Recordamos que el uso de los colores tiene un fundamento de guía y ubicación
Rojo = hablamos de la estructura (contenidos y elementos) de la Propiedad Horizontal, superior a toda otra
Normativa
Celeste = relaciones en donde el Consorcio o el Consorcista aparecen como Consumidores frente a un
Proveedor de productos elaborados, o un Prestador de Obra o de Servicios (abonado u ocasional)
Verde = para aquellas relaciones en igualdad de contratación y condiciones para Consorcio o Consorcistas
Amarillo = en donde aparece el Estado como una Autoridad superior al resto de los involucrados
Desde la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación (Agosto 2015) todas las urbanizaciones
existentes (barrio cerrado, country, club náutico, club de campo, chacra) bajo cualquier tipología legal
(sociedad anónima, subdivisión parcelaria territorial, asociación civil) deben acoplarse, ajustarse y regirse
por el mismo sistema de los Consorcios, con algunas diferencias naturales por cuestión de dimensiones,
circulación interna de vehículos, parcelas sin edificación, afluencia de invitados y visitantes, cercamiento
perimetral, áreas de recreación comunitaria, entrelazamiento con el medio ambiente.
Se los denomina Conjuntos Inmobiliarios e incluye a otros modelos de compartir espacios y gastos
(parques industriales, shopping, cementerio privado y tiempo compartido) siendo el barrio cerrado (y
similares) el cuál nos interesa tratar, por contener intención habitacional, por sobre la finalidad comercial.
Similar a los Consorcios en edificios, se compone de una estructura (suelo, terraplenes, canales de agua
navegable, afluentes de agua potable, sumideros) una infraestructura (caminos internos, cercamiento,
piscina o cancha comunitaria, muelle, plazoleta, casa central de actividades) e instalaciones fijas (cañerías,
luminarias, nichos hidrantes, vestuarios, caballerizas, amarras) y móviles (aparatos e implementos
deportivos, extintores de fuego, móvil de fumigación, botes, animales domésticos, fluidos de gas, agua y
electricidad)
El punto crucial de diferencia con Consorcios de edificios, pasa por la Geografía del desarrollo; tanto la faz
interna, preparada para circular con vehículos, utilizar áreas de recreación comunitaria, disfrutar
parquizaciones o paisajes naturales de relajación (plazoletas, lagunas, jardines); como en la faz externa,
mediante accesos descomprimidos, ambiente sin polución, distribución demográfica sustentable (ajuste
de cantidad de lotes a recursos naturales por sector o zona), y adecuación arquitectónica planificada y
regulada (mismo modelo constructivo).
El contacto permanente con el medio ambiente exige la participación inexcusable de la Autoridad Pública
(municipio, intendencia, legislatura provincial, consejos deliberantes locales) básicamente en cuanto a
salubridad, sanidad, higiene y respeto al ecosistema; acentuando la supervisión sobre edificación y
planeamiento urbano, a niveles superiores que se someten los edificios citadinos (sustentabilidad del
ecosistema y los recurso naturales, avance de afluentes o canales acuíferos, recolección y traslado de
residuos, fumigación y desinsectación, privación de espacios aéreos, luminosidades excesivas, podas y
mantenimiento de espacios naturales, prohibiciones sobre antenas o radiofrecuencias, provisión de veredas
frentistas)
Se denota más fuerte el interés público sobre el particular; al punto que el Poder Judicial aplica la Ley
Ambiental Nacional [Ley n° 25.675] y la Provincial de Buenos Aires [Ley n° 11.723] con rigor de Delitos Penales
[Ley n°. 24.051, art. 23 CP; arts. 183, 193 CPPN] llegando a suspender y clausurar Emprendimientos que
pudieren afectar el aire, el suelo o las napas de agua con obras de endicamiento, embalse o polders,
dragado, refilados, excavaciones, creación de lagunas, desviación de cursos de agua o asentamientos
isleños, con rellenados, terraplenados, perfilado de costas por tablestacado, desmontes de vegetación,
cierre de desagües naturales y apertura de nuevos canales
Al respecto, involucra a los Municipios las exigencias pertinentes antes de otorgar los certificados de
Prefactibilidad, y una constante tarea de revisión y supervisión por parte del Organismo Provincial de
Desarrollo Sostenible y las Direcciones Locales de Evaluación de Impacto Ambiental.
El dominio se discrimina en las partes comunes de uso colectivo, como accesos y caminos de distribución
interna (vehicular y peatonal, primarios y secundarios, calles, rotondas, estacionamientos) las instalaciones
fijas y móviles de funcionamiento (cañerías de provisión de agua, energía y gas, acueductos,
transformadores, plantas potabilizadoras) los servicios (fumigación, vigilancia, parquización) la recreación
(cuadras de deportes, recintos de divulgación social, cultural, biblioteca, artes) que conforman unidades
complementarias genéricas, o individuales (cama náutica, cochera de cortesía, amarra, bauleras,
dependencias)
El dominio de partes comunes de uso privativo se concreta en el Lote (edificado o baldío) y se proyecta en
la construcción erigida (casa, apartamento, quincho, garaje) la excavación profundizada (piscina, pozos a
napas freáticas, pozo ciego) y elementos adheridos al Lote con intención de perpetuidad (árboles, arbustos)
El dominio de partes privativas se concentra en el interior de casas o apartamentos (muro divisorio de
ambientes, artefactos de iluminación, electrodomésticos, sanitarios, revestimientos, ventanas, puertas,
accesorios, decorados, ornamentos, obras de arte) y fuera de la edificación, pero dentro de la unidad (Lote)
que hacen a su decoro o confortabilidad (extensiones de techos, tarimas empotradas, jacuzzis,
implementos de juegos, riego artificial, jardines, animales domésticos)
El derecho básico del Consorcio se concreta en recaudar la contribución particular para sostener gastos de
conservación, funcionamiento y reparación de partes comunes de uso colectivo (expensas) expidiendo
certificado de deudas, de acuerdo a las previsiones del Estatuto (recaudos de intimación previa, mediación
previa, cantidad de meses en mora, intereses por todo concepto) conduciendo a la solución final de subasta
pública de la unidad con todo lo edificado
El otro derecho básico del Consorcio es hacer respetar el Estatuto social (Reglamento de propiedad y
Reglamento de convivencia) con mayor precisión que en lo edificios sobre el uso colectivo de partes
comunes (dada la cantidad y calidad de aditamentos recreativos) y por correlato el poder disciplinario
(siendo frecuente las multas por infracciones a la convivencia, cargadas a expensas particulares de la
unidad)
Una particularidad de los Reglamentos es el costo adicional por uso de algunos servicios e instalaciones de
esparcimiento (salón de eventos, piscina comunitaria, canchas de tenis o fútbol, iluminación artificial) cuya
falta de pago no suele generar deuda particular de expensas sino privación de uso transitorio o
permanente.
Entre los servicios recibidos de uso colectivo, son relevantes la vigilancia y la parquización, ya que la garantía
de custodia a los bienes y personas dentro del complejo es motivación esencial de la comunión, y la conservación mayor se da en partes comunes desbordadas de naturaleza (en algunos casos los paisajistas,
cancheros, jardineros, u operarios de mantenimiento son empleados del Consorcio en lugar de contratistas
bajo locación de servicios) En torno al servicio esencial de seguridad se suele derivar a contratistas privados,
quienes siguen protocolos de registraciones, indagación, percepción de datos particulares, identificaciones
fotográficas y otros recaudos a discreción, tanto de consorcistas como de visitantes, siendo recaudos que
afectan a la pacífica convivencia, y pudieren generar en detrimento, sanciones disciplinarias (al igual que el
exceso de velocidad en el tránsito vehicular interno)
Un derecho básico del Copropietario pasa por exigir reparaciones de partes comunes de uso privativo que
atraviesan, afincan o culminan en su unidad (cañerías de provisión de agua, gas, electricidad, fluidos,
desagües pluviales y canaletas, desagotes cloacales, muros agrietados, poda o desmonte de arbolado)
incluyendo cañerías en toda su extensión, con sus respectivos fluidos, hasta la conexión con cada aparato
eléctrico, térmico o sanitario (dentro de casa o apartamento) con excepción del cableado eléctrico desde el
ingreso al Lote (unidad) pudiendo demandar solamente la intensidad de corriente y voltaje de la tensión,
pero no la instalación del cableado.
En lo concerniente a reparaciones de partes comunes de uso colectivo queda supeditado al voto en el
órgano asambleario y las prioridades que allí se convengan, salvo la reserva de hacerlos por gestión útil y
pedir luego el reintegro si no fueran solucionados a primer pedido y resultaran urgentes para dar
funcionalidad a la unidad del interesado (pavimento deteriorado que impide el acceso al lote propio)
El otro derecho básico del Copropietario pasa por implementar innovaciones en partes comunes de uso
colectivo que hacen al mejoramiento de la funcionalidad en la infraestructura o a relaciones de convivencia
(rellenado de terraplenes, cercamiento de lotes baldíos, dique de bifurcación para desagote de piscinas
particulares, canal para desobstrucción del entubado cloacal, colocación de alarma en cerca perimetral)
con régimen de autorización previa asamblearia y presentación de informe técnico asegurando preservar
solidez, seguridad, arquitectura y costos posibles para el conjunto consorcial.
Su correlato de implementar innovaciones en partes comunes de uso privativo que hacen a su único
beneficio (excavación e inserción de piscina propia, techos sobre garaje a cielo abierto, pavimentación
parcial de su lote, cerramiento de pasos internos, vestuario, quincho) sigue requiriendo el consentimiento
unánime de la totalidad de vecinos (permiso que en la práctica ni se logra ni se intenta)
La unanimidad de consentimientos previo a innovar en beneficio único (comprometa o no la seguridad,
solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico del conjunto) se exige además del alerta que genera la
incorporación de construcciones no previstas originariamente, también por el incremento de los metros
cuadrados, comodidades, dependencias o espacios que elevan la valuación de la unidad, pudiendo gestar
una nueva mensura, recalcular porcentuales de dominio, modificar Reglamento, inscribir modificación en
el Registro Inmobiliario, y su correlato a cada Escritura particular si repercute en sus contenidos.
Al comienzo los Lotes baldíos se mensuran y valúan sin construcciones, y allí se fija el porcentaje
representativo de su valor respecto al total del conjunto inmobiliario, aunque la realidad ordena una futura
e inminente edificación que cambiará su valuación fiscal (para los impuestos territorial y contributivo de
servicios municipales) e incluso comercial (aunque no varíen los porcentuales de dominio en el
Reglamento) por lo cual se suelen fijar restricciones (a metros cuadrados cubiertos, formas, dimensiones,
plantas y dependencias) para las casas a elevar sobre los lotes, de manera que no exista gran diferencia ni
divergencia en la representación valorativa posterior con respecto a lo que consumen de servicios comunes
y a lo que contribuyen con expensas.
Si bien en este tipo de urbanización se evitan algunos riesgos propios de los edificios en pisos altos (cargas
estáticas y dinámicas para azoteas y balcones, protecciones, barandas, derrumbes, desmoronamiento de
molduras, frizados u ornamentos) existen otros riesgos colectivos, como los techos de paja de quinchos o
cobertizos, susceptibles de incendio por obra factor natural (rayo, calor intenso) o humano (fuegos
artificiales, intencionalidad); el derrame de agua de piscinas, o desagote incontrolado pudiendo generar
anegaciones y acumulación de líquido estancado (pasible de convertirse en afluente de bacterias e
insectos, afectando la sanidad general); la plantación de árboles (expansión de raíces bajo tierra que
conmueven estructuras linderas)
En el caso de arbustos utilizados como cerramientos visuales para otorgar intimidad (en otros casos
bloques pre-moldeados, alambres, tejidos, maderos, cañas, policarbonatos, e incluso sus accesorios como
media sombras o paños traslúcidos) tengamos en cuenta que si no causan mayores trastornos edilicios, su
incorporación definitiva a partes comunes de uso privativo (accesorios del terreno común) su reparación
debería ingresar en las cuentas consorciales [arts. 2052 in fine, 2080, 2048 CCCN] con salvedad del pasto,
pues se podría considerar un revestimiento no originario, y encuadrar en partes privativas [art. 2043 CCCN]
el cual a su vez puede ser continuamente dañado o deteriorado por las mascotas domésticas (caninos)
quedando al margen de conservación consorcial.
En cuanto a Linderos no se presentan mayores inconvenientes, ya que raramente se comparten muros
medianeros, sino tan solo enrejados o alambrados (cumpliendo la obligación de cerramientos prediales)
además de los perímetros libres que suelen componer las diagramaciones internas; evitando de este modo
compartir cañerías de distribución ni colectoras entre muros, cableados, pasos, aberturas, vistas, pozos de
aire, ni otra infraestructura propia de edificios en altos apoyados unos en otros.
No obstante, la cuestión de comportamientos y conductas frente a emisiones turbulentas e intolerables
para otros siempre está latente en su faz de Convivencia interna, como en la de Vecindad hacia afuera.
Las vibraciones, aromas, ruidos y conductas que trastornan la paz y el descanso ajeno; las fumigaciones con
dispersores callejeros, la recolección de residuos con o sin ingreso al predio del prestatario público
(concesionario municipal)
Una marcada evolución frente a la cotidianeidad de los Edificios se observa en el funcionamiento fluido y
convergente de los Consejos de Propietarios, incluso divididos en comisiones (deportes, cultura, eventos,
arquitectura, paisajes)