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Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y condominio

ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una Persona Jurídica creada por

los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y repleta de Contenidos

especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo social, las relaciones internas Consorciales, y las

externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen Normativas

obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros Sujetos del

mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección Estatal en

compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario, usuario,

comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la prestación

profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación de

paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= quien adquiere una Unidad en Edificio, urbanización cerrada, conjunto de monobloques, multiviviendas de una

sola planta, dúplex, triplex o cualquier otro diseño arquitectónico similar, compartiendo un mismo terreno, puede

encontrarse en situación de Prehorizontalidad, o en situación de Régimen Horizontal;

 = en Prehorizontal, ya sea como primer adquirente o posterior, mientras permanezca la edificación destinada a

pluralidad de titulares pendiente de la afectación  al régimen Horizontal;

= en este estado de espera, vinculado por el Boleto de Compraventa como título justo para la posesión, pero

insuficiente para el dominio, permanece vinculado con el Emprendedor y/o Constructora, y no con el resto de los

vecinos; en lo que nos concierne acá, ante los vicios aparentes o los vicios ocultos;

= son aparentes los vicios observables al recibir la unidad, con la consecuente opción de arreglo o disminución del

precio; y son ocultos aquéllos que no se ven sino con un análisis exhaustivo y experimentado, o bien aparecen luego

como respuesta al uso debido, sin incidencia perjudicial propia;

= la regla primaria marca la responsabilidad de la Constructora en esta etapa, ya que los bienes son suyos todavía y le

compete la conservación de las partes compartidas y el cuidado colectivo;

= pero suelen aparecer cláusulas en los boletos de compraventa que cargan a los adquirentes, en determinada

forma, los gastos que produce la edificación, sea por servicios públicos, por impuestos, por operarios, por gestión

administrativa, y por reparación de estructura o instalaciones comunes en los que nos interesa en este punto;

= a veces la Constructora, por diversos motivos, pero casi siempre por falencias en el Plano de Final de Obra que no

coincide con el de Inicio, dilata la afectación al Sistema Horizontal, pudiendo cualquier adquirente forzar la

Escrituración a través del Juicio de cumplimiento del contrato de compraventa, que de prosperar, condenará a la

Constructora a regularizar y firmar la Escritura, o lo hará el Juez en su lugar, trasladándole los gastos y costas;

= pero no  puede el Juez solucionarlo cuando los Planos no son aprobados por Catastro, por los motivos técnicos o

procedimentales que fueran; y en consecuencia fracasa el Emprendimiento, debiendo el adquirente depositar las

llaves de la unidad y del edificio y restituir el Constructor lo recibido en pago, más intereses, e implementando el

suplemento del Seguro Obligatorio Prehorizontal, y en caso de no haberlo contratado, deberá los perjuicios

evaluados judicialmente;

= si es la imposibilidad física debida a la falta de aprobación de Planos o Reglamento por cuestiones técnicas que

imponen modificar espacios, desmoronar y volver a construir, corregir espacios, tomar nuevas mediciones o

similares, nada impide a la Constructora hacerlo, excepto la pérdida económica que le implica;

= si es la imposibilidad jurídica por estar la edificación levantada en un terreno inhábil para el comercio (propiedad

Fiscal) o sobre registros arqueológicos de interés público, o en terreno ajeno de quien luego fallece sin herederos y

pasa al erario público (herencia vacante) o de quien luego objeta la transmisión, por turbación de hecho o mejor

dominio, o ejecuta la hipoteca impaga y luego no lo desea afectar, o alguna otra variante, también se frustrará el

negocio;

= suele pasar que durante mucho tiempo la Constructora no afecta y ningún adquirente promueve la Escrituración

o el Incumplimiento contractual, etapa durante la cual intenta licuar gastos de unidades no vendidas y de

mantenimiento de la edificación (luz de obra, agua, provisión de gas, operarios, instalaciones) descansando en el

pago de quienes ocupan unidades habitadas, utilizando la connivencia del agente recaudador (ya que todavía no es

Administrador) para que los divida en porciones convenientes, o igualitarias (entre los otros) porque sin tener el

Reglamento inscripto, no son tampoco exigibles los porcentuales fijados en ese instrumento que es, por ahora, solo

un proyecto de contrato plural;

= se entiende que estas cláusulas son observables y nulificables judicialmente en caso de pretenderse operar, por

cuanto la demora en Escriturar solo puede ser imputable al Emprendedor y/o Constructor, aun cuando se deba saldo

del precio de adquisición, ya que debería arbitrar la resolución del contrato y evitar la generación de mayores

detrimentos [art. 1710 CCCN];

= se da también que el Emprendedor y/o Constructor tampoco constituye el Seguro obligatorio ante el riesgo de

fracaso del emprendimiento, con interés público inmiscuido, a punto que la Ley faculta al comprador a no cumplir

ninguna obligación hasta tanto se le acredite ese Seguro a su favor [art. 2071 CCCN];

= es decir, en esta etapa, se reclaman reparaciones por vicios de estructuras o de instalaciones, tanto en partes

comunes como particulares al Emprendedor y/o Constructor directamente, legitimado cada actor en la titularidad

del boleto de compraventa, permuta, usufructo u otra variante;

= situación común en esta Ciudad, porque motivada en estragos masivos de notorio recuerdo, el registro de Catastro

ha elevado el nivel de observaciones y contralor sobre las obras, auxiliado por la Dirección de Control y Fiscalización,

en observancia del Código de Edificación Urbana, que a la vez se somete al Código de Planeamiento Urbano, y a las

previsiones sobre impacto atmosférico y ecológico bajo control de la Agencia de Protección Ambiental;

= pero conducir forzadamente a la Constructora a realizar la afectación conlleva los pasos siempre recomendados de

diálogo, intimación, mediación y recién finalmente el Juicio; instancia en la cual si dilata la aprobación de Planos le

podrá ser impuesta una multa procesal en dinero (astreintes) hasta su efectivo cumplimiento;

= en cambio, una vez dentro del Régimen Horizontal, sea primera adquisición o posterior, se pierde esa vinculación

respecto a las partes comunes, mientras se mantiene con el vendedor (Emprendedor u otro posterior) respecto a

partes privativas;

= esta mutación en la Legitimación se da por la aparición en escena de la Persona Jurídica Consorcio a partir de la

 afectación al régimen Horizontal;

= para que esto sea posible, debió primero presentar un Proyecto de inicio de obra ante la Dirección de Registración

de Obras y Catastro de la Ciudad, junto a los Planos de subdivisión, de cálculos estructurales, distribución de

cañerías, recibiendo el visto bueno para dar comienzo; y luego debió presentar un Plano de mensura horizontal con

designación específica de las medidas, linderos y dimensiones técnicas necesarias, y un Plano de final de obra (en el

mejor de los casos, ya que no es indispensable), que debiera coincidir con el proyecto inicial;


= el Plano de mensura horizontal requiere la participación de un Agrimensor que mide y valúa cada unidad,

pudiendo pasar que dos unidades de iguales metros cuadrados difieran del porcentual, porque una aventaja a otra

en orientación, luminosidad, aireación, distribución interna, acceso a elevadores, a salidas de emergencia, y cualquier

otra variante que haya tenido en cuenta para fijarle ese porcentaje (%) en el Reglamento, ajustando su incidencia en

el total de la Edificación;

= en cuanto al Reglamento se trata de un Contrato societario multipartes que se va adhiriendo por agregación de

suscriptores (copropietarios) con cláusulas predispuestas por el redactor (constructor/inversor) que son

innegociables e inmodificables, a menos que posteriormente una Asamblea decida cambiar alguna de relevancia

Administrativa con dos terceras partes del total de unidades [art. 2057 CCCN] o de relevancia Fundacional con

unanimidad, en asamblea completa, o con sumatoria de voluntades individuales obtenidas sin Asamblea [art. 2059

CCCN];

= esto sucedió una vez que el Constructor, Emprendedor, Financista, Inmobiliaria, Fondo fiduciario, Desarrollista,

Organizador, o como se denomine al inversor que se encarga de levantar la obra, pudo inscribir el Reglamento de

Propiedad y los Planos en el Registro de la Propiedad Inmueble, dando a conocer la existencia de este nuevo Ser

social sujeto de derechos y responsable de obligaciones;

= por eso, una vez inscripto el Reglamento y los Planos toma partida de nacimiento el Consorcio, pero puede suceder

que aún la Constructora tenga unidades sin vender, con lo cual pasa a formar parte del Ente creado por sí, como un

copropietario más, pudiendo participar en Asambleas, con la fuerza de los votos de sus unidades y de sus

porcentuales; a veces con tanta incidencia que su sola voluntad es mayoritaria;

= situación ésta que enturbia la pacífica convivencia, cuando afloran defectos de obra, por filtración de lluvia en

muros medianeros o internos, o en azoteas y terrazas; o inundación de patios con incorrectos declives de desagote; o

inundación de sótanos por napas con nivel freático; o rajaduras o grietas debidas a movimiento de suelo, a vaivenes

estructurales; o descomposición de materiales debido a calidad, o incorrecta ejecución del arte de edificar;

= cualquiera de estas situaciones da derecho al Consorcio, ya como un Ente separado de la propia Constructora que

le dio vida, al reclamo por su reparación y puesta en valor de partes comunes; instancia en la que carecen de

Legitimación individual los adquirentes, ya que su Unidad es contenida y atravesada por partes comunes (muros,

techos, pisos, tabiques portantes, cañerías) quedando la acción a manos del Consorcio, que las conserva y protege;

= acá es cuando muta esa Legitimación que se tenía directa por partes comunes y privativas contra el Constructor,

mantenida solo por éstas últimas, mientras sobre aquéllas se concedió las acciones para su conservación y cuidado

colectivo a la Persona jurídica Consorcio, quien deberá reclamar en favor de todos, alguno o varios, por el vínculo

originario de Locación de Obra, pero a nombre propio y por interés colectivo;

= salvo que el deterioro afecte solo partes privativas (puertas, ventanas, tabiques divisorios, revestimientos,

artefactos, sanitarios) contemplando casos límites (carpintería metálica de ventanas, marcos de puertas, tabiques

divisorios de ambientes con dinteles o vigas, revestimientos colocados de obra, límites de conexiones entre cañerías

conductoras y ensambles con artefactos o sanitarios);

= o salvo que el Consorcio decida no reclamar a la Constructora, mediante determinación que solo debe tomarse en

Asamblea, aún corriendo el riesgo que la propia Constructora conserve mayorías;

= o salvo que el Administrador, normalmente aliado a los intereses de la Constructora, en el caso del primero

asentado en el texto del Reglamento, no aporte nunca la firma para el inicio de las acciones administrativas o

judiciales pertinentes, reteniendo indebida pero eficazmente a sus intereses, la voluntad colectiva, ya que solo su

Personería es válida [arts. 2065, 2067 inc. m) CCCN];

= esto ha motivado la interposición de la Ley, haciendo caducar automáticamente a ese primer Administrador,

asentado en el Reglamento por la Constructora, apenas se produzca la ocupación de más de la mitad de las

unidades, o cuando hayan transcurrido dos años y tres meses máximo del nacimiento del Consorcio [art. 2066 CCCN]

según lo que ocurra primero;

= ambas posibilidades procuran favorecer a los copropietarios; en un caso porque se supone vencer la mayoría de

unidades que pudiera contar la Constructora para evitar acciones en su contra; y en el otro porque se presupone

suficiente para haber comercializado recuperando inversiones, pero manteniendo aún más de la mitad de las

unidades que garanticen su responsabilidad ante el Consorcio;

= no obstante un claro oscuro aparece durante el tiempo de Prehorizontalidad ya que se intenta comercializar todas

las unidades en ese estado legal precario, sin que corra el número de ocupantes ni el plazo ya que no hubo

nacimiento del Consorcio; y purgando los vicios ocultos que salen a la luz compensando los gastos de sus unidades

con la provisión de los materiales y mano de obra para repararlos;

= la Ley prevé una responsabilidad durante diez (10) años desde la aceptación de la obra, [arts. 1275 CCCN] pero

nunca es claro ese momento;

= por un lado, la aceptación es parcial de cada nuevo adquirente cuando recibe la posesión con la llave de su unidad

y del Edificio; por otro lado porque se podría contar desde la primera o desde la última transferencia, tomando la

fecha del boleto (ni siquiera de la Escritura) cuando se recibió la posesión, y se contó con la facultad de inspeccionar

la unidad, y toda la estructura e instalaciones, en búsqueda de vicios aparentes u ocultos [art. 747 CCCN];

= y si bien la Ley impide la cláusula en el Reglamento que disminuya esa Responsabilidad con la notoria precaución

de un interés público en que se mantenga así [art. 1276 CCCN] no impide que se simule un acto concertado entre

Administrador y Constructora a fines de reducirlo;

= esto es posible mediante la Mediación Prejudicial cuyo objeto se ajusta a los daños por vicios de obra, concertando

en anuencia, el Consorcio bajo representación legal y suficiente del Administrador y el Constructor, apañado por el

mismo Administrador que ha puesto en el cargo;

= la simulación ilícita a los intereses consorciales, es válida a los efectos jurídicos, constando el cercioramiento de

estructuras e instalaciones en detrimento, en tiempo muy inferior a los diez (10) años, cerrando un acuerdo

reparaciones a cargo de terceros proveedores, transfiriendo la nueva responsabilidad sobre la obra rectificada;

= aunque carezca de orden o de manda asamblearia, este acto del Administrador es válido a los efectos jurídicos, ya

que no tiene lesiona el objeto asociativo de la Persona Jurídica, que es la conservación de las partes comunes y el

cuidado colectivo [art. 359 CCCN] no trasvasa limitaciones del Reglamento, ni arrasa limitaciones de la Ley [arts. 360,

361, 2067 inc. c) CCCN] y porque ese ejercicio no repercute en interés directo, sino indirectamente por su relación con

el Constructor [art. 1325 CCCN];

= a más de esto se suma que la falta de orden o de manda consorcial suele ser ratificada habitualmente en la

Rendición de cuentas y de gestión anual [arts. 1335, 862 CCCN] ya como facultades inherentes al mandato [art. 1320

CCCN] ya como gestión de negocios [art. 1785 CCCN];

= no obstante, el vínculo entre el Consorcio y la Constructora, ligados por la Obra levantada, estructuras e

instalaciones, se rige por las relaciones de Consumo, porque se presenta el carácter profesional, experto y habituado

del Emprendedor, frente al desconocimiento, la ligereza, la inocencia y la disociación inicial, y a veces perpetua, de

este tipo de comunidad que conforma al ente jurídico Consorcio;

= en el caso de Constructoras constituidas como Sociedades comerciales solo para cada Emprendimiento, cuyo

capital en garantía de la idoneidad constructiva son las unidades ya vendidas, y a la hora del reclamo, carece de

respaldo patrimonial, aún es posible el resarcimiento, ya que la Ley extiende la responsabilidad a los profesionales

proyectista, calculista, director de obra, en forma indistinta, total y solidaria, es decir, se puede ir contra cualquiera de

éstos por el todo y luego se reembolsan de acuerdo a sus responsabilidades entre los mismos;

= pero no se extiende con esta característica de consumo a los corresponsables de la Obra cuando tienen una

profesión liberal, matriculada por Colegiatura pública y con una Carrera de grado reconocida por el Plan educativo

nacional; nos referimos acá a los arquitectos e ingenieros responsables del cálculo de materiales, cimientos, aptitud

y movimiento de suelos, dirección y control de la edificación, confección de planos, etcétera;

= el concepto de ruina de obra implica aquellas deficiencias que tornen imposible o ineficiente el destino de vivienda, locales, cocheras, bauleras, o cualquier otro de las unidades;

= en situación normal, para encarar la acción se requiere la decisión de Asamblea que le otorgue esa Manda al

Administrador quien la hará efectiva representando debidamente al Consorcio;

= no obstante todo lo anterior, cierto es que el copropietario que instare acción contra el Consorcio por reparación de

partes comunes, es quien mueve la maquinaria de la cadena de responsabilidades, ya que una vez afrontado por el

Consorcio como debe, por su calidad de conservador y cuidador de las partes comunes, luego va en repetición

contra el Constructor, si está dentro del plazo legal y si procuró conservar la evidencia de la prueba del deterioro

antes de repararlo y borrarlo de toda posible inspección ulterior;

= esto por cuanto la Responsabilidad Objetiva Consorcial no queda eximida por el deterioro de partes comunes a su

cuidado, pero se subroga legalmente contra la constructora, subcontratista, calculista, proyectista, arquitecto,

director o maestro mayor de obra si paga al damnificado el daño por vicios ocultos que no afectan la solidez ni hacen

la unidad impropia para su funcionalidad y destino, si la notifica dentro de sesenta (60) días de advertido y hasta un

máximo de tres (3) años [arts. 747, 1054, 1055 inc. b), 1272 inc. b), 1277  CCCN];

= y por cuanto la Responsabilidad Objetiva Consorcial no queda eximida por el deterioro de partes comunes a su

cuidado, pero se subroga legalmente contra la constructora, subcontratista, calculista, proyectista, arquitecto,

director o maestro mayor de obra si paga al damnificado el daño por ruina de la obra en vicios ocultos que afectan la

solidez haciendo a la unidad impropia para su funcionalidad y destino, hasta un máximo de diez (10) años desde su

entrega fehaciente o presumida [arts. 747, 1257 inc. c), 1273, 1274 inc. c), 1275, 1277 CCCN];

= el Consorcio debe procurar y resguardar bien la prueba del estado de cosas antes de repararlo, porque en todos los

casos de subrogación legal en los que se invoque un factor de atribución de la responsabilidad subjetiva a otro, en

este caso a la Inobservancia de la Constructora a las reglas del arte, recae en el Consorcio la carga de probarlo [arts.

1723 y 1724 CCCN];

= si el Consorcio es llevado a juicio por un copropietario que pretende la restitución de la parte común que afecta a

su unidad específicamente, y se puede demostrar que se debe a una falla constructiva originaria, invocando la

responsabilidad definitiva de la Constructora, deberá citarla como tercera obligada en el Juicio [arts. 94 y 96 CPCCN]

interviniendo ésta como parte codemandada y haciendo efecto de cosa juzgada contra su responsabilidad la

sentencia que se dicte; mientras que también podrá la Constructora pedir la citación de los profesionales a quienes

los acuse de la negligencia constructiva, tales como arquitectos, calculistas, ingenieros, proyectistas o directores de obra;

= entendemos que se deben considerar estructuras fundamentales que dan lugar a la ruina total o imposibilidad

de destino al esqueleto de hormigón armado, las vigas, los cimientos, las escaleras, cañerías, tanques, depósitos,

maquinarias, dentro del plazo de diez (10) años, desde la entrega de la última de las unidades en tradición originaria;

aún cuando se quedare con unidades bajo su dominio en calidad de copropietario;

= y entendemos corre el plazo de tres (3) años para vicios ocultos de algunas funcionalidades que no comprometen

ni afectan el flujo cotidiano de utilidad, como ser los extintores vencidos, las cañerías para incendio, los cableados

saturados, los desagotes accesorios, entre otros ejemplos;

= para los vicios visibles, queda exonerada de reponerlos desde la entrega de llaves a la última unidad puesta en

comercialización con ese destino, ya que se presume revisada y aceptada la obra por los adquirentes, como ser

decoloración de pinturas, accionamiento de portones, baldosas flojas, desnivel notorio de escalones, entre otros [arts.

1272, 1275, 1055 CCCN];

= claro está que para cualquier duda en la aplicación temporal o grado de identificación que reciba el daño prima el

beneficio en favor del Consorcio, ya que el conjunto de copropietarios que lo componen y adquirieron las unidades

privativas y las partes comunes son inexpertos frente al habituado y habilitado Constructor; aún cuando las afecten

a renta por alquiler, ya que sigue siendo el destinatario final del bien entregado;

= se trata en resumen de un contrato de Locación de Obra que va ínsito en la compraventa de cada unidad funcional

y/o complementaria, bajo recato de Adhesión y de Consumo que consolida la mutación de Legitimación para el

reclamo por ruina parcial o total de lo construido, en nombre y por cuenta del Consorcio en lugar de cada

damnificado, al haber concedido cada copropietario la conservación a instancias de acciones de la Persona Jurídica;

= obligación de responder por ruina parcial o total de obra, o vicios ocultos de edificación, en diversos plazos de

prescripción según se trate de sustanciales o superficiales [arts. 1263, 1277 CCCN] siendo acciones que suelen

trabarse mientras el Administrador, que es la mano ejecutora, sea el nombrado en el Reglamento de Propiedad por

la propia Constructora [arts. 2065 y 2067 inc. m) CCCN] sobre todo cuando los consorcistas no operan la caducidad

automática en primera Asamblea o lo desconocen [art. 2066 CCCN];

= como contraprestación debe aceptarse, dentro de los parámetros evitar incurrir en abuso de derecho, algunas

ventajas reservadas por el Emprendedor o la Constructora transcriptas en el Reglamento de Propiedad, tales como

el alquiler de medianeras para publicidad o de frentes o contra frentes para sujetar cartelería de publicidad gráfica,

el alquiler de las azoteas para la colocación de antenas de telefonía móvil; u otras que no son de rédito directo pero

que hacen a su interés para reducir los aportes de sus unidades no vendidas, como integración de fondo de reserva

inicial, eximición de gastos de personal, o similares [art. 2049 último párrafo; 2056 inc. q) CCCN]

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