Respetamos los colores del Portal con su significado
Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y
condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una
Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las
conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo
social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;
Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen
Normativas obligatorias;
Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros
Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección
Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario,
usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la
prestación profesional del Administrador;
Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación
de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;
Hablar de Prelación Normativa o de Jerarquía de Leyes resulta engorroso, pero es necesario para instruir al
consorcista sobre las Reglas que aplican a su vida (en caso de viviendas) o comercio (locales al frente, en
galerías, en shopping) o emprendimiento (complejos industriales) o ejercicio profesional (consultorios,
oficinas) entre otros;
Al inicio de la Organización Nacional, el Código Civil del año 1881, descartó la posibilidad de compartir pisos
altos con bajos (edificios) fundado en que daría lugar a controversias sobre el uso y el mantenimiento de los
pasillos, escaleras, instalaciones (sobre lo cual acertaba); pero la cantidad le ganó a la calidad, y las
migraciones internas hascia las metrópolis, principalmente a las Ciudades industrializadas, generó una
problemática demográfica y habitacional que obligó a modificar esa primera intención;
Hoy día, el Poder Legislativo Nacional elige como adecuado para la organización de la Vida Interna un
centro de voluntades, participación, decisión, obligaciones, conducción y supervisión dividido en tres (3)
órganos que funcionan autónomos pero interdependientes a) la Asamblea que Gobierna; b) la Administración que Ejecuta y c) el Consejo que Supervisa y Fiscaliza; los dos primeros indispensables y el
tercero optativo; mientras en sus relaciones de derechos y obligaciones frente a proveedores de productos,
a prestadores de servicios, o a otros pares que se vinculan o pueden resultar vinculados a su Vida Externa lo
hace con la Personalidad de un Ser diferente a sus integrantes, con una presencia Jurídica inmaterial (no es
el Edificio) sino un halo de voluntades y responsabilidades del conjunto expresadas a través de sus órganos;
Ese esquema de Organización y Funcionamiento, interno y externo, presenta Elementos de Figuras Legales,
tales como la investidura y voluntad colectiva, su traspasamiento individual, la reglamentación de la
convivencia, la representación legal, la sujeción a obligaciones laborales, tributarias y previsionales, a
medidas de seguridad personales y edilicias, a prevenciones de riesgos, entre otros, llenados por
Contenidos específicos como ser las actas, convocatorias, contratos, presupuestos, formularios, certificados,
entre otros;
De esos Elementos y Contenidos surgen Facultades, Obligaciones, Responsabilidades, Limitaciones,
Derechos, Acciones, que ya vienen con una base de partida en la Constitución Nacional como primer
escalón (derecho de asociarse con fines útiles, de usar y disponer de la propiedad, de acceder a una
vivienda digna, de proteger la inviolabilidad del domicilio, de disfrutar un ambiente sano y apto para el
desarrollo, de tutela Estatal para la salud, sanidad, higiene, integridad física, beneficio económico,
información adecuada y veraz, trato digno y equitativo brindado por Proveedores de productos y
Prestadores de Servicios, incluido acá el Administrador);
Siguiendo por las Leyes de Orden Público Nacional (obligación de Proveedores de productos y Prestadores
de Servicios, incluido el Administrador, a respetar modalidades, condiciones, plazos, términos y reservas de
sus ofertas públicas, a evitar desnaturalizar obligaciones o limitar responsabilidades, a evitar el abuso de
derecho fundado en cláusulas predispuestas unilaterales, o exigir renuncias o restringir facultades del
consumidor, a dar información cierta, clara, detallada y gratuita, al cuidado de la salud y la integridad física
del consumidor, a brindarle condiciones de atención y trato digno e igualitario, a omitir conductas
intimidatorias, vejatorias o vergonzantes);
Continuando por Reglas dominantes de su Ley Especial impuestas por el Código Civil y Comercial de la
Nación para otorgar perpetuidad y seguridad jurídica a este Derecho Real (asociativismo forzoso, requisitos
catastrales y notariales para darle inscripción, dominio de partes privadas, condominio de comunes,
disponibilidad unipersonal, administración colectiva, consenso participativo, resoluciones democráticas,
restricciones y prohibiciones, gastos compartidos ordinarios y extraordinarios, pautas plurales de
convivencia, distribución orgánica interna, representación legal, fiscalización interna, supletoriedad de
funciones);
Sumadas a imposiciones de otras Leyes Especiales que convergen en relaciones (laboral y previsional
cuando hay empleados; tributarias cuando hay movimiento de flujos económicos; consumo en cada
producto o servicio que se recibe de proveedores o prestadores <incluido el Administrador>; consumo para
la recepción de servicios por las licenciatarias del suministro de servicios públicos; catastrales por
antigüedad de la construcción o para control de salubridad, sanidad, higiene, prevención, confronte y
evacuación ante eventuales siniestros; mercantiles para las coberturas obligatorias por aseguradoras);
Y sumadas a las disposiciones sustanciales del Código con otras Figuras Legales entremezcladas
necesariamente con la Propiedad Horizontal para hacerla posible y dinámica (personalidad jurídica,
representación legal, contabilidad y estados contables, mandato, rendición de cuentas, depósito necesario,
gestoría, valoración de la conducta, responsabilidad colectiva y anónima, empleo útil, enriquecimiento sin
causa, trato digno, equitativo y no discriminatorio, suministro, locación de obra, locación de servicios,
cancelación de obligaciones mediante pago, consignación judicial o extrajudicial, entre otras);
Decantando luego hacia el campo de libertad que deja al Estatuto fundacional (Reglamento de Propiedad)
y sus actualizaciones (Modificaciones) teniendo en cuenta que casi siempre son cláusulas predispuestas
por el Constructor y suscriptas en adhesión por los consorcistas, sin posibilidad de negociación (mensura de
terreno y límites, enumeración de bienes y composición de patrimonios particulares o consorciales,
limitaciones especiales al uso y goce, destino de los espacios, periodicidad, convocatorias, temarios,
notificaciones y representaciones para asambleas, reproducción de mayorías y cómputos legales,
restricciones sobre unidades complementarias, extensión de los cargos, plazos de ejercicios financieros);
Cabe aclarar que si bien parecería existir un campo de libertades para que fije a) las Mayorías de las
distintas decisiones, b) las Mayorías para modificar el Estatuto, y c) la forma de computarlas (numérico,
porcentual, sectorial, privilegiado, etcétera) [art. 2056 incs. o) p) q) CCCN] esto debe interpretarse como el
cuidado de copiar en su texto, las ya puestas imperativamente por su Ley Especial [arts. 2051, 2052, 2055,
2057, 2060, 2061 CCCN]; y las de otras Leyes Especiales [art. 13 Ley n° 941 GCBA] ya que de otro modo, la
mano de los contratantes vulnerarían al Orden Público, a la Estructura del Derecho Real, o a Leyes
Especiales de jerarquía Superior;
Finalizando por las Normas Supletorias de aquellas Leyes Especiales que alcanzan a estas relaciones
(formas de acreditar la propiedad registral de la unidad, plazo anual de administración o formas de celebrar
asambleas cuando no lo fija el Reglamento, presunción de altura para muros medianeros no pactados
entre linderos, entre otras) y por otras Noramas supletorias del Código Civil y Comercial de la Nación
(presunción de duda a favor del Consorcio consumidor frente a sus proveedores o prestadores
profesionales, reducción de intereses judiciales en las ejecuciones de expensas cuando se capitalizan o
surgen desproporcionados, , presunción de carácter común para partes no determinadas en el
Reglamento, entre otras);
Por lo tanto, este Sistema puede ser separado en dos grupos de Prelación Normativa
a) cuestiones alcanzadas por Derecho de Consumo;
b) cuestiones atinentes a Derechos Reales y cuestiones de Derechos Personales Contractuales
El Instituto Legal de la Propiedad Horizontal reconoce un punto de partida en la Constitución Nacional,
pasa por la Ley de Consumo, por el Código Civil y Comercial de la Nación que es la Ley natural y común de
la Ciudadanía, que lo nutre de Elementos y Contenidos otorgando una Estructura inmodificable como
Derecho Real, por encima aún de los Reglamentos de Propiedad, excepto cuando desvía hacia sus textos en
forma precisa [arts. 17, 19, 28, 31 CN; arts. 1, 2, 4, 8bis, 19, 37, 45, 52, 54, 65 LDC; arts. 148 inc. h), 150, 963, 1884,
1887 inc. c), 2056 CCCN];
Así queda establecida una jerarquía aplicable [art. 150 CCCN]
i) Normas dominantes de la Ley Especial [arts. 2039 a 2069 y 2073 a 2086 del Código Civil y Comercial de la
Nación que desde el 1° de Agosto de 2015 reemplaza a la originaria del año 1949 [Ley nº 13.512 y Decreto nº
18.734/49] sumadas la de igual tono de otras Leyes Especiales como Defensa del Consumidor [art. 2065; Ley
n° 24.240; Ley n° 941/GCBA] Registrales [art. 2038 CCCN, Ley n° 17.801 etcétera] Administrativas [art. 2067 inc.
c); Ley n° 161, 257, 962, 6004, 6040/GCBA etcétera]; Laborales, Tributarias y Previsionales [art. 2067 inc. g);
Leyes n° 12.981, 20.744, 11.683, 18.037, 23.660, 24.241 etcétera]; Seguros [art. 2067 inc. h); Ley n° 17.418, 24.557
etcétera] y a las Imperativas del propio Código que aplican a la Propiedad Horizontal persona jurídica,
mandato, representación legal, gestión, instrumentos contables, responsabilidad, condominio,
vecindad) [arts. 144, 158, 159, 160, 320, 358, 858, 1324, 1710, 1757, 1760, 1763, 1781, 1970, 1984, 1991 CCCN, entre
otras];
ii) Reglamento de Propiedad solo en la libertad que les dejan las anteriores [arts. 2040, 2043, 2046 inc. a),
2047 inc. a), 2048, 2049 in fine, 2056, 2058 inc. a), 2059, 2066, 2067, 2068 y 2069] y así también las decisiones
Asambleas en Actas que no contradigan superiores [arts. 2058, 2062, 2067 incs. f), h)];
iii) Disposiciones supletorias del Código u otros ordenamientos tales como las situaciones no contempladas
en el Reglamento específicamente que encuentran solución en la supletoriedad prevista legalmente [arts.
2010 y 2039 CCCN; art. 2066 CCCN y art. 13 Ley n° 941/GCBA; arts. 2044 y 163 incs. e) g) i) CCCN; art. 2067 inc. i)
y arts. 25 Ley n° 12.981 y 52 Ley n° 20.744; arts. 2067 inc. e) y 863 CCCN; arts. 73, 75 y 2046 inc. f) CCCN; arts.
2062 y 158 CCCN, entre otras];
Deriva de la nueva situación Legal de la Propiedad Horizontal con Personalidad Jurídica propia, que la
imposición de las cláusulas del Reglamento de Propiedad y las decisiones de Actas de Asambleas quedan
postergadas a segundo plano por las disposiciones esenciales del Código, esas que le otorgan solidez y
estructura al Instituto Consorcial, tanto por atenerse a Leyes de Orden Público del Consumo en las
relaciones alcanzadas o por la categoría perdurable y estable de los Derechos Reales, incluso las de
Reglamentos o Actas anteriores a Agosto de 2015, por ejemplo, en los requisitos para certificar un estado de
deuda ejecutable [art. 2048] en la distribución de gastos extraordinarios fuera de los comunes, o
constitución de fondos especiales [arts. 2046 incs. c) d), 2048 y 2056 inc. g)] en la imposibilidad de eximir
totalmente de expensas a alguna unidad [art. 2049] en la responsabilidad de compradores con boleto sin
escritura [art. 2050] en los pasos antes de efectuar reparaciones urgentes por modo propio [art. 2054] en las
variantes para convocar asambleas [art. 2058 incs. a) b) c) d)] en los recaudos para tomar o despedir
empleados [arts. 2058 inc. c) y 2067 inc. f)] en toma de decisiones por Autoconvocatoria e incluso sin
Asamblea [art. 2059] en las posibles intervenciones judiciales [arts. 2044, 2051, 2055, 2063] en las formas de
confeccionar Actas y recaudos del acto [art. 2062] en las facultades específicas de los Consejos [art. 2064] en
la caducidad automática del primer administrador [art. 2066] en los deberes específicos del administrador
[art. 2067] en los requisitos para accionar por infracciones al régimen de convivencia [art. 2069] en las
mayorías suficientes para todo tipo de decisión [art. 2060 primer y segundo párrafo] salvo las que piden
recaudos y mayorías especiales para aprobar obras nuevas [arts. 2051, 2052, 2053] para reformar al propio
Reglamento [art. 2057] para suprimir temporal o definitivo, parcial o totalmente servicios o beneficios
comunes [art. 2061] para reconstruir una edificación pasible de demolición [art. 2055] entre otras;
A todo esto se debe agregar que algunas Cláusulas de los Reglamentos de Propiedad pueden ser
cuestionadas por el Consorcio en disputa contra la Constructora (quien los confecciona) por devenir
abusivas, en su favor propiciadas por la imposibilidad de negociación, ya que están impuestas de
antemano, dejando ver un estado de desigualdad entre los involucrados; situación que pueden tener en
cuenta los Jueces para declararlas ?nulas? e ?inaplicables? al conflicto llevado a sus Estrados; más aún
cuando vienen salpicadas por una connotación de Derecho de Consumo, tal como es la relación que queda
entre el Consorcio heredero de Estructuras sedimentarias e Instalaciones fijas y móviles entregadas por la
Constructora bajo la Locación de Obra [arts. 989, 1122, 1273 CCCN];
En cuanto a las relaciones que ligan al Consorcio con Prestadores de servicios o Proveedores de bienes, rige
aún por encima del Código, tanto la Constitución Nacional [arts. 42 y 43] como la Ley de Defensa del
Consumidor [Ley nº 24.240] que es de Orden Público [art. 65] siempre en beneficio del Consorcio por ser
Consumidor y presumirse la parte débil en esas contrataciones (locación de obra, de servicios, contratos
bancarios, servicios públicos) calidad en la que entra también la relación entre Consorcio y Administrador y
entre Consorcistas y Administrador como destinatarios finales de su actividad, extendido a sus intereses
individuales, los de sus concubinos, o los colectivos de todo el grupo consorcial, e incluso extendido a
terceros que pudieren ser alcanzados por las consecuencias lesivas actuales o inminentes de las comisiones
u omisiones de faltas en el Administrador-