Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario, usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= muestra la imagen la diferencia entre el Patrimonio del Consorcio y el Patrimonio de cada Consorcista;

= partimos de la creencia divulgada en forma inconsciente de considerar a los ascensores, escaleras, pasillos, vestíbulo, terrazas, sótano y maquinarias como propiedad del Consorcio; y a éste como el nombre que se da a la estructura material;

= técnicamente esto no es así, porque la Persona Jurídica Consorcio es inmaterial, es un Ente imperceptible con los sentidos, solo apreciable legalmente, que está constituido por todos los copropietarios, siendo solo en acto Asambleario donde se lo puede apreciar expresando su voluntad;

= por lo demás, es una Persona Jurídica que duerme dentro de carpetas y libros en la oficina del Administrador, quien aún sin escucharla, tiene facultad legal para expresar su voluntad, comprometiendo su nombre y cuenta; aunque deba limitarse solo al objeto social de conservar y cuidar el interés colectivo y coadyuvar en la convivencia;

= los compromisos que parten de la voluntad unilateral del Administrador comprometen tanto el Patrimonio del Consorcio, como subsidiariamente el de cada miembro;

= el Patrimonio de cada copropietario se compone de sus bienes personales ajenos a la edificación, a los cuales se agrega el cien por ciento (100%) de dominio de la unidad (u otro porcentual menor en caso que sea condominio; o un porcentaje indeterminado si se trata de comunidad matrimonial o hereditaria);

= y se aumenta con un porcentaje (%) de condominio con el resto de los copropietarios sobre estructuras, infraestructura o instalaciones;

= incluyendo además un condominio con sus copropietarios y los propietarios linderos sobre el muro de cerramiento medianero;

= pero su dominio absoluto sobre la Unidad es algo menor a lo que pareciera, ya que al quedar encajonada, sustentada, montada y limitada por vigas, muros maestros, contenciones, anclajes, encadenados, pilotes, y atravesada por instalaciones en cañerías de agua potable y desagotes, de gas y ductos de aireación, de conducción eléctrica y de puestas a tierra, tanto colectoras como individuales de casa piso y apartamento, todo esto no le pertenece exclusivamente;

= es decir, su dominio absoluto se extiende solo al Uso de la parte interior de la unidad (volumen de espacio dividido en ambientes) y a sus dependencias, anexos, adyacencias (patios, balcones, cerramientos, etcétera);

= el dominio incluye las puertas (ingreso e internas) las ventanas (solo las móviles) los tabiques divisorios (separadores de ambientes) los sanitarios (bañera, bidet, inodoro, lavabo) los artefactos (climatizadores, estufas, calefón, termo tanque) los accesorios por adhesión permanente (revestimientos, empapelados, alfombras, decorados, cocina, heladera) y los muebles (camas, mesas, sillas);

= todo ese dominio, sujeto a limitaciones para ser modificado o aumentado por nuevas construcciones, solo cuando no comprometan partes comunes y sujetos al devenir de generar detrimentos estructurales o de funcionamiento (el cambio de bañera por hidromasaje no compromete partes comunes, pero su excesivo peso puede afectar las cargas y agrietar muros, o derramar líquidos produciendo filtraciones; lo mismo sucede con la implementación estival de piletas de lona en terrazas);

= el Patrimonio privativo de copropietarios y/u otros consorcistas se extiende a valores, obras u ornamentos que existan dentro de la Unidad, que pueden ser dinero, cuadros, pinturas, grabados, porcelanas artísticas, alfombras, empapelados, etcétera) mientras se compone también por deudas de expensas, por cargas, contribuciones, impuestos y tasas territoriales, de pavimentación, conservación de luminarias públicas, aceras, sumideros, etcétera, que no se comparten con los demás;

= todo el resto es un Gran condominio sobre el terreno, las estructuras y las instalaciones que sirven para que el Edificio o el Barrio funcionen;

= significa que cada copropietario es condómino de solo un porcentaje (%) del piso que pisa, del techo que lo cubre, de las paredes que reservan su intimidad; y en igual porcentaje (%) sobre iguales partes que contiene el resto de las unidades del edificio, o del barrio cerrado (piscinas excavadas en cada lote común por ejemplo); y en igual porcentaje (%) sobre la cabina del ascensor, la caldera, la escalera, la terraza, el sótano, el vestíbulo de ingreso, las canchas de fútbol, tenis, garitas y cámaras en barrios cerrados;

= no obstante ser dueño de la unidad (apartamento en edificio o lote en barrio cerrado) su Uso pleno, total y exclusivo reconoce límites en modificaciones que toquen partes estructurales o infraestructura;

= no obstante ser condueños de las partes comunes (estructura e instalaciones) su Uso es pleno y extendido en la totalidad del elemento, con la salvedad de excepciones Reglamentarias (sótano o azotea inaccesible en edificios, canchas o club house en barrios cerrados);

= no obstante ser condueños de partes comunes adyacentes a la unidad (patios y balcones en edificios, piscinas en lotes de barrios cerrados) su Uso es exclusivo de para la unidad adosada;

= en cuanto al Patrimonio Consorcial, se compone del efectivo depositado en cuenta Bancaria, del que detente la Administración, de los créditos de expensas aún no percibidos de los consorcistas, de algún fondo de reserva en dinero, o en acopio de materiales para obras, de alguna inversión financiera, de valores cartulares, acciones de empresas, bonos u otro rédito bursátil;

= y se compone también de las deudas al conjunto de terceros, que en forma permanente u ocasional quedan ligados en la vida externa (suministros, seguros, banco, contratistas, ex administrador, empleados, multas gubernamentales, demandas de expuestos, linderos o vecinos);

= el Patrimonio consorcial puede admitir Bienes Materiales a su Nombre, con el saldo de lo antes mencionado, siempre que se puedan asentar en Registros oficiales, como algunos vehículos en barrios cerrados tales como tractores, carros o grúas (Registro de la Propiedad Automotor) o alguna Unidad en edificio, rematada en subasta pública por deuda de expensas (Registro de la Propiedad Inmueble) o botes para pasar de un sector a otro en barrios náuticos (Registro Nacional de buques y especial de yates) o incluso caballos en clubes de campo con Haras o Studs (Registro Genealógico de Equinos pura sangre de carrera);

= aquellos Bienes Materiales que no se registran, aunque sean adquiridos con Patrimonio consorcial (sobrantes de expensas) pasan al condominio de los copropietarios, ya que son nuevas instalaciones, o mejoras de las anteriores, como sillones, espejos, cuadros, macetas, decorados del vestíbulo de ingreso, herramientas dadas al personal, garitas o tótems de seguridad, cabinas de ascensores, etcétera;

= la situación de condominio sobre partes comunes, que componen prácticamente todo, excepto los interiores de apartamentos en edificios y lo superficiario a los lotes en barrios cerrados, da el fundamento para que se pague entre todos cuando se rompe una cañería, o se agrieta una pared, o se arreglan maquinarias, ya que la expensa de cada uno está conservando su propio Patrimonio;

= la imagen nos muestra el momento exacto del cambio de Patrimonio cuando la expensa (en dinero) pasa de la mano (posesión) del consorcista  a favor del Consorcio (depositado en cuenta bancaria a su nombre o en manos del Administrador que es su representante legal y recaudador) y muestra la forma en que vuelve a reinvertirse en servicios, obras, gestiones administrativas, honorarios y gastos que serán descriptos en detalle en la planilla mensual de expensas;

= la expensa es el aporte del consorcista para que "El Consorcio", a través del Administrador, los utilice para devolverle condiciones necesarias para el funcionamiento digno, cómodo y confortable de los sectores compartidos, incluso los que contienen, rodean, atraviesan y afectan a su Unidad;

= ese Patrimonio consorcial se utiliza también para incrementar el valor inmobiliario, para prevenir riesgos de siniestros, para cumplir con Normativa obligatoria Estatal en cuanto a medidas de seguridad, de salubridad, de sanidad, higiene y de integridad física propia o ajena expuesta a estas construcciones;

= se deben agregar los Gastos para su ordenamiento administrativo y registración documental del cumplimiento de todas esas obligaciones, a las cuales se debe incluir como principales las Laborales, en caso de haber optado por tener personal en relación de dependencia, ya que a los salarios se agregan las contribuciones patronales al Sistema de Seguridad Social;

= el gasto fijo se presume calculado por la Administración para afrontar mensualmente todos estos previstos y algunos imprevistos, y en base a ese monto final recauda, imputando a cada Unidad su porcentaje (%), suponiendo la falencia de alguna en el pago, por lo cual el presupuesto será superior al necesario, pero quedará todo afectado ante esos detrimentos;

= esto significa que los pagadores en exceso a lo necesario, están solventando a los deudores, situación que se acomoda a la hora del recupero por Acuerdos o por Ejecución Judicial, disminuyendo las nuevas necesidades mensuales una vez que se disponga a agotar ese ingreso atrasado;

= esto muestra que siempre es escaso el Patrimonio del Consorcio, porque se constituye durante mínimo espacio temporal (mensual) con lo que recibe del conjunto de consorcistas, antes de reinvertirlo en beneficios para éstos mismos, no obstante es con ese Patrimonio que los Empleados (encargado, ayudante, suplente, jornalizado, etcétera) confían recibir el pago de sus salarios, las contribuciones y aportes a la Seguridad Social; los Contratistas confían cubrir el pago de los servicios y productos que entregan; las Licenciatarias de servicios públicos confían retribuirse por el suministro; las Entidades Bancarias confían deducir el mantenimiento de la cuenta corriente, y el pago de los impuestos gravados al flujo de operaciones y transferencias; las Compañías de Seguro confían recibir los pagos periódicos de la prima; y los Administradores confían descontarse sus honorarios y anexos operativos;

= siendo tan frágil la constitución de este respaldo, como la voluntad o no de los consorcistas (a veces la imposibilidad) de contribuir para formarlo, frente al gran flujo económico que generan muchos Consorcios en cuanto a bienes y servicios recibidos de parte de terceros, es que el Sistema imputa una Responsabilidad refleja y permanente de quienes se encuentran detrás de ?la máscara? ficticia de la Personalidad Jurídica Consorcial, es decir, sobre cada uno de los copropietarios quienes, en forma subsidiaria (una vez acabados los fondos consorciales) pasan a afrontar las deudas con sus bienes, no obstante con alguna particularidad de solidaridad (por el todo) frente a los acreedores y en forma mancomunada (porcentualmente entre ellos) para reembolsarse entre sí.