Respetamos los colores del Portal con su significado

Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario, usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= ser propietario de un departamento, local, consultorio, oficina, cochera, baulera, depósito, hotelería, estudio u otro destino lícito bajo el Sistema de Propiedad Horizontal implica aceptar que se integra una Organización Superior a cada individuo;

= implica tener un derecho restringido y reducido si se compara con una casa propia (dominio), e incluso una compartida con otros, pero fuera de este Sistema (condominio);

= implica que se tiene un poder pleno solo del Uso interno de la Unidad, pero incluso ahí, limitado al destino dado por el Reglamento, y a la prohibición de actividades que les resulten inmorales, peligrosas, o intolerables para algunos otros consorcistas, sea por ruidos, inmisiones, conductas, acopios o depósito de mercadería dudosa, etcétera;

= implica que se pueden hacer mejoras en el interior de la Unidad solo de revestimientos, pisos flotantes, cieloraso, decorados, toldos, artefactos o paredes secundarias que no forman parte del esqueleto estructural, porque sobre el resto (modificación de losas, muros divisorios o medianeros, balcones, aberturas, cerramientos) se debe procurar la autorización previa de Asamblea, por el mecanismo inmediato o el diferido [art. 2060 CCCN]; aún cuando sean inofensivos para el soporte arquitectónico [art. 2051] y por unanimidad de todos los copropietarios, en Asamblea o particularmente [art. 2059] cuando sean para beneficio único del interesado (por ejemplo, la colocación de una parrilla fija en un patio o un balcón);

= implica requerir autorización previa para del Administrador o del Consejo [art. 2054] para reparar, o evitar la progresión de deterioros dentro o fuera de cada Unidad, aún siendo graves y urgentes;

= implica pérdida de libertades y disponibilidades materiales que permite el Dominio Pleno o el Condominio típico; a lo que se suma el deber de permitir el ingreso del personal contratado por el Consorcio para verificar la Unidad; permitir la rotura de partes privativas o comunes bajo el alegato de beneficio común de funcionalidad colectiva, e implica acceder al tránsito, permanencia y colaboración con los contratistas designados por la Administración [art. 2046 inc. e)];

= implica que se pueden incorporar, cambiar y renovar sanitarios (lavabo, bañera, jacuzzi, bidet, inodoro, duchas, etcétera) o tener artefactos de comodidad o confortabilidad (televisores, heladeras, lavarropas, microondas, etcétera) pero además de afrontar individualmente sus desperfectos, se extiende la responsabilidad por la afectación que pudieren causar a partes comunes (por ejemplo, el regadío de maceteros propios que genera filtraciones en el piso inferior, la falta de pastina en juntas de azulejos que filtran a baños inferiores, o el deshielo de una heladera que escurre por un palier y percude puertas ajenas) por haber alterado la custodia que ejerce el Consorcio, en su calidad de ?guardián? de los bienes de todos [arts. 1716, 1723, 1758];

= implica que se pueden incorporar, mejorar o modificar revestimientos, terminaciones, o decorados internos (empapelados, cortinados, alfombras, ornamentos o cuadros artísticos, etcétera) pero previo a su refacción por afectación de agentes invasivos provenientes de partes comunes (filtraciones de cañerías, grietas de muros divisorios o medianeros, descomposición de artefactos por fallas eléctricas) se debe constatar, recabar, registrar y reflejar en forma fehaciente el hecho, y las diferencias con del valor originarios ante los sustitutos disponibles, para poder reclamar su reembolso;

= implica que se comparte con todos el uso de servicios vitales (agua, luz, gas) y de comodidad (ascensor, portero eléctrico, vigilancia, etcétera) mediante el aporte de expensas (gastos) necesarias para conservarlos, pero además se aporta para mantener paredes, techos, pisos, aberturas y cañerías que contienen o atraviesan a todas las otras Unidades, aunque nunca se vean o perciban esos mantenimientos, y solo beneficien a sus residentes (en verdad no los benefician, sino restituyen al estado anterior);

= implica el deber de aportar expensas para que todas las Unidades dañadas vuelvan al estado de digno uso, comodidad y confortabilidad, aunque una reparación sea repetitiva de muchas anteriores;

= implica que algunos aportan para reparar o conservar partes de uso común que nunca usarán (los locales comerciales del frente del edificio respecto a terrazas o escaleras o palieres, por ejemplo; o las unidades de planta baja a conservación de ascensores);

= implica que se deba contribuir a futuras inversiones (expensas extraordinarias) que no favorecerán a algunos (quienes vendan); así como suplir antiguas deudas (procesos judiciales que quedan firmes) generadas antes de adquirir la unidad (indemnización laboral por despido de encargado, por ejemplo);

= implica que las cañerías y tuberías son de todos, tanto sus componentes (p.v.c., plomo, hidrobronx, hierro) como los fluidos que transportan cuando se trata de agua o gas, pero en las de electricidad solo la cañería, porque los cables que corren dentro y el fluido de corriente son propios desde la llave térmica o el disyuntor diferencial de la Unidad hacia su distribución interna que finaliza en cada aparato eléctrico;

= implica que la conexión de excesivos artefactos eléctricos frente a la escasa sección de filamentos del cableado, insuficientes para soportar la intensidad, que genere cortocircuito e incendio, deberá ser remedado, en todo el alcance de sus consecuencias, solo por ese usuario (copropietario o consorcista);

= implica que palieres, escaleras, ascensores, patios, terrazas, sótanos, vestíbulos, pórticos, máquinas, medidores, motores, tanques, calderas, poleas, etcétera; son de cada copropietario en un porcentaje (%) y de pleno Uso o Beneficio cuando otorgan servicios vitales o comodidad originaria del edificio;

= implica que dicho porcentaje (%) sobre el todo no depende solo de metros cuadrados sino de otras variables arquitectónicas, funcionales y de seguridad (orientación, luminosidad, ángulos internos, cercanía a las salidas de emergencia, centro o extremos de palieres, altura de la planta de piso, balcones al frente o contra frente, etcétera) y resulta aceptado desde el ingreso e inmodificable luego, salvo acuerdo de todos;

= implica que esa parcial participación en la Propiedad (%) se convierte habitualmente en la medida del aporte de expensas; aunque pueda fijarse otra medición en el Reglamento;

= implica que patios y balcones (extensiones de losas) también son partes comunes, sometidas solo al Uso Exclusivo del titular, pero no a su disponibilidad material de modificar o reparar por sí solo;

= cabe mencionar que algunos patios no son adyacentes a Unidades concretas, sino separadores de torres, bloques o alas de la construcción y acá el Uso deja de ser Exclusivo para ser Masivo, o bien sometido a la previsión del Reglamento;

= implica que la Portería es porcentualmente de todos, pero el Uso condicionado al único destino de vivienda del personal y familia, con la particularidad que no acrecienta el valor inmobiliario de ninguna Unidad (como sucede con patios y balcones adyacentes);

= cabe decir que en contados casos aparece mencionada en el Reglamento como Unidad Funcional, con destino Portería, sin porcentual (0%), ya que se encuentra distribuida entre todas las restantes;

= surge del Cuadro sinóptico que la característica del Sistema es la diferencia con el Dominio y el Condominio, al aparecer acá una Figura de ficción, con Personalidad vinculante, que recibe un Nombre propio (?Consorcio de Propietarios de la calle ? n° ?? o un nombre de fantasía) que tiene un Domicilio particular (calle ? n°?/?/??) donde es fehacientemente notificado (en buzón o en mano del Encargado o de algún consorcista) que tiene un Patrimonio especial (la mayoría de las veces dinerario en forma de expensas, o de fondo de reserva, de cuota extra o fondo de financiamiento; pocas veces escriturario por poseer bienes materiales inmuebles, muebles o acciones o inversiones) que tiene Capacidad Legal para contratar por su cuenta y nombre (plomeros, gasistas, sanitaristas, albañiles, herreros, repositores, recargadores, desinsectadores, etcétera) para comprometerse por su deudas (facturas, cheques, cargas sociales, moratorias, seguros, etcétera) y por las consecuencias de su funcionamiento (accidentes por ascensores, escaleras, epidemias, derrumbes, etcétera) y que tiene una Capacidad Corporal sometida a ser dirigida, ejecutada y asesorada por órganos internos (la asamblea que gobierna, el consejo que asesora y el administrador que ejecuta);

= sistema que genera relaciones de uso, posesión y disposición entre Personas (dueño único, matrimonio, concubinos, hermanos, etcétera) con las Cosas bajo su dominio (unidades) y relaciones de uso, posesión y disposición con otras Personas (casi siempre desconocidos) con quienes se comparte el condominio de Cosas Comunes (estructuras e instalaciones fijadas en un porcentaje (%) reglamentario); y relaciones con otras Personas (aún más desconocidos) de Edificios linderos, con quienes se comparte el Condominio sobre cerramientos forzosos (muros, cercos, fosos y/o cimientos medianeros, contiguos, enterrados, elevados);

= marcamos así algunas de las diferencias entre la relación de poder total y absoluto que se da entre una persona y una cosa de su pertenencia en el Dominio; frente al sometimiento de intereses, suerte o necesidades cuando son más de un dueño, en el Condominio; y frente a la creación de una Figura ajena a los integrantes, con Personalidad propia, que genera en la Copropiedad relaciones internas de Personas con Cosas y de Personas con Personas; y relaciones externas con otros partícipes de la vida social, buscados (empleados y/o proveedores de productos y/o prestadores de servicios) exigidos (organismos rectores de control gubernamental) o casuales (expuestos) que se nutre y alimenta del esfuerzo de un conjunto de integrantes (consorcistas) que deciden, se instruyen y ejecutan a través de órganos (asamblea, consejo y administrador) conformando así lo que se denomina Consorcio de Propiedad Horizontal;

= si bien no debería tener diferencias con un edificio perteneciente en Condominio a varios hermanos y sus familias, por ejemplo, unos habitando encima de otros, compartiendo pasillos, patios, escaleras, tanques de agua, terrazas y cañerías, e incluso con locales a la calle usufructuados por Ellos o por terceros (comercios de verdulerías, carnicerías, tapicerías, como se ven en típicas construcciones barriales de mitad del siglo pasado) se hace notar que las tiene;

= destaca en este Sistema que las relaciones de la vida interna dejan de autorregularse por los condóminos para cederle autoridad a la Personalidad Jurídica Consorcio, quien la ajusta en decisión plural, tomando en cuenta que se pueden presentar en cantidad ilimitada (de dos (2) a tres mil doscientas (3.200) del complejo Soldati, o a mil seiscientas ochenta y tres (1683) del country Banco Provincia, por ejemplo);

= por otro lado se extiende en una vida externa que obliga adecuar terreno, cimientos, estructuras, accesos, pasajes interdependientes, e instalaciones comunes a la regulación gubernamental (conservación de ascensores y montacargas, ejecución de rampas de acceso, reparación de de frentes, fachadas y balcones, prevenciones ante siniestros, potabilidad del agua, radiaciones no ionizantes, descargas eléctricas, fugas de gas, etcétera) utilizan servicios de terceros (desinsectador, ascensorista y controlador de maquinarias, de calderas, de extintores o mangueras) contratan seguros en forma unificada (integral de edificio, incidencia ambiental, entre otros) reciben suministros en forma genérica (agua y sumideros, electricidad y/o gas en partes comunes que afectan a todos); y se convierten en Empleadores (de encargados, ayudantes, suplentes, jornalizados, o afines) todo lo cual exige una Organización centrada para gobernarse, tomar decisiones y ejecutarlas (composición orgánica de Asamblea, Consejo y Administración) ya que de otra forma, cualquier copropietario podría contratar servicios, arreglos, reparaciones y realizar gastos que considerara necesarios para luego reembolsarse de los demás [art. 1991 CCCN] sin un eje o centro de organización selectiva que cotice presupueste, exija garantías, compare beneficios o establezca prioridades; y cualquiera o todos podrían darle órdenes al personal, vigilar, sancionar, conceder licencias, etcétera;

= no obstante, contrario a un motivo fundamental que une a la gente en otras Personas Jurídicas privadas, limitando su Responsabilidad al aporte de cuota social (sociedades comerciales, mercantiles, asociaciones civiles, por ejemplo) sin alcanzar otros bienes personales de cada integrante (socios), en este Sistema, siendo tan exiguo el Patrimonio consorcial (saldo de expensas, fondos de reserva, inversiones, rentas y créditos por morosidad) ante el caso de deudas insalvables, pasa automáticamente a responder el de cada copropietario (frente a proveedores, prestadores, organismos estatales);

= esto por cuanto cada copropietario y/o consorcista alcanzado, es destinatario final del beneficio recibido, y frustraría los derechos del acreedor al cobro, pasando a descorrerse el telón que esconde el escenario del Sujeto Imaginario, para encontrar detrás a los Seres Humanos implicados, e indirectamente enriquecidos por los incumplimientos [art. 144 CCCN];

= si no existiera ese grado de Responsabilidad personal subsidiaria al Patrimonio consorcial, la primera cesación de pagos insalvable llevaría a la Quiebra, lo que exige una Liquidación del Sistema, perdiendo todos sus Unidades como tales, distribuyendo su producido, pero pagando antes a los acreedores verificados [arts. 163, 167, 2044 CCCN]; si bien quien responde primeramente tiene recupero frente a los demás sobre el porcentual (%) de cada uno [art. 1992 CCCN];

= además de esas características inmobiliarias y de responsabilidades internas o externas, regula las relaciones de Personas con Personas, sometidos a Reglas de Convivencia, mediante prohibiciones, como abstenerse de ruidos molestos o turbar la tranquilidad comunitaria, del acopio de mercadería riesgosa, del desarrollo de conductas inmorales o de actividades peligrosas, del uso que difiera al destino originario; o mediante limitaciones a la libertad absoluta, como atenerse a las cláusulas reglamentarias, contribuir a los aportes asignados y a los fondos especiales, permitir el acceso para reparaciones o verificaciones, darse por notificado si no cambia el domicilio constituido;

= se puede resumir diciendo que se trata de un Sistema de Propiedad repleto de limitaciones, y contributivo a los gastos del Uso y disfrute de los servicios vitales, la seguridad, las comodidades o confortabilidad, las inversiones de conservación y mantenimiento de estructuras e infraestructuras, el cumplimiento de normativas gubernamentales, y la administración y gestoría;

= se pone el acento en la relevancia de participar en las Asambleas como medio de expresión de la voluntad consensuada y general, siendo el ámbito donde se toman decisiones por todos, aunque no estén todos representados;

= no obstante, a conocimiento de las dificultades prácticas habituales que impiden concurrir o concentrarse con asiduidad suficiente en Asambleas, la propia Ley prevé que la funcionalidad y dinamismo no debe parar, por lo que otorga la posibilidad de tomar decisiones válidas con un mínimo de dos (2) consorcistas (toda Asamblea requiere pluralidad) bastando que luego cumplan con el recaudo de Notificar en forma fehaciente y acreditada al resto, esperando sus oposiciones <si las hubiera> dentro de un plazo legal [art. 2060 CCCN] y así tener directrices y resoluciones decisivas para la conducción de la vida interna o externa, que primero fueron ?propuestas? diferidas y alcanzan el grado de ?decisiones? ejecutables, luego de la compulsa de oposiciones (similar a votar desde la casa);

= también para ciertas decisiones especiales y trascendentes (modificar los porcentuales de dominio, cambiar el destino o eximir de gastos comunes a alguna unidad, por ejemplo) se puede hacer aún sin Asamblea; bastando recabar una a una las conformidades individuales expresadas por medio fehaciente (escrito o verbal registrado) sin necesidad de reunirse en un único lugar, día, horario y tiempo preestablecido [art. 2059];

= esta mecánica de decisiones comunales en Propiedad Horizontal hace una gran diferencia frente al régimen de Dominio, en el cual uno solo decide (o bien los cónyuges, o herederos, si hubiera comunidad de bienes) e incluso frente al Condominio en el cual también se decide por Asamblea, pero por mayoría de porcentual, y remate por suerte, en caso de empate [art. 1994 CCCN]; mientras acá se exige doble cómputo de cantidad de unidades más porcentual [art. 2060 CCCN] con el agregado que para algunas decisiones, el mismo Código exige mayorías o condiciones superiores [arts. 2044, 2051, 2052, 2055, 2057, 2061]