Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario, usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= el Código Civil y Comercial de la Nación, vigente desde el 01/08/2015 toma la posta de 65 años previos rigiendo la Ley n° 13.512 y el Decreto n° 18.734/49 y en base a las experiencias de aciertos y falencias, asienta la categoría del Consorcio de Propiedad Horizontal, y con similar afinidad a los Complejos Inmobiliarios (barrios cerrados, countrys, clubes de campo, barrios náuticos, etcétera);

= encuadrado dentro del Código Ciudadano porque se trata de un régimen de Convivencia Humana, basado en la posibilidad de compartir un mismo terreno, espacios e instalaciones, en una construcción de plantas superpuestas en alto, en una sola planta o, en el caso de barrios cerrados, diversas parcelas loteadas de un único terreno;

= se trata de la regulación Legal para la copropiedad dividida en al menos dos (2) recintos autosustentables e independientes en lo funcional, pero interdependientes del mismo acceso, o vías de ingreso/egreso, o de estructuras o de instalaciones;

= se trata de copropiedad porque existen al menos dos (2) titulares que tienen incorporadas esas unidades y los porcentuales de la edificación, en patrimonios diferentes;

= cada transmisión de las Unidades, partiendo de la primera ocasión a manos del Constructor, siguiendo por las posteriores y secuenciales, otorga el Dominio exclusivo de un piso entero, semipiso, cuarto de piso, octavo de piso (según las fracciones de cada planta en un Edificio de altos); o de una unidad entre otras edificadas en una sola planta; o de un lote, sector, casco, parcela, compartimento, cama náutica u otras variantes según barrios, shopping, complejos industriales, etcétera;

= pero otorga además el Condominio compartido, en un porcentaje (%) establecido por el Reglamento de Propiedad, del terreno donde asienta el complejo, y de cada implemento, instalación, depósito, sala, corredor, pasillo, escalera, elevador, calle interna, garita, artefacto, maquinaria, cañería, subsuelo, terraza, azotea, club house, etcétera;

= y además del dominio y condominio se otorga la participación dentro de una Figura Imaginaria en la apreciación de los sentidos, pero legal a los fines jurídicos, llamado Consorcio de Propiedad Horizontal, por lo cual la suma de todos esos elementos dejan al adquirente como copropietario de los demás, y miembro de un Consorcio;

= en cuanto a la creación de la Persona Jurídica Consorcio, se le da nacimiento mediante la inscripción del Reglamento de Propiedad y del Plano de Mensura Horizontal ante el Registro de la Propiedad Inmueble  con un Nombre distinto al de cada miembro (Consorcio de Propietarios de la calle ? n° ?) o un nombre de fantasía (Consorcio Torres Magníficas); un Domicilio real en el lugar donde se halla situado y un Domicilio especial fijado en el Reglamento de Propiedad; y una Legitimación Legal, para contratar con Proveedores de bienes (ascensores, calderas, extintores de fuego, nichos hidrantes, máquinas, artículos de limpieza, herrajes, etcétera) o con Prestadores de servicios (desinsectadores, fumigadores, conservadores, inspectores de fachadas, electricistas, plomeros, sanitaristas, carpinteros, etcétera) o con Contratistas de obras (reparaciones, remodelaciones, modificaciones, mejoras edilicias, de alambrado perimetral, etcétera); como también le permite tomar créditos bancarios o financieros, alquilar medianeras para publicidad, o azoteas para apoyo de antenas de telefonía móvil, o alquilar el sector de usos múltiples, las instalaciones de gimnasios, piscinas o de esparcimiento, por ejemplo; como también le permite reclamar extrajudicial o judicialmente a cada socio deudor el pago compulsivo de su cuota (expensa), bajo advertencia de remate para obtener el recupero de su crédito en subasta pública; todo esto sujeto a una Capacidad de Hacer en manos del Administrador, dentro o fuera de sus funciones inherentes, con o sin aval Asambleario;

= se sabe que las unidades no son del Consorcio sino de los copropietarios, pero también debe saberse que las escaleras, ascensores, palieres, máquinas, tanques, azoteas, sótanos, etcétera, tampoco son del Consorcio sino de los copropietarios, en un porcentaje (%) asignado a cada uno, de manera que resulta difícil identificar cuándo se trata del Patrimonio exclusivo del Consorcio y cuándo hablamos de porcentual de Patrimonio de los copropietarios;

= al tratarse de una Entidad diferente a sus integrantes, debe la Ley darle una fuerza de funcionamiento Representativa y Democrática, y por esto le prevé una idea de Contenido Orgánico confluyendo en gobierno, ejecutividad y supervisión a cargo de tres órganos independientes uno de otro, pero interconectados en sus intervenciones para mejor rendimiento;

= dos de los Órganos son obligatorios por Ley (Asamblea y Administrador)  y el tercero es optativo (Consejo de Propietarios);

= a su vez dos Órganos son internos, integrados por miembros residentes (Asamblea y Consejo) y el otro habitualmente externo, no residente, no exclusivo, no dependiente económica ni institucionalmente (Administrador);

= entonces, el Consorcio es la agrupación de copropietarios, ordenados por un sistema de representación orgánica que se encarga de a) conservar y administrar las partes comunes y b) reglar y ajustar la tolerancia convivencial;

= esta Persona Jurídica se transforma en el Eje de las relaciones personales entre sus miembros y sus facultades sobre los objetos, reglando el uso y disposición de partes comunes;

= pero también el uso y disposición dentro de las unidades privativas, porque hace cumplir el destino asignado, controla las actividades internas, el depósito de mercaderías, incursiona para verificar la conexión de aparatos y artefactos, ajusta las conductas inmorales o intolerables, autoriza o niega las modificaciones que pudieran afectar al conjunto;

= solo puede el Consorcio asumir esas tareas, porque al ingresar al Sistema, cada copropietario le cede el ejercicio de su derecho de conservación y administración sobre las cosas comunes, y el ejercicio de sus deberes de ajustarse a extremos y medidas para el cuidado de la salud, sanidad, higiene e integridad física individual y colectiva de todo el grupo social afectado; e inclusive de expuestos;

= de esta manera la Persona Consorcio se transforma en ?guardián? del cuidado de los bienes compartidos y ?tutor? de las conductas convivenciales;

= dichos bienes compartidos son la estructura y las instalaciones, la salubridad, sanidad, higiene e integridad física de todo el grupo social, incluyendo copropietarios, usufructuarios, usuarios, comodatarios, inquilinos, ocupantes y expuestos, como ser convivientes, visitantes, mascotas, transeúntes, empleados, contratistas, etcétera;

= tal cuidado implica la eficiencia en oportunidad, forma, método y solución definitiva del daño o la amenaza, y en la anticipación previsible de siniestros o deterioros factibles;

= en cuanto a los bienes materiales, es notorio que las unidades solo tienen privativo el espacio interno y sus accesorios, mientras las paredes, techos y losas que las rodean y contienen son de todos;

= esto acrecienta su intervención en casi toda cuestión, recordando que la Voz, los deseos, las expresiones y voluntad del Consorcio se manifiesta por Asamblea, pero únicamente lo que queda plasmado en las Actas (sin Asamblea en muy escasas ocasiones reuniendo aval del total de los miembros);

= también puede ser la voluntad del Consorcio comprometida por el Administrador aún fuera de sus límites de facultades y sin respaldo de Asamblea, ya que es Representante Legal con capacidad de obligarlo y constituido en Gestor de negocios ajenos, sujeto a aprobación posterior;

= se comparten los ingresos, las distribuciones internas que interconectan unidades, los servicios esenciales de salubridad, sanidad, higiene; las medidas de prevención para la integridad física, para la conservación de estructuras e instalaciones; las comodidades, decoraciones y confort;

= no se comparte el interior de cada compartimento autosustentable (Unidad) ni sectores adyacentes cuyo uso le fue reservado en forma exclusiva (patios, balcones, dependencias);

= se respeta el destino establecido por el Reglamento (vivienda, oficina, local comercial, consultorio profesional, cochera, depósito, baulera, amarre náutico, puesto en shopping, etcétera);

= son ?funcionales? a ese destino, porque resultan útiles sin depender de otras unidades, solo de los accesos y vías de ingreso y egreso;

= son ?complementarias? solo en lo jurídico, al ir de la mano con la unidad funcional principal, en toda transferencia y en el curso de toda deuda; pero suelen ser independientes en la disponibilidad, como una cochera o una baulera;

= son ?privativas? en el interior porque se sostienen y conservan en la medida del interés particular de cada copropietario o sus habitantes;

= son ?comunes? en su esqueleto estructural e instalaciones porque se sostienen y conservan gracias al aporte que todos hacen con un porcentaje (%) de gastos e inversiones (expensas);

= los derechos jurídicos sobre las partes privativas (interior de la unidad, patios o balcones adyacentes, ventanas, puertas, decorados, revestimientos, artefactos de comodidad, de confort o de funcionalidad) se extienden al uso y disfrute de ese espacio, de venderlo, alquilarlo, prestarlo, usufructuarlo, e incluso desafectarlo como lugar de notificaciones, eligiendo otro;

= las obligaciones jurídicas sobre partes privativas se extienden a permitir el acceso para su revisión y ejecución de reparaciones necesarias para el conjunto (concertando día, hora e identidades del personal que se aprontará como contratista del Consorcio, por ejemplo); respetar las pautas de convivencia omitiendo actividades internas indecorosas o inmorales (beodez, agresividad, prostitución, por ejemplo) así como las que comprometan la seguridad general (fabricación y reparto de sustancias prohibidas, por ejemplo) la omisión de ruidos o vibraciones intolerables (movimiento de mobiliarios, gritos, volúmenes altos de audios, por ejemplo) y de producir inmisiones molestas (reflejos, humos, olores, por ejemplo); omitir la contravención del Reglamento tendiente a garantizar la seguridad general (alquilar cochera o bauleras de uso exclusivo a extraños o ajenos al Edificio cuando así lo prohíbe el Reglamento, por ejemplo);

= los derechos jurídicos sobre partes comunes (estructuras que aseguran y contienen a su unidad, y cañerías que le proveen servicios, sumado a instalaciones fijas o móviles que permiten su acceso y disponibilidad) se extienden a  reclamar las reparaciones que le otorguen habitabilidad o uso digno, confiable, certero, acondicionado, cómodo y confortable (filtraciones, grietas, humedades provenientes de otros sectores, por ejemplo); reembolsarse de reparaciones hechas con urgencia y necesidad si fue desoído por el Administrador y/o Consejo (desagote de sumideros por ejemplo); aumentar su porcentual de dominio con modificaciones (agregando un cerramiento, por ejemplo); compensar expensas adeudadas frente a gastos comunes afrontados particularmente (cubriendo períodos impagos con facturas de trabajos que debían ser consorciales, por ejemplo); peticionar la eximición de aportes sobre sectores que no utiliza (electricidad de ascensores, palieres y máquinas para locales del frente, por ejemplo); prestar conformidad o negarse a la demolición ante el deterioro de la edificación, o bien adquirir unidades de otros que no quieran aportar a su reconstrucción (casos de derrumbes, por ejemplo); prestar conformidad con la supresión temporal o definitiva de servicios, comodidades o ventajas esenciales y originarias de la construcción (desafectación de agua caliente central, del portero eléctrico, de calefacción por losas radiantes, por ejemplo); peticionar la autorización Judicial de una modificación negada por Asamblea (habiendo presentado informe que asegura inofensividad de la innovación y asunción de costos, y aún así la Asamblea los niega sin fundamento, por ejemplo); aprobar el alquiler de sectores comunes (muros medianeros para publicidad gráfica, terrazas para cartelerías, azoteas para antenas de telefonía celular, portería que carece de afectación a la relación laboral, por ejemplo);

= las obligaciones jurídicas sobre partes comunes se extienden a pagar expensas para la conservación, mantenimiento y/o sustitución de sectores afectados (de tránsito y uso común, o bien instalaciones o elementos de funcionalidad que contienen o atraviesan otras unidades, por ejemplo); cumplir con los deberes que fija el Reglamento (imposibilidad de votar en Asamblea siendo deudor de expensas, por ejemplo); pagar las modificaciones que le fueron autorizadas y aventajan únicamente a su unidad, así como los gastos de escrituración y modificación de títulos que impliquen (construirse un cerramiento en un patio común de uso exclusivo que exige modificar mensuras y porcentuales, plasmarlo en una Modificación al Reglamento, e incluirlo en cada escritura particular de las otras unidades, por ejemplo); afrontar las expensas devengadas con anterioridad a su posesión, vencidas y exigibles (aunque pueda luego perseguirlo y repetirlas); asumir las expensas pagadas indebidamente antes de reclamar su derecho a eximición (irrepetibilidad de expensas que no le correspondían por Reglamento, por ejemplo);

= los derechos materiales sobre partes privativas se extienden a la posibilidad de modificar tabiques, cielorrasos, revestimientos, pisos flotantes o carpetas, decorados (sin pedir autorización Asamblearia, pero sin afectar estructuras ni seguridad general); darle utilidad amplia, ajustada a los parámetros del destino Reglamentario (vivienda, consultorio, baulera, por ejemplo)

 = las obligaciones materiales sobre partes privativas se extienden a la abstención de hacer modificaciones sin autorización previa de Asamblea, aunque se la otorgue el Administrador y aunque le parezca que no comprometen estructuras ni seguridad de los demás (incorporación de un jacuzzi a su baño, por ejemplo); conservar y reparar sus implementos de comodidad (calefón, termotanque, acondicionadores de aire, bachas, cocinas, artefactos de iluminación, por ejemplo) y sus sanitarios (lavabos, bañeras, bidet, inodoro, por ejemplo); abstenerse de depositar o transitar con mercaderías peligrosas o con residuos contaminantes (acopiar en el apartamento productos inflamables, acumular basura, por ejemplo);

= los derechos materiales sobre partes comunes se extienden a la posibilidad de avalar remodelaciones, modernización o redecoración de sectores de tránsito o uso general (cabinas de ascensores, sillones en el hall, por ejemplo); efectuar la reparación de partes o instalaciones comunes por deficiencia de la administración o falta de recursos económicos (pagar los trabajos de colocación de nuevas poleas de ascensor, por ejemplo, contra su reembolso posterior, por ejemplo); usar los espacios de descanso y vías de ingreso y egreso (hall de entrada, sector de usos múltiples, patios, espacios de esparcimiento, por ejemplo);

= las obligaciones materiales sobre partes comunes se extienden a su utilización respetando igual derecho de los demás (abstenerse de interrumpir o impedir el paso en palieres o escaleras, de ocupar el ascensor para mudanzas en horarios inconvenientes, obtener turnos para la utilización de parrillas o peloteros u otros elementos de esparcimiento genéricos, por ejemplo); realizar con autorizaciones previas una mejora permanente o transitoria (extensión de solados o azoteas adyacentes a su unidad, por ejemplo); abstenerse de conceder o facilitar el acceso, transito o permanencia de ajenos o extraños, con actos materiales específicos (otorgando llaves de acceso al Edificio o a sectores restringidos o de uso determinado, como sótanos, azoteas, abrir la puerta de ingreso al vestíbulo principal a desconocidos, por ejemplo);

= aun cuando el Código prevé como parte principal del Sistema a las unidades, resalta al análisis que son secundarias frente a la imponencia de las estructuras e instalaciones edilicias, si posicionamos un interés colectivo superior al individual, ya que no podrían funcionar sin el equipamiento general;

= no obstante, la referencia del Código puede entenderse desde la posición de cada miembro frente al conjunto, cobrando mayor trascendencia el dominio absoluto y pleno de cada unidad, frente al condominio de partes compartidas;

= sin olvidar que el dominio absoluto de la unidad se limita al Uso del espacio interior, sumado a las facultades de Modificarlo, o desarrollar actividades deseadas, con la intensidad querida, pero sujetas a las restricciones de tolerancia ante otros, y las restricciones ante el Orden Público Estatal amenazado;

= de esta manera, quedan definidos los derechos y obligaciones, jurídicos y materiales en dos ámbitos;

a) los límites sobre lo que cada uno puede hacer sobre su dominio pleno;

b) los límites sobre lo que cada uno puede hacer sobre el dominio compartido;

= básicamente, imperan las restricciones por sobre las facultades, es decir, lo contrario a lo que sucede con una casa asentada en terreno exclusivo; ya que acá todo es compartido, lo que genera abordar esas limitaciones desde dos puntos, a saber

a) el poder sobre las cosas materiales compartidas (estructura edilicia e instalaciones);

b) las relaciones personales frente al órgano de gobierno (asamblea), al órgano de ejecución (administrador) y al órgano de fiscalización (consejo);

= similar a una Empresa o Club, el Sistema se compone de órganos, uno de deliberación y toma de decisiones, que es el Gobierno (Asamblea); otro de ejecución de esas decisiones y algunas otras funciones inherentes al cargo de mandatario, que es de Representación (Administrador) y otro optativo, que puede o no estar, pero es muy conveniente, ya que tiene la facultad autónoma de convocar a las Asambleas de miembros en diversos y variados casos, y de ejercer una supervisión cercana sobre las tareas del Administrador(Consejo de Propietarios);

= sobre cada uno de los órganos, facultades, funciones y responsabilidades nos explayamos en sus apartados especiales, pudiendo ingresar directamente por el Portal