Respetamos los colores del Portal con su significado
Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y
condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una
Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las
conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo
social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;
Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen
Normativas obligatorias;
Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros
Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección
Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario,
usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la
prestación profesional del Administrador;
Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación
de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;
= la Ley de orden Nacional [Ley n° 26.994] sancionatoria del Código unificado Civil y Comercial, recepta en
apartado Especial [Título V del Libro IV] este Sistema de Vida en convivencia plural;
= lo presenta como un formato donde confluyen Dominio y Condominio conjugados a una Persona de
Existencia Ideal o Entidad Jurídica llamada Consorcio, dando carácter a cada miembro de Copropietario;
= cada copropietario como dueño, atienden sus partes y conductas privativas; y cada copropietario como
condómino, cede al Consorcio la conservación y cuidado colectivo de sus bienes (materiales, salud, sanidad,
higiene, integridad física) y la regulación de conductas de convivencia;
= esa Persona Jurídica se relaciona con todos los consorcistas (copropietarios, convivientes, usufructuarios,
usuarios, comodatarios, cesionarios, poseedores, inquilinos, herederos) dentro de una Vida Interna;
= y se relaciona con otros sujetos del mundo jurídico, en modo habitual u ocasional (AFIP, AGC, RPI,
constructor, suministros, bancos, seguros, contratistas, empleados, linderos, vecinos, expuestos) en una
faceta de Vida Externa;
= a) la vida interna involucra las relaciones entre Consorcio y consorcistas, sean copropietarios (única
categoría que puede tener membresía en el Consejo) o poseedores (comprador sin escritura, herederos,
usufructuario, concubino, usucapiente) o tenedores (inquilino, comodatario, usuario, ocupante) o afectados
(convivientes, huéspedes, mascotas) resumida al aporte de expensas y la contraprestación de disfrutar una
unidad habitable, digna, cómoda y confortable; y de servicios y espacios salubres, sanos, higiénicos y
seguros, además de adecuadas medidas de prevención de siniestros;
= a esto se suma el respeto a las reglas de convivencia, la normal tolerancia, las actividades prudentes y
morales, el depósito de mercadería inofensiva, el franqueo del acceso para revisiones y reparaciones, el uso
de partes comunes y privativas conforme a destino; a contraprestación de facilitarle el acceso a la
documentación permanente, y de citarlos a las asambleas donde se forma la voluntad colectiva;
= b) la vida externa presenta un escenario de relaciones con la Autoridad Estatal por el cumplimiento de
Normativa obligatoria (AFIP, DGFYCO, DGFOC, APRA, AGC, etcétera); relaciones de consumo permanentes
con Proveedores de bienes (fabricante de ascensores, matafuegos, artículos de limpieza, etcétera) y
Prestadores de Servicios (Seguros, Bancos, Suministros, Contratistas) y una transitoria que se agota con el
Locador de la obra (Constructor) relaciones de paridad estable con posibles Empleados (encargado,
ayudante, suplente, jornalizado, mayordomo, intendente, etcétera) y otras de paridad ocasionales con
Linderos, Vecinos y Expuestos (reclamos de medianería, inmisiones, accidentes, siniestros);
= la Ley privilegia la relación de poder entre la Persona y su Bien (Derecho Real, reis = cosa) por encima de
las relaciones entre Personas (grupo de gente que decide convivir compartiendo un mismo espacio y
destino = consortes);
= así, fija la preponderancia del Dominio en parte privativa (unidades de vivienda, cochera, consultorio, local
comercial, oficina, depósito, hospedaje por día, baulera, por ejemplo) y Condominio en partes comunes
(cimientos, estructuras e instalaciones entre otras) por sobre las cuestiones de convivencia;
= no obstante, siempre laten estas relaciones interpersonales, ya que se trata de convivir, en la mayoría de
los casos, en conglomerados de apartamentos apilados, adonde se accede mediante elementos comunes
(ascensor, escalera, palieres) adonde se disfruta de comodidades mediante instalaciones comunes
(cañerías de agua fría y caliente, de gas, calderas, calefacción central, electricidad) adonde se guarece la
seguridad personal y el cuidado de bienes al amparo de Empleados o Vigiladores; adonde se llevan los
libros contables, de asientos, de gestión, de titulares y de firmas registradas en forma y tiempo oportuno; y
adonde se presentan roces humanos al compartir espacios y elementos comunitarios;
= para la Vida Interna, esta confluencia de multitud de voluntades, ha exigido copiar a otro tipo de
Sociedades (comerciales y civiles) mediante una operativa Orgánica de funciones, dividida en tres figuras
independientes, dos obligatorias <asamblea y administración> y una opcional <consejo>;
= la Ley fija las condiciones de su desarrollo, e impera por sobre los Reglamentos de Propiedad ante
disparidades en lo que hace a constitución, disolución, asignación de partes comunes y privativas, aportes
(expensas), forma de ejecución, órganos, obligaciones del administrador, facultades de las asambleas,
modalidades, mayorías, límites a la convivencia, etcétera;
= pero las relaciones cotidianas y los sucesos no son tan estables como la Ley pretende, sino que el flujo de
intercambio de relaciones personales es dinámico, y en esto se parece bastante a las Sociedades y a las
Asociaciones, por ejemplo las comerciales o civiles, los clubes, las congregaciones, los grupos culturales,
entre otros; porque se trata de muchas personas y muchas instalaciones y estructuras compartidas;
= téngase en cuenta que cada Unidad privativa sirve, siempre y cuando sirva el ascensor y sea confiable su
uso, sirva la escalera, su limpieza, y sus implementos de seguridad <baranda y antideslizante> sirva la luz
automática de palieres, o las luces de emergencia, sirvan las rampas para discapacidades, la higiene, la
potabilidad del agua, los motores de elevación desde la calle al tanque de reserva, la inocuidad de los
productos de desinsectación y desratización aplicados; la eficiencia de las llaves y cerramientos de la puerta
de ingreso, la vigilancia de los empleados o contratistas de seguridad, y muchos etcéteras;
= si lo anterior hace a la necesidad de conservación de espacios y elementos de todos para facilitar la
convivencia, por otro lado se observa que en las Sociedades comerciales la gente se une para obtener una
ganancia mercantil, y en las Sociedades civiles por compartir afición al arte, o a un Deporte; cuestiones
ajenas acá, ya que en Edificios, la gente se une forzosamente para compartir una edificación en un mismo
terreno y sus servicios, sin afición a los demás miembros;
= si bien en algunos casos, los locales comerciales lo hacen por ganancias, los apartamentos apto
profesional lo hacen para consultorios, oficinas, institutos educativos, estudios contables, legales,
arquitectónicos, o en hotelería; el común denominador es la habitabilidad familiar de las unidades;
= pero resalta que en Edificios, raramente se da la vertiente de vecindad, al desconocer quiénes viven arriba,
abajo o al costado, qué hacen, o qué gustos tienen;
= así y todo, la semejanza con las Sociedades comerciales y Asociaciones Civiles llevó a que la Ley los
rejuntara en una misma Fisonomía Legal, la de Persona Jurídica, que hace perder la individualidad y
aceptar la colectividad (nombre, domicilio, patrimonio, capacidad de contraer obligaciones, de ejercer
derechos diferente a cada consorcista) cediendo la voluntad unilateral que queda sujeta a una mayoría
democrática (reunión y decisiones en Asamblea donde se impone la voz mayoritaria, aunque haya minorías
disconformes);
= esta característica de conformar un grupo o clase determinada (consortes) implica que las relaciones de
convivencia se dan con otros pares, pero las relaciones sobre los bienes materiales se da con la organización
superior (consorcio); al igual que el acceso a la información;
= al firmar la Escritura de compra, el contrato de alquiler, el usufructo, al ejercer el uso, adquirir la habitación
por concubinato, o la locación meramente temporal, se acepta el Reglamento de Propiedad y se pasa a
integrar esa voluntad plurilateral;
= de igual manera acepta el Administrador las pautas del Reglamento y Actas de Asambleas;
= así, cada consorte queda relacionado con los otros, y además, con la Agrupación superior (consorcio) que
si bien es ficticia en lo material (no se ve, no se siente, no se oye, ni se toca, sino que solo se percibe
palpitando en el acto Asambleario) es útil a los fines jurídicos de vincularse con ajenos como compañías de
seguros, suministros de servicios públicos, contratistas de obras, proveedores de bienes, prestadores de
servicios, entidades bancarias, empleados, administración federal de ingresos públicos, linderos, expuestos,
administradores y ex administradores, agencia gubernamental de control, constructora del edificio, registro
de la propiedad inmueble;
= significa que si un consorcista no aporta su cuota (expensas) para el sostenimiento de la estructura y de
las instalaciones, los demás no pueden excusarse en ese incumplimiento para incumplir también, ni se la
pueden exigir individualmente, sino que deben acudir a la Organización Superior (Consorcio) para que lo
haga;
= significa que para reclamar la reparación de su Unidad no debe hacerlo al consorcista que puede estar
provocando las filtraciones por ejemplo, sino que debe acudir a la Organización Superior (Consorcio) quien
deberá reparar primero, y luego repetirlo del consorcista culpable, si así fuera;
= significa que las conductas de otros consorcistas que generan incomodidad, ponen en peligro o
amenazan en forma inminente a otros, aparecen inmorales o antisociales, o descuidan el uso de los bienes,
no se pueden exigir personal y directamente a los promotores, sino se debe acudir a la Organización
Superior (Consorcio) quien actuará mediante sus órganos para intervenir;
= significa que no se puede impedir a otro consorcista participar con un título viciado o sospechado de
legitimación en las decisiones asamblearias, sino que se debe acudir a impugnarlo ante la Organización
Superior Consorcio, reunida en Asamblea para que lo decida por mayorías, aunque parezca injusta o
equivocada esa resolución;
= significa que no se puede impedir que otro consorcista realizar modificaciones en el interior de su Unidad,
aunque nos parezcan desubicadas, o antiestéticas, o peligrosas, sino que se debe denunciar la situación al
Ente Superior Consorcio, peticionar la reunión comunal y someterse a lo que decidan las mayorías;
= significa la posibilidad de negarse a prestar acuerdo cuando se requiere la Unanimidad, aunque la
çoposición no tenga ningún fundamento sensato, y hasta se base en el mero desdén; por ejemplo cuando
uno solo se opone a la mejora que implementa otro, que no compromete estructuras ni instalaciones, que
presenta informe técnico aseverando esto, que soporta todas las inversiones económicas, pero que lo
benefician en forma única, y por esto requiere anuencia total;
= significa que además de aportar dinero para gastos necesarios (expensas comunes) o para urgencias
(extraordinarias) o para previsiones (fondos reservados) le aplican al consorcista otras obligaciones como
sujetar el uso del interior de la Unidad al destino dado por Reglamento, las actividades a la moralidad
promedio del lugar, y las conductas a la normal tolerancia de los demás; así como permitir el acceso para
verificación de aparatos, instalaciones e infraestructura, en pos del bienestar general;
= significa que ningún consorcista puede evitar el ingreso a la comunidad consorcial de otras personas que
le resulten indeseables, perniciosas, peligrosas o intolerables, sea como propietarios o como inquilino (salvo
en barrios cerrados donde está reglamentado el derecho de admisión conocido como ?bolilla negra?);
= significa que aquellos copropietarios deudores, puede ser desalojados previo a la subasta pública de su
Unidad por deudas de expensas; y aquellos no propietarios, pueden llegar a ser desalojados por
inconductas, mediante previa acción Judicial y debida defensa;
= significa que los consorcistas pueden desarrollar una vida pública política de recolección de voluntades
ajenas (cartas poder) para hacerla valer a la hora de tomar decisiones asamblearias, aunque impongan una
voluntad irrazonable, mediante fuerza de votos;
= significa que para comunicarse con la Organización Superior (Consorcio) se debe pasar primero por sus
canales de confluencia (administrador y consejo) y en caso de silencio o desinterés, peticiona que
convoquen al órgano Asambleario; bajo advertencia de petición judicial en caso de negación;
= en la vida externa, de relación con otros ajenos al Edificio, veremos el cumplimiento de recaudos de
control sobre inmisiones que afecten a vecinos de otros edificios o casas barriales, los recaudos y
obligaciones que generan los cerramientos obligatorios urbanos de muros linderos, el respeto por las
normativas de edificación gubernamentales, el cuidado frente a los expuestos acorde al mantenimiento
debido de estructuras e instalaciones;
= forma especial presenta la relación con el Personal empleado del Consorcio, casi siempre Encargados,
Ayudantes, Suplentes, o a veces Trabajadores Jornalizados, Intendentes e incluso Mayordomos; ya que
suelen convivir en el mismo espacio de la edificación y además, con sus propias familias en los lugares
designados como Porterías, todo lo cual exige una mirada especial;
= respecto a la vida consorcial Externa se verá la relación con las Entidades prestatarias de servicios públicos
esenciales, como agua, gas y electricidad; los vínculos con las Entidades Bancarias recaudadoras o
depositarias de las expensas; con las Compañías de Seguro que resultan obligatorios y/o los adicionales que
se contraten, con los Contratistas, sean de productos o bienes finales y acabados, o bien sean Prestadores
de servicios frecuentes, abonados, u ocasionales y esporádicos;
= se verá la relación que durante un corto tiempo de existencia del Edificio, desde su construcción, liga al
Ente Consorcio frente a la Constructora, directores de obra, arquitectos, ingenieros, calculistas y/o cualquier
otro responsable que haya obrado incorrectamente en su diseño o ejecución y provocare la ruina parcial o
total de estructuras o implementos internos;
= se tendrá en cuenta para esto que la relación con la Constructora como proveedor profesional de un
producto terminado como resultaría el Edificio se encuadra en cánones de consumo; mientras la eventual
responsabilidad de los profesionales con colegiatura propia, título de grado, y matrículas habilitantes como
arquitectos, ingenieros o diseñadores será de corte netamente civil, ya que los profesionales liberales
quedan fuera de esa aplicación.
= claro que muchas de estas relaciones pueden dar lugar a conflictos, frente a lo cual recomenamos
transitar por los pasos que atenúan la magnitud, a saber
a) Diálogo con el Administrador en un primer acercamiento, en forma posterior o simultánea con el
Consejo, o con todos los Consorcistas pidiendo una Asamblea para tratar la inquietud o conflicto, bastando
reunir un 5% del valor porcentual para apoyar esa petición;
b) Intimación solo una vez agotada definitiva e indeclinable la etapa anterior, lo cual se traduce en una
carta documentada que confiere fecha cierta mediante el correo postal federal y un triplicado de la
comunicación, con la exigencia, el plazo y el apercibimientos;
c) Mediación prejudicial o Conciliación de Consumo para una vez agotada la etapa anterior, se intenta un
nuevo acercamiento al diálogo, pero ahora ante una Autoridad Administrativa de componedores
especializados que intermedian las posiciones, habilitados por el Estado para ejercer la función, y con fuerza
legal para extender Acuerdos vinculantes, refrendados u homologados, en su caso, con igual valor de
ejecución que una Sentencia Judicial para los involucrados, es decir Consorcista y Consorcio;
d) Juicio como última y final opción, una vez acabada la posibilidad anterior, ante el Fuero correspondiente
según el tema que se trate, cuyas Sentencias tienen la fuerza pública de respaldo para ser ejecutadas ante
cualquier oposición;
= con respecto al Administrador, se lo puede ver en ambas esferas de actuación; hacia adentro lo hace
como órgano de ejecución de mandas asamblearias, de cláusulas Reglamentarias y de imposiciones
Normativas, todo en carácter de prestador de consumo;
= hacia afuera lo hace como representante legal del Consorcio, también en grado de consumo y bajo la
figura de Mandatario;
= en cuanto al Ex Administrador, lo hallaremos en la faceta externa, ya que una vez extinguido el vínculo de
ejercicio en el cargo, quedan aún pendientes cuestiones de restitución de documentación y de rendición
final de cuentas;
= tanto Administrador como Ex administrador, además de quedar sujetos a las acciones judiciales posibles
por el Consorcio con su Personalidad Colectiva en defensa del interés general, también la tiene con alcance
individual todo Consorcista (copropietario o no) frente a la Denuncia Administrativa por infracciones al
régimen de su actuación habilitada por el Estado, hasta transcurrir el término de tres (3) años posteriores de
haberse cometido;
= quien desempeña la actividad de Administrar Consorcios asume un doble rol, en la vida interna como
Órgano de ejecución, dirección y conducción, cumpliendo y haciendo cumplir la Ley y el Reglamento de
Propiedad; cumpliendo las decisiones de las Asambleas, siempre que no infrinjan derechos superiores, no
vayan contra la moral ni las buenas costumbres, ni constituyan un abuso de derecho;
= en la vida externa como Representante Legal de la Organización (Consorcio) trasladando la voz general de
mando (Asamblea) y comprometiendo al conjunto de consorcistas con sus actos u omisiones (patrimonio
de los copropietarios subsidiario al Consorcial) más allá de analizar posteriormente su coherencia o
extralimitaciones, en caso no haber contado con autorización