Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y

condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una

Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las

conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo

social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen

Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros

Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección

Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario,

usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la

prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación

de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= intentamos acá diferenciar la Responsabilidad del Consorcio comparada a la de cada integrante, dentro

de las relaciones internas y ante las relaciones externas que se presentan en la Propiedad Horizontal;

= se debe recordar que el Consorcio o el Conjunto Inmobiliario no son las Estructuras (no son el Edificio ni el

Barrio cerrado materialmente) sino una Entidad que toma una Personalidad inmaterial pero con

consecuencias Jurídicas;

= entidad que agrupa en su seno a los Copropietarios (titulares de dominio) y establece relaciones internas

con otros Residentes no propietarios (consorcistas);

= y relaciones externas con Otros Sujetos de derecho, físicos o jurídicos (constructora, contratistas,

compañías de seguros, entidades bancarias, licenciatarias de suministros públicos) con Expuestos

(empleados, linderos, vecinos, visitantes, repartidores, canillitas, mascotas, peatones, automovilistas,

transeúntes) y con Autoridades Estatales de orden local o nacional (regulación urbana y edilicia, organismos

de registración jurídica; organismos de recaudación tributaria y previsional);

= varios tópicos para analizar las Responsabilidades del Consorcio derivadas del Sistema Horizontal;

= se puede dividir entonces en Responsabilidad derivada de Relaciones Internas entre miembros

(copropietarios) y otros consorcistas residentes sin titularidad de dominio (convivientes, huéspedes,

usufructuarios, usuarios, comodatarios, herederos, inquilinos, poseedores, ocupantes);

= y Responsabilidad derivada de Relaciones Externas frente a Proveedores de productos y/o Prestadores de

servicios (constructora, contratistas, compañías de seguro, entidades bancarias, suministradoras de

servicios públicos esenciales) frente a Expuestos (empleados, linderos, vecinos, transeúntes, peatones,

automovilistas, repartidores, canillitas, visitantes, mascotas) y frente a la Autoridad Pública (gobierno local y

nacional);

= en ambos tipos la responsabilidad puede deberse por daños que recaigan sobre i) bienes materiales de

los damnificados; o sobre ii) la integridad psico-física de los damnificados;

= se debe recordar también que la creación de un Consorcio o un Conjunto Inmobiliario responde a una

finalidad contemplada en el Estatuto fundacional, es decir, en el Reglamento de Propiedad, y así pueden

destinarse a la habitabilidad como vivienda familiar, a la hotelería, hospedaje pasajero, depósito, guarda de

vehículos, locales comerciales, oficinas, consultorios, estudios profesionales, camas náuticas, amarras,

práctica de deportes, o para cualquier combinación de las anteriores;

= esa envoltura jurídica, que funciona como un escudo de anteposición que protege a los miembros frente

a las relaciones internas y externas con otros, se corporiza a través de tres (3) órganos, uno de Decisiones

(Asamblea) otro de Ejecuciones (Administración) y otro de Asesoramiento de ambos (Consejo);

= dos (2) de estos tres (3) órganos no toman Responsabilidad inherente por sus decisiones o asesoramiento;

ya que pertenecen al fuero interno de la Personalidad y se matizan en la voluntad única y grupal del

Consorcio; nos referimos a la Asamblea y al Consejo;

= esto significa que los miembros de la Asamblea no pueden ser responsabilizados por su voto

inconveniente que generó una Responsabilidad consorcial, ni tampoco pueden ser responsables los

miembros del Consejo por sus sugerencias equívocas;

= nótese que son órganos compuestos exclusivamente por copropietarios, sin aceptación de extraños [Arts.

2056 inc. n), 2058, 2062, 2064 CCCN];

= en cambio, el órgano de Administración tiene responsabilidades inherentes y específicas;

= esto por cuanto reconoce una composición generalmente externa a los copropietarios, desarrollada por

profesionales expertos y dedicados a la materia, con habilidades y destreza del rubro, con preparación

permanente, asistencia corporativa y habilitación especial del Gobierno, además de la exigencia de una

actualización anual en la capacitación [Arts. 1, 2, 4 inc. f) Ley n° 941 GCBA; Arts. 2065, 2067 CCCN];

= tanto así que la previsión Legal de poder ser conformado por copropietarios, no exige, ni fustiga, ni

sanciona con la misma vara que utiliza para los profesionales de esta actividad comercial, sino

sencillamente la falta de inscripción [Arts. 3, 4, 15 inc. a) Ley n° 941 GCBA];

= se entiende así por cuanto esa Figura externa (Administrador profesional) reconoce una disgregación

natural con los componentes residentes del Edificio (copropietarios y consorcistas) desentendido y

desligado de su devenir comunitario, de la suerte de su destino, de su historicidad, su idiosincrasia, política

interna, y ajeno al alcance de sus compromisos (salvo si no le aprueben cuentas o gestión);

= para que esos órganos puedan funcionar, los copropietarios ceden dos potestades muy importantes

sobre su Patrimonio privativo, es decir sobre sus unidades; y sobre el Patrimonio compartido, es decir, la

estructura y las instalaciones;

= a la Asamblea le ceden el poder de decidir en forma colectiva sobre conservación, reparación, sustitución

de partes comunes, o sus mejoras, innovaciones, modificaciones; y acorde a esto, el monto de expensas a

recaudar y su clasificación ordinaria, extraordinaria o particular;

= al Administrador le ceden la tarea de recaudar en pos de esa finalidad para dar eficiencia a estructuras e

instalaciones, correcto e inofensivo funcionamiento, adopción y actualización de medidas de prevención, y

aseguramiento de los servicios públicos vitales (agua, gas y electricidad);

= ceden también a la Asamblea el poder de intervención ante infracciones al Reglamento y/o el ajuste

frente a la generación de molestias intolerables por alguno o algunos;

= al tiempo que cede esas facultades, el copropietario reserva la potestad sobre el aseo, higiene,

conservación, cuidado, adecuación y mejoramiento del estilo o decorado interno de su unidad; así como de

someterla al uso debido, conforme su destino; de mantener conductas acordes a la moralidad; de respetar

la normal tolerancia; de graduar la cantidad de habitantes, mascotas; o el depósito de mercadería que

considera inofensiva;

= para que esta cesión de cuidados, guarda y atención sobre cosas en condominio pueda llevarse a la

práctica, se debe contribuir a solventar esos gastos ordinarios; pero también los extraordinarios que surjan

como consecuencia de imprevistos, urgencias o declive financiero;

= ese aporte, casi siempre mensual, irá a constituir el único capital del Consorcio, sea en forma de expensa

ordinaria, de cuota extra, de fondo reservado, de fondo inicial, u otro concepto;

= el momento exacto en el cual el dinero de expensas sale del patrimonio del consorcista y pasa al

patrimonio del Consorcio se verifica en el ingreso a la cuenta bancaria a su nombre, o cuando el

Administrador lo recauda en mano y extiende el correspondiente recibo cancelatorio;

= ahí se incorpora al Fondo Consorcial, a los que se pueden sumar otros ingresos, como cuotas extras,

fondos reservados, alquileres, por ejemplo de medianera para publicidad, o de azotea para antenas, o del

frente para letreros o cartelería pública; y también se pueden sumar algún interés de plazo fijo si el

excedente de gastos se invierte en financiera, banco, acciones, bonos;

= es natural e intencional que ese patrimonio del consorcio (mensual) vuelva a los consorcistas en forma de

reparaciones, mantenimiento, conservación, cumplimiento de normativa obligatoria, y gestión

administrativa por el cuidado de la estructura, las instalaciones, la salud, salubridad, higiene, integridad

física y prevenciones;

= cuando el flujo es insuficiente, acarrea incumplimientos de obligaciones jurídicamente exigibles, por

causar perjuicio directo a quienes prestaron sus servicios, realizaron obras, trabajaron por un sueldo, o en

forma indirecta a la Seguridad Social por falta de contribuciones, a la recaudación pública por Impuestos, o

a los organismos gubernamentales de control por Multas;

= hasta el agotamiento de esas reservas se responde con el Patrimonio consorcial, pero siendo tan exiguo e

inestable (dependiendo del pago oportuno e íntegro de todas las unidades), a veces no alcanza a cubrir

esos compromisos íntegros;

= tal daño económico se debe reparar con dinero (indemnización o resarcimiento) y allí aparece la

Responsabilidad extendida, desde la Persona Jurídica (Consorcio) hacia cada uno de su componentes

(Copropietarios) u obligados a colaborar (Consorcistas residentes),

= esta Responsabilidad económica por incumplimiento de pagos fundados en contratos, servicios u obras útiles (aún sin contratos) en el marco de las relaciones externas del Consorcio, se extiende sobre el Patrimonio personal de cada copropietario (exclusivo para titulares de unidades) con modalidad subsidiaria (una vez agotado el patrimonio consorcial) solidaria (por el total de la deuda) indistinta (elegido cualquiera de los involucrados) e ilimitada (alcanzando a todo su patrimonio más allá de la unidad) hasta cubrir el crédito del acreedor consorcial;

= esto se da por dos causas fundamentales, a) porque fueron los últimos y finales destinatarios de la prestación que les sirvió y no pagaron, y en tal sentido habrían obtenido un enriquecimiento indebido;

b) porque la figura de la personalidad jurídica no puede utilizarse para perjudicar a otros, escudándose en el velo o telón del montaje escenográfico que oculta a los reales personajes beneficiados;

= la propiedad horizontal vuelve a copiar a los sistemas de respuesta de las sociedades comerciales, haciendo responsables directos o indirectos a todos los beneficiados por la maniobra, hayan actuado con

buena o mala fe, pero obteniendo un beneficio sin retribuirlo;

= pero a diferencia de los formatos de sociedades con responsabilidad limitada al aporte, en el caso de

deudas Consorciales ante ajenos, la responsabilidad parcial de cada integrante es inoponible al ataque

directo del acreedor bajo forma subsidiaria (agotados los fondos consorciales) solidaria (por el total de la

deuda) e ilimitada (extendida a otros bienes personales más allá de la unidad); además de recaer en forma

indistinta sobre cualquier copropietario, sin importar que a la vez sean deudores de expensas, o no, con la

Persona Jurídica Consorcio;

= significa que ante el reclamo de un acreedor externo al Consorcio, superada la etapa de diálogo, de

intimación, de mediación y de juicio, obteniendo una sentencia favorable de condena contra el patrimonio

del Ente, y verificada su extinción sin cubrirla, se procede contra el porcentaje comunal que mejor se

adapte al principio de economía procesal para cubrir la condena, operando casi siempre por medio del

remate judicial de una unidad cuya venta se adecue más ajustada que otras a ese monto, sin importar que

fuera de un consorcista cumplidor o de un deudor de expensas;

= posteriormente, el copropietario desapoderado por la subasta pública forzada, tiene acción regresiva

contra el resto, en la medida del porcentaje (%) de cada uno; siguiendo acá los cánones normales del

condominio, en lo que se denomina forma mancomunada de repetición;

= pero la Responsabilidad Consorcial frente a sus acreedores no se agota en incumplimientos económicos,

sino que puede deberse a daños en bienes materiales de otros, o en bienes inmateriales, como la integridad

física o mental de otros;

= es decir, existen otras responsabilidades además del incumplimiento de contratos u obligaciones

gubernamentales, y reconocen como causa el daño originado por el riesgo o vicio de la estructura o de las

instalaciones, pudiendo recaer sobre bienes materiales de otros (desmoronamiento de mampostería sobre

un vehículo estacionado en la calzada) o sobre las personas (caída de ascensor con visitantes o empleados

dentro, explosión por fuga de gas, accidente automovilístico por publicidad distorsiva de la atención en

medianeras) incluyendo en estos casos afectaciones con secuelas físicas y/o psíquicas y/o el daño moral

reprochable por la angustia, malestar, intranquilidad y desequilibrios nerviosos productos del evento;

= en estos casos la causa de la Responsabilidad situaciones en las cuales el escaso patrimonio consorcial no

alcanza a cubrir los perjuicios ajenos, ni son cubiertos totalmente por los Seguros (si los hubiera vigentes y

concurrentes), queda trasladado, de nuevo, en forma subsidiaria (una vez acabado el patrimonio consorcial)

solidaria (un copropietario por todos) indistinta (a cualquier copropietario) e ilimitada (por el total de la

deuda) frente al acreedor externo;

= luego de solventar, el copropietario solidario puede reclamar el reembolso mancomunado (a cada otro

copropietario) pero solo por el límite porcentual (%) de Reglamento, mediante una acción de restitución;

= pero la consecuencia de afrontar toda la deuda puede implicar la pérdida de una o más unidades

(vendida en subasta pública o en forma privada antes); y esto a pesar que se pudieran atacar antes bienes

comunales separables de la estructura (cabina de ascensor, mobiliarios del vestíbulo o del salón de usos

múltiples, motores) ya que la idea del condominio es la funcionalidad e inseparabilidad de estos elementos

formando un todo conceptual y práctico;

= para evitar estos extremos, se torna trascendente la confianza reforzada con la Administración,

regenerada ante cada pedido de información o acceso a la documentación, respondido con anuencia

inmediata; porque queda en cada quien involucrarse seriamente, cuidando su Patrimonio, participando

con criterio y madurez en las Asambleas donde detenta la facultad de voz y voto para convencer, sumar

voluntades y guiar el destino común;

= esto exige adoptar posturas preventivas, a fines de evitar la responsabilidad personal

a) como copropietario, participando con voz y voto en Asamblea, decidiendo cuestiones materiales

(arreglos generales o particulares) y jurídicas (aumento o disminución de expensas, rendición de cuentas); y

por otro lado cumpliendo con el aporte de expensas puntuales;

b) como copropietario solicitando a la Asamblea la previa autorización antes de realizar innovaciones de

partes comunes que luego quedarán incorporadas como estructura o instalación originaria, de manera que

la Responsabilidad de su devenir sea aceptado desde el comienzo y evite litigios;

c) como consorcista, exigiendo el permanente acceso a la información, y ejerciendo las facultades de 

indagación, investigación y supervisión sobre la gestión del Administrador, en forma colectiva (Consejo) o

en forma particular, bajo la advertencia de poder Denunciar la negativa o el rechazo a este derecho, ante el

organismo oficial de Defensa al Consumidor de la Ciudad (DGDYPC);

d) como consorcista, exigiendo la permanente adecuación de la unidad en que reside, a las condiciones

normales de funcionalidad, dignidad, decoro y comodidad, pidiendo las reparaciones oportunamente al

primer canal de transmisión (Administrador) o al canal de confluencia (Consejo) o finalmente al conjunto de

los involucrados (Asamblea) antes de seguir otros caminos legales como la intimación, la mediación y el

juicio;

e) como consorcista peticionando ante la Asamblea modificaciones jurídicas en la exclusión de gastos

obviados por el Reglamento que reconocen justicia en la ausencia de uso; en la compensación frente al

adelanto de gastos comunitarios; en la quita, espera, remisión, condonación o prescripción de expensas

vencidas y adeudadas;

f) como consorcista, por derecho individual e interés colectivo, para exigir el cumplimiento de recaudos de

prevención sobre estructura y sobre instalaciones móviles y fijas (por ejemplo, instando la reparación

urgente de ascensores, de balcones de o-ros, etcétera) evitando que se produzcan siniestros o vetustez

capaces de ocasionar perjuicios a propios o expuestos al Consorcio;

= esta Responsabilidad aparece en la escena jurídica como impuesta al dueño o al guardián de los

elementos que produjeron el daño [Arts. 1757, 1758 CCCN] por el solo hecho del posible riesgo o vicio

inherente a su existencia (estructura) o funcionamiento (instalaciones);

= cuadro legal en el que podemos decir aparece el Consorcio (Personalidad individual jurídica) como ?

guardián? a quien se le cede la conservación y el cuidado colectivo de esos elementos materiales, y los

copropietarios como ?dueños? bien que lo son en forma proporcional, pero confluyen en el todo;

= esta lectura cierra una coincidencia con la concurrencia de Responsabilidades entre la Personalidad del

Consorcio y la concurrente de cada uno de sus componentes (copropietarios) ya que son quienes terminan

aportando las expensas necesarias para cubrir los gastos resultado de esa responsabilidad [Art. 2048 CCCN]

aunque se pueda incluir en el aporte a quienes solo son Consorcistas residentes pero no titulares [Art. 2050

CCCN];

= en cambio, cuando la deuda patrimonial se genera entre miembros  del Consorcio, por un resarcimiento

netamente dinerario, como ser frente a quien abonó la boleta de agua o de electricidad, en beneficio de

todos, los demás miembros le deben la excedencia de su aporte en la medida del propio porcentaje (%), lo

cual se resuelve en la práctica cubriendo las futuras expensas entre todos menos el benefactor, hasta

compensar la excedencia en la concurrencia de las pertinentes sumas, como un condominio típico;

= en cuanto a otras deudas patrimoniales cuyos acreedores son los miembros del Consorcio,

= conviene dividir lo Material entre a) conservación, b) reparación, c) innovación, d) reconstrucción;

a) la conservación de estructuras e instalaciones comunes es prácticamente inevitable porque involucra

las Normativas Estatales para su atención, prevención (ley de frentes, fachadas y balcones) y resguardo

(seguros) de las partes comunes, mediante un gravamen real nacido de la Ley [Art. 2048 CCCN]; que

encuentra refuerzo en el Contrato (Reglamento de Propiedad) adonde se lo liga con la contraprestación se

establece el modo, la clasificación ordinaria o extraordinaria, el plazo de aporte, la registración (libros,

presupuestos, planillas liquidaciones, ejercicio financiero) y las consecuencias de su dilación (ejecución de

expensas); esto indica que corren los plazos Contractuales para su prescripción y si la establece en forma

nada dice, rige la genérica por períodos [Art. 2562 inc. c) CCCN];

b) la reparación no aparece convenida en el Contrato (Reglamento de Propiedad), pero sí en la Ley [Art.

2048 CCCN] y se ejerce por intermedio de la Persona Jurídica Consorcio a quien sus integrantes

(copropietarios) le ceden el ejercicio de la recaudación, afectación, elección de proveedor, control de

ejecución, exigencia de garantías [Arts. 2048, 2049 CCCN; Art. 11 inc. e) Ley n° 941 GCBA]; siendo una

obligación que ceden en su ejercicio al cuerpo orgánico que compone al Consorcio, es decir a la Asamblea

que define cuándo y cómo se repara, al Consejo que asesora y al Administrador que ejecuta;

= pero al Administrador, como encargado de la concreción de la reparación le caben otras tareas como la

contabilización, registración, archivo de facturación, rendición de la correcta gestión y del resultado,

atención a la prevención del cuidado colectivo durante su realización; y recaudos locales de formalidad para

la contratación [Art. 11 Ley n° 941];

c) la innovación se trata también de obras materiales, que requieren autorización asamblearia para otorgar

Legalidad interna consorcial y autorización Estatal externa para otorgar Regularidad ante el Código de

Edificación local;

= la responsabilidad sobre su producción y concreción la asume el interesado, a veces todo el Consorcio

(remodelación del ingreso, cambio de cabinas de ascensores, modernización de calderas) o a veces un solo

copropietario (cerramiento en balcón de uso exclusivo) o a veces varios copropietarios (remodelación de la

rampa o del portón de acceso al espacio guardacoches exclusivo de solo algunas unidades);

= en cuanto a la integridad psico-física son factores desencadenantes las afectaciones a la salubridad,

sanidad o higiene (por ejemplo, intoxicación corporal por agua sin potabilización adecuada, intoxicación

respiratoria por polución nociva de aire viciado, o por escape de gases quemados, ante la falta de

desobstrucción de ductos de extracción; intoxicación respiratoria por incubación del efecto de moho y

humedad ambiental; contracción de enfermedades virales por acumulación de deshechos y proliferación

de bacterias en los residuos, por contacto con deposiciones de roedores, por picaduras o mordedura de

insectos, etcétera);

d) la reconstrucción se trata de una Responsabilidad interna entre miembros, originada en la posibilidad

del levantamiento de la estructura nueva sobre ruinas de la anterior, deteriorada en forma sustancial por

vetustez, desmoronamientos o derrumbe; posibilitando una división entre quienes decidan afrontar la obra

o aquellos que opten por deshacerse del terreno y de los escombros, debiendo dirimir la cuestión por

mayoría especial de Asamblea; y dando lugar a la Intervención Judicial inclusive, si no se pusieran de

acuerdo con las compensaciones y resarcimientos [Art. 2055 CCCN];

= todo esto sucede por cuanto se trata de la conservación y cuidado colectivo de bienes materiales, como

en cualquier condominio, pero se agrega la variable de la convivencia permanente, introduciendo las

consecuencias de daños en las personas, en su integridad física y en su reposo mental;

= también es responsable el Consorcio y extendido a copropietarios por deberes de seguridad consecuencia

de deficiencias en la ejecución de tareas de sus proveedores [Arts. 915 inc. a), 1751 CCCN] actos de sus

empleados en ejercicio u ocasión de tareas [Art. 1753 CCCN, o del Administrador aún excediendo sus

facultades inherentes [Art. 1763 CCCN] aunque con la posibilidad de repetición sobre el infractor [art. 160

CCCN] a quien se le suman los daños que pudo evitar o morigerar actuando con diligencia y oportunismo

[Art. 1710 CCCN] agravada por su profesionalismo y capacidad diferencial [Arts. 1092, 1094, 1725 CCCN; Art. 4

inc. f) Ley n° 941 GCBA; Arts. 40, 40bis LDC];

= caso particular que deslinda la Responsabilidad Consorcial asignada a todos sus integrantes, es la

imputación de culpabilidad objetiva a los residentes de solo una fracción o ala del Edificio, cuando el daño

se presume provocado por un objeto arrojado o caído desde ese sector [Art. 1760 CCCN];

= se libera el Consorcio de Responsabilidad por la culpa, en grado excluyente ante el Damnificado; por la

ruina total o parcial de la obra, en grado excluyente, sobre la Constructora; por la inobservancia de las reglas

del arte, en grado concurrente, con los Conservadores de instalaciones;  por el desperfecto de los productos

elaborados, en grado concurrente, con el Fabricante; por el acaecimiento de siniestros, en grado derivado,

hacia la Compañía de Seguro mediando póliza vigente, evento cubierto, y denuncia oportuna; por la

intervención de Terceros sin vinculación ni relación, en grado excluyente; por la intervención de

Copropietarios o Consorcistas, mediando conductas antijurídicas, sin estado de necesidad, ni en legítima

defensa, en grado excluyente; por el vicio de innovaciones incorporadas por Copropietarios o Consorcistas

no autorizadas por Asamblea, en grado concurrente; por la falencia en el deber de elección y vigilancia del

proveedor o personal contratado, en grado concurrente con el Administrador, entre algunas otras;

= en resumen, la Responsabilidad interna por daños que recaen sobre el patrimonio de copropietarios o co

nsorcistas (contenido y continente de la unidad de residencia o explotación) tiene causa en un gravamen

real inherente a la copropiedad de partes comunes (proporcionalmente propias como ajenas);

= tal como impone la Ley a los participantes de un Condominio sin horizontalidad, los gastos se afrontan

entre todos, en la proporción convenida (Contrato), y si nada fijaron, en partes iguales [Arts. 1983, 1991 CCCN];

= igualmente sucede acá, estando siempre la proporción convenida en el Reglamento de Propiedad

(Contrato) aunque a veces contempla exclusiones de gastos a favor de algunos [Art. 2049 CCCN];

= la Responsabilidad externa por daños que recaen sobre el patrimonio de prestadores (pago de tareas),

proveedores (pago de productos) tiene causa en el incumplimiento contractual [Art. 1257 inc. a) CCCN], de

suministradores (pago de agua, electricidad y gas) tiene causa en el incumplimiento infundado [Art. 1176

CCCN; Arts. 30, 31 LDC] de expuestos (medianeras, cimientos, ropas, herramientas, vehículos) tiene causa en

el condominio [Arts. 2014, 2017, 2024 CCCN] en 1a violación de límites al dominio [Arts. 1973, 1978, 1979, 1982

CCCN] en la injuria laboral [Art. 76 LCT] en el deber de no dañar y de resarcir plenamente el perjuicio

provocado [Arts. 1716, 1740 CCCN] y de autoridad pública (pago de cargas sociales, tributos, impuestos) tiene

causa legal de orden público [Leyes n° 11.683, 18.037, 19.587, 24.241, 24.557 etcétera];

= mientras la Responsabilidad interna y externa por daños sobre la integridad psico-física de los Residentes

o explotadores de la unidad, así como la de Expuestos conmutan en la misma causa, originada en la calidad

de ?guardián? del Consorcio a cargo de la conservación y cuidado colectivo de estructuras e instalaciones y

atento al vicio o riesgo ínsito a su existencia (estructura) o funcionamiento (instalaciones) [Arts. 1738, 1741,

1757, 1758 CCCN];

= lo redactado, funciona para conglomerados de una sola planta o de varios pisos, compuesto de dos a

miles de unidades.