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Recordamos que el uso de los colores tiene un fundamento de guía y ubicación

Rojo = hablamos de la estructura (contenidos y elementos) de la Propiedad Horizontal, superior a toda otra Normativa

Celeste = relaciones en donde el Consorcio o el Consorcista aparecen como Consumidores frente a un Proveedor de productos elaborados, o un Prestador de Obra o de Servicios (abonado u ocasional)

Verde = para aquellas relaciones en igualdad de contratación y condiciones para Consorcio o Consorcistas

Amarillo = en donde aparece el Estado como una Autoridad superior al resto de los involucrados


Al finalizar la edificación (aunque resten detalles importantes) el Emprendedor (S.A., S.R.L., Fondo

Fiduciario, Comercializador, Inmobiliaria, Constructora) puede solicitar la fiscalización de Catastro para

obtener el visado que le permita asentar el Plano de Mensura Horizontal (M-H) con metrajes, límites,

linderos, demarcaciones, servidumbres; transcribirlo al Reglamento de Propiedad pasando ambos a

Escritura Pública; e ingresarlos para rubrica ante Funcionario del Registro de la Propiedad Inmueble.

Recordando que actualmente no se precisa Final de Obra (cuarta verificación) para afectar a Propiedad

Horizontal [Decretos n° 271/14 y n° 420/17] el cual queda a discrecionalidad de la Autoridad Pública u

oportuna denuncia y pedido por el Consorcio. Queda así cada unidad dispuesta para su transmisión

individual (las complementarias unidas a una funcional) y desde la primera adquisición, el Emprendedor se

transforma en copropietario del resto de las unidades, e irá desprendiéndose paulatinamente, sin poder

reservarse la designación de Administrador a su gusto, más allá de los 2 años de aquella inscripción (o

cuando se hubieren ocupado más de la mitad); como tampoco podrá reservarse derechos de renta de

publicidades en medianeras o carteles, ni espacio de azoteas para antenas, cayendo en el rigor de cláusulas

abusivas en contrato de adhesión, pasibles de ser nulificadas por intervención judicial.


Cada nuevo adquirente (Compraventa, Leasing, Donación, Legado, Herencia, Cesión de derechos,

Prescripción) luego de escriturar e inscribe a su nombre, se convierte en Copropietario y pasa a ser del

conjunto de sujetos que conforma el Consorcio y acepta el Reglamento de Propiedad (lo conozca o no);

A partir de entonces, cada Consorcista queda relacionado al Emprendedor solo para reclamos individuales

por vicios aparentes u ocultos que afloren en elementos privativos (puertas internas y de palier, ventanas

con apertura, revestimientos, decorados, pintura, ornamentos, calefactor, calefón, estufa, horno y hornallas,

climatizadores, sanitarios);


El Reglamento contiene cláusulas que pueden separarse entre: a)sustanciales y b)superficiales;

Son sustanciales las referidas directa o indirectamente al porcentual (%) de dominio de cada unidad, la

forma de contribución, la exclusión de gastos para algunas, los usos, límites o destino; requiriendo el

consentimiento expreso de todos los copropietarios para cambiarlo (en un solo acto colectivo o dado por

suma individual de voluntades independientes);

Son superficiales las referidas a convivencia, formas de citar al órgano asambleario, apoderamientos,

requiriendo 2/3 del total para su modificación;

En cualquiera de los dos casos, la Modificación debe hacerse por acto y Acta asamblearia y anexarse por

escritura modificatoria del Reglamento e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble (al igual que

los Planos si se modificaran condiciones de espacios o distribuciones); siendo inoponibles a quienes se

incorporan al Consorcio si no fueron registradas ante el organismo estatal, y contra los Copropietarios

ausentes del acto que no fueron debidamente notificados o emplazados; como tampoco a

Administradores ni Terceros que contratan con el Consorcio, en la medida que no pudieron conocer su

texto actualizado;

Desde Agosto de 2015 los Reglamentos nuevos y los anteriores deben sujetarse a la Ley imperativa nacional

[Código Civil y Comercial de la Nación] y a la Ley imperativa local [Ley nº 941] cuyos elementos y contenidos

no pueden ser desvirtuados ni contrapuestos;

No toda la norma es imperativa, ya que algunas son indicativas, complementarias o supletorias; aun cuando

esa discriminación corresponde hacerse en cada caso y de acuerdo al contexto dado;

Así pareciera que el Código da libertad al Reglamento para determinar la calidad común o privativa de

bienes, pero luego las define con autoridad como "necesariamente comunes" y "necesariamente

particulares";

Establece las expensas ordinarias (necesarias para conservación de estructura, infraestructura e

instalaciones, para administración, seguros, y obligaciones tributarias y previsionales) y las extraordinarias

(contingentes o innecesarias, para embellecer, otorgar mayor valor inmobiliario, decorar, modernizar)

debiendo además éstas ser resueltas con esa calificación por Asamblea (cuando la mayoría de los

Reglamentos las discriminan con exactitud y diverso alcance);

Omite la calificación de Asamblea "Ordinaria" o "Extraordinaria" (siendo en la mayoría de los Reglamentos

bien definidos los temas a tratar por unas u otras);

Elimina el requisito de Quórum para sesionar, ya que no se contempla ninguno, habiéndose desvirtuado

por el eje de las Mayorías (cuando todos los Reglamentos los contemplan como necesarios);

Fija el porcentual (5%) para movilizar el llamado del órgano asambleario por vía interna, como el porcentual

(10%) para hacerlo por vía judicial (aunque muchos Reglamentos prevén menor o mayor apoyo);

Fija la facultad de citación por el Consejo para temas propios o ante negativa del Administrador (cuando

algunos Reglamentos no lo contemplan);

Fija la exactitud del Orden del Día "preciso y completo" bajo pena de nulidad por tratar temas "varios"

(existiendo Reglamentos que dan esa posibilidad);

Limita los apoderamientos solo a otros propietarios (existiendo Reglamentos que permiten otorgarlo a

ajenos);

Permite la autoconvocatoria (que los Reglamentos no suelen contemplar);

Valida decisiones por sumatoria de voluntades sin acto asambleario (que los Reglamentos no sostienen);

Exige rendición de cuentas a sesenta días del cierre del ejercicio financiero anual (existiendo Reglamentos

que otorgan mayor plazo o fijan varios cierres anuales);

Requiere necesaria conformidad colectiva para despedir o tomar personal (existiendo Reglamentos que le

conceden la facultad exclusiva al Administrador);

Pide unanimidad de conformidades para modificar cláusula sustancial, suprimir servicios colectivos, o

autorizar innovaciones en beneficio individual (existiendo Reglamentos que los incluyen en otras mayorías);

Pide 2/3 para modificar cláusulas superficiales (cuando algunos Reglamentos piden 3/4);

Exige más de 1/2 del porcentual para demoler (cuando muchos Reglamentos exigen una mayoría superior o

contabilizar las mayorías numéricas);

Otorga grandes ventajas (atribuciones) a los Consejos, para convocar Asambleas, autorizar reparaciones

urgentes en unidades, prestar conformidad para ejecutar expensas judiciales, avalar uso de fondos

reservados, fiscalizar la economía y finanzas consorciales (muchos Reglamentos ni siquiera contemplan a

este órgano);

Respecto al Administrador no fija ninguna mayoría especial para su Remoción, remitiendo a la genérica de

1/2 absoluta (por doble cómputo numérico y porcentual) apoyado por la Ley especial Local (la mayoría de los

Reglamentos pide 2/3 y hasta 3/4 del total de unidades);

Limita el plazo de ejercicio del primero a 2 años con caducidad automática (la mayoría de los Reglamentos

lo extiende a 5 o 10 años) sin poner límite a los posteriores (de lo cual se encarga la Ley especial Local

sujetando al máximo de 1 año por designación o renovación);

Omite establecer la forma de pactar honorarios, dejando lugar a secundarse por la Ley especial Local que

los sujeta al acuerdo de Asamblea (cuando la mayoría de los fijan por aforos o tabulaciones inmobiliarias);

Algo parecido sucede con la Jurisprudencia de los Tribunales Nacionales Civiles, cuya Cámara de

Apelaciones fija un tope de intereses máximo por todo concepto (compensatorio, punitorio y moratorio)

considerando usurario su exceso (aunque la mayoría de los Reglamentos apliquen coeficientes superiores);

Parece notorio que los Legisladores del Código han pretendido darle al Consorcio la continuidad y

dinámica propia de otras Sociedades (civiles, comerciales, fundaciones, cooperativas) para que no se traben

en sus decisiones por falta de quórum o mayorías, pudiendo tomar siempre una resolución válida y

eficiente, bastando lo hagan con Notificación fehaciente a los ausentes, bajo emplazamiento de

manifestarse certeramente en no más de 15 días desde cada propuesta; pudiendo definir cualquier

cuestión (excepto las indicadas arriba que pide mayorías especiales o unanimidad (aunque no sea por

Asamblea); al tiempo que han querido quitarle facultades inherentes que antes conservaba el

Administrador para ponerlas a votación y debate comunitario; sin dejar de mencionar el apoyo al órgano de

Consejo de Propietarios en su rol de fiscalización y posibilidades de control, sin fijar Responsabilidades (ni

colectiva ni individual) para sus miembros.

Por la Estructura que el Código da al Sistema, deja solo cuestiones superficiales al Reglamento; pero sobre

las sustanciales se impone a los existentes y fija pautas a los venideros, motivo por el cual enrola al régimen

de propiedad horizontal en la importancia de los Derechos Reales (seguridad jurídica para los bienes que

forman su patrimonio territorial, o sea, el particular de sus ciudadanos) y otorga el Consorcio categoría de

Persona Jurídica de derecho privado (funcionamiento orgánico); haciendo que Reglamento de Propiedad,

Interno de Convivencia y Actas Asamblearias, tengan valor genuino solo cuando no alteren ni modifiquen

los elementos y contenidos de la Estructura del Código;

Entonces, el Código deja muy poca libertad y solo en grado complementario al Reglamento tales como

citar al órgano asambleario (día y hora inhábil comercial, lugar o sede, anticipación, morosidad como

aptitud); elegir el medio de convocarlo y de transmitir las propuestas y emplazamientos para ausentes

(circular, nota personal, bajo puerta, planilla, correo postal certificado, correo electrónico, aplicativo en

plataforma digital consorcial, carta documento, confronte notarial); ponerle tope de representaciones

(apoderamientos); seleccionar autoridades (presidencia, secretaría de actas); calificar refrendatarios

(integrantes del consejo, comisión especial, deudores); ajustar recaudación (coeficiente de expensas, interés

por morosidad, intimaciones previas, multas); restringir cesión de unidades complementarias a personas

ajenas al Consorcio (alquiler de cocheras para personas ajenas al edificio, por precaución de seguridad); fijar

el plazo de administradores posteriores al inicial (sin abuso de tiempo, ni impedimento para remoción con

causa antes del término);

El Reglamento determina dimensiones y límites, importantes para ejercer derechos de Medianería;

determina la cantidad de unidades, les define su Destino y designa carácter funcional o complementario

(en caso de ?apto profesional? la extensión o restricción de actividades específicas, como también a locales

comerciales);

Cada Unidad es Funcional cuando cuenta con accesos, conexiones y dependencias suficientes para su

utilidad sin otro aditamento, según su Destino (vivienda permanente o transitoria, local comercial, depósito,

cochera, oficina, consultorio, estudio profesional, habitación hotel);

Cada Unidad es Complementaria singular (cochera, baulera, depósito) al ser accesoria de una Funcional,  

aunque tenga acceso privativo e independiente (por vestíbulo, garaje, o paso predestinado para su

utilización);

Cada Unidad es Complementaria Genérica (espacio guardacoches, servidumbre de paso, de electroducto,

gasoducto o acueducto, salón de usos múltiples) cuando está incluida en el porcentual (%) de cada

Funcional, pero con asignación de uso delimitado por marcación o división interna (incluso a favor de solo

algunas);

Cada Unidad es Funcional en condominio cuando reviste una dimensión considerable y se basta a sí misma

para el destino (salón de eventos con entrada independiente, local comercial en galería, frente o laterales)

pero pertenece a varios copropietarios titulares fraccionarios de la misma;

El Reglamento deslinda los bienes del Patrimonio Consorcial (sin concurrencia porcentual de cada

copropietario) inscriptos a su nombre en Registros oficiales (si adquiere en subasta una Unidad y se inscribe

en el Registro de la Propiedad Inmueble bajo titularidad del "Consorcio de Propietarios de la calle ... n° ..."; o

compra un tractor para corte de césped y lo patenta a su nombre el Registro de la Propiedad Automotor; o

si adquiere acciones de sociedades mercantiles que cotizan en bolsa y las escritura a su nombre);

El Reglamento es un Estatuto social, que diagrama el funcionamiento consorcial en tres áreas bien

delimitadas: a)Asamblea de Copropietarios = órgano de gobierno; b)Administración (por consorcista o

por externo) = órgano de ejecución; c)Consejo de Propietarios = órgano de fiscalización;

El Reglamento fija condiciones de actuación del órgano Asambleario (forma de citación, tiempos mínimos,

momentos o eventos convocantes, apoderamientos, capacidad de votación) debiendo atenerse a la Ley

imperativa (nacional o local) en cuanto a mayorías especiales, formas de constatación de firmas,

autoridades, suscripciones y redacción de Acta;

Fija condiciones de actuación del órgano Administrativo (plazo del ejercicio, métodos de recaudación,

límite de decisiones propias y decisiones consensuada por los asambleístas, rendición de cuentas)

debiendo atenerse a la Ley imperativa (nacional o local) en cuanto a forma de pactar honorarios, duración

en el cargo si nada dice el texto, soporte y modelo de resumen de expensas, concesión de acceso a la

información de los interesados y clasificación de gastos ordinarios o extraordinarios; es decir que sus

cláusulas lo obligan (aunque no lo haya leído ni conozca) aceptando períodos de ejercicios financieros,

mecanismos de intimación previa a ejecuciones, condiciones de pactos por convenio de deudas, frecuencia

de rendición de cuentas (si es menor que la anual legal) recaudos de exhibición previa, tiempo, lugar y

soporte establecido;

Fija condiciones de actuación del órgano Consultivo (decisiones propias, reuniones internas, número de

miembros, capacidades o aptitudes para el ejercicio, duración del cargo, emolumentos) debiendo atenerse

a la Ley imperativa (nacional o local) en cuanto a su posibilidad de convocar al órgano asambleario; su

reemplazo del órgano administrador; su anuencia para liberar fondos reservados; su conformidad con

certificados de deudas a ser ejecutados judicialmente (sin establecer responsabilidades específicas

colectivas ni individuales);

El Reglamento es además un Contrato, que fija obligaciones (más que atribuciones) a las cuales se somete

cada integrante, con dos aspectos bien definidos: a)Patrimonial y b)Convivencial;

En un aspecto (Patrimonial) establece el valor inmobiliario de cada Unidad en el conjunto (%) del cual suele

desprenderse su contribución a expensas (aunque también puede ser fijados por otros parámetros); el

vencimiento para su integración y las consecuencias de la morosidad; como también puede excluir algunos

gastos para algunas unidades (porque no usan ciertos sectores; porque no son provistas de ciertos servicios;

porque así lo estableció el Emprendedor); lo cual acarrea una separación de gastos en resumen de

expensas (columnas A, B, C, D). El porcentual del Agrimensor al realizar el Plano de Mensura Horizontal es

definitivo e inapelable, pero no se guía solo por metros cuadrados, sino por varias diversas evaluaciones

(ángulos internos, facilidad de acceso, aproximación a medios de salida de emergencia, visibilidad,

orientación, luminosidad, protección climática, altura, distribución funcional, dependencias); por esto es

posible encontrar unidades de igual metraje, difiriendo en porcentual;

Del Reglamento no surge el procedimiento a seguir por cada Copropietario para exigir reparación en su

Unidad dañada, ni para cada Consorcista ser resarcido por la demora o perjuicios colaterales (afección

pulmonar por humedad ambiental, alteración inmunológica por bacterias en moho u hongos, descargas

por paredes mojadas conductoras de electricidad, prescripción de remedios, traslados, tratamientos,

alojamiento en lugares alternativos por inhabitabilidad del hogar; lucro cesante por pérdida de mercadería

en locales; pérdida de chance de venta inminente o desvalorización venal perpetua por cicatrices

materiales); como tampoco surge la previsión de invertir en un gasto urgente o necesario a su costo, y el

posterior reembolso compensando la gestión útil con futuras expensas;

En otro aspecto (Convivencial) asigna el uso colectivo de sectores comunes, el uso privativo de sectores

comunes, o delimita elementos privativos (aunque no pueden contraponerse a la Ley imperativa) y

establece las reglas de conductas, infracciones, e incluso sanciones (multas, privaciones, suspensiones,

exclusiones de ventajas o usos);

Cuando no trae reglas de conducta en su propio texto, puede llevar anexado un Reglamento Interno (de

convivencia) que tiene su mismo valor de autoridad, al ser aceptado por los adquirentes incorporados al

Consorcio; y aun ante su falta, puede implementarse mediante redacción en un Acta Asamblearia, que se

edita y divulga con intención de perdurabilidad, aunque pueda ser modificado o dejado sin efecto por otro

acto asambleario posterior con mayoría absoluta o su variante de emplazamiento a los ausentes (en cambio

si es parte del texto originario o accesorio, se necesitan dos terceras partes del total de miembros

consorciales para modificarlo); siendo útiles para esclarecer horarios de descanso, uso de terrazas, días de

mudanza, turnos de lavadoras, reserva de SUM, presunción de conductas intolerables, desagradables,

inmorales; fijando incluso sanciones o multas (o derivación de la denuncia a una comisión interna) siendo el

problema de la prueba fehaciente el mayor inconveniente, ante la posible adulteración de sistema

audiovisual, sonoro, mediciones e incluso testimonios, quedando como salvaguarda eficiente la

constatación notarial; no obstante tal impedimento, el solo conocimiento de Multas existentes lo hace

respetable ante el temor de ser aplicado (radares de velocidad en barrios cerrados);

Las reglas de convivencia aplican al copropietario o poseedor, si usa la unidad (extensivo a cónyuge, hijos,

huéspedes, visitantes, familiares, amistades) o con igual alcance a quienes la cede (usufructuario, usuario,

comodatario, inquilino, ocupante) y convivientes;


En materia de Registros debemos analizar también la intervención de los Escribanos en cada venta

particular, destacando la retención que hacen de lo adeudado por expensas [Leyes 404, 2603, 2997 GCBA];

aclarando que es una facultad arrogada sin respaldo legal, ya que estarían actuando por interés particular

del Consorcio, ante deudas privadas, ajenas a su función de agente de retención del Fisco Nacional [art. 5°

Ley n° 22.427]; no obstante lo hacen y a veces también retienen el porcentaje fijado como "integración

fondo de reserva" ante cada nueva compra de unidades; entregando el monto a la Administración en el

mismo acto o posteriormente;

También actúan los Escribanos cuando previo a una transmisión requieren al Administrador informe el

estado de deudas del Consorcio y el particular de la unidad [art. 2067 inc. l) CCCN] descargando sobre el

comprador la responsabilidad de asumirlos, en caso que no le fueran facilitados, quien cargaría incluso con

las generadas durante la estadía del vendedor [arts. 2049, 2050 CCCN];

Ante semejante incógnita es prudente que el comprador inminente Copropietario pida acompañamiento

del vendedor y se constituyan en oficina del Administrador para relevar esos datos, ya que cada

Consorcista cuenta con la facultad de acceder a la información documentada, fidedigna y actualizada del

Consorcio [art. 9 inc. f) Ley n° 941 GCBA] siendo importante lo que surja de Actas Asamblearias, que suelen

revelar los inconvenientes generales o los particulares de cada unidad, ya que luego, una vez integrante del

Consorcio, será tarde para eximirse de sus deudas generales (empleados, contratistas, seguros, suministros,

terceros, ex administradores, agencia gubernamental de control, linderos);

También es conveniente acercarse a la Administración junto al vendedor antes de adquirir una Unidad

Complementaria junto a la Unidad Funcional principal, tal como un espacio común de Uso Exclusivo, ya

que sigue pasando, encontrarse en Reglamentos y Escrituras con la concesión de un espacio

guardacoches en una Complementaria General o con una cochera como Unidad Complementaria que en

los Planos no está determinada, o bien que existen menos espacios posibles de uso que los concedidos; o

bien que el uso exclusivo de una baulera es imposible por la inexistencia o disfuncionalidad del lugar o su

acceso (se ha visto en Planos con 10 espacios guardacoches diagramados y el Reglamento conceden 12; o

alguno de imposible uso por haber quedado bajo rampa, o solo accesible para vehículos de un tamaño

mínimo)