Respetamos los colores del Portal con su significado

 Rojo = para la Estructura de la Propiedad Horizontal, con sus Elementos característicos de dominio y

condominio ensamblados sobre el mismo terreno y edificación; sometidos a la interposición de una

Persona Jurídica creada por los miembros al efecto de conservar los bienes compartidos y regular las

conductas; y repleta de Contenidos especiales como el gobierno y la representación orgánica del grupo

social, las relaciones internas Consorciales, y las externas con otros Sujetos del mundo jurídico;

Amarillo = para la situación del Consorcio frente a la Autoridad de Organismos Estatales que exigen

Normativas obligatorias;

Celeste = para las relaciones de Consumo donde el Consorcio se sitúa en una posición débil frente a otros

Sujetos del mundo jurídico, como Proveedores de productos o Prestadores de servicios, bajo protección

Estatal en compensación; y para la especial vinculación entre un Consorcista (copropietario, usufructuario,

usuario, comodatario, inquilino, ocupante o cualquier otro poseedor o detentador de la unidad) frente a la

prestación profesional del Administrador;

Verde = para las relaciones internas Consorciales donde sus miembros y órganos aparecen en una relación

de paridad igualitaria; y frente a Sujetos ajenos donde se tiene igualdad frente a obligaciones y exigencias;

= el Sistema de Propiedad Horizontal abarca también a los Conjuntos Inmobiliarios porque deben

adecuarse a su Estructura, con sus Elementos y Contenidos característicos, ya que así lo exige la Ley

Especial en esta materia [arts. 2074 y 2075 CCCN];

= si bien los Conjuntos Inmobiliarios pueden ser parques industriales, shopping, cementerios privados,

tiempos compartidos, apuntamos solo al barrio cerrado dado que se puede implementar en la Ciudad,

bastando la confluencia de un terreno suficiente para congeniar viviendas con instalaciones de

esparcimiento;

= de esta manera asemejan a los Edificios de altos o de una planta, ya que confluyen voluntades para

compartir un terreno parcelado en lotes donde construir una vivienda, y utilizar sectores comunes para

esparcimiento, cultura, deportes, congregación social;

= es cierto que se pudieran asimilar los countrys, chacras, clubes de campo y barrios náuticos,

entremezclando convivencia con studs, establos, muelles, amarras u otras variantes;

= interpolando la posible futura implementación de barrios cerrados en la Ciudad, podemos decir ante los

conocidos y difundidos en el Conurbano Bonaerense, que tradicionalmente se fueron formando como

sociedades civiles similares a las comerciales, a través de cuotas sociales, acciones o una mixtura entre

asociativismo y dominio inmobiliario, sumado a reglas de conductas, y si bien al principio solo funcionaron

como residencias de fines de semana o vacacionales, en los últimos tiempos fecundan como vivienda

permanente y definitiva de muchas conjunciones humanas;

= la diferencia esencial con los Edificios pasa por la Geografía, tanto la interna preparada para adosarle a la

convivencia de una vivienda, algunos espacios aireados y luminosos que permiten disfrutar calles sin

veredas, con arboledas y paisajes naturales, junto a instalaciones para recreación, colonia infantil, deportes o

simple esparcimiento;

= mientras de la periferia exterior surgen diferencias en los accesos de tránsito descomprimido, ambiente

sin polución, distribución demográfica de habitantes distendida y equilibrada;

= la idea originaria de alejarse del conglomerado citadino en busca de expansión física y de bienestar

ambiental, fue tan masivo por contagio, que debió regularse detalladamente por las Autoridades

(localidades, municipios, intendencias, partidos, provincias) básicamente en cuanto a salubridad, sanidad,

higiene y respeto al ecosistema;

= la Normativa a cumplir es muy diversa y superior inclusive a los Edificios de la Ciudad, y en lugar de una

fiscalización constructiva bajo el Código de Edificación, se pone el acento en una fiscalización demográfica

y funcional bajo un Código de Planeamiento Urbano que protege la sustentabilidad del ecosistema y los

recurso naturales, influyendo sobre el avance de afluentes o canales acuíferos, recolección y traslado de

residuos, fumigación y desinsectación, privación de espacios aéreos, luminosidades excesivas, podas y

mantenimiento de espacios naturales, prohibiciones sobre antenas o radiofrecuencias, entre otras;

= es decir, se hace más fuerte el interés público por sobre el particular; a veces tan fuerte que incluso el

Poder Judicial, aplicando la Ley Ambiental Nacional [Ley n° 25.675] y la Provincial de Buenos Aires [Ley n°

11.723] con rigor de Delitos Penales [Ley n°. 24.051, art. 23 CP; arts. 183, 193 CPPN] ha llegado a suspender y

clausurar Emprendimientos que pudieren afectar el aire, el suelo o las napas de agua con obras de

endicamiento, embalse o polders, dragado, refilados, excavaciones, creación de lagunas, desviación de

cursos de agua o asentamientos isleños, con rellenados, terraplenados, perfilado de costas por

tablestacado, desmontes de vegetación, cierre de desagües naturales y apertura de nuevos canales;

intimando exhaustivo compromiso de parte de los Municipios antes de otorgar los certificados de

Prefactibilidad y una constante tarea de revisión y supervisión por parte del Organismo Provincial de

Desarrollo Sostenible y las Direcciones Locales de Evaluación de Impacto Ambiental;

= en cuanto a los derechos del copropietario, básicamente los de a) exigir reparaciones y b) hacer

modificaciones pueden llegar a diferir respecto a un Edificio, por la misma contextura de la unidad;

= partiendo que la unidad funcional es el Lote numerado, que puede tener construcciones en su superficie,

así como permanecer llano, plantado e incluso baldío;

= si consideramos partes privativas a lo interno a la unidad, su volumen y accesorios, tenemos que las

reparaciones exigibles son solo hasta las partes comunes, es decir, la provisión del servicio de agua

corriente, de gas licuado por cañería y de electricidad, solo hasta el ingreso al lote; y que la casa elevada en

su superficie es enteramente privativa y a cargo del copropietario;

= pero si consideramos que el suelo del Lote no es privativo sino parte común, ya que se trata del mismo

terreno total que hace al dominio horizontal, las cañerías que corren bajo el mismo son comunes en toda su

extensión; es decir, no solo hasta la entrada al Lote sino hasta la conexión con los aparatos pertinentes

dentro de la casa;

= esto varía el alcance de los reclamos por reparaciones de partes comunes en alcances del copropietario

damnificado por una deficiencia, ya que en el segundo supuesto se extiende por dentro de toda la casa, en

toda su extensión, hasta la conexión con la bañera, sanitarios, calefón, estufas, etcétera [art. 2041 inc. f)

CCCN];

=en el caso de los cableados eléctricos solo hasta el disyuntor o llave térmicas de la casa, y de ahí en

adelante se desliga a cargo de copropietario; pero solo del cableado y no de la cañería que lo transporta,

que sigue siendo consorcial;

= gran dilema se presenta respecto a las modificaciones, incorporando piscinas en cada unidad, ya que el

Lote sufre innovación de partes comunes en beneficio de un copropietario y por lo tanto requiere anuencia

unánime de todo el resto [art. 2052 CCCN]; además de merecerlo por la necesaria excavación, al igual que

sucedería con la incorporación de nuevas construcciones no originarias, como vestuarios y quinchos; salvo

que sean eficientemente controlados frente a condiciones y límites, previstos en las habituales restricciones

constructivas;

= téngase en cuenta que la unanimidad de consentimientos ante la innovación de unidades en Edificios no

responden solo al temor por cargas de peso excesivo, sino también porque se incorporan metros y

valuación a cada unidad, y repercute en los porcentuales de dominio;

= si bien los Lotes se mensuran y valúan sin incidencia de lo construido sino solo por su ubicación y metraje,

y tampoco hay peligro de cargas estáticas ni dinámicas de peso exigibles, ya que no se superponen unos

debajo de otros, existen otros riesgos colectivos, como los techos de paja de los quinchos susceptibles de

incendio por obra de la Naturaleza (rayo, calor intenso) o de los Humano (cohetería, intencionalidad); así

como los derrames de agua de piscinas, o sus desagotes indiscriminados que pueden generar anegaciones

y acumulación de líquido estancado, pasible de convertirse en afluente de bacterias e insectos, afectando la

sanidad general;

= otro tipo de perjuicios pueden ocasionar la plantación de arboledas sobre el terreno, según se considere

privativo o común a la superficie y espacio interno del Lote, y atendiendo en este último caso si tienen

raíces dentro del suelo, o nacen de macetero, o se utilizan otro tipo de tabique divisorio entre unidades,

como bloques pre-moldeados, alambres, tejidos, maderos, cañas, policarbonatos, e incluso sus accesorios

como media sombras o paños traslúcido; ya que en un caso no requiere aprobación asamblearia (privativa

la superficie) y en otro sí (superficie común) [arts. 2051, 2052, 2080], incluso si el pasto se debe considerar

revestimiento privativo, o accesorio del suelo común, ya que también tiene raíz, y puede sufrir deterioro

pasible de ser reclamado para devolver las condiciones de decoro y habitabilidad (en el caso muy probable

de habitar mascotas domésticas);

= en cuanto a las obligaciones del consorcista, a saber; a) pagar expensas y b) acatar el Reglamento de

Propiedad, se rige igual que en Edificios; con la particularidad de mayor precisión sobre el uso de las partes

comunes y el poder disciplinario, siendo frecuentes las multas por infracción a la convivencia; mientras se

rige de igual forma que en Edificios en Asambleas con voz y voto;

= otra particularidad reservada también en Reglamentos es el costo anexo por el uso de algunos servicios e

instalaciones de esparcimiento, quedando fuera de las expensas comunes, como ser la utilización de salón

de fiesta, de la piscina comunitaria, de canchas de tenis o fútbol, o su iluminación artificial, entre otras, cuya

falta de pago no genera deuda de expensas sino privación de su uso;

= son relevantes los servicios de vigilancia y de parquización como contratistas principales, ya que la

garantía de custodia a los bienes y personas dentro del complejo es motivación esencial, y la conservación

mayor se da en partes comunes desbordadas de naturaleza;

= cabe resaltar que, en algunos casos, los paisajistas, cancheros, jardineros, al igual que otros operarios de

mantenimiento son Empleados del Consorcio y no contratistas bajo locación de servicios;

= en cuanto a Linderos, básicamente no presentan inconvenientes con barrios linderos, ya que raramente

se comparten muros medianeros, sino tan solo enrejados o alambrados;

= carecen de elevaciones y de subsuelos, ya que se extienden sobre una sola planta terrenal, pudiendo sí las

unidades tener uno o varios pisos, pero sin influencia sobre los vecinos, ya que no quedan dispuestos unos

encima de otros, tal como sucede en los Edificios, evitando de esta forma encontrarnos con colectoras,

cableados, cañerías, obturaciones, que dificulten la funcionalidad de unas unidades hacia otras, sumado a

la ausencia de ascensores, palieres, tanques de reserva común ni bombas elevadoras de agua;

= no obstante, existe posibilidad de molestias por vibraciones, aromas, ruidos y conductas que trastornan la

paz y el descanso ajeno; mientras también se comparten tanques de purificación, filtro y empuje por

presión de agua, el resultado de fumigaciones callejeras, de recolección de residuos con ingreso del

prestatario público y de seguridad privada, con sus protocolos de registraciones, indagación, percepción de

datos particulares, identificaciones fotográficas y otros recaudos a discreción;

= a diferencia de los Edificios funcionan más fluidos y convergentes los Consejos de Propietarios, incluso

divididos en comisiones de deportes, cultura, eventos, paisajes, etcétera.