central que convalida o rectifica;

= si la CMC no convalida, la ART cesa en las prestaciones; si convalida debe establecer el porcentaje de

incapacidad del trabajador;

= se exime la ART cuando se trata de un accidente fuera del lugar de trabajo o de su itinerario habitual; por

ejemplo jugando al fútbol o en una fiesta; los cuales serán cubiertos mediante las Licencias laborales pagas

por el Consorcio del salario normal y habitual durante tres (3) meses si tiene antigüedad inferior a cinco (5)

años y durante seis (6) meses si la supera;

= pero esta licencia paga se extiende a de tres (3) a seis (6) meses si tiene cargas familiares (esposa o hijos

menores de edad convivientes) y de seis (6) a doce (12) según aquellas antigüedades;

= a lo cual se le debe agregar los salarios y cargas sociales del Suplente;

= siempre que el accidente no haya sido intencional;

= si el accidente fue provocado por un Tercero, el Consorcio luego de solventar durante la licencia, puede

accionar por la repetición, más actualización;

=el Seguro de vida obligatorio [Decreto n° 1567/74] se trata de la cobertura para responder a la familia del

encargado cuando fallece, de manera que sus parientes puedan afrontar los gastos de velatorio y sepelio

(además del importe para el mismo concepto cubierto por la Protección Caja Familia que se abona

mensualmente al Sindicato);

= la intención legislativa originaria tendía a poder sufragar con este seguro, además de aquél gasto, la

Indemnización por causa de fallecimiento prevista en la Ley de Contrato de Trabajo [art. 248 Ley n° 20.744]

la cual puede ser realmente abultada dependiendo de la antigüedad y categoría, e incluso tomar por

sorpresa al Consorcio empleador, ya que los fallecimientos pueden llegar imprevistos;

= pero el monto que se abona mensualmente para constituir ese fondo es excesivamente ínfimo, a pesar de

la actualización periódica que hace la Superintendencia de Seguros de la Nación, y por esta razón los

Consorcios suelen contratar otro Seguro privado, que también se denominan Seguro de vida o Seguro

colectivo, a fines de afrontar esa Indemnización que suele o puede suceder;

 = el Seguro de Vida Obligatorio para Empleados

= el Seguro del administrador por su responsabilidad personal (mala praxis) tiene al Consorcio por

Beneficiario en caso de perjuicio económico durante su gestión, siempre que no fuera aprobada [Disp.

777/13 DGDYPC, art. 12 Ley 941 GCBA];

= se trata de un seguro sustitutivo opcional, puesto que cumple con la Ley si presenta ante el Registro

Público de Administradores en su Declaración Jurada anual la aprobación de una Asamblea sobre el

respaldo patrimonial que garantiza su actuación;

= no obstante, la aprobación Asamblearia no requiere demostración de patrimonio, pudiendo convencer

solo con la palabra y ganando los votos de confianza, sin demostración de un capital de respaldo;

= pocas veces someten los Administradores esta aprobación de respaldo profesional a una Asamblea,

motivo por el cual toman un Seguro de Caución que funciona como un Aval;

= este Aval funciona a primer requerimiento generando el desembolso inmediato de la Aseguradora en

favor del Consorcio Beneficiario;

= la Aseguradora puede luego exigirle al Administrador Tomador el reembolso, de acuerdo a las cláusulas

de reintegro pactadas, sobre todo por la culpa grave en generar el evento disparador;

= la presentación de legajos o carpetas de oferta de postulación al cargo con esta Caución suele generar un

buen impacto en los consorcistas a fines de sentirse respaldados, sin advertir muchas veces que estas

Cauciones suelen ajustarse a cláusulas ?claims made? de restricciones severas, sobre todo en cuanto a la

oportunidad del reclamo, que los vuelven inoperantes u obsoletos en lo inmediato;

= en un primer momento los seguros de caución fueron exigidos por la Autoridad Administrativa de

Contralor [art. 3 Disposición n° 6013/09] pero luego fue derogado como obligatorio, quedando en forma

opcional como supletorio de la falta de aprobación textual por Asamblea [Disposición n° 777/13 de la

Dirección General de Protección al Consumidor];

= su deber de responder aparece cuando se haya producido algún daño económico, no obstante la

inejecución o ejecución tardía de sus obligaciones pueda originar causales de remoción, pues la falta de

pago oportuno de la prima o alícuotas, o de denuncia, o reticencia, o endoso de póliza a favor de terceros,

en cualquiera de los Seguros vistos, constituyen incumplimientos que permite quitar la confianza a su

actuación leal;

= recordemos que el desempeño de la Administración en esta Ciudad lo es por profesionales en tal área, por

lo tanto el deber de diligencia, previsión y atención se acentúa, ya que cuanto mayor sea el deber de obrar

con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será la obligación que resulte de las consecuencias

posibles de los hechos [art. 1725 CCCN];

= también puede incurrir en responsabilidad por incumplimiento de su obligación el Productor Asesor de

Seguros, al ofrecer una cobertura inadecuada al riesgo que se pretende cubrir, que debería alcanzar al valor

total real del Edificio;

= su actividad se encuentra regulada por Leyes nacionales y su función principal es la de intermediar

promoviendo la concertación de contratos de seguros, brindando asesoramiento a asegurados y

asegurables;

= su tarea no se limita exclusivamente a una etapa contractual, sino que su actuación abarca tanto en la

etapa precontractual, contractual y post contractual; y por esto su responsabilidad puede alcanzar nivel administrativo [arts. 13, 14, 15 Ley n° 22.400; art. 59 Ley n° 20.091] sin dejar de considerar eventualmente el

civil [art. 10 Ley n° 22.400, arts. 1710, 1716, 1723, 1725 CCCN; CNCom, Sala B, mayo 7-1993, ED, 156-524] y/o penal,

de acuerdo a su grado de negligencia;

= no existe obligación alguna de Seguro de Responsabilidad Civil o de Caución para la actuación de los

miembros del Consejo de Propietarios desde que no existe la responsabilidad colegiada de ese órgano, y

solo en excepcional y contadas ocasiones la de algún miembro, por dolo o culpa grave, según explicamos

en su apartado especial.