Respetamos los colores del Portal con su significado
Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y
condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una
Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las
conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo
social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;
Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen
Normativas obligatorias;
Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros
Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección
Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario,
usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la
prestación profesional del Administrador;
Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación
de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;
= se trata de contratos de adhesión y de consumo, por los cuales la Compañía que predispone sus cláusulas
de condiciones, modalidades, incumplimientos, caducidades, prescripciones, a las cuales debe atenerse el
Consorcio, ya que son inmodificables, quedando dentro del marco negociable algunas variables de
alcances, eventos, extensiones, mecanismos de notificación, etcétera, pero también sujetas a la eventual
revisión Judicial [arts. 989, 1122 CCCN] y a la Normativa de interés público [Ley General de Seguros n° 17.418 y
complementarias];
= es de Consumo porque vincula a un Profesional experto en la materia que es la Compañía autorizada por
la Superintendencia de Seguros de la Nación frente al Destinatario Final de su producto, es decir, la
cobertura, ante la ocurrencia del evento programado y previsto, con los alcances pactados;
= se trata de una obligación Legal para el Consorcio, además de una obligación personal para el
Administrador [art. 2067 incs. g) h) CCCN];
= el Consorcio es consumidor, pero no los Consorcistas, por no ser los Destinatarios finales de la prestación,
lo cual significa la imposibilidad de reclamar por daños en el interior de sus unidades, en forma directa
contra la Aseguradora; quedando por supuesto la acción por intermedio del Consorcio, en su tarea de
conservación de partes comunes;
= en cuanto a la afectación de partes o bienes privativos tampoco podrán reclamar directamente por el
interior de las unidades (artefactos, mobiliarios, decorados, cocina, heladera, estufas, calefón, etcétera) sobre
los cuales se pueden contratar seguros particulares, pero siempre con la opción de hacerlo partícipe al
Consorcio si fueron afectados por un riesgo cubierto, y según el alcance previsto;
= debe tenerse especial precaución respecto a siniestros originados por sobrecarga o cortocircuitos del
cableado interno de la unidad, desde la llave térmica hacia adentro, aunque corran dentro de cañerías
comunes, porque los cables son privativos, y su escasa sección de filamentos para resistir la intensidad de
variados artefactos conectados, es foco factible de la explosión o incendio, situación en la cual la
responsabilidad consorcial por conservación de partes comunes deja lugar a la responsabilidad particular
por conservación de elementos privativos [arts. 796, 1092, 1122, 1757, 1758, 2041 inc. f), 2043 CCCN, Ley n°
17418];
= las Leyes exigen el Seguro Integral de Edificio, que debe incluir al menos Incendio y Responsabilidad Civil
(daños por vicios de estructuras o instalaciones) frente a Terceros (convivientes, visitantes, transeúntes,
prestadores de servicios, expuestos) y luego deja a instancias de cada Consorcio por medio de sus
Asambleas para que incluyan otros eventos;
= el modelo tipo de Integral Edificio contratado por los Administradores debería incluir incendio,
responsabilidad civil, ascensores y montacargas, instalaciones de vapor y de agua caliente, rayos,
explosiones, descargas eléctricas, escapes de gas, caída de carteles, guarda vehículos en garajes,
contratistas [art. 1° inc. a) Disposición n° 6013/09 DGDYPC];
= las Leyes no fijan las sumas que deben asegurarse, ni las proporciones sobre el total edificado, como
tampoco las condiciones de asegurabilidad sobre cada unidad;
= así la Suma asegurada depende de la tasación inicial que hace el Administrador al tomar el seguro, en
conjunto con el Productor Asesor de Seguros de la Compañía elegida;
= dicha tasación inicial se basa en la antigüedad, estado de conservación de estructura e instalaciones,
adecuados medios de prevención (extintores, mangueras, nichos hidrantes, rociadores, detectores);
= en la práctica queda al arbitrio de los consorcistas y/o administradores, quienes, por simples cuestiones
económicas, podrían llegar a contratar seguros que, eventualmente, resultarían insuficientes en caso que
se produjera un siniestro de grave daño patrimonial;
= se debe contemplar que en caso de Subvaluación, la Aseguradora responde en porcentaje (%) de acuerdo
a la diferencia entre la Suma asegurada y el Valor Real del Edificio [art. 65 Ley n° 17.418];
= es decir, si la Suma asegurada es cinco (5) millones y el Valor real es diez (10) millones, el porcentaje de
aseguramiento es del 50%;
= si el daño patrimonial tasado luego del siniestro es de dos (2) millones, la Aseguradora solo pagará un (1) millón;
= es prudente por esto actualizar la Suma asegurada luego de modificaciones o mejoras, en estructuras o
instalaciones, cuando incrementan notoriamente el valor del Edificio durante la vigencia de la póliza;
= el Daño cubierto será el valor tasado por los peritos de la Compañía, pero será asumido solo si fue
provocado por los Factores descriptos en la póliza (incendio, rayo, explosión, disfunción electromecánica,
térmica, escapes de gases, etcétera) y solo si afectaron los Bienes asegurados, es decir partes comunes de
uso general (muros, pórticos, escaleras, pozo ascensor, garaje, vestíbulo de ingreso, azoteas, sótanos, puerta
ventana de ingreso, etcétera) hasta el tope de la Suma asegurada;
= quedan fuera, si no son incluidas expresamente, los revestimientos de las partes comunes que dan al
interior de las unidades (pintura, cerámicos, molduras, empapelados, alfombras, espejos, parquet) y los
elementos privativos dentro de la unidad (puertas, ventanas, sanitarios, calefactores, calefones,
termotanques, estufas, bañera, bachas, cocina, heladera, etcétera);
= para esta cobertura suele cada Consorcista tomar seguros particulares para el interior de las unidades;
= las instalaciones, mercaderías, mobiliarios, herramientas, y maquinarias dañadas total o parcialmente se
valúan conforme costo de fabricación o precio de adquisición en el mercado local;
= los animales se equiparan a las cosas y se valorizan por veterinarias;
= existe también la posibilidad de contratar a Primer Riesgo Absoluto que no contempla esa proporción y
solo tiene límite en la Suma asegurada;
= también la posibilidad de contratar a Valor Tasado sin dejar en manos del tomador la tasación inicial de la
Suma asegurada sino a un estudio de mercado, de manera que ante el siniestro, se abona, sin más trámite,
hasta el monto real del daño (como se hace con automotores);
= es la Asamblea quien debe elegir a las Compañías, fijar el tope asegurable, las modalidades en oferta y si
deciden agregar otras coberturas ampliatorias, tales como daños por filtraciones de agua o por vicios de
construcción;
= pueden las coberturas contener Limitaciones en forma de franquicias, es decir cuantificadas por montos
topes, a partir de cuyo excedente recién se hace efectivo, y de ser mínimo daño o inferior a ese tope, el
siniestro lo asume el Consorcio;
= son limitaciones los topes de sumas aseguradas, notoriamente inferiores al daño previsible ante un
siniestro grave, con lo cual el resto a cubrir queda en espaldas del Consorcio;
= son limitaciones del aseguramiento los bienes internos sujetos o adheridos a las partes comunes de uso
privativo, es decir, al lado interno de los techos, pisos, paredes, aberturas, dentro de cada unidad, como ser
cuadros, empapelados, mármoles, decoraciones, parquet, obras de arte, etcétera;
= son limitaciones las partes privativas de la unidad, es decir, revestimientos, puertas, ventanas, artefactos,
sanitarios, etcétera;
= son limitaciones los daños producidos por los cableados de electricidad desde la llave térmica o el
disyuntor diferencial de cada unidad hacia la distribución interior;
= son limitaciones las cláusulas aceptadas por adhesión que dejen el criterio sobre factores de producción y
bienes asegurados solo al arbitrio de la Compañía, aunque pueden denunciar vía judicial para su anulación
por resultar abusivas o desnaturalizar los compromisos asumidos;
= son limitaciones las cláusulas ?claims made? que establecen vigencias cortas de la póliza (3 meses) sin
extenderse a las renovaciones automáticas y dando cobertura solo si el reclamo se comienza dentro de su
vigencia, en lugar de ser hasta un (1) año después del hecho denunciado;
= ante el Siniestro la aseguradora hace la estimación del daño que suele responder al siguiente patrón
Costo de construcción, de reparación, o de reposición a nuevo, menos devaluación por uso, estado y
antigüedad;
= para el descuento por esa devaluación generada por la amortización del uso normal, se acude a principios
de Arquitectura, y a la Tabla Ross Heidecke cuya fórmula de variables ascendentes y descendentes entre
ejes de antigüedad y conservación determina un porcentual del 0 % al 100 %;
= dentro del descuento se incluyen las partes privativas de cada unidad, si no fueron contempladas en la
póliza, cuyo estimativo habitual es del 30% del Valor real total del Edificio;
= no obstante, en la liquidación del siniestro, se deberá analizar cada caso concreto para no fijar una
depreciación que produzca menoscabo al Consorcio, por aplicación taxativa de dicha tabla;
= además del análisis sobre Suma asegurada, Valor Real, Estimación del daño, Descuento por vetustez del
Edificio y por partes privativas; al momento de asumir el evento, la Compañía habrá de analizar el Factor de
producción (siniestro) y los Bienes asegurados;
= la vigencia de la Póliza se presume de un (1) año y no se renueva automáticamente [art. 17];
= es prudente tener contacto directo con el Productor Asesor de Seguros de cada Compañía, más allá de lo
que informen las planillas de liquidaciones mensuales del Administrador, a fines de controlar su pago
puntual y vigencia operativa, ya que un siniestro propio o de ajenos puede acarrear serios inconvenientes
financieros a cualquier Consorcio;
= en caso de Quiebra o concurso de la Compañía resguarda su garantía la Superintendencia de Seguros de
la Nación, donde se constituyen anclajes económicos a fines de cubrir sus deudas;
= también es prudente establecer contacto con este organismo, para conocer por anticipo la solvencia y
consistencia de la Compañía a elegir, o mantener, como prestataria;
= se exime la Compañía de asumir la cobertura si el Consorcio omite Denunciar el siniestro dentro de los
tres (3) días de ocurrido, o dentro de los tres (3) días del primer reclamo anoticiado por un Tercero, o cuando
pudo razonablemente haber conocido ésta afectación y no la denunció [arts. 15, 46] salvo que
impedimentos de la naturaleza o hechos forzados contra las personas impidieron la denuncia oportuna [art.
47];
= se exime si la Prima se encuentra impaga al tiempo del evento [arts. 15, 31 Ley n° 17.418];
= la Prima suele pactarse en alícuotas que se cancelan en diez (10) pagos mensuales, iguales y consecutivos,
y ser renovada en forma automática, con iguales o diferentes montos reajustados conforme revaluación e
informe a la Superintendencia de Seguros de la Nación;
= se exime por daños producidos como consecuencia de vicios de estructuras o instalaciones no incluidos
en la póliza;
= se exime la aseguradora de responder el siniestro cubierto (incendio o derrames de agua por ejemplo)
cuando haya sido causado por conductas negligentes en grado de culpa grave por los habitantes o
visitantes de alguna Unidad, o se hayan originado o derivado por disfunción de un elemento privativo
(sanitarios, canillas, flexibles, alfombras, empapelados, revestimientos);
= se exime si el tomador (administrador) o el beneficiario (copropietarios) provocan el siniestro dolosamente
con culpa grave, salvo que fuera para prevenir razonablemente el siniestro o atenuar sus consecuencias
(provocación de un incendio en la intención de cortar una descarga eléctrica) o por un deber de
humanidad generalmente aceptado (rotura de puertas, vidrios para auxiliar a personas en emergencias de
salud o peligro inminente);
= se exime en la proporción fijada como reducción del daño si el Consorcio (copropietarios, administrador,
empleados) violentan con intención o culpa grave el deber de evitar o disminuir el daño, pudiendo hacerlo
con solo seguir las instrucciones preventivas dadas por el asegurador;
= se exime si el Consorcio (sus miembros u órganos) hacen abandono de los bienes afectados por el
siniestro, pudiendo razonablemente y sin peligro personal intervenir para salvarlos;
= se exime de las horas extras del encargado empleadas para combatir, evacuar o atender las
consecuencias del siniestro;
= se exime si se hubieran hecho modificaciones en las cosas dañadas que dificulten la verificación da las
causas, salvo que tardare injustificadamente luego de la denuncia, en hacer las revisiones;
= se exime si la manipulación de cosas o estados fuera maliciosa;
= se exime si el incendio, explosión o descarga eléctrica se genera en el cableado interno desde la llave
térmica o disyuntor diferencial hacia adentro de cada unidad, por saturación del amperaje que resisten las
secciones del cableado (hilos conductores) no quedan cubiertos, ya que son privativos y no consorciales [art.
2041 inc. f) CCCN];
= no se exime cuando el incendio se genera en las cañerías que contienen a ese cableado, ya que los
conductos (caños de PVC, de metal o de fusión) son consorciales [art. 2041 incs. f) k)];
= para dilucidarlo a veces se precisa de la pericia pertinente que determine el lugar exacto y el factor
desencadenante del siniestro;
= se exime de los daños causados por guerra local o internacional, por motín o tumulto popular, salvo que
se hubiese pactado lo contrario;
= se exime si el incendio o las explosiones se originaron en terremoto;
= se exime la aseguradora si no prestó conformidad al reconocimiento del Consorcio en Mediación sobre su
responsabilidad frente al Hecho;
= no se exime si en Instancia judicial el administrador reconoce el Hecho del cual deriva la responsabilidad
consorcial;
= se exime de las multas por infracciones a las normas administrativas puestas por los organismos de
control;
= se exime si el daño denunciado no es reclamado dentro de un (1) año de prescripción de las acciones;
= no obstante, a pesar de algún Fallo que avala lo anterior [Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial
SALA ?D? Expediente n° 11876/2013 ?GDF Cargas congeladas S.R.L. c/ QBE Seguros La Buenos Aires S.A. s/
Ordinario?] corresponde indicar que la Ley n° 26.994 [Código Civil y Comercial de la Nación] no puede
modificar a la Ley n° 24.240 [Defensa del consumidor y el usuario] porque ésta reviste jerarquía de Orden
Público Nacional y aquella no;
= en consecuencia el Plazo de Prescripción legal es de tres (3) años, para acciones y sanciones
administrativas como judiciales [arts. 50 y 65 LDC];
= ante toda divergencia el Consorcio es consumidor y por eso lo favorecen los Principios de duda en la
interpretación del alcance de la cobertura, así como la Carga probatoria dinámica a espaldas de la
Compañía si alegare estar eximida de cubrir algún evento;
= el Seguro por Incendio cubre el daño a los bienes asegurados sea por acción directa del calor, radiación,
explosión de combustiones, corrosiones químicas, desmoronamientos, y también los provocados al usar
medios de confronte del fuego (extintores manuales y mangueras) como los producidos en la evacuación o
escape (roturas, desvencijamientos, rayaduras, extravíos);
= el Seguro por Responsabilidad Civil cubre al Consorcio de los daños a terceros provocados por el vicio
inherente en la estructura fija del Edificio o por el riesgo en el uso de las instalaciones móviles;
= el Consorcio y/o el tercero pueden incluir en el juicio a la Compañía, en calidad de intervención obligada y
la sentencia la alcanzará en la medida de la Suma asegurada;
= cubre los honorarios de abogados, peritos y costas judiciales invertidos para resistirse a la pretensión del
tercero;
= las costas por defensa en proceso penal solo cuando el asegurador asume esa defensa;
= el Seguro por Ascensores, Montacargas, Escaleras mecánicas y/o rampas móviles garantiza los daños ante
terceros por defecto de instalación o uso [Ley n° 6100 punto 5.1.5 GCBA];
= en el concepto de terceros ingresan los convivientes, mascotas, empleados, visitas, transeúntes,
contratistas, operarios, ayudantes que utilizaron los aparatos o se vieron expuestos a su disfunción;
= también el seguro debería responder por daños a copropietarios aunque sean ?dueños? y no terceros, ya
que delegan la conservación en la figura jurídica del Consorcio como un ?guardián? del funcionamiento y
condiciones de partes comunes; y es esa figura jurídica la beneficiaria de la cobertura;
= como todo seguro es un pago anticipado de un eventual recupero, que el mismo interesado va haciendo
en el tiempo sujeto al acontecimiento, se verifica así la responsabilidad concurrente de los ?dueños? junto al
?guardián?, ya que fueron solventando ese costo con sus expensas;
= como el Consorcio se vale a la vez de Profesionales denominados Conservadores de ascensores quienes
además son autorizados por Autoridad Estatal de control, la responsabilidad se transmite en forma
concurrente sobre su actuación;
= si la actuación del Conservador de ascensores hubiera sido correcta, existe la posibilidad de una
responsabilidad subsidiaria en la Empresa proveedora de la cabina y/o elementos integrales de este
vehículo de transporte vertical (poleas, patines, sistemas electromecánicos, tablero, etcétera);
= el seguro se presenta antes de la instalación dentro del Expediente de Conservación por ante la Dirección
General de Fiscalización y Control de Obras [art. 6 inc. g) Decreto n° 578/01 reglamentario de la Ordenanza
Municipal n° 49.308];
= si no presenta el Consorcio este seguro de responsabilidad civil frente a terceros debe presentar un
Certificado de cobertura mínima de $ 300.000 para ascensor único y por accidente, con una vigencia
mínima de un (1) año, la cual se incrementará en $ 50.000 por cada ascensor adicional instalado en el
mismo Edificio;
= se sostuvo en Fallos que el Seguro responde por la medida del daño directo producido por el siniestro y
hasta la suma cubierta, sin incluir otros daños colaterales aunque resultaran del mismo hecho generador
[CNCiv. Sala F, 29/10/99; JA-2000-IV-735];
= el Seguro por Calderas cubre los daños que podrían producir instalaciones de vapor y/o agua caliente, y de
aceite caliente para calefacción, como también almacenaje, transporte y quemado de combustible, sobre la
persona o bienes de terceros [Ordenanzas Municipales n° 36.128/82 y n° 37.470/82];
= el profesional debe ser Ingeniero en una de las siguientes especialidades: Civil, Industrial, Mecánica.y/o,
Eléctrica, y encontrarse inscripto como Instalador de 1ra. Categoría;
= la certificación del profesional sobre los generadores de vapor, agua caliente y aceite caliente y las
instalaciones de combustible que las alimentan permite a la Aseguradora saber que se hallan cumplidas las
condiciones esenciales de habilitación, local adecuado [Ley n° 6100 punto 5.1.6 GCBA]; aireación; inexistencia
de pérdida de fluidos, de incrustaciones, corrosiones, depósitos de sedimentos o picaduras, grietas,
reducción de espesores o debilitamiento del material del generador y accesorios; correcto funcionamiento
de manómetros, termómetros, nivel de agua, válvulas de seguridad, sistema de alimentación, válvulas de
vapor o agua caliente, grifos de extracción de fondo y verificación de agua; del control de límites operativos
por alta presión de vapor, alta temperatura de agua, bajo nivel del agua, deficiente tiro, alta temperatura de
los gases en chimenea, alta y/o baja presión y/o temperatura del combustible, falta de energía eléctrica;
correcta combustión y corte por falta de llama y de ignición;eficiencia de combustión y tiraje; ausencia de
ruidos anormales [Decreto n° 6059/80];
= la certificación del profesional se vuelca en un informe, cuyo original debe quedar en poder de la
Compañía de Seguros y un duplicado en poder del Consorcio;
= la designación del profesional es facultad de la Asamblea;
= es obligación del profesional comunicar de inmediato a la Aseguradora la alteración de las condiciones de
seguridad de la instalación bajo su responsabilidad, su ampliación, modificación o transformación, como
también la interrupción de la relación contractual con el asegurado;
= la falta de comunicación implica mantener la responsabilidad sobre las instalaciones para las que fue
designado [Decreto n° 887/79];
= el seguro se puede contratar con cualquier ente asegurador oficial o privado, específicamente autorizado
para tal fin por la Superintendencia de Seguros de la Nación;
= el asegurador debe comunicar al Gobierno de la Ciudad la contratación del seguro, el que se encontrará
convalidado por un profesional que certifica la instalación como adecuada las necesarias condiciones de
seguridad;
= la falta de una nueva comunicación implica que la póliza subsiste o que ha sido renovada conservando
ese nivel de seguridad [Ordenanza Municipal n° 33.677/77];
= la suspensión de firma del profesional implica la imposibilidad de convalidar nuevas pólizas o renovar la
existente [Ordenanza Municipal n° 34.791/79];
= es obligación de la Compañía comunicar de inmediato al Gobierno la interrupción de la relación
contractual con el Consorcio; la discontinuidad del profesional; la alteración de las condiciones de seguridad
de la instalación y su ampliación, modificación o transformación;
= ese incumplimiento da lugar a sanciones de la Superintendencia de Seguros de la Nación, quien
mantiene actualizado el registro de compañías aseguradoras;
= el incumplimiento de cualquier disposición por parte de los copropietarios, da lugar a la clausura de la
instalación, sin necesidad de intimación previa;
= las instalaciones térmicas e inflamables, se encuentran sujetas a la habilitación del Código de Edificación,
sobre todo a las exigencias técnicas del local donde se coloca la caldera [Ordenanza Municipal n° 33.677/77];
= quedan exceptuados de la obligación de asegurar, los generadores de vapor que no superen los
veinticinco (25) litros; las calderas domésticas para agua caliente y/o calefacción de no más de 50.000
Kcal/hora; los calentadores de agua por acumulación (termotanques) de una capacidad no mayor de
trescientos (300) litros [Ordenanza Municipal n° 36.128];
= el Seguro por daño ambiental se trata de interés público Estatal, más allá del privado, por afectación al
hábitat comunitario;
= surge de la incorporación Constitucional del año 1994 para cuidar el medio ambiente [art. 41 CN];
= se plasma con un mecanismo operativo mediante Normativa Nacional [Ley n° 25.675];
= el Siniestro es la capacidad de agredir el suelo o el agua en forma que repercuta en la salud o en el
ecosistema comunitario, en forma indeterminada, y por esto es de incidencia colectiva;
= tiene por finalidad recomponer al estado anterior el hábitat si fue dañado;
= solo cubre suelo y agua, pero quedan afuera la contaminación del aire, la polución, toxicidad y la
afectación directa a personas o animales;
= por la composición multitudinaria de los Edificios, generación de efluentes, combustibles, y residuos
internos, se lo incluye entre los ?agentes de riesgo? conforme coeficientes y tablas del organismo rector;
= La Secretaría de ambiente y desarrollo sustentable define el ?Monto Mínimo Asegurable de Entidad
Suficiente? como la suma que asegura la recomposición del daño ambiental de incidencia colectiva
producido por un siniestro contaminante;
= se trata de la degradación del suelo o agua de propiedad comunitaria, es decir, puede ser del propio
subsuelo o napas que tengan incidencia colectiva para futuros recursos;
= la agresión de suelos o agua de propiedad privada específica, genera otra responsabilidad civil no
cubierta por este medio;
= se pueden utilizar dos tipos de aseguramiento a) Seguro de Caución por Daño Ambiental de Incidencia
Colectiva; o b) Seguro de Responsabilidad por Daño Ambiental de Incidencia Colectiva [Decreto n° 1638/12];
= el Daño puede darse súbito o gradual, y debe implicar riesgo inaceptable para la salud humana, o bien la
destrucción total o deterioro parcial de recursos naturales, a cuidado del Estado;
= en caso de Caución el Tomador es el Consorcio y el Beneficiario la Ciudad Autónoma;
= en el caso de Responsabilidad colectiva, el Tomador y Beneficiario de la cobertura es el Consorcio,
mientras la Ciudad un Tercero con derecho a ser satisfecho;
= si el modo elegido es la Caución, debe estar vigente al momento de inicio del daño;
= si el modo es la Responsabilidad colectiva, la póliza debe estar vigente a la primera manifestación o
descubrimiento, y exige notificación al Asegurador durante su vigencia o en el extendido de reclamo de un
mínimo de tres (3) años desde el vencimiento;
= no se permiten franquicias que excedan el diez (10%) por ciento del MMA;
= la Aseguradora debe hacer un estudio previo de Situación Ambiental Inicial (SAI) para evaluar nivel de
riesgo y detectar daño preexistente del cual se eximirá de afrontar;
= debe conservar ese estudio hasta diez (10) años y presentarlo las veces que lo requiera la Ciudad;
= es obligación del Consorcio no solo estar asegurado, sino presentar ese estudio previo y la póliza ante la
autoridad de la Ciudad, sin esperar a ser exigido;
= antes de la rescisión unilateral de la Aseguradora por incumplimiento Consorcio, debe notificar al Estado
con treinta (30) días de anticipación;
= se exime la Aseguradora si el Consorcio no denuncia dentro de tres (3) días el siniestro, desde que lo pudo
conocer apreciado por sí o por denuncia de terceros ajenos;
= no más de un (1) día hábil después debe denunciarlo al Gobierno;
= la Aseguradora hará la verificación, ya que este siniestro no es de fácil comprobación como otros violentos,
súbitos e íntegros percibido por los sentidos en un instante;
= luego remite sus conclusiones al Gobierno, quien intima al Consorcio a presentar un Plan de
Recomposición con indicación precisa de tareas y plazos;
= el Gobierno de la Ciudad se reserva el poder soberano de autorizar el plan o no, en un caso, la Aseguradora
entrega el dinero para las obras y en el otro como indemnización ya que nada recompondrá el hábitat
dañado;
= en el caso de Caución se lo entrega al Gobierno y en el caso de póliza de Responsabilidad Colectiva al Consorcio;
= en el caso de Caución funciona como una Garantía a primer requerimiento por el Gobierno a la
Aseguradora quien luego podrá repetir del Consorcio lo contemplado en la póliza;
= a pesar de la posibilidad de ser Caución el Gobierno le exige a los Administradores la incorporación del
Ambiental dentro del Integral Edificio [art. 1° inc. a) Disposición n° 6013/09 DGDYPC];
= en este tópico suelen aparecer los Edificios montados sobre terrenos donde hubo Estaciones de
Combustible, típico en esta Ciudad que reorganizó su distribución, corriendo a los expendios hacia la
periferia, y dejando librados sus afincamientos originarios para la elevación edificada;
= el inconveniente pasa por los tanques subterráneos que sirvieron de depósito para el combustible; ya que
acrecienta la posibilidad de daño al suelo y a napas freáticas, si se verificaran derrames por grietas, por
desajuste de válvulas en el llenado/vaciado, o durante su desmontaje;
= deviene importante procurarse de la documentación que refleja el devenir de esos tanques luego del
alejamiento de la Estación, teniendo constancia respaldatoria de su desmonte o su rellenado con
materiales estancos;
= esta cuestión se presenta factible de provocar gestiones y/o gastos, ya que por relevamiento fotográfico
del Gobierno en las décadas pasadas, confrontadas a la actualidad, demuestra la existencia de Edificios
adonde había Estaciones, situación que insta a Intimar al Consorcio por la desafectación y retiro de los
eventuales tanques soterrados;
= acá cobra importancia esa documentación obtenida inmediatamente posterior al alejamiento de la
Estación, que indique los indicios del destino de dichos tanques, cuya tarea de recabarla le incumbe a la
Administración, quien está atenta al cuidado colectivo de la salud, salubridad e integridad física de los
moradores, y de la conservación de estructuras e instalaciones;
= caso contrario, es factible el estudio del suelo y de sus componentes por parte de la Compañía de Seguros
propuesta para esta cobertura ambiental y con dicho material, refutar o justificar la Intimación
gubernamental;
= recordando que la envoltura metálica y las cañerías de conducción no generan riesgo ambiental, ni por
oxidación ni por corrosión natural del material, ya que el hierro se degrada naturalmente sobre el suelo de
esa forma en contacto con el oxígeno; pero sí lo generan los combustibles que se hayan podido derramar o
desparramar durante su contenido;
= el Seguro por Accidentes de Trabajo y Responsabilidad Civil para Contratistas es una comprobación
obligatoria para el Administrador antes de contratar cualquier locación de obra o de servicios [art. 1° inc. a)
Disposición n° 6013/09];
= se trata de asegurar al Consorcio para evitar la cadena de responsabilidades laborales cuando se trata de
SubContratistas u operarios o colaboradores que trabajen para una Empresa;
= se trata de cubrir al Consorcio ante el accidente de un Contratista Monotributista independiente por sus
lesiones y por las que pudiera provocar a bienes o personas de expuestos;
= en este último caso la póliza debe estar endosada a favor del Consorcio como Beneficiario final del
aseguramiento sobre el Tomador (contratista) [art. 11° inc. g) Ley n° 941; art. 2 Disposición n° 6013/09
DGDYPC];
= la misma Disposición citada exige que deba incorporarse esta previsión al Integral de Edificio;
= el Seguro de Riesgos del Trabajo se trata dentro de las Relaciones laborales con personal del Consorcio
[Ley n° 24.557];
= se trata cubrir el ingreso mensual del trabajador impedido de trabajar hasta un (1) año desde el hecho, y
que resulte afectado por enfermedades inculpables y prolongadas que se extiendan mucho más allá de las
licencias cubiertas, generando la indemnización compensatoria a esta desafortunada forma extintiva de la
relación;
= al igual que si se produjera por un accidente que lo dejare en grave estado o con disfuncionalidad
psicofísica como para retomar las tareas que desempeñaba hasta ese suceso;
= la intención Estatal es disminuir los accidentes y las enfermedades derivadas de tareas laborales;
= por eso impone a las Aseguradoras, además de cubrir el evento ya acontecido, hacer esfuerzo preventivo
con revisión y plan de mejoras sobre las condiciones de conservación y preparación del Edificio, reduciendo
su incidencia riesgosa; así como la capacitación del trabajador con uso adecuado de indumentaria,
elementos y herramientas, posturas, conocimientos técnicos, auxilios primarios, entre otras metas;
= la Superintendencia de Riesgos del Trabajo es la entidad madre encargada de gobernar el Sistema con
autarquía y autonomía propia, y ligada al Ministerio de Trabajo de la Nación;
= puede imponer sanciones cuyos montos pasan a un Fondo de Garantía destinado a cumplir con el
Sistema de atención médica;
= puede requerir Información y peticionar órdenes de allanamiento y auxilio de la fuerza pública;
= las Aseguradoras pueden Denunciar a la Superintendencia de Riesgos del Trabajo los incumplimientos
del Consorcio, como ser ausencia de barandas y antideslizantes en escaleras, calzado y guantes para
baldeos y recolección de residuos, prevención a los compuestos de artículos de limpieza, uso de extintores
de fuego o mangueras, entre otros;
= pueden exigir acceso a toda la Información que requieran del Administrador;
= promueven la prevención, mediante planes y programas exigidos a los Consorcios;
= mantienen un registro de siniestralidad por Edificio;
= informan al Consorcio sobre sus balances, su régimen de alícuotas, y demás elementos que determina la
reglamentación;
= no pueden rechazar al Consorcio que las haya elegido, ni pueden realizar exámenes psicofísicos a los
encargados con carácter de excusación (el examen pre-ocupacional es para entrar al trabajo no a la
Aseguradora);
= los Consorcios pueden exigir información de la ART respecto al régimen de alícuotas y de prestaciones, así
como asesoramiento en materia de prevención de riesgos;
= deben notificar al personal el nombre, domicilio y datos de la ART a la que se encuentren afiliados;
= denunciar a la ART y a la SRT altas y bajas del personal dependiente y los accidentes y enfermedades
profesionales que se produzcan en el Edificio;
= deben cumplir con la Normativa de higiene y seguridad vigente y la recomendada;
= los Encargados, ayudantes, suplentes, jornalizados, deben recibir del Consorcio información y capacitación
en materia de prevención de riesgos del trabajo, debiendo participar en las acciones preventivas [Ley n°
6004];
= deben cumplir la Normativa de higiene y seguridad [Ley n° 19.587];
= deben Informar al Administrador hechos que conozcan relacionados con riesgos del trabajo;
= deben someterse a exámenes médicos y tratamientos de rehabilitación;
= Denunciar al Administrador cualquier accidente y/o enfermedad que sufran;
= es accidente el hecho súbito, imprevisto y violento ocurrido en el trabajo, o en el itinerario a su arribo o
regreso;
= es enfermedad profesional la incluida en el listado que elabora la Autoridad Pública, y también aquélla
otra que la Comisión Médica Central determine como provocada por causa directa e inmediata del trabajo;
= si el daño sufrido impide las tareas habituales pero no deja secuelas permanentes se califica como
Incapacidad Laboral Temporaria y genera una pago mensual igual al promedio mensual de salarios
devengados durante el año anterior, actualizado;
= a cargo del Consorcio los primeros diez (10) días y después de la ART debiendo retener aportes y efectuar
las contribuciones a la Seguridad Social, además de integrar las asignaciones familiares;
= concluye con el Alta médica, o un máximo un (1) año desde su comienzo, o por transformarse en
Incapacidad Permanente, o por Muerte;
= el Alta médica exige firma en consentimiento del trabajador, y el porcentaje de Incapacidad cuando se
fija, se homologa por la Oficina de Homologación y Verificación (OHV);
= las prestaciones en especie, de atención, tratamiento, internación, son de la ART desde el comienzo;
= si el daño sufrido deja secuelas definitivas se califica de Incapacidad Laboral Permanente y se jerarquizan;
= es Permanente parcial la menor al 66% y es Permanente total la que supera ese porcentaje;
= la fijación del porcentaje la hace la Comisión Médica, en base a tabla evaluativa, edad, tipo de actividad,
posibilidad de reubicación laboral;
= la Permanente parcial puede ser provisoria, hasta tanto se asiente el porcentaje de incapacidad; y genera
un pago mensual igual al ingreso base multiplicado por el porcentaje de incapacidad, además de las
asignaciones familiares, hasta encontrar el porcentaje definitivo, que se puede extender hasta tres (3) años,
y prorrogarse dos (2) años más si continúa la duda; concluyendo con el grado alcanzado a ese término;
= la Permanente parcial alcanza el grado de definitiva hasta el cincuenta (50%) por ciento de incapacidad
laboral y genera una indemnización de pago único de cincuenta y tres (53) veces el ingreso base,
multiplicado por el porcentaje de incapacidad, y por un coeficiente que resultará de dividir el número
sesenta y cinco (65) por la edad del damnificado a la fecha de la primera manifestación invalidante;
= si la Permanente parcial de grado definitiva supera el cincuenta (50%) por ciento hasta el sesenta y seis
(66%) por ciento, genera una renta periódica <si fue contratada en términos de esta ley> igual al ingreso
base multiplicado por el porcentaje de incapacidad; sujeto a retención de aportes a la Seguridad Social y
contribuciones a las asignaciones familiares, hasta que se encuentre en condiciones de acceder a la
jubilación por cualquier causa; además de una compensación económica única [artículo 11, inciso 4)];
= la Permanente total puede ser también provisoria y genera un pago mensual equivalente al setenta (70%)
por ciento del ingreso base, además de las asignaciones familiares con carácter no contributivo; período
durante el cual pierde el derecho a la atención del sistema previsional (Obra Social) pero no del seguro de
salud, debiendo la ART retener los aportes del organismo que brinda esa prestación (INSSJP);
= la Permanente total que se convierte en definitiva se califica con el porcentaje de invalidez y da lugar a las
prestaciones iguales al retiro definitivo de su régimen jubilatorio, además de la contribución única [artículo
11 inciso 4)] y un pago mensual determinado por Actuarios en base a un capital equivalente a cincuenta y
tres (53) veces el ingreso base multiplicado por un coeficiente que surge de dividir el número sesenta y
cinco (65) por la edad del damnificado a la fecha de la primera manifestación invalidante;
= si el porcentaje no se torna definitivo, la ART se hace cargo del capital de recomposición [artículo 94 Ley nº
24.241] o abona una suma equivalente al régimen previsional afiliado;
=ningún caso invalida al trabajador para desempeñar otras actividades remuneradas, por cuenta propia o
en relación de dependencia;
= se puede dar el caso de Gran Invalidez cuando la Incapacidad Permanente Total definitiva exige que el
trabajador necesite en forma continua de una persona que lo asista para los actos elementales de su vida;
en cuyo caso percibe los pagos de la permanente total además de un pago mensual igual a tres (3) veces el
AMPO [art. 21 Ley n° 24.241] que se extingue con la muerte;
= en el caso de Muerte, genera para los sucesores la pensión del régimen previsional afiliado; además de un
pago mensual determinado por Actuarios en base a un capital equivalente a cincuenta y tres (53) veces el
ingreso base multiplicado por un coeficiente que surge de dividir el número sesenta y cinco (65) por la edad
del damnificado a la fecha de la primera manifestación invalidante; además de la compensación única [art.
11, inciso 4)];
= son acreedores únicamente los derechohabientes [art. 53 Ley nº 24.241]; hasta los veintiún (21) años,
elevándose hasta los veinte cinco (25) años en caso de tratarse de estudiantes a cargo exclusivo del
trabajador fallecido;
= en ausencia de estas personas, acceden los padres en partes iguales; si hubiera fallecido uno de ellos, la
prestación será percibida íntegramente por el otro; en caso de fallecimiento de ambos padres, la prestación
corresponderá, en partes iguales, a aquellos familiares del trabajador fallecido que acrediten haber estado a
su cargo;
= las Prestaciones en especie que otorgan las ART son
a) Asistencia médica y farmacéutica (traslados y acceso a la Historia Clínica);
b) Internación, operación, prótesis y ortopedia;
c) Rehabilitación;
d) Recalificación profesional;
e) Servicio funerario;
= la Prestación que da la ART se financia con el pago mensual del Consorcio, depositado por débito
Bancario y presentación digital mediante Formulario n° 931 AFIP acompañando las cargas sociales;
= su monto depende de la alícuota sujeta al riesgo de siniestralidad y de permanencia con la misma ART;
= la Normativa prevé la conformación de un fondo de garantía para responder ante los eventos cuando la
ART contratada fuere liquidada, inhabilitada, intervenida, concursada o quebrada judicialmente, que se
constituye en la Superintendencia a modo de encaje corporativo, organismo que depende del Ministerio de
Trabajo, con carácter de Ente Autárquico;
= se exime la ART si accidente o la enfermedad fue contraída mediando intención del empleado;
= se exime por falta de pago de dos (2) cuotas consecutivas o su valor equivalente en cuotas diferidas exime
a la ART al pago de sumas indemnizatorias;
= no se exime, aún con falta de pago cuando se trate de atención médica, prótesis y tratamientos, hasta tres
(3) meses posteriores, pudiendo luego reclamar al Consorcio el reembolso, por proceso lento (ordinario) si se
hubiera efectivizado alguna, mientras podrá reclamar, en proceso rápido (ejecutivo) las cuotas;
= no se exime si el accidente o la enfermedad se produce por inobservancias del Consorcio a las Normativas
de Seguridad e Higiene, pero luego el Consorcio deberá devolver al Fondo de Garantía una suma de dinero
cuyo monto lo determina la Superintendencia de Riesgos del Trabajo, con un tope máximo actualizado;
= no se exime cuando considera que la enfermedad no está en el listado, sino que debe dar intervención a
la Comisión Médica Jurisdiccional que si entendiese encuadra, lo comunica a la ART, quien debe brindar las
prestaciones hasta que resuelva la Comisión Médica Central que convalida o rectifica;
= si la CMC no convalida, la ART cesa en las prestaciones; si convalida debe establecer el porcentaje de
incapacidad del trabajador;
= se exime la ART cuando se trata de un accidente fuera del lugar de trabajo o de su itinerario habitual; por
ejemplo jugando al fútbol o en una fiesta; los cuales serán cubiertos mediante las Licencias laborales pagas
por el Consorcio del salario normal y habitual durante tres (3) meses si tiene antigüedad inferior a cinco (5)
años y durante seis (6) meses si la supera;
= pero esta licencia paga se extiende a de tres (3) a seis (6) meses si tiene cargas familiares (esposa o hijos
menores de edad convivientes) y de seis (6) a doce (12) según aquellas antigüedades;
= a lo cual se le debe agregar los salarios y cargas sociales del Suplente;
= siempre que el accidente no haya sido intencional;
= si el accidente fue provocado por un Tercero, el Consorcio luego de solventar durante la licencia, puede
accionar por la repetición, más actualización;
=el Seguro de vida obligatorio [Decreto n° 1567/74] se trata de la cobertura para responder a la familia del
encargado cuando fallece, de manera que sus parientes puedan afrontar los gastos de velatorio y sepelio
(además del importe para el mismo concepto cubierto por la Protección Caja Familia que se abona
mensualmente al Sindicato);
= la intención legislativa originaria tendía a poder sufragar con este seguro, además de aquél gasto, la
Indemnización por causa de fallecimiento prevista en la Ley de Contrato de Trabajo [art. 248 Ley n° 20.744]
la cual puede ser realmente abultada dependiendo de la antigüedad y categoría, e incluso tomar por
sorpresa al Consorcio empleador, ya que los fallecimientos pueden llegar imprevistos;
= pero el monto que se abona mensualmente para constituir ese fondo es excesivamente ínfimo, a pesar de
la actualización periódica que hace la Superintendencia de Seguros de la Nación, y por esta razón los
Consorcios suelen contratar otro Seguro privado, que también se denominan Seguro de vida o Seguro
colectivo, a fines de afrontar esa Indemnización que suele o puede suceder;
= el Seguro de Vida Obligatorio para Empleados
= el Seguro del administrador por su responsabilidad personal (mala praxis) tiene al Consorcio por
Beneficiario en caso de perjuicio económico durante su gestión, siempre que no fuera aprobada [Disp.
777/13 DGDYPC, art. 12 Ley 941 GCBA];
= se trata de un seguro sustitutivo opcional, puesto que cumple con la Ley si presenta ante el Registro
Público de Administradores en su Declaración Jurada anual la aprobación de una Asamblea sobre el
respaldo patrimonial que garantiza su actuación;
= no obstante, la aprobación Asamblearia no requiere demostración de patrimonio, pudiendo convencer
solo con la palabra y ganando los votos de confianza, sin demostración de un capital de respaldo;
= pocas veces someten los Administradores esta aprobación de respaldo profesional a una Asamblea,
motivo por el cual toman un Seguro de Caución que funciona como un Aval;
= este Aval funciona a primer requerimiento generando el desembolso inmediato de la Aseguradora en
favor del Consorcio Beneficiario;
= la Aseguradora puede luego exigirle al Administrador Tomador el reembolso, de acuerdo a las cláusulas
de reintegro pactadas, sobre todo por la culpa grave en generar el evento disparador;
= la presentación de legajos o carpetas de oferta de postulación al cargo con esta Caución suele generar un
buen impacto en los consorcistas a fines de sentirse respaldados, sin advertir muchas veces que estas
Cauciones suelen ajustarse a cláusulas ?claims made? de restricciones severas, sobre todo en cuanto a la
oportunidad del reclamo, que los vuelven inoperantes u obsoletos en lo inmediato;
= en un primer momento los seguros de caución fueron exigidos por la Autoridad Administrativa de
Contralor [art. 3 Disposición n° 6013/09] pero luego fue derogado como obligatorio, quedando en forma
opcional como supletorio de la falta de aprobación textual por Asamblea [Disposición n° 777/13 de la
Dirección General de Protección al Consumidor];
= su deber de responder aparece cuando se haya producido algún daño económico, no obstante la
inejecución o ejecución tardía de sus obligaciones pueda originar causales de remoción, pues la falta de
pago oportuno de la prima o alícuotas, o de denuncia, o reticencia, o endoso de póliza a favor de terceros,
en cualquiera de los Seguros vistos, constituyen incumplimientos que permite quitar la confianza a su
actuación leal;
= recordemos que el desempeño de la Administración en esta Ciudad lo es por profesionales en tal área, por
lo tanto el deber de diligencia, previsión y atención se acentúa, ya que cuanto mayor sea el deber de obrar
con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será la obligación que resulte de las consecuencias
posibles de los hechos [art. 1725 CCCN];
= también puede incurrir en responsabilidad por incumplimiento de su obligación el Productor Asesor de
Seguros, al ofrecer una cobertura inadecuada al riesgo que se pretende cubrir, que debería alcanzar al valor
total real del Edificio;
= su actividad se encuentra regulada por Leyes nacionales y su función principal es la de intermediar
promoviendo la concertación de contratos de seguros, brindando asesoramiento a asegurados y
asegurables;
= su tarea no se limita exclusivamente a una etapa contractual, sino que su actuación abarca tanto en la
etapa precontractual, contractual y post contractual; y por esto su responsabilidad puede alcanzar nivel administrativo [arts. 13, 14, 15 Ley n° 22.400; art. 59 Ley n° 20.091] sin dejar de considerar eventualmente el
civil [art. 10 Ley n° 22.400, arts. 1710, 1716, 1723, 1725 CCCN; CNCom, Sala B, mayo 7-1993, ED, 156-524] y/o penal,
de acuerdo a su grado de negligencia;
= no existe obligación alguna de Seguro de Responsabilidad Civil o de Caución para la actuación de los
miembros del Consejo de Propietarios desde que no existe la responsabilidad colegiada de ese órgano, y
solo en excepcional y contadas ocasiones la de algún miembro, por dolo o culpa grave, según explicamos
en su apartado especial.