DEMANDA JUDICIAL por CUMPLIMIENTO de CONTRATO. ESCRITURACION. INCUMPLIMIENTO de PREHORIZONTALIDAD

Sr/a Juez,

            .., y ... ambos por derecho propio, domiciliados en .. piso ..°... CABA patrocinados por ... T°.. F°.. CPACF constituyendo procesal en .. electrónico ..., a  Su Señoría respetuosamente nos presentamos y decimos

PERSONERIA

            Con Boleto de Compraventa del . acreditamos el carácter de adquirentes de la unidad funcional del piso ..° letra ... de la calle .. CABA enajenada por el demandado.

COMPETENCIA

            Surge del lugar donde está situado el bien inmueble, del domicilio del demandado [art. 5° inc. 1 CPCCN] y de la Cláusula .. del Boleto de Compraventa;

TASA JUDICIAL

            Tratándose de acción amparada por Derecho de Consumo, en función de la previsión Legal y nutrida Jurisprudencia que avala el concepto de justicia gratuita para esta partida, corresponde exonerar a esta parte y postergar su integración para la etapa de imposición de costas judiciales [art. 53 LDC];

CONCILIACIÓN PREJUDICIAL

            Tratándose de un vínculo contractual de Consumo, por la calidad del Proveedor y la posición de la adquirente como destinataria final [arts. 1, 2, 65 LDC] se superó la etapa de conciliación obligatoria preliminar ante el servicio de COPREC [Ley n° 26.993] con resultado frustrante para nosotros;

OBJETO

            Demandamos a la Empresa Constructora ....S.A. domiciliada en... CABA a escriturar el Boleto de compraventa adjunto, por vencimiento de plazo esencial (más de ...meses desde la firma Cláusula n° ...) con más la penalización por incumplimiento pactada (Cláusula n° ...) desde que operó su mora automática con intimación fehaciente del ... hasta la efectiva escrituración; compensando dicho saldo con el monto adeudado aún por nosotros sobre el precio total fijo de venta, hasta la concurrencia de la menor suma;

            En subsidio, de no allanarse o avenirse a cumplir la sentencia de escrituración, lo haga Su Señoría por nombre y cuenta del condenado [art. 512 CPCCN];

            En subsidio y en caso de imposibilidad legal o técnica de carácter definitivo frente a la afectación del emprendimiento al régimen de Propiedad Horizontal, la condene a restituir las sumas recibidas por todo concepto (anticipos, reservas, cuotas ordinarias, extraordinarias, refuerzos) con más los intereses moratorios desde cada pago hasta su efectivo recupero, con más la aplicación de cláusula penal por incumplimiento y en concepto de indemnización preestablecida (Cláusula n° ..), los gastos inmobiliarios y de funcionamiento (comisiones, conexiones de suministros, pago porcentual de las expensas desde ...hasta la sentencia), los valores por materiales incorporados definitivamente por nosotros a la propiedad (detalles, terminaciones, accesorios, decorados), los gastos extrajudiciales (carta documento, asesoramiento profesional) los gastos prejudiciales (notificaciones y fondo operativo por mediación, honorarios provisorios de la Mediadora, honorarios del patrocinio letrado en esta etapa), los futuros gastos por mudanza y traslados, y el daño moral por frustración a la expectativa de disfrute, uso y gozo de la vivienda elegida para el desarrollo de nuestra vida familiar, todo conforme rubro LIQUIDACIÓN y a contra entrega de la oportuna consignación judicial de llaves. Se le impongan las costas judiciales.

HECHOS

            Por Boleto de Compraventa de fecha .. adquirimos la Unidad identificada provisoriamente con la letra.... del piso ...° del edificio en construcción sito en ... CABA destinado a vivienda familiar con previsión de ser afectada a Propiedad Horizontal (Cláusula ..); abonando a cuenta de precio y como principio de ejecución la suma de .. con fecha ...y posteriormente la suma de ...el día... la de.. el día ...la de ...el día.. la de .. el día y la de ... el día ... haciendo un parcial de ....  sobre el total de ... (Cláusula ...) restando a la fecha la suma de ...  en moneda nacional según último documento expedido por el acreedor el día .. y el cómputo a favor del monto dado en RESERVA de ..  no descontado aún, a cotización actual del mercado de cambio oficial ($... por dólar = $...) arrojando un saldo final a nuestro cargo de ...;

            La posesión dentro de los... meses prevista desde la suscripción el día ... (Cláusula ....) se pudo tomar recién ...meses después, el día ... por no encontrarse terminada y en condiciones de habitabilidad; y no obstante el excesivo tiempo transcurrido fue tomada en forma precaria por ausencia aún de elementos indispensables para la vida cotidiana, lo que motivo que incurramos en mayores gastos incorporando materiales para terminaciones, y accesorios indispensables, a nuestro costo, que debían haber formado parte inescindible del CORPUS entregado con la unidad originaria, lo cual escapa al concepto de simple detalle de terminación previsto en la Cláusula n° ...;

            Habiendo transcurrido un plazo esencial, de .. meses más allá del plazo máximo pactado originalmente para escriturar (Cláusula n° .) intimamos por Carta Documento a fijar fecha y hora de escrituración en la Escribanía pactada, y compensar el saldo de precio con una morigeración de la penalidad (Cláusula ..) por su incumplimiento, bajo apercibimiento de acción judicial; no obstante el demandado no fijó fecha, ni contestó, ni negó o rechazó la notificación, a pesar de haberla recibido fehacientemente;

            A fin de arribar a un acuerdo de obligaciones pendientes fue citado a Mediación Prejudicial Obligatoria/Conciliación Previa en relación de Consumo, a la cual concurrió sin facultades para cerrar un Acuerdo/Convenio propicio que redundara en evitar esta instancia, teniendo por cerrada aquella con el Acta acompañada, y obligando a proseguir por ante la acción judicial;

RESPONSABILIDAD

            Por Principio de Irretroactividad de la Ley en el Derecho Procesal corresponde situarse en primer lugar en la normativa aplicable al caso en virtud del cambio de Legislación ocurrido el 1/8/2015 en tanto algunos efectos o consecuencias del contrato en ciernes podrían entrar en conflicto, duda o colindar con otras por disposiciones disímiles, o al menos dubitativas, específicamente en lo que hace a la Ley n° 19.724 que regía el estatuto de la Prehorizontalidad hasta su derogación y reemplazo total por los arts. 2070, 2071 y 20171 del Código Civil y Comercial de la Nación.

            Sabido que el Principio General se mantuvo en el art. 7° CCivCo: ,Temporal. A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. Dicha norma, a la vez de establecer su aplicación inmediata, fija como límite, el principio de irretroactividad de las leyes, a fin de dotar al sistema de seguridad jurídica en términos de previsibilidad. Advierten los juristas que no es posible pronunciarse en abstracto y en términos absolutos a favor o en contra de la aplicación de la nueva legislación a las relaciones y situaciones existentes, requiriendo su una ponderación prudente y equilibrada según cada caso. Para aplicar la nueva ley sin retroactividad, las situaciones y relaciones se analizan en tres momentos: constitución, curso y extinción. Los hechos vinculados al nacimiento o constitución ya cumplidos no pueden ser afectados por la nueva ley. El contenido y los efectos de las situaciones legales no producidos, se rigen por la nueva ley. La extinción se rige por la ley vigente al momento en que se produce. Por otro lado, las leyes procesales se aplican en forma inmediata a las causas pendientes, siempre que no se prive de validez a los actos procesales cumplidos, ni se deje sin efecto lo actuado de conformidad con las leyes anteriores.

            Corolario de lo expuesto, mientras la Ley n° 19.724 exigía la registración del Boleto de Compraventa por ante el Registro de la Propiedad Inmueble y la nueva Legislación lo suplió con la constitución de un Seguro Obligatorio previendo un aval por incumplimiento [art. 2071 CCCN] lo cierto es que al no reclamarse en autos falta de afectación sino la obligación de escriturar por el transcurso de un plazo esencial desde que feneciera el original, resulta que tanto el artículo 12° de la Ley n° 19.724 como  el Código Civil y Comercial Unificado [art. 2071] establecen la misma prerrogativa para el adquirente, facultándolo a exigir el cumplimiento aún sin haber cumplido totalmente su carga, escapando a la prensa del pacto comisorio [art. 1204 CC antes, art. 1078 inc. c) CCCN ahora] puesto que la norma mencionada pone un peldaño de igualdad entre partes al receptar la natural asimetría en el inicio del negocio jurídico. En consecuencia, puede esta parte demandar el cumplimiento de escriturar, aún pendiente un saldo de precio, ofreciendo cancelarlo en ese acto y compensando hasta la concurrencia de la menor de las sumas dicho monto con el fijado por la penalidad y la integración de la RESERVA aún no descontada;

            En consecuencia, la deuda pendiente de esta parte por saldo de precio no es óbice a este reclamo puesto que lo habilita la Legislación anterior .Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero sí a éste contra el enajenante..[art. 12° Ley n° 19.724] tanto como la vigente ... el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro en favor del adquirente. El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular de dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante. [art. 2071 CCCN];

            Sin dejar de acotar que se trata de una relación de Consumo, toda vez que la adquisición de un bien inmueble nuevo destinado a vivienda encuadra por regla general bajo su amparo [art. 1 LDC];

            Establecido lo anterior cabe observar las obligaciones del demandado quien se comprometió a afectar en Propiedad Horizontal y escriturar la Unidad vendida en forma simultánea citándonos al efecto en un plazo no menor a .... días corridos (Cláusula n° ..);

            Asumió cumplir ambas obligaciones dentro de ... meses desde la firma el día .. , o sea al límite máximo el día ... bajo penalidades (Cláusula n°..);

            Sujetas ambas obligaciones a una exención de culpa contractual si le fuera imposible aún actuando diligentemente como un buen hombre de negocios (Cláusula n°..);

            Al no habernos citado a escriturar ni haber afectado a Propiedad Horizontal la unidad, ha incumplido en forma manifiesta ambas obligaciones;

            Frente al incumplimiento contractual la responsabilidad es objetiva [art. 1723 CCCN] y la mora automática (Cláusula n° ..);

            No obstante esto, ante el excesivo vencimiento del plazo esencial fijado, luego de ... meses pasados del límite máximo de cumplimiento, se le otorgó un nuevo plazo de quince (15) días para que lo cumpliera [art. 1088, inc. c) CCCN] sin que lo rechazara, negare o eximiese por causal valedera, consintiendo su silencio el incumplimiento ante el deber de expedirse por relación directa entre el silencio actual y la declaración contractual precedente [art. 263 CCCN];

            Causales que eximen la responsabilidad objetiva son la concurrencia de culpa contractual [art. 1729 CCCN] que no aplica a las presentes por tratarse de Prehorizontalidad; el caso fortuito o fuerza mayor que no ha podido preverse o previsto no ha podido evitarse [art. 1730 CCCN]; el hecho de un tercero por quien no deba responder [art. 1731 CCCN] y la imposibilidad objetiva y absoluta no imputable al demandado [art. 1732 CCCN] los cuales caen por la mora ya indicada [art. 1733 inc. c) CCCN] a menos que demuestre que no obró con negligencia, impericia, inobservancia de las reglas de su actividad o falta de la debida diligencia en los compromisos asumidos (tal como la dilación administrativa insalvable en la aprobación de planos, inspecciones o concesión de certificados de obra, no sujetas a sus acciones y previsiones de un buen hombre de negocios); en tanto intimado, no alegó y guardó silencio;

            Dando lugar a esta parte a la opción de exigir el cumplimiento con la penalidad pactada (Cláusula n° ..) la que exige reducción de Su Señoría evitando constituya abuso de derecho por resultar usuraria;

            Solo ante imposibilidad objetiva, absoluta y definitiva <que no pueda suplir Su Señoría firmando en lugar del obligado o hacer aprobar los planos por un tercero a su costa> dará lugar a la otra opción subsidiaria (Cláusula n° ... ) teniendo por resuelto el contrato desde la fecha de Sentencia (consecuencia inmediata) por culpa inexcusable de quien se comprometió a obtener un resultado concreto, mediante una Obligación de hacer (afectar a Propiedad Horizontal) para luego cumplir la Obligación de dar para constituir derechos reales (la unidad afectada con su matrícula horizontal) [art. 1723 CCCN] y a restituir las sumas de reserva, comisión y conexión/provisión de suministros; las de materiales agregados definitivamente a la propiedad; las de gastos que insuma el traslado y bienes y mudanza, las del daño moral por angustia, incertidumbre y frustración a la expectativa de un disfrute, uso y goce pacífico y sin sobresaltos de la vivienda elegida para la vida familiar (consecuencias mediatas) [arts. 1727, 1728 CCCN] conforme al rubro Liquidación;

LIQUIDACIÓN

            Antes aún de tomar posesión efectiva el día .. hemos incurrido en numerosos gastos para nutrir a la unidad de los elementos indispensables de funcionalidad, decoro y comodidad propios del CORPUS original que debía entregarse de obra, tales como herrajes, artefactos de iluminación, sanitarios, alacenas, bajo mesadas, bachas, puertas, espejos, interruptores, pulsadores, disyuntor, térmica, enduido, pastina, pintura, entre otros, sin los cuales la posesión no se hubiera podido tomar, convirtiéndose en gastos útiles e incorporados definitivamente que deben ser restituidos en caso de rescisión contractual definitiva (comprobantes en anexos ...);

            En subsidio, en caso de imposibilidad de escriturar deberá restituir lo dado en concepto de Reserva (u$s.... ) <aún no descontado>; Comisión inmobiliaria (u$s..); trámite de medidor Edesur/nor ($...) <luz de obra>; provisión de Metrogas ($...) <pago de boleta al vendedor>; provisión de Metrogas a partes comunes de PB ($...) <bajo titularidad de la propietaria del terreno>;

            Se reserva por imposibilidad de escriturar, peticionar el reembolso de gastos por desalojo y mudanza, materiales incorporados, y daño moral contractual por privación injusta de la finalidad pactada, tratándose de la vivienda comprada en oferta pública y a estrenar (derecho de consumo), destinada al desarrollo de la vida familiar, por la suma de $... <exclusión de tasa judicial mediante>;

            Se impongan al demandado los gastos extrajudiciales incurridos, a saber <asistencia jurídica del Dr. ..  y envío Carta Documento Correo Argentino $.... ; los gastos prejudiciales de Mediación por contribución fondo operativo y asistencia letrada del Dr. ...... $; los honorarios provisorios de la Mediadora $....; y los gastos judiciales de honorarios asistencia letrada Dr. .... $;

PRUEBA

            a) Documental: i) Original Boleto Compraventa (anexo ..); ii) Originales Recibos de pagos (anexos ..); iii) Originales Reserva, Comisión y Suministros (anexos ..); iv) Carta Documento del ... aviso entrega y gasto envío (anexo ...); v) Originales gastos materiales incorporados al inmueble (anexos ...); vi) Originales asistencia jurídica en Mediación (anexos ..); vii) Acta de Mediación y constancias de gastos y adelanto honorarios Mediadora (anexos ...)

            b) Documental en poder de la contraparte: Se intime al demandado en los términos del art. 388 CPCCN a adjuntar las constancias de trámites administrativos catastrales y aprobaciones de planos ante las Autoridades de Aplicación, bajo apercibimiento de presunción en su contra;

            c) Pericial: En subsidio, en caso de negativa expresa de sus firmas en boleto, recibos y nota, se designe perito calígrafo único de oficio que forme cuerpo de escritura del demandado.

DERECHO

            Al encuadrar la operación (adquisición porcentual de lote de terreno y edificación destinada a vivienda) en los términos del artículo 1° inciso c) Ley n° 24.240 que nos tiene por consumidores, corresponde aplicar la inversión de la carga probatoria y el principio de interpretación en beneficio del consumidor en caso de duda [art. 37 inc. c) Ley 24.240];

            Por Principio de Irretroactividad la aplicación de la Ley de Prehorizontalidad n° 19.724 y/o igual previsión vigente para el mismo Instituto de derecho [art. 2071 CCCN] privando al enajenante exigir cumplimientos sin el suyo previo y total, por lo que peticionamos compensación para una vez fijado el monto punitivo por incumplimiento contractual (Cláusula n° ...) hasta la concurrencia de la menor de las sumas y pago del saldo en favor del acreedor definitivo. Igualmente corresponde proceder con el importe pagado en concepto de Reserva de ....  aún no descontado del cálculo definitivo;

            Corresponde aclarar que nuestra postura no incurre en abuso de derecho [art. 10 CCCN] atento el extenso tiempo transcurrido y la responsabilidad de obrar con la diligencia y prudencia mínima exigida al desarrollista de acuerdo a las reglas de su arte y al conocimiento de los factores implicados. Es un ejercicio regular de nuestro derecho, sin contrariar la buena fe, la moral, las buenas costumbres o los fines sociales y económicos sujetarnos a la seguridad que a los adquirentes por boletos de unidades aún no construidas o finalizadas ...el propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con la inscripción registral de los contratos que otorgare con relación a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato.... (Cotton, Moisés D. y otros c. Tutundjian, Simón, CNCiv., en pleno, febrero 28-979 -LA LEY, 1979-A, 528-) motivo que deja sin base legal la reivindicación por cobro de sumas de dinero que el demandado hizo plasmar en las Observaciones del Acta de Mediación Prejudicial Obligatoria adjunta;

            Cabe señalar que el.antídoto al uso abusivo de tal legislación por parte de los compradores por boleto, llegó también por Plenario de la Cámara Nacional en lo Civil del 26 de Marzo de 1985, en autos ..Alvear 1850 S.R.L. c. Tabú Luis... (v. ED, 113-264), estableciendo tres requisitos para subsanar la falta de inscripción a Prehorizontalidad a la hora de exigir el cumplimiento de obligaciones pendientes: a) Que se ofreciera contemporáneamente la entrega de la posesión y escrituración, b) Que las prestaciones estuvieran expeditas y; c) Que el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato. Ninguna de las tres se dan en este caso, haciendo constar además que la posesión fue recibida recién el .... a más de ....meses de vencido el plazo máximo de Escrituración el día .... , la cual aún se encuentra pendiente;

PETITORIO

            -Se nos tenga por presentados, parte y constituido el domicilio:

            -Se agregue la prueba documental, certifiquen copias y ordene desglose de originales, o reserven en caja fuerte de Secretaría;

            -Se corra traslado, cite audiencia apertura a prueba y declare de puro derecho;

            -Se dicte Sentencia en los términos pedidos en el Objeto, con costas.

SERÁ JUSTICIA