Respetamos los colores del Portal con su significado
Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y
condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una
Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las
conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo
social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;
Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen
Normativas obligatorias;
Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros
Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección
Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario,
usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la
prestación profesional del Administrador;
Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación
de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;
= el Sistema de Propiedad Horizontal abarca también a los Conjuntos Inmobiliarios porque deben
adecuarse a su Estructura, con sus Elementos y Contenidos característicos, ya que así lo exige la Ley
Especial en esta materia [arts. 2074 y 2075 CCCN];
= si bien los Conjuntos Inmobiliarios pueden ser parques industriales, shopping, cementerios privados,
tiempos compartidos, apuntamos solo al barrio cerrado dado que se puede implementar en la Ciudad,
bastando la confluencia de un terreno suficiente para congeniar viviendas con instalaciones de
esparcimiento;
= de esta manera asemejan a los Edificios de altos o de una planta, ya que confluyen voluntades para
compartir un terreno parcelado en lotes donde construir una vivienda, y utilizar sectores comunes para
esparcimiento, cultura, deportes, congregación social;
= es cierto que se pudieran asimilar los countrys, chacras, clubes de campo y barrios náuticos,
entremezclando convivencia con studs, establos, muelles, amarras u otras variantes;
= interpolando la posible futura implementación de barrios cerrados en la Ciudad, podemos decir ante los
conocidos y difundidos en el Conurbano Bonaerense, que tradicionalmente se fueron formando como
sociedades civiles similares a las comerciales, a través de cuotas sociales, acciones o una mixtura entre
asociativismo y dominio inmobiliario, sumado a reglas de conductas, y si bien al principio solo funcionaron
como residencias de fines de semana o vacacionales, en los últimos tiempos fecundan como vivienda
permanente y definitiva de muchas conjunciones humanas;
= la diferencia esencial con los Edificios pasa por la Geografía, tanto la interna preparada para adosarle a la
convivencia de una vivienda, algunos espacios aireados y luminosos que permiten disfrutar calles sin
veredas, con arboledas y paisajes naturales, junto a instalaciones para recreación, colonia infantil, deportes o
simple esparcimiento;
= mientras de la periferia exterior surgen diferencias en los accesos de tránsito descomprimido, ambiente
sin polución, distribución demográfica de habitantes distendida y equilibrada;
= la idea originaria de alejarse del conglomerado citadino en busca de expansión física y de bienestar
ambiental, fue tan masivo por contagio, que debió regularse detalladamente por las Autoridades
(localidades, municipios, intendencias, partidos, provincias) básicamente en cuanto a salubridad, sanidad,
higiene y respeto al ecosistema;
= la Normativa a cumplir es muy diversa y superior inclusive a los Edificios de la Ciudad, y en lugar de una
fiscalización constructiva bajo el Código de Edificación, se pone el acento en una fiscalización demográfica
y funcional bajo un Código de Planeamiento Urbano que protege la sustentabilidad del ecosistema y los
recurso naturales, influyendo sobre el avance de afluentes o canales acuíferos, recolección y traslado de
residuos, fumigación y desinsectación, privación de espacios aéreos, luminosidades excesivas, podas y
mantenimiento de espacios naturales, prohibiciones sobre antenas o radiofrecuencias, entre otras;
= es decir, se hace más fuerte el interés público por sobre el particular; a veces tan fuerte que incluso el
Poder Judicial, aplicando la Ley Ambiental Nacional [Ley n° 25.675] y la Provincial de Buenos Aires [Ley n°
11.723] con rigor de Delitos Penales [Ley n°. 24.051, art. 23 CP; arts. 183, 193 CPPN] ha llegado a suspender y
clausurar Emprendimientos que pudieren afectar el aire, el suelo o las napas de agua con obras de
endicamiento, embalse o polders, dragado, refilados, excavaciones, creación de lagunas, desviación de
cursos de agua o asentamientos isleños, con rellenados, terraplenados, perfilado de costas por
tablestacado, desmontes de vegetación, cierre de desagües naturales y apertura de nuevos canales;
intimando exhaustivo compromiso de parte de los Municipios antes de otorgar los certificados de
Prefactibilidad y una constante tarea de revisión y supervisión por parte del Organismo Provincial de
Desarrollo Sostenible y las Direcciones Locales de Evaluación de Impacto Ambiental;
= en cuanto a los derechos del copropietario, básicamente los de a) exigir reparaciones y b) hacer
modificaciones pueden llegar a diferir respecto a un Edificio, por la misma contextura de la unidad;
= partiendo que la unidad funcional es el Lote numerado, que puede tener construcciones en su superficie,
así como permanecer llano, plantado e incluso baldío;
= si consideramos partes privativas a lo interno a la unidad, su volumen y accesorios, tenemos que las
reparaciones exigibles son solo hasta las partes comunes, es decir, la provisión del servicio de agua
corriente, de gas licuado por cañería y de electricidad, solo hasta el ingreso al lote; y que la casa elevada en
su superficie es enteramente privativa y a cargo del copropietario;
= pero si consideramos que el suelo del Lote no es privativo sino parte común, ya que se trata del mismo
terreno total que hace al dominio horizontal, las cañerías que corren bajo el mismo son comunes en toda su
extensión; es decir, no solo hasta la entrada al Lote sino hasta la conexión con los aparatos pertinentes
dentro de la casa;
= esto varía el alcance de los reclamos por reparaciones de partes comunes en alcances del copropietario
damnificado por una deficiencia, ya que en el segundo supuesto se extiende por dentro de toda la casa, en
toda su extensión, hasta la conexión con la bañera, sanitarios, calefón, estufas, etcétera [art. 2041 inc. f)
CCCN];
=en el caso de los cableados eléctricos solo hasta el disyuntor o llave térmicas de la casa, y de ahí en
adelante se desliga a cargo de copropietario; pero solo del cableado y no de la cañería que lo transporta,
que sigue siendo consorcial;
= gran dilema se presenta respecto a las modificaciones, incorporando piscinas en cada unidad, ya que el
Lote sufre innovación de partes comunes en beneficio de un copropietario y por lo tanto requiere anuencia
unánime de todo el resto [art. 2052 CCCN]; además de merecerlo por la necesaria excavación, al igual que
sucedería con la incorporación de nuevas construcciones no originarias, como vestuarios y quinchos; salvo
que sean eficientemente controlados frente a condiciones y límites, previstos en las habituales restricciones
constructivas;
= téngase en cuenta que la unanimidad de consentimientos ante la innovación de unidades en Edificios no
responden solo al temor por cargas de peso excesivo, sino también porque se incorporan metros y
valuación a cada unidad, y repercute en los porcentuales de dominio;
= si bien los Lotes se mensuran y valúan sin incidencia de lo construido sino solo por su ubicación y metraje,
y tampoco hay peligro de cargas estáticas ni dinámicas de peso exigibles, ya que no se superponen unos
debajo de otros, existen otros riesgos colectivos, como los techos de paja de los quinchos susceptibles de
incendio por obra de la Naturaleza (rayo, calor intenso) o de los Humano (cohetería, intencionalidad); así
como los derrames de agua de piscinas, o sus desagotes indiscriminados que pueden generar anegaciones
y acumulación de líquido estancado, pasible de convertirse en afluente de bacterias e insectos, afectando la
sanidad general;
= otro tipo de perjuicios pueden ocasionar la plantación de arboledas sobre el terreno, según se considere
privativo o común a la superficie y espacio interno del Lote, y atendiendo en este último caso si tienen
raíces dentro del suelo, o nacen de macetero, o se utilizan otro tipo de tabique divisorio entre unidades,
como bloques pre-moldeados, alambres, tejidos, maderos, cañas, policarbonatos, e incluso sus accesorios
como media sombras o paños traslúcido; ya que en un caso no requiere aprobación asamblearia (privativa
la superficie) y en otro sí (superficie común) [arts. 2051, 2052, 2080], incluso si el pasto se debe considerar
revestimiento privativo, o accesorio del suelo común, ya que también tiene raíz, y puede sufrir deterioro
pasible de ser reclamado para devolver las condiciones de decoro y habitabilidad (en el caso muy probable
de habitar mascotas domésticas);
= en cuanto a las obligaciones del consorcista, a saber; a) pagar expensas y b) acatar el Reglamento de
Propiedad, se rige igual que en Edificios; con la particularidad de mayor precisión sobre el uso de las partes
comunes y el poder disciplinario, siendo frecuentes las multas por infracción a la convivencia; mientras se
rige de igual forma que en Edificios en Asambleas con voz y voto;
= otra particularidad reservada también en Reglamentos es el costo anexo por el uso de algunos servicios e
instalaciones de esparcimiento, quedando fuera de las expensas comunes, como ser la utilización de salón
de fiesta, de la piscina comunitaria, de canchas de tenis o fútbol, o su iluminación artificial, entre otras, cuya
falta de pago no genera deuda de expensas sino privación de su uso;
= son relevantes los servicios de vigilancia y de parquización como contratistas principales, ya que la
garantía de custodia a los bienes y personas dentro del complejo es motivación esencial, y la conservación
mayor se da en partes comunes desbordadas de naturaleza;
= cabe resaltar que, en algunos casos, los paisajistas, cancheros, jardineros, al igual que otros operarios de
mantenimiento son Empleados del Consorcio y no contratistas bajo locación de servicios;
= en cuanto a Linderos, básicamente no presentan inconvenientes con barrios linderos, ya que raramente
se comparten muros medianeros, sino tan solo enrejados o alambrados;
= carecen de elevaciones y de subsuelos, ya que se extienden sobre una sola planta terrenal, pudiendo sí las
unidades tener uno o varios pisos, pero sin influencia sobre los vecinos, ya que no quedan dispuestos unos
encima de otros, tal como sucede en los Edificios, evitando de esta forma encontrarnos con colectoras,
cableados, cañerías, obturaciones, que dificulten la funcionalidad de unas unidades hacia otras, sumado a
la ausencia de ascensores, palieres, tanques de reserva común ni bombas elevadoras de agua;
= no obstante, existe posibilidad de molestias por vibraciones, aromas, ruidos y conductas que trastornan la
paz y el descanso ajeno; mientras también se comparten tanques de purificación, filtro y empuje por
presión de agua, el resultado de fumigaciones callejeras, de recolección de residuos con ingreso del
prestatario público y de seguridad privada, con sus protocolos de registraciones, indagación, percepción de
datos particulares, identificaciones fotográficas y otros recaudos a discreción;
= a diferencia de los Edificios funcionan más fluidos y convergentes los Consejos de Propietarios, incluso
divididos en comisiones de deportes, cultura, eventos, paisajes, etcétera.